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Processo nº 5032184-80.2022.4.02.5101

ID: 280628643

Tribunal: TRF2 Órgão: 5ª Vara Federal Criminal do Rio de Janeiro Classe: ALIENAçãO DE BENS DO ACUSADO Nº Processo: 5032184-80.2022.4.02.5101

Data de Disponibilização: 27/05/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

DESPACHO/DECISÃO

Advogados:

MATHEUS DE OLIVEIRA DUTRA MIRANDA

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

MARCELO CANDIOTTO FREIRE

OAB/RJ XXXXXX Desbloquear

MARCELO CANDIOTTO FREIRE

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

ALIENAÇÃO JUDICIAL CRIMINAL Nº 5032184-80.2022.4.02.5101/RJ INTERESSADO : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MATHEUS… ALIENAÇÃO JUDICIAL CRIMINAL Nº 5032184-80.2022.4.02.5101/RJ INTERESSADO : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MARCELO CANDIOTTO FREIRE ADVOGADO(A) : MATHEUS DE OLIVEIRA DUTRA MIRANDA DESPACHO/DECISÃO Vistos em inspeção. Na decisão do evento 154 , o juízo: (i) indeferiu o pedido formulado pelo arrematante, Marcelo Candiotto Freire , de fixação da imissão na posse como termo inicial para a responsabilidade do arrematante quanto às despesas do imóvel localizado na Rua Joaquim Floriano, n.º 466, Jardim Paulista/SP (apartamento 2606), Matrícula 165.478 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP; (ii) deferiu o requerimento de desoneração das despesas relacionadas ao referido imóvel até a data da expedição do auto de arrematação, qual seja, dia 22/5/2023, seu fato gerador; (iii) determinou a expedição de ofício à Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo para ciência da arrematação do imóvel e para que, no prazo de 15 dias, procedesse à baixa de todos os tributos e eventuais débitos inscritos em dívida ativa, inclusive de IPTU, vinculados ao imóvel arrematado e que sejam anteriores à expedição do auto de arrematação (dia 22/5/2023); e (iv) determinou a elaboração de certidão da situação do processo n.º 0542380-70.2004.4.02.5101, bem como em relação à destinação dos bens referidos naqueles autos. No evento 162.1 , foram opostos embargos de declaração pelo arrematante. O 4º RGI de São Paulo, comunicou, no evento 163.1 , que deixou de dar cumprimento vez que para fazê-lo seria necessária a apresentação da carta de arrematação e a respectiva guia de recolhimento do ITBI. No evento 166.2 , CYSNE ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIO LTDA atravessou proposta de alienação por iniciativa particular e requereu a respectiva autorização e homologação, manifestação essa reiterada no evento 175 . No evento 167 , o Leiloeiro Murilo Paes Lopes Lourenço requereu que fosse homologada uma das propostas apresentadas no evento 84.1 ou que fosse deferida a manifestação do MPF ( evento 90.1 ) visando a realização de um novo leilão. No evento 173.1 , consta resposta do ofício dirigido à Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo. No evento 174.1 , consta o resultado da carta precatória parcialmente cumprida vez que: (i) o ofício nº 510013067365 foi entregue ao 4º RGI de São Paulo e (ii) não foi realizada a imissão na posse do imóvel da Rua Joaquim Floriano, n.º 466, ap. 2606, Jardim Paulista/SP, vez que o arrematante não fora localizado. Por fim, verifica-se diversos avisos de cobrança de parcelas condominiais dirigidas ao réu MIKE NIGGLI ( 164.1 , 176.1 , 177.2 e 178.2 ). Na decisão de evento 179 , datada de 29/10/2024, este Juízo determinou: "... 1- Verifico que, apesar de intimada, a ex-administradora do imóvel, Roberto Olsen Imóveis Ltda., não esclareceu quais sãos os débitos condominiais afetos ao imóvel Rua Joaquim Floriano, n.º 466, Jardim Paulista/SP (apartamento 2606) até a data do dia 22/5/2023. Desse modo, intime-se novamente à referida empresa para que, no prazo de trinta dias, apresente os esclarecimentos requeridos. 2- Após, intime-se o Ministério Público Federal para que, diante dos possíveis efeitos infringentes, manifeste-se acerca dos embargos declaratórios opostos pelo arrematante, Sr. Marcelo Candiotto Freire , bem como para que se manifeste quanto: (i) ao requerimento formulado pelo 4º RGI de São Paulo, no evento 163, OFIC1 ; (ii) a proposta e requerimento formulados pela a empresa CYSNE ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIO LTDA, no evento 166, PET2 ; e (iii) a resposta apresentada pela Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo, no evento 173, INF1 . 