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Vilmar Ochoa x Cooperativa De Credito De Livre Admissao De Associados Sorriso - Sicredi Celeiro Do Mt

ID: 337116954

Tribunal: TJMT Órgão: 3ª VARA CÍVEL DE SORRISO Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE Nº Processo: 1015005-05.2024.8.11.0040

Data de Disponibilização: 29/07/2025

Polo Ativo:

VILMAR OCHOA

Polo Passivo:

COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO DE ASSOCIADOS SORRISO - SICREDI CELEIRO DO MT

Intimação

Advogados:

JEAN CARLOS ROVARIS

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LUIZ FERNANDO MACIEL SILVA

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SORRISO SENTENÇA Processo: 1015005-05.2024.8.11.0040. REQUERENTE: VILMAR OCHOA, ROSANGELA COLERAUS OCHOA, COLERAUS OCHOA E OCHOA LTDA REQUERIDO… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SORRISO SENTENÇA Processo: 1015005-05.2024.8.11.0040. REQUERENTE: VILMAR OCHOA, ROSANGELA COLERAUS OCHOA, COLERAUS OCHOA E OCHOA LTDA REQUERIDO: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO DE ASSOCIADOS SORRISO - SICREDI CELEIRO DO MT VISTOS ETC, Trata-se de Tutela Cautelar de Caráter Antecedente, ajuizada por Vilmar Ochoa, Rosangela Coleraus Ochoa e Coleraus Ochoa e Ochoa LTDA, em face de Cooperativa de Credito de Livre Admissão de Associados Sorriso – SICREDI Celeiro do MT, todos qualificados nos autos, com o objetivo de suspender o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária do único imóvel residencial dos autores, oferecido como garantia de cédula de crédito bancário no valor de R$ 632.176,36, bem como declarar a natureza de bem de família do imóvel. Alegam os autores que, em razão de dificuldades financeiras da empresa e problemas de saúde de um dos requerentes, deixaram de adimplir parcelas do contrato, sendo surpreendidos com notificação extrajudicial exigindo a quitação integral do débito, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor da cooperativa. Sustentam a ilegalidade de cláusulas contratuais e a impenhorabilidade do bem por se tratar do único imóvel familiar. Com a inicial anexa documentos. A liminar pleiteada foi indeferida (id. 176520177). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (id. 181415650), em síntese, refutando os argumentos dos autores e demonstrando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, bem como a inaplicabilidade da proteção do bem de família ao caso concreto. Intimados para apresentar réplica (id. 181644069), os autores permaneceram inertes, deixando transcorrer o prazo sem manifestação. Os autores interpuseram Agravo de Instrumento, o qual foi desprovido pelo e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso, mantendo-se a decisão que indeferiu a liminar pleiteada (id. 201588083). É o necessário. Decido. I. Do julgamento antecipado Nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, a ação comporta julgamento antecipado, eis que não existe necessidade de produção de outras provas senão aquelas documentais já colacionadas ao feito. Nesse sentido: “(...) A decisão judicial que considera desnecessária a realização de determinada diligência probatória, desde que apoiada em outras provas e fundada em elementos de convicção resultantes do processo, não ofende a cláusula constitucional que assegura a plenitude de defesa. Precedentes. (STF, Min. Celso de Mello. Agrag. 153467-MG). “(...) O julgamento antecipado da lide é poder-dever do magistrado, dispensada a realização de audiência para produção de provas, quando constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento.” (TRF – 1ª Região – AC nº 5179-MA – Rel. Des. Fed. Tourinho Neto – j. 28/03/05 – 3ª T. – DJ 08/04/05 – p.32) Com efeito, a comprovação das teses mencionadas na inicial e defesa não depende da produção de outras provas além daquelas já juntadas aos autos, mas, de pura e simples interpretação do negócio jurídico vigente entre as partes. Tais circunstâncias, portanto, impõem o julgamento da lide no estado em que se encontra. Pois bem. A tutela cautelar tem por escopo garantir a eficácia futura e instrumental do processo, de forma que o seu âmbito de incidência restringe-se a um juízo superficial e sumário de avaliação. Nesta senda, a instrumentalidade de que se serve a medida cautelar deve repercutir em um mínimo de plausibilidade e viabilidade denotada pela fumaça do bom direito, bem como na existência do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em apreço, verifico que o pedido cautelar foi interposto no intuito de suspender o ato de consolidação da propriedade fiduciária, designado pelo requerido para execução da garantia do bem dado em alienação fiduciária, sob a alegação de que o imóvel constitui bem de família e, portanto, seria impenhorável. Contudo, não restou demonstrada a probabilidade do direito dos autores. Isso porque, é incontroverso nos autos que o imóvel urbano localizado na Rua Antônio Carlos Magalhães, nº 1.681-E, Bairro Centro, Sorriso/MT, constitui a residência da família dos requerentes, tendo sido voluntariamente oferecido como garantia fiduciária na Cédula de Crédito Bancário nº 20240000632176, no valor de R$ 632.176,36, onde a dívida foi contraída em benefício da empresa Coleraus Ochoa & Ochoa Ltda., da qual os requerentes são sócios e que houve inadimplemento das obrigações assumidas, ensejando a execução extrajudicial da garantia. Assim, a controvérsia principal consiste em definir a possibilidade de consolidação da propriedade de imóvel dado, voluntariamente, em garantia de alienação fiduciária realizada em contrato de empréstimo com o Banco. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica quando o próprio devedor oferece voluntariamente o imóvel como garantia, configurando renúncia tácita à proteção legal. Nesse sentido: “RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA . INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. CONVENIÊNCIA E OPORTUNIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TRANSMISSÃO CONDICIONAL DA PROPRIEDADE . BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA. VALIDADE DA GARANTIA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. 1 . Não há falar em omissão ou contradição do acórdão recorrido se as questões pertinentes ao litígio foram solucionadas, ainda que sob entendimento diverso do perfilhado pela parte. 2. O incidente de uniformização de jurisprudência não se confunde com a irresignação recursal, ostentando caráter preventivo. Daí por que o seu processamento depende da análise de conveniência e oportunidade do relator e deve ser requerido antes do julgamento do apelo nobre . 3. A jurisprudência desta Corte reconhece que a proteção legal conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não pode ser afastada por renúncia do devedor ao privilégio, pois é princípio de ordem pública, prevalente sobre a vontade manifestada . 4. A regra de impenhorabilidade aplica-se às situações de uso regular do direito. O abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário devem ser reprimidos, tornando ineficaz a norma protetiva, que não pode tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico. 5 . A propriedade fiduciária consiste na transmissão condicional daquele direito, convencionada entre o alienante (fiduciante), que transmite a propriedade, e o adquirente (fiduciário), que dará ao bem a destinação específica, quando implementada na condição ou para o fim de determinado termo. 6. Vencida e não paga, no todo em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, consequência ulterior, prevista, inclusive, na legislação de regência. 7 . Sendo a alienante pessoa dotada de capacidade civil, que livremente optou por dar seu único imóvel, residencial, em garantia a um contrato de mútuo favorecedor de pessoa diversa, empresa jurídica da qual é única sócia, não se admite a proteção irrestrita do bem de família se esse amparo significar o alijamento da garantia após o inadimplemento do débito, contrariando a ética e a boa-fé, indispensáveis em todas as relações negociais. 8. Recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1559348 DF 2015/0245983-2, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 18/06/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/08/2019) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA REAL. BENEFÍCIO DA ENTIDADE FAMILIAR . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Casa se sedimentou, em síntese, no seguinte sentido: a) o bem de família é impenhorável, quando for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica devedora, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar; e b) o bem de família é penhorável, quando os únicos sócios da empresa devedora são os titulares do imóvel hipotecado, sendo ônus dos proprietários a demonstração de que a família não se beneficiou dos valores auferidos." (EAREsp 848 .498/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/4/2018, DJe de 7/6/2018). 2. Esta Corte Superior perfilha a tese de que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível para obstar a execução de hipoteca sobre bem imóvel oferecido como garantia real hipotecária pelo casal ou entidade familiar . 3. No caso concreto, o mútuo representado pela confissão de dívida, objeto da execução, foi assinado apenas pelo devedor recorrente e sua mulher, ambos executados, os quais deram em garantia hipotecária o respectivo imóvel. 4. O benefício da impenhorabilidade do bem de família não é aplicável à hipótese em que a dívida for constituída em favor da entidade familiar . 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 2072002 PR 2022/0042141-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2023) Conforme se extrai dos autos, os autores ofertaram voluntariamente o imóvel e os elementos contidos nos autos dão conta de que tomaram pleno conhecimento das cláusulas e condições do negócio e sobre as possíveis consequências de eventual inadimplemento. Além disso, a dívida foi contraída em benefício da empresa Coleraus Ochoa & Ochoa Ltda, da qual os próprios requerentes são sócios. Neste caso, ainda que não houvesse a renúncia pela constituição da garantia fiduciária, a proteção do bem de família não se aplicaria, pois a dívida não foi contraída por terceiro, mas em benefício direto da própria família. Portanto, a oferta voluntária de bem de família como garantia fiduciária afasta a proteção da impenhorabilidade, especialmente quando há violação do princípio da boa-fé objetiva e a dívida é contraída em benefício da própria família. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de tutela cautelar antecedente, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO PARCIAL DO MÉRITO, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno os requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as baixas necessárias. Intime-se. Publique-se. Cumpra-se. Sorriso/MT, 7 de julho de 2025. Valter Fabrício Simioni da Silva Juiz de Direito

