Processo nº 8003147-86.2025.8.05.0039
ID: 303532102
Tribunal: TJBA
Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI
Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL
Nº Processo: 8003147-86.2025.8.05.0039
Data de Disponibilização:
19/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MAYRA ALEXANDRA SANTANA SANTOS
OAB/BA XXXXXX
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COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 …
COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 SENTENÇA PROCESSO Nº: 8003147-86.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: NATURALLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA IMPETRADO: MUNICIPIO DE CAMACARI, SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos, etc. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por NATURALLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (IIDD 490167161 e 490668480), em face de suposto ato abusivo do(a) AGENTE FISCAL DA SECRETARIA DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote n. 19, atualmente denominado como 1.902, do loteamento denominado Condomínio Busca Vida, situado no distrito de Abrantes, município de Camaçari, Bahia, registrado na matrícula 16.163 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari e inscrito no Cadastro Imobiliário Municipal pelo n.º 0000056781, com área total de 103.052,00m² (cento e três mil e cinquenta e dois metros quadrados), relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 3.580.000,00 (três milhões, quinhentos e oitenta mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria entabulado contrato particular de promessa de compra e venda do referido imóvel ao valor descrito no instrumento translativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral e supostamente sem prévia instauração de processo administrativo regular, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 10.271.068,90 (dez milhões, duzentos e setenta e um mil, sessenta e oito reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 308.132,06 (trezentos e oito mil, cento e trinta e dois reais, seis centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. Custas pagas nos IIDD 490668481, 490668484, 490668487, 491051481 e 491051497. 3. A medida liminar foi indeferida (ID 491232428). 4. A autoridade apontada como coatora prestou informações no ID 495727325 e documentos. Nela, arguiu preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Em relação ao mérito, rechaçou a pretensão da parte impetrante, destacando que a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor venal da coisa (conceito que não se confundiria com o valor de transmissão do bem). Assim, que, nos termos do fixado pelo STJ em julgamento repetitivo, a presunção de que o valor da transmissão corresponderia ao valor venal somente poderia ser adotada à míngua de instauração de processo administrativo pelo Fisco (situação inocorrente na espécie). Por isso, restaria legítimo à Administração Tributária, em discordando do valor arbitrado, promover lançamento de ofício e apurar, por meios próprios, o correto valor da base de cálculo do tributo. 5. No ID 492743398, a parte impetrante comunicou a interposição do agravo de instrumento n.º 8014884-09.2025.8.05.0000, em face do indeferimento do pedido de urgência. No ID 492873897, foi este Juízo cientificado da concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal na referida irresignação. Pronunciamento ministerial no ID 496128691. É a síntese do necessário. Decido. 6. Rejeito a preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Isto porque a questão controvertida pela parte impetrante - acerca da possibilidade do Fisco efetuar lançamento de ITBI relevando-se como base de cálculo grandeza diversa do valor declarado da operação privada de transmissão (e da adequação de tal conduta aos parâmetros fixados no julgamento do Tema 1.113 dos recursos Repetitivos) se constitui em matéria eminentemente de direito, prescindindo de produção de prova pericial. 7. Em relação ao mérito da impetração, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a orientação abraçada na decisão ID 491232428 deve ser confirmada, a resultar na denegação da segurança vindicada. 7.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 7.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 490167167 verifico que a parte impetrante pactuou com o(a)(s) terceiro(a)(s) MARIA LEDA DE CASTRO MEIRA, LEDA CHRISTINA DE CASTRO MEIRA, FÁBIO TADEU DE CASTRO MEIRA e MÁRIO ENALDO DE CASTRO MEIRA contrato promessa de compra e venda do imóvel descrito como Lote n.º 19, atualmente denominado como 1.902, do loteamento denominado Condomínio Busca Vida, situado no distrito de Abrantes, município de Camaçari, Bahia, registrado na matrícula n. 16.163 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari e inscrito no Cadastro Imobiliário Municipal pelo n.º 0000056781, com área total de 103.052,00m² (cento e três mil e cinquenta e dois metros quadrados) pelo valor declarado de R$ 3.580.000,00 (três milhões, quinhentos e oitenta mil reais). Entretanto, conforme documento ID 490167168, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 10.271.068,90 (dez milhões, duzentos e setenta e um mil, sessenta e oito reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 308.132,06 (trezentos e oito mil, cento e trinta e dois reais, seis centavos). 7.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 7.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 7.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ao valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverte Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a perícia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais) 7.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com o valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que, conforme documento ID 491051499, acostado pela própria parte impetrante, o lançamento testificado no documento ID 490167168 foi objeto de pedido de revisão realizado pela parte impetrante - de modo que não se pode negar o exercício, na espécie, do devido contraditório e ampla defesa, ressaltando-se, igualmente, que, em face da decisão do pedido de revisão, cabe ainda recurso voluntário administrativo, na forma dos regulamentos da municipalidade). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 7.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 7.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 7.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 7.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 7.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 8. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não verificada lesão a direito líquido e certo, denego a segurança vindicada e denego o writ. Custas de lei. Sem honorários, nos termos do art. 25 da Lei n.º 12.016/2009 e das Súmulas 512 do S.T.F. e 105 do S.T.J. Oficie-se o(a) nobre Desembargador(a)-relator(a) do Agravo de Instrumento n.º 8014884-09.2025.8.05.0000, informando-o da prolação da presente sentença para os fins que entender de direito. No que pertine aos efeitos da medida antecipatória concedida em sede de agravo de instrumento, em face do disposto na Súmula 405 do Supremo Tribunal Federal, deve recair sobre o Desembargador-relator de eventual apelação o juízo acerca de eventual atribuição de efeito suspensivo a esta sentença. P.R.I. Decorrido o prazo recursal sem interposição de irresignação voluntária, apurem-se custas, caso existentes, arquivando-se os autos com baixa na Distribuição, em seguida. Camaçari (BA), 16 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito
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