Processo nº 5724036-33.2023.8.09.0006
ID: 313252714
Tribunal: TJGO
Órgão: Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª
Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANçA
Nº Processo: 5724036-33.2023.8.09.0006
Data de Disponibilização:
02/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
CAROLINA NASSER TEIXEIRA
OAB/GO XXXXXX
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VITOR RICARDO NUNES MARTINS COSTA
OAB/GO XXXXXX
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Poder Judiciário do Estado de GoiásComarca de Anápolis1ª Vara CívelGabinete do Juiz Rodrigo de Castro FerreiraGabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.…
Poder Judiciário do Estado de GoiásComarca de Anápolis1ª Vara CívelGabinete do Juiz Rodrigo de Castro FerreiraGabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5724036-33.2023.8.09.0006Polo Ativo: JOSE RICARDO DE OLIVEIRAPolo Passivo: Monica Alves Siqueira SENTENÇAEMENTA: CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TOLERÂNCIA DO CREDOR. NOVAÇÃO NÃO CONFIGURADA. ESTABELECIMENTO DE ENSINO. PRAZO ESPECIAL. PROCEDÊNCIA. I - A mera tolerância do locador em aceitar pagamentos parciais durante a pandemia não configura novação, especialmente quando o contrato expressamente afasta tal possibilidade e o credor mantém cobrança das diferenças. II - Estabelecimento de ensino sujeita-se ao prazo especial de seis meses para desocupação. III - Procedência para declarar rescisão contratual e condenar ao pagamento do débito locatício.JOSÉ RICARDO DE OLIVEIRA, qualificado nos autos em epígrafe, ingressou em juízo com ação de despejo cumulada com rescisão contratual e pedido de tutela de urgência em face de ESCOLA CANADENSE DE ANÁPOLIS LTDA, MÔNICA ALVES SIQUEIRA e FÁBIO HENRIQUE CORREA DE SOUZA, todos qualificados, sustentando, em síntese que é proprietário do imóvel comercial situado à Avenida S-05, número 255, Quadra 78, Lote 12, Bairro Anápolis City, Anápolis/GO, CEP 75.096-050, locado à primeira requerida mediante contrato de locação comercial firmado em 05 de abril de 2019, tendo como fiadores a segunda e terceira requeridas. Sustenta que o valor mensal inicialmente ajustado foi de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), com primeiro vencimento em 05 de setembro de 2019, sujeito a reajuste anual pelo IGP-M. Afirma que a partir de setembro de 2020, a locatária deixou de realizar o pagamento integral dos aluguéis, efetuando apenas pagamentos parciais, justificando dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19. Segundo a planilha apresentada, o débito a título de diferenças de aluguel perfazia R$ 1.936.284,20 (um milhão, novecentos e trinta e seis mil, duzentos e oitenta e quatro reais e vinte centavos), acrescido de valores de IPTU e TSU no montante de R$ 18.029,97 (dezoito mil, vinte e nove reais e noventa e sete centavos), totalizando, com multa e honorários advocatícios, R$ 2.362.266,72 (dois milhões, trezentos e sessenta e dois mil, duzentos e sessenta e seis reais e setenta e dois centavos). Requereu a concessão de liminar de despejo e, ao final, a procedência da ação para decretar o despejo, declarar a rescisão contratual e condenar os requeridos ao pagamento das quantias em aberto. Juntou documentos.Recebida a inicial e indeferida a liminar (evento nº 07), o autor comunicou a realização de pagamento e promoveu depósito das quantias nos autos (eventos nº 06, 09, 11, 12 e 13).Citada, a primeira ré contestou, arguindo preliminares de inépcia da inicial, prescrição e ausência de notificação extrajudicial. No mérito, sustentou a ocorrência de novação das obrigações, tendo o locador concordado com a redução do valor do aluguel durante a pandemia, recebendo os valores ajustados sem oposição. Alegou ainda onerosidade excessiva superveniente e má-fé processual do autor (evento nº 22). Juntaram documentos.Citados, os demais réus apresentaram contestação (evento nº 30), sustentando, preliminarmente, inépcia da inicial por ausência de documentos comprobatórios do inadimplemento. No mérito, sustentam que o locador José Ricardo de Oliveira concedeu desconto de 50% no aluguel durante a pandemia (março/2020 a julho/2021), reduzindo o valor pela metade, conforme áudios e mensagens. Narram que venderem suas cotas societárias em janeiro/2021, permanecendo apenas como fiadores, foram estabelecidos novos acordos verbais com a atual administração da empresa, fixando aluguéis progressivos: R$ 30.000,00 (agosto/2021), R$ 40.000,00 (fevereiro/2022) e R$ 50.000,00 (janeiro/2023), com reajustes anuais de R$ 10.000,00 em substituição ao IGP-M contratual. Invocam supressio/surrectio e novação contratual, argumentando que o locador aceitou os pagamentos por três anos, criando expectativa legítima. Pleiteiam desobrigação da fiança por não terem anuído com os novos acordos, subsidiariamente invocando benefício