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Celaine De Paula Souza Marcilio e outros x Clubcia Viagens E Vantagens Ltda. e outros

ID: 311536750

Tribunal: TJMT Órgão: NÚCLEO DE JUSTIÇA DIGITAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 1001855-95.2024.8.11.0091

Data de Disponibilização: 30/06/2025

Polo Ativo:

CELAINE DE PAULA SOUZA MARCILIO PAULO EUGENIO MARCILIO

Polo Passivo:

CLUBCIA VIAGENS E VANTAGENS LTDA. SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA

Sentença

Advogados:

BRUNA FERREIRA DA SILVA ALMEIDA

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LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO NÚCLEO DE JUSTIÇA DIGITAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS SENTENÇA Processo: 1001855-95.2024.8.11.0091. REQUERENTE: PAULO EUGENIO MARCILIO, CELAINE DE PAULA SOUZA MARCIL… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO NÚCLEO DE JUSTIÇA DIGITAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS SENTENÇA Processo: 1001855-95.2024.8.11.0091. REQUERENTE: PAULO EUGENIO MARCILIO, CELAINE DE PAULA SOUZA MARCILIO REQUERIDO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA, CLUBCIA VIAGENS E VANTAGENS LTDA. Vistos, etc. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei n° 9.099/95. Fundamento. Decido. O caso comporta julgamento antecipado, não havendo necessidade de produção de prova em audiência. Sendo assim, face aos princípios da celeridade e economia processual, e com suporte no artigo 355, I, do Código de Processo Civil, conheço diretamente do pedido. Trata-se de reclamação proposta por PAULO EUGENIO MARCILIO e CELAINE DE PAULA SOUZA MARCILIO em desfavor de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA. e CLUBCIA VIAGENS E VANTAGENS LTDA., todos qualificados nos autos. Considerando que nas relações jurídicas regidas pelas normas do CDC reputam-se nulas as cláusulas contratuais que impossibilitem, dificultem ou deixem de facilitar o livre acesso do hipossuficiente ao Poder Judiciário, afasto a cláusula de eleição do foro da Comarca de Porto Seguro – BA e rejeito a preliminar de incompetência territorial. Da Ilegitimidade Passiva das Rés Clubcia Viagens e Vantagens Ltda. e WAM Comercialização S/A. Rejeito a preliminar eis que as rés participaram da negociação ao passo que ofertaram serviços, os quais foram considerados pelo autor quando da aceitação da proposta, o que revela a sua responsabilidade pelo descumprimento da avença. Ademais, resta evidente o vínculo entre as requeridas ao optarem por apresentar as suas defesas de forma conjunta. Da Prejudicial de Mérito Prescrição da Restituição da Comissão de Corretagem. Rejeito a prejudicial eis que não houve prescrição, pois a incidência deste instituto não se conta a partir do seu pagamento, mas sim pela relação jurídica decorrente do contrato. Em se tratando de obrigação acessória, os prazos prescricionais seguem a sorte do principal. Do Mérito. Na demanda sob análise, a parte autora alega que formalizou contrato promessa de compra e venda com a requerida, com o intuito de adquirir bloco/apartamento/fração-cota C124/21, no valor de R$ 38.990,00 (trinta e oito mil, novecentos e noventa reais). Que o referido apartamento foi comercializado pela requerida no empreendimento “ONDAS PRAIA RESORT” localizado na Avenida Beira Mar, CEP: 45810-000, Porto Seguro – BA. Relata que a requerida ofertou para o autor no ato da formalização dos contratos, que além da aquisição do contrato de promessa de compra e venda, o autor obteria vantagens com a LIVRE UTILIZAÇÃO, nas reservas pacotes de viagens e hospedagens, desde que o autor avisasse previamente. Informa que, mesmo adimplente, ao tentar utilizar o serviço de pool locação encontrou dificuldades, narrando a ausência de informação clara quanto ao repasse dos valores, além disso aduz que as instalações não eram de acordo com o prometido quando da assinatura do contrato. Com isso, por não haver cumprimento pelas rés, o autor pretende obter a rescisão do contrato firmado com a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Em sede de contestação, as demandadas rechaçam os pedidos iniciais ao argumento de que no ato da contratação parte autora anuiu com todas as cláusulas do instrumento de compromisso de venda e compra, bem como teve ciência dos termos aplicáveis à rescisão unilateral, descritos na Lei do Distrato. Pois bem, a solução do litígio não demanda muito esforço, mormente pela regra do Código de Processo Civil (art. 373, I e II, do CPC) que estabelece que compete à parte autora provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu o fato modificativo, impeditivo ou extintivo do referido direito. Em razão de se tratar de relação de consumo e estando patente a hipossuficiência do consumidor, se aplica ao presente caso o Código de Defesa ao Consumidor, uma vez que necessária a harmonização da relação de consumo, equilibrando economicamente o consumidor e o fornecedor, facilitando àquele o acesso aos instrumentos de defesa, consoante previsão expressa do artigo 6º, VIII, o que não significa dizer que a parte autora esteja dispensada de produzir minimamente as provas que estejam ao seu alcance nos autos. Insta ressaltar que, o § 3º, I, do art. 14, do CDC, dispõe acerca da responsabilização do fornecedor do serviço, vejamos: “Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. [...]” Assim, a responsabilidade é afastada apenas quando comprovado que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3º, inc. I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço. No caso, analisando a documentação juntada pelas partes, verifico que é incontroverso a existência de relação jurídica celebrada entre as partes referente à Promessa de Compra e Venda de cota imobiliária do empreendimento “Ondas Praia Resort”, firmado no dia 12/01/2019 (id: 168588095), no qual a parte autora alega abusividade das cláusulas contratuais relativas à rescisão contratual. Aduz a parte autora que as requeridas descumpriram com a avença ao não disponibilizarem os serviços de acordo com o que restou pactuado, mais especificamente quanto ao retorno do investimento quando da utilização dos serviços de pool locação, eis que quando foi possível usufruir não teve a devida prestação de contas dos valores a serem recebidos. Em que pese o contrato não dispor sobre eventual garantia quanto aos valores de rentabilidade do imóvel, por certo que ao permitir que os coproprietários possam locar a sua quota parte lhes oferta uma possibilidade de renda que sem dúvida influenciou na realização do negócio. Ademais, cediço que é responsabilidade das requeridas a prestação de contas quanto ao alegado serviço, o que deveras não restou demonstrado nos autos. Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído, diante do comprovado descumprimento pelas requeridas. Com efeito, o descumprimento do contrato por parte das requeridas gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Nesse ponto consigne-se que a cláusula contratual que prevê a retenção de 20% dos valores pagos menciona que tal valor ser devido em caso de rescisão por inadimplência ou culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, eis que a rescisão foi motivada pelas vendedoras que não cumpriram com os termos do contrato firmado, dando enseja a mencionada rescisão. Tendo a parte autora efetuado o pagamento de R$ 33.646,25 (trinta e três mil, seiscentos e quarenta e seis reais e vinte e cinco centavos), faz jus ao ressarcimento da quantia paga na sua integralidade. No que concerne à taxa de fruição de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) prevista no § 3º da Cláusula Sétima, identifico que também não encontra respaldo, uma vez que as demandadas não comprovaram que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada à parte autora ou seu proveito econômico. Se não houve o uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza. Nesse sentido, identifico que a parte autora se desincumbiu de provar o que afirmou na inicial (art. 373, I, do CPC). Por outro lado, verifico que a ré não conseguiu inibir os fatos constitutivos do direito da parte autora trazidos na inicial, nos termos do que prevê o art. 373, II, do CPC. A propósito: Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras. 4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés. 5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras. 6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. 7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente. 8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00. 9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido. Tese de julgamento: 1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. 4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. (N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025) [grifou-se] Pleiteiam os autores, ainda, compensação financeira por danos morais. O dano moral, segundo a doutrina, é a violação aos direitos da personalidade, compreendidos estes como o conjunto de atributos jurídicos emanado do princípio da dignidade da pessoa humana (CRFB/88, art. 1º, III). Importante destacar que, restando comprovado o defeito na prestação do serviço por parte da ré, a responsabilidade é objetiva, nos termos do art. 14, caput, do CDC. No caso em epígrafe, sem delongas, ocorrendo a falha na prestação de serviços de cancelamento do contrato e não devolução dos valores informados, conforme demonstrado, a parte ré agiu desidiosamente, praticando ato ilícito (art. 186 do CC) gerador de dano moral. Levando-se em consideração a extensão do dano (art. 944 do CC), a função pedagógica do dano moral, a capacidade econômica das partes, a vedação ao enriquecimento ilícito e o princípio da proporcionalidade, mostra-se razoável o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de compensação financeira por danos morais. Dispositivo. Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, OPINO PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA da pretensão inicial, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato objeto de discussão nos presentes autos e condenar as demandadas, solidariamente, a restituir à parte autora a quantia de R$ 33.646,25 (trinta e três mil, seiscentos e quarenta e seis reais e vinte e cinco centavos), a ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a partir do efetivo prejuízo (Súmulas 43, STJ), acrescido de juros correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária, consoante disposto no art. 406, do CC, a partir da citação; b) CONDENAR as reclamadas, solidariamente, a pagar a parte autora o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescido de correção monetária pelo índice oficial - IPCA, desde o seu arbitramento, conforme súmula 362 do STJ, e juros de mora calculados conforme a TAXA LEGAL divulgada pelo Banco Central do Brasil, observando-se a metodologia estabelecida nos §§ 1º a 3º do artigo 406 do Código Civil, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), a partir da citação válida. Sem custas processuais e honorários advocatícios (art. 54 e art. 55 da Lei nº 9.099/95). Submeto o presente projeto de sentença a MM. Juíza Togada para homologação, na forma do art. 40 da Lei nº 9.099/95. Daiana Malheiros de Moura Juíza leiga Vistos, etc. Homologo, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, na forma do artigo 40 da Lei n. 9.099/1995. Preclusa a via recursal, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. Cuiabá/MT, data registrada no Sistema. Patrícia Ceni Juíza de Direito

