Processo nº 0127660-68.2019.8.06.0001
ID: 314680778
Tribunal: TJCE
Órgão: 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0127660-68.2019.8.06.0001
Data de Disponibilização:
03/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ZENALTO BEZERRA JUNIOR
OAB/CE XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: for.31civel@tjce.jus.br Processo n°: 0127660-68.2019.8.06.0001 Apenso: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Despesas Condominiais] Polo ativo: CONDOMINIO EDIFICIO WIMBLEDON Polo passivo EURO-AMERICANA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME SENTENÇA Vistos. 1 Relatório Trata-se de ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada pelo Condomínio Edifício Wimbledon em face da Euro-Americana Empreendimentos Ltda. Na petição inicial, o autor alegou que a parte ré, na qualidade de proprietária e responsável pela unidade 1101, usufrui regularmente dos serviços prestados pelo condomínio, devendo, portanto, arcar com as despesas condominiais. Sustentou que a demandada está inadimplente quanto às cotas condominiais ordinárias e/ou extraordinárias vencidas entre 10/11/2015 e 15/11/2018. Conforme planilha anexada, o valor atualizado do débito é de R$ 203.045,06, calculado nos termos da convenção condominial, do regimento interno e dos arts. 389, 395 e 1.316, §1º, do Código Civil. Diante disso, requereu a procedência total da ação, nos termos do art. 487, I, do CPC, com a condenação da parte ré ao pagamento do valor indicado, acrescido de atualização até a data da decisão e dos encargos vincendos, conforme autoriza o art. 323 do CPC. Recebida a petição inicial, foi determinada a citação (ID. 120900450). Na contestação e reconvenção (ID. 120901597), a ré Euro-Americana Empreendimentos Ltda. impugnou a cobrança de honorários advocatícios, por considerá-la indevida e em desacordo com o art. 1.336, §1º, do Código Civil, que autoriza apenas juros e multa. O réu alegou que a cobrança das cotas condominiais é abusiva e desproporcional, pois, embora sua unidade (cobertura) possua fração ideal apenas ligeiramente superior às demais, os valores cobrados correspondem ao dobro. Sustentou que tentou acordos com o condomínio, sem êxito, e que a cláusula 36ª da convenção, ao fixar cobrança excessiva, viola os princípios da isonomia, razoabilidade e proporcionalidade, configurando enriquecimento sem causa. Defendeu a nulidade da referida cláusula e a necessidade de readequação da cobrança, nos termos do art. 1.336 do Código Civil, para que se observe, no máximo, a fração ideal. O réu alegou que tentou, por diversas vezes, resolver amigavelmente os problemas estruturais do imóvel de sua propriedade, sem qualquer providência por parte do condomínio. Sustentou que a unidade se tornou insalubre e inabitável, gerando prejuízos materiais e à saúde de sua família, inclusive com ações judiciais anteriores. Relatou que, diante da omissão do autor, passou a depositar judicialmente os valores das taxas condominiais. Destacou, ainda, a tentativa frustrada de acordo, onde o próprio condomínio reconheceu a desproporcionalidade da cobrança e propôs redução. Requereu a improcedência da ação e a declaração de nulidade da cláusula 36ª da convenção, para que a cobrança observe a paridade com os demais condôminos ou, ao menos, a fração ideal do imóvel, conforme o art. 1.336 do Código Civil. O réu argumenta que, devido à persistência dos vícios estruturais do condomínio, causados pela omissão do autor, ele sofreu diversos prejuízos materiais e danos à saúde da família, que chegou a abandonar o imóvel. Tentou resolver amigavelmente, mas não foi atendido, tendo que arcar com reparos custosos por conta própria. Diante disso, pede que sejam julgados improcedentes os pedidos do autor e que seja declarada abusiva a cláusula da convenção que estipula a taxa condominial, para que seja cobrada proporcionalmente à fração ideal do imóvel, conforme a lei. Além disso, o réu apresenta reconvenção para que o autor seja obrigado a reparar os vícios estruturais do condomínio e indenizar os danos materiais causados. Resposta à reconvenção registrada em ID. 120901605. Manifestação à contestação da reconvenção acostada em ID. 120901615. Decisão de ID. 120903332 deferiu o pedido de gratuidade judicial à parte ré, bem como determinou a realização de prova pericial. Laudo pericial acostado em ID. 132318546. Instadas a se manifestarem, a parte autora requereu a homologação do laudo pericial e a procedência da ação (ID. 152275762). Por sua vez, a ré requereu o afastamento das conclusões subjetivas que fogem ao escopo da perícia (ID. 152555176). É o relatório. Fundamento e decido. 