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Caixa Economica Federal x Gloria Pena Marinho

ID: 308706689

Tribunal: TRF1 Órgão: 1ª Vara Federal Cível da SJAM Classe: MONITóRIA Nº Processo: 1031316-12.2024.4.01.3200

Data de Disponibilização: 26/06/2025

Polo Ativo:

CAIXA ECONOMICA FEDERAL

Polo Passivo:

GLORIA PENA MARINHO

Sentença Tipo A

Advogados:

MAYARA CRISTINI TEIXEIRA LIMA

OAB/AM XXXXXX Desbloquear

BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA

OAB/PA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 1ª Vara Federal Cível da SJAM SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1031316-12.2024.4.01.3200 CLASSE: MONITÓRIA (40) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FE… PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 1ª Vara Federal Cível da SJAM SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1031316-12.2024.4.01.3200 CLASSE: MONITÓRIA (40) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL REPRESENTANTES POLO ATIVO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292 POLO PASSIVO:GLORIA PENA MARINHO REPRESENTANTES POLO PASSIVO: MAYARA CRISTINI TEIXEIRA LIMA - AM13409 SENTENÇA Trata-se de ação monitória ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de GLORIA PENA MARINHO objetivando o pagamento de débito no valor de R$ 150.645,71 (cento e cinquenta mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e setenta e um centavos). Narra ter celebrado contrato com a requerida, o qual fora inadimplido, restando o débito de R$ 150.645,71 (cento e cinquenta mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e setenta e um centavos). Embargos monitórios com reconvenção apresentados pela requerida no doc. ID 2153233643. Impugnação aos embargos apresentada pela CEF no doc. ID 2159906152. Conclusos, decido. Inicialmente, defiro o pedido de justiça gratuita formulado pela requerida. O artigo 98 do CPC assegura a gratuidade à pessoa natural com insuficiência de recursos. O § 3º do artigo 99 do mesmo código estabelece a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural. Contudo, o § 2º do mesmo artigo permite ao juiz indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, após oportunizar à parte a comprovação. No presente caso, entendo que a CEF não comprovou a ausência de tais requisitos. Passo ao mérito. Como é cediço, a ação monitória foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro com a reforma do Código de Processo Civil, através da lei nº 9.079/95. Seu objetivo primordial é abreviar o caminho para a formação do título executivo, contornando a longa instrução inerente ao processo de conhecimento e ao rito ordinário. Desta feita, para o ajuizamento da presente demanda, mister se faz o preenchimento dos requisitos previstos na legislação processual. Neste ponto, não merece prosperar a alegação da requerida no sentido de que não há nos autos a documentação indispensável ao ajuizamento da ação monitória, haja vista que a CEF colacionou nos autos o contrato firmado entre as partes, acompanhado do demonstrativo de débito. Ademais, como bem ressaltou a CEF, o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento (Súmula 247) no sentido de que o contrato de abertura de crédito em conta-corrente, acompanhado do demonstrativo de débito, constitui documento hábil para a presente ação monitória. A corroborar o entendimento acima exposto: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO BANCÁRIO. OPERAÇÃO DE CRÉDITO PARA OPERAÇÕES DE DESCONTO DE CHEQUES. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS AVALISTAS/FIADORES. PERÍCIA CONTÁBIL. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE LIMITAÇÃO À COBRANÇA DE JUROS SUPERIORES A 12% AO ANO. CAPITALIZAÇAO MENSAL DE JUROS. LEGALIDADE. 1. Nos termos da Súmula 247 do STJ, O contrato de abertura de crédito em conta corrente, acompanhado do demonstrativo de débito, constitui documento hábil para o ajuizamento de ação monitória. Ademais, não é exigível a prova da liquidez e certeza do débito, já que o objeto da ação é exatamente constituir o título executivo judicial (art. 700 do CPC). 2. O avalista/fiador que assinou o contrato de empréstimo e figurou no contrato como devedor solidário tem legitimidade para figurar no polo passivo de ação monitória proposta para constituição de título executivo. Súmula 26 do STJ. 3. As provas são destinadas ao convencimento do Juiz, cabendo a ele aferir a pertinência ou não de sua produção (art. 370 do CPC), sendo desnecessária realização de perícia contábil quando se tratar de matéria unicamente de direito, atinente à legalidade de cláusulas contratuais. 4. A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (Súmula 297/STJ) pressupõe a existência de ilegalidade ou abusividade a justificar a intervenção judicial, não conferindo, por si só, direito a revisão ou declaração de nulidade de cláusulas reputadas desvantajosas ou a inversão automática do ônus da prova. (AC 00060205520094014000, Desembargador Federal Néviton Guedes, Quinta Turma, e-DJF1 02/12/2016). 