Processo nº 5847676-29.2024.8.09.0074
ID: 290815249
Tribunal: TJGO
Órgão: Ipameri - 1ª Vara Cível
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5847676-29.2024.8.09.0074
Data de Disponibilização:
06/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ELIKA MARIA DA COSTA
OAB/GO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Ipameri 1ª Vara Cível Cópia desta decisão servirá como MANDADO/OFÍCIO, para o efetivo cumprimen…
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Ipameri 1ª Vara Cível Cópia desta decisão servirá como MANDADO/OFÍCIO, para o efetivo cumprimento das determinações constantes do ato, nos termos do artigo 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás - exceto como mandado de prisão e alvará de soltura. Protocolo n. 5847676-29.2024.8.09.0074Promovente(s): Minprotech Consultoria Em Engenharia LtdaPromovido(s): Leandro Garcia Bueno Silva SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, proposta por MINPROTECH CONSULTORIA EM ENGENHARIA LTDA em face de LEANDRO GARCIA BUENO SILVA, partes qualificadas nos autos.Aduz o autor que iniciou uma negociação de compra e venda de imóvel em 25/04/2022, junto ao requerido, mediado pela Corretora Catalão Imóveis, cujos corretores assinaram como testemunhas no Instrumento Particular, tendo efetivamente firmado o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, em 22/08/2022. Aponta que o objeto do contrato é um terreno dentro do chacreamento Berro D’água, matrícula n. 0016348, sendo a parte vendida para o requerente caracterizada como: Chácara – 42, com 7.501,86 m² (sete mil, quinhentos e um metros quadrados e oitenta e seis decímetros quadrados) ou 0,7502 ha (setenta e cinco ares e dois centiares), que corresponde a 11,72% (onze inteiros e setenta e dois centésimos por cento) da Gleba 15. Afirma que o imóvel foi negociado pelo valor de R$ 231.807,47 (duzentos e trinta e um mil, oitocentos e sete reais e quarenta e sete centavos), sendo acordada a entrada no valor de R$ 116.091,55 (cento e dezesseis mil e noventa e um reais e cinquenta e cinco centavos), a ser paga da seguinte forma: 1ª parcela no valor de 80.000,00 (oitenta mil reais, com vencimento em 25/04/2022; 2ª parcela no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com vencimento em 06/06/2022; 3ª parcela no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com vencimento em 06/08/2022; 4ª parcela no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com vencimento em 06/10/2022 e a 5ª parcela no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com vencimento em 06/11/2022. Informa que o valor restante de R$ 101.807,47 (cento e um mil, oitocentos e sete reais e quarenta e sete centavos), fora parcelado em 240 (duzentas e quarenta) parcelas, sendo a primeira parcela no valor de R$ 694,58 (seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos), com vencimento em 30/08/2022, com juros remuneratórios efetivos de 0,45% (quarenta e cinco centésimos por cento) ao mês, corrigidos pelo IPCA. Ressalta que embora o valor tenha sido financiado em 240 (duzentas e quarenta) parcelas, fora negociado junto ao requerido um desconto para antecipação do pagamento, tendo o autor realizado o pagamento de todo o imóvel, constando inclusive o Termo de Quitação, emitido pelo requerido em 15/08/2023.Desse modo, noticia que pagou pelo imóvel o valor total de R$ R$ 220.615,64 (duzentos e vinte mil, seiscentos e quinze reais e sessenta e quatro centavos).Aponta que o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil) referente à primeira parcela se deu pela negociação de um lote que era de propriedade do requerente e que foi aceito como entrada pelo requerido, localizado na cidade de Catalão, na Rua Bouganville, n. 20, QD. 01, Residencial Parque Imperial, com uma área total de 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), registrado sob a matrícula de n. R.5-36.218, no Livro 2 de Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis de Catalão. Salienta que o referido lote dado como entrada, durante a negociação, foi vendido para uma terceira pessoa, venda intermediada também pela Catalão Imóveis, onde o requerido pediu ao requerente que já fizesse a transferência do imóvel diretamente para a terceira pessoa, sendo celebrado na data de 25/08/2022, um Contrato de Compra e Venda Particular, por isso nem foi constado no instrumento particular de compra e venda, uma vez que o requerido já pegou do imóvel o valor integral da primeira parcela. Sustenta o requerente que realizou todos os pagamentos