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Jm Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros x Jm Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros

ID: 283766287

Tribunal: TJMT Órgão: Quarta Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1015005-53.2023.8.11.0003

Data de Disponibilização: 29/05/2025

Polo Ativo:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA MARCELO SOARES LEMES MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Polo Passivo:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA MARCELO SOARES LEMES MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Acórdão

Advogados:

EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ

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CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO

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ARINILSON GONCALVES MARIANO

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015005-53.2023.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015005-53.2023.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Turma Julgadora: [DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES] Parte(s): [MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: AUTOR PROVIDO. REQUERIDOS NÃO PROVIDO. E M E N T A Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras. 4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés. 5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras. 6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. 7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente. 8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00. 9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido. Tese de julgamento: 1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. 4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Egrégia Câmara: São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis. Também determinou que as rés restituam ao autor os valores pagos, em parcela única, exceto a comissão de corretagem e com a retenção de no máximo 25% do valor pago pelo autor, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento da parcela. Condenou a parte ré ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato; e ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, com correção de 1% ao mês pelo INPC, a contar desta decisão; bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação. As rés apelantes buscam o reconhecimento de que não foram responsáveis pela resolução do contrato e atribuem o atraso na entrega da obra à SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram as obras de infraestrutura necessárias à expedição do “HABITE-SE” e, consequentemente, impediram a entrega do imóvel ao comprador (autor). Alegam ainda que o lapso temporal entre o início do atraso em 2017, a entrega definitiva do empreendimento em 10-08-2020 e a propositura da ação em 26-06-2023 afasta o nexo causal entre o atraso e a rescisão, implicando no desaparecimento do direito (supressio). Enfatiza que o prazo previsto no CDC para se opor a vícios no negócio é de 90 dias, contados da entrega definitiva, portanto a rescisão não decorre de culpa das apelantes, mas sim da vontade do autor, portanto não é devida a restituição integral dos valores pagos e deve haver a retenção de 25% destes, bem como da taxa de fruição durante o período em que perdurar a posse do comprador. Sustenta que também devem ser abatidos do valor a restituir a comissão de corretagem e o IPTU do imóvel porquanto incumbem ao comprador, e o pagamento deve ser feito em 12 parcelas mensais, contadas após o período de carência de 12 meses. Aduz que não é devida a multa contratual por ausência de previsão contratual, porquanto só há multa prevista para inadimplemento do comprador. Por fim, insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, porque não teria sido comprovado o prejuízo decorrente da frustração da intenção de construir. Pugna pelo provimento do recurso para reconhecer que a culpa pela rescisão é do apelado e impor-lhe as penas contratuais pela rescisão antecipada, afastando o direito de restituição de valores. Caso contrário, requer a retenção de 25% dos valores pagos; da taxa de fruição; o abatimento do valor da comissão de corretagem e do IPTU e a exclusão da multa contratual e dos danos morais, de modo que o pagamento do valor final ocorra em 12 parcelas mensais. Por seu turno, o autor apelante busca a reforma parcial da sentença porque, tendo reconhecido a culpa das rés pela rescisão, a restituição dos valores pagos deve ser integral e em pagamento único. Argumenta que não é possível a cobrança da comissão de corretagem, porquanto não houve a prestação desse serviço e o valor de R$3.000,00 foi pago a título de entrada/sinal, nem da taxa de fruição porque não restou comprovada a entrega do imóvel ao comprador, logo nunca houve posse direta. Requer o provimento do recurso para manter o reconhecimento da culpa das rés pelo descumprimento do contrato e determinar a restituição integral e imediata do valor pago em parcela única. Nas contrarrazões, as rés apeladas pleiteiam o não provimento do Recurso, enquanto o autor apelado requer o não conhecimento do recurso por ferir o princípio da dialeticidade e, no mérito, pelo não provimento. É o relatório. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho Relator V O T O R E L A T O R RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Egrégia Câmara: São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis. Ambas as partes recorrem para fazer prevalecer seu argumento de que a culpa pela rescisão é da parte contrária e impor-lhe as penalidades legais e contratuais pela quebra do contrato. Assim, de início, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato. Observa-se que o atraso na entrega do imóvel adquirido em 16-12-2014 é questão pacífica, porque o prazo contratual para a conclusão das obras de infraestrutura urbana era de 3 anos, findo em 15-12-2017. Ainda que se admita a prorrogação de 180 dias, essa teria terminado em 15-07-2018, mas também não foi entregue nessa data, sendo que as rés se limitam a atribuir a culpa pelo inadimplemento a terceiros – SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram sua parte na infraestrutura do loteamento, e a Promotoria de Justiça Ambiental, porque impediu a expedição do “habite-se” até a concessão da licença ambiental de operação. Porém as rés não podem transferir a outros responsabilidade que era sua, de verificar antes da venda dos lotes a viabilidade da instalação das redes de água e esgoto e de eletricidade, bem como o prazo de conclusão de tais obras a serem executadas por terceiros. Outro ponto importante é a alegação das rés de que o empreendimento teria sido entregue de forma definitiva em 10-08-2020, ou seja, quando já decorrido longo período após a prorrogação do prazo de entrega, e sem a comprovação de que o autor teria efetivamente recebido o imóvel ou autorização para edificar no lote adquirido, até a propositura da ação em 2023. Portanto, não se pode concluir de maneira diversa da sentença, isto é, a culpa pela rescisão do contrato é mesmo das empresas rés, decorrente da excessiva demora para a entrega do lote. Desse modo, o autor (comprador) faz jus à restituição integral dos valores pagos e as rés não fazem jus à retenção de valor de qualquer natureza. A propósito: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. 1. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA RECONHECIDA PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ . 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou ser devida a restituição integral do montante pago pelos agravados, haja vista que a rescisão contratual por estes requerida é proveniente de culpa da construtora, que atrasou a entrega do imóvel objeto de compra e venda, nos termos da Súmula 543 desta Corte. 2 . No tocante aos lucros cessantes, pertinente registrar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, estes são presumidos. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1863232 SP 2020/0043636-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2020) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023) As rés requerem também a aplicação do instituto da supressio (perda do direito por decurso do prazo) com relação à resolução do contrato com base no atraso para a entrega, ao argumento de que teriam se passado 8 anos da ocorrência do atraso e 4 anos da entrega definitiva, porém tal argumento não merece acolhimento porque o autor não deixou decorrer todos esses anos de forma inerte, conforme se comprova das notificações de ID 269798026 - Pág. 1/4, 269798027 - Pág. 1/4 e 269798029 - Pág. 36/38 e a tentativa de conciliação, em 13-06-2023, por meio do CEJUSC - Centro Judiciário de Solução de Conflito e Cidadania da Comarca de Rondonópolis – nos autos do Processo n. 1013224-93.2023.8.11.0003, que restou infrutífera (ID 269798029 - Pág. 232/233). Assim, não se verifica desídia alguma do autor com relação a seu direito violado ou ao direito de exigir a resolução do contrato por esse motivo. Conclui-se, portanto, que não comporta reforma a parte da sentença que declarou a resolução do contrato por culpa das rés e determinou a restituição integral dos valores pagos pelo autor. Por outro lado, observa-se que o dispositivo da sentença determinou a retenção no valor de 25% e o abatimento da comissão de corretagem, o que necessita ser revisto. Como visto acima, a resolução do contrato decorreu de inadimplemento das rés, consistente no demora excessiva para a entrega do imóvel objeto do contrato, portanto o comprador deve receber de volta todos os valores pagos, incluindo o sinal, parcelas e até mesmo a comissão de corretagem, se paga diretamente pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ. Vejamos: “Súmula n. 543 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, há que se reformar a sentença na parte em que determinou a retenção de 25% e o abatimento da comissão de corretagem. As rés requereram o abatimento do valor referente ao IPTU do período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e da taxa de fruição, porém o proprietário do imóvel no dia 1º de janeiro de cada ano é o responsável pelo pagamento do IPTU daquele ano, logo, se o contrato for rescindido e o vendedor tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é o responsável pelo IPTU do período. No caso, as rés não comprovaram a efetiva entrega do imóvel ao autor, portanto este nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizado pelos valores do imposto predial ou taxa de fruição. Nesse passo, a cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. A sentença também condenou as rés ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato, porém as rés se insurgem contra tal penalidade, ao argumento de que o contrato somente prevê multa por descumprimento contratual por parte do autor. No entanto, caso não haja previsão no contrato de multa rescisória por culpa da construtora, mostra-se possível a inversão da cláusula penal, ou seja, a fixação de multa equivalente à estabelecida para o caso de rescisão pelo comprador, em decorrência do princípio do equilíbrio contratual, ínsito nas relações de consumo. A propósito: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2 . A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4 . Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022) Deve, assim, ser mantida a condenação ao pagamento da multa contratual pela rescisão do contrato por culpa das vendedoras, ainda que diante da existência de previsão contratual para multa penal exclusivamente contra o comprador, porquanto deve ser mantido o equilíbrio contratual. As apelantes insurgem-se também contra a condenação ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais. Sem razão as apelantes porque o atraso injustificado das vendedoras na entrega do imóvel adquirido pelo consumidor acarreta ofensa de ordem moral que deve ser indenizada, mormente em razão da demora de vários anos para a sua entrega, que até a propositura da ação ainda não havia ocorrido. Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTABILIDADE FINANCEIRA - CASO FORTUITO EXTERNO - NÃO CONFIGURAÇÃO - RISCOS INERENTES AO NEGÓCIO - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - PRAZO SUPERADO - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RETORNO DAS PARTES AO"STATUS QUO ANTE"- RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM. I - Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. II - As construtoras, ao lançarem seus empreendimentos no mercado, devem antever todos os riscos para a execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra, de modo que não pode alegar a ocorrência de entraves ocorridos pela instabilidade financeira; III - Constatado o atraso por parte da incorporadora na conclusão das obras de infraestrutura, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, deve-se acolher o pedido de rescisão contratual formulado pelo consumidor, com restituição integral dos valores pagos. IV - O inadimplemento do contrato pela construtora, que não havia concluído as obras de infraestrutura do loteamento, depois de 11 meses do prazo de entrega, configura ofensa à honra ou à integridade dos adquirentes, cabendo indenização pelos danos morais sofridos, em valor suficiente e adequado à reparação dos prejuízos sofridos, sem importar enriquecimento sem causa" (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.104200-1/002, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/07/2021, publicação da sumula em 13/07/2021) (g.n.). Desse modo, caracterizado o dano moral e, portanto, devida a indenização. Por fim, as apelantes pretendem que o pagamento a título de restituição se dê em 12 parcelas, devidas a partir do período de 12 meses de carência. Porém, como já declinado acima, a Súmula 543/STJ determina que o pagamento se dê em parcela única. Pelo exposto, dou provimento ao Recurso do autor, apenas para determinar que a restituição se dê pelo valor integral, sem retenção de qualquer espécie, em parcela única e mantida a condenação ao pagamento da multa penal e da indenização por danos morais, como fixado na sentença. Nego provimento ao Recurso das rés. Data da sessão: Cuiabá-MT, 28/05/2025