3- Por fim, considerando que a deprecata do evento 174, PRECATORIA1 foi parcialmente cumprida em razão da não localização do arrematante no endereço indicado como de sua residência, intime-se o arrematante para que informe, no prazo de dez dias, o correto endereço de sua residência, a par da certidão do evento 174, PRECATORIA1 , f. 12. Tudo cumprido, voltem conclusos..." 1 No evento 183 , reiterou o pedido de apreciação das petições dos eventos 166.2 e 175.1 , visando a autorização e homologação da proposta de Alienação o Bem por Iniciativa Particular, objetivando a formalização da venda do imóvel objeto da matrícula nº 164.619, do 4º CRI/SP, em favor de PEDRO PAULO DE ARAÚJO (CPF 056.486.168-56) , nos termos do art. 879, I do Código de Processo Civil, em condições mais vantajosas (70% do valor atualizado da avaliação), nos seguintes termos: "Pagamento total de R$ 1.601.777,53 (hum milhão, seiscentos e um mil, setecentos e setenta e sete reais e cinquenta e três centavos), com uma entrada de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) no prazo de até 05 dias úteis após o aceite e, o saldo residual, de R$ 1.301.777,53 (hum milhão, trezentos e um mil, setecentos e setenta reais e cinquenta e três centavos) em até 90 dias úteis, sub-rogando-se no preço, eventuais dívidas de condomínio e IPTU, que serão posteriormente apresentadas nos autos, bem como, condicionando a oferta , à baixa de todas constrições existentes na matrícula imobiliária nº 164.619, sendo que também arcará o proponente, com a comissão de corretagem de 5%, da empresa GESTORA, devidamente inscrita no CRECI sob o nº 3.529J, CYSNE ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIO LTDA EPP, CNPJ nº 45.875.812.0001-19, no importe de R$ 80.088,87." 2 Evento 185: O arrematante, MARCELO CANDIOTTO FREIRE , prestou esclarecimentos quanto ao local de residência do arrematante, informando que este não reside no endereço do imóvel arrematado; informou sobre suas tentativas frustradas de imissão na posse, da qual tem sido impedido de se concretizar desde 15/03/2024; solicitou nova diligência imissão na posse no local do imóvel arrematado, requerendo: (1) A expedição de novo mandado de imissão na posse para cumprimento no endereço do imóvel arrematado, localizado na Rua Joaquim Floriano, nº 466, Jardim Paulista/SP, apartamento 2606; (2) Que o Sr. Marcelo Candiotto Freire seja cadastrado e intimado nos autos da carta precatória, conforme os dados de contato fornecidos; (3) Que o Oficial de Justiça encarregado da diligência entre em contato com o arrematante para o agendamento da data e hora para o cumprimento do mandado; e, (4) Por fim, requer, ainda, sejam todas as intimações realizadas, exclusivamente, em nome do advogado MARCELO CANDIOTTO FREIRE , inscrito na OAB/MG sob o nº 104.784, com endereço profissional na Rua Rio Grande do Norte, nº 1.435, 17º Andar, Bairro Funcionários/Savassi, em Belo Horizonte/MG, CEP 30.130-138, telefone (31) 3286-4333 e endereço eletrônico mcandiotto@mcandiotto.com.br, sob pena de nulidade, nos termos do art. 272, §§ 2º e 5º, do CPC/15. 3 Instado a se manifestar, o Ministério Público Federal promoveu, evento 187 , ipsis litteris : "...Ante o exposto, o MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL oficia (a) pelo não conhecimento dos embargos de declaração, em razão da inexistência de omissão ou contradição na decisão do Evento 154, ou, subsidiariamente, pelo desprovimento do pleito de modificação da decisão embargada; (b) por nova expedição do ofício à Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo/SP, em observância às orientações de protocolo fornecidas pelo órgão3; e (c) pela realização das providências necessárias à destinação do imóvel Rua Bandeira Paulista, n.º 300, apartamento n.º 108 (Edifício Loft São Paulo IV) por meio de leilão judicial, indeferindo os pedidos de arrematação formulados pelos interessados intervenientes no presente feito..." 4 Em petição direcionada a este Juízo, evento 191.1 , o EDIFÍCIO LOFT SÃO PAULO IV, informou, in verbis: "... EDIFÍCIO LOFT SÃO PAULO IV , nesta demanda movida contra MIKE NIGGLI , expõe e requer: 1. Este procedimento de alienação judicial de imóveis abrange o apartamento 108 do Edifício Loft, matriculado no 4º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP sob o nº 164.619. O requerente é um condomínio constituído sobre o edifício do qual este imóvel é integrante. 