Processo nº 6067339-49.2024.8.09.0051
ID: 282732513
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 6067339-49.2024.8.09.0051
Data de Disponibilização:
29/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
RICARDO NEGRAO
OAB/SP XXXXXX
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE GOIÂNIA, ESTADO DE GOIÁS Processo nº 6067339-49.2024.8.09.0051 Ação Anulatória de leilão c/c pedido de tut…
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE GOIÂNIA, ESTADO DE GOIÁS Processo nº 6067339-49.2024.8.09.0051 Ação Anulatória de leilão c/c pedido de tutela de urgência JOANA ANGÉLICA CARVALHO DO NASCIMENTO, devidamente qualificada, por seus advogados que ao final assinam, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA, ajuizada contra ITAU UNIBANCO S.A, por seu advogado, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos, com fundamento nos artigos 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil, interpor RECURSO DE APELAÇÃO pelas razões a seguir expostas. Por oportuno, requer a intimação do Apelado para apresentar suas contrarrazões, no prazo legal, bem como a remessa ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, para os fins aqui aduzidos. Termos em que, pede deferimento. São Paulo, 26 de maio de 2025. Robson Geraldo Costa OAB/SP sob nº 237.928 RAZÕES DA APELAÇÃO Apelante: JOANA ANGÉLICA CARVALHO DO NASCIMENTO Apelado: ITAU UNIBANCO S.A Origem: 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA Processo nº 6067339-49.2024.8.09.0051 EGRÉGIO TRIBUNAL, COLENDA CÂMARA, EMÉRITOS DESEMBARGADOES. PRELIMINARES I - TEMPESTIVIDADE Nos termos dos artigos 219 e 1.003, § 5º ambos do CPC, o prazo para interpor o presente recurso é de 15 (quinze) dias úteis, sendo excluído o dia do começo e incluído o dia do vencimento nos termos do artigo 224 do CPC. Dessa forma, considerando que a r. sentença foi publicada em 08/05/2025, o prazo fatal para interposição do recurso de apelação se encerra em 29/05/2025, portanto, o presente recurso é tempestivo e comporta recebimento e conhecimento. I.II – DO PREPARO RECURSAL Cumpre informar que a Apelante junta em anexo a guia do preparo do Recurso de Apelação e o comprovante do preparo recursal prévio. II - HISTÓRICO PROCESSUAL E DA DECISÃO RECORRIDA Trata-se de ação anulatória c/c pedido de tutela de urgência antecipada proposta pela Apelante, pleiteando a sustação dos leilões, bem como a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do direito à purga da mora até a assinatura do auto de arrematação. A recordar dos fatos, a Apelante narra na inicial que alienou fiduciariamente o imóvel objeto da lide por R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), a serem pagas em 360 prestações mensais. Infelizmente, a Apelante foi atingida por severa desgraça financeira, e com a inadimplência do contrato de financiamento imobiliário ocorreu a consolidação da propriedade fiduciária em nome do Apelado, nos termos que dispõe o artigo 26 da Lei 9514/97 1 . No entanto, referido ato expropriatório foi promovido sem a intimação pessoal da Apelante para purga da mora e acerca da data de realização das praças, configurando afronta ao quanto rege a Lei 9.514/97 em seu artigo 26, parágrafos 1º e 3º e artigo 27, §2ª-A. Sobreveio sentença que julgou improcedente os pedidos, conforme parte dispositiva transcrita nos seguintes termos: “Ante o exposto, resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para julgar 1 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário improcedente os pedidos iniciais e condenar a promovente ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2°, do mesmo código.” Todavia, a r. sentença de mérito não observou critérios legais no seu teor, cujos efeitos deverão ser suspensos conforme teor do Art. 1.012 do CPC. Da mesma forma, tendo em vista que a Apelante não foi intimada para purgar a mora e notificada acerca das datas de realização dos leilões, se faz necessária a declaração da nulidade da consolidação da propriedade, do leilão e seus efeitos. Contudo, em que pese o brilhantismo e o notável saber jurídico, não agiu o MM. Juízo a quo como é o costumeiro acerto que lhe é peculiar, merecendo a r. sentença ser reformada “in totum” o que se pede lastreado na fundamentação que se segue: III. DAS RAZÕES PARA A REFORMA III.I - DA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA A PURGA DA MORA O Apelado alega que teria cumprido com todas as formalidades legais para a notificação pessoal da Apelante acerca da consolidação da propriedade, no entanto não apresenta o AR negativo do Oficial do Cartório com as devidas anotações, tanto as anotações de tentativas de notificação pessoal negativas, por estar ausente, ou não encontrado no endereço em que foi enviado. No mesmo seguimento, não fora comprovado que a Autora se esquivou de ser notificada, não tendo sido ainda notificada por hora certa: Nos documentos acostados à peça contestatória apenas consta publicação do Cartório de notificação via Edital. Ressalta-se que a intimação por edital é meio subsidiário e não supre a notificação PESSOAL quando não se esgotarem os meios principais de intimação, ou seja, primordialmente de forma pessoal via Oficial do cartório com assinatura de recebimento, via oficial de justiça, por hora certa, via telegrama, assim perpassadas todos meios principais, então, tentar-se-ia por meios alternativos e subsidiários como o edital. Desta forma, VERIFICA-SE QUE NÃO OCORREU A NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA AUTORA ACERCA DA CONSOLIDAÇÃO, IMPEDINDO-A DE SE PREPARAR PARA PURGAR A MORA. Desse modo, embora conste na matrícula do imóvel que houve o decurso do prazo para a purgação da mora, a Apelante, jamais recebeu qualquer visita do oficial do cartório do registro de imóveis. Conforme amplamente agasalhado pelo entendimento dos Tribunais podemos afirmar que os atos praticados pelo Oficial de Justiça gozam de presunção relativa de veracidade, conforme se verifica: INEXISTÊNCIA DE CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA. NULIDADE PROCESSUAL. CERTIDÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. Certidões exaradas por Oficiais de Justiça gozam de fé pública e presunção de veracidade juris tantum, sendo, portanto, elidíveis por prova robusta e inequívoca em contrário. No caso dos autos, diante de evidências cabais do efetivo e contínuo funcionamento da empresa promovida no endereço indicado pelo reclamante na exordial, resta infirmada a certidão do meirinho em que se atestara o contrário. Conseguintemente, de se reconhecer a ausência de citação válida e anular o processo, com exclusão da inicial. (TRT-7 - AP: 00002944420145070001, Relator: ANTONIO MARQUES CAVALCANTE FILHO, Data de Julgamento: 29/08/2016, Data de Publicação: 30/08/2016) APELAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. REGISTRO DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. INVALIDADE CONFIGURADA. 1. O registro de imóveis possui presunção relativa de veracidade (art. 219, CC), somente podendo ser anulada mediante comprovação indubitável de sua invalidade frente à vício de erro, dolo, coação, simulação ou fraude, conforme preleciona o artigo 171, II, do Código Civil, haja vista que se trata de documento munido de fé pública. 2. Analisando o conjunto probatório, observa-se que o Apelante o não se desincumbiu do ônus de provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito alegado pela 1ª Apelada, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, razão pela qual a manutenção da sentença é medida que se impõe. 3. Apelo conhecido e improvido. 4. Unanimidade. (TJ-MA - AC: 00001164520158100060 MA 0146442019, Relator: RICARDO TADEU BUGARIN DUAILIBE, Data de Julgamento: 23/03/2020, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/06/2020 00:00:00) Note-se, nobre Julgador(a) que o manto da decisão abriga as situações narradas nos autos. Não passou desapercebido que nossos magistrados cobram que as tentativas de citação trafeguem dentro da estrita legalidade e observância da verdade real, não estando os escreventes, oficiais de registro de imóveis, escrivães acima da verdade absoluta. Destarte, de rigor a reforma da sentença objurgada para que assim seja declarada a nulidade da consolidação, pela supressão dos requisitos impostos pela legislação. III.II - DA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA DATA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS Primeiramente, cumpre lembrar que, a lei 9.514/97, além de dispor sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e instituir a alienação fiduciária de bem imóvel, em sua parte final, a partir do artigo 25 e seguinte, tem em seu bojo um caráter procedimental, não havendo que se falar em ausência de prejuízos, tendo em vista que o procedimento DEVE ser seguido. Tal qual se pretende com a Lei 13.105/15, que reúne em seus artigos as