Processo nº 5010478-20.2024.4.03.0000
ID: 291501248
Tribunal: TRF3
Órgão: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº Processo: 5010478-20.2024.4.03.0000
Data de Disponibilização:
06/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MILENA RODRIGUEZ
OAB/SP XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5010478-20.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: BRUNA CRISTINA DA SI…
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5010478-20.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: BRUNA CRISTINA DA SILVA Advogado do(a) AGRAVANTE: MILENA RODRIGUEZ - SP393401-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5010478-20.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: BRUNA CRISTINA DA SILVA Advogado do(a) AGRAVANTE: MILENA RODRIGUEZ - SP393401-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de agravo de instrumento, interposto por BRUNA CRISTINA DA SILVA , em face da decisão proferida pelo Juízo Federal da 4ª Vara de Sorocaba/SP, que indeferiu a tutela de urgência para determinar a suspensão do andamento dos atos expropriatórios referentes a imóvel cuja propriedade foi consolidada pela Caixa Econômica Federal - CEF. Aduz a parte agravante, em síntese, que não foram cumpridos os requisitos essenciais que norteiam o procedimento de execução extrajudicial, tendo em vista que não foi notificada pessoalmente para purgar a mora, conforme prevê a Lei nº 9.514/97, bem como não foi “...notificada pela instituição financeira a respeito do acontecimento do leilão...” (ID 289231514 – fls. 4). Em juízo sumário de cognição, foi indeferida a tutela recursal (ID 289315258). É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5010478-20.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI AGRAVANTE: BRUNA CRISTINA DA SILVA Advogado do(a) AGRAVANTE: MILENA RODRIGUEZ - SP393401-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Sob os seguintes fundamentos, foi proferida a decisão de 1º grau: “BRUNA CRISTINA DA SILVA propôs a presente ação, pelo rito comum, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual se pleiteia, em sede de liminar, a suspensão do leilão designado em relação ao imóvel de matrícula nº 11.590 no Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim/SP. Narra a parte autora, em breve síntese, que adquiriu o imóvel localizado à Av. Adolfo Massaglia, n. 800, Bl. 33- Residencial Sicilia- apto 405, Vossoroca, CEP 18116-175, Votorantim/SP, através de financiamento bancário junto à ré. Contudo, a autora tornou-se inadimplente e a CEF deu início ao procedimento executivo extrajudicial, com o registro da consolidação da propriedade em seu favor. Em pedido final, pretendem a nulidade da consolidação da propriedade, suspensão de leilão e a possibilidade de purgação da mora contratual. É o breve relatório. Passo a decidir. Inicialmente, concedo os benefícios da gratuidade da justiça à parte autora, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. Nos termos do art. 294 do Código de Processo Civil, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. A tutela de urgência é medida destinada a distribuir de maneira isonômica o ônus do tempo no processo (cunho satisfativo) ou a garantir efetividade à tutela final dos direitos envolvidos (cunho cautelar) quando presentes, nos termos dos arts. 300, caput, e 497, parágrafo único, do Código de Processo Civil, elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de ilícito ou dano, ou o risco ao resultado útil do processo – o perigo na demora (periculum in mora), em suma. Soma-se a tais requisitos, no caso da tutela de urgência de natureza satisfativa, a necessidade de demonstração de que os efeitos de sua implementação sejam reversíveis (art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil). Com isso, impede-se que a antecipação dos efeitos da tutela torne inócuo provimento jurisdicional posterior que, em sede de cognição exauriente, conclua pela improcedência da pretensão veiculada em juízo. A tutela da evidência, por sua vez, é medida antecipatória cabível quando, nos termos do art. 311 do Código de Processo Civil: a) ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte adversa; b) as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em enunciado da súmula vinculante do Supremo Tribunal Federal que as respaldem; c) se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa, ou; d) a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável. A despeito de se tratar de espécie de tutela antecipada de cunho satisfativo, a medida de evidência não exige a demonstração do perigo na demora (periculum in mora), tampouco da reversibilidade de seus efeitos, conforme se depreende do teor do dispositivo legal que a regulamenta. Isso em razão de ser necessário para seu deferimento mais do que a mera probabilidade do direito vindicado pela parte, devendo o pedido de tutela da evidência estar amparado na existência de uma das hipóteses taxativamente previstas no art. 311 do Código de Processo Civil. Por fim, em se tratando de medida de urgência ou de evidência pleiteada em sede de liminar (inaudita altera parte), é indispensável a demonstração da necessidade concreta de postergação do contraditório, evidenciando que a demora implicará a “concretização da ameaça que se pretende inibir, reiteração de ilícito ou a sua continuação, ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação ou agravamento injusto do dano”, ou, ainda, que a oitiva da parte contrária poderá “frustrar a efetividade da tutela sumária” (MARINONI, Luiz Guilherme et al. Novo curso de processo civil - vol. 2. 