2 Fundamentação 2.1 Da homologação do Laudo Pericial Considerando que foi oportunizada a manifestação das partes quanto ao laudo pericial juntado no ID. 132318546, e que, embora a parte ré tenha requerido o desconsideração de trechos que entende extrapolar os limites técnicos da perícia (ID. 152555176), não houve impugnação técnica ou pedido de complementação com base em vícios formais ou omissões relevantes, homologo o referido laudo pericial, submetendo-o à apreciação, nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil. 2.2 Do julgamento antecipado do mérito O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil dispõe que o juiz pode julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Em consonância com o dever constitucional de motivação dos atos judiciais (art. 93, inciso IX, da Constituição Federal), é pacífico que o ordenamento jurídico adota o princípio da persuasão racional. Isso significa que o juiz, ao proferir sua decisão, tem liberdade para formar seu convencimento, fundamentando-o nos elementos probatórios e nas alegações das partes. O artigo 370 do Código de Processo Civil atribui ao juiz a prerrogativa de determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas que considerar necessárias à instrução do feito. O magistrado pode, ainda, indeferir, de forma fundamentada, aquelas que entender desnecessárias ou meramente protelatórias. Assim, cabe ao juiz avaliar a conveniência e a necessidade da produção probatória, considerando a relevância das provas para a formação do seu convencimento. É prerrogativa do magistrado decidir quais provas são essenciais para o esclarecimento da lide e quais podem ser dispensadas para o deslinde da controvérsia. Nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, entendo ser cabível o julgamento antecipado do mérito, uma vez que as provas documentais constantes nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. 2.3 Do mérito A controvérsia dos autos centra-se na legalidade e na proporcionalidade da cobrança das cotas condominiais referentes à unidade 1101, de titularidade da parte ré, no período compreendido entre novembro de 2015 e novembro de 2018. De um lado, o autor sustenta que a ré, como proprietária da unidade, usufrui dos serviços prestados pelo condomínio e, portanto, deve responder pelo pagamento integral das cotas condominiais vencidas, cujo valor atualizado corresponde a R$ 203.045,06, nos termos da convenção condominial, do regimento interno e do Código Civil. De outro, a parte ré impugna a cobrança, argumentando que os valores exigidos são abusivos e desproporcionais, uma vez que sua unidade, embora com fração ideal apenas ligeiramente superior às demais, está sujeita a cotas que correspondem ao dobro do valor cobrado dos demais condôminos. Alega, ainda, a existência de vícios estruturais no imóvel, os quais teriam sido ignorados pelo condomínio, causando danos materiais e à saúde de sua família. Requer, por conseguinte, a nulidade da cláusula 36ª da convenção condominial - que fixa os critérios de rateio - e a readequação da cobrança com base na fração ideal da unidade. Além disso, a ré/reconvinte postula, em sede de reconvenção, a condenação do condomínio à reparação dos vícios estruturais da edificação e à indenização pelos prejuízos materiais decorrentes da alegada omissão. 2.3.1. Da cobrança das cotas condominiais: Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de sua unidade, salvo disposição em contrário prevista na convenção condominial. Tal critério é reafirmado pelo art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64, segundo o qual cada condômino deverá concorrer com sua quota-parte nas despesas condominiais, conforme estabelecido na convenção. No caso concreto, a parte autora comprovou que a unidade 1101, de titularidade da ré, permaneceu inadimplente quanto às cotas condominiais vencidas no período compreendido entre 10/11/2015 e 15/11/2018, conforme planilha de débitos anexada no ID. 120900435, no valor atualizado de R$ 203.045,06. Embora o réu sustente que os valores cobrados são abusivos e desproporcionais, alegando que sua unidade possui fração ideal apenas ligeiramente superior às demais, mas está sujeita a cotas que equivalem ao dobro do valor pago pelos demais condôminos, tal argumentação não se sustenta juridicamente. A mera