normas procedimentais com a qual se pretende buscar a tutela jurisdicional do direito material, a Lei 9.514/97, em sua parte final possui o mesmo caráter, ou seja, visa ditar normas procedimentais pelos quais os agentes fiduciários deverão seguir para realização da execução extrajudicial. Assim como as normas procedimentais capituladas no Código de Processo Civil lá estão para serem cumpridas, da mesma forma, as normas contidas na lei 9.514/97, como em qualquer outra lei, devem ser observadas sob pena de se gerar um verdadeiro caos ao ordenamento jurídico que afronta de plano norma a norma fundamental constitucional da segurança jurídica. Bom observar que o procedimento extrajudicial deve ser considerado como um todo, e, sendo assim, evidenciado o vício em qualquer de suas fases, tal procedimento deve ser anulado desde o início, tendo em vista que tais vícios devem gerar efeito “ex tunc”, por tratar-se de nulidade absoluta. O direito invocado configura-se face ao descumprimento pelo Apelado de preceitos legais demonstrados no curso desta ação. Excelências, se para o ato de purgação da mora exige a notificação pessoal do devedor, tal entendimento também se estende quanto a intimação pessoal para a ocorrência do leilão. Com efeito, a jurisprudência firme do Superior Tribunal de Justiça adotou a tese de que “o mutuário deve ser intimado pessoalmente acerca da data, hora e local do leilão em sede de execução extrajudicial (DL70/66), sob pena de nulidade da praça. Conforme bem exposto na exordial, a Apelante afirma que jamais foi notificada acerca das datas dos leilões, contudo, o Apelado, em sede contestatória não trouxe aos autos QUALQUER PROVA DA NOTIFICAÇÃO DA APELANTE, não possuindo qualquer elemento probatório que comprove a ciência inequívoca da Apelante. A notificação juntada pelo Réu, SEQUER FORA RECEBIDA PELA RECORRENTE: Desse modo, tem-se que o procedimento não foi seguido conforme determina a Lei 9514/97, que preceitua em seu Art 27, §2ª-A: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 2 o -A. Para os fins do disposto nos §§ 1 o e 2 o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Sendo, portanto, FATO INCONTROVERSO A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DA APELANTE ACERCA DAS DATAS DE REALIZAÇÃO DAS PRAÇAS, uma vez que o Apelado não trouxe aos autos qualquer prova modificativa, extintiva ou impeditiva do direito da Apelante. Ademais, alegou ter enviado notificação por endereço eletrônico: Ocorre que, Vossa Excelência, como bem se observa nos endereçamentos, que um de fato se trata do e-mail disponibilizado no contrato, porém desatualizado, e o outro desconhecido pela Apelante. Assim sendo, ela nunca recebeu tal notificação eletrônica, vez que utiliza atualmente outro e-mail com endereço: joana.angelica7377@gmail.com. Com isso, tendo a Apelante comprovado que NÃO recebeu qualquer INTIMAÇÃO PESSOAL acerca da data e horário do leilão, requer-se a declaração da NULIDADE do leilão e seus efeitos, bem como que seja determinado a repetição dos leilões. Alega ainda, em sede de debate acerca do conhecimento acerca dos leilões, que a Autora “soube” dos leilões antes da finalização de lances. Ora Excelência, a Autora somente soube da ocorrência dos leilões após a realização do primeiro leilão, quando pessoas começaram a procurar sua moradia para visitas, interessadas nesta, a questionando sobre a venda. Neste caso, impossível aplicar a ciência inequívoca, visto que, a parte Autora somente descobriu dos leilões de maneira extraoficial, tendo a surpresa de receber visitas interessadas em arrematar seu imóvel em leilão. Totalmente inviável afirmar que a Autora “ainda pode exercer a preferência” no segundo leilão. Nobre Julgador, o objetivo da notificação pessoal do mutuário, e devedor fiduciário (COM ANTECEDÊNCIA), é exatamente dar a ele tempo suficiente para diligenciar e juntar o montante necessário para quitar sua dívida, seja pela purga da mora, seja pelo exercício do direito de preferência. Para isso, é necessário tempo hábil, vez que os valores de débito são altos, não se conseguindo juntá-los de “um dia para o outro”. Nesta senda, INAPLICÁVEL A TEORIA DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA. O banco Réu utiliza o mencionado argumento para esquivar-se de seguir REGULARMENTE AS NORMAS ATRIBUIDAS À REALIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. Nobres Julgadores, resta evidente nos autos