2ª ed. São Paulo: RT, 2016. p. 217 - original sem destaques). Aliás, no caso da tutela da evidência, a concessão de medida liminar só é admitida nas hipóteses “b” e “c” acima mencionadas, diante de expressa previsão no art. 311, parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso concreto, entendo ausentes os requisitos autorizadores da medida antecipatória liminarmente pleiteada. As partes firmaram contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, através do Programa Minha Casa Minha Vida, em 29/02/2012, vale dizer, antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, a qual promoveu alterações na Lei n. 9.514/1997 (art. 26-A, § 2º) (ID 322396355). Conforme a matrícula n. 11.509 do 1º Cartório de Registro de Votorantim/SP, verifica-se em sua averbação n. 2, de 15/08/2023, que a propriedade do imóvel em questão foi consolidada em nome da CEF (ID 320016410). Consoante o Edital de Leilão Público n. 0009/0224, o leilão para a venda do aludido imóvel foi designado para 14/05/2024 (ID 322396352). Por sua vez, não há nos autos informações acerca de eventual arrematação do bem imóvel sub judice. Em casos tais como o presente, o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que se já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da Lei 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da respectiva lei a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel. Nesse sentido: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (STJ, Segunda Seção, REsp 1942898/SP, Rel. MIn. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJ: 23/08/2023, Dje: 13/09/2023, g.n.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, 3ª Turma,REsp 2007941/MG, Rel. MIn. NANCY ANDRIGHI, DJ: 14/02/2023, Dje: 16/02/2023, g.n.) No mesmo sentido, segue entendimento do e. Tribunal Federal desta 3ª Região: APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL RESIDENCIAL DADO EM GARANTIA. ATO VOLUNTÁRIO. PENHORABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal do apelante para purgar a mora, uma vez que ele foi intimado pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis. 5. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. 6. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 7. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 8. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 9. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte apelante ajuizou a demanda originária em 05/03/2021 requerendo a suspensão dos leilões designados para 08/03/2021 (1ªPraça), e 18/03/2021 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização dos leilões extrajudiciais, portanto, em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou do direito de preferência. 10. Essa a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para os apelantes, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. 11. Nos termos do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, é possível a penhora para a execução de hipoteca sobre o imóvel voluntariamente oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, inclusive em contratos de alienação fiduciária (Lei 9.514/1997). 12. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv n. 50046801920214036100 , Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, DJ: 04/10/2023, e-DJF3: 10/10/2023, g.n.) De outro ponto, não é possível verificar, nesse momento processual de cognição sumária, qualquer mácula ao procedimento extrajudicial que levou à consolidação da propriedade do imóvel discutido em favor da CEF. Ante o exposto, ausento o fumus boni iuris, indefiro a medida liminar. 1. Anote-se a concessão da gratuidade de justiça. 2. Considerando a inércia da parte autora, com base no art. 292, § 3º, do CPC, corrijo o valor da causa para R$ 92.026,03. Anote-se. 3. Cite-se e intime-se a parte ré para apresentação de defesa. 4. Após, encaminhe-se os autos para Central de Conciliação desta Subseção Judiciária, a fim de ser realizada audiência conciliatória em data e horário a serem agendados e informados às partes. 5. Dê-se andamento ao feito em Secretaria, nos termos da Portaria n. 57, de 2021, da 2ª Vara Federal de Sorocaba/SP. Intime(m)-se. Cumpra-se.” Em juízo sumário de cognição (ID 289315258) foi indeferida a antecipação da tutela recursal, nos seguintes termos: “Trata-se de agravo de instrumento interposto por BRUNA CRISTINA DA SILVA contra a decisão que, nos autos da ação anulatória de consolidação da propriedade, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF, indeferiu a tutela antecipada. Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em apertada síntese, que estão presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência. É o breve relatório. Decido. De acordo com a prescrição dos artigos 294 do novo CPC a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. O artigo 298 dispõe que na decisão que conceder, negar, modificar ou revogar a tutela provisória, o juiz motivará seu convencimento de modo claro e preciso. O art. 995, por sua vez, prevê que os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Contudo, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único). No caso dos autos, não verifico risco de dano grave e de difícil ou incerta reparação que justifique a concessão da liminar pela via extraordinária, sem a formação do devido contraditório. A concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal é medida excepcional que pretere, mesmo que em parte, garantias do devido processo legal, devendo observar os requisitos legais antes referidos, sob pena de mal ferir a disciplina do art. 298 do CPC. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se, sendo a parte agravada para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, do CPC. Após, voltem conclusos.” De início, não há de se reconhecer nenhum vício na aplicação da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/97, que assim dispõe: "Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)." Tratando o contrato celebrado entre as partes de compra e venda com alienação fiduciária como forma de garantia, a Lei de regência a ser aplicada é a já citada 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, que prevê a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor, para posterior alienação do bem, quando inadimplidas as prestações pactuadas. Neste sentido, precedentes dessa Corte: “INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA.REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. - A agravante busca a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, na qual objetivava a suspensão do prosseguimento da execução extrajudicial do bem imóvel. -Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato por “Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es) Fiduciante(s)” ; tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária. Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Em relação às data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5005089-54.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 06/06/2024, DJEN DATA: 11/06/2024)”. PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO LEGAL - CPC, ART. 557 - SFH - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - ARTIGO 38 DA LEI 9514/97 - NÃO HÁ QUE SE FALAR NA APLICAÇÃO DO DL 70 66 - O PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO DO TÍTULO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO OFENDE A ORDEM CONSTITUCIONAL. I - Cumpre consignar que o presente contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. II - Diante da especificidade da lei em comento, não há que se falar na aplicação das disposições do Decreto-Lei nº 70/66 neste particular. III - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. IV - In casu, verifica-se no registro de matrícula do imóvel (fls. 40/45), que o autor foi devidamente intimado para purgação da mora, todavia, o mesmo deixou de fazê-lo, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária. V - Agravo legal improvido. (AC 00126169120094036104, DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, TRF3 - SEGUNDA TURMA, TRF3 CJ1 DATA:23/02/2012)." Quanto à alegação de direito à purgação da mora, o STJ, em apreciação da matéria, entendeu que, a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.456/2017, que introduziu o §2º-B no artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nas situações em que consolidada a propriedade mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência (REsp 1.649.595/RS). No mesmo julgado, restou definida a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos celebrados anteriormente à sua edição, considerando a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes. Ainda, no mesmo sentido, julgado do C. STJ: “AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA NO PRAZO LEGAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1."Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.)” No caso concreto, a agravante foi constituída em mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que consta da matrícula do imóvel a averbação nº 2, de consolidação da propriedade em favor da CEF, “...tendo em vista que transcorrido o prazo legal, não houve a purgação da mora.” (ID 320016410 – fls. 2 dos autos 5001597-57.2024.4.03.6110). Assim, demonstrado que o cartório de registro obedeceu aos preceitos legais e formalizou a consolidação à vista da documentação exigida em lei, dentre elas, prova de intimação dos mutuários acerca da possibilidade de purgação da mora. Assevere-se que o registro constante da matrícula tem fé pública e presunção de legitimidade e legalidade, que só pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário. Não há qualquer documento a indicar o descumprimento do rito previsto na Lei n. 9.514/1997. Neste ponto, não se diga se tratar de prova negativa, na medida em que bastaria a simples juntada do procedimento administrativo, promovido pelo Cartório, para comprovar a omissão alegada. Neste sentido, precedentes desta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.524/97. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. LEILÃO. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. LEI 13.465/2017. PAGAMENTO ATÉ DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. - Trata-se de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária. Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. - A alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. É necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 4, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações, assim como demais encargos, inclusive das despesas de cobrança e intimação. - O art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis. A consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. - Resta evidente, consoante o AV. 4 da matrícula do imóvel que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis, averbada na matrícula do imóvel, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97, possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. - Em relação ao pedido de nulidade em virtude da ausência de notificação acerca da data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que a juntada de notificação extrajudicial do leilão do imóvel (29/09/2023) dias antes da realização do leilão (1ª Praça: 10/10/2023 e 2ª Praça: 18/10/2023) induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. Precedentes. - Qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais, tais como a ausência de intimação das datas dos leilões, deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - A redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). No entanto, a nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadram no “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Portanto, a partir da inovação legislativa (após 11/07/2017), não se aplicam mais os dispositivos referidos às hipóteses de execuções garantidas por alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Desse modo, conclui-se que no caso do contrato em discussão, firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei n. 9.514/97, ou seja, submetido à alienação fiduciária em garantia, não há mais que se falar em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. - A Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduziu na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27. Com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, será