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Jm Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros x Jm Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros

ID: 283766289

Tribunal: TJMT Órgão: Quarta Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1015005-53.2023.8.11.0003

Data de Disponibilização: 29/05/2025

Polo Ativo:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA MARCELO SOARES LEMES MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Polo Passivo:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA MARCELO SOARES LEMES MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Acórdão

Advogados:

EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ

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CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO

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ARINILSON GONCALVES MARIANO

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015005-53.2023.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015005-53.2023.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Turma Julgadora: [DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES] Parte(s): [MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: AUTOR PROVIDO. REQUERIDOS NÃO PROVIDO. E M E N T A Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras. 4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés. 5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras. 6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. 7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente. 8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00. 9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido. Tese de julgamento: 1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. 4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Egrégia Câmara: São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis. Também determinou que as rés restituam ao autor os valores pagos, em parcela única, exceto a comissão de corretagem e com a retenção de no máximo 25% do valor pago pelo autor, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento da parcela. Condenou a parte ré ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato; e ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, com correção de 1% ao mês pelo INPC, a contar desta decisão; bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação. As rés apelantes buscam o reconhecimento de que não foram responsáveis pela resolução do contrato e atribuem o atraso na entrega da obra à SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram as obras de infraestrutura necessárias à expedição do “HABITE-SE” e, consequentemente, impediram a entrega do imóvel ao comprador (autor). Alegam ainda que o lapso temporal entre o início do atraso em 2017, a entrega definitiva do empreendimento em 10-08-2020 e a propositura da ação em 26-06-2023 afasta o nexo causal entre o atraso e a rescisão, implicando no desaparecimento do direito (supressio). Enfatiza que o prazo previsto no CDC para se opor a vícios no negócio é de 90 dias, contados da entrega definitiva, portanto a rescisão não decorre de culpa das apelantes, mas sim da vontade do autor, portanto não é devida a restituição integral dos valores pagos e deve haver a retenção de 25% destes, bem como da taxa de fruição durante o período em que perdurar a posse do comprador. Sustenta que também devem ser abatidos do valor a restituir a comissão de corretagem e o IPTU do imóvel porquanto incumbem ao comprador, e o pagamento deve ser feito em 12 parcelas mensais, contadas após o período de carência de 12 meses. Aduz que não é devida a multa contratual por ausência de previsão contratual, porquanto só há multa prevista para inadimplemento do comprador. Por fim, insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, porque não teria sido comprovado o prejuízo decorrente da frustração da intenção de construir. Pugna pelo provimento do recurso para reconhecer que a culpa pela rescisão é do apelado e impor-lhe as penas contratuais pela rescisão antecipada, afastando o direito de restituição de valores. Caso contrário, requer a retenção de 25% dos valores pagos; da taxa de fruição; o abatimento do valor da comissão de corretagem e do IPTU e a exclusão da multa contratual e dos danos morais, de modo que o pagamento do valor final ocorra em 12 parcelas mensais. Por seu turno, o autor apelante busca a reforma parcial da sentença porque, tendo reconhecido a culpa das rés pela rescisão, a restituição dos valores pagos deve ser integral e em pagamento único. Argumenta que não é possível a cobrança da comissão de corretagem, porquanto não houve a prestação desse serviço e o valor de R$3.000,00 foi pago a título de entrada/sinal, nem da taxa de fruição porque não restou comprovada a entrega do imóvel ao comprador, logo nunca houve posse direta. Requer o provimento do recurso para manter o reconhecimento da culpa das rés pelo descumprimento do contrato e determinar a restituição integral e imediata do valor pago em parcela única. Nas contrarrazões, as rés apeladas pleiteiam o não provimento do Recurso, enquanto o autor apelado requer o não conhecimento do recurso por ferir o princípio da dialeticidade e, no mérito, pelo não provimento. É o relatório. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho Relator V O T O R E L A T O R RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO Egrégia Câmara: São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis. Ambas as partes recorrem para fazer prevalecer seu argumento de que a culpa pela rescisão é da parte contrária e impor-lhe as penalidades legais e contratuais pela quebra do contrato. Assim, de início, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato. Observa-se que o atraso na entrega do imóvel adquirido em 16-12-2014 é questão pacífica, porque o prazo contratual para a conclusão das obras de infraestrutura urbana era de 3 anos, findo em 15-12-2017. Ainda que se admita a prorrogação de 180 dias, essa teria terminado em 15-07-2018, mas também não foi entregue nessa data, sendo que as rés se limitam a atribuir a culpa pelo inadimplemento a terceiros – SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram sua parte na infraestrutura do loteamento, e a Promotoria de Justiça Ambiental, porque impediu a expedição do “habite-se” até a concessão da licença ambiental de operação. Porém as rés não podem transferir a outros responsabilidade que era sua, de verificar antes da venda dos lotes a viabilidade da instalação das redes de água e esgoto e de eletricidade, bem como o prazo de conclusão de tais obras a serem executadas por terceiros. Outro ponto importante é a alegação das rés de que o empreendimento teria sido entregue de forma definitiva em 10-08-2020, ou seja, quando já decorrido longo período após a prorrogação do prazo de entrega, e sem a comprovação de que o autor teria efetivamente recebido o imóvel ou autorização para edificar no lote adquirido, até a propositura da ação em 2023. Portanto, não se pode concluir de maneira diversa da sentença, isto é, a culpa pela rescisão do contrato é mesmo das empresas rés, decorrente da excessiva demora para a entrega do lote. Desse modo, o autor (comprador) faz jus à restituição integral dos valores pagos e as rés não fazem jus à retenção de valor de qualquer natureza. A propósito: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. 1. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA RECONHECIDA PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ . 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou ser devida a restituição integral do montante pago pelos agravados, haja vista que a rescisão contratual por estes requerida é proveniente de culpa da construtora, que atrasou a entrega do imóvel objeto de compra e venda, nos termos da Súmula 543 desta Corte. 2 . No tocante aos lucros cessantes, pertinente registrar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, estes são presumidos. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1863232 SP 2020/0043636-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2020) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023) As rés requerem também a aplicação do instituto da supressio (perda do direito por decurso do prazo) com relação à resolução do contrato com base no atraso para a entrega, ao argumento de que teriam se passado 8 anos da ocorrência do atraso e 4 anos da entrega definitiva, porém tal argumento não merece acolhimento porque o autor não deixou decorrer todos esses anos de forma inerte, conforme se comprova das notificações de ID 269798026 - Pág. 1/4, 269798027 - Pág. 1/4 e 269798029 - Pág. 36/38 e a tentativa de conciliação, em 13-06-2023, por meio do CEJUSC - Centro Judiciário de Solução de Conflito e Cidadania da Comarca de Rondonópolis – nos autos do Processo n. 1013224-93.2023.8.11.0003, que restou infrutífera (ID 269798029 - Pág. 232/233). Assim, não se verifica desídia alguma do autor com relação a seu direito violado ou ao direito de exigir a resolução do contrato por esse motivo. Conclui-se, portanto, que não comporta reforma a parte da sentença que declarou a resolução do contrato por culpa das rés e determinou a restituição integral dos valores pagos pelo autor. Por outro lado, observa-se que o dispositivo da sentença determinou a retenção no valor de 25% e o abatimento da comissão de corretagem, o que necessita ser revisto. Como visto acima, a resolução do contrato decorreu de inadimplemento das rés, consistente no demora excessiva para a entrega do imóvel objeto do contrato, portanto o comprador deve receber de volta todos os valores pagos, incluindo o sinal, parcelas e até mesmo a comissão de corretagem, se paga diretamente pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ. Vejamos: “Súmula n. 543 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, há que se reformar a sentença na parte em que determinou a retenção de 25% e o abatimento da comissão de corretagem. As rés requereram o abatimento do valor referente ao IPTU do período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e da taxa de fruição, porém o proprietário do imóvel no dia 1º de janeiro de cada ano é o responsável pelo pagamento do IPTU daquele ano, logo, se o contrato for rescindido e o vendedor tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é o responsável pelo IPTU do período. No caso, as rés não comprovaram a efetiva entrega do imóvel ao autor, portanto este nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizado pelos valores do imposto predial ou taxa de fruição. Nesse passo, a cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. A sentença também condenou as rés ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato, porém as rés se insurgem contra tal penalidade, ao argumento de que o contrato somente prevê multa por descumprimento contratual por parte do autor. No entanto, caso não haja previsão no contrato de multa rescisória por culpa da construtora, mostra-se possível a inversão da cláusula penal, ou seja, a fixação de multa equivalente à estabelecida para o caso de rescisão pelo comprador, em decorrência do princípio do equilíbrio contratual, ínsito nas relações de consumo. A propósito: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2 . A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4 . Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022) Deve, assim, ser mantida a condenação ao pagamento da multa contratual pela rescisão do contrato por culpa das vendedoras, ainda que diante da existência de previsão contratual para multa penal exclusivamente contra o comprador, porquanto deve ser mantido o equilíbrio contratual. As apelantes insurgem-se também contra a condenação ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais. Sem razão as apelantes porque o atraso injustificado das vendedoras na entrega do imóvel adquirido pelo consumidor acarreta ofensa de ordem moral que deve ser indenizada, mormente em razão da demora de vários anos para a sua entrega, que até a propositura da ação ainda não havia ocorrido. Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTABILIDADE FINANCEIRA - CASO FORTUITO EXTERNO - NÃO CONFIGURAÇÃO - RISCOS INERENTES AO NEGÓCIO - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - PRAZO SUPERADO - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RETORNO DAS PARTES AO"STATUS QUO ANTE"- RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM. I - Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. II - As construtoras, ao lançarem seus empreendimentos no mercado, devem antever todos os riscos para a execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra, de modo que não pode alegar a ocorrência de entraves ocorridos pela instabilidade financeira; III - Constatado o atraso por parte da incorporadora na conclusão das obras de infraestrutura, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, deve-se acolher o pedido de rescisão contratual formulado pelo consumidor, com restituição integral dos valores pagos. IV - O inadimplemento do contrato pela construtora, que não havia concluído as obras de infraestrutura do loteamento, depois de 11 meses do prazo de entrega, configura ofensa à honra ou à integridade dos adquirentes, cabendo indenização pelos danos morais sofridos, em valor suficiente e adequado à reparação dos prejuízos sofridos, sem importar enriquecimento sem causa" (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.104200-1/002, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/07/2021, publicação da sumula em 13/07/2021) (g.n.). Desse modo, caracterizado o dano moral e, portanto, devida a indenização. Por fim, as apelantes pretendem que o pagamento a título de restituição se dê em 12 parcelas, devidas a partir do período de 12 meses de carência. Porém, como já declinado acima, a Súmula 543/STJ determina que o pagamento se dê em parcela única. Pelo exposto, dou provimento ao Recurso do autor, apenas para determinar que a restituição se dê pelo valor integral, sem retenção de qualquer espécie, em parcela única e mantida a condenação ao pagamento da multa penal e da indenização por danos morais, como fixado na sentença. Nego provimento ao Recurso das rés. Data da sessão: Cuiabá-MT, 28/05/2025

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Cipasa Varzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliario Ltda e outros x Cipasa Varzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliario Ltda e outros

ID: 327382483

Tribunal: TJMT Órgão: Segunda Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1015168-41.2020.8.11.0002

Data de Disponibilização: 17/07/2025

Polo Ativo:

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA NELMA LOPES DA SILVA ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

Polo Passivo:

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA NELMA LOPES DA SILVA ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

Acórdão

Advogados:

