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V. P. S. A. x D. E. M. P. E E. I. S. L.

ID: 279987245

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Central Cível - 1ª VARA EMPRESARIAL E CONFLITOS DE ARBITRAGEM Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE Nº Processo: 1051465-51.2025.8.26.0100

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

V. P. S. A.

Polo Passivo:

D. E. M. P. E E. I. S. L.

Intimação

Advogados:

PEDRO VECCI BIANCARDINI

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MILENA CECILIA DOS SANTOS ARBIZU

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HEITOR VITOR MENDONÇA FRALINO SICA

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CLÁUDIA SILVA BATTAGIN

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CAMILA BIRAL VIEIRA DA CUNHA MARTINS

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ADV: Heitor Vitor Mendonça Fralino Sica (OAB 182193/SP), Camila Biral Vieira da Cunha Martins (OAB 246397/SP), Milena Cecilia dos Santos Arbizu (OAB 335843/SP), Cláudia Silva Battagin (OAB 391522/SP)… ADV: Heitor Vitor Mendonça Fralino Sica (OAB 182193/SP), Camila Biral Vieira da Cunha Martins (OAB 246397/SP), Milena Cecilia dos Santos Arbizu (OAB 335843/SP), Cláudia Silva Battagin (OAB 391522/SP), Pedro Vecci Biancardini (OAB 507743/SP) Processo 1051465-51.2025.8.26.0100 - Tutela Cautelar Antecedente - Reqte: V. P. S. A. - Reqdo: D. E. M. P. e E. I. S. L. - Vistos. 1- Após a decisão de fls. 802/805 as partes apresentaram novas manifestações e inúmeros novos documentos, cuja análise justifica conclusão diversa daquela que constou das fls. 802/805, como será demonstrado. Recapitulando, trata-se de ação promovida por VITACON PARTICIPAÇÕES S.A em face de DONA ELISA MORAES PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., visando a concessão de tutela cautelar antecedente à arbitragem, consistente na suspensão dos efeitos da notificação de rescisão do negócio celebrado entre as partes, até que a questão seja analisada pelo tribunal arbitral (fls. 01/28). Foi documentalmente provado que as partes são sócias da Ônix Desenvolvimento Imobiliário Ltda, na proporção de 20% para autora e de 80% para a ré (fls. 120/204 e 381/419), sendo que as partes também subscreveram acordo de cotistas (fls. 59/119 e 206/306). Em que pese DONA ELISA seja a sócia amplamente majoritária, foi estabelecido que a Onix seria administrada exclusivamente pelos representantes da VITACON. Outrossim, a Onix contratou a VITACOM para a prestação de serviços (fls. 308/331 e 333/352), tendo o seguinte objeto, em síntese: "(i) a Gestão Financeira dos Projetos a serem desenvolvidos nos Imóveis descritos nos Anexos deste Contrato, consistindo no planejamento, gerenciamento e operação dos Projetos até a conclusão e entrega aos compradores finais de suas unidades imobiliárias, e até o que ocorrer por último entre a expiração de todas as garantias trabalhistas, fiscais, civis e de construção e a expiração dos prazos prescricionais das responsabilidades legais; e (ii) Gestão do Desenvolvimento dos Projetos. Os serviços a serem prestados pela Contratada devem ser considerados como incluindo todo e qualquer serviço que possa ser razoavelmente esperado que sejam prestados por uma incorporadora e gestora de ativos de imóveis similares" (fls. 334/335). Após aproximadamente 6 anos de atividade conjunta através da Ônix, com 5 empreendimentos imobiliários construídos e 2 terrenos adquiridos para incorporação, a partir de 23/12/2024, a DONA ELISA passou a enviar constantes notificações exigindo informações e a apresentação de grande número de documentos (fls. 518/560). Outrossim, em 14/04/2025 a ré enviou notificação de resolução do contrato por justa causa (fls. 354/377), alegando, em síntese: "(i) a Má Conduta de administradores ou funcionários da Autora; (ii) a violação material de obrigações contratuais não sanada no prazo previsto; e (iii) a ocorrência de evento de insolvência" (fls. 713). Em que pese a VITACON resista à resolução pretendida pela DONA ELISA, o direito foi expressamente estabelecido na cláusula 9.1 do acordo de cotistas, na hipótese do denominado "Evento de Destituição por Justa Causa" (fls. 251/254), verbis: "9.1 Evento de Destituição por Justa Causa. 