5. Não existe restrição legal à estipulação, em contratos celebrados com instituições financeiras, de taxa de juros superior a 12% ao ano (REsp n. 1.061.530-RS, julgado em regime de recurso repetitivo). Tampouco indica abusividade, por si só, a estipulação de juros remuneratórios superiores a tal patamar. (Súmula 382 do STJ). 6. É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. (Súmula 539 do STJ) 7. Honorários advocatícios, devidos pela parte sucumbente majorados em 2% (dois por cento) do valor atualizado da causa, ao valor fixado na sentença para a verba de sucumbência (art. 85, §11, do CPC). 8. Apelação desprovida. (AC 1000012-37.2017.4.01.3815, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 29/07/2022 PAG.) Ainda neste ponto, além do contrato, a CEF apresentou planilhas detalhadas de posição atualizada da dívida (ID 2146750699) e de evolução do empréstimo/financiamento (ID 2146750700). A planilha de evolução, em particular, apresenta de forma clara o valor originário do contrato (R$ 118.565,92), o número de parcelas (96), o valor de cada parcela (R$ 1.998,08) e as datas de vencimento, bem como as parcelas pagas e as inadimplidas a partir de junho de 2022. A parte ré, em seus embargos, alegou uma série de questões fáticas e jurídicas que, em seu entendimento, maculariam a higidez do contrato e justificariam sua inadimplência, ou, ao menos, a inexigibilidade da dívida. A principal delas reside na suposta realização de dois refinanciamentos sem seu conhecimento ou consentimento, além da alegação de que os descontos em folha de pagamento teriam sido cessados unilateralmente pela Caixa a partir de junho de 2022. Primeiramente, no que se refere à forma de contratação, a ré sustentou que o negócio jurídico foi celebrado presencialmente, em 03 de novembro de 2023, e não por canais automatizados, como sugerido pela inicial da autora. Contudo, essa distinção não possui o condão de desconstituir a dívida ou infirmar a validade do contrato. A ré não nega a existência da relação contratual ou o recebimento do crédito, tampouco apresenta qualquer prova de vício de consentimento que pudesse anular o negócio jurídico, como dolo, coação ou erro substancial. A divergência quanto ao meio de formalização do contrato, por si só, é irrelevante para a essência da dívida, especialmente quando a ré confirma ter pactuado um empréstimo consignado com as características informadas pela autora. Ademais, a ré afirma que o valor da prestação era de R$ 1.998,08 e que os pagamentos foram devidamente descontados de janeiro a maio de 2022. A planilha de evolução do empréstimo (ID 2146750700, páginas 44-47), apresentada pela própria autora, corrobora a informação de que as parcelas do Contrato n.º 021766110000175205, no valor de R$ 1.998,08, com vencimento inicial em 10 de janeiro de 2022, foram adimplidas até maio de 2022. No entanto, a mesma planilha demonstra, de forma inequívoca, que a partir de junho de 2022, as parcelas passaram a constar como "PENDENTE", caracterizando a inadimplência. A alegação da ré de que os descontos de R$ 0,61 (sessenta e um centavos) persistiram em seus contracheques para a Caixa Econômica Federal a partir de junho de 2022 (IDs 2153233766, 2153233780 e 2153233830) não é suficiente para elidir a inadimplência da parcela principal do empréstimo, que, conforme pactuado e evidenciado pela planilha de evolução, era de R$ 1.998,08. O valor irrisório de R$ 0,61, se de fato descontado pela Caixa para este contrato, pode representar um resíduo ou lançamento equivocado não relacionado ao adimplemento da obrigação principal, não se confundindo com a parcela integral devida. Ainda, a cláusula contratual QUARTA, Parágrafo Primeiro (ID 2146750692, página 20), expressamente estabelece que "No caso de CONVENENTE/EMPREGADOR não descontar ou efetuar o desconto parcial em folha de pagamento, o DEVEDOR compromete-se a pagar os valores necessários ao completo adimplemento da parcela." Essa disposição contratual é clara ao imputar ao devedor a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação, mesmo que o desconto consignado não se efetive ou seja parcial. Assim, a cessação dos descontos, ainda que unilateral e por "má-gestão do banco", conforme alegado pela ré, não a exime da responsabilidade de adimplir a dívida diretamente. A boa-fé que a ré alega ter tido em relação à sua obrigação, não se concretizou na efetivação dos pagamentos devidos após a falha da consignação. Quanto à alegação de "refinanciamento não autorizado", a parte ré não apresentou qualquer prova ou indício de que tais operações, se de fato ocorreram e resultaram na dívida ora cobrada, foram realizadas sem seu consentimento expresso e válido, ou que houve fraude ou coação por parte da instituição financeira. A petição inicial da autora, de fato, trouxe diversas cópias de "CONTRATO OU CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO OU ADITIVO(S)" (IDs 2146750692, 2146750695, 2146750697, 2146750702, 2146750703), o que pode indicar a existência de renegociações ou aditivos contratuais que consolidaram ou alteraram o débito original. No contexto das operações bancárias, refinanciamentos e renegociações são práticas