de ordem. Apontam inconsistências graves: cobranças extrajudiciais de R$ 50.000,00 versus inicial de R$ 64.594,36 para mesmo período, e evolução desproporcional do débito de R$ 124.460,72 para R$ 2.362.266,72 em quatro meses. Questionam cláusula de juros de 5% ao mês (limite legal 1%) e informam depósito de R$ 525.986,63 referente a aluguéis e tributos em aberto. Formulam pedido reconvencional de repetição de indébito em dobro e condenação por litigância de má-fé. Juntaram documentos.Em réplica (evento nº 33), o autor reportou-se aos termos da inicial.Em saneamento (evento nº 43), rejeitada a preliminar de inépcia e postergada a análise das demais, designou-se audiência de instrução e julgamento.Na sequência, deferida a liminar postulada (evento nº 81) e reformada a decisão (evento nº 83), realizou-se o ato (evento nº 94).Em seguida, as partes apresentaram alegações finais (eventos nº 99 e 100) e, em seguida, vieram-me, os autos, conclusos para prolação de sentença.É o relatório. Decido.I. ANÁLISE DAS QUESTÕES PREJUDICIAIS E PRELIMINARES SUSCITADASInicialmente, passo à análise da prejudicial e preliminar suscitadas.I.I. PrescriçãoO primeiro réu suscitou prejudicial de prescrição do direito de cobrança dos aluguéis em atraso, fundamentada no artigo 206, § 3º, I, do Código Civil, que estabelece o prazo prescricional de três anos para a pretensão de reparação civil. Todavia, o prazo prescricional para a cobrança de aluguéis é de três anos, contados do vencimento de cada prestação, conforme estabelece o artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. No caso em análise, a ação foi proposta em 30 de outubro de 2023, sendo que os aluguéis mais antigos objeto da cobrança referem-se ao período de setembro de 2020.Considerando que entre setembro de 2020 e outubro de 2023 transcorreu período superior a três anos, poder-se-ia, em tese, cogitar da prescrição dos aluguéis vencidos até outubro de 2020. No caso dos autos, verifica-se que o autor procedeu a cobranças extrajudiciais reiteradas durante todo o período, bem como que o débito foi reconhecido pelos réus, conforme demonstram as mensagens de WhatsApp, notificações e os áudios juntados aos autos. Tal reconhecimento, ocorrido em abril de 2023, nos termos do artigo 202, inciso VI, do Código Civil, interrompe a prescrição, reiniciando-se o prazo a partir do reconhecimento, pelo devedor.Veja-se:Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á: (...)VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor. Portanto, não se verifica a ocorrência de prescrição, razão por que REJEITO a questão prejudicial suscitada.I.II. Ausência de Notificação ExtrajudicialPor fim, a parte ré suscitou irregularidade pautada na ausência de notificação extrajudicial prévia ao ajuizamento da ação, requisito estabelecido no artigo 62, § 1º, da Lei nº 8.245/91.Contudo, os autos demonstram que o autor procedeu à notificação extrajudicial da parte devedora antes do ajuizamento da ação, utilizando-se de mensagens via WhatsApp e correio eletrônico, meios de comunicação que se mostraram eficazes e foram aceitos pelas partes durante toda a relação contratual.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a notificação por meios eletrônicos quando demonstrada a efetiva ciência do devedor, especialmente nos casos em que tais meios foram habitualmente utilizados pelas partes durante a execução do contrato.No caso em análise, as mensagens de WhatsApp juntadas aos autos demonstram que a parte ré tinha pleno conhecimento do débito e das cobranças realizadas pelo autor, o que denota que não há se falar em ausência de notificação. Portanto, REJEITO referida preliminar/irregularidade aventada e passo à análise do mérito da demanda.II. ANÁLISE DO MÉRITOSuperadas as preliminares, passo à análise do mérito da controvérsia, que se centra fundamentalmente na questão da alegada novação da dívida locatícia e suas implicações jurídicas.Antes de adentrar especificamente à questão da novação, é fundamental estabelecer o marco teórico dos princípios contratuais aplicáveis ao caso em análise, os quais servirão de norte para a interpretação e aplicação das normas jurídicas pertinentes.O direito contratual brasileiro, especialmente após a vigência do Código Civil de 2002, passou por significativa transformação paradigmática, abandonando-se a concepção puramente individualista e voluntarista dos contratos para adotar-se uma visão mais social e solidarista das relações contratuais.Nesse contexto, três princípios fundamentais passaram a reger as relações contratuais: o princípio da autonomia da vontade (ou liberdade contratual), o princípio da boa-fé objetiva e o princípio da função social do contrato.II.I. Princípio da Autonomia da Vontade e da Força Obrigatória dos ContratosO princípio da autonomia da vontade, também denominado princípio da liberdade contratual, constitui