9.1.1 Notificação de Rescisão. O Investidor poderá entregar Notificação de Rescisão à Vitacon a qualquer momento, e a Vitacon somente poderá entregar Notificação de Rescisão à Investidora somente se e quando o Percentual Societário da Investidora na Sociedade for inferior a 50% + 1 ação (cinquenta por cento mais uma ação) (Notificação de Rescisão), na ocorrência de qualquer dos seguintes eventos (cada um, um Evento de Destituição por Justa Causa): A. Caso Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak, Sacha Aprile ou qualquer outro diretor ou empregado da Vitacon ou de sua Coligada tenha praticado Conduta Imprópria com relação às Entidades da Sociedade, aos Projetos, ao Contrato de Prestação de Serviços ou a este Acordo; observado, no entanto, que, caso a Conduta Imprópria tenha sido praticada (a) por tal empregado que não seja Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak ou Sacha Aprile, e (b) sem o conhecimento prévio efetivo de Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak ou Sacha Aprile, então tal conduta poderá ser regularizada pela Vitacon, desde que, após tomar conhecimento da referida conduta, a Vitacon: (i) notifique a Investidora a respeito da conduta no prazo de 3 (três) Dias Úteis; (ii) promova a restituição integral às Entidades da Sociedade de todos os danos efetivos causados por tal Conduta Imprópria; (iii) rescinda o vínculo empregatício com o referido empregado e, posteriormente, adote todas as medidas cabíveis necessárias para remediar a situação e proteger os interesses das Entidades da Sociedade, conforme razoavelmente determinado pela Investidora. B. Caso Phillip Fitzgerald, Michael Lenard, Benny Finzi ou qualquer outro diretor ou empregado da 7 Bridges tenha praticado Conduta Imprópria com relação às Entidades da Sociedade, aos Projetos, ao Contrato de Prestação de Serviços, ao Contrato de Gestão de Ativos ou a este Acordo; observado, no entanto, que, caso a Conduta Imprópria tenha sido praticada (a) por tal empregado que não seja Phillip Fitzgerald, Michael Lenard ou Benny Finzi, e (b) sem o conhecimento prévio efetivo de Phillip Fitzgerald, Michael Lenard ou Benny Finzi, então tal conduta poderá ser regularizada pela 7 Bridges desde que, no prazo de até 3 (três) Dias Úteis após tomar conhecimento da referida conduta, a 7 Bridges promova a restituição integral à Entidade da Sociedade de todos os danos causados por tal conduta imprópria; rescinda o vínculo empregatício com o referido empregado; e adote, em seguida, todas as medidas cabíveis necessárias para remediar a situação e proteger os interesses das Entidades da Sociedade, conforme razoavelmente determinado pela Vitacon. C. Descumprimento substancial, devidamente comprovado, de obrigações, declarações ou garantias de um Quotista, de seus Administradores indicados ou de qualquer de suas Coligadas no âmbito deste Acordo ou de um Contrato Acessório, que não tenha sido regularizado dentro do Prazo de Regularização (ou, sem prejuízo do disposto acima, caso qualquer Entidade da Sociedade ou qualquer Quotista não tenha sido integralmente ressarcido antes do término do Prazo de Regularização). D. Ocorrência de (1) um Evento de Falência com relação a um Quotista ou a qualquer de suas Coligadas; ou (2) o descumprimento do Requisito de Titularidade/Controle da Vitacon. 9.1.2 Procedimento; Arbitragem. A Notificação de Rescisão deverá especificar os fundamentos que a justificam e se tornará eficaz 10 (dez) dias após sua entrega. No entanto, o Quotista que tiver recebido a Notificação de Rescisão poderá contestar a existência dos fundamentos para a rescisão previstos na Cláusula 9.1.1 por meio de Notificação (Notificação de Arbitragem) enviada ao Quotista que tiver emitido a Notificação de Rescisão, dentro de um prazo de 30 (trinta) dias (Prazo para Manifestação sobre Arbitragem). Caso o Quotista não envie uma Notificação de Arbitragem dentro de tal prazo de 30 (trinta) dias, então, não obstante qualquer disposição em contrário neste Acordo, o Quotista não terá o direito de contestar os fundamentos da rescisão (por exemplo, se um Evento de Destituição por Justa Causa ocorreu) e a Notificação de Rescisão será considerada definitiva. Contudo, se a Notificação de Arbitragem for enviada dentro do Prazo para Manifestação sobre Arbitragem, (a) a controvérsia será resolvida por arbitragem, conforme previsto na