comuns e, quando devidamente formalizadas e anuídas pelas partes, são plenamente válidas. A simples alegação de "desconhecimento" ou "não autorização", desacompanhada de elementos probatórios concretos que demonstrem vício de consentimento ou conduta ilícita da instituição financeira, não é suficiente para desconstituir a dívida ou invalidar os termos pactuados. O ônus da prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ônus do qual a ré não se desincumbiu. A ausência de notificação extrajudicial prévia, embora uma praxe cordial em algumas relações, não é requisito legal para o ajuizamento da ação monitória ou para a caracterização da mora em contratos com termo certo. A mora, no caso de obrigações líquidas e com prazo determinado, opera-se de pleno direito com o inadimplemento, conforme a regra dies interpellat pro homine. A tentativa de negociação após a citação demonstra que a ré tomou ciência da dívida e da ação judicial, e a recusa da instituição financeira em negociar após o ajuizamento da demanda, embora possa parecer inflexível à parte devedora, está inserida na esfera da autonomia da vontade e da estratégia processual da credora, não configurando, por si só, ato ilícito ou óbice ao prosseguimento da ação judicial. Pelo exposto, conclui-se pela higidez do contrato e pela efetiva inadimplência da parte ré em relação às parcelas devidas, confirmada pela planilha de evolução da dívida e pela ausência de comprovação de adimplemento ou de desconstituição do débito por qualquer vício ou irregularidade. Outrossim, passo a analisar a reconvenção apresentada pela ré, na qual pleiteou a condenação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento de indenização por danos morais, à declaração de inexigibilidade da dívida e à imposição de multa diária, além de se opor à penhora de ativos financeiros. A indenização por danos morais, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, exige a comprovação de um ato ilícito, do dano efetivo, do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, e da culpa do agente (em se tratando de responsabilidade subjetiva) ou do risco da atividade (na responsabilidade objetiva). A parte ré fundamentou seu pedido de danos morais na suposta má-fé da instituição financeira, na omissão de informações sobre refinanciamentos e na ausência de tentativa de solução amigável antes do ajuizamento da ação. Contudo, conforme exaustivamente analisado, a conduta da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em buscar o adimplemento de um contrato de empréstimo legitimamente celebrado, por meio da via judicial adequada (ação monitória), não configura ato ilícito. As alegações de "refinanciamentos não autorizados" não foram corroboradas por qualquer prova robusta que indicasse fraude, vício de consentimento ou conduta abusiva por parte da instituição. A mera alegação da ré, sem elementos concretos que demonstrem a ausência de consentimento ou a imposição unilateral de novas condições contratuais, não é suficiente para caracterizar um ato ilícito da credora, motivo pelo qual tal pleito deve ser indeferido, juntamente com a inexigibilidade da dívida e penhora de ativos financeiros, ante a legalidade da cobrança nos termos da fundamentação supra, ressalvadas, neste último caso, as vedações legais. Por fim, e diante da suficiência da prova escrita apresentada pela autora para instruir a ação monitória e da rejeição dos embargos monitórios, impõe-se a procedência do pedido inicial. Assim sendo, nos termos do artigo 701, §2º, e do artigo 702, §8º, do CPC, rejeitados os embargos ou não sendo eles opostos (ou, como no caso, não sendo conhecidos quanto à impugnação do débito), constituir-se-á de pleno direito o título executivo judicial, convertendo-se o mandado inicial em mandado executivo e prosseguindo-se na forma do cumprimento de sentença. Portanto, descumprida as avenças contratuais por parte do Requerido, nada obsta que a Caixa Econômica Federal proceda à execução das mesmas em sede judicial. Ante o exposto, condeno a requerida a pagar à Caixa Econômica Federal os valores devidos decorrentes do contrato firmado no valor de R$ R$ 150.645,71 (cento e cinquenta mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e setenta e um centavos). Condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2º do CPC/15, observadas as disposições concernentes à gratuidade da justiça que lhe foi conferida. Converta-se o mandado inicial em mandado executivo, com fulcro no art. 701 e parágrafos do NCPC, após atualização dos cálculos. Juros de mora a contar do inadimplemento de cada parcela e correção monetária de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal. Havendo a interposição de qualquer recurso ou oposição de embargos, deve-se abrir vista à parte contrária pelo prazo legal, remetendo os autos ao órgão competente para processá-los logo após. Com o trânsito em julgado, intime-se a parte vencedora para requerer o que de direito no prazo de 15 dias. Nada sendo requerido, arquivem-se os presentes autos. Intimem-se. Manaus, data da assinatura eletrônica. ASSINATURA DIGITAL