alegação de desproporcionalidade não é suficiente para invalidar a cláusula prevista na convenção condominial, especialmente na ausência de prova técnica que demonstre erro na fixação da fração ideal ou prática abusiva no critério de rateio. Outrossim, conforme dispõe a cláusula 36ª da Convenção Condominial (ID. 120903980), as despesas condominiais comuns ou ordinárias serão rateadas proporcionalmente ao número de unidades existentes, cabendo ao apartamento de cobertura acréscimo de 100% (cem por cento) sobre as referidas taxas relativas às despesas ordinárias comuns: Cláusula 36ª - As despesas condominiais comuns ou ordinárias serão rateadas proporcionalmente ao número de apartamentos (unidades) existentes no condomínio, sendo que o apartamento de cobertura arcará com um acréscimo de 100 % (cem por cento) sobre as referidas taxas previstas para as despesas ordinárias comuns devidas pelas unidades A convenção condominial tem natureza estatutária e vincula todos os condôminos, inclusive o réu, até que seja declarada judicialmente sua nulidade - o que não ocorreu no presente caso. Não havendo elementos concretos que indiquem abuso de direito, fraude ou ilegalidade, deve prevalecer o critério de rateio estabelecido pela convenção regularmente aprovada. No caso concreto, a majoração das cotas condominiais atribuída à cobertura justifica-se pela diferença substancial entre as áreas privativas e as frações ideais. A unidade 1001, composta pelo apartamento e pela respectiva cobertura, possui área privativa de 220,85 m² e fração ideal de 4,73238% (apartamento), e área privativa de 265,00 m² e fração ideal de 5,3524% (cobertura), conforme expressamente previsto na cláusula 4ª da Convenção Condominial. Nesse contexto, a previsão de acréscimo de 100% nas despesas ordinárias da unidade de cobertura revela-se compatível com os princípios da proporcionalidade e da equidade na repartição dos encargos comuns. Ademais, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a cobrança de cotas condominiais proporcionais à fração ideal da unidade não afronta o princípio da isonomia, ao contrário, concretiza o critério legal de rateio previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, salvo disposição diversa na convenção. Assim, a majoração da cota das unidades com maior área privativa ou localização diferenciada, como é o caso das coberturas, revela-se legítima e compatível com os princípios da razoabilidade e da equidade contributiva, sobretudo quando expressamente prevista na convenção condominial. A esse respeito, colhe-se o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Ceará, cuja fundamentação se aplica, por analogia, ao caso em exame: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA CORRESPONDENTE À FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMÓVEL NA COBERTURA DO EDIFÍCIO, COM ÁREA SUPERIOR ÀS DEMAIS UNIDADES. PRETENSÃO DE REDUÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL PARA VALOR EQUIVALENTE AO DAS DEMAIS UNIDADES. IMPOSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, NO CÓDIGO CIVIL E NA LEI 4591/64. PRECEDENTES DO STJ . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Cinge-se a controvérsia em analisar se é legal a previsão de cobrança de taxas condominiais proporcionais à fração ideal de cada unidade imobiliária no Condomínio Edifício Liberty. Na espécie, os autores apelantes possuem unidade imobiliária nº 1401, localizada na cobertura do Condomínio Edifício Liberty, para a qual a taxa condominial corresponde a R$ 876,00 (oitocentos e setenta e seis reais). Por entenderem ilegal a cobrança diferenciada de taxa somente com base na fração ideal do imóvel, pretendem que a taxa relativa à sua unidade seja reajustada para o padrão geral das outras unidades imobiliárias existentes no referido condomínio . De acordo com o Código Civil, art. 1.336, I, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". A esse respeito, a Convenção do citado Condomínio estipula, no art . 28, que "compete à Assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe as condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais". Considerando-se, in casu, que a fração ideal do imóvel possuído pelos promoventes, ora apelantes, representa mais que o dobro das unidades imobiliárias padrão do edifício, é lícita e razoável a cobrança de taxa condominial diferenciada relativamente a ele, de acordo com as disposições do Código Civil e da Lei nº 4.591/64, tal como referendado pelo Superior Tribunal de Justiça (e.g . REsp n. 1.778.522/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 4/6/2020). Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator. (TJ-CE - AC: 01816893920178060001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 26/04/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2023) No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a adoção da fração ideal como base para o rateio das despesas comuns é válida quando prevista na convenção regularmente aprovada pelos condôminos, não havendo falar em ofensa à isonomia ou enriquecimento sem causa (REsp nº 1.778.522/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04/06/2020). RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art . 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020) Verifica-se, pois, que não há qualquer demonstração de que a fração ideal atribuída à unidade 1101 esteja incorretamente fixada ou que a convenção viole preceitos legais ou constitucionais. Por conseguinte, inexiste fundamento jurídico para acolher a alegação de abusividade da cobrança, devendo prevalecer os termos convencionais. Outrossim, no que diz respeito à inclusão de honorários advocatícios contratuais na planilha de débitos apresentada pela autora, assiste razão à parte ré ao impugnar tal parcela. Embora haja previsão genérica na convenção, a jurisprudência consolidada entende que os honorários contratualmente ajustados entre o condomínio e seu patrono não podem ser exigidos diretamente do condômino inadimplente, por ausência de vínculo obrigacional. A esse respeito, destaca-se o seguinte entendimento do TJDFT: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. DECOTE. DEVIDO. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, incluída na cobrança os honorários advocatícios de 20% previstos na convenção condominial . 1.1. No apelo interposto, a parte ré pede a reforma da sentença para que os honorários convencionais constantes da planilha de débitos sejam excluídos da condenação. 2. A matéria referente à cobrança de honorários advocatícios convencionais já foi objeto de ampla discussão jurisprudencial e atualmente encontra-se pacificado o entendimento pela impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente. 2.1. Isso porque, carece de qualquer embasamento jurídico o pedido de ressarcimento dos honorários pagos a advogado contratado. 2.2. Os arts. 389, 395 e 404, todos do Código Civil, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. 3. O contrato de prestação de serviços entabulado entre o advogado e seu cliente não pode gerar obrigações para terceiros, pois somente existe no interesse e para vincular os contraentes. 3.1. Além disso, o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, que trata sobre os encargos decorrentes da mora do condômino, não prevê o pagamento de honorários advocatícios convencionais no caso de inadimplemento, prevendo tão somente para o caso a incidência de juros convencionados e multa de dois por cento sobre o débito. 4. Precedentes da Turma: ?(...) Trata-se de recurso de apelação no qual se pleiteia que o valor dos honorários advocatícios decorrentes de cobrança extrajudicial seja excluído da cobrança de taxa condominial em atraso. A previsão genérica constante da Convenção do Condomínio quanto à responsabilidade do condômino inadimplente pelo pagamento dos honorários advocatícios em caso de cobrança via ação judicial não induz a responsabilidade do condômino pelos honorários convencionais. 2. A cobrança de honorários convencionais revela-se abusiva e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, haja vista o art. 1.336, § 1º, do Código Civil apenas prever o pagamento de juros moratórios e de multa de até dois por cento sobre o total do débito. (...)? ( 07060795820198070020, Relator.: Sandra Reves, 2ª Turma Cível, DJE: 5/5/2020). 4.1 ?(...) Mostra-se abusiva cláusula de convenção de condomínio que prevê o pagamento de honorários convencionais, decorrentes da mora do condômino, com objetivo de ressarcir possível custo com a contratação de empresa especializada em cobrança e honorários advocatícios. (...)? (20161610081639APC, Relator: Cesar Loyola, 2ª Turma Cível, DJE: 21/08/2017). 