Cláusula 9.4; e (b) se o árbitro reconhecer que os fundamentos para a rescisão nos termos da Cláusula 9.1.1 ocorreram (ou seja, que um Evento de Destituição por Justa Causa de fato ocorreu), então a Notificação de Rescisão será considerada definitiva e não estará sujeita a contestação adicional; e (c) se o árbitro decidir que os fundamentos para a rescisão são indevidos nos termos da Cláusula 9.1.1 (ou seja, que um Evento de Destituição por Justa Causa não ocorreu), então a Notificação de Rescisão será cancelada e considerada sem efeito. A data de conclusão da arbitragem é aqui denominada Data de Término da Arbitragem. No caso de a Notificação de Rescisão ser enviada pela Investidora à Vitacon, com a entrega da Notificação de Rescisão, a Vitacon cessará de imediato sua atuação como Quotista Administrador, e seus administradores designados deixarão de deter todos os poderes e autoridades previamente conferidos pelas Entidades da Sociedade e pela Investidora, como Quotista Administrador. Caso a Notificação de Rescisão venha a ser cancelada, a Vitacon será imediatamente restituída à sua posição como Quotista Administrador. 9.1.3 Efeito da Notificação de Rescisão. Após a entrega de uma Notificação de Rescisão (conforme a Cláusula 9.1.2), os efeitos a seguir ocorrerão, desde que os itens F, G, H e I se apliquem apenas no caso de uma Notificação de Rescisão ser enviada pela Investidora à Vitacon: A. Extinção dos poderes, autoridade ou direito de voto do Quotista para aprovar atos ou obrigar as Entidades da Sociedade com relação a qualquer matéria vinculada à sua operação ou atividades. B. Rescisão de qualquer Contrato Acessório. C. Extinção do direito do Quotista e de suas Coligadas de receber quaisquer remunerações de qualquer Entidade da Sociedade, exceto no que se refere às remunerações que já eram devidas ao Quotista ou às suas Coligadas por serviços já prestados. D. Direito do Quotista, nos termos da Cláusula 9.1.4 abaixo, de adquirir as Quotas do outro Quotista. E. Obrigação do Quotista de assinar e reconhecer quaisquer aditamentos a este Acordo que reflita as disposições acima, da forma e com o conteúdo que o outro Quotista venha a razoavelmente solicitar. F. A Investidora se tornará o Quotista Administrador e possuirá todo o poder e autoridade previamente detido pela Vitacon em tal posição (entretanto, o Quotista Administrador substituto não terá qualquer responsabilidade pelo não cumprimento de suas obrigações contábeis e demais obrigações durante o período de 90 dias após a entrega da Notificação de Rescisão ou na medida que tal não cumprimento resulte de ações ou omissões do Quotista Administrador anterior ou de suas Coligadas) e terá o direito de nomear novos administradores das Entidades da Sociedade a seu critério exclusivo.; G. A Vitacon não será responsável por qualquer obrigação atribuída ao Quotista Administrador nos termos deste Acordo que surja após o envio da Notificação de Rescisão, salvo se e enquanto tal notificação não for cancelada (exceto pelas obrigações que seriam aplicáveis à Vitacon nos termos deste Acordo independentemente de sua condição de Quotista Administrador, incluindo as obrigações de aporte). H. Extinção do direito da Vitacon de receber distribuições nos termos da Cláusula de Distribuição da Vitacon. A Vitacon deverá, imediatamente: (a) entregar à Investidora uma prestação de contas final; (b) devolver e entregar à Investidora todos os aluguéis e receitas, incluindo depósitos caução de inquilinos, dos Projetos e demais valores de qualquer Entidade da Sociedade que estejam, se houver, sob a posse ou controle da Vitacon; (c) entregar à Investidora, conforme recebidos pela Vitacon ou por qualquer Coligada, todos os valores devidos a qualquer Entidade da Sociedade que sejam recebidos após tal destituição; (d) entregar à Investidora todos os materiais e suprimentos, chaves, contratos de locação, contratos e documentos, todos os papéis contábeis e registros de qualquer Entidade da Sociedade, bem como todos os livros e registros em formato físico e eletrônico, recibos de depósitos, faturas e outros materiais que estejam em posse da Vitacon e que se relacionem a qualquer Entidade da Sociedade ou a seus ativos (incluindo cópias físicas e eletrônicas de todos os arquivos de dados utilizados em quaisquer programas de