até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. O fiduciante também tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. - Se a manifestação de vontade do fiduciante se deu durante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, resta lícito a purgação da mora - pelo valor das parcelas em atraso, com os devidos acréscimos - até a assinatura do auto de arrematação. Por outro lado, se a manifestação de vontade foi realizada após 11/07/2017, possível a purgação da mora pelas parcelas em atraso, com acréscimos, apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após essa data, fica assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço corresponde ao valor integral da divida, somado aos encargos e despesas. Precedentes. - No presente caso, verifica-se que, em razão do atraso dos pagamentos das parcelas devidas pelo devedor fiduciante, e, após a notificação do devedor para purgar a mora, o qual se quedou inerte, foi consolidado a propriedade em favor do credor fiduciário. - Assim, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais, não se podendo falar, conforme pretende fazer crer a parte autora, em reabertura contratual. Além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, demonstrando as condições de fazê-lo. Estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão, não há que se falar no direito do recorrente de purgar a mora e ter a continuidade do contrato. - Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5010469-58.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024); DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIRETO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A DATA DA CONSOLIDAÇÃO A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEI N.º 9.514/1997. DIREITO DE PREFERÊNCIA. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, sendo assegurado a devedora o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei n.º 9.514/1997). - No caso, após ser procurado no endereço que alega residir e que consta nos contratos e frustrada três tentativas de notificação pessoal, conforme certidão do Oficial do Cartório (ID 284083507) foi publicado o edital intimando o devedor fiduciário (ID 284081948) e o prazo transcorreu sem purgação da mora. Não se vislumbra o vício alegado no procedimento adotado pelo Cartório, conforme precedentes deste E. Tribunal (AI 5023177-77.2023.4.03.0000; AI 5022669-44.2017.4.03.0000; AI 5003666-93.2023.4.03.0000; AP 5005848-97.2019.4.03.6109). - O Cartório do Registro de Imóveis, pelo Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação da consolidação da propriedade. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório. - O agravante tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirma que deixou de pagar o débito por questões pessoais (ID 284075118 e ID 284078199). - A CEF, até a presente data, não anexou aos autos comprovação da intimação extrajudicial do devedor acerca da realização dos leilões, como exige o art. 27, § 2o-A da Lei 9.514/97, mas a ação subjacente foi ajuizada em 20/04/23 já com a informação de designação do primeiro leilão para 02/05/23, o que indica ciência inequívoca do devedor (precedentes do C. STJ - AgInt-AREsp 1.897.413, Proc. 2021/0141367-2 de 07/2022; AgInt-REsp 1.325.854, Proc. 2011/0168967-2 de 11/2021 e deste E. Tribunal - AI 5029986-20.2022.4.03.0000 de 04/2023; AI 5026292-43.2022.4.03.0000 de 12/2022). - O contrato entre a agravante e a CEF foi celebrado em 13/05/14 (ID 284079730; ID 284080769) e a consolidação da propriedade se deu em 16/01/23 (ID 284080769), ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo constatação de nulidades no procedimento administrativo de consolidação da propriedade e expropriação. - Agravo de instrumento improvido. Prejudicado o agravo interno. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011131-56.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 13/12/2023, DJEN DATA: 18/12/2023); Quanto à alegação de ausência de notificação pessoal válida para a realização dos leilões, constam nos autos originários comprovantes de notificação extrajudicial enviadas à agravante por correio eletrônico e por carta com aviso de recebimento, contendo as informações pertinentes à realização dos leilões bem como à possibilidade de exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel (ID 323372841). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera que não se anula o leilão de imóveis no caso de procedimento extrajudicial decorrente da consolidação da propriedade, no caso de o devedor ter tido inequívoca ciência, ainda que por outros meios, da designação das datas dos leilões. Confira-se: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019.) No caso dos autos, era possível à parte agravante, diante da ciência inequívoca das datas dos leilões, evidenciada pela propositura da ação originária, exercer seu direito de preferência legalmente previsto. No mesmo sentido, trago julgados desta Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17 E CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À REFERIDA NORMA. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE PURGAÇÃO DA MORA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. - Pugna o agravante pela suspensão dos efeitos do leilão do imóvel designado para 13/08/2024. - No tocante às modalidades de intimação, além da intimação pessoal (prevista no §3º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997), o mesmo Diploma Legal autoriza expressamente a notificação por edital, quando o devedor se encontrar em local incerto e não sabido. - O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório. - No caso, conforme se afere da documentação colacionada aos autos de origem (ID 333264084, pág. 09 e 16), o Oficial do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Campo Grande diligenciou por mais de três vezes no endereço do imóvel objeto de controvérsia, não tendo localizado o autor, ocasião em que certificou que aquele bem se encontrava