5. Apelação provida. (TJ-DF 07108382520198070001 DF 0710838-25 .2019.8.07.0001, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 24/02/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/03/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) Com efeito, o contrato firmado entre o condomínio e seu advogado não pode gerar obrigações para terceiros, salvo se houver previsão legal expressa, o que não ocorre no caso. Assim, a cobrança de honorários convencionais deve ser afastada, mantendo-se apenas os encargos legais admitidos - juros e multa - nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Diante de todo o exposto, reconhece-se a obrigação da parte ré de adimplir as cotas condominiais vencidas entre 10/11/2015 e 15/11/2018, conforme os critérios estabelecidos na convenção condominial, excluindo-se, entretanto, os valores referentes aos honorários advocatícios contratuais incluídos na planilha apresentada, por ausência de respaldo legal. 2.3.2 Da reconvenção: A parte ré apresentou reconvenção, alegando que o imóvel de sua propriedade (unidade 1101) tornou-se insalubre, inabitável e estruturalmente comprometido, em razão da suposta omissão do condomínio quanto à manutenção das áreas comuns e à correção de vícios construtivos. Requereu, com isso, a condenação do autor à realização de reparos e ao pagamento de indenização por danos materiais. Cinge-se a controvérsia, no caso concreto, à apuração da responsabilidade civil do condomínio autor pelos vícios estruturais constatados na unidade 1101, de propriedade da parte ré, especialmente infiltrações, fissuras, corrosão de armaduras e demais manifestações patológicas apontadas no laudo pericial. A responsabilidade civil decorre da prática de ato ilícito, por ação ou omissão, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, sendo imprescindível, para sua configuração, a demonstração dos seguintes pressupostos: conduta comissiva ou omissiva, dano e nexo de causalidade entre ambos. Considerando a natureza da controvérsia e o regime jurídico próprio dos condomínios edilícios, impõe-se, como premissa essencial para a aferição de responsabilidade, a apuração precisa da origem dos vícios apontados. Nesse contexto, a apuração da responsabilidade, em casos que envolvem vícios construtivos ou danos estruturais em condomínio edilício, exige a identificação da origem dos danos. Quando constatado que decorrem de área de uso e propriedade exclusiva, compete ao respectivo condômino a adoção das providências de reparo. Ao contrário, somente será possível imputar responsabilidade ao condomínio se demonstrado que os danos se originam em área comum e resultam de omissão no dever de conservação ou falha na manutenção. De início, é oportuno destacar que, conforme expressamente previsto na cláusula 8ª da convenção condominial (ID. 120903980, p. 7), incumbe ao condômino da unidade de cobertura a responsabilidade pela conservação da área de terraço de uso privativo e exclusivo, nos seguintes termos: "A unidade autônoma de apartamento com área privativa de cobertura possui direito de uso e gozo, privativo e exclusivo, do terraço de cobertura, incumbindo a seu condômino as respectivas despesas da sua conservação." Tal disposição está em consonância com o disposto no art. 1.340 do Código Civil, o qual estabelece que: "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve." No presente caso, foi determinada a realização de perícia técnica (ID. 120903332), cujo laudo pericial foi devidamente acostado aos autos (ID. 132318552-132318557), confirmando a existência de manifestações patológicas relevantes na unidade, tais como infiltrações, corrosão de armaduras, fissuras, desplacamento de laje e degradação do forro. Ademais, o laudo atestou que o imóvel, em seu estado atual, não apresenta condições adequadas de habitabilidade, sendo necessárias intervenções de vulto para sua recuperação. Entretanto, a mesma prova técnica não identificou nexo de causalidade entre os danos verificados e qualquer conduta, omissiva ou comissiva, atribuível ao condomínio. Questionado especificamente sobre a origem dos danos, o perito foi categórico ao afirmar que, diante da ausência de documentos técnicos essenciais (como projetos executivos, memoriais de cálculo, registros de manutenção e histórico de intervenções), não é possível, de forma técnica e segura, imputar responsabilidade ao condomínio (ID. 132318557, p. 4, quesito 7): O laudo também deixou claro que os danos constatados concentram-se em áreas privativas e que, mesmo nos casos em que há hipóteses plurais de origem, não há qualquer indício técnico de que a responsabilidade possa ser atribuída ao ente condominial. Ao contrário: reiteradas passagens do parecer indicam a ausência de manutenção adequada pela própria