um dos pilares fundamentais do direito contratual, encontrando-se implicitamente consagrado no ordenamento jurídico brasileiro através de diversos dispositivos legais.Este princípio manifesta-se em duas dimensões principais: a liberdade de contratar (an debeatur) e a liberdade contratual propriamente dita (quid debeatur). A primeira refere-se à faculdade de celebrar ou não determinado contrato, enquanto a segunda diz respeito à possibilidade de estabelecer livremente o conteúdo do contrato.Intimamente relacionado ao princípio da autonomia da vontade encontra-se o princípio da força obrigatória dos contratos, tradicionalmente expresso pela máxima latina "pacta sunt servanda" (os pactos devem ser cumpridos). Tal princípio estabelece que o contrato validamente celebrado constitui lei entre as partes, devendo ser fielmente cumprido.No caso em análise, verifica-se que as partes celebraram livremente o contrato de locação em 05 de abril de 2019, estabelecendo de forma clara e precisa as obrigações recíprocas, especialmente no que se refere ao valor do aluguel, forma de reajuste e responsabilidades da locatária.O contrato previu expressamente o valor mensal inicial de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), com reajuste anual conforme a variação do IGP-M, bem como a responsabilidade da locatária pelo pagamento de todos os encargos incidentes sobre o imóvel. Tais cláusulas foram livremente pactuadas pelas partes e, sobre estas, não se vislumbra qualquer vício de consentimento ou abusividade.Portanto, em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos, as obrigações assumidas devem ser integralmente cumpridas e não pode a parte inadimplente invocar dificuldades financeiras supervenientes para eximir-se do cumprimento das obrigações contratuais, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei. II.II. Princípio da Boa-Fé ObjetivaO princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422, do Código Civil, constitui uma das mais importantes inovações do direito contratual contemporâneo, estabelecendo um padrão ético de conduta que deve ser observado pelas partes contratantes em todas as fases da relação contratual: pré-contratual, contratual e pós-contratual.Diferentemente da boa-fé subjetiva, que se refere ao estado psicológico de ignorância quanto à existência de vício ou obstáculo, a boa-fé objetiva constitui uma regra de conduta, um standard jurídico que impõe às partes o dever de agir com lealdade, honestidade e cooperação mútua.A boa-fé objetiva manifesta-se através de três funções principais: interpretativa, integrativa e limitativa. A função interpretativa orienta a interpretação das cláusulas contratuais de acordo com o sentido que lhes atribuiriam pessoas honestas e leais. A função integrativa permite a criação de deveres anexos ou laterais não expressamente previstos no contrato, mas decorrentes da boa-fé. A função limitativa impede o exercício abusivo de direitos contratuais.No caso em análise, a aplicação do princípio da boa-fé objetiva revela-se fundamental para a compreensão da conduta das partes durante a execução do contrato de locação. Por um lado, verifica-se que o autor, locador, agiu de boa-fé ao aceitar temporariamente os pagamentos parciais realizados pela locatária durante o período da pandemia de COVID-19, demonstrando compreensão e solidariedade diante das dificuldades financeiras enfrentadas pela escola ré.Por outro lado, a conduta da locatária deve ser analisada sob a ótica da boa-fé objetiva, na medida em que, embora seja compreensível que a pandemia tenha causado dificuldades financeiras, a boa-fé exigia que a locatária mantivesse o locador informado sobre sua real situação financeira e buscasse uma solução definitiva para o problema, seja através da renegociação formal do contrato, seja através do pagamento gradual das diferenças em atraso.A manutenção de pagamentos parciais por período superior a três anos, sem qualquer esforço efetivo para quitar as diferenças ou formalizar uma renegociação, configura violação ao princípio da boa-fé objetiva e caracteriza abuso de direito. II.III. Princípio da Função Social do ContratoO princípio da função social do contrato, previsto no artigo 421, do Código Civil, representa uma das mais significativas inovações do direito contratual brasileiro, estabelecendo que a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato.Este princípio não visa eliminar a autonomia da vontade, mas sim condicioná-la ao atendimento de valores sociais superiores, impedindo que o contrato seja utilizado como instrumento de opressão ou de obtenção de vantagens excessivas.A função social do contrato manifesta-se tanto em sua dimensão interna (entre as partes contratantes) quanto em sua dimensão externa (em relação a terceiros e à sociedade como um todo). Na dimensão interna, o princípio impede a