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Eliane Gomes Corrêa Negrão x H L Negocios E Serviços Ltda.

ID: 305911947

Tribunal: TJPR Órgão: 9ª Vara Cível de Londrina Classe: EMBARGOS à EXECUçãO Nº Processo: 0042306-81.2024.8.16.0014

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

ELIANE GOMES CORRêA NEGRãO

Polo Passivo:

H L NEGOCIOS E SERVIçOS LTDA.

Conclusão

Advogados:

CAROLINA ROMANDELI TEODORO

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

MARCO ANTONIO DO PRADO TEODORO

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

ADALTON SANTOS DE BRITO

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 9ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 6º And - Caiçar… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 9ª VARA CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 6º And - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - Fone: 3028-7304 - E-mail: lon-9vj-e@tjpr.jus.br Vistos e examinados estes autos de EMBARGOS DO DEVEDOR opostos por ELIANE GOMES CORRÊA NEGRÃO em face de HL NEGÓCIOS E SERVIÇOS LTDA, ambas devidamente qualificadas. I – RELATÓRIO A embargante, valendo-se de competente procurador, manejou a demanda em tela, consignando, em suma, que: - o imóvel objeto do contrato de locação executado padece de diversos defeitos que comprometem a habitação e a segurança, além de apresentar transtornos externos (barulho excessivo e proliferação de dengue); - foi induzida em erro, sob a alegação de que o local era calmo e tranquilo, porém vivenciou realidade diversa; - os alugueres que venceram após junho/2023 são indevidos, de sorte que, os que foram pagos, devem ser estornados ou, subsidiariamente, abatidos; - a multa contratual exigida é nula, vez que houve justa causa para rescisão contratual; - a notificação para desocupação antecipada enviada através de WhatsApp é hígida; - inadequada a cobrança de honorários advocatícios convencionais; - valores referentes a “chamada de capital”, “fundo 13º salário/férias”, “fundo de reserva” e “rateio de equipamentos para a academia”, embutidos na taxa condominial, não podem ser exigidos da locatária. Após as alegações jurídicas pertinentes, pugnou, em sede de tutela de urgência, pela suspensão do protesto. Arrematou buscando o acolhimento dos pleitos iniciais. Juntou documentos. Os embargos foram recebidos sem atribuição de efeito suspensivo, conforme decisório inaugural (mov. 30.1), mesma ocasião em que o pedido extremo da embargante foi indeferido. Regularmente intimada, a embargada ofertou resposta (mov. 33.1), ressalvando que: - o alegado vicio de consentimento não foi comprovado; - a embargante visitou e vistoriou o imóvel antes de formalizar a locação, o qual lhe foi entregue nas condições combinadas; - inexistem valores a serem estornados em favor da embargante; - deve ser mantida a multa contratual, diante da rescisão unilateral do contrato; - a notificação para desocupação antecipada do imóvel deveria ter se dado nos moldes pactuados; - devidos honorários advocatícios contratuais diante do esgotamento das possibilidades administrativas para recebimento do quantum; - já estão deduzidos dos cálculos os valores que compõem a taxa de condomínio, mas não são de responsabilidade da embargante. Réplica no mov. 40.1, reiterando o escopo inaugural. Instadas as partes para especificação de provas que pretendiam produzir (mov. 43.1), a embargada pugnou pelo julgamento antecipado do feito (mov. 48.1), ao passo que a embargante rogou a produção de provas oral e pericial (mov. 49.1). Anunciado o julgamento antecipado do feito (mov. 51.1). Em seguida, vieram conclusos. É o breve relato. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO QUESTÃO PROCESSUAL PENDENTE: RECONSIDERAÇÃO O pedido de reconsideração (seq. 55) é desprovido de amparo legal. Irresignada, caberia à embargante interpor, tempestivamente, adequado recurso ante grau superior. Querendo, ainda, poderá valer-se de preliminar em recurso de apelação ou em contrarrazões respectivas, nos moldes legais. Aliás, o artigo 370, do CPC, autoriza o juiz, como destinatário da prova, a indeferir a produção daquelas que não irão contribuir para o deslinde da demanda quando os demais documentos acostados se mostram suficientes para o julgamento. É justamente o que ocorre no caso em liça. Viável o desfecho no estado em que se encontra o procedimento. MÉRITO A questão sub judice consiste em apurar: (i) se a embargante tinha conhecimento das reais condições do imóvel quando da sua locação; (ii) o