2. O proprietário é um inadimplente contumaz e o débito condominial totaliza, atualmente, R$ 33.088,93, conforme planilha anexa. Por esta razão, está em curso uma execução de cotas condominiais na 39ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo/SP sob o nº 1141966-22.2023.8.26.0100. 3. Pelo exposto, o requerente solicita que, em qualquer procedimento de leilão ou alienação particular, conste no edital a informação sobre a existência de cotas condominiais e que o requerente receba os recursos com prioridade considerando a natureza propter rem da obrigação. Os pedidos de atualização da dívida poderão ser direcionados por e-mail para contato@lsmadvogados.com.br e v.lopes@lsmadvogados.com.br ..." 5 Acompanham e instruem a petição do evento 191, o Contrato Social , evento 191.2 ; a Ata de Assembleia Geral Condominial , datada de 27/04/2023, com registro no Cartório do 9º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo/SP, evento 191.3 ; a Planilha de Memória de Cálculo de débitos condominiais referente ao apartamento 108 do Edifício Loft, matriculado no 4º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP sob o nº 164.619, atualizada até a data de 20/12/2024, no valor total até a referida data de R$ 33.088,93, evento 191.5 . Expedido em 12/03/2025, consta do autos, evento 193.1 , boleto de fatura de condomínio, emitida por GUILLAUMON Administração e Corretagem de Imóveis LTDA. referente a cota de condomínio mais taxas do imóvel apartamento 108 do Edifício Loft, matriculado no 4º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo/SP sob o nº 164.619, referente ao mês de abril de 2025, com data de vencimento em 05/04/2025, no valor total de R$ 3.210,34. Decido. 1. Quanto aos Embargos de Declaração opostos por MARCELO CANDIOTTO FREIRE , evento 162.1 dos autos, contra decisão proferida no evento 154 : Em suas razões de recurso, o embargante alega, em síntese que: "... 2.1. Tese Principal – Singela Omissão Quanto à Não Aplicação de Precedente – Resp. 1.345.331 - RS (2012/0199276-4) Preliminarmente, Excelência, conforme e-mail recebido pelo Condomínio do Edifício Staybridge Suites Century Plaza, o arrematante foi surpreendido com uma cobrança do elevado valor de R$25.234,24 (vinte e cinco mil duzentos e trinta e quatro reais e vinte e quatro centavos), data-base 01/06/2024, que corresponde a praticamente 6% (seis por cento) do valor total do imóvel arrematado, sem sequer estar em posse do imóvel, ou seja, não pôde usufruir da coisa por lapso temporal diretamente ligado a fatos alheios à sua vontade: mora do judiciário! [...] Destaca-se que o valor do imóvel está devidamente depositado nos autos, sendo legítimo o pleito de responsabilização de arcar com os débitos de condomínio e IPTU do imóvel apenas e tão somente a partir da imissão na posse, que é o marco temporal em que o arrematante possuirá pleno gozo do bem adquirido. Ou seja, antes deste marco, deve-se respeitar o disposto no art. 908, §1º, do CPC, bem como o art. 130, do CTN, respectivamente A propósito, considerando que este arrematante ainda não teve a sua efetiva imissão na posse, deve-se assegurar que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das despesas do imóvel somente pode iniciar após a efetiva entrega da posse, sendo certo, também, que o valor arrecadado pelo Leilão do imóvel deve ser utilizado, em ordem de preferência, para quitar todas as obrigações de natureza propter rem, tais como IPTU, condomínio, fundo de reserva, e outras, conforme dispositivos legais acima citados. Importante notar que o referido dispositivo não limita a sub-rogação no preço aos débitos anteriores à arrematação, pelo contrário, a ratio legis do referido dispositivo foi a de abarcar, de forma ampla, todas as despesas do imóvel até que haja de fato a relação jurídica material do arrematante com o imóvel, representada pela imissão na posse. A imposição ao arrematante da responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel antes da imissão na posse, violaria o princípio da segurança jurídica, criando uma álea de incerteza que é incompatível com a ratio da norma do §1º do Art.908 do CPC. Sob outro prisma, é possível dizer que enquanto não expedido (e cumprido) o mandado de imissão na posse, o arrematante não titulariza qualquer relação de direito material com a coisa, não restando minimamente presente qualquer dos aspectos inerentes ao domínio, tais como gozo, posse, fruição. [...] 