Processo nº 8050194-15.2021.8.05.0001
ID: 277469709
Tribunal: TJBA
Órgão: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 8050194-15.2021.8.05.0001
Data de Disponibilização:
23/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES
OAB/BA XXXXXX
Desbloquear
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador…
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ADRIA BITENCOURT DA SILVA e outros (155) Advogado(s): VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB:GO7162) REU: BANCO DO BRASIL SA e outros (3) Advogado(s): JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES (OAB:BA20451) SENTENÇA Vistos, etc... COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO RESERVA MATA ATLÂNTICA, representada por MARCUS DANILO SALVADOR ARAUJO e ISMAEL PEREIRA MENDES (1º autor), bem como os adquirentes ADRIA BITENCOURT DA SILVA; AGLIVALDO ALVES VALVERDE, casado com MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE (2º autor); ANA CLAUDIA ROCHA NEGREIROS FALCÃO, casada com MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCÃO (3º autor) ANA MARIA COUTINHO (4º autor); ANA PAULA SILVA SANTOS, casada com CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO(5º autor); ANDERSON SENTO SÉ POZATI, casado com GLEISE TAVARES DOS SANTOS (6º autor); ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA (7º autor); ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS, casado com JOSENICE SILVA SANTOS (8º autor); ANDRÉ SIQUEIRA LIMA casado com LORENA CERQUEIRA LORENS LIMA (9º autor); ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS, representado pela inventariante Aline Pimentel Teixeira de Freitas (10º autor); ASENATE SERRA MOREIRA, casada com JOSIVAL CONCEIÇÃO AMORIM (11º autor); CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA (12º autor); EDNÓLIA SANTOS SILVA (13º autor); EDUARDO DOS REIS, casado com ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS, (14º autor); ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR casada com GERMANO VICENTE CEZAR NETO, (15º autor); ELIOMAR BENÍCIO PACHECO DE OLIVEIRA, casado com RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA (16º autor); FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA, casado com ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA (17º autor) ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA; (18º autor); ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR, união estável com ROBERTA PINTO FRAGA (19º autor); ALESSANDRA RÚBIA SOUSA LIMA (20º autor); ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES, SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR (21º autor); ANA LUCIA BISPO (22º autor); ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES, casada com CLOVIS COSTA SALES (23º autor); ANAILDE CONCEIÇÃO NONATO TRINDADE casada com NAILTON TRINDADE (24º autor); ANTONIO FERNANDO TRINDADE, casado com ROSE MARY NASCIMENTO TRINDADE (25º autor); APARECIDA DE FÁTIMA NASCIMENTO MOTTA (26º autor); CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS (27º autor); FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS união estável com MARLIZETE ALVES OLIVEIRA (28º autor); FRANCISCO CALDAS MENDONÇA, casado com MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONÇA (29º autor); FRIEDMAN KELLER PEREIRA DA SILVA, casado com PATRICIA DE OLIVEIRA (30º autor); GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA, casado com SANDRA GONÇALVES DE OLIVEIRA (31º autor); GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO (32º autor); RAFAELA OLIVEIRA SANTOS, casada com GIOVANNI SANTOS MEDEIROS (33º autor); HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES, casado com ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES (34º autor); IRISMAR MENDES JOSUÉ, casada com CINCINATO JOSÉ SANTOS CABRAL (35º autor); LINO CLÁUDIO DE OLIVEIRA SOARES, casado com IRANICE CARVALHO DA S. SOARES, MONICA ISABEL SANTOS FARIAS (36º autor); ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS, casada com ADEMARIO DE OLIVEIRA NASCARENHAS,(37º autor) ONIEL DA SILVA MOREIRA, casado com IRENE SERRA MOREIRA (38º autor); RUTE MARIA COUTINHO (39º autor); MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES (40º autor); SARA REGINA CONCEIÇÃO SANTOS, casada com MATHEUS GANSOHR (41º autor); VALNEI VIANNA SOUZA, casado com RENATA DE MOURA ISSA VIANNA (42º autor); IGOR DE MACEDO SENA, casado com CRISTIANE DA PAIXÃO LIMA SENA (43º autor); ISMAEL PEREIRA MENDES, casado com MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES (44º autor); JACIARA FARIAS (45º autor); JOSÉ CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, casado com SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS (46º autor); LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE, , casada com ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA (47º autor); LUCIVAN BORGES DE SANTANA casado com ELISABETE SOARES DE SANTANA (48º autor); MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO, casado com DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO (49º autor); MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS (50º autor); MARIA DE FÁTIMA GAMA DOS SANTOS (51º autor);MARIA JOSÉ DA SILVA FETAL (52º autor); MARIA JOZALIA DOS SANTOS (53º autor); NAILSON SILVA SANTOS, casado com CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA (54º autor); NIVALDO SANTOS ALMEIDA, casado com ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA (55º autor); OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS, casado com VERA LUCIA NUNES FIUZA (56º autor); PATRICIA SANTOS DAS NEVES, (57º autor); RENà LUIZ BRITO CERQUEIRA (58º autor); RENATA DA CRUZ DIAS, casada com DIEGO DIAS MOURA SOUZA (59º autor); EDVALDO ALVES MOREIRA, casado com ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA (60º autor); JOSÉ NILTON DA CRUZ SANTOS, casado com ANA MARIA BISPO SANTOS (61º autor); JOSÉ EVANDRO SANTOS PIRES, casado com SÔNIA MARIA OLIVEIRA PIRES (62º autor); JUTAI SALES CAMPOS, (63º autor); KATIA JULIANA LACERDA NEVES (64º autor); JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ, neste ato representado pela viúva meeira GUIOMAR TELES ESOARES, brasileira, comerciante, 105628653 (65º autor); LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU, , casada com FREDERIC BENHAMOU (66º autor); LENITA CURCINA ARAUJO (67º autor); LUIZA LIMA DE MENEZES, DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES (68º autor); MARIA DE JESUS SOUZA (69º autor); MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA, casada com ERGON JORGE SOUZA DA SILVA(70º autor); MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA (71º autor); MARLENE FERREIRA (72º autor); MARLENE GUEDES DIAS, (73º autor); MARLENE RODRIGUES MACIEL casada com JORGE LUIS BARBOSA LEMOS (74º autor) ; MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO (75º autor); MIRCEIA VINTER FREIRE, casada com VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE,(76º autor); NEIDE MARIA DIAS MAIA, (77º autor); REINALDO ANTONIO PEREIRA, casado com ELISÂNGELA CRUZ DE OLIVEIRA (78º autor); REUTTER GUSMÃO SANTANA, casado com VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA (79º autor); ROSÂNGELA SANTOS BRITO (80º autor); SONIA SACRAMENTO NEGRÃO DE SANTANA, casada com LUILSON REZENDE DE SANTANA, (81º autor); TIAGO SANTOS PEREIRA (82º autor); VALTER FERREIRA DA SILVA união estável com LUSIRA DOS SANTOS SUZART (83º autor); VENCESLAU DA SILVA ARAUJO, casado com MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAUJO (84º autor); RAQUEL VIOTTO, casada com GIANNI MARSURA (85º autor); EUNICE LOPES SANTOS (86º autor); EDIRA AGAPITO DA SILVA, (87º autor); WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO, casado com CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO (88º autor); PEDRO JOSE DOS SANTOS casado com GEIZA DOS SANTOS E SANTOS (89º autor); ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ (90º autor); ARYANA NOBREGA, união estável com PABLO RODRIGO DANTAS LIMA (91º autor); CRISTIANO GUEDES DIAS, casado com SILVANA CARLOS BRITO (92º autor); CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA,(93º autor); LEANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS (94º autor); MARIA EVANGELISTA CONCEIÇÃO (95º autor); ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO casado com MARIA CELESTE V. COELHO (96º autor); ROSANA CRISTINA SILVEIRA SILVA (97º autor); MÁRCIO MEDEIROS DA SILVA ABREU, casado com MÔNICA FELÍCIO OLIVEIRA ABREU (98º autor), ajuizaram a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E BAIXA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR em face de BANCO DO BRASIL S/A (1º Réu), IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu), NELSON VASCONCELLOS (3º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu). Aduzem que a construtora acionada, após a aquisição do terreno em 10 de junho de 2011, registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650 do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. Que o empreendimento está localizado na Rua Silveira Martins nº 208, Cabula, nesta capital, composto de duas torres denominadas Torre Acqua e Torre Laguna, totalizando 297 apartamentos e 432 vagas de garagens. Que o projeto, aprovado pelo município, obteve alvará de construção expedido em 17 de fevereiro de 2012, e as unidades amplamente comercializadas, a serem entregues em dezembro de 2014, com possibilidade de prorrogação até junho de 2016. Aduzem que, em 13 de março de 2012, de acordo com a averbação de nº 02/98.650, o empreendimento fora submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Posteriormente, em 27 de novembro de 2012, a incorporadora contratou financiamento com o Banco do Brasil, ora acionado, cujo imóvel fora objeto de garantia hipotecária para abertura de crédito no valor de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), conforme consta do R-03 da matrícula. Que esgotado o prazo