celebração de contratos que impliquem excessiva onerosidade para uma das partes. Na dimensão externa, veda a celebração de contratos que causem prejuízos à coletividade.No caso em testilha, a aplicação do princípio da função social do contrato deve considerar tanto os interesses do locador quanto os da locatária, bem como o contexto social em que se desenvolve a relação contratual. É inegável que a pandemia de COVID-19 causou impactos significativos na economia, afetando especialmente o setor educacional, que se viu obrigado a adaptar-se rapidamente ao ensino remoto e enfrentou redução no número de alunos e inadimplência.Contudo, a função social do contrato não pode ser invocada para justificar o inadimplemento sistemático e prolongado das obrigações contratuais, especialmente quando não há esforço efetivo da parte inadimplente para solucionar a situação. O locador também possui direitos que devem ser respeitados, incluindo o direito de receber a contraprestação pelo uso de seu imóvel e o direito de ver cumpridas as obrigações contratuais livremente assumidas pela locatária.Portanto, embora a função social do contrato imponha a necessidade de consideração das circunstâncias excepcionais enfrentadas pela locatária, não pode servir de fundamento para a perpetuação de uma situação de inadimplemento que causa prejuízos ao locador.II.IV. Novação da Dívida - InocorrênciaA questão central da presente demanda reside na alegação da parte ré de que teria ocorrido novação da dívida locatícia, em razão do recebimento pelo autor de pagamentos parciais durante o período da pandemia, com alegada concordância em reduzir o valor do aluguel em 50%.Para a adequada análise desta questão, é fundamental compreender o instituto jurídico da novação, seus requisitos, modalidades e efeitos, bem como sua aplicação ao caso concreto.É certo que a novação constitui uma das formas de extinção das obrigações previstas no Código Civil brasileiro, encontrando-se disciplinada nos artigos 360 a 367. Trata-se de instituto pelo qual uma obrigação se extingue mediante a criação de outra nova, destinada a substituí-la. O artigo 360, do Código Civil, estabelece que:Art. 360. Dá-se a novação: I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;II - quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor;III - quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.Para que se configure a novação, é necessária, portanto, a presença de três requisitos essenciais: a) existência de uma obrigação anterior válida; b) criação de uma nova obrigação; c) intenção de novar (animus novandi).O primeiro requisito – existência de obrigação anterior válida – encontra-se inequivocamente presente no caso em análise, uma vez que as partes celebraram contrato de locação válido e eficaz em 05 de abril de 2019.O segundo requisito – criação de nova obrigação – é mais complexo e exige análise cuidadosa das circunstâncias do caso. O surgimento de nova obrigação pressupõe alteração substancial nos elementos da obrigação original (sujeitos, objeto ou vínculo jurídico), de modo que a nova obrigação seja incompatível com a anterior.O terceiro requisito – animus novandi – constitui o elemento mais importante e controvertido da novação. Trata-se da intenção inequívoca das partes de extinguir a obrigação anterior e criar uma nova em seu lugar. Referida intenção deve ser expressa ou resultar de forma inequívoca das circunstâncias do caso.A esse respeito, o artigo 361, do Código Civil, estatui:Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira. (grifei)Este dispositivo consagra o princípio de que a novação não se presume, devendo ser expressamente declarada ou resultar de forma inequívoca das circunstâncias.A análise da presença ou ausência do animus novandi no caso em testilha exige cuidadoso exame das circunstâncias fáticas e das manifestações de vontade das partes durante a execução do contrato.A parte ré sustenta que o recebimento pelo autor de pagamentos parciais durante mais de três anos, com alegada concordância em reduzir o valor do aluguel em 50% durante a pandemia, configuraria novação tácita da dívida.Contudo, tal alegação não encontra respaldo nas provas dos autos.Em primeiro lugar porque o próprio contrato de locação prevê expressamente, no Parágrafo Segundo da Cláusula VII, que "a eventual tolerância do LOCADOR para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis, taxas e impostos, não constituirá motivo para que o LOCATÁRIO e seu fiador aleguem novação." (grifei)Aludida previsão contratual, livremente pactuada pelas partes, constitui manifestação expressa de vontade no sentido de que eventuais tolerâncias do locador não configurariam novação. Trata-se de cláusula válida e eficaz, que deve ser respeitada em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos.Em segundo lugar, as provas dos autos demonstram que