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Processo nº 5152482-23.2024.8.09.0051

ID: 305025201

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº Processo: 5152482-23.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 23/06/2025

Polo Ativo:

CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL LTDA

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

VANESSA LIMA ABDALA FRANCO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

NÚBIA BARBOSA MOURA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

RENATO ABDALA FILHO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

Comarca de Goiânia27ª Vara CívelE-mail: gab27varacivel@tjgo.jus.brGabinete Virtual: (62) 3018-66426ª UPJ das Varas Cíveis (6upj.civelgyn@tjgo.jus.br)Autos: 5152482-23.2024.8.09.0051Natureza: PROCESSO… Comarca de Goiânia27ª Vara CívelE-mail: gab27varacivel@tjgo.jus.brGabinete Virtual: (62) 3018-66426ª UPJ das Varas Cíveis (6upj.civelgyn@tjgo.jus.br)Autos: 5152482-23.2024.8.09.0051Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Regidos por Outros Códigos, Leis Esparsas e Regimentos -> Despejo por Falta de PagamentoRequerente: Construtora Paiva Unipessoal LtdaRequerido: Renata Naves Valadares RibeiroSENTENÇACuida-se de Ação de Despejo Por falta de Pagamento c.c Cobrança de Aluguéis, proposta por CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL Ltda. em face do locatário RENATO CÉSAR DE OLIVEIRA; da fiadora RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO; e da sublocatária COMERCIAL SERRANA Ltda, todos individualizados.O contrato de locação, com prazo de 12 meses, foi firmado em 16/05/2022, com aluguel mensal de R$ 4.000,00, para o imóvel comercial na Av. Ipanema, para instalação do Selecta Pub Ltda. RENATO é o locatário e RENATA a fiadora. A partir de 16/11/2022, os locatários tornaram-se inadimplentes e sublocaram o imóvel para a COMERCIAL SERRANA LTDA., sem autorização da locadora. A CONSTRUTORA PAIVA tentou resolver a situação amigavelmente, permitindo que a sublocatária assumisse os débitos e regularizasse a locação, mas esta não firmou contrato nem apresentou fiadores. A ação visa rescindir o contrato, obter a imissão na posse do imóvel e o pagamento dos débitos acumulados, totalizando R$ 53.945,03 até março de 2024, incluindo aluguéis, acessórios e IPTU/2023. A petição inicial destaca a responsabilidade solidária da fiadora, conforme cláusula contratual e jurisprudência do TJGO.No evento 7, o e. MM. Juiz ROMÉRIO DO CARMO CORDEIRO, da 27ª Vara Cível de Goiânia, decidiu, excepcionalmente, não aplicar o artigo 334 do CPC e determinou a citação da REQUERIDA para apresentar defesa em 15 dias, considerando o princípio da duração razoável do processo. A decisão autoriza a realização de diligências fora do horário normal e citação por hora certa, se necessário, a critério do oficial de justiça. O despacho também autoriza, para o futuro, a busca de endereço da REQUERIDA nos sistemas conveniados do TJGO [SISBAJUD, RENAJUD, INFOJUD, etc.]. A decisão serve como mandado, conforme o Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.A Oficiala de Justiça KARLA JANAÍNA MARCIANO DAHER LINO E SILVA certifica que, em diversas tentativas de cumprimento ao mandado de citação de RENATO CESAR DE OLIVEIRA, nos dias 21/06, 26/06, 02/07, 19/07 e 20/07, não obteve êxito. Em todas as ocasiões, compareceu ao endereço indicado no mandado e não encontrou nenhum morador no local, tampouco vizinhos que pudessem fornecer informações sobre o paradeiro do REQUERIDO. Diante da impossibilidade de cumprimento, a Oficiala devolveu o mandado ao juízo para as providências cabíveis [evento 40].No evento 45, o juiz ROMÉRIO DO CARMO CORDEIRO, da 27ª Vara Cível de Goiânia, deferiu a pesquisa de endereço da REQUERIDA, RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO [CPF 777.069.351-91], em todos os sistemas acessíveis ao juízo, após o requerimento da parte AUTORA. A AUTORA foi intimada a recolher as custas necessárias para a diligência em 10 dias. Após o recolhimento e cumprimento da busca de endereço, a AUTORA deverá se manifestar em até 15 dias, sob pena de intimação pessoal, via oficial de justiça, e posterior extinção do processo com base no artigo 485, III c/c §1º, do CPC, caso não haja manifestação.O e. MM. Juiz ROMÉRIO DO CARMO CORDEIRO, da 27ª Vara Cível de Goiânia, proferiu decisão acolhendo o pedido de desistência parcial da ação em relação à COMERCIAL SERRANA LTDA., determinando sua exclusão do polo passivo, com fundamento no art. 485, VIII, do CPC. Diante das tentativas infrutíferas de citação de RENATO CESAR DE OLIVEIRA e RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO no endereço do imóvel locado, e considerando o aparente abandono do imóvel comercial, o juiz deferiu a expedição de mandado de averiguação e imissão na posse em favor da AUTORA, CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL LTDA., condicionada à constatação do abandono. Autorizou o uso das prerrogativas do art. 212, §§ 1º e 2º, do CPC, incluindo arrombamento e reforço policial, se necessário. Também deferiu a citação dos REQUERIDOS via WhatsApp, pelos contatos informados pela AUTORA [evento 50].No evento 85, RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO, representada pelos advogados ABRÃO HELOU e BRAGA NASCIMENTO, apresentou contestação à ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios movida pela CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL LTDA. A contestação alega tempestividade e resume a petição inicial, destacando o inadimplemento dos aluguéis a partir de 16/11/2022 e a sublocação não autorizada do imóvel. RENATA afirma que firmou a fiança por razões pessoais, baseada na relação com RENATO CESAR DE OLIVEIRA, e que não anuiu com a transferência do ponto comercial para LUCAS, sócio da COMERCIAL SERRANA LTDA. Alega ter tomado conhecimento da sublocação irregular em 16/03/2023 e, no mesmo dia, entregue declaração escrita à TERRA IMOBILIÁRIA, manifestando o encerramento de sua participação como fiadora. A defesa argumenta que a CONSTRUTORA PAIVA tinha ciência da sublocação e negociou diretamente com o novo ocupante, configurando aceitação tácita e novação. Requer o chamamento da TERRA IMOBILIÁRIA ao processo, alegando sua responsabilidade na sucessão irregular do contrato. Suscita preliminares de ilegitimidade passiva superveniente, ausência de interesse processual e novação, argumentando que a fiança tinha prazo determinado, que houve alteração contratual sem seu consentimento e que a negociação com terceiro configurou novação. No mérito, discute a sublocação e a exoneração da fiadora, alegando que a sublocação sem sua anuência e sem comunicação ao locador rompeu a base contratual da fiança. Aponta a conduta contraditória da AUTORA em tentar resolver amigavelmente a situação com o novo ocupante, violando o princípio do non venire contra factum proprium. Por fim, requer a total improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a limitação de sua responsabilidade ao período de 16/05/2022 a 16/05/2023.A CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL LTDA. apresentou réplica à contestação de RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO [evento 87], alegando tempestividade e rebatendo as preliminares e argumentos da defesa. Aborda a impossibilidade de chamamento ao processo da TERRA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, afirmando que esta atuou apenas como intermediadora e administradora do contrato, sem responsabilidade no conteúdo obrigacional. Sustenta a legitimidade passiva da FIADORA, argumentando que a sublocação sem sua anuência não extingue a fiança, e que esta permanece responsável até a imissão da AUTORA na posse do imóvel. Rebate a alegação de novação, afirmando que RENATA tinha conhecimento da sublocação, conforme mensagens de WhatsApp, e que a ocupação por terceiro não configura novação ou alteração do contrato original. Destaca a cláusula contratual que prevê a responsabilidade da FIADORA até a entrega do imóvel.No evento 93, A CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL LTDA., em cumprimento ao ato ordinatório, manifestou-se acerca das provas que pretende produzir, requerendo a juntada do contrato de locação entre ela e RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO para comprovar o conhecimento desta sobre a ocupação e movimentações nas salas vizinhas à locada por RENATO CESAR DE OLIVEIRA. A AUTORA argumenta que a documentação demonstra a ciência da FIADORA quanto à sublocação e que, portanto, sua tentativa de se eximir da obrigação fidejussória é descabida. Ao final, requer o julgamento antecipado do mérito, com base no art. 355, inciso I, do CPC.No evento 94, RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO, em resposta à intimação, manifesta-se sobre a produção de provas, informando não ter interesse em produzir novas provas, sejam testemunhais, periciais ou outras. Argumenta que a matéria em discussão é estritamente de direito e está suficientemente documentada nos autos, principalmente em relação aos limites temporais da fiança e à ausência de sua anuência quanto à sublocação ou permanência de terceiro no imóvel. Rebate a presunção de ciência da sublocação, afirmando que, à época, não havia relação entre ela e RENATO CESAR DE OLIVEIRA, e que, inclusive, havia medida protetiva determinando o afastamento dele de sua convivência desde outubro de 2022. Sustenta que a ciência tácita da sublocação não pode ser presumida com base em mera vizinhança, que o vínculo de fiança exige consentimento expresso para alterações contratuais e que a tentativa da AUTORA de sustentar sua ciência com base no contrato de locação do imóvel vizinho não configura prova de anuência nem afasta a extinção da fiança, nos termos do art. 838, II, do Código Civil. Requer o julgamento antecipado da lide.Após, vieram-me conclusos.