para entrega do empreendimento em 08 de julho de 2015, sem qualquer anuência, fora firmado instrumento de rerratificação a fim de alterar a data prevista para o término da obra para novembro de 2015, bem como alterar o cronograma financeiro para liberação das parcelas do financiamento, em que pese a segunda ré ter paralisado as obras em maio de 2015, e os valores despendidos pelo banco não foram utilizados nas obras do empreendimento em questão. Que, em razão da paralisação das obras, o grupo de compradores dos imóveis iniciou o procedimento para destituição da segunda acionada - Iguatemi Construções - da condição de incorporadora do empreendimento e prosseguir a obra por conta própria, com deliberação em assembleia e notificação extrajudicial. Afirma que era necessário o montante de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) para conclusão da obra, de acordo com orçamentos realizados. Que deram ciência ao banco acionado da destituição do incorporador e constituição da comissão de moradores, pleiteando acesso à documentação pertinente ao empreendimento, não obtendo êxito, razão pela qual ajuizaram demanda perante outro Juízo, pleiteando o bloqueio da matrícula, para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como fosse determinada a entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas, obtendo êxito. Nesse ínterim, o banco acionado ajuizou demanda executiva do contrato de financiamento contra a Iguatemi Construções, informando naqueles autos a ineficácia da hipoteca diante dos promissários compradores, ora acionantes, bem como que a execução está garantida por outro bem, diverso do presente. Pleiteiam, liminarmente, a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo desta demanda; bem como seja averbada na matrícula nº 98.650 a existência da presente demanda. No mérito, pleiteiam a declaração da ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650, junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e determinar a baixa definitiva do referido gravame. Pleiteiam ainda que seja compelido o primeiro acionado -Banco do Brasil - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento, além das cópias das apólices de seguros mencionadas no contrato NR 569.400.863. Juntaram documentos. Decisão determinando o desmembramento do feito (Id n 111307952). Embargos declaratórios opostos e acolhidos (Id nº 120280884), determinando o prosseguimento do feito. Medida liminar deferida (Id nº 123888270) para suspender a exigibilidade da hipoteca registrada sob R-03 na matrícula n. 98.650 do imóvel registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo da presente demanda. Determinada ainda a regularização da qualificação dos autores falecidos JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ e ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS. Petição juntando documentos (Id nº 131090221). Pleito de inclusão no feito de JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Certidão informando o falecimento do terceiro réu, NELSON VASCONCELLOS (Id nº 293644337), genitor do quarto acionado, pleiteando a parte autora a desistência em relação ao terceiro réu (fiador), homologado nos autos (Id nº 359537085) e consequente prosseguimento do feito quanto aos demais acionados. Citado, o Banco do Brasil apresentou contestação (Id nº 411225831), impugnando o valor da causa, alegando se tratar demanda de natureza constitutiva. Impugna a gratuidade da justiça em favor dos acionantes. No mérito, sustenta que a Lei 4591/64, em seu artigo 31-A §§ 3º, 8º e 12, autoriza o incorporador ofertar empreendimento imobiliário em garantia a operações de crédito destinadas à captação de recursos para a incorporação, aduzindo que estão excluídos do patrimônio de afetação os recursos necessários à quitação de financiamento destinado à incorporação imobiliária. Sustenta que o patrimônio de afetação se extinguirá quando extinta as obrigações do incorporador perante à instituição financeira do empreendimento. E, na hipótese de assunção da obra pela Comissão de Representantes, os adquirentes são responsáveis pela quitação do financiamento da incorporação imobiliária. Defendem a inaplicabilidade da Súmula 308 à hipótese, pois não se trata de imóveis submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. Que a hipoteca do imóvel objeto da incorporação imobiliária é prévia à aquisição das unidades habitacionais e que os adquirentes foram informados em contrato acerca do gravame. Invoca, em seu favor, a redação do art. 32 da Lei 4657/42, que autoriza a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira na hipótese de financiamento à incorporação imobiliária, afastando a incidência da Súmula 308 do STJ. Alega que, ao contrário do quanto afirmado pela parte autora, a partir da medição feita pelo Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE 31, o banco acionado não mais liberou parcelas de empréstimo para a incorporadora. Que, em que pese a