o autor sempre manteve a cobrança das diferenças em atraso, não havendo renúncia ao direito de receber os valores integrais devidos. As mensagens de WhatsApp jungidas aos autos evidenciam que o autor constantemente cobrava o pagamento das diferenças, deixando claro que os pagamentos parciais eram aceitos apenas temporariamente. Em terceiro lugar, não há qualquer documento formal que comprove a alegada renegociação do contrato com redução definitiva do valor do aluguel. Em quarto lugar, o comportamento das partes durante a execução do contrato não evidencia a intenção de novar. O autor continuou cobrando as diferenças e a locatária continuou prometendo o pagamento posterior, o que demonstra o reconhecimento de ambas as partes de que se tratava de situação temporária e não de alteração definitiva do contrato.Em quinto lugar, a alegada mudança na gestão da escola, com a entrada de novos sócios, não configura novação subjetiva, uma vez que não houve alteração formal das partes contratuais. A locatária continuou sendo pessoa jurídica idêntica, e os fiadores permaneceram inalteráveis, não havendo substituição de devedor.Portanto, não se verifica a presença do animus novandi, requisito essencial para a configuração da novação.Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LOCAÇÃO. FIANÇA . NOVAÇÃO INOCORRENTE. EXONERAÇÃO REJEITADA. ACORDO ENTRE AS PARTES PARA SIMPLES PARCELAMENTO DO DÉBITO QUE NÃO CARACTERIZA MORATÓRIA E NEM IMPORTA NOVAÇÃO.RECURSO DESPROVIDO . (Apelação Cível, Nº 70082640459, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em: 30-01-2020) (TJ-RS - AC: 70082640459 RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Data de Julgamento: 30/01/2020, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2020) (grifei)APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO. Sentença de parcial procedência . ILEGITMIDADE PASSIVA. Réus que figuram expressamente como fiadores. Ausência de notificação inequívoca da exoneração da fiança. Art . 835, CC. MORATÓRIA E NOVAÇÃO. Inocorrência. Ausência de inequívoca existência de animus novandi . Pagamento realizado mediante entrega de cheque o qual foi devolvido por divergência de assinatura. Mera tolerância do credor que não implica moratória ou novação. FIANÇA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO . Inocorrência. Exceção do art. 3º, VII, Lei 8.009/90 que não diferencia locação residencial e comercial . Precedentes. Súmulas 549 do STJ e 8 do TJSP. CHAMAMENTO AO PROCESSO DOS SÓCIOS DA EMPRESA DEVEDORA. Descabimento . Sócios que não figuram no contrato firmado. Personalidade jurídica própria da empresa locatária. BENEFÍCIO DA ORDEM. Não aproveitamento . Responsabilidade solidária. Art. 828, II, CC. Sentença mantida . RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10011313720218260008 SP 1001131-37.2021.8 .26.0008, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 23/03/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2022) (grifei)APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. NOVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DO ANIMUS DE NOVAR . MERA RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS . MAJORAÇÃO. 1. O instituto da novação consiste na modificação ou a substituição de uma obrigação por outra. 2 . Para reconhecimento da novação, é necessária a demonstração de três requisitos: a existência de obrigação anterior válida; o animus novandi (vontade de novar); e a criação de uma nova obrigação com a extinção da anterior. Na ausência de um destes requisitos, não se opera a novação e, consequentemente, a segunda obrigação simplesmente confirma a primeira. 3. Ainda que tenha havido repactuação do título, o que nem mesmo fica completamente claro nos autos, a mera renegociação da dívida não representa novação, uma vez que não há qualquer indício de ânimo de novar . 4. Evidenciada a sucumbência recursal, majora-se a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. A C O R D A M os integrantes da Segunda Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão do dia 09 de dezembro de 2021, por unanimidade de votos, conhecer do apelo e desprovê-lo, nos termos do voto da relatora. (TJ-GO 53012713720198090051, Relator.: DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2021) (grifei)Nessa linha de raciocínio, é fundamental distinguir, ainda, a novação da mera tolerância do credor em relação ao inadimplemento do devedor. Enquanto a novação implica a extinção da obrigação anterior e a criação de uma nova, a tolerância constitui mera liberalidade temporária do credor, que não afeta a existência ou exigibilidade da obrigação original.A tolerância pode manifestar-se de diversas formas: aceitação de pagamentos em atraso, recebimento de valores parciais, concessão de prazos adicionais, entre outras.Contudo, para que a tolerância configure novação, é necessário que seja acompanhada do animus novandi, ou seja, da intenção inequívoca de extinguir a obrigação anterior. No caso em análise, verifica-se claramente que a conduta do autor caracterizou mera tolerância e não novação. O recebimento de pagamentos parciais durante a pandemia foi motivado por razões humanitárias e de solidariedade, diante das dificuldades excepcionais enfrentadas pela locatária, mas sempre com a ressalva de que se tratava de situação temporária.Evidentemente, o simples recebimento de prestações em atraso não configura novação, sendo necessária a demonstração inequívoca da intenção de novar.A esse respeito, consignou o c. Superior Tribunal de Justiça:RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. TRANSAÇÃO, PARA RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA REFERENTE A CONTRATO DE ABERTURA DE CONTA-CORRENTE, COM EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO COMERCIAL. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR E SUBSTITUIÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. INVIABILIDADE DE SE COGITAR EM NOVAÇÃO OBJETIVA. DIRIGISMO CONTRATUAL, PARA MODIFICAÇÃO DO PRÓPRIO CONTEÚDO DA AVENÇA, A ATINGIR A ECONOMIA DO CONTRATO. INVIABILIDADE. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL, ALHEIA ÀS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REGIME JURÍDICO PRÓPRIO DAS SUCESSIVAS OPERAÇÕES PACTUADAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os requisitos essenciais à configuração da novação são: a intenção de novar, a preexistência de obrigação e a criação de nova obrigação, podendo também ser reconhecida, em razão da evidente incompatibilidade da nova obrigação com a anterior. Com efeito, em regra, a renegociação de dívida, com, v.g., prorrogação do prazo para pagamento, redução dos encargos futuros e apresentação de novas garantias, tem, apenas, o efeito de roborar a obrigação, sem nová-la (arts. 361 do CC/2002 e 1.000 do CC/1916). 2. Em não havendo ânimo de novar e substituição da natureza da obrigação de pagar ao banco o capital originariamente emprestado acrescido dos encargos financeiros, é inviável falar em novação objetiva quando o banco e o devedor firmarem confissão e renegociação de dívida existente, mesmo que implique o prolongamento, a redução dos encargos pactuados, a apresentação de novas garantias, a modificação da taxa de juros, a concessão de prazo de carência, ou a redução do débito. 3. A segurança das relações jurídicas depende da lealdade, da confiança recíproca, da efetividade dos negócios jurídicos, da coerência e clarividência dos direitos e deveres. Por isso, a autora não pode, ao ser beneficiada pela renegociação, reconhecidamente mais vantajosa, de forma unilateral, tentar modificar/desconsiderar as cláusulas pactuadas, devendo, pois, obedecer ao que fora estabelecido, por acordo de vontades. 4. É incontroverso que não houve novação, mas sucessivas operações, em virtude de renegociação da mesma dívida, que, pois, devem se submeter ao regime próprio e às respectivas cláusulas, não cabendo, à míngua de pactuação nesse sentido, fazer retroagir o regime da cédula de crédito comercial. Em suma, a operação contábil, para cálculo do débito, deve ser feita à luz do regime jurídico das operações e cláusulas contratuais que disciplinavam cada período, para que se possa aferir eventual vício e/ou excesso de execução. 5. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.231.373/MT, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/2/2017, DJe de 3/3/2017.) (grifei)II.V. Responsabilidade dos FiadoresOutro aspecto relevante da controvérsia refere-se à responsabilidade dos fiadores Fábio Henrique Correa de Souza e Mônica Alves Siqueira, que alegam ter sido desobrigados em razão da alegada novação e da alteração na gestão da escola.A fiança constitui contrato acessório pelo qual uma pessoa (fiador) se obriga a satisfazer a obrigação do devedor principal, caso este não a cumpra. Trata-se de garantia pessoal que visa assegurar o cumprimento da obrigação principal. No caso de contratos de locação, a fiança encontra-se especificamente regulamentada pela Lei nº 8.245/91, que estabelece regras especiais para esta modalidade de garantia. O artigo 39, da Lei do Inquilinato, dispõe que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel." (grifei)Este dispositivo estabelece que a responsabilidade do fiador perdura até a efetiva desocupação do imóvel, independentemente do término do prazo contratual.No caso em análise, os fiadores alegam que teriam sido desobrigados em razão: a) da alegada novação da dívida; b) da alteração na gestão da escola sem sua participação; c) da falta de notificação sobre os reajustes contratuais. Contudo, conforme já demonstrado, não houve novação da dívida, mas mera tolerância temporária do locador. Portanto, não há se falar em desobrigação dos fiadores por este fundamento.Noutro ponto, a alteração na gestão da escola, com a entrada de novos sócios, não afeta a responsabilidade dos fiadores, uma vez que não houve alteração das partes contratuais.A locatária continuou sendo a pessoa jurídica indicada no contrato, que permaneceu inalterado.Ademais, a alegada falta de notificação sobre os reajustes contratuais não configura causa de exoneração da fiança, notadamente porque estabelecidos no contrato e realizados de acordo com o índice lá pactuado (IGP-M).É certo, portanto, que não houve alteração substancial das condições contratuais que justifique a exoneração dos fiadores.Portanto, os fiadores permanecem responsáveis pelo débito locatício até a efetiva desocupação do imóvel pela locatária.II.VI. Análise do Débito e dos Cálculos ApresentadosA parte ré questiona a correção monetária aplicada nos cálculos apresentados pelo autor, alegando que os valores cobrados são exorbitantes e não condizem com os pagamentos efetivamente realizados.A análise da planilha apresentada pelo autor revela que esta foi elaborada de forma detalhada, discriminando mês a mês os valores devidos, os valores pagos e as diferenças em aberto, bem como a incidência de juros e correção monetária.Os valores devidos foram calculados com base no contrato original, aplicando-se os reajustes anuais conforme a variação do IGP-M, índice expressamente previsto no contrato e, obviamente, não consideraram os valores posteriormente adimplidos. Os juros foram calculados de acordo com a taxa contratual, e a correção monetária foi aplicada desde o vencimento de cada prestação.Embora a parte ré alegue que os valores são exorbitantes, não apresentou cálculo alternativo que demonstrasse eventual incorreção na planilha do autor e limitou-se a fazer alegações genéricas, sem apontar especificamente quais seriam os erros de cálculo.O ônus da prova da incorreção dos cálculos competia à parte ré, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que se trata de fato modificativo do direito do autor, todavia, a ré não se desincumbiu deste ônus probatório.Portanto, os cálculos apresentados pelo autor devem ser considerados corretos, ressalvada a possibilidade de eventual correção de erros materiais durante a fase de liquidação de sentença.II.VII. Inaplicabilidade da Teoria da Imprevisão, Surrectio e da Onerosidade ExcessivaA parte ré invoca implicitamente a teoria da imprevisão e a onerosidade excessiva como fundamentos para justificar o inadimplemento contratual, alegando que a pandemia de COVID-19 teria tornado excessivamente oneroso o cumprimento das obrigações contratuais.A teoria da imprevisão, também conhecida como cláusula rebus sic stantibus, permite a revisão ou resolução de contratos quando eventos supervenientes, imprevisíveis e extraordinários tornam excessivamente oneroso o cumprimento da obrigação para uma das partes.O Código Civil brasileiro consagra esta teoria nos artigos 478 a 480, estabelecendo os requisitos para sua aplicação: a) contrato de execução continuada ou diferida; b) alteração extraordinária e imprevisível das circunstâncias; c) onerosidade excessiva para uma das partes; d) extrema vantagem para a outra parte. No caso em análise, embora seja inegável que a pandemia de COVID-19 constituiu evento extraordinário e imprevisível, que causou impactos significativos na economia e especificamente no setor educacional, não se verifica a presença de todos os requisitos necessários para a aplicação da teoria da imprevisão.Em primeiro lugar, a onerosidade excessiva deve ser objetivamente demonstrada, não bastando alegações genéricas de dificuldades financeiras. A parte requerida não apresentou demonstrativo financeiro que comprovasse a impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais.Em segundo lugar, a teoria da imprevisão não autoriza o inadimplemento unilateral e prolongado das obrigações contratuais. Mesmo que reconhecida a onerosidade excessiva, a parte prejudicada deve buscar a revisão judicial do contrato ou pleitear sua resolução, não podendo simplesmente deixar de cumprir suas obrigações.Em terceiro lugar, a aplicação da teoria da imprevisão exige que a parte prejudicada demonstre ter envidado esforços para minimizar os efeitos da onerosidade excessiva, o que não se verifica no caso em análise. Portanto, embora seja compreensível que a pandemia tenha causado dificuldades financeiras à locatária, tais circunstâncias não justificam o inadimplemento sistemático e prolongado das obrigações contratuais, especialmente considerando que a locatária não buscou a revisão judicial do contrato nem demonstrou impossibilidade objetiva de cumprimento das obrigações.A teoria da surrectio, de sua parte, se desdobra na aquisição de um direito pela contraparte, pelo decurso do tempo e em razão da expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento, o que não