É o relatório, em síntese.Passo a fundamentar.De proêmio, ressalta-se que estão presentes nos autos todos os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como a integralidade das condições da ação.O presente feito está em ordem e pronto para julgamento, não havendo necessidade de dilação probatória, uma vez que se trata de caso eminentemente documental.Nos termos do art. 355 do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas, o que acontece no caso em análise.Nesse viés, segundo enunciado da súmula n. 28, do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, quando existir nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz, o julgamento antecipado da lide não acarretará cerceamento de defesa.1.) PRELIMINAR.1.1.) Do Chamamento ao Processo.A parte ré, em contestação [evento 85], suscitou preliminar de chamamento ao processo da empresa Terra Administração de Imóveis, também identificada como Elias Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando que esta teria atuado como administradora da locação, com ciência e tolerância quanto à alegada sublocação irregular do imóvel objeto da presente demanda. Sustenta, com base no art. 130 do CPC, que a referida administradora teria contribuído para a situação controvertida, devendo, pois, integrar o polo passivo da lide.Contudo, razão não lhe assiste.Nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil, o chamamento ao processo é cabível nas hipóteses taxativamente previstas:“Art. 130. É admissível o chamamento ao processo, requerido pelo réu:I - do afiançado, na ação em que o fiador for réu;II - dos demais fiadores, na ação proposta contra um ou alguns deles;III - dos demais devedores solidários, quando o credor exigir de um ou de alguns o pagamento da dívida comum.” É pacífico que o instituto do chamamento ao processo visa à inclusão de coobrigados na dívida discutida, permitindo ao réu compartilhar eventual responsabilização. No entanto, para tanto, é imprescindível que o terceiro chamado figure como corresponsável na obrigação contratual principal, o que, no presente caso, não se verifica.O contrato de locação de imóvel urbano acostado aos autos [evento 1, arquivo 3] evidencia que a relação obrigacional principal foi pactuada entre: (i) Locador: Construtora Paiva Ltda.; (ii) Locatário: Renato César de Oliveira; e (iii) Fiadora: Renata Naves Valadares Ribeiro.A empresa Terra Administração de Imóveis [Elias Empreendimentos Imobiliários Ltda.] não é parte signatária do contrato, tampouco assumiu obrigação de garantia ou qualquer coobrigação relativa ao pagamento de aluguéis ou encargos locatícios. Sua atuação restringiu-se à gestão administrativa do contrato, por delegação do locador, agindo como mera mandatária, sem ingerência ou corresponsabilidade jurídica sobre o adimplemento da obrigação.Nessa linha, é firme o entendimento jurisprudencial:[…] a administradora de imóveis não é parte legítima para as ações judiciais em que o locador pleiteia eventuais valores decorrentes do contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário e não substitua processual […] [AgInt no AREsp n. 1.693.648/SP , relator Ministro João Otávio de Noronha , Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023]. Outrossim, a invocação de suposta tolerância à sublocação ou de tratativas com terceiros ocupantes do imóvel, ainda que demonstrada, não caracteriza solidariedade contratual ou coobrigação da administradora, o que inviabiliza, por completo, a via do chamamento ao processo, que não se presta à responsabilização por suposta conduta ilícita ou culposa, hipótese que demandaria eventual ação própria.Logo, rejeito a preliminar de chamamento ao processo, uma vez que a empresa indicada não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 130 do CPC, nem detém legitimidade passiva em relação à obrigação discutida nos presentes autos.1.2.) Da Ilegitimidade Passiva da Fiadora.A segunda demandada suscita preliminar de ilegitimidade passiva superveniente, com