conforme acordado, realizando-os até mesmo com antecedência, seja os valores de entrada seja o valor financiado e que na primeira oportunidade que entrou um dinheiro extra, aproveitou para amortizar o financiamento até quitar todo o valor. Relata que realizou os pagamentos da entrada da seguinte forma: 1º pagamento no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) em abril de 2022 (negociação do lote do requerente passado para o requerido e vendido à terceira pessoa); 2º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 10/05/2022 (cheque); 3º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 10/06/2022 (cheque); 4º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 10/07/2022 (cheque); 5º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 10/08/2022 (cheque); 6º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 14/09/2022 (cheque); 7º pagamento no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em 10/10/2022 (cheque) e o 8º pagamento no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em 10/11/2022 (cheque).Com relação pagamento das parcelas do financiamento, informa que se deu do seguinte modo: 1º Boleto no valor R$ 694,58 (seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos), pago em 01/09/2022; Amortização das parcelas 205 a 240 no valor R$ 10.987,35 (dez mil, novecentos e oitenta e sete reais e trinta e cinco centavos), pago em 19/09/2022; Amortização das parcelas 169 a 204 no valor R$ 11.886,74 (onze mil, oitocentos e oitenta e seis reais e setenta e quatro centavos), pago em 07/10/2022; 2º Boleto no valor R$ 694,58 (seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos), pago em 03/11/2022; 3º Boleto no valor R$ 694,59 (seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e nove centavos), pago em 28/11/2022; 4º Boleto no valor R$ 694,59 (seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e nove centavos), pago em 27/12/2022; 5º Boleto no valor R$ 696,55 (seiscentos e noventa e seis reais e cinquenta e cinco centavos), pago em 25/01/2023; 6º Boleto no valor R$ 700,24 (setecentos reais e vinte e quatro centavos), pago em 28/02/2023; 7º Boleto no valor R$ 706,13 (setecentos e seis reais e treze centavos), pago em 22/03/2023; 8º Boleto no valor R$ 711,14 (setecentos e onze reais e quatorze centavos), pago em 25/04/2023; 9º Boleto no valor R$ 715,48 (setecentos e quinze reais e quarenta e oito centavos), pago em 29/05/2023; 10º Boleto no valor R$ 717,12 (setecentos e dezessete reais e doze centavos), pago em 27/06/2023 e 11º Boleto no valor R$ 716,55 (setecentos e dezesseis reais e cinquenta e cinco centavos), pago em 25/07/2023.Ademais, aponta que pagou os valores de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em 14/08/2023 e R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em 15/08/2023.Salienta que os pagamentos eram realizados para a empresa Cerne Inteligência Imobiliária LTDA, empresa responsável por intermediar as questões financeiras do contrato aqui discutido. Após realizada quitação o requerido pediu ao requerente o prazo de 02 (dois) meses, ou seja, até outubro de 2023, para resolver o problema que tinha com o INCRA e então já estaria liberado para o requerente passar toda a documentação para o seu nome, prazo que foi aceito pelo requerente já que se tratava tão somente de 02 (dois) meses. Afirma que chegado o mês de outubro de 2023 o requerido pediu mais um prazo, e enfim em novembro de 2023, passou para o requerente que estava tudo liberado para que o mesmo realizasse a transferência da escritura para sua titularidade. Em novembro de 2023 foi realizada oficialmente a Escritura de Compra e Venda do Imóvel, entretanto, nessa ocasião, o requerente se deparou com um imóvel alienado, constando ali naquela escritura de compra e venda que o requerente estava comprando o imóvel com um ônus real (hipotecado). Ressalta que em momento algum seja na negociação, seja durante o pagamento foi passado para o requerente que tal imóvel estava nessa situação. Tudo que sempre foi passado para o requerente é que o processo de desmembramento da área já estava em andamento e que o mesmo não precisava se preocupar com nada e ao se deparar com essa situação o requerente se sentiu totalmente enganado. Sustenta que em momento algum foi mencionado que tal imóvel tinha uma dívida de R$ 499.923,22 (quatrocentos e noventa e nove mil, novecentos e vinte e três reais e vinte e dois centavos) até abril de 2025. Verbera, ainda, que não foi enganado somente na questão do imóvel hipotecado, mas também na questão