cabimento da cobrança da cláusula penal e dos honorários advocatícios contratuais; (iii) se cabível eventual compensação/reembolso à demandante. Num primeiro momento, registre-se que o contrato de locação que deu origem ao imbróglio é paritário. Dessa forma, as partes se apresentam em condição de igualdade e as negociações ocorridas entre elas se dão com liberdade e no exercício da autonomia privada. Consequentemente, as obrigações contraídas refletem a vontade dos contratantes, nos termos do art. 421-A, do Código Civil. VÍCIOS OCULTOS /TRANSTORNOS EXTERNOS A embargante sustentou que, após mudar-se para o imóvel localizado na Rua Doutor Elias César, 155, apto. 301, nesta urbe, constatou diversos defeitos que comprometeram a habitação e a segurança, a saber: problemas estruturais e de manutenção; infiltrações e mofo; instalações elétricas defeituosas (fios expostos); problemas hidráulicos (vazamentos); inadequação aos eletrodomésticos modernos. Ainda, asseverou que surgiram diversos percalços externos, tais como barulho exacerbado, música alta nas imediações, proliferação do mosquito da dengue, etc. Sob a ótica daquela, eis que tais vícios só foram percebidos após firmado o contrato de locação, justificável a rescisão antecipada do pacto por culpa exclusiva do locador. Pois bem. O contrato de locação de imóvel residencial (mov. 1.9) foi firmado em 03/01/2023, sendo que teria vigência até 02/07/2025. No pacto há menção expressa de que o imóvel estava em “[...] perfeito estado de uso e conservação, conforme laudo de vistoria que fica fazendo parte integrante desse instrumento [...]”. O laudo de vistoria em questão, devidamente assinado pela embargante, foi acostado aos autos (mov. 33.2). Ali constam informações pormenorizadas acerca da existência de vazamentos nas válvulas das descargas do WC da suíte 1 esquerda (pág. 9) e no WC da suíte máster (pág. 13), fios expostos nos disjuntores da despensa (pág. 7), bem como há descrição clara de que os bens que guarneciam o apartamento eram antigos e apresentavam inúmeros sinais de uso. Inclusive, foram devidamente anotados manchas, riscos, leves “lascados”, marcas de sujeira, fechadura “faltando”, etc. Dispensável prova técnica. Pelas máximas da experiência, tem-se que o imóvel em apreço, quando locado, continha nuances típicas do decurso do tempo. A embargante, diga-se desde logo, não foi surpreendida da forma que quer fazer crer. Em outras palavras, as características do apartamento foram devidamente esmiuçadas quando da análise/verificação prévia do bem e, exime de indecisões, eram de conhecimento cabal da locatária. Não fosse o suficiente, as fotografias que acompanham o laudo de vistoria demonstram a real situação do apartamento quando entregue à promovente. Ora, a locução de que a demandante foi induzida em erro é pueril e não convence o juízo. A bem da verdade, beira as raias da má-fé. A embargante é tabeliã, naturalmente experimentada em questões de ordem jurídica. Em se tratando de pessoa capaz, repleta de discernimento, descabido assinalar que não sabia quais eram as concretas condições de imóvel que voluntariamente locou. Inviável expender ignorância quanto ao estado do imóvel no momento em que celebrou o ajuste, mesmo porque anuiu sem ressalvas com o parágrafo único da cláusula primeira da avença, que assim dispõe: “Parágrafo Único - A LOCATÁRIA declara ter vistoriado o IMÓVEL, objeto da presente locação, e tê-lo recebido, nesta data, em perfeitas condições de uso, funcionamento, e habitabilidade, aceitando o imóvel nas boas condições em que encontra, ou, fazer observações caso algo esteja em discordância com o laudo de vistoria e, estando tudo em conformidade, nada mais poderá reclamar, assumindo o compromisso de devolvê-lo nas mesmas condições originais, com observância das benfeitorias que poderão ser realizadas e que ficarão incorporadas ao IMÓVEL.” (mov. 1.9, pág. 1) As máculas apontadas pela embargante foram por si facilmente vislumbradas, delas tendo insofismável ciência, eis que adentrou o bem antes de formalizar a avença. Esta é a pedra de toque, no tópico. Recorde-se que vício oculto é aquele que, embora já existente quando pactuado o contrato, só é percebido posteriormente. Além disso, é necessário que não pudesse ter sido constatado com a diligência ordinária no momento da celebração do negócio. A situação em exame, todavia, não se amolda a tal raciocínio. Portanto, não havendo ressalvas quanto à condição em que o apartamento foi entregue, possível afirmar que deteriorações