base na alegação de que a fiança prestada foi limitada a período contratual determinado, não tendo anuído à prorrogação do contrato de locação nem à sublocação posterior.Contudo, verifica-se que a controvérsia suscitada não diz respeito à legitimidade processual da parte, mas sim à extensão material de sua responsabilidade contratual, especialmente quanto aos efeitos da prorrogação da locação e da eventual novação subjetiva.Por se tratar de matéria afeta ao conteúdo da obrigação garantida e à validade da fiança em face da modificação contratual operada sem o consentimento da fiadora, a questão será oportunamente analisada no mérito da presente sentença, afastando-se, por ora, seu exame na forma de preliminar processual.1.3.) Do Interesse Processual.A segunda demandada argui preliminar de ausência de interesse processual, sob o argumento de que a autora teria passado a negociar diretamente com terceiro ocupante do imóvel [Lucas, preposto da empresa Comercial Serrana Ltda.], inclusive exigindo novos fiadores e propondo condições para regularização da situação, o que configuraria, em sua ótica, o reconhecimento da cessação do vínculo jurídico com a fiadora originária.Entretanto, a alegação não se caracteriza como matéria preliminar, pois não guarda relação com a presença dos requisitos da ação [interesse e legitimidade], mas sim com a validade e persistência da obrigação garantida, devendo ser analisada no mérito da controvérsia.Dessarte, não se verifica ausência de interesse processual, mas sim discussão sobre a extensão da obrigação e a eventual responsabilização da fiadora, questão que será enfrentada na presente sentença.Rejeito, portanto, a preliminar arguida.2.) MÉRITO.2.1.) Da Ação de Despejo.A Autora, CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL Ltda., ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis, com pedido liminar, em face de RENATO CÉSAR DE OLIVEIRA [locatário], RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO [fiadora] e da sublocatária COMERCIAL SERRANA Ltda., alegando a inadimplência da parte requerida quanto ao pagamento dos aluguéis mensais do imóvel localizado na Av. Ipanema, Qd. 04, lt. 14/15, sala 03, Jardim Atlântico, Goiânia-GO.No curso da ação, os sublocatários desocuparam de forma voluntária o imóvel, o que foi reforçado por manifestações subsequentes [eventos 47 e 61], limitando o interesse processual ao pedido de cobrança dos aluguéis, encargos e acessórios inadimplidos até a data da efetiva desocupação.Dessa forma, houve perda superveniente do objeto da ação de despejo, restando prejudicado o pedido de retomada do imóvel, motivo pelo qual passa-se ao exame exclusivo da pretensão de cobrança dos valores devidos.A propósito, vale destacar o entendimento consolidado deste Egrégio Tribunal de Justiça:"[...] A devolução do imóvel pelo locatário acarreta a perda superveniente do interesse de agir em relação ao pedido de despejo, remanescendo ao locador, porém, o interesse processual quanto à cobrança dos aluguéis e acessórios inadimplidos, até a desocupação. Precedentes deste Tribunal."[TJGO, Apelação (CPC) 5232189-84.2017.8.09.0051, Rel. Zacarias Neves Coelho, 2ª Câmara Cível, julgado em 24/03/2020, DJe 24/03/2020]. Com efeito, passo à análise do pedido de cobrança dos aluguéis e encargos contratuais.2.2) Da Ação de Cobrança [locatário e fiadora].Destaca-se que o vínculo jurídico firmado entre as partes litigantes enseja a aplicação da Lei n.º 8.245/91 [Lei do Inquilinato], a qual disciplina os deveres e obrigações inerentes ao contrato de locação de imóveis urbanos.Os autores ajuizaram a presente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, fundada no inadimplemento contratual da parte requerida; sendo que o locatário deixou de adimplir os aluguéis e encargos locatícios a partir de novembro de 2022 até 16 de março de 2023 e, o sublocatário, de março/2023 à 26 de agosto de 2024.Há de se ressaltar que, após pedido expresso da parte autora no evento 39, este juízo recebeu o pedido de desistência parcial, determinando a exclusão do feito em relação à requerida Comercial Serrana Ltda. [sublocatária], nos termos do art. 485, VIII, do CPC.Pois bem. Consoante entendimento consolidado, as relações contratuais regem-se pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, conforme previsto no art. 422 do Código Civil. Por sua vez, o art. 23, I, da Lei n.º 8.245/91, estabelece que constitui dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, no prazo ajustado.É cediço que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à requerida o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor e, na espécie, a fiadora não nega sua responsabilidade até a entrada da sublocatária no imóvel.