Processo nº 5006394-19.2025.4.04.7208
ID: 283371075
Tribunal: TRF4
Órgão: 2ª Vara Federal de Itajaí
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5006394-19.2025.4.04.7208
Data de Disponibilização:
29/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MARIANO MOREIRA JUNIOR
OAB/SC XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006394-19.2025.4.04.7208/SC
RÉU
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
01.
Cuida-se de ação distribuída na classe processual
“procedimento comum”
, que tem por parte…
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006394-19.2025.4.04.7208/SC
RÉU
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
01.
Cuida-se de ação distribuída na classe processual
“procedimento comum”
, que tem por partes aquelas elencadas ao alto desta decisão. A essência do pedido de tutela de urgência formulado é compreendida do excerto seguinte:
(...).
a) Determine às Rés a abstenção de qualquer ato que implique restrição à posse ou alienação do imóvel objeto desta demanda, especialmente atos expropriatórios ou de cobrança fundados na hipoteca aqui discutida;
b) Determine ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação da existência da presente demanda na matrícula n.º 87.989 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itapema/SC, como medida de publicidade e proteção ao direito do adquirente;
c) Fixe multa diária, nos termos do art. 814 do CPC/2015, para o caso de descumprimento, a ser arbitrada por este juízo com base no princípio da razoabilidade;
(...).
(
processo 5006318-92.2025.4.04.7208/SC, evento 1, INIC1, p. 12/13
).
Disseram as partes autoras já terem quitado o pagamento dos imóveis descritos na peça inicial, estando impedidas, porém, de registrar em seus nomes as respectivas propriedades perante o registro de imóveis em razão de hipoteca instituída em favor da Caixa Econômica Federal, constando como devedora a empresa Concept Construtora e Incorporadora Ltda, em relação a débitos e créditos referentes a financiamento da construção do edifício. Requereram a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
02.
A tutela provisória se funda em urgência ou evidência (CPC, art. 294) e se efetiva, inclusive, mediante o poder geral de cautela do julgador (CPC, art. 297).
A concessão de tutela provisória de urgência demanda demonstração tanto da probabilidade do direito quanto do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300), podendo ela ser, então, cautelar, quando requerida medida que assegura o exercício futuro do direito pleiteado e que, porém, é diversa daquela que é objeto do pedido principal, ou antecipada, quando requerida antecipação total ou parcial do próprio resultado almejado no processo (CPC, arts. 294 e 301), hipótese somente admitida quando inexistente perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (CPC, art. 300, § 3º).
A questão relativa à validade da hipoteca oferecida em garantia pelas construtoras de imóveis em favor de instituições financeiras que financiam a construção de empreendimentos imobiliários sobre os quais incide a garantia real já foi sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça nos termos seguintes:
Súmula nº 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Ainda que terceiro tenha adquirido da construtora o imóvel ofertado em garantia, a hipoteca constituída não subsistirá em relação a ele. Isso, em razão de relativização da garantia real, em homenagem à boa-fé daquele que adquire o imóvel.
A instituição financeira, concedendo financiamento à construtora para edificação de imóvel, tem ciência de que a finalidade da edificação é a posterior alienação no mercado imobiliário. Para evitar que consequências do inadimplemento pela construtora inviabilizem a aquisição plena da propriedade das unidades imobiliárias pelos adquirentes, a Lei nº 4.864/65 incentiva que a instituição financeira garanta o adimplemento do financiamento passando a perceber diretamente os valores que os adquirentes das unidades imobiliárias deveriam pagar à construtora, e não mediante instituição de garantia que possa, depois, produzir efeitos práticos mais em detrimento dos adquirentes que pagaram pelas unidades imobiliárias que da construtora que deixou de adimplir o financiamento:
(...).
Art. 21. Nas suas operações de crédito imobiliário, as Caixas Econômicas, ouvido o Conselho Superior das Caixas Econômicas Federais, darão preferência ao financiamento de projetos da iniciativa privada para a construção e venda a prazo, em edificações, ou conjunto de edificações, de unidades habitacionais de interêsse social, ou destinadas às classes de nível médio de renda.
§ 1º Nas operações previstas neste artigo, as Caixas Econômicas poderão financiar, mediante abertura de crédito a ser utilizado pelo empresário, à medida da entrega das unidades habitacionais, admitido o contrato prévio de promessa de financiamento.