incorporadora ter contratado seguro para a obra, este não fora renovado, com vigência até 30 de novembro de 2015. Aduz a necessidade de pagamento do mútuo e, ao fim, pugna pela improcedência do pedido. Determinada citação por edital dos réus remanescentes (Id nº 424383447). Réplica ofertada (Id nº 428120205). Citados por edital e ausente a apresentação de defesa, fora nomeado curador especial nos termos do despacho nº 445832687. Contestação apresentada (Id nº 469707471), pleiteando a nulidade de citação a partir da citação, já que necessário o esgotamento dos meios de localização dos réu; e, no mérito, contesta por negativa geral. Intimadas, as partes pleitearam o julgamento da lide. Alegações finais apresentadas pela parte autora (Id nº 490072254). Vieram os autos conclusos. Inicialmente, impõe-se a inclusão no feito das acionantes JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Esclarece-se que os autores, como dito, em face da paralisação das obras e, visando a proteção do imóvel registrado em nome da incorporadora inadimplente, promoveu demanda judicial contra a Iguatemi Construções (nº 8078532- 67.2019.8.05.0001), que tramita perante a 16ª Vara de Relação de Consumo desta comarca, obtendo provimento judicial de bloqueio da matrícula para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como determinação de entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas nos termos do art. 43, VI da Lei 4.591/64. A medida liminar fora ratificada e a demanda julgada totalmente procedente, mantendo o bloqueio da matrícula, bem como a determinação da entrega de documentos pela incorporadora e a averbação da existência da ação. Neste feito, fora deferida medida liminar para a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais, bem como que seja averbada na matrícula (nº 98.650) a existência da presente demanda. No mérito, pleiteia a parte autora que seja declarada a ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650. do 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e a baixa definitiva do referido gravame. Requer, ainda, que seja compelido o primeiro acionado - BANCO DO BRASIL - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro mencionadas no contrato NR 569.400.863. Diante do quanto exposto, constata-se que não há entre as referidas ações pedidos similares. Não merece acatamento a impugnação à gratuidade da justiça, já que não há pedido nesse sentido. No tocante ao valor da causa, ressalte-se que não se discute, na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda em si, logo, o valor atribuído à causa deve corresponder às despesas cartorárias com a baixa do gravame, já que este é o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido pelos autores. Ressalte-se que o valor da causa não deve exceder a tais custas cartorárias, porque o pedido formulado na ação não inclui danos morais, nem danos materiais, estando restrito à condenação das rés a procederem à baixa da hipoteca outorgada pela Incorporadora ao Banco do Brasil S.A e entrega de documentos da obra do empreendimento. Não se justifica, portanto, atribuir à causa o montante do valor do bem, qual seja, R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), pois o que se pretende na demanda é a baixa da hipoteca e entrega dos documentos necessários para a continuidade do empreendimento. Nesse sentido: Obrigação de fazer para cancelamento de hipoteca . Impugnação ao valor atribuído à causa. Acolhimento. Aplicação do artigo 292, § 3º, do CPC . Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico buscado pelos Autores . Ação em que não se discute o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas o cancelamento da hipoteca no registro imobiliário . Valor da causa corrigido para R$ 15.000,00. Imóvel hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento destinado à construção do empreendimento. Ineficácia em relação aos Autores. Aplicação da Súmula nº 308 do STJ. Sentença reformada em parte. Verba honorária sem majoração. Recurso parcialmente acolhido. (TJSP, AC 1010457-08.2022.8.26.0001, r. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2023) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME RELATIVO A HIPOTECA DADA POR INCORPORADORA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALOR DA CAUSA . VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AJUSTAMENTO DO VALOR DA CAUSA ÀS CUSTAS CARTORÁRIAS. INSURGÊNCIA INSUBSISTENTE . RECURSO DESPROVIDO. I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a adequação do valor da causa em ação de obrigação de fazer, visando a baixa de hipoteca sobre imóvel. A autora adquiriu o imóvel e posteriormente constatou hipoteca registrada pela incorporadora em favor de instituição financeira . II. A questão em discussão consiste em definir se valor da causa deve corresponder ao valor venal do imóvel ou às custas cartorárias para a baixa do gravame hipotecário. III. Razões de Decidir: O valor da causa deve corresponder ao montante necessário para a realização do ato de baixa do gravame hipotecário, conforme art . 292, II, do CPC. O valor da causa não deve exceder as custas cartorárias, pois não há pedido de danos morais ou materiais. IV. Tese de julgamento: 1 . O valor da causa em ação de obrigação de fazer para baixa de hipoteca deve corresponder às custas cartorárias. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23604947820248260000 São Carlos, Relator.: L. G . Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) Destarte, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido com a procedência do pedido que, na hipótese, corresponde às despesas cartorárias necessárias à baixa do gravame ora pleiteado, possibilitando que os acionantes adquirentes dos imóveis que constituem o empreendimento possam exercer todos os poderes inerentes à propriedade, em especial, dispor livremente do bem sem os correlatos gravames que recaem sobre as matrículas. Quanto à citação por edital da IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu), argui a Defensoria Pública sua nulidade, já que não promovidas as diligências necessárias à sua localização. No caso em questão, restou suficientemente demonstrada a impossibilidade de localização do endereço dos acionados, pois levada a efeito várias tentativas de localização dos réus, porém sem êxito, esgotando-se as diligências para viabilizar a citação editalícia, restando válida, portanto, a utilização do recurso processual de citação dos demais acionados através de edital. Assevere-se que a primeira ré - Iguatemi Construtora - após a aquisição do terreno registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. O empreendimento imobiliário contou com financiamento do Banco do Brasil, ora acionado, nos moldes do que faculta a Lei nº 4.380/64, prática largamente adotada no mercado imobiliário. Para obtenção do financiamento são constituídas hipotecas sobre as unidades imobiliárias que serão vendidas aos consumidores finais. Diante do atraso no andamento das obras e sua posterior paralisação, a coletividade de adquirentes do empreendimento, pelo voto da maioria absoluta em assembleia, com lastro no quanto preconizado no art. 43 , VI , da Lei nº 4.591 /1964, resolveu destituir a incorporadora da administração das obras da incorporação imobiliária, após a sua notificação em virtude da paralisação das obras e, por conseguinte, não ter dado andamento ao projeto. Saliente-se que tal procedimento é extrajudicial e prescinde de autorização judicial, aplicável a toda e qualquer incorporação imobiliária (com ou sem regime de afetação). Portanto, utilizou-se a coletividade de adquirentes de procedimento lídimo. Cinge-se a demanda em apurar a legalidade do pleito de baixa à hipoteca incidente sobre o imóvel do empreendimento Reserva Mata Atlântica firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, considerando o abandono da obra por aquela e assunção do seu término pelos adquirentes das unidades e aplicação da Súmula 308 do STJ. Citada por edital, a incorporadora apresenta contestação por negativa geral deixando de impugnar, especificamente, os fatos alegados na peça exordial, a exemplo da inércia na paralisação das obras; a destituição da incorporadora e constituição da comissão de representantes, com a necessidade de cotizar recursos próprios para retomada das obras, bem como deixou de apresentar cronograma físico financeiro e as apólices de seguro contratadas. Diante da inércia da incorporadora, após regular citação, devem ser consideradas verdadeiras as alegações da peça exordial no tocante ao atraso na entrega da obra e posterior paralisação dos serviços; a destituição da empresa e assunção da continuidade das obras do empreendimento pelo grupo de adquirentes das unidades; a rerratificação do contrato com alargamento do prazo sem que fosse comunicado aos consumidores e, por conseguinte, liberação e utilização de recursos, mesmo estando as obras paralisadas, aproveitando, no entanto, o teor da defesa formalmente apresentada pelo banco acionado no que lhe for compatível a teor do art. 345, I, do CPC. Alega o banco acionado a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis adquiridos via Sistema Financeiro de Habitação, além de que a compra e venda fora realizada após a constituição da hipoteca. Em réplica, a parte autora refuta tal argumento, asseverando que o financiamento geral do empreendimento Reserva Mata Atlântica ocorreu com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de concretizar o sonho da casa própria de centenas de adquirentes, o que reforça a aplicação da Súmula n.