À vista disso, cinge-se a controvérsia quanto ao segundo período de inadimplência; se a fiadora deve responder pela relação jurídica entre a requerida Comercial Serra Ltda., sublocatária, e o locador.O art. 838 do Código Civil prevê hipóteses em que o fiador fica desobrigado de sua garantia fidejussória. Em especial, o inciso I dispõe que o fiador se libera “se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor”, e o inciso II estabelece a liberação “se ocorrer fato do credor que impossibilite a sub-rogação nos seus direitos”.Entende-se por moratória qualquer dilação do prazo ou tolerância no cumprimento da obrigação pelo devedor, dada pelo credor sem aprovação do fiador. Na locação, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado sem consulta ao fiador pode ser interpretada como concessão de moratória ou extensão indevida do prazo ao locatário original.Em outras palavras, se o locador permitiu que o locatário [ou mesmo um sublocatário irregular] permanecesse no imóvel além do prazo contratual original, sem obter anuência do fiador, caracteriza-se moratória concedida unilateralmente, exonerando o fiador das obrigações posteriores ao termo original.O Superior Tribunal de Justiça já sumulou que “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu” [Súmula 214/STJ].Assim, a prorrogação legal ou convencional do contrato, quando vista como indulgência do locador para com o devedor original sem concordância do fiador, ativa o art. 838, I do CC, liberando a fiança pelo excesso de garantia temporal não acordado.In casu, o próprio autor, na petição inicial, afirma que “tomou conhecimento da sublocação indevida, mais precisamente em março de 2023, tentou resolver de forma amigável com os demandados, oportunizando à sublocatária que apresentasse seus atos constitutivos, bem como os documentos dos fiadores, para que fosse regularizada a locação” [evento 1, inicial].Tal conduta revela de forma inequívoca que, mesmo ciente da sublocação irregular, o locador optou por não exercer de imediato o seu direito de resilição contratual, tendo, ao revés, manifestado tolerância e buscado formalizar nova relação contratual com o terceiro ocupante do imóvel, admitindo, ao menos em termos negociais, a permanência do sublocatário, com constituição de nova garantia fidejussória.Trata-se, pois, de verdadeira moratória concedida sem anuência da fiadora, uma vez que o locador dilacionou o prazo para regularização do vínculo contratual, deixando de exercer prontamente seus direitos frente à infração contratual grave [sublocação sem consentimento], e ainda passou a negociar condições com o novo ocupante, indicando sua disposição de manter a relação locatícia para além do prazo originalmente garantido.À luz do art. 838, I, do Código Civil, referida conduta importa exoneração da fiadora, na medida em que houve alteração unilateral da condição da obrigação, com prorrogação fática do prazo de permanência no imóvel e tentativa de reconfiguração do vínculo locatício, sem a anuência expressa da garantidora, que, inclusive, já havia comunicado sua intenção de se desvincular da obrigação em março de 2023.Cite-se:“[…] Processual Civil e Civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento. Fiador. Prorrogação tácita. Aditamento referente a valores de aluguéis. Inscrição em cadastro de inadimplentes. Impossibilidade até discussão do contrato. Decisão reformada. 1. Embora o fiador responda, segundo orientação do colendo STJ, pela prorrogação do contrato nos casos em que existe cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, na hipótese de aditamento contratual aplica-se o entendimento sufragado na Súmula nº 214/STJ, que exonera o fiador das obrigações re-sultantes de aditamento ao qual o fiador não anuiu. 2. Demonstrado que houve aditamento relativo aos valores dos aluguéis, impõe-se garantir o direito subjetivo da fiadora agravante de discutir o contrato em juízo, com a garantia de não ter seu nome inserido em cadastros de inadimplentes. 