ocorreu na hipótese dos autos, pois o réu tinha pleno conhecimento das cobranças e do interesse no recebimento integral dos débitos.II.VIII. Prazo para DesocupaçãoConsiderando que a locatária é estabelecimento de ensino, aplica-se o disposto no artigo 53, da Lei nº 8.245/91, que estabelece regras especiais para a locação de imóveis utilizados por estabelecimentos de ensino.O artigo 63, § 2º, da mesma lei estabelece que "tratando-se de estabelecimento de ensino, será concedido prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, contado da notificação."Portanto, em observância à legislação específica e considerando a natureza da atividade desenvolvida pela locatária, deve ser concedido o prazo de seis meses para a desocupação do imóvel, contado da intimação desta sentença.II.IX. Pedidos ReconvencionaisSegundo e terceiro réus formularam pedidos de repetição do indébito e aplicação de multa por litigância de má-fé ao autor, alegando que este teria agido com má-fé ao cobrar valores indevidos. Contudo, a cobrança realizada pelo autor encontra fundamento no contrato de locação validamente celebrado e no inadimplemento da locatária. Não se verifica qualquer conduta dolosa ou má-fé por parte do autor, que apenas exerceu regularmente seu direito de credor.A litigância de má-fé pressupõe a presença de dolo processual, caracterizado pela intenção deliberada de prejudicar a parte contrária ou de obter vantagem indevida através do processo. No caso em análise, não se verifica tal conduta por parte do autor.Portanto, indefiro os pedidos de repetição do indébito e de aplicação de multa por litigância de má-fé.III. DISPOSITIVODiante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento nos artigos 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes;b) determinar a desocupação do imóvel indicado na exordial, o que deverá ocorrer no prazo máximo de 6 (seis) meses, observado o período de férias escolares, conforme artigos 59, § 1º, IX, e 63, §2º, todos da Lei 8.245/91, sob pena de desocupação forçada, bem como multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a contar do prazo final para a desocupação.c) condenar os requeridos solidariamente ao pagamento do débito locatício no valor de R$ 1.936.284,20 (um milhão, novecentos e trinta e seis mil, duzentos e oitenta e quatro reais e vinte centavos), referente às diferenças de aluguéis em atraso, além dos aluguéis e encargos que vencerem após a propositura da ação até a efetiva desocupação do imóvel;c.1) o valor da condenação deverá ser acrescido de (i) IPTU no valor de R$ 16.101,64 (dezesseis mil, cento e um reais e sessenta e quatro centavos) e TSU no valor de R$ 1.928,33 (um mil, novecentos e vinte e oito reais e trinta e três centavos); (ii) multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito principal, correspondente a R$ 38.725,68 (trinta e oito mil, setecentos e vinte e cinco reais e sessenta e oito centavos);c.2) sobre o valor da condenação incidirá correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento de cada prestação, ambos desde o vencimento de cada prestação até a data do efetivo pagamento.Em razão da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com arrimo no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.Por sua vez, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão reconvencional, nos moldes do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.Em razão da sucumbência, condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, com arrimo no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.Com o trânsito em julgado, fica autorizado o levantamento, pela parte autora, das quantias incontroversas depositadas em juízo, cabendo à UPJ promover a expedição do alvará, observadas as cautelas de praxe.Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.Anotado o trânsito em julgado no PROJUDI, remetam-se os autos à Contadoria Judicial para se apurar o valor das custas processuais finais e a posterior intimação da parte devedora para efetuar o pagamento, no prazo de 05 (cinco) dias, sendo o caso.Decorrido o prazo sem pagamento, determino o arquivamento definitivo dos presentes autos, com averbação das custas finais.Em caso de interposição de recurso de apelação e não havendo mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (Art. 1.010, § 3º, do CPC), determino a intimação da parte contrária para apresentar as contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.Escoado o prazo sem manifestação, após certificação pela UPJ, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás, com nossas homenagens, para apreciação do recurso.Cumpra-se, na íntegra, evitando-se a abertura de conclusão desnecessária.Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro FerreiraJuiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.
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