RAFAELA MOREIRA CAMPELO

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LUCAS LIMA RODRIGUES

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

KEWRI REBESCHINI DE LIMA

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015168-41.2020.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e de… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015168-41.2020.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). TATIANE COLOMBO Turma Julgadora: [DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELANTE), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO), GIOVANNA MORBECK ARANTES RODRIGUES - CPF: 051.091.821-24 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELADO), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME. E M E N T A DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu o inadimplemento das vendedoras por atraso na entrega de lote urbano em empreendimento imobiliário e determinou a restituição dos valores pagos, além da condenação ao pagamento de multa moratória contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. Questão em discussão 2. Há duas questões principais em discussão: (i) saber se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa compensatória e aos danos morais por seu montante arbitrado; (ii) definir a legalidade da cobrança de encargos propter rem e da aplicação da cláusula penal de forma inversa. III. Razões de decidir 3. O atraso na entrega do lote superou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, sem justificativas válidas, configurando inadimplemento das rés. 4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, pois a rescisão do contrato decorreu exclusivamente de culpa das vendedoras. 5. Não restou comprovada a posse da compradora sobre o imóvel, sendo indevida a cobrança de IPTU, taxas condominiais ou quaisquer encargos de natureza propter rem. 6. É cabível a aplicação da cláusula penal compensatória contra a parte inadimplente, mesmo prevista apenas em desfavor do consumidor, em nome do equilíbrio contratual. 7. A indenização por danos morais é devida, no exato valor arbitrado, diante do abalo emocional ocasionado pelo inadimplemento prolongado e frustração do legítimo projeto de aquisição imobiliária. 8. Os juros moratórios devem incidir desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ em caso de culpa da vendedora. 9. O pedido de revogação da justiça gratuita deve ser afastado, diante da ausência de provas que infirmem a hipossuficiência da parte beneficiária. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso da autora provido em parte. Recurso das rés desprovido. Afastada a sucumbência recíproca, condenando as requeridas a arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: "1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual. 4. É indevida a cobrança de encargos propter rem se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. 5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais. 6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora." R E L A T Ó R I O Egrégia Câmara, Tratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos por NELMA LOPES DA SILVA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais proposta por Nelma Lopes Da Silva em face de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Prolatada a sentença (ID 223573221): “IV – Dispositivo. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes (que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 7 – Quadra 19 – do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” (Id. 33711124); b) CONDENAR as requeridas a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$38.500,09 (Id. 33711114), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela. c) INVERTER a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, condenar a requerida, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelo autor, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida; d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ); Ante a sucumbência recíproca, determino o rateio das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A parte autora vencida na menor parte fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% e a parte ré pelo pagamento de 80% das custas e honorários sucumbenciais, ora arbitrados, observada a gratuidade concedida à parte autora.” (Sic) Em suas razões recursais (ID 245433702), Nelma Lopes da Silva apresenta tese de reforma da sentença, acerca da necessidade de majoração dos danos morais, que irrisórios. Combate os fundamentos da sentença que apesar de aplicar a multa contratual, reduziu de 30% para 2%, desconsiderando a disposição expressa em contrato. Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, e aplicar a multa contratual em seu percentual de 30%, e majorar o valor arbitrado em danos morais. A Cipasa Varzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em suas razões (ID. 226923686), alega ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a despeito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e subsidiariamente, as disposições do Código Civil. Defende tese de que a lei de alienação fiduciária estabelece expressamente que a rescisão do contrato somente ocorrerá com a consolidação da propriedade em favor da credora. Alega que não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto. Aduz que o real motivo da ação, diz respeito a inversão da caracterização da mora do autor. Afirma não haver atraso na entrega do imóvel, pela conclusão das obras de infraestrutura. Assevera do dever do adquirente em pagar as obrigações relativas ao imóvel - propter rem. Combate a condenação por danos morais, que inexistente e não comprovados nos autos. Contesta a reversão da cláusula penal, e que o termo inicial a incidência de juros de mora. Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, a afastar o atraso da obra, o dano moral, a inversão da cláusula penal, seja pago valores a título de despesas do imóvel e fixado o termo inicial aos juros de mora a partir do trânsito em julgado. Contrarrazões apresentadas (ID 223573227 e 242112197), a apelada suscita preliminar de impugnação a concessão da justiça gratuita. É o relatório. V O T O R E L A T O R A apelada ainda argui preliminar de impugnação a justiça gratuita concedida à autora. O Código de Processo Civil, em seu artigo 98, prevê que tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas têm direito ao benefício da justiça gratuita, desde que comprovem a insuficiência de recursos para o pagamento das custas e despesas processuais. No caso em apreço, apesar da irresignação da parte contrária, não foram trazidos aos autos elementos de prova que demonstrem alteração da condição financeira, capaz de justificar a revogação do benefício concedido à parte requerida. Assim, AFASTO o pedido de revogação da justiça gratuita, passando a seguir ao julgamento do mérito recursal. Considerando que ambos os recursos de apelações tratam do mesmo objeto meritório, passo à análise conjunta das insurgências. Extrai-se dos autos que Nelma Lopes Da Silva ajuizou Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais, em face de Orleans Empreendimentos Ltda e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Narra que, em 13 de junho de 2016, firmou com a requerida Orleans, com a interveniência da empresa Cipasa, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de lote urbano situado no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, neste município, pelo valor de R$ 77.441,27 (setenta e sete mil, quatrocentos e quarenta e um reais e vinte e sete centavos), a ser pago de forma parcelada, dos quais já foram quitados R$ 38.500,09 (trinta e oito mil, quinhentos reais e nove centavos). Alega que ficou ajustado que a entrega do imóvel ocorreria em setembro de 2018, admitindo-se a possibilidade de prorrogação por até seis meses, com vencimento em março de 2019. No entanto, as requeridas não cumpriram com a obrigação assumida, estando as obras do empreendimento paralisadas. Dessa forma, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda, com a condenação das requeridas à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais e correção monetária; aplicação da cláusula penal em favor da parte autora; reversão da multa contratual, com imposição de penalidade de 30% por inadimplemento; multa contratual de 2% sobre o valor devido; além de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Em sua defesa, a parte requerida alegou ausência de atraso na entrega do empreendimento e que o imóvel adquirido não é uma unidade habitacional pronta para fruição em moradia, mas um terreno vago. Em sentença, o juízo a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, motivado pelo inadimplemento da Loteadora quanto à entrega no prazo contratual do lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” no município de Várzea Grande, MT. Insurge-se a Loteadora requerida contra a sentença a pretensão de afastar o reconhecimento do atraso da entrega do lote, reter os valores pagos em despesas propter rem, e aplicação da multa contratual. Já a autora pretende a majoração do valor por danos morais e aplicação da cláusula penal compensatória. As requeridas e apelantes defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, argumentando que o contrato está subordinado à disciplina da Lei nº 9.514/97, devendo eventual rescisão por iniciativa do comprador seguir o procedimento específico previsto nos artigos da