3. Recurso conhecido e provido. [AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2009 00 2 012777-3; 3ª T. CÍVEL; PUBL. EM 05/11/09; DJ 3, PÁG. 111].” Outrossim, sem perder de vista a linha de raciocínio [art. 838, inc. II], o fiador que paga a dívida tem direito de se sub-rogar nos direitos do credor, cobrando o devedor principal pelo que desembolsou. Se o locador pratica ato que impeça ou dificulte esse direito de regresso, a fiança se extingue.No contexto de sublocação irregular, caso o locador passe a negociar diretamente com o sublocatário, prejudica o direito de sub-rogação do fiador contra o locatário original.Isso porque, ao admitir tacitamente que a obrigação principal fosse assumida por outra pessoa [o sublocatário], o locador retira do fiador a clareza de quem é o devedor garantido. Se o fiador viesse a pagar aluguéis em atraso, poderia ficar incerto se deveria buscar reembolso do antigo locatário ou do sublocatário, devido à postura do locador. Tal conduta do credor configura “fato do credor” que frustra a sub-rogação, enquadrando-se no art. 838, II do CC.Em síntese, se o locador contribuiu para mudar o vínculo principal [por ação ou omissão relevante], impedindo o fiador de exercer com segurança seu eventual direito contra o devedor original, a fiança não subsiste, nos termos do art. 838, II do Código Civil. Veja-se:“Além das causas que extinguem os contratos em geral, a fiança também encerra-se por atos praticados pelo credor, especificados no art. 838 do Código Civil: a) concessão de moratória (dilação do termo contratual) ao devedor, sem consentimento do fiador, ainda que solidário; b) frustração da sub-rogação legal do fiador nos direitos e preferências; c) aceitação, em pagamento da dívida, de dação em pagamento feita pelo devedor, pois neste caso ocorre pagamento indireto, que extingue a própria obrigação principal. O art. 366 do Código Civil também esclarece que importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal. Com efeito, a transação feita sem anuência do fiador também extingue a fiança. Isso porque transação é o mesmo que acordo, caracterizado pela reciprocidade de concessões, cujo principal efeito é, em regra, pôr fim à obrigação – por outros termos, a transação gera novação” [STJ, REsp 1374184/AL, 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 18.12.2019] [grifei]. Saliente-se: ainda que o contrato preveja cláusula de extensão da garantia até a entrega do imóvel, sua eficácia ficou condicionada à concordância da fiadora, o que, como demonstrado, não se verificou no caso concreto. Isto é, embora houvesse expectativa de prorrogação, nos termos do art. 39 da Lei n.º 8.245/91, tal extensão não se operou diante da ausência de anuência da garantidora e da modificação substancial da relação obrigacional, em violação ao disposto no art. 838, incisos I e II, do Código Civil.Por conseguinte, à luz do ordenamento jurídico e da jurisprudência consolidada, conclui-se que a responsabilidade da fiadora deve ser limitada ao período anterior à modificação substancial da relação contratual, qual seja, até 16/03/2023, data em que o próprio autor reconhece ter tomado ciência da sublocação e, em vez de rescindir de imediato o contrato, escolheu tentar reestruturar a locação com o terceiro, atitude incompatível com a manutenção da garantia original.De mais a mais, mesmo que não haja consentimento expresso, os tribunais admitem, em hipóteses excepcionais como a dos autos, a configuração de nova relação contratual por consentimento tácito do locador. Percebe-se esse cenário quando o locador, ciente de que outra pessoa ocupou o imóvel no lugar do locatário original, age de modo compatível com a aceitação dessa troca.Nesses casos, entende-se que houve cessão da locação por via tácita. O TJSP, em julgamento recente, reconheceu a cessão contratual tácita diante da inércia do locador em se opor à transferência da locação, o que afastou a responsabilidade do locatário original pelos débitos posteriores à transferência [26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo n.º 1121227-28.2023.8.26.0100 julg. 24/05/2023].De modo também semelhante, o STJ já decidiu que, tendo o locador tacitamente aceitado a substituição de locatário pessoa física por pessoa jurídica, fica exonerado o antigo locatário de quaisquer obrigações locatícias posteriores, pois “com o início da nova relação locatícia operou-se a extinção da relação ... primitiva e consequente extinção da [garantia]1”.Dito isto, há substituição tácita do locatário quando a conduta do locador indica concordância com a sub-rogação da posição contratual a um terceiro. Nessa hipótese, forma-se um novo contrato de locação diretamente com o sublocatário, em tudo equivalente a uma cessão formal.A postura do locador diante da sublocação irregular afeta o vínculo da fiança. O locador age de forma a regularizar a situação – aceitando tacitamente o sublocatário como novo inquilino [como visto no item 1] – então deixa de prevalecer o contrato original garantido pelo fiador, rompendo-se o liame da fiança originária.Assim, a liberação do fiador não decorre exatamente da sublocação