º 308 do STJ, logo, irrelevante o fato de a aquisição ser posterior à constituição da hipoteca. Sobre esse ponto, cabem algumas considerações. No que diz respeito à eficácia do gravame hipotecário em face da adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, através do enunciado da Súmula nº 308, a seguinte tese: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.432.693/SP , Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Belizze, julgado em 27.9.2016). A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida enquanto o bem permanecer na propriedade da devedoa, no entanto, em havendo transferência, seja por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade creditícia imobiliária passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei nº 4.864/65), portanto, ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Isso ocorre para proteger os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e tem o direito em ter o domínio do bem que adquiriu e quitou o preço sem, consequentemente, perdê-lo em favor da instituição que financiou o projeto de construção. Portanto, deve a instituição financeira buscar seu crédito perante a real devedora, utilizando os instrumentos legais próprios e adequados para garantir a eficácia do negócio jurídico que firmou e evitar o prejuízo que a incorporadora lhe causou. Os adquirentes das unidades foram lesados pela paralisação das obras pela construtora e, a fim de evitar prejuízos ainda maiores, assumiram sua continuidade, porém não podem livremente dispor dos bens adquiridos porque esbarram no fato de o terreno ser dado em garantia pela incorporadora ao agente financeiro, em que pese ter abandonado a obra, causando efetivo prejuízo àqueles em face da existência de gravame hipotecário do qual não conseguem se desvencilhar. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes têm conhecimento que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio jurídico formalizado e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador deve ser o recebimento de quem contratou o financiamento, sem prejudicar os terceiros de boa-fé. Na hipótese, não se pode perder de vista o princípio da boa fé objetiva que norteia os negócios jurídicos e que impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda a prévia garantia visando receber o seu crédito da devedora ou sobre os pagamentos a esta destinados, efetuados pelos terceiros adquirentes. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois o consumidor que adquire imóvel financiado, efetivamente, não pode assumir a responsabilidade de além de pagar a sua dívida, responder também pela dívida da construtora perante o seu financiador. Essa situação violaria todo o mecanismo legal de proteção ao consumidor, impondo aos adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, condição absolutamente desfavorável, situação que a própria lei tratou efetivamente de eliminar. Se admitido tal hipótese, estar-se-ia consagrando abuso de direito em favor do financiador que deixaria de lado os mecanismos que a lei lhe faculta de cobrança, para instituir sobre o imóvel que, por certo, está destinado a ser transferido a terceiro, garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre terceiro de boa-fé, o que o ordenamento jurídico pátrio rechaça. Ademais, logrou êxito a parte autora em comprovar que o agente financeiro tem meios de perseguir o recebimento de seu crédito em face do Incorporador, conforme Ação de Execução de Título Extrajudicial que lhe move (Proc. 0553732- 59.2016.8.05.0001), tramitando perante a 6ª Vara Cível desta capital, sem onerar aqueles que não deram causa ao inadimplemento, quais sejam, os terceiros adquirentes de boa-fé que quitaram suas obrigações. Verifica-se que há outros bens passíveis de penhora e alienação, que, inclusive, são indicados pela própria IGUATEMI Incorporadora, além daquele já indicado pela instituição financeira na apontada Ação de Execução de Título Extrajudicial. Destarte, deve ser declarada a ineficácia da hipoteca instituída sobre o imóvel de que trata a presente ação em relação aos autores, com o correlato cancelamento do gravame, de modo que não mais constitua óbice à transferência da propriedade do bem em favor dos autores. Ressalte-se ainda que não tem relevância fática o momento em que fora firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro; se anterior, como na hipótese; ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, já que não atinge o adquirente de boa-fé. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005129-10.2015.404.7215 , 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/01/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO - SBPE. DÍVIDA DA CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. Ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, a instituição financeira sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram, de sorte que eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real da unidade que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. (TRF4, AG 5028128-29.2019.4.04.0000 , TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) Quanto ao fato de o empreendimento ter utilizado recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo- SBPE, esse pormenor não afasta a aplicação da referida súmula. Isso porque, segundo a Resolução n.