2.2. Tese Alternativa – Singelas Omissão e Contradição – Data da Arrematação é 09/05/2024 – Aperfeiçoamento da Arrematação – Precedentes do STJ (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1816779 2019.01.06524-7, HERMAN BENJAMIN - SEGUNDA TURMA, DJE DATA:11/10/2019 ..DTPB:.) – Art. 903, do CPC. Ad argumentandum tantum, apenas por amor ao debate, na pior das hipóteses, mesmo que não se considere a data da efetiva imissão na posse, não há falar em responsabilização do arrematante às responsabilidades anteriores à efetiva expedição da CARTA DE ARREMATAÇÃO aperfeiçoada e respectivo TERMO DE IMISSÃO NA POSSE, previstos no artigo 901, §1º2 , do Código de Processo Civil, que corresponde à consolidação do DIREITO do arrematante em iniciar os procedimentos para a aquisição da propriedade (carta de arrematação assinada pelo leiloeiro, pelo arrematante e, por fim, pelo magistrado, legitimando a arrematação) e O DIREITO de adquirir a posse legítima do bem (mandado de imissão na posse). Ora, antes disso (aperfeiçoamento da arrematação), o arrematante não possui a propriedade, o domínio útil e sequer a posse do bem arrematado (art. 130, do CTN, bem como art. 908, §1º, do CPC). Em outra perspectiva, é notório observar que sem cumprimento do art. 903, do CPC, o ofício de imóvel não tem autorização para registrar e transferir a propriedade do bem, nos termos do art. 1.245, do CC/02, conjugado com art. 901, §1º, do CPC, e também art. 903, do CPC) e o arrematante sequer possui o direito de tomar posse do imóvel. Douto Magistrado, o aperfeiçoamento da arrematação ocorreu apenas e tão somente em 09/05/2024, às 17:28:16, nos termos da CARTA DE ARREMATAÇÃO Nº 510012826906 (Evento 142) e OFÍCIO Nº 510013067365 - FINALIDADE DA DILIGÊNICA: IMISSÃO NA POSSE (Evento 143). [...] Mesmo assim, data maxima venia, Vossa Excelência entendeu por fixar a data de 22/05/2023, que, meramente, foi a data em que o Leiloeiro assinou a carta de arrematação, que não cumpre a formalidade legal necessária para validação da arrematação. [...] Assim, considerar a data de 23/05/2023 (assinatura do leiloeiro), e não 09/05/2024 (aperfeiçoamento da arrematação nos termos do art. 903, do CPC), vai de encontro com os precedentes do Superior Tribunal de Justiça. [...] Destarte, apenas por amor ao debate, na pior das hipóteses, deve ser considerada a data de 09/05/2024 (aperfeiçoamento da carta de arrematação nos termos do art. 903, do CPC) como marco da responsabilização do arrematante para arcar com as despesas propter rem. Qualquer despesa anterior a esta data deve ser desonerada. Desse modo, o embargante pede o provimento do recurso para que seja determinado: (i) no que se refere à fixação da data para desoneração das despesas relacionadas ao imóvel, deve ocorrer quando da efetiva imissão da posse, vez que “ compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” Por fim, apresenta pedido subsidiário: (ii) na pior das hipóteses, deve ser considerada a data de aperfeiçoamento da arrematação ocorrida apenas e tão somente com a assinatura da douta magistrada: em 09/05/2024, às 17:28:16, nos termos da CARTA DE ARREMATAÇÃO Nº 510012826906 (Evento 142). Os embargos de declaração são tempestivos, pois foram opostos no prazo legal, conforme se extrai dos eventos 155 e 162, razão pela qual conheço do recurso. Nos termos do artigo 382 do CPP, apenas são admissíveis embargos de declaração quando houver, na decisão embargada, ambiguidade, obscuridade, contradição ou omissão a serem sanadas. A propósito, registre-se que o vício que autoriza a oposição de embargos declaratórios refere-se às questões suscitadas pelas partes e às proposições da própria decisão, porém jamais à lei, ao entendimento da parte, aos fatos e às provas dos autos ou ao entendimento exarado em outros julgados (EDcl no AgRg no REsp 1.280.006/RJ, Rel. Ministro Castro Meira, 2ª T., DJe 6/12/2012; EDcl no REsp 1.427.630/GO, Rel. Ministro Sidnei Beneti, 3ª T., DJe 2/9/2014; EDcl nos EDcl no AgRg no Ag 1.390.882/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, 1ª T., DJe 7/12/2011). Firmadas essas premissas, verifico que NÃO ASSISTE RAZÃO AO RECORRENTE , conforme passo a expor. Não merece acolhimento a alegação de omissão. Ainda que a decisão não tenha feito menção expressa ao Recurso Especial n.