do empreendimento, já que foi totalmente iludido com a promessa de venda de um belíssimo empreendimento de chácaras e que até o presente momento não passa de mato já que nenhuma benfeitoria está sendo feita no “suposto empreendimento” e a única construção realizada foi um galpão usado para a inauguração do empreendimento. Pontua que ao contrário do seu ideal ao adquirir o imóvel, adquiriu só problemas, com um imóvel alienado, que não pode chamar de seu, uma vez que a qualquer momento tal pendência pode recair sobre o imóvel, sendo que apesar de o requerente ter tão somente a fração de 11,72% (onze inteiros e setenta e dois centésimos por cento) da gleba, o mesmo não está desmembrado, ou seja o ônus recai sobre todo o imóvel.Relata que os gastos realizados no Cartório perfazem o valor de R$ 10.809,14 (dez mil, oitocentos e nove reais e quatorze centavos), sendo R$ 3.000,00 (três mil reais) referente ao ITBI, R$ 3.025,55 (três mil, vinte e cinco reis e cinquenta e cinco centavos) mais R$ 4.783,59 (quatro, setecentos e oitenta e três reais e cinquenta e nove centavos) referente a taxas cartorárias. Discorre o requerente tentou de todas as formas ter uma resolução amigável com o requerido, entretanto, este declarou para o requerente não ser possível desalienar o imóvel, fazendo inclusive propostas para o requerente oferecendo imóveis em outras localidade e pagamentos de pequenas parcelas a estender por anos, a fim de ressarcir o requerente, propostas descabidas quando analisadas a forma como o requerente realmente pagou o imóvel e para a qual finalidade o requerente adquiriu o imóvel. Menciona que as cláusulas firmadas no Instrumento Particular de Compra e Venda, trata-se de um verdadeiro contrato de adesão, onde tudo obriga o comprador, mas nada obriga o vendedor, em especial na parte da ausência da obrigação do vendedor em entregar para o comprador ora requerente um imóvel livre e desembaraçado, de constar no contrato os devidos prazos para a realização da infraestrutura que deveria acontecer no empreendimentoObtempera, também, que se deparou com ações executivas em desfavor do requerido e das quais pode recair sobre o imóvel, sendo a Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1132510-48.2023.8.26.0100, em trâmite na 32ª Vara Cível da Comarca de São Paulo-SP, distribuída em 22/09/2023 e a Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 0706941-47.2023.8.07.0001, em trâmite na 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília-DF, distribuída na data de 15/02/2023.O autor faz considerações sobre o caso, postulando pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova; o reconhecimento de que o contrato celebrado é de adesão; o reconhecimento da inadimplência do requerido, declarando a rescisão do contrato; a condenação do promovido a restituir a importância paga de R$ 220.615,64 (duzentos e vinte mil, seiscentos e quinze reais e sessenta e quatro centavos); a aplicação de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato em favor do promovente, perfazendo o valor de R$ 23.180,74 (vinte e três mil, cento e oitenta reais e setenta e quatro centavos); e o pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 11.968,18 (onze mil, novecentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos).A inicial veio instruída com os documentos acostados no evento n. 01 dos autos.Recebida a inicial e determinada a designação de audiência de conciliação (evento n. 04).O promovido requer sua habilitação no evento n. 58.Realizada a audiência de conciliação, esta restou infrutífera, conforme infere-se no termo de evento n. 59.Contestação apresentada pelo requerido no evento n. 61, ocasião em que sustenta a ausência de má-fé, argumentando que no momento da contratação, não houve nenhum débito ou impedimento sobre o imóvel objeto da negociação e que a matrícula do bem estava livre e desembaraçada, permitindo sua comercialização sem qualquer restrição.Sustenta que posteriormente à conclusão do contrato, em um lapso temporal posterior à negociação, sobrevieram débitos relacionados ao imóvel e que tais pendências não decorreram de qualquer conduta do requerido, mas sim de obrigações contraídas junto a um terceiro, especificamente a instituição bancária, que detinha vínculo com o empreendimento.Ressalta que, ao tomar ciência da situação forneceu todas as medidas possíveis para a regularização do imóvel, sanando quaisquer pendências que pudessem recair sobre a propriedade adquirida pelo requerente. Afirma que como prova inequívoca de sua boa-fé e do compromisso com a regularidade da negociação, providenciou a quitação dos débitos e que atualmente, não há qualquer ônus sobre o bem.Alega a ausência de culpa, afirmando que descobriu o gravame posteriormente a negociação com o requerente e que agiu de forma diligente e transparente durante toda a negociação do imóvel, não havendo nenhuma conduta que possa caracterizar culpa ou omissão de sua parte. O negócio jurídico foi celebrado com base em informações fidedignas disponíveis à época da contratação, sem qualquer restrição ou impedimento sobre o bem.Defende a inexistência de contrato de adesão, argumentando que as cláusulas foram entabuladas unicamente para favorecimento de ambas as partes na relação contratual, sem dizer que não há nenhuma obrigação ao vendedor, o que realmente não condiz.Discorre acerca da ausência de danos materiais.Pugna pela improcedência dos pedidos iniciais.A Defesa veio acompanhada de documentos (evento n. 61, arquivo n. 02/06).O autor deixa de ofertar Réplica, conforme certificado no evento n. 64.Decisão Saneadora proferida no evento n. 66, a qual fixa os pontos controvertidos e determina a intimação das partes especificarem as provas que pretendem produzir.A parte autora pugna pelo depoimento pessoal da parte requerida e na oitiva de testemunhas (evento n. 69).Indeferida a prova oral no evento n. 72.Certificada a preclusão da Decisão (evento n. 75).Em seguida, vieram-me os autos conclusos.É o breve relato. Motivo e decido.Analisando os autos, verifico que o feito encontra-se devidamente instruído, não havendo necessidade de produção de outras provas, razão pela qual, julgo feito de forma antecipada.Sem delongas, não há que se falar em cerceamento de defesa no presente caso, pois, sempre que se mostrar recomendável, o magistrado deve julgar antecipadamente a lide, sobretudo em razão do disposto no art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal, segundo o qual a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.Outrossim, o Código de Processo Civil, em seu artigo 355, inciso I, assim dispõe:Art. 355 O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:I – não houver necessidade de produção de outras provas;Diante do referido dispositivo legal, não se vislumbra qualquer obrigatoriedade, por parte do magistrado, em anunciar o julgamento antecipado da lide quando considerar que o processo está apto a ser sentenciado, com resolução de mérito, sendo despicienda a produção de outras provas.Esta interpretação já restou, inclusive, consolidada por ocasião da I Jornada de Direito Processual Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal e Centro de Estudos Judiciários, que editaram o Enunciado 27 nos seguintes termos: “Não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355 do CPC”.Quanto à destinação da prova, o Superior Tribunal de Justiça já consagrou que “os princípios da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz permitem ao julgador autorizar a produção das provas que entender necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias” (AgRg no REsp n. 845384/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, julgado em 03/02/2011).Ademais, entendendo o magistrado pela existência suficiente de provas nos autos para formação de seu livre convencimento, não se mostra plausível a exigência de cumprimento de etapa processual despropositada, sob pena de violação ao princípio da razoável duração do processo, citado em linhas anteriores.Nesse sentido: (…) Esta Corte possui o entendimento de que o magistrado tem ampla liberdade para analisar a conveniência e a necessidade da produção de provas, podendo perfeitamente indeferir provas periciais, documentais, testemunhais e/ou proceder ao julgamento antecipado da lide, se considerar que há elementos nos autos suficientes para a formação da sua convicção em relação às questões de fato ou de direito vertidas no processo, sem que isso implique cerceamento do direito de defesa (…) (STJ, AgInt no AREsp n. 1.348.282/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/04/2019, DJe 22/04/2019).Pois bem, o processo encontra-se em ordem, tramitou de forma regular, inexistindo qualquer vício ou nulidade a ser decretada, na medida em que preservados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto à observância do contraditório e da ampla defesa.A conclusão, aliás, encontra-se escorada em entendimento já sedimentado na Súmula 28 do TJGO, in verbis: “Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade”.De posse das