posteriores ocorreram durante a posse da embargante. A não perder de vista que a locatária, em obediência à cláusula sétima do contrato de locação, bem como ao art. 23, III, da Lei 8.245/1991, tem o dever de conservar o imóvel a fim de devolvê-lo no estado em que recebeu. Prosseguindo, quantos aos problemas que classifica como “transtornos externos” (mormente barulho e proliferação de mosquito da dengue), impossível responsabilizar a imobiliária embargada em tal seara. Tratando-se de locação residencial urbana, óbvio que inerente à vida cotidiana a existência de sons corriqueiros (música durante finais de semana, construção civil na vizinhança, automóveis transitando, etc.). Ou seja, não se trata de circunstancia evitável, mas, sim, de peculiaridades a que estão sujeitos todos os moradores da área escolhida pela interessada. Idêntico raciocínio aplica-se em relação à suposta proliferação do mosquito da dengue no condomínio onde localizado o apartamento. A uma, tal circunstância não foi comprovada. A duas, ainda que restasse evidenciada, seria algo totalmente dissociado do imóvel em si (locação), consistindo em agrura que recairia sobre todos os moradores da região, sem liame com a embargada. Isto posto, resta cristalino que a rescisão antecipada do contrato de locação não se deu por culpa da embargada, de modo que incabível qualquer restituição/estorno de valores dos aluguéis. A corroborar: “Apelação – Embargos à execução – Contrato de locação de imóvel residencial – Vícios ocultos – Ausência de prova – Locatária que assinou o contrato declarando que o estado do imóvel era satisfatório, mencionados no próprio contrato os problemas que agora alega serem vícios ocultos, os quais eram perceptíveis e de seu conhecimento. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10367487920218260001 SP 1036748-79.2021 .8.26.0001, Relator.: Monte Serrat, Data de Julgamento: 19/12/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022)” (destaquei) “EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS. Sentença de improcedência dos embargos. Apelo da embargante, insistindo na tese de justificada desocupação antecipada do imóvel, em razão da alegada inabitabilidade e graves problemas de barulho, inadequação e sujeira no imóvel, indevida a multa compensatória pela rescisão antecipada. Improvimento recursal. Prova documental que comprova a vistoria de entrada e entrega do imóvel em condições ao uso ao qual se destina, sem problemas estruturais, não se podendo responsabilizar a locadora pelo barulho inerente às cidades de médio porte. Multa contratual prevista para o caso de devolução antecipada do imóvel devida, na forma contratualmente estabelecida. Sentença mantida. Apelo improvido, majorados os honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11 do CPC, ressalvada a gratuidade. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001334-92.2023 .8.26.0019 Americana, Relator.: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 30/04/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2024)” (destaquei) MULTA Acerca da cláusula penal, sabe-se que é obrigação acessória pela qual estipula-se multa com o objetivo de evitar o inadimplemento da obrigação principal assumida e fixar, de maneira prévia, a liquidação de eventuais perdas e danos. Assim, havendo o descumprimento do pactuado por qualquer das partes, caberá ao responsável arcar com a multa prevista a título de sanção. Na execução de título extrajudicial em apenso (autos 0021374-72.2024.8.16.0014), a embargada exige o pagamento da multa prevista no parágrafo primeiro da cláusula décima segunda, porquanto a executada-embargante não teria comunicado a rescisão contratual nos moldes exigidos. Veja-se, em tal aspecto, o disposto em contrato (mov. 19., pág. 6): “CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - MULTAS – Se a rescisão do contrato ocorrer em razão de inadimplemento contratual, a parte infratora pagará uma multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (30 meses x R$ 4.500,00), e também as custas e despesas processuais comprovadas, e honorários de advogado, na base de 20% do valor da condenação, sem prejuízo das perdas e danos a que der causa. Parágrafo Primeiro – Se qualquer das partes desejar rescindir o presente instrumento, antes do seu termo final, ficará obrigará a pagar uma multa, no valor que corresponder à soma dos valores de 03 (três) alugueis vigentes à época da infração, cujo valor será devido na sua integralidade, independente do tempo faltante para