º 1.345.331/RS, o seu conteúdo foi devidamente considerado para afastar a cobrança de valores anteriores à arrematação do imóvel. Ademais, a decisão embargada apresentou, de forma clara e fundamentada, os motivos pelos quais entendeu não ser cabível a extensão da desoneração aos períodos posteriores ao auto de arrematação. Igualmente, não se verifica a existência de contradição. A adoção da data do auto de arrematação como marco temporal encontra-se devidamente justificada, não havendo que se falar em contradição interna, já que o argumento de que a arrematação apenas se aperfeiçoaria com a expedição da carta não foi adotado como fundamento da decisão. Ressalte-se que a mera discordância da parte com os fundamentos adotados pelo juízo não configura admissibilidade de embargos de declaração, devendo ser veiculada por meio do recurso próprio. No tocante ao mérito, ainda que superados os óbices formais, o pedido do embargante igualmente não merece prosperar. O precedente citado, que trata da impossibilidade de cobrança de créditos anteriores à imissão na posse, refere-se a compromissos particulares de compra e venda e não se aplica, com exatidão, ao caso dos autos, que versa sobre arrematação judicial. Isso posto, NEGO provimento aos embargos de declaração. 2. Determino a expedição de novo ofício à Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo/SP, para cumprimento do item 1.2 da decisão de evento 154 , em observância às orientações de protocolo fornecidas pela respectiva secretaria na informação do evento 173 dos autos e em consonância com o pleito ministerial de evento 187 . 3. Quanto ao imóvel situado na Rua Bandeira Paulista, n.º 300, apartamento n.º 108, bairro Jardim Paulista, São Paulo/SP: A pessoa jurídica CYSNE ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIO LTDA. pleiteia a alienação por iniciativa particular do imóvel objeto destes autos, com base em proposta apresentada no valor de R$ 1.601.777,53, correspondente a 70% do valor de avaliação do bem ( evento 166.2 ). A requerente fundamenta seu pedido nos princípios da cooperação, primazia do julgamento de mérito, livre-arbítrio, eficiência, razoável duração do processo, menor onerosidade e boa-fé, conforme disposto nos artigos 3º, 4º, 6º, 139, 168, 188, 190, 191, 805 e 879, I, do Código de Processo Civil. Contudo, conforme já destacado nos autos, o Ministério Público Federal manifestou-se contrariamente ao deferimento de requerimentos similares anteriormente apresentados pelos particulares RAFAEL ABRAS MENDES, BRUNO GALASSO e FH PARTICIPAÇÕES LTDA. (Eventos 84 e 85), sob o argumento de que a imediata alienação dos bens, à margem do procedimento legal previsto, violaria a legislação processual penal ( evento 90 ). A superveniência da proposta ora apresentada não altera o cenário processual previamente analisado. A alienação direta nos autos, sem observância das etapas formais previstas em lei, especialmente no que tange à publicidade e à igualdade entre os interessados, compromete os princípios da isonomia e da eficiência, além de contrariar a sistemática da legislação penal aplicável ao caso. Registre-se, ainda, o risco de tumulto processual decorrente da apresentação de sucessivos lances por diversos particulares, situação já verificada nos autos, notadamente com a atuação da empresa FH PARTICIPAÇÕES LTDA. (Eventos 84 e 85). Ademais, conforme informado pelo leiloeiro oficial ( evento 152 ), aguarda-se a homologação das propostas anteriormente apresentadas ou a determinação de realização de novo leilão, com lances mínimos estabelecidos em 50% do valor de avaliação, nos termos legais. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de alienação por iniciativa particular formulado por CYSNE ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIO LTDA, e DETERMINO à Secretaria do Juízo que tome as providências necessárias à destinação do imóvel por meio de realização de leilão judicial; 4. Quantos aos requerimentos formulados por MARCELO CANDIOTTO FREIRE , evento 185 , e EDIFÍCIO LOFT SÃO PAULO IV, evento 191.1 , determino a remessa dos autos ao Ministério Público Federal para manifestar-se no que couber em 05 (cinco) dias. INTIMEM-SE AS PARTES. Tudo cumprido, voltem-me conclusos. CUMPRA-SE. 1. Decisão do evento 179 dos autos. 2. Petição de evento 183 dos autos. 3. Petição do evento 185 dos autos. 4. Promoção ministerial de evento 187 dos autos. 5. Petição do evento 191.1 dos autos.

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