Processo nº 5010642-37.2025.4.04.7108
ID: 337054612
Tribunal: TRF4
Órgão: 1ª Vara Federal de Gravataí
Classe: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE
Nº Processo: 5010642-37.2025.4.04.7108
Data de Disponibilização:
29/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO
OAB/DF XXXXXX
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Tutela Antecipada Antecedente Nº 5010642-37.2025.4.04.7108/RS
REQUERENTE
: DILCIONEI DE MORAES GOECKS
ADVOGADO(A)
: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB DF071225)
DESPACHO/DECISÃO
1. Da pretensão vei…
Tutela Antecipada Antecedente Nº 5010642-37.2025.4.04.7108/RS
REQUERENTE
: DILCIONEI DE MORAES GOECKS
ADVOGADO(A)
: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB DF071225)
DESPACHO/DECISÃO
1. Da pretensão veiculada na petição inicial:
Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por
DILCIONEI DE MORAES GOECKS
em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, cujo objeto é a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel de matrícula 104.558 - RI de São Leopoldo.
O autor referiu que firmou contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal para a aquisição de imóvel residencial.
Disse que deixou de pagar algumas parcelas, em virtude de dificuldades financeiras, porém, em momento algum se negou a quitar sua dívida, inclusive, procurou a demandada para estabelecer uma negociação, a qual restou inexitosa.
Informou que foi surpreendido com a notícia de que seu imóvel estava sendo ofertado em leilão, agendado para os dias 22/07/2025 (primeira hasta) e 25/07/2025 (segunda hasta).
No tocante ao procedimento de consolidação da propriedade, sustentou que não foi notificado pessoalmente para purgar a mora, o que o impediu de evitar a perda do imóvel (primeira nulidade).
Além disso, argumentou que ocorreu a violação do prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão, uma vez que não foi observado o intervalo mínimo de 15 dias entre as hastas designadas (segunda nulidade).
Com tais fundamentos, ajuizou a presente demanda, postulando, em sede de tutela provisória, o seguinte:
a) a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, independentemente da fase em que se encontre;
b) a suspensão de qualquer ato de consolidação da propriedade em nome do banco réu ou de terceiros;
c) a proibição de registro de eventual arrematação ou expedição de carta de arrematação;
d) a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente e à leiloeira responsável, comunicando a decisão liminar para que se abstenham de realizar quaisquer atos de transferência, consolidação ou alienação do bem.
Ao final, além da confirmação da tutela provisória, requereu:
e) a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em nome do réu, por ausência de intimação pessoal da autora para purgar a mora;
f) a nulidade do edital de leilão extrajudicial, em razão do descumprimento do intervalo mínimo legal entre as hastas públicas;
g) a nulidade de eventual arrematação já realizada, caso existente, com a consequente reintegração da autora na posse do imóvel.
Subsidiariamente, solicitou que:
h) o valor da arrematação seja integralmente depositado em conta judicial vinculada a este feito;
i) seja assegurado à parte autora o direito de levantar eventual valor excedente (sobejo), após apuração e liquidação do saldo efetivamente devido, impedindo-se qualquer repasse extrajudicial ao réu enquanto pendente a controvérsia.
Ainda, solicitou o deferimento do benefício da gratuidade da justiça.
É o breve relatório. Passo a decidir.
2. Da retificação da classe da ação
Retifique-se a classe da ação para procedimento comum.
3. Da gratuidade da justiça
A parte autora solicitou o benefício da gratuidade da justiça, embasando o pedido na alegação de que não pode arcar com o pagamento das despesas processuais sem o prejuízo do seu sustento.
Há presunção relativa da necessidade do benefício quando a parte for pessoa natural. Dessa forma, inexistindo elementos nos autos capazes de demonstrar a falta do preenchimento dos pressupostos,
defiro-lhe a gratuidade de justiça.
4.
Da tutela provisória
A tutela provisória pode estar baseada, nos termos do artigo 294 do Código de Processo Civil, tanto na evidência quanto na urgência. Esta exige para a sua concessão a demonstração da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo. Aquela, por seu turno, não se encontra centrada na necessidade de antecipar o provimento jurisdicional em razão do risco de perecimento do direito pleiteado. Pelo contrário, visa disciplinar os ônus decorrentes do tempo do processo, ante a robustez da tese veiculada pelo autor. Tanto é assim que o próprio artigo 311 do CPC retira a necessidade de demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo para a concessão da tutela de evidência.
Em se tratando no caso dos autos de tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC, o juiz poderá conceder a tutela quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Com efeito, é necessário que as alegações da inicial sejam relevantes, a ponto de, em um exame perfunctório, possibilitar ao julgador prever a possibilidade de êxito da ação (probabilidade do direito). Além disso, deve estar presente a indispensabilidade da concessão da medida (fundado perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo), a fim de que não haja o risco de perda do direito ou da sua ineficácia, se deferida a ordem apenas ao final.
4.1 Da probabilidade do direito
Da alegação de ausência de notificação para purgar a mora
O processo extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel oferecido em alienação fiduciária está previsto na Lei 13.465/17, que dispõe o seguinte:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a
Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008
, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 1
o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1
o
do art. 26 desta Lei.
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.
§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.
Enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais.
Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, nos termos do artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover leilão para a alienação do imóvel (art. 27 da Lei nº 9.514/97).