principais, conforme os fatos e fundamentos já apresentados, a INEXISTENTE INTIMAÇÃO PESSOAL da Apelante, que ensejou: i) a IMPOSSIBILIDADE de purgar a mora; ii) a IMPOSSIBILIDADE de exercer o seu direito de preferência; iii) a IMPOSSIBILIDADE de acompanhar, de perto, o trâmite e a idoneidade do leilão extrajudicial. Nesse sentido, a legislação trazida pela Apelante em sua petição inicial e demais manifestações não deixam dúvidas de que para exercer todas as prerrogativas acima mencionadas, totalmente desrespeitadas pelo Apelado, dever-se-ia ter sido dada inequívoca ciência dos dias em que o leilão seria realizado, o que evidentemente não aconteceu, como resta demonstrado nestes autos, o que enseja a NULIDADE de todo o procedimento. A lei não traz nenhuma brecha sobre essa questão. Portanto, a notificação/intimação da Apelante deveria e, inclusive, deve ser realizada de forma pessoal, em conformidade com os precedentes do Superior Tribunal de Justiça – STJ: (AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Min. PAULO DE TARSOSANSEVERINO, j. 04/08/2015); (REsp nº 1.447.687-DF, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. 21/08/2014); (Apelação nº 1029732-39.2014.8.26.0577, Rel. Des. J. B. FRANCO DE GODOI, j. 21/03/2017). Como visto, esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL Nº 1.367.704 - RS (2013/0035337-1) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE: CLAIRMARLI TEMPAS DEL ROIO RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OFENSA AO CONTRADITÓRIO E A AMPLA DEFESA. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO AO ART. 51 DO CDC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. 1. "NO ÂMBITO DO DECRETO-LEI Nº 70/66, A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA HÁ MUITO SE ENCONTRA CONSOLIDADA NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL, ENTENDIMENTO QUE SE APLICA AOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLASBÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe08/09/2014). 2. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO Vistos etc. Trata-se de recurso especial interposto por CLAIRMARLI TEMPAS DEL ROIO, com base na alínea a do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, manejado contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado: PROCESSUAL ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. Mantida a decisão agravada. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Em suas razões, às fls. 245/256, alega a parte recorrente violação dos arts. 37 e 39 da Lei n.º 9.514/97; art. 36 do Decreto-Lei n.º 70/66, e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Argumenta, primeiramente, que houve ofensa aos institutos do contraditório e ampla defesa, uma vez que as instâncias ordinárias não permitiram a regular produção de provas pela recorrente, a fim de comprovar a realização de leilão extrajudicial do imóvel. Aduz, em seguida, que deve ser anulado o leilão extrajudicial, eis que "não houve intimação pessoal do devedor acercado leilão realizado pela Caixa, mediante inadmissível cerceamento de defesa". Afirma, por fim, que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, possibilitando a análise das cláusulas contratuais abusivas. Não houve contrarrazões. É o relatório. Passo a decidir. A irresignação recursal merece parcial acolhida. De saída, no que tange à aventada ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, em face da inexistência de dilação probatória na origem, observa-se que não há, na fundamentação do recurso, a indicação adequada da questão federal controvertida, tendo deixado a recorrente de apontar os dispositivos de lei federal tidos por violados, incidindo, na espécie, o óbice da Súmula 284 do STF. De outra parte, com relação à suposta ofensa art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que trata essa norma, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ. Por outro lado, quanto à aventada violação aos arts. 37 e 39 da Lei n.º 9.514/97 c/c o art. 36 do Decreto-Lei n.º 70/66, o recurso merece prosperar. Pretende a recorrente, essencialmente, a anulação do leilão extrajudicial realizado, tendo em vista a inexistência de intimação pessoal do devedor da realização do leilão pelo credor fiduciário. Noticiam os autos que a recorrente CLAIR MARLI TEMPASDEL ROIO ajuizou ação ordinária contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando anular leilão extrajudicial realizado sob o rito da Lei n.º 9.514/97, cumulada com pedido de revisão de encargos financeiros. O juízo de primeiro grau declarou extinto o feito em relação ao pedido de nulidade das cláusulas contratuais e julgou improcedente o pedido de anulação do leilão extrajudicial, sob o fundamento de que nenhum leilão foi efetivamente realizado, tendo havido, apenas, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (e-STJ fls. 100/103).Interposta apelação pela parte autora, o Tribunal de origem manteve a improcedência dos pedidos, pronunciando-se nos seguintes termos (e-STJ fls. 187/191): Trata-se a hipótese de 'CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO, MÚTUO PARA OBRAS, E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CARTA DE CRÉDITO COM RECURSOS DO SBPE, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH - UTILIZAÇÃO DO FGTS DO(S) DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S)'. A Lei nº 9.514/1997, Alienação Fiduciária em Garantia de bens imóveis, estabelece que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O prazo para a purgação da mora é de 15 dias, conforme previsto no artigo 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/1997. Estabelecem os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97: (...). Transcreve- se da cláusula décima sexta do contrato entre as partes celebrado, verbis: CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o(s)DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) aliena(m) à CAIXA, em caráter fiduciário o imóvel objeto deste financiamento, ao final descrito e caracterizado, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei 9.514/97. Verifica-se nos documentos contidos no EVENTO 1(PET14 E OUT15) que a autora e seu marido foram notificados em 13 de outubro de 2008 pelo Registrador do Ofício de Registros e Tabelionato de Protestos da Comarca de Carlos Barbosa para o pagamento de encargos contratuais, de números 06 a 10, vencidos no dia treze dos meses compreendidos entre maio e setembro de 2008, inclusive, sem fosse comprovado o pagamento. No mesmo ato, através do mesmo documento, a autora e seu marido foram notificados de que se não fosse cumprida a obrigação em 15 dias, haveria a consolidação da propriedade da CEF, na forma do art., 26, §7º, da Lei nº 9.514/97. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional. Igualmente, entende constitucional o procedimento de consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei 9.514/97. (...). Em que pese a inconformidade da autora, não se verifica a presença do direito reclamado, posto que a atuação da CEF, na qualidade de credora fiduciária, foi conforme o estabelecido na legislação de regência, eis que não foram pagas parcelas do mútuo no prazo do contrato, em lapso de tempo superior a 120 dias, sendo tomadas as cautelas de notificação do devedor, sem qualquer iniciativa de purgação tempestiva da mora. Conforme documentos acostados à apelação e que se tratam das anotações do Ofício de Registros Públicos da Comarca de Carlos Barbosa na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade da CEF foi anotada em 21 de janeiro de 2009 e a arrematação ocorreu em 9 de setembro de 2009, após a consolidação da propriedade. Também em razão disso resta afastada a possibilidade de discussão acerca das cláusulas contratuais. Da leitura dos fundamentos acima transcritos, constata-se, desde logo, que o Tribunal a quo, ao contrário do juízo de primeiro grau, considerou que houve a realização de leilão extrajudicial do imóvel, ao consignar que, "conforme documentos acostados à apelação e que se tratam das anotações do Ofício de Registros Públicos da Comarca de Carlos Barbosa na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade da CEF foi anotada em 21 de janeiro de 2009 e a arrematação ocorreu em 9 de setembro de 2009, após a consolidação da propriedade". Posto isso, apesar da alegação da recorrente na apelação sobre a falta de intimação pessoal do devedor da realização do leilão, o Tribunal de origem entendeu que "a atuação da CEF, na qualidade de credora fiduciária, foi conforme o estabelecido na legislação de regência, eis que não foram pagas parcelas do mútuo no prazo do contrato, em lapso de tempo superior a 120 dias, sendo tomadas as cautelas de notificação do devedor, sem qualquer iniciativa de purgação tempestiva da mora". COM EFEITO, AO ASSIM DECIDIR, O TRIBUNAL DE ORIGEM DISSENTIU DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ SOBRE A MATÉRIA, QUE TEM FIRMADO O ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL, "aplicando-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n.º 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97". Neste exato sentido, confira-se o precedente da Terceira Turma desta Corte Superior: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1.Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor doque dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. NO ÂMBITO DO DECRETO-LEI Nº 70/66, A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA HÁ MUITO SE ENCONTRA CONSOLIDADA NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL, ENTENDIMENTO QUE SE APLICA AOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/97. 4. Recurso especial provido. (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014) Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial PARA DECLARAR A INVALIDADE DO LEILÃO JUDICIAL REALIZADO SEM A INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA. Diante do decaimento mínimo da parte recorrente, inverto o ônus das verbas sucumbenciais, conforme valores fixados na origem. Intimem-se. Brasília (DF), 22 de maio de2015. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator (STJ - REsp:1367704 RS 2013/0035337-1, Relator: Ministro PAULO DE TARSOSANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 27/05/2015)” – Grifos nossos Ainda: “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA HÁ MUITO SE ENCONTRA CONSOLIDADA NO SENTIDO DA NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL, ENTENDIMENTO QUE SE APLICA AOS CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLASBÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe08/09/2014).2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015)” – Grifos nossos Nesse mesmo sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. LEILÃO. NOTIFICAÇÃO. 1 - Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n.9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 2 – O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, aplicando subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Por conseguinte, há necessidade de intimação pessoal do devedor da data da realização do leilão extrajudicial, aplicando-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n.º 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. Precedentes do STJ. 4 - Agravo de instrumento provido. - grifei. (AI00084955220164030000, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZARIBEIRO, TRF3 – SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA: 29/09/2016. FONTEREPUBLICACAO.) – grifos nossos Diante do exposto, é evidente, portanto, que o leilão extrajudicial realizado é NULO de pleno direito, vez que INOBSERVOU regras essenciais para a sua validade, dentre elas, a necessidade de INTIMAÇÃO PESSOAL da Apelante, motivo pelo qual a respeitável sentença recorrida deve ser reformada. Por essa razão, a Apelante, consumidora e pessoa vulnerável na presente relação de consumo, foi impedida de realizar todos os seus direitos inerentes à sua condição. Destaca-se, ainda, mais uma decisão proferida pelo STJ, que demonstra o cristalino entendimento dessa Colenda Corte acerca deste tema, evidenciando a NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL NOS LEILÕES e o reconhecimento do DIREITO DE PURGAR A MORA: Resta claro que no presente caso há GRAVE DESRESPEITO à legislação e à jurisprudência em comento. Sendo assim, é evidente nestes autos a NULIDADE do leilão extrajudicial realizado, que deixou de observar os requisitos mínimos de validade, sendo FATO INCONTROVERSO a INEXISTENTE intimação PESSOAL da Apelante. III.III - DA INOBSERVÂNCIA DO PRAZO PARA DESIGNAÇÃO DAS PRAÇAS Com o advento da Lei n. 13.465/2017, que alterou a Lei n.9.514/97, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, caso não purgada a mora, fica assegurado ao devedor tão somente o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. No caso presente foi tolhida a possibilidade de o Autor exercer esse direito de preferência, o que implica em nulidade insanável do procedimento extrajudicial, motivo pela qual a R. sentença deve ser reformada por este E. Tribunal. A r. sentença está assim fundamentada: “Quanto ao intervalo entre as datas designadas, suficiente o que posto na decisão que rejeitou a tutela de urgência. Como referido, a Lei 9.514/97 não contém previsão específica em relação ao intervalo mínimo de 15 dias entre o 1º e o 2º leilão. Ao contrário do que alegado, a previsão legal – e também aquela contida no contrato – é no sentido de que o 2º leilão deve ser realizado no prazo de 15 dias contados do 1º leilão, o que remete justamente para a previsão do artigo 27, §1º, da lei, ou seja, leilão a ser realizado “nos quinze dias seguintes” e não depois do 15º dia em relação a data da primeira tentativa de venda. Também por esse fundamento não há nulidade a declarar.” É evidente a violação do lapso temporal necessário para a realização do 2º leilão, consoante a expressa dicção do "art. 27. § 1º: § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias." Ou seja, conforme consta do edital houve nítida afronta ao dispositivo supramencionado, porque não foi respeitado o prazo mínimo de quinze dias entre uma praça e outra, veja-se que o lapso havido foi de apenas 3 (três) dias. Devemos nos ater que a observância do lapso de quinze dias para a designação do segundo leilão está diretamente ligada ao princípio da publicização do edital do leilão, o que deve ser levado em consideração o direito do devedor de acompanhar a lisura do procedimento e ainda, principalmente, pelo fato de a assinatura do auto de arrematação constituir a data-limite para a purgação da mora. O que significa dizer que a fluência dos quinze (15) dias entre primeiro e o segundo leilão constitui requisito formal que, desrespeitado, deve ensejar o decreto de nulidade dos leilões designados. Deste modo, não há como não se declarar a nulidade dos editais, que não observaram o prazo mínimo entre o primeiro e segundo público leilão. A esse despeito, tragamos à baila o entendimento do Preclaro Relator Carlos Dias Motta da 26ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal Bandeirante, nos autos do agravo de instrumento nº 2182057-49.2023.8.26.0000: “Compulsando os autos, verifica-se, à primeira vista, que não foi observado o intervalo de quinze dias entre os leilões designados para a alienação do imóvel alienado fiduciariamente em garantia do contrato de financiamento celebrado entre as partes desde demandas, como determina o § 1º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, circunstância que, em tese, teria o condão de prejudicar os interesses dos devedores fiduciantes, ora autores, e possivelmente justificaria a pretensa anulação do procedimento. Assim, ante a presença dos requisitos do artigo 995, parágrafo único, c.c. o artigo 1.019, inciso I, ambos do CPC, defiro o efeito ativo pretendido, para suspender os efeitos dos leilões já realizados, bem como de qualquer outra tentativa de alienação do imóvel alienado fiduciariamente em garantia do contrato de financiamento celebrado entre as partes desta demanda, até o julgamento deste recurso. Comunique-se ao MM. Juízo de origem e ao competente Cartório de Registro de Imóveis de Atibaia, servindo cópia desta decisão de ofício” Esse é o entendimento que vem sendo aplicado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. Demandantes que reclamam de vícios no procedimento extrajudicial, a pretexto de ausência de intimação pessoal quanto à realização dos leilões, não observância do prazo de quinze (15) dias entre o primeiro e segundo leilão, entre outros. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do Banco demandado, que visa à total improcedência da Ação. EXAME: Realização do segundo leilão antes da fluência do prazo de quinze (15) dias contado do primeiro leilão. Requisito formal previsto no artigo 27, § 1º, da Lei nº9.514/1997. Violação à Lei de Regência que implicou a nulidade do procedimento. Sentença mantida. Recurso não provido” (TJ- SP, 27ª Câm. Dir. Priv., Ap. Cív. n. 1000003-51.2020.8.26.0546, rel. Des. DAISEFAJARDO NOGUEIRA JACOT, j. 23.02.23) Nobres, verifica-se que o procedimento do interstício de quinze (15) dias entre o primeiro e segundo leilões foi maculado, ensejando o pronto reconhecimento deste Tribunal da irregularidade do ato expropriatório, determinando o seu refazimento nos moldes previstos na legislação fiduciária. III.IV - DO PREÇO VIL O D. Magistrado a quo entendeu que não houve a nulidade por preço vil do imóvel, contudo, em que pese o brilhantismo e o notável saber jurídico, não agiu o MM. Juízo a quo como é o costumeiro acerto que lhe é peculiar. Conforme se depreende da avaliação do leiloeiro, o imóvel foi avaliado no primeiro leilão por R$ 577.178,00 (quinhentos e