parte ré como fator determinante para o agravamento do quadro (ID. 132318557, p. 4, quesito 6): Registra-se, ainda, que a unidade encontra-se desocupada há anos, em visível estado de abandono, com presença de acúmulo de água em piscina e jardineiras, infiltrações, ausência de impermeabilização visível e deterioração de instalações internas - fatos todos que agravam ou provocam os danos alegados e que não guardam qualquer correlação comprovada com vício construtivo coletivo ou omissão do condomínio. Em síntese, a perícia técnica demonstra que os danos identificados decorrem, em sua maioria, da insuficiência de manutenção da própria unidade, afastando, assim, a responsabilidade do condomínio pelas patologias constatadas. Nesse contexto, destaca-se (ID. 132318557, p. 6, quesitos 14 e 15): Ademais, a responsabilização do condomínio pressupõe prova cabal de que os danos decorrem de omissão na manutenção das áreas comuns, o que não se verifica no caso concreto. Em situações semelhantes, a jurisprudência tem afastado a responsabilidade condominial, especialmente quando os vícios têm origem em área de uso exclusivo do condômino: CONDOMÍNIO - Duplex - Terraço originalmente descoberto - Sem demonstração da realização do telhado pelo CONDOMÍNIO - Uso exclusivo da cobertura e do telhado dela pela unidade condominial - Despesas com manutenção de responsabilidade daquele a quem a área serve - Aplicação do art. 1.340 do Código Civil - Tubulação da cobertura de barrilete externa à edificação, sem escoamento de águas sobre o telhado que serve exclusivamente a unidade condominial - Floreiras que exigem manutenção dos proprietários da unidade condominial, com a adequada impermeabilização - Infiltrações que não foram causadas por conduta do CONDOMÍNIO - Pedidos improcedentes - Sucumbência - Sentença que deve condenar o vencido ao pagamento das despesas antecipadas, incluindo a remuneração do assistente técnico - Inteligência dos arts. 82, § 2º, e 84 do Código de Processo Civil - Ausente litigância de má-fé - Discordância a respeito dos conceitos de área comum e privada, fruição exclusiva, consequentemente a respeito do sujeito responsável pela manutenção respectiva e pelos danos em caso de omissão. Apelação interposta pelo Condomínio Edifício Lotus parcialmente provida. Apelação interposta por Vanessa Cotecchia do Nascimento Figueira não provida. (TJSP; Apelação Cível 1039907-53.2023.8.26.0100; Relator (a): Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2025; Data de Registro: 27/06/2025) À luz do laudo pericial, não há comprovação da responsabilidade civil do condomínio autor, nem nexo causal entre sua conduta e os prejuízos alegados, o que inviabiliza o acolhimento dos pedidos reconvencionais. Em verdade, a prova técnica indica que a principal causa dos danos decorre da omissão da própria parte ré na manutenção da unidade, o que conduz à improcedência da reconvenção. Portanto, não restando demonstrada conduta ilícita ou omissiva do condomínio, são juridicamente inviáveis os pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos materiais, ante a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil, nos termos do art. 927 do Código Civil. 3 Dispositivo Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Condenar a parte ré ao pagamento das cotas condominiais vencidas entre 10/11/2015 e 15/11/2018, no valor atualizado de R$ 203.045,06 (duzentos e três mil, quarenta e cinco reais e seis centavos), bem como das parcelas vencidas no curso da demanda, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, com atualização monetária pelo índice previsto na convenção condominial, contada a partir do vencimento de cada parcela, excluídos os honorários advocatícios contratuais incorporados ao referido cálculo; b) Julgar improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pela parte ré, diante da ausência de prova do nexo de causalidade entre os vícios estruturais alegados e conduta omissiva ou comissiva do condomínio autor; c) Condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Ressalva-se, contudo, a suspensão da exigibilidade da verba, diante da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça (ID. 120903332), nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Advirtam-se as partes de que a eventual interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com caráter meramente infringente poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito
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