referida norma. Nos termos do art. 2º do CDC: "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final." Embora as apelantes aleguem que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor no presente caso, não há nos autos qualquer prova de que o imóvel foi adquirido com a finalidade de revenda ou para integração à atividade empresarial. Assim, na ausência de demonstração de que a autora teria atuado como intermediária a revenda do bem, presume-se sua condição de destinatária final, razão pela qual é incabível afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Neste contexto da relação de consumo, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato. Extrai-se do contrato firmado entre as partes (ID. 223573170) em 13/06/2016, a pactuação em “NORMAS GERAIS”, por seu item 1.6 do instrumento particular de promessa de compra e venda do lote (ID. 245432729), consta o prazo para a implantação de todas as obras de infraestrutura (7.1 e 7.2) e entrega do imóvel a data de setembro/2018, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. No entanto, como bem apurado pelo juízo do feito, sob informação obtida em outras ações semelhantes, corroborando às alegações da autora, que até a propositura da ação (20/06/2020), a entrega do lote com a infraestrutura discriminada ainda não havia sido concluída. Logo, resta por inconteste o atraso na entrega do lote nº 07 com a infraestrutura prometida em contrato. No mais, o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Outrossim, mesmo que relevasse as razões da Requerida de que o prazo para entrega do Lote com a implantação da infraestrutura teria iniciado da aprovação do cronograma pela Prefeitura de Várzea Grande em outubro/2017, ao tempo da ação rescisória, já teria escoado o prazo a explicitar o inadimplemento da Vendedora. Nesse sentido: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto. Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024). Importa consignar que no caso não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça visto que a resolução contratual ocorre por culpa exclusiva da vendedora (ré na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio, o que não é o caso dos autos. Nesse passo, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da vendedora impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao status quo ante, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, devendo ser restituídas as prestações realizadas, além do valor pago em comissão de corretagem, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato. Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça a evitar o enriquecimento sem causa: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023) (g.n). Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ). “Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Nesse propósito, deve ser mantida a sentença que determinou a restituição integral à parte autora dos valores pagos na vigência do contrato. A Loteadora requerida requer o abatimento do valor referente ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, relativos ao período em que a compradora teria exercido a “posse” do imóvel, porém, no caso a proprietária do imóvel é a responsável pelo pagamento do IPTU de cada ano, logo, se o contrato for rescindido e a vendedora tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é a responsável pelo IPTU do período. No caso, as requeridas não comprovaram a efetiva entrega do imóvel à autora, portanto esta nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizada pelos valores do imposto predial ou despesas de natureza propter rem. Nesse passo, a cobrança de taxas de condomínio, IPTU e outros não se sustentam, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pela compradora, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. Quanto a multa contratual (compensatória), tem-se que o atraso na entrega do imóvel pela construtora é incontroverso e, no que tange à cláusula penal, é cabível, diante do inadimplemento contratual da Vendedora (aplicação inversa), pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo. O c. STJ firmou tese, para efeito do artigo 1.036, do Código de Processo Civil, de que a inversão é possível: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original) Neste caso, a multa moratória está inserida no “Capítulo – V” (DA MORA E DO INADIMPLEMENTO) em seu item “5.1, c)”, além da multa compensatória insculpida no item “5.6” do contrato (ID. 223573172): Portanto, é devida tanto a multa moratória como a compensatória, nos termos do que dispõe as cláusulas penais contratadas, ou seja, isto inclui nos exatos termos dispostos em cláusula “5.6” da penalidade compensatória de retenção de 30% do valor pago, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. No caso do valor pago de R$38.500,09, a multa contratual de 30% a título de compensação, resulta no valor de R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos). Logo, a condenação ao pagamento de multa contratual à Loteadora requerida (aplicação inversa) deve ser mantida, contudo, de forma simétrica e IDÊNTICA, como fixada para o inadimplemento da consumidora. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, caracteriza relação de consumo, razão pela qual aplicável a lei 9.514/97 e as regras do CDC. 2. A demora injustificada, mesmo com a observância da cláusula de tolerância na entrega do imóvel, dá guarida ao pleito de rescisão contratual formulado pelos autores, a quem deve ser assegurada a imediata e integral restituição do montante pago. Inteligência da súmula 543/STJ. 3. Constatado que a culpa pela rescisão/distrato contratual adveio do atraso na entrega da obra por parte das requeridas, mister a aplicação da multa penal compensatória prevista na cláusula vigésima sétima do contrato, no percentual de 30% (trinta por cento), incidente, porém, sobre os valores efetivamente desembolsados pelos compradores, e não sobre a integralidade do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa destes. 4. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, posto que possui amparo em lei especial (art. 43-A, lei 4.591/1964). 5. A jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, situação na vislumbrada na espécie. 6. Os juros de mora, incidentes sobre os valores a serem devolvidos, computam-se a partir da citação, nos termos dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, razão de merecer reforma a sentença, no tópico. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJGO, AC 0154557-04.2016.8.09.0051, Rel. Des. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1a Câmara Cível, DJe Tribunal de Justiça do Estado de Goiás de 20/09/2022) (g.n). DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras. 4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés. 5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras. 6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. 7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente. 8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00. 9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido. Tese de julgamento: 1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. 4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. (N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025) Modifica-se a sentença neste ponto. Além, a base de cálculo dos juros de mora (2%) sobre o valor pago, pelo atraso na entrega do lote (Cláusula 5.1, “c”), deverá ser aferida na fase de liquidação por arbitramento, ocasião em que deverá estabelecer a adequada indenização pelo período em consideração os meses de atraso. No que tange à indenização por danos morais, o artigo 5.º, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica. No caso concreto, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelando, o atraso da entrega do imóvel por mais de 1 (um) ano a entrega da infraestrutura do lote, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais. A propósito: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório. (N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) (g.n.) Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento da autora, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados. Evidenciado a desídia da requerida em inadimplemento de sua obrigação contratual, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$8.000,00 (oito mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta. Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador. Desta feita, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pela promitente vendedora, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Senão vejamos: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n. Isto posto, conheço dos recursos para: 1) NEGAR PROVIMENTO ao apelo da Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda. 2) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da Nelma Lopes da Silva para reformar a sentença em parte, para também CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa contratual compensatória do “item 5.6”, de 30% sobre o valor pago pela consumidora, a resultar no valor de R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos). Em razão do resultado da demanda, em que a autora sagrou vitoriosa, impõe-se afastar a sucumbência recíproca imposta na sentença, cabendo as requeridas arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majoro para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 09/07/2025