desocupado, vazio e, posteriormente, que estava ocupado por terceiro, Sr. Robson Felipe, sendo que o agravante se encontrava em local ignorado, incerto e inacessível. - Consta, ainda, na matrícula do imóvel que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo (ID 333264082, pág. 02), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94, o que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF em 02/04/2024 (ID 333264082, averbação 02). - Ademais, ao ajuizar a ação em 30/07/2024, o agravante admite nos autos o inadimplemento e informa a designação dos leilões nas datas de 13/08/2024 e 22/08/2024, configurando ciência inequívoca. - Não é possível de se vislumbrar, por ora, a comprovação quanto aos alegados vícios no procedimento extrajudicial. - Os documentos carreados aos autos pelo autor, tais como faturas de água e luz, taxas de condomínio e conversa com o síndico a fim de demonstrar a suposta permanência no imóvel deverão ser apreciados, oportunamente, pelo juízo a quo, sob pena de supressão de instância. - No caso, o contrato de financiamento foi firmado pelas partes em 26/06/2017 (ID 296095938, pág. 25), segundo as regras da Lei nº 9.514/97, anterior às modificações promovidas pela Lei nº 13.465 de julho de 2017. - Inexistência de pleito de purgação da mora no vertente agravo de instrumento. - Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir, para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5020747-21.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 06/11/2024, DJEN DATA: 11/11/2024); AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. No presente caso, consta expressamente do registro na matrícula do imóvel (Id 328561244 dos autos de origem), que os devedores fiduciantes, ora agravantes, intimados para pagamento e constituídos em mora, deixaram transcorrer o prazo sem purgá-la, o que culminou na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária (CEF). 4. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 5. O §2º-A do art. 27 da Lei 9.514/97 dispõe que: “Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”. A finalidade da notificação acerca das datas dos leilões é justamente a de permitir ao devedor exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel. 6. Com a edição da Lei 13.465/2017, a notificação pessoal acerca da data de realização dos leilões passou a ser desnecessária, permitindo-se a notificação mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 7. Não se poderia sustentar a existência de vícios no procedimento de notificação pessoal para o leilão extrajudicial, uma vez que a parte agravante ajuizou a demanda na origem em 14.06.2024, requerendo a suspensão dos leilões designados para 19.06.2024 (1ª Praça), e 28.06.2024 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial, o que demonstra a ausência de prejuízo. Precedentes do STJ. 8. Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5017752-35.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 24/10/2024, DJEN DATA: 29/10/2024)”. Por todo o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A LEI Nº 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por Bruna Cristina da Silva contra decisão do Juízo Federal da 4ª Vara de Sorocaba/SP, que indeferiu tutela de urgência para suspender atos expropriatórios referentes a imóvel consolidado em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) em razão de inadimplemento contratual. A agravante sustenta nulidades no procedimento de execução extrajudicial, alegando ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento da realização do leilão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão versa sobre a legalidade do procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 9.514/1997, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, prevê a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário após o decurso do prazo para purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não é mais possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, cabendo ao devedor exclusivamente o exercício do direito de preferência para aquisição do bem (REsp 1.649.595/RS; REsp 2007941/MG). A certidão do Oficial de Registro de Imóveis, que averba a consolidação da propriedade, goza de presunção de veracidade e legalidade, podendo ser afastada apenas por prova robusta em sentido contrário, o que não foi demonstrado nos autos. A jurisprudência do STJ considera que a ausência de intimação pessoal do devedor sobre o leilão pode ser suprida pela ciência inequívoca da realização do ato, sendo suficiente a comprovação de que o devedor teve conhecimento prévio da data do leilão por outros meios (AgInt no AREsp 1.897.413/SP; AgInt no REsp 1.325.854). No caso concreto, restou demonstrado que a agravante foi regularmente intimada para purgar a mora, que a propriedade foi consolidada nos termos legais e que houve ciência inequívoca da realização dos leilões, afastando-se qualquer nulidade no procedimento de execução extrajudicial. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, não é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis, que averba a consolidação da propriedade fiduciária, goza de presunção de veracidade e legalidade, podendo ser afastada apenas por prova robusta em sentido contrário. A ausência de intimação pessoal do devedor sobre o leilão não acarreta sua nulidade se demonstrada a ciência inequívoca da realização do ato. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 27 e 27-A; Lei nº 13.465/2017, art. 27, § 2º-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16.10.2020; STJ, REsp 2007941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 16.02.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.897.413/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 01.07.2022; STJ, AgInt no REsp 1.325.854/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 09.12.2019. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Desembargadora Federal
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