software pela Vitacon); e (e) assinar e entregar à Investidora uma notificação a Terceiros diretamente envolvidos com os Projetos, em formato razoavelmente satisfatório à Investidora, informando que a Vitacon não atua mais como Quotista Administrador. I. A Vitacon cooperará com cada Entidade da Sociedade para permitir que esta continue, de forma eficaz e produtiva, as atividades de licenciamento, desenvolvimento, construção/reforma, locação, operação, marketing e demais atividades da Sociedade. Sem prejuízo do disposto acima, a Vitacon entregará à Sociedade as informações e documentos que estejam sob seu controle ou em sua posse no momento da destituição, conforme razoavelmente solicitado pela Investidora, relacionados aos Projetos, incluindo quaisquer potenciais compradores ou inquilinos dos Projetos de que a Vitacon tenha conhecimento no momento da destituição. 9.1.4 Opção de Compra Decorrente de Notificação de Rescisão. Em caso de entrega de uma Notificação de Rescisão, o Quotista que tiver enviado tal notificação terá, de forma irrevogável e irretratável, uma opção de compra da totalidade (e não menos do que a totalidade) das QUOTAS detidas pelo outro Quotista na Sociedade (a Opção de Compra Decorrente de Notificação de Rescisão). A Opção de Compra Decorrente de Notificação de Rescisão poderá ser exercida, a exclusivo critério do Quotista que tiver enviado a Notificação de Rescisão, após a entrega da referida notificação (mas, caso uma Notificação de Arbitragem tenha sido tempestivamente entregue, somente após a Data de Término da Arbitragem), e não mais tarde do que 60 (sessenta) dias após a data da Notificação de Exercício da Opção de Compra (nesse caso, apenas se nenhuma Notificação de Arbitragem tiver sido entregue tempestivamente (o Prazo da Opção de Compra Decorrente de Notificação de Rescisão). O preço de compra das Quotas detidas pelo outro Quotista, a ser pago pelo Quotista que tiver enviado a Notificação de Rescisão (o Preço da Opção de Compra Decorrente de Notificação de Rescisão), corresponderá a 50% (cinquenta por cento) do valor contábil das Quotas, determinado de acordo com as normas do IFRS" (fls. 251/254). Como visto, o instrumento estabelece de forma expressa que "[o] Investidor poderá entregar Notificação de Rescisão à Vitacon a qualquer momento (...), na ocorrência de qualquer dos seguintes eventos (cada um, um Evento de Destituição por Justa Causa)" (fls. 251 - grifado). Portanto, tal como estabelecido pelas partes por meio de instrumentos que as vinculam: (i) DONA ELISA pode rescindir o contrato a qualquer momento; (ii) a rescisão do contrato pressupõe a caracterização de um Evento de Destituição por Justa Causa; E neste ponto reside o cerne da controvérsia nestes autos, eis que as partes divergem sobre a caracterização de um Evento de Destituição por Justa Causa, o que poderia ou não autorizar a rescisão do contrato. Nesse contexto, como se observa da decisão de fls. 802/805, a tutela de urgência foi concedida a parir da premissa de que "DONA ELISA não apresentou nenhum documento e não forneceu nenhum subsídio concreto para sustentar suas alegações". Foi afirmado, ainda, que "não se está exigindo a demonstração cabal e inquestionável da existência de um Evento de Destituição por Justa Causa, mas a demonstração de um suporte fático mínimo, que possa ao menos indicar a razoabilidade da afirmação de que teria ocorrido um Evento de Destituição por Justa Causa. Ocorre que, agora, após a apresentação de elementos concretos pela DONA ELISA, ficou demonstrada a existência de um suporte fático minimamente necessário para indicar a razoabilidade da afirmação de que ocorreu um Evento de Destituição por Justa Causa, justificando, portanto, o exercício do direito previsto na cláusula 9.1 do acordo de cotistas. Em tal contexto, não permitir que a "Notificação de Rescisão" produza efeitos representaria grave descumprimento das obrigações livremente pactuadas pelas partes. Neste ponto, é importante destacar que o negócio em questão é complexo e tem natureza empresarial, sendo que as altamente qualificadas e estando assessoradas por excelentes advogados. Assim, há que se reforçar a observância das obrigações livremente pactuadas, o que está fundado na livre iniciativa e na autonomia privada. Portanto, caracterizada a probabilidade