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Cipasa Varzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliario Ltda e outros x Cipasa Varzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliario Ltda e outros

ID: 327382490

Tribunal: TJMT Órgão: Segunda Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1015168-41.2020.8.11.0002

Data de Disponibilização: 17/07/2025

Polo Ativo:

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA NELMA LOPES DA SILVA ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

Polo Passivo:

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA NELMA LOPES DA SILVA ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

Acórdão

Advogados:

LUCAS LIMA RODRIGUES

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

KEWRI REBESCHINI DE LIMA

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

RAFAELA MOREIRA CAMPELO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015168-41.2020.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e de… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015168-41.2020.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). TATIANE COLOMBO Turma Julgadora: [DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELANTE), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO), GIOVANNA MORBECK ARANTES RODRIGUES - CPF: 051.091.821-24 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELADO), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME. E M E N T A DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu o inadimplemento das vendedoras por atraso na entrega de lote urbano em empreendimento imobiliário e determinou a restituição dos valores pagos, além da condenação ao pagamento de multa moratória contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. Questão em discussão 2. Há duas questões principais em discussão: (i) saber se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa compensatória e aos danos morais por seu montante arbitrado; (ii) definir a legalidade da cobrança de encargos propter rem e da aplicação da cláusula penal de forma inversa. III. Razões de decidir 3. O atraso na entrega do lote superou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, sem justificativas válidas, configurando inadimplemento das rés. 4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, pois a rescisão do contrato decorreu exclusivamente de culpa das vendedoras. 5. Não restou comprovada a posse da compradora sobre o imóvel, sendo indevida a cobrança de IPTU, taxas condominiais ou quaisquer encargos de natureza propter rem. 6. É cabível a aplicação da cláusula penal compensatória contra a parte inadimplente, mesmo prevista apenas em desfavor do consumidor, em nome do equilíbrio contratual. 7. A indenização por danos morais é devida, no exato valor arbitrado, diante do abalo emocional ocasionado pelo inadimplemento prolongado e frustração do legítimo projeto de aquisição imobiliária. 8. Os juros moratórios devem incidir desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ em caso de culpa da vendedora. 9. O pedido de revogação da justiça gratuita deve ser afastado, diante da ausência de provas que infirmem a hipossuficiência da parte beneficiária. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso da autora provido em parte. Recurso das rés desprovido. Afastada a sucumbência recíproca, condenando as requeridas a arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: "1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual. 4. É indevida a cobrança de encargos propter rem se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. 5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais. 6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora." R E L A T Ó R I O Egrégia Câmara, Tratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos por NELMA LOPES DA SILVA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, MT, nos autos da Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais proposta por Nelma Lopes Da Silva em face de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Prolatada a sentença (ID 223573221): “IV – Dispositivo. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes (que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 7 – Quadra 19 – do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” (Id. 33711124); b) CONDENAR as requeridas a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$38.500,09 (Id. 33711114), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela. c) INVERTER a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, condenar a requerida, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelo autor, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida; d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ); Ante a sucumbência recíproca, determino o rateio das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A parte autora vencida na menor parte fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% e a parte ré pelo pagamento de 80% das custas e honorários sucumbenciais, ora arbitrados, observada a gratuidade concedida à parte autora.” (Sic) Em suas razões recursais (ID 245433702), Nelma Lopes da Silva apresenta tese de reforma da sentença, acerca da necessidade de majoração dos danos morais, que irrisórios. Combate os fundamentos da sentença que apesar de aplicar a multa contratual, reduziu de 30% para 2%, desconsiderando a disposição expressa em contrato. Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, e aplicar a multa contratual em seu percentual de 30%, e majorar o valor arbitrado em danos morais. A Cipasa Varzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em suas razões (ID. 226923686), alega ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a despeito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e subsidiariamente, as disposições do Código Civil. Defende tese de que a lei de alienação fiduciária estabelece expressamente que a rescisão do contrato somente ocorrerá com a consolidação da propriedade em favor da credora. Alega que não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto. Aduz que o real motivo da ação, diz respeito a inversão da caracterização da mora do autor. Afirma não haver atraso na entrega do imóvel, pela conclusão das obras de infraestrutura. Assevera do dever do adquirente em pagar as obrigações relativas ao imóvel - propter rem. Combate a condenação por danos morais, que inexistente e não comprovados nos autos. Contesta a reversão da cláusula penal, e que o termo inicial a incidência de juros de mora. Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, a afastar o atraso da obra, o dano moral, a inversão da cláusula penal, seja pago valores a título de despesas do imóvel e fixado o termo inicial aos juros de mora a partir do trânsito em julgado. Contrarrazões apresentadas (ID 223573227 e 242112197), a apelada suscita preliminar de impugnação a concessão da justiça gratuita. É o relatório. V O T O R E L A T O R A apelada ainda argui preliminar de impugnação a justiça gratuita concedida à autora. O Código de Processo Civil, em seu artigo 98, prevê que tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas têm direito ao benefício da justiça gratuita, desde que comprovem a insuficiência de recursos para o pagamento das custas e despesas processuais. No caso em apreço, apesar da irresignação da parte contrária, não foram trazidos aos autos elementos de prova que demonstrem alteração da condição financeira, capaz de justificar a revogação do benefício concedido à parte requerida. Assim, AFASTO o pedido de revogação da justiça gratuita, passando a seguir ao julgamento do mérito recursal. Considerando que ambos os recursos de apelações tratam do mesmo objeto meritório, passo à análise conjunta das insurgências. Extrai-se dos autos que Nelma Lopes Da Silva ajuizou Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais, em face de Orleans Empreendimentos Ltda e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Narra que, em 13 de junho de 2016, firmou com a requerida Orleans, com a interveniência da empresa Cipasa, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de lote urbano situado no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, neste município, pelo valor de R$ 77.441,27 (setenta e sete mil, quatrocentos e quarenta e um reais e vinte e sete centavos), a ser pago de forma parcelada, dos quais já foram quitados R$ 38.500,09 (trinta e oito mil, quinhentos reais e nove centavos). Alega que ficou ajustado que a entrega do imóvel ocorreria em setembro de 2018, admitindo-se a possibilidade de prorrogação por até seis meses, com vencimento em março de 2019. No entanto, as requeridas não cumpriram com a obrigação assumida, estando as obras do empreendimento paralisadas. Dessa forma, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda, com a condenação das requeridas à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais e correção monetária; aplicação da cláusula penal em favor da parte autora; reversão da multa contratual, com imposição de penalidade de 30% por inadimplemento; multa contratual de 2% sobre o valor devido; além de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Em sua defesa, a parte requerida alegou ausência de atraso na entrega do empreendimento e que o imóvel adquirido não é uma unidade habitacional pronta para fruição em moradia, mas um terreno vago. Em sentença, o juízo a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, motivado pelo inadimplemento da Loteadora quanto à entrega no prazo contratual do lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” no município de Várzea Grande, MT. Insurge-se a Loteadora requerida contra a sentença a pretensão de afastar o reconhecimento do atraso da entrega do lote, reter os valores pagos em despesas propter rem, e aplicação da multa contratual. Já a autora pretende a