§ 2º Nas condições que o Conselho Superior das Caixas Econômicas Federais fixar, poderá ser permitida a utilização, antes da entrega das unidades e em função da execução da obra, de até 60% (sessenta por cento) do financiamento contratado.
§ 3º Nas operações a que se referem os §§ 1º e 2º dêste artigo, poderá ser previsto que o valor nominal dos desembolsos ajustados seja atualizado monetàriamente à data de sua efetiva entrega ao financiado.
§ 4º Nas operações previstas nos §§ 1º e 2º dêste artigo, a correção monetária do débito e os juros cobrados incidirão apenas sôbre o saldo devedor da parcela do financiamento que tenha sido efetivamente realizada.
§ 5º O disposto neste artigo e seus parágrafos poderá ser aplicado nas operações contratadas diretamente com pessoas físicas.
Art. 22. Os créditos abertos nos têrmos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.
§ 1º Nas aberturas de crédito garantidas pela caução referida neste artigo, vencido o contrato por inadimplemento da emprêsa financiada, o credor terá o direito de, independentemente de qualquer procedimento judicial e com preferência sôbre todos os demais credores da emprêsa financiada, haver os créditos caucionados diretamente dos adquirentes das unidades habitacionais, até a final liqüidação do crédito garantido.
§ 2º Na cessão parcial referida neste artigo, o credor é titular dos direitos cedidos na percentagem prevista no contrato, podendo, mediante comunicações ao adquirente da unidade habitacional, exigir, diretamente, o pagamento em cada prestação da sua percentagem nos direitos cedidos.
Art. 23. Na cessão fiduciária em garantia referida no art. 22, o credor é titular fiduciário dos direitos cedidos até a liquidação da dívida garantida, continuando o devedor a exercer os direitos em nome do credor, segundo as condições do contrato e com as responsabilidades de depositário.
§ 1º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o credor fiduciário poderá, mediante comunicação aos adquirentes das unidades habitacionais, passar a exercer diretamente todos os direitos decorrentes dos créditos cedidos, aplicando as importâncias recebidas no pagamento do seu crédito e nas despesas decorrentes da cobrança, e entregando ao devedor o saldo porventura apurado.
§ 2º Se a importância recebida na realização dos direitos cedidos não bastar para pagar o crédito do credor fiduciário, bem como as despesas referidas no parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente obrigado a pagar o saldo remanescente.
§ 3º É nula a cláusula que autoriza o cessionário fiduciário a ficar com os direitos cedidos em garantia, se a dívida não fôr paga no seu vencimento.
§ 4º A cessão fiduciária em garantia sòmente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, fôr arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos.
(...).
É nesse cenário que precedentes jurisprudenciais diversos vêm proclamando ser devida a aplicação do Enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, quer tenha a aquisição do imóvel se dado dentro ou fora do Sistema Financeiro de Habitação.
Quanto a esse aspecto, incorporo à presente decisão a argumentação desenvolvida em voto da Desembargadora Federal Vânia Hack Almeida, no âmbito do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
(...).
A controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade de aplicação da Súmula 308 do STJ para o fim de considerar ineficaz hipotecas constituídas anteriormente e posteriormente à assinatura dos contratos de permuta de imóvel por fornecimento de material.
Eis o enunciado da referida súmula:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A parte autora adquiriu, em 01 de abril de 2011, mediante "Instrumento Particular de Contrato de Permuta com Torna", o apartamento n. 605 do bloco "E", a vaga de garagem E23 e o hobby box E07 do empreendimento Villa Vitória Residence, localizado no Município de São José - SC, que são objeto das matrículas n. 101.715, 101.741 e 101.753 respectivamente.
Após cumprir as suas obrigações contratuais com a OMNICORP, a parte autora descobriu que os referidos imóveis estão hipotecados em favor da CEF desde 27 de setembro de 2013.
Demonstrado, em uma primeira análise, que a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora, não há de se falar de inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, à medida que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.
Da análise do contrato (ev. 1, CONTR4) verifica-se que não se fez referência à possibilidade de constituição de gravame hipotecário em favor da Caixa Econômica Federal.
Assim, entendo que restou demonstrada a boa-fé dos autores.
A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca.
Trata-se de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.
Por outro lado, ainda que clara a opção jurisprudencial pela segurança do adquirente em detrimento da hipoteca em favor do credor, certo é que eventual dívida remanesce e pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.