do direito, cabe ao Poder Judiciário intervir minimamente na dinâmica obrigacional livremente pactuada, apenas para garantir a observância da regra da cláusula 9.1 do acordo de cotistas, até que a questão seja revista na arbitragem, conforme previsto na cláusula 9.1.2 do acordo de cotistas. Em relação à probabilidade do direito, comi já apontado, o acordo de cotistas possibilita a rescisão do contrato pela DONA ELISA caso esteja caracterizado um Evento de Destituição por Justa Causa. E segundo o acordo de cotistas, Evento de Destituição por Justa Causa pressupõe uma das seguintes situações: "A. Caso Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak, Sacha Aprile ou qualquer outro diretor ou empregado da Vitacon ou de sua Coligada tenha praticado Conduta Imprópria com relação às Entidades da Sociedade, aos Projetos, ao Contrato de Prestação de Serviços ou a este Acordo; observado, no entanto, que, caso a Conduta Imprópria tenha sido praticada (a) por tal empregado que não seja Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak ou Sacha Aprile, e (b) sem o conhecimento prévio efetivo de Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak ou Sacha Aprile, então tal conduta poderá ser regularizada pela Vitacon, desde que, após tomar conhecimento da referida conduta, a Vitacon: (i) notifique a Investidora a respeito da conduta no prazo de 3 (três) Dias Úteis; (ii) promova a restituição integral às Entidades da Sociedade de todos os danos efetivos causados por tal Conduta Imprópria; (iii) rescinda o vínculo empregatício com o referido empregado e, posteriormente, adote todas as medidas cabíveis necessárias para remediar a situação e proteger os interesses das Entidades da Sociedade, conforme razoavelmente determinado pela Investidora. B. Caso Phillip Fitzgerald, Michael Lenard, Benny Finzi ou qualquer outro diretor ou empregado da 7 Bridges tenha praticado Conduta Imprópria com relação às Entidades da Sociedade, aos Projetos, ao Contrato de Prestação de Serviços, ao Contrato de Gestão de Ativos ou a este Acordo; observado, no entanto, que, caso a Conduta Imprópria tenha sido praticada (a) por tal empregado que não seja Phillip Fitzgerald, Michael Lenard ou Benny Finzi, e (b) sem o conhecimento prévio efetivo de Phillip Fitzgerald, Michael Lenard ou Benny Finzi, então tal conduta poderá ser regularizada pela 7 Bridges desde que, no prazo de até 3 (três) Dias Úteis após tomar conhecimento da referida conduta, a 7 Bridges promova a restituição integral à Entidade da Sociedade de todos os danos causados por tal conduta imprópria; rescinda o vínculo empregatício com o referido empregado; e adote, em seguida, todas as medidas cabíveis necessárias para remediar a situação e proteger os interesses das Entidades da Sociedade, conforme razoavelmente determinado pela Vitacon. C. Descumprimento substancial, devidamente comprovado, de obrigações, declarações ou garantias de um Quotista, de seus Administradores indicados ou de qualquer de suas Coligadas no âmbito deste Acordo ou de um Contrato Acessório, que não tenha sido regularizado dentro do Prazo de Regularização (ou, sem prejuízo do disposto acima, caso qualquer Entidade da Sociedade ou qualquer Quotista não tenha sido integralmente ressarcido antes do término do Prazo de Regularização). D. Ocorrência de (1) um Evento de Falência com relação a um Quotista ou a qualquer de suas Coligadas; ou (2) o descumprimento do Requisito de Titularidade/Controle da Vitacon" (cláusula 9.1.1 - fls. 251/252). Como visto, a cláusula 9.1.1 faz referência à "Conduta Imprópria", que é termo definido e "significa atos ou omissões que resultem em Culpa Grave, dolo, fraude, declaração intencionalmente falsa, apropriação indébita de recursos ou sentença criminal condenatória" (fls. 210). Por sua vez, "Culpa Grave" também é termo definido, que " significa um ato ou omissão consciente e voluntário, sem considerar suas consequências com prudência" (fls. 214). Portanto, DONA ELISA pode rescindir o contrato caso os administradores da VITACON se comportem, de forma ativa ou passiva, consciente e voluntária, sem considerar suas consequências com prudência. E no caso, a prova dos autos demonstra a probabilidade do direito em relação à afirmação de que os administradores da VITACON agiram com "Culpa Grave" e seu comportamento