majoração do valor por danos morais e aplicação da cláusula penal compensatória. As requeridas e apelantes defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, argumentando que o contrato está subordinado à disciplina da Lei nº 9.514/97, devendo eventual rescisão por iniciativa do comprador seguir o procedimento específico previsto nos artigos da referida norma. Nos termos do art. 2º do CDC: "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final." Embora as apelantes aleguem que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor no presente caso, não há nos autos qualquer prova de que o imóvel foi adquirido com a finalidade de revenda ou para integração à atividade empresarial. Assim, na ausência de demonstração de que a autora teria atuado como intermediária a revenda do bem, presume-se sua condição de destinatária final, razão pela qual é incabível afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Neste contexto da relação de consumo, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato. Extrai-se do contrato firmado entre as partes (ID. 223573170) em 13/06/2016, a pactuação em “NORMAS GERAIS”, por seu item 1.6 do instrumento particular de promessa de compra e venda do lote (ID. 245432729), consta o prazo para a implantação de todas as obras de infraestrutura (7.1 e 7.2) e entrega do imóvel a data de setembro/2018, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. No entanto, como bem apurado pelo juízo do feito, sob informação obtida em outras ações semelhantes, corroborando às alegações da autora, que até a propositura da ação (20/06/2020), a entrega do lote com a infraestrutura discriminada ainda não havia sido concluída. Logo, resta por inconteste o atraso na entrega do lote nº 07 com a infraestrutura prometida em contrato. No mais, o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Outrossim, mesmo que relevasse as razões da Requerida de que o prazo para entrega do Lote com a implantação da infraestrutura teria iniciado da aprovação do cronograma pela Prefeitura de Várzea Grande em outubro/2017, ao tempo da ação rescisória, já teria escoado o prazo a explicitar o inadimplemento da Vendedora. Nesse sentido: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto. Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024). Importa consignar que no caso não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça visto que a resolução contratual ocorre por culpa exclusiva da vendedora (ré na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio, o que não é o caso dos autos. Nesse passo, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da vendedora impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao status quo ante, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, devendo ser restituídas as prestações realizadas, além do valor pago em comissão de corretagem, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato. Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça a evitar o enriquecimento sem causa: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023) (g.n). Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ). “Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Nesse propósito, deve ser mantida a sentença que determinou a restituição integral à parte autora dos valores pagos na vigência do contrato. A Loteadora requerida requer o abatimento do valor referente ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, relativos ao período em que a compradora teria exercido a “posse” do imóvel, porém, no caso a proprietária do imóvel é a responsável pelo pagamento do IPTU de cada ano, logo, se o contrato for rescindido e a vendedora tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é a responsável pelo IPTU do período. No caso, as requeridas não comprovaram a efetiva entrega do imóvel à autora, portanto esta nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizada pelos valores do imposto predial ou despesas de natureza propter rem. Nesse passo, a cobrança de taxas de condomínio, IPTU e outros não se sustentam, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pela compradora, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. Quanto a multa contratual (compensatória), tem-se que o atraso na entrega do imóvel pela construtora é incontroverso e, no que tange à cláusula penal, é cabível, diante do inadimplemento contratual da Vendedora (aplicação inversa), pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo. O c. STJ firmou tese, para efeito do artigo 1.036, do Código de Processo Civil, de que a inversão é possível: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original) Neste caso, a multa moratória está inserida no “Capítulo – V” (DA MORA E DO INADIMPLEMENTO) em seu item “5.1, c)”, além da multa compensatória insculpida no item “5.6” do contrato (ID. 223573172): Portanto, é devida tanto a multa moratória como a compensatória, nos termos do que dispõe as cláusulas penais contratadas, ou seja, isto inclui nos exatos termos dispostos em cláusula “5.6” da penalidade compensatória de retenção de 30% do valor pago, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. No caso do valor pago de R$38.500,09, a multa contratual de 30% a título de compensação, resulta no valor de R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos). Logo, a condenação ao pagamento de multa contratual à Loteadora requerida (aplicação inversa) deve ser mantida, contudo, de forma simétrica e IDÊNTICA, como fixada para o inadimplemento da consumidora. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, caracteriza relação de consumo, razão pela qual aplicável a lei 9.514/97 e as regras do CDC. 2. A demora injustificada, mesmo com a observância da cláusula de tolerância na entrega do imóvel, dá guarida ao pleito de rescisão contratual formulado pelos autores, a quem deve ser assegurada a imediata e integral restituição do montante pago. Inteligência da súmula 543/STJ. 3. Constatado que a culpa pela rescisão/distrato contratual adveio do atraso na entrega da obra por parte das requeridas, mister a aplicação da multa penal compensatória prevista na cláusula vigésima sétima do contrato, no percentual de 30% (trinta por cento), incidente, porém, sobre os valores efetivamente desembolsados pelos compradores, e não sobre a integralidade do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa destes. 4. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, posto que possui amparo em lei especial (art. 43-A, lei 4.591/1964). 5. A jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, situação na vislumbrada na espécie. 6. Os juros de mora, incidentes sobre os valores a serem devolvidos, computam-se a partir da citação, nos termos dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, razão de merecer reforma a sentença, no tópico. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJGO, AC 0154557-04.2016.8.09.0051, Rel. Des. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1a Câmara Cível, DJe Tribunal de Justiça do Estado de Goiás de 20/09/2022) (g.n). DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras. 4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés. 5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras. 6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação. 7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente. 8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00. 9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido. Tese de julgamento: 1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo. 4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. (N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025) Modifica-se a sentença neste ponto. Além, a base de cálculo dos juros de mora (2%) sobre o valor pago, pelo atraso na entrega do lote (Cláusula 5.1, “c”), deverá ser aferida na fase de liquidação por arbitramento, ocasião em que deverá estabelecer a adequada indenização pelo período em consideração os meses de atraso. No que tange à indenização por danos morais, o artigo 5.º, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica. No caso concreto, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelando, o atraso da entrega do imóvel por mais de 1 (um) ano a entrega da infraestrutura do lote, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais. A propósito: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório. (N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) (g.n.) Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento da autora, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados. Evidenciado a desídia da requerida em inadimplemento de sua obrigação contratual, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$8.000,00 (oito mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta. Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador. Desta feita, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pela promitente vendedora, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Senão vejamos: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n. Isto posto, conheço dos recursos para: 1) NEGAR PROVIMENTO ao apelo da Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda. 2) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da Nelma Lopes da Silva para reformar a sentença em parte, para também CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa contratual compensatória do “item 5.6”, de 30% sobre o valor pago pela consumidora, a resultar no valor de R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos). Em razão do resultado da demanda, em que a autora sagrou vitoriosa, impõe-se afastar a sucumbência recíproca imposta na sentença, cabendo as requeridas arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majoro para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 09/07/2025

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