o término da referida locação. Parágrafo Segundo – Desejando encerrar a locação antes do prazo previsto neste instrumento, a parte que comunicar com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, desde que o faça por escrito, via cartório de registro de títulos e documentos, ficando isenta das penalidades prevista nesta cláusula.” Muito embora a embargante entenda que a notificação de desocupação antecipada no imóvel, enviada via WhatsApp, seja válida para o fim previsto no parágrafo 2º, da cláusula supracitada, isto é inviável. Trata-se de atitude despida de solenidade. O contrato prevê providência formal para manifestação de vontade relativa à desocupação do imóvel locado (“[...] por escrito, via cartório de registro de títulos e documentos [...]”). Frise-se que, nos termos do artigo 472, do Código Civil, “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.” Portanto, havendo contrato escrito formalizado entre as partes, a rescisão, para ser imaculada, deveria se dar da mesma forma (por escrito, mediante instrumento legítimo; e não através de trivial aplicativo de mensagens). Neste sentido, veja-se o entendimento do Eg. Superior Tribunal de Justiça quanto à denúncia da locação, aplicável ao caso por analogia: “[...] a despeito do menor rigorismo, é imprescindível pontuar que diante da expressa exigência legal quanto à forma, a boa-fé do locatário ou as tentativas frustradas de aviso ao locador, por si só, não suprem a exigência legal para que a denúncia produza seus efeitos típicos. A formalidade, portanto, embora mitigada, não deve ser eliminada.”. (REsp n. 2.089.739/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2023, DJe de 15/12/2023) (destaquei). A exteriorização da vontade de encerrar o contrato não poderia sobrevir por intermédio de singela mídia de áudio. Ausente envio de escorreita notificação por escrito acerca da desocupação do imóvel, de rigor a incidência da multa prevista no §1º, da cláusula 12. Mesmo porque não se olvida que a embargante, ao entregar as chaves em novembro/2023 (mov. 1.10), responsabilizou-se por todas as obrigações contratuais sem reservas. Nesse sentido: “Locação de imóvel comercial – Embargos à execução – Multa pela rescisão antecipada do contrato – Cabimento – Existência de previsão contratual – Possibilidade de cobrança da multa porque rescindida antecipadamente a locação e não demonstrada qualquer culpa da locadora – Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10231468920198260001 SP 1023146-89.2019.8 .26.0001, Relator.: Vianna Cotrim, Data de Julgamento: 27/05/2021, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2021)” Caminhando, sendo possível a aplicação da multa, a embargante sucessivamente requer a sua redução baseada no caso concreto. Nesse sentido, veja-se o disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): “Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.” (destaquei) Ainda que o pacto firmado entre as partes preveja que o valor da multa será devido na sua integralidade, independentemente do tempo faltante para o término da referida locação, é certo que a lei é o limite da autonomia contratual. Há que se ter em mente que o valor do aluguel vigente à época da rescisão contratual era de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais). Ainda, nota-se que o contrato foi firmado pelo prazo de 30 (trinta) meses, tendo sido cumprido por apenas 10 (dez) meses. Levando em consideração o período total (30 meses), o valor da multa rescisória seria de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais). Contudo, reitere-se que foram concretizados 10 meses do pacto. Assim, o inadimplemento se deu unicamente em relação a 20 (vinte) meses, ou seja, dois terços do período integral. Por mera operação aritmética, são devidos R$9.000,00 (nove mil reais) a título de multa oriunda do distrato (dois terços de R$13.500,00 = R$ 9.000,00). HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS Conforme entendimento jurisprudencial, tal cobrança só é admitida quando a solução da questão se dá antes da necessidade de pronunciamento jurisdicional sobre o direito em tela, seja por solução pré-processual, seja pela purga da mora, quando efetivamente há trabalho do patrono da parte credora na esfera extrajudicial na tentativa de evitar o litígio. Contudo, havendo cobrança judicial, devem incidir apenas os honorários de sucumbência, arbitrados conforme art. 85, do CPC, em detrimento daqueles convencionados em contrato. A amparar: “EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGANTE FIADOR. EXCESSO DE EXECUÇÃO. COBRANÇA DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. VERBA DEVIDA PARA O CASO DE COBRANÇA/PAGAMENTO EXTRAJUDICIAL DO DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE DE SUA CUMULAÇÃO COM HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. EXCESSO RECONHECIDO. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. - Os honorários advocatícios previstos em contrato são devidos quando a solução da questão se dá antes da necessidade de pronunciamento jurisdicional sobre o direito discutido, pela solução pré-processual, quando há um trabalho do patrono da parte na tentativa de evitar o litígio.- Havendo cobrança judicial, deixam de ser exigíveis os honorários contratuais extrajudiciais, passando a incidir apenas honorários sucumbenciais, arbitrados judicialmente segundo a proporção da vitória da parte e de acordo com os parâmetros objetivamente previstos no art. 85 e parágrafos do CPC.- Logo, a cobrança de honorários contratuais é, no caso, abusiva . Recurso de apelação provido. (TJ-PR 00266474220228160001 Curitiba, Relator.: Pericles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 05/03/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/03/2025)” (destaquei) “Embargos à execução. Locação. Execução de título extrajudicial. Sentença de parcial procedência. Despesas com reparos de danos no imóvel. Ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título extrajudicial em relação a tal pretensão. Honorários advocatícios. Exclusão do cálculo dos honorários convencionais de 20%. Prevalência das regras processuais. Arbitramento como ato exclusivo do juiz. Recurso parcialmente provido. Descabe a ação executiva para cobrar gastos realizados com danos no imóvel locado, tendo em vista a ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título, previsto no artigo 784, VIII, do CPC, não se incluindo tal pretensão no rol de encargos acessórios do contrato de locação. Devem ser excluídos da planilha de débito os honorários convencionais de 20%, observando no processo as regras de sucumbência, cabendo ao juiz fixá-la. (TJ-SP - AC: 10074593020218260348 SP 1007459-30.2021.8 .26.0348, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 28/03/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2022)” (destaquei) Portanto, a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais, prevista na cláusula 12ª do contrato de locação, é inadequada. Valores a tal título devem ser decotados do quantum debeatur. Hão que incidir tão somente os honorários sucumbenciais arbitrados pelo juízo. Merece guarida a tese da embargante, neste particular. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DO CONDOMÍNIO Por fim, indubitável que os valores da taxa condominial atrelados ao locador (chamada de capital, fundo 13º salário/férias, fundo reserva 10% e rateio equipamentos para academia) não podem ser cobrados da embargante/executada. Assim, devem também ser descontados da planilha de cálculo que acompanha a exordial dos autos apensos (mov. 1.11) os montantes referentes a “fundo 13º salário/férias” (R$ 183,91) e de “rateio equipamentos para academia” (R$ 110,30), apontados no boleto de seq. 1.12. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos nos embargos, bem como EXTINTA a presente ação com resolução do mérito (art. 487, I, CPC), razão pela qual: - DETERMINO a adequação da cobrança da multa contratual, ordenando sejam exigidos em tal seara somente R$ 9.000,00 (nove mil reais); - DECLARO inexigíveis os valores cobrados a título de honorários advocatícios contratuais, havendo que incidir somente os sucumbenciais, arbitrados pelo juízo; - RECONHEÇO como indevida a quantia rogada a título de “fundo 13º salário/férias” (R$ 183,91) e de “rateio equipamentos para academia” (R$ 110,30); - ORDENO o consequente recálculo da dívida, em sede de lide executiva em apenso, observados os termos acima. Haja vista a sucumbência recíproca, condeno a embargante ao pagamento do equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) das despesas processuais e a embargada ao pagamento do restante (25%). Observada a proporcionalidade supra, condeno as partes ao pagamento de honorários em favor do advogado da adversa, os quais, sopesados os critérios legais (art. 85, § 2º, do CPC), fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certifique-se. Dil. nec. Londrina, 23 de junho de 2025. João Marcos Anacleto Rosa Juiz de Direito Substituto

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