ilícita, mas sim do comportamento do locador em concordar com a substituição do locatário, gerando novação contratual [art. 366 do CC2].3.) DISPOSITIVO.Ante o exposto:3.1.) JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, quanto ao pedido de despejo, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão da perda superveniente do objeto, diante da desocupação voluntária do imóvel;3.2.) JULGO PROCEDENTE, em parte, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil, o pedido de cobrança formulado por CONSTRUTORA PAIVA UNIPESSOAL Ltda., para:a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes;b) CONDENAR o locatário RENATO CÉSAR DE OLIVEIRA e a fiadora RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios e contas de consumo vencidas até a data da sublocação [16/03/2023], corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada vencimento e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação, com observância do art. 406 do Código Civil;c) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas processuais, nos termos do art. 82, §2º, do CPC, e honorários advocatícios, que fixo em 10% [dez por cento] sobre o valor atualizado da condenação a ser liquidado, consoante art. 85, §2º, do CPC; ed) AUTORIZO o levantamento de eventual caução judicialmente depositada.No caso de eventual oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal.Caso ocorra a interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ-Cível proceder à intimação da parte recorrida para apresentar as contrarrazões no prazo de 15 [quinze] dias [art. 1.010, §1°, do CPC].Interposta Apelação Adesiva, intime-se a parte apelante para apresentar as contrarrazões [art. 1.010, §2°, do CPC].Cumpridas as formalidades previstas nos §§1° e 2°, do art. 1.010, do CPC, o que deverá ser certificado, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independente de nova conclusão [art. 1.010, §3°, do CPC].Havendo o trânsito em julgado desta decisão, determino o encaminhamento dos autos à Contadoria Judicial para a apuração e emissão das custas finais.Concluído o cálculo, intime-se a parte vencida para o pagamento da respectiva guia, nos termos desta sentença, sob pena de protesto extrajudicial de certidões de crédito judicial e de créditos administrativos, conforme disposto no Decreto Judiciário n.º 1.932/2020.Na hipótese de inadimplemento das custas no prazo fixado, a Escrivania deverá observar as disposições da 15ª Nota Explicativa à Resolução nº 81/2017, nos termos do Ofício-Circular nº 350/2021 da Corregedoria-Geral da Justiça, que determina: “NÃO OCORRENDO O RECOLHIMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS PELO DEVEDOR, A ESCRIVANIA DEVERÁ PROVIDENCIAR O PROTESTO CAMBIAL, SEGUINDO O PROCEDIMENTO PREVISTO NO DECRETO JUDICIÁRIO Nº 1.932/2020 OU OUTRO ATO NORMATIVO QUE VENHA LHE SUCEDER.”A referida normativa regulamenta especificamente o protesto de custas finais não quitadas pelo devedor, devendo a 6ª UPJ das Varas Cíveis observar rigorosamente o disposto no Decreto Judiciário nº 1.932/2020.O pagamento das custas poderá ser realizado por meio de cartão de crédito, boleto bancário ou cartão de débito, conforme autoriza a Resolução nº 138, de 10 de fevereiro de 2021.Efetuado o protesto ou quitadas as custas, arquive-se o processo, independentemente de nova conclusão, sendo as providências acima mencionadas de competência da 6ª UPJ das Varas Cíveis.Nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás – CGJGO, cópia desta decisão servirá como ofício/mandado.Por fim, autorizo o(a) Coordenador(a)/Gestor(a) a assinar todos os atos necessários para o integral cumprimento deste decisum, mediante cópia da presente decisão.P.R. Intimem-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora do sistema. (assinado eletronicamente)Leonardo Naciff BezerraJuiz de Direito021 Processo REsp 655096 / SP, RECURSO ESPECIAL 2004/0051512-1, Relator(a) Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA (1106), Órgão Julgador T5 - QUINTA TURMA Data do Julgamento 25/10/2005, Data da Publicação/Fonte DJ 21.11.2005 p. 2802 Art. 366. Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal.

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Processo nº 5152482-23.2024.8.09.0051

ID: 305025202

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº Processo: 5152482-23.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 23/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

RENATA NAVES VALADARES RIBEIRO

Sentença

Advogados:

HENRIQUE CASTRO SANTOS

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

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