caracterizou "Conduta Imprópria". Nesse sentido, a manifestação de fls. 812/868 aponta 5 circunstâncias que, de forma razoável, podem ser consideradas como caracterizadoras de "Conduta Imprópria", mesmo que isoladamente. Mas, no caso, os documentos apresentados indicam a probabilidade de que todas as 5 circunstâncias tenham ocorrido. A primeira circunstância é a falta de envolvimento pessoal dos administradores da VITACON, tal como descrito às fls. 814/829. Como foi livremente pactuado pelas partes, os negócios deveriam ser administrados, organizados e coordenados por dois administradores (cláusulas 5.1 e .52 do acordo de cotistas - fls. 232/233), tendo constado expressamente que "[o] Quotista Administrador e os Administradores cumprirão total e fielmente suas respectivas obrigações e responsabilidades, dedicarão tempo e atenção aos assuntos das Entidades da Sociedade, conforme razoavelmente necessário, para a gestão e supervisão adequadas dos negócios das Entidades da Sociedade e o cumprimento de suas obrigações nos termos deste Acordo". Nesse sentido, a já transcrita cláusula 9.1.1, "a", do acordo de cotistas, ao disciplinar o direito da DONA ELISA rescindir o contrato, coloca Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak e Sacha Aprile no centro do conjuntos de obrigações cujo descumprimento caracteriza o "Evento de Destituição por Justa Causa (fls. 251/252). Portanto, a "Conduta Imprópria" e a "Culpa Grave" estão especialmente relacionadas com o comportamento de Alexandre Lafer Frankel, Andre Lafer Frankel, Danny Spiewak e Sacha Aprile. Aliás, Alexandre Lafer Franke foi definido no preâmbulo do acordo de cotistas como sendo a "Pessoa Chave" (fls. 206). Não obstante, os documentos de fls. 926/1132 indicam que os referidos administradores deixaram de comparecer a maioria das reuniões relacionadas com o cerne das atividades, valendo destacar que a DONA ELISA, mesmo sendo apenas a investidora, enviou representantes qualificados a todas as reuniões. E não se diga que a presença pessoal dos referidos administradores era prescindível, uma vez que os documentos de fls. 1018/1039 indicam que a VITACON não enviava representantes com qualificação e autonomia necessários para discutir e decidir questões relevantes, mesmo com a insistência da DONA ELISA. Aparentemente esse comportamento da dos administradores está no cerne dos problemas relacionados com os empreendimentos imobiliários que são objeto desta ação. A segunda circunstância é a existência de consideráveis erros de engenharia, tal como descrito às fls. 829/840. O documento de fls. 2635/2676 demonstra que a aquisição do terreno envolveu a aquisição, pelo vendedor, das lojas comerciais do empreendimento "On Paulista" (fls. 2637 - item 2.1). Ocorre que há fortes indícios de divergências sensíveis entre o memorial descritivo e aquilo que foi efetivamente construído (fls. 2651/2653 e 2677/2724). A questão do elevador, para longe de ser uma "fixação" (fls. 4600), indica grave displicência ou indiferença da VITACON, o que gerou um passivo potencial de R$ 20 milhões (fls. 2604 e 2763/2790). Note-se que a VITACON prometeu a instalação de um elevador de primeira linha (fls. 2652, item "h"), aparentemente sem ter se certificado sobre a viabilidade técnica da instalação de um elevador (fls. 2798), após o que aparentemente tentou convencer de que a plataforma elevatória seria a mesma coisa. E o e-mail de fls. 2792 e 4589 indica exatamente o contrário do que sustenta a VITACON, uma vez que no referido documento a VITACON afirmou expressamente que a proposta da Thyssen estaria relacionada com o "fornecimento dos elevadores conforme consta do Memorial Descritivo C500", o que aparentemente não era verdade. Aliás, a maneira pela qual a VITACON aparentemente lidou com o problema dos elevadores das lojas comerciais do empreendimento "On Paulista", por si só, indica sua falta de comprometimento, uma vez que deixou de prestar informações claras e insistiu em um caminho contrário aos pactos assumidos (fls. 2795/2796), possibilitando o surgimento do já mencionado passivo potencial de R$ 20 milhões. A terceira circunstância é instalação de aparelhos de ar condicionado em desacordo com o projeto, tal como descrito às fls. 840/847. Os documentos dos autos indicam que o empreendimento "On Paulista" foi