Em sentido semelhante, a jurisprudência desta Corte Regional:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Tendo se estabelecido uma nova relação jurídica entre o adquirente e a construtora, é perante esta que o autor deve responder pelo pagamento do valor integral - da mesma forma que a construtora deve responder pelo seu débito perante a instituição financeira. (TRF4, AC 5005344-83.2014.404.7000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 22/06/2016)
ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, AC 5005916-73.2014.404.7215, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 02/07/2016)
Logo, a procedência do pedido de cancelamento da hipoteca é medida que se impõe.
Em relação à Lei 13.097/2015, a aplicação da nova legislação deve estar em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.
Nesse sentido:
ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. APLICABILIDADE. LEI 13.097/2015 1. A ausência de pertinência subjetiva do pedido do autor deriva justamente de ilegitimidade passiva da CAIXA e, consequentemente, a incompetência da Justiça Federal no julgamento do feito. Sendo assim, reconheço a ilegitimidade passiva para CAIXA para figular no polo passivo em relação ao pedido vinculado ao contrato particular de compra e venda, qual seja, o pedido de adjudicação compulsória. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 3. Da análise do contrato de compra e venda (Evento 1 OUT3) verifico que não se fez referência à existência de hipoteca em favor do agente financeiro Caixa Econômica Federal. Ademais, não houve prova específica no sentido de que o autor tinha conhecimento prévio da noticiada hipoteca. 4. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 5. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 6. Sucumbentes os autores em relação ao pedido de adjudicação compulsória, condeno ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CAIXA, no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), com base no artigo artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. (TRF4, AC 5015584-11.2017.4.04.7200, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 05/09/2018)
Portanto, merece guarida, no ponto, o recurso de apelação da parte autora, determinando-se a desconstituição do gravame hipotecário que incide sobre os imóveis descritos na inicial.
(...).
(TRF4, Processo 50057351520174047200, rel. Des. Fed. Vânia Hack de Almeida, julgamento em 03.12.2019).
Outros precedentes jurisprudenciais propagam mesmo entendimento:
ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. HIPOTECA. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. BOA-FÉ. PESSOA JURÍDICA. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela instituição financeira em favor da qual o imóvel fora dado em garantia, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 3. Em aplicação do Princípio da Causalidade, aquele que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com os encargos dele decorrentes. (TRF4, AC 5018352-36.2019.4.04.7200, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 10/04/2023)
CANCELAMENTO DA HIPOTECA. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. HONORÁRIOS. CAUSALIDADE. 1. Já está pacificado o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente, inexigindo-se, inclusive, a comprovação de boa-fé deste. 2. Compulsando os autos, verifica-se que a parte autora quitou integralmente o imóvel aquirido da Thá Fenix Empreendimentos Imobiliários S/. Sendo assim, o agente financeiro só poderia exigir do terceiro adquirente o valor que este não tivesse pago à construtora. Não havendo mais nada a adimplir, a hipoteca deve ser liberada. 3. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 4. Não deverá a Caixa Econômica Federal arcar com os ônus sucumbenciais, que correrão exclusivamente por conta da ré Thá Fenix Empreendimentos Imobiliários S/, porquanto foi quem efetivamente deu causa ao ajuizamento da lide. 5. Apelação parcialmente provida. (TRF4, AC 5021050-96.2020.4.04.7000, DÉCIMA SEGUNDA TURMA, Relator LUIZ ANTONIO BONAT, juntado aos autos em 30/03/2023)
ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA Nº 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A teor do que dispõe a Súmula nº 308 do STJ, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro não prevalece em relação ao adquirente do imóvel, que responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. 2. Considerando, in casu, as circunstâncias do caso concreto, a natureza da causa e o valor controvertido, a fixação dos honorários advocatícios deve se dar em consonância com os § 3º e § 4º do art. 20 do CPC. (AC 200672080033413, MARGA INGE BARTH TESSLER, TRF4 - QUARTA TURMA, D.E. 26/04/2010.)