informações que foram colhidas nos documentos juntados aos autos, verifico que o feito encontra-se satisfatoriamente instruído, razão pela qual, julgo antecipadamente o feito.Passo ao exame da questão de fundo.Versam os autos sobre pedido de rescisão contratual e restituição dos valores pagos, relativos a compra de um terreno dentro do chacreamento Berro D’água, matrícula n. 0016348, sendo a parte vendida para o requerente caracterizada como: Chácara – 42, com 7.501,86 m² (sete mil, quinhentos e um metros quadrados e oitenta e seis decímetros quadrados) ou 0,7502 ha (setenta e cinco ares e dois centiares), que corresponde a 11,72% (onze inteiros e setenta e dois centésimos por cento) da Gleba 15. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel foi firmado entre o promovente, pessoa jurídica e o promovido, pessoa física, de forma que não se aplica à relação das partes e ao presente caso as normas consumeristas, senão, vejamos:AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS.AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CDC. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO INICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DECISÃO MANTIDA. 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões não apreciadas pelo Juízo de origem. 2. Tratando-se de contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoas físicas, inexiste relação de consumo entre os litigantes, eis que ausente a figura do fornecedor, razão pela qual não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 3. O prazo nas ações condenatórias, de que é exemplo a responsabilidade do construtor por defeitos da construção, é prescricional em dez anos (art. 205, CC), conforme o entendimento do STJ. 4. O termo inicial da contagem do prazo prescricional em casos como tais, é a ciência inequívoca acerca dos vícios de construção do respectivo imóvel. In casu, a ciência inequívoca operacionalizou-se com a produção do relatório pela defesa civil. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento n. 5522081-44.2022.8.09.0051, Rel. Des. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/10/2022, DJe de 17/10/2022). Desse modo, INDEFIRO os pedidos de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e de inversão do ônus da prova ao caso em comento.Prosseguindo, o art. 475 do Código Civil assegura que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.Nesse contexto, cumpre registrar ser fato incontroverso nos autos a celebração de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda entre as partes, bem como o pagamento total por parte do autor, conforme o Termo de Quitação, emitido pela parte ré em 15/08/2023 (evento n. 01, arquivo n. 20).O referido Contrato previa em sua Cláusula 5ª que após o pagamento total, seria outorgado ao comprador a escritura definitiva do imóvel.Veja-se:CLÁUSULA 5ª: DA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVAUma vez pago o preço total da chácara objeto deste contrato e ainda não tenha sido firmado o instrumento particular, será(ão) outorgada(s) a(o)(s) COMPRADOR (A,ES) escritura definitiva de compra e venda do imóvel, correndo por sua conta exclusiva todas as despesas decorrentes da referida escritura, tais como: custas notariais e cartorárias (inclusive para individualização da matrícula), tributos (ISTI, ITBI), certidões (do (a,s) COMPRADOR (A,ES) e da VENDEDORA), registros e quaisquer outras taxas que porventura venham a ser criadas, além das relativas à obtenção de documentos a partir da data de assinatura deste Instrumento.Todavia, na situação em apreço, verifica-se que a existência da AV. 02 e AV. 06 junto a matrícula n. 16.356, impede a outorga da escritura definitiva em favor do comprador/promovente.Em que pese a alegação do promovido de que no momento da contratação não havia nenhum débito ou impedimento sobre o imóvel objeto da negociação, verifico que o Instrumento Particular foi celebrado em 22/08/2022 e a AV. 02 foi averbada na matrícula do imóvel em 04/08/2022, ou seja, antes da celebração do contrato. Portanto, o imóvel não encontrava-se livre e desembaraçado.Vislumbra-se desse modo, que a intenção do autor era adquirir um bem totalmente livre e desembaraçado, sem qualquer ônus ou gravame, o que mostra-se impossível, in casu, em face da referida averbação.Realço, oportunamente, que o artigo 422 do Código Civil faz referência ao princípio basilar da boa-fé objetiva: “Os contraentes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.De acordo com Carlos Roberto Gonçalves:O princípio da