projetado e comercializado com sistema de ar condicionado centralizado, visando o maior aproveitamento das pequenas unidades (fls. 2813 - item 4.13). Não obstante, aparentemente, apenas para economizar dinheiro e aumentar a lucratividade, a VITACON optou por alterar unilateralmente o projeto, instalando aparelhos split, com as condensadoras ocupando boa parte das varandas das unidades (fls. 2833/2839 e 2990/3034). Tal procedimento ocorreu em relação a 77% das unidades comercializadas, segundo as informações que foram extraídas do sistema da própria VITACON (fls. 841). Em decorrência desse comportamento, já há 24 ações judiciais ajuizadas por adquirentes de unidades do empreendimento "On Paulista" . A quarta circunstância é o atraso considerável na entregados empreendimentos, tal como descrito às fls. 847/855. Como se observa da tabela de fls. 850, que foi produzida a partir de dados extraídos do sistema da VITACON, todos os empreendimentos atrasaram consideravelmente, para além do prazo de carência contratualmente estabelecido. Tal comportamento indica falta de comprometimento com a estimativa do tempo de construção ou com a execução das obras, o que gerou passivo de aproximadamente R$ 50 milhões (fls. 3047/3055 e 3195/3197). Em decorrência desse comportamento, já há 92 ações judiciais ajuizadas por adquirentes de unidades, dados extraídos do sistema da VITACON. A quinta circunstância é a inobservância dos orçamentos previamente estabelecidos, tal como descrito às fls. 855/858. Como se observa da tabela de fls. 856, que foi produzida a partir de dados extraídos do sistema da VITACON, em todos os empreendimentos administrados pela VITACON houve o considerável estouro dos valores estimados para a conclusão das obras, o que ultrapassa o total de R$ 100 milhões (fls. 3204/3214). Tal comportamento indica falta de comprometimento com a estimativa do custo das obras ou com a utilização das verbas disponíveis. Como demonstrado, a prova dos autos indica a existência de indícios razoáveis da existência de circunstâncias que podem caracterizar "Conduta Imprópria" imputável à VITACON, o que justificaria a rescisão do contrato por aplicação do mecanismo estabelecido na cláusula 9.1 do acordo de cotistas. E apesar da DONA ELISA ter demonstrado a existência de 5 circunstâncias que, de forma razoável, podem ser consideradas como caracterizadoras de "Conduta Imprópria", apenas uma seria suficiente. Assim, é possível afirmar que DONA ELISA apresentou documentos e elementos concretos suficientes para sustentar o exercício regular do mecanismo estabelecido na cláusula 9.1 do acordo de cotistas. É importante observar que não se trata de discutir se há ou não motivos suficientes para afastar os administradores, tal como ocorre em tantas outras demandas. Mas de reconhecer que há motivos suficientes para reconhecer o uso válido do mecanismo estabelecido na cláusula 9.1 do acordo de cotistas. A rescisão por justa causa, por aplicação da referida regra, corresponde à aplicação do contrato, valorizando a iniciativa privada e o pacta sunt servanda. Portanto, após a análise mais aprofundada do caso, entendo estar ausente a probabilidade do direito e o perigo de dano, razão pela qual revogo a decisão de fls. 802/805, para que a Notificação de Rescisão produza todos os seus efeitos, imediatamente. 2- Não obstante, reconhecendo a existência de riscos decorrentes da alteração abrupta da administração, para evitar danos irreparáveis ou de difícil reparação, determino que a transição e a nova administração sejam fiscalizados por administrador judicial, até que a questão seja melhor analisada na arbitragem. Nomeio como administrador judicial RV3 Consultores Ltda, cujos honorários serão adiantados pelas partes, de forma proporcional à participação na sociedade. Determino que o administrador judicial terá acesso a todos os locais e a todas as informações, sem qualquer restrição, devendo iniciar sua atuação imediatamente. Deverão ser apresentados relatórios mensais sobre a transição e a administração da sociedade, indicando eventuais irregularidades. Intime-se o perito nomeado, por e-mail, com urgência, para iniciar sua atuação e estimar seus honorários. 3- No mais, aguarde-se a instituição do tribunal arbitral. Intimem-se.

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