FINANCIAMENTO HABITACIONAL. DÍVIDAS DA CONSTRUTORA. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE OS IMÓVEIS. SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (destaquei). (TRF4, AC 2002.70.01.006322-4, Quarta Turma, Relator Márcio Antônio Rocha, D.E. 18/08/2008)
O entendimento jurisprudencial exposto prevalece mesmo diante do disposto na Lei nº 13.097/2015, especialmente seu art. 54,
caput
e parágrafos:
CIVIL. APELAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LEI Nº 13.097/2015. INAPLICABILIDADE. PESSOA JURÍDICA. IMÓVEL RESIDENCIAL. 1. É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ. 2. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 3. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, no entanto, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. O fato de o adquirente se tratar de pessoa jurídica e de o contrato entabulado não ser regido pelo Sistema Financeiro da Habitação não tem o condão de alterar o entendimento aqui esposado, consoante posicionamento jurisprudencial, destacando-se que a unidade imobiliária ora hipotecada é residencial. (TRF4, AC 5027009-30.2020.4.04.7200, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 16/03/2023).
ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. APLICABILIDADE. LEI LEI 13.097/2015. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 4. Em relação à Lei 13.097/2015, invocada pela Caixa Econômica Federal, a aplicação da nova legistação deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 5. Honorários advocatícios fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais). (TRF4, AC 5001686-67.2018.4.04.7208, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 05/12/2018).
EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO. LEI 13.097/2015 1. Com razão a embargante. De fato, a decisão embargada deixou de se pronunciar a respeito da incidência da Lei 13.097/2015 à situação em espécie. 2. Especificamente em relação à Lei 13.097/2015, invocada pela Caixa Econômica Federal, a aplicação da nova legistação deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 3. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. O prequestionamento não resulta da circunstância de a matéria haver sido arguida pela parte recorrente, mas sim dos debates e decisões do Colegiado, emitindo juízo sobre o tema, fundado em razões bastantes a este desiderato. (TRF4, AC 5005883-11.2017.4.04.7205, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 10/07/2019).
Do voto condutor deste último julgado extrai-se:
(...).
Por outro lado, especificamente em relação à Lei 13.097/2015, invocada pela Caixa Econômica Federal, a aplicação da nova legistação deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.
Não se visualiza como óbice à procedência do pedido o contido na Lei n. 13.097, de 2015,
verbis
:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída.
§ 1º Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado.
§ 2º A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.
§ 3º O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do caput, no prazo de até dez dias contado da sua concretização.
§ 4º A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação. (grifou-se)
A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
(...).
(TRF4, AC 5005883-11.2017.4.04.7205, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 10/07/2019).
No caso dos autos, as partes autoras comprovaram a aquisição dos imóveis (
processo 5006394-19.2025.4.04.7208/SC, evento 1, CONTR7
), bem como demonstraram a respectiva quitação (
processo 5006394-19.2025.4.04.7208/SC, evento 1, OUT8
;
OUT9
;
OUT10
), o que denota sua boa-fé na negociação.
Nesse caso, as hipotecas instituídas pela construtora ou incorporadora junto ao agente financeiro não prevalecem em relação aos adquirentes dos imóveis, de modo que seus interesses patrimoniais devem ser resguardados até decisão final no presente feito. Em relação a tais partes autoras, há perigo de dano e risco ao resultado útil do processo, consistente na possibilidade de a Caixa Econômica Federal vir a executar sua garantia e os imóveis serem postos em leilão. Entendo, contudo, não ser caso de levantamento das hipotecas em cognição sumária, tendo em vista a irreversibilidade dos efeitos da decisão
.
Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. (...). 4. Tratando-se de pedido de cancelamento de hipoteca, este Tribunal firmou entendimento no sentido de que este pedido não deve ser deferido na via agravo de instrumento, tendo em vista a irreversibilidade dos efeitos da decisão (TRF4, AG 5008360-83.2020.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 17/06/2020).
03.
Ante o exposto, defiro o pedido de tutela de urgência para suspender em relação às partes autoras os efeitos das hipotecas constantes das matrículas 87.794 e 54.341 (
processo 5006394-19.2025.4.04.7208/SC, evento 1, MATRIMÓVEL11
) do Registro de Imóveis da Comarca de Itapema (SC), averbações AV-2-87.794 e AV-2-54.341, relativas ao Condomínio Vista Atlântico, pelo que determino:
(a) que seja expedido ofício ao Registro de Imóveis da Comarca de Itapema (SC), determinando o registro da existência da presente ação nas matrículas 87.794 e 54.341, relativas ao Condomínio Vista Atlântico;
(b) que as partes requeridas se abstenham de promover qualquer ato de turbação da posse das partes autoras, ficando vedado, ainda, qualquer ato expropriatório em relação ao respectivo imóvel em litígio.
Citem-se e intimem-se sobre a presente decisão as partes requeridas.
Intime-se sobre a presente decisão a parte autora.
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