boa-fé objetiva exige que as partes se comportem de forma correta não só durante as tratativas, como também durante a formação e o cumprimento do contrato. (…). A regra da boa-fé objetiva, como já dito, é uma cláusula geral para a aplicação do direito obrigacional, que permite a solução do caso levando em consideração fatores metajurídicos e princípios jurídicos gerais (…). A boa-fé objetiva enseja, também, a caracterização de inadimplemento mesmo quando não haja mora ou inadimplemento absoluto do contrato. É o que a doutrina moderna denominada de violação positiva da obrigação ou do contrato. Desse modo, quando o contratante deixa de cumprir alguns deveres anexos, por exemplo, esse comportamento ofende a boa-fé objetiva e, por isso, caracteriza inadimplemento do contrato (In: Direito Civil Brasileiro: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 57 e ss).Portanto, considerando os termos contratuais, e, em observância ao princípio da boa fé objetiva, entendo que o vendedor se descuidou de seu dever anexo de proteção, cuidado e informação, por não ter comunicado ao comprador sobre a existência de ônus pessoais que poderiam influenciar o futuro da negociação. Assim agindo, exerceu de forma abusiva seu direito, razão pela qual deve arcar com as consequências de sua conduta desleal.A respeito:RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. (…). 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato.4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato).(…) (STJ, REsp n. 1.944.616/MT, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08/03/2022, DJe de 11/03/2022).APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO ENTRE PARTICULARES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. VENDEDOR COM CERTIDÃO POSITIVA DE ÔNUS PESSOAIS. FATO NÃO INFORMADO À COMPRADORA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO REGISTRO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Nas hipóteses em que o contrato de compra e venda é formalizado entre particulares, como ocorre na espécie, deve ser aplicado apenas o Código Civil Brasileiro e não o Código Consumerista, haja vista a ausência das figuras de fornecedor de um lado e consumidor do outro. 2. Decorrem da função integrativa da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) deveres de conduta que obrigam as partes contratantes antes, durante e após a celebração do negócio, agir com transparência, lealdade e cuidado. Nesse passo, ocorre a violação positiva do contrato quando um dos contratantes transgride algum dos deveres anexos, laterais ou instrumentais da boa-fé objetiva. 3. Nos termos do art. 1º, § 2º da Lei 7.433/85, a apresentação de certidão negativa de débito fiscal é requisito necessário para a transferência da propriedade de bem imóvel. Assim, a existência de ônus pessoais sobre o proprietário vendedor, relativo a inúmeros débitos tributários perante as Fazendas Pública Municipal e Estadual, é fato que deveria ter sido informado à compradora, pois impede a efetivação de transferência do bem. Não fosse o bastante, existe também o risco de que o imóvel futuramente venha a ser alvo de restrição judicial, haja vista as execuções fiscais já em curso contra o apelado. 4. Diante desse quadro, deve ser rescindido o contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, assistindo à promitente compradora o direito de ter restituído todos os valores até então pagos, ao promitente vendedor. 5. Muito embora tenha ficado caracterizada a conduta desleal do demandado/apelado, a mera frustração da expectativa da demandante/apelante de aquisição do bem não se traduz, por si só, em dano moral indenizável, configurando apenas simples dissabor e incômodo inerente ao risco do negócio jurídico celebrado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA (TJGO, Apelação Cível n. 5328618-53.2023.8.09.0003, Relatora: Desa. IARA MÁRCIA FRANZONI DE LIMA COSTA, 11ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, publicado DJe em 12/07/2024).Diante desse cenário, o contrato deve ser rescindido, com base no art. 465 do Código Civil. Com a rescisão, surge o direito do requerente à devolução dos valores pagos pelo objeto da avença, inclusive dos valores pagos a título de ITBI, taxas cartorárias e comissão de corretagem, a fim de se permitir o retorno das partes ao status quo ante.Com relação a aplicação de multa em face do requerido, correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, verifico que no Contrato a multa é prevista apenas em caso de resolução contratual