setenta e sete mil e cento e setenta e oito reais) e o segundo leilão por R$ 251.500,00 (duzentos e cinquenta e um mil e quinhentos reais). A oferta em segundo leilão por valor inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel prejudicou a Apelante, colocando-as em situação de desvantagem. Explica-se: A Lei 9.514/97, tem por escopo estabelecer mais um meio de garantia aos contratos de financiamento imobiliário, qual seja, a alienação fiduciária de imóvel, prevendo procedimento extrajudicial ágil e descomplicado para fins de recuperação de crédito em atraso. Apesar de a Apelante estar em débito, não se justifica a alienação em leilão do imóvel garantidor, por quantia abaixo de 50% seu valor. Não se pode olvidar que o que se encontra em análise trata-se de procedimento extrajudicial, o qual deve observar os princípios do processo judicial como o devido processo legal dentre outros. Não é possível que um imóvel residencial mantido em ordem e com sua manutenção em dia, tenha uma desvalorização desta monta, ainda mais tratando-se de um local que obteve uma valorização nos últimos anos. Excelências, resta claro o prejuízo causado a Apelante. Portanto, mais um vício apontado, devendo a r. sentença ser reformada para declarar a nulidade dos leilões realizados e de todo o procedimento extrajudicial. IV - DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS Por todo exposto, requer-se a esse Egrégio de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, seja o recurso de apelação outrora interposto CONHECIDO e, no mérito, lhe seja dado integral PROVIMENTO para reformar a r. sentença, julgando TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, para declarar a nulidade da consolidação da propriedade, nulidade dos leilões e seus efeitos, bem como, determinando a repetição dos leilões. Termos em que, pede provimento. São Paulo, 26 de maio de 2025. Robson Geraldo Costa OAB/SP sob nº 237.928
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Beneficiário Instruções (Texto de Responsabilidade do Beneficiário) NÃO RECEBER APÓS 1 DIAS DE ATRASO Consulte os itens da cobranca em https://projudi.tjgo.jus.br/ Gerar Boleto e informe a guia numero NÃO RECEBER EM CHEQUE SAC ITAÚ: 0800 728 0728 (informações, reclamações, sugestões e elogios) Para pessoas com deficiência auditiva ou de fala: 0800 724 4873 Ouvidoria: 0800 5700011 www.itau.com.br Autenticação Mecânica - Recibo do Pagador 341-7 Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Beneficiário PAGÁVEL EM QUALQUER AGÊNCIA ATÉ A DATA DE VENCIMENTO Local de Pagamento AVENIDA ASSIS CHATEAUBRIAND, 195, SETOR OESTE 02.292.266/0001-80 GO 74130-011 4422/19052-2 Ag./Cod. Beneficiário 109/01976657-3 Nosso Número 23/05/2025 Data do Processamento S Aceite Aceite S DM Espécie Doc. 109/01976657-3 Num. Documento 23/05/2025 Data do Documento R$ 621,77 Valor Qtde. Moeda Espécie Moeda 109 Carteira Uso do Banco Instruções (Texto de responsabilidade do Beneficiário) NÃO RECEBER APÓS UM DIA DE ATRASO (-) Desconto (-) Outras Deduções/Abatimento (+) Mora/Multa/Juros (+) Outros Acréscimos R$ 621,77 (=) Valor Cobrado Consulte os itens da cobranca em https://projudi.tjgo.jus.br/GerarBoleto NÃO RECEBER EM CHEQUE 13/06/2025 Vencimento 13/06/2025 Vencimento R$ 621,77 Valor do Documento R$ 621,77 Valor do Documento 23/05/2025 Data Documento 23/05/2025 Dt. de Processamento 109/01976657-3 Num. Documento 109 Carteira R$ Espécie 02.292.266/0001-80 CPF/CNPJ CPF/CNPJ 566.186.971-15 CPF/CNPJ 02.292.266/0001-80 GO UF GO UF 74130-011 CEP CEP 74343--35 AVENIDA ASSIS CHATEAUBRIAND, 195, SETOR OESTE Endereço do Beneficiário Joana Angelica Carvalho Do Nascimento Pagador R. do Guaja, n.: 28, Quadra 54, Jardim Atlantic Endereço do Pagador Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Sacador Beneficiário Final 4422/19052-2 Ag./Cod. Beneficiário 109/01976657-3 Nosso Número 7890286-1/50 7890286-1/50 Joana Angelica Carvalho Do Nascimento Pagador Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Beneficiário 566.186.971-15 CPF/CNPJ 02.292.266/0001-80 CPF/CNPJ R$ Guia vinculada ao processo 6067339-49.2024.8.09.0051 00020101021226770014BR.GOV.BCB.PIX2555api.itau/pix/qr/v2/139eaff1-3a6f-4f67-af7f- c2a8e5de8efa5204000053039865802BR5922GABINETE DO PRESIDENTE6007GOIANIA62070503***6304EF48 Pix Copia e Cola 34191.09016 97665.734428 21905.220006 4 11110000062177 Ficha de Autenticação mecânica
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