º 4.676/18 do Banco Central do Brasil (BACEN), o SBPE, usado no Residencial Mata Atlântica, "tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança" (art. 2º). Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) "destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 3º). No caso concreto, a concessão do crédito pelo SBPE teve a mesma finalidade que teria se fosse concedido pelo SFH, ou seja, a construção de empreendimento imobiliário majoritariamente residencial. Observa-se que consta do próprio contrato em questão, em sua cláusula sétima, parágrafo segundo (Id nº 105370150 - fl. 14), referência às normas do SFH - Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido, a propósito, no voto proferido no RESP 593.474, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consignou que restou consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), e que, ademais: "Não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu esta Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22.08.2008)." A fim de bem elucidar o quanto asseverado, transcreve-se o seguinte excerto do voto condutor do julgado: "Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" . Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Salvo melhor juízo, sim. Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia" (REsp nº 578.981, GO, Relator para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ de 27.06.2005). Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação." (g.n) Ademais, a ementa do precedente da lavra do Ministro Ari Pargendler, referido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, tem o seguinte teor: CIVIL. HIPOTECA. Imóvel residencial adquirido com recursos originários de carteira hipotecária, e não do Sistema Financeiro da Habitação. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Recurso especial não conhecido.(REsp 953.510/PR , Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008) CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSOS DO SBPE. NÃO CONCESSÃO DE CRÉDITO PELO SFH. PROMESSA. DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). A proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. Não é relevante para a aplicação do entendimento jurisprudencial sumulado o momento em que firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro. A concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ (precedentes do STJ e desta Corte) (TRF-4, AC 5048454-93.2018.4.04.7000, Relator(a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, QUARTA TURMA, Julgado em: 07/04/2021, Publicado em: 03/05/2021). Destarte, o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça busca tutelar o direito do adquirente de boa-fé, o que não é afetado pelo fato de o crédito ter sido concedido com base no SBPE. Não obstante o direito do credor hipotecário de buscar a satisfação do seu crédito mediante a constrição dos bens dados em garantia no contrato firmado com a incorporadora, o direito dos compromissários adquirentes das unidades autônomas prevalece sobre a garantia hipotecária constituída no negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora inadimplente. A alegação do réu de que a hipoteca não pode ser cancelada pois se trata de patrimônio de afetação, também merece ser rechaçada, uma vez que o art. 31-A da Lei 4591/94 dispõe: "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Dentre as finalidades do patrimônio de afetação, tem-se a de garantir a entrega das unidades imobiliárias aos seus respectivos adquirentes, logo, dívidas particulares do incorporador ou oriundas de outros empreendimentos não podem ser garantidas pelo imóvel afetado. É justamente a hipótese dos autos, já que o imóvel afetado não pode servir de garantia de débito do incorporador com o agente financeiro, se aquele abandonou a execução das obras do empreendimento, assumidas pelos adquirentes, o que atesta a licitude da intenção da parte autora de concluir o empreendimento e de dar baixa na hipoteca imposta sobre o imóvel, cujas unidades imobiliárias pertencem a terceiros de boa-fé . Nesse contexto, a procedência do pedido autoral é o meio de assegurar o direito de propriedade de cada um dos adquirentes do empreendimento (em prestígio a ratio da própria Súmula 308) e a função social da incorporação, não sendo à parte autora oponível a despeito do quanto disposto no § 11 do art. 31-F, da Lei 4.591/64, quanto às obrigações relativas ao contrato de financiamento da obra, em especial diante da extensa lista de irregularidades imputadas ao financiador e listadas na inicial e réplica, muitas não impugnadas. Ressalte-se que a prova da regularidade dos procedimentos relativos ao patrimônio de afetação e à liberação dos recursos segundo o avanço das obras (fatos que pendem controvertidos) estava a exigir a realização de prova pericial cujo ônus, nos termos do art. 373, II do CPC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora, era da parte acionada, do qual não se desincumbiu, inclusive postulou o julgamento antecipado da lide. Nesse sentido: APELAÇÃO. Ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas com pedido de tutela de urgência. Construção Civil. Patrimônio afetado . Infração à Lei 4.591/64, artigo 31-A e §§ e aplicação do CDC e da Súmula 308 do STJ "in casu". Ineficácia das hipotecas de primeiro e segundo grau gravadas, respectivamente, sobre o R-08 e R-09 da matrícula nº 381.421 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo - SP, afastando-se atos de expropriação deste bem . Reforma da r. sentença. Recurso provido "in totum" (TJ-SP - AC: 10172060620208260100 SP 1017206-06.2020 .8.26.0100, Relator.: Décio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022) Ademais é assente na jurisprudência o entendimento de que "(...) o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [...]" (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp 1483155/BA, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016). No mesmo sentido: STJ, REsp nº 1.679.599-MG (2017/0101883-1), Relatora Mina REGINA HELENA COSTA, decisão de 28/06/2017, data da publicação 30/06/2017. Dessa forma, impõe-se a procedência da pretensão formulada pela parte autora nesta demanda, determinado a baixa do gravame em todas as frações ideais do imóvel, para que todas as futuras unidades fiquem livres e desembaraçadas e possam fazer frente aos custos necessários à retomada das obras, viabilizando o seu término e concretizando o direito previsto nos artigos 31-F e 43, VI, da Lei n.º 4.591/64, cumprindo a função social da incorporação imobiliária que é propiciar o direito à moradia aos adquirentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido . Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Quanto aos honorários de sucumbência, cabem algumas considerações. Ressalte-se que, na hipótese, ao tempo do ajuizamento da demanda, o valor da causa era de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais). Ocorre que, em ações dessa natureza, qual seja, a ação de obrigação de fazer referente ao cancelamento de hipoteca, deve-se observar o proveito econômico pretendido pela parte autora, não necessariamente correspondente ao valor do imóvel. Com dito alhures, não há condenação, o proveito econômico não é mensurável e o preço do imóvel não serve de parâmetro para estabelecer o valor da causa. Partindo dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, de modo que o valor da causa não reflete o benefício devido, permitindo, assim, a aplicação do critério subsidiário da equidade. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA . VERBAS HONORÁRIAS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. "Nas obrigações de fazer que determinam a baixa de gravames, os honorários advocatícios sucumbenciais não podem ser obtidos tendo como base de referência o 'valor da condenação' ou o 'valor da causa', devendo ser fixados por equidade, uma vez que não há como vincular o sucesso da pretensão ao valor dos bens" (AgInt no REsp n. 2.002 .668/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido .Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Destarte, pela fundamentação exposta, embora a norma processual civil determine a observância da regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC, impõe-se ao caso sob apreciação a aplicação da norma contida no § 8º do mesmo dispositivo legal, devendo os honorários advocatícios serem fixados pelo critério de equidade, já que é o que mais atende ao caso em comento. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa, razoável o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de verba sucumbencial. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para, nos moldes do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ineficácia da Hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, que recai sobre a matrícula n. 98.650, formalizada junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca desta comarca e determinar a baixa definitiva e cancelamento do referido gravame, no prazo de 30 (trinta) dias, sob as expensas da instituição financeira acionada; b) que seja compelida as rés BANCO DO BRASIL S/A e IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; além dos relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro constantes do contrato NR 569.400.863, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de fixação de multa a ser arbitrada pelo Juízo. Diante da sucumbência, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S/A, IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA e SANDRO MOTA VASCONCELLOS, em solidariedade, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no montante atual de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 85 § 8º do CPC. P. R. I. Salvador, 07 de abril de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito
Conteúdo completo bloqueado
Desbloquear
Entrar com Google