ou distrato causado por culpa do comprador e não do vendedor,Veja-se: 5.1 - Caso a Resolução Contratual ou Distrato se dê por inadimplemento de obrigação contratual do(s) COMPRADOR(ES), deverão ser restituídos os valores pagos, devidamente atualizados com base na variação do IPCA/IBGE, sendo descontado desse valor atualizado, os seguintes itens:(…)b) O valor correspondente à 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato à título de cláusula penal e despesas administrativas;(…) Logo, não há que se falar em sua aplicação em favor do autor/comprador de forma extensiva.Por fim, no que pertine aos danos morais, entendo não merecer guarida o pedido autoral.Como se sabe, o inadimplemento contratual, por si só, é insuficiente para configurar dano moral, devendo ser entendido como simples transtorno ou aborrecimento, inerente ao risco do negócio jurídico celebrado entre as partes.Na espécie, muito embora tenha ficado caracterizada a conduta desleal do requerido, a mera frustração da expectativa da demandante de aquisição do bem não se traduz, por si só, em dano moral indenizável, configurando apenas simples dissabor e incômodo do cotidiano.Com efeito, o autor não demonstrou que os fatos narrados desdobraram em outras situações adversas, que atingiram sua honra, imagem, ou lhe abalaram psiquicamente a ponto de causar-lhe adoecimento, ainda mais por se tratar de pessoa jurídica. Assim sendo, a pleiteada responsabilização não se mostra devida.Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ADULTERAÇÃO DA CARROCERIA E DO CHASSI POR TRANSPLANTE. APREENSÃO. EVICÇÃO. DANO MATERIAL COMPROVADO. DANO MORAL INDEVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A compra e venda de veículo realizada entre particulares, por sua natureza, deve ser analisada de acordo com o Código Civil, e não como relação de consumo. 2. A adulteração do chassi impede o uso regular do veículo e acarreta a perda da posse, situação que conduz ao reconhecimento de evicção. O adquirente tem direito à restituição do preço pago, sendo irrelevante cogitar-se de boa-fé ou não do alienante, que tem responsabilidade pela evicção. 3. O inadimplemento contratual, por si só, não gera obrigação de indenizar por dano moral. (…) (TJGO, Apelação Cível n. 5054880-33.2018.8.09.0151, Rel. Des. ÁTILA NAVES AMARAL, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/04/2024, DJe de 02/04/2024). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PLANO DE SAÚDE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. (…). 3. Como o mero descumprimento contratual não gera, automaticamente, o dever de indenizar, salvo quando os efeitos do inadimplemento, por sua gravidade, exorbitam o mero aborrecimento, atingindo a dignidade da vítima, cuja situação não se evidencia na espécie, mantêm-se a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. (…) (TJGO, Apelação Cível n. 5780603-80.2022.8.09.0051, Rel. Des. JOSÉ CARLOS DUARTE, 11ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024). Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais. Promessa de compra e venda de imóvel. (…). IV - Dano Moral. Inocorrência. De regra, não se presume dano moral decorrente de ilícito contratual, excetuadas as situações particulares que, pela sua natureza, evidenciem a sua ocorrência, o que não restou sobejamente demonstrado nos autos as consequências fáticas capazes de ensejar o alegado sofrimento psicológico.(…) (TJGO, Apelação Cível n. 5022785-90.2017.8.09.0051, Rel. CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 21/11/2018, DJe de 21/11/2018).Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, pelo que DECLARO a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e DETERMINO que o requerido restitua ao autor o valor de R$ 232.583,82 (duzentos e trinta e dois mil, quinhentos e oitenta e três reais e oitenta e dois centavos), importância esta acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação, bem como de juros moratórios com base na taxa SELIC, após dedução do índice de correção monetária (IPCA), a partir da citação, conforme a taxa legal estabelecida pelo artigo 406, e seus parágrafos, do Código CivilEm razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes, na proporção de 30% (trinta por cento) ao autor e 70 (setenta por cento) ao requerido, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.Oportunamente, arquivem-se os autos.Ipameri, data e horário da assinatura digital. GIULIANO MORAIS ALBERICIJuiz de Direito
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