No caso concreto, os documentos anexados comprovam que o autor foi intimado para os fins do art. 26 da Lei 9.514/97 pelo Registro de Imóveis de São Leopoldo (E
1.6
, AV.10), sendo que o próprio demandante confirma estar em mora.
Destaco que que o Ofício de Registro de Imóveis goza de fé pública na realização de seus atos. Sendo assim, a presunção de veracidade da notificação somente pode ser afastada mediante prova concreta, o que inexiste no caso em questão.
O princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) é garantia da estabilidade e segurança das relações sociais. Estipulado validamente seu conteúdo, o pacto faz lei entre as partes, definindo direitos e obrigações, de modo que a revogação ou alteração das cláusulas somente poderá ocorrer, em regra, mediante novo acordo entre as partes.
Ressalto, por outro lado, que os eventos que autorizam modificação contratual, inclusive no âmbito da Teoria da Imprevisão, são os relacionados com o próprio contrato e não os relacionados com a vida pessoal do mutuário, tal como doença superveniente ou dificuldades financeiras, por exemplo.
Inexiste, pois, obrigação legal da CEF de renegociar a dívida, sendo certo que qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário, a limitar a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas.
Eventuais dificuldades financeiras do devedor não são hábeis, por si só, a autorizar o descumprimento dos contratos e não podem obrigar o credor a rever os termos contratuais ou a aceitar as propostas de pagamento feitas pelo devedor.
Nesse sentido, colaciono decisões do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação proposta por mutuário inadimplente, na qual se buscava a suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais e dos leilões públicos envolvendo imóvel objeto de contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia. A parte agravante alegou dificuldades financeiras e defendeu a possibilidade de purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se, após a consolidação da propriedade fiduciária registrada, é possível suspender os atos expropriatórios extrajudiciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e realização dos leilões encontra respaldo legal e jurisprudencial firme no sentido de sua constitucionalidade, conforme decidido pelo STF no Tema 982 da repercussão geral. 4. A intimação do devedor fiduciante para fins de purgação da mora foi devidamente realizada nos moldes legais (Lei 9.514/1997, art. 26, §1º), conforme certificado de matrícula do imóvel, dotado de fé pública e não infirmado por prova em contrário.
5. A alegação de dificuldades financeiras não possui o condão de afastar a mora nem de impedir a consolidação da propriedade e os atos subsequentes, sendo insuficiente para justificar a concessão de tutela provisória em caráter excepcional.
6. A jurisprudência do TRF da 4ª Região pacificou o entendimento de que, consolidada a propriedade fiduciária, é incabível a purga da mora, subsistindo apenas o direito de preferência do devedor para aquisição do imóvel até o segundo leilão, nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º da Lei 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso desprovido. (TRF4, AG 5015448-02.2025.4.04.0000, 11ª Turma, Relatora para Acórdão ELIANA PAGGIARIN MARINHO, julgado em 23/07/2025). Grifei.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. INOCORRÊNCIA DE IRREGULARIDADES. PURGAÇÃO DA MORA. DECORRIDO PRAZO LEGAL SEM PAGAMENTO DO DÉBITO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI N.º 9.514/97 E ALTERAÇÕES. APELO PROVIDO. 1. O artigo 26 da Lei n.º 9.514/97 e alterações dispõe que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida é constituído em mora o fiduciante. Com isso, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, extinguindo-se a obrigação contratual. A consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno. 2. A validade do procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade previsto na Lei n.º 9.514/97 e alterações já foi reconhecida por este Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Precedente. 3. No caso dos autos, não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, o que é incontroverso, a consolidação da propriedade, em nome do fiduciário, pode ocorrer, promovendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, §7º, da Lei n.º 9.514/97 e alterações. A partir de então, considerando que o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei. 4. A mera pretensão de consignação de parcelas não se presta a obstar o prosseguimento dos atos expropriatórios. A única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997 e alterações.
5. A mera alegação de dificuldades financeiras não tem o condão de elidir a inadimplência, tendo em vista que a simples inobservância das cláusulas contratuais já enseja a rescisão contratual, de forma que, no contexto dos autos, não há como acolher os argumentos do devedor, uma vez que, segundo o contrato entabulado entre as partes, o inadimplemento das obrigações assumidas causará a rescisão do contrato, como consequência lógica das normas legais e contratuais que regem o tema, sendo regular o procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal, com respaldo na legislação de regência.
6. Apelação à qual se dá provimento. (TRF4, AC 5004784-86.2020.4.04.7209, 4ª Turma, Relatora para Acórdão MARIA ISABEL PEZZI KLEIN, julgado em 02/07/2025). Grifei.
Da alegação de violação do prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão
O autor defendeu a existência de nulidade no processo extrajudicial de tentativa de venda do imóvel, alegando violação do prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão, uma vez que não foi observado o intervalo mínimo de 15 dias entre as hastas designadas.
Sobre o tema, assim dispõe a Lei 9.514/1997:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
Como visto, diferente do afirmado pelo demandante, a previsão legal acima não estabelece um prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, mas sim um intervalo máximo entre ambos, justamente para assegurar a celeridade no procedimento de execução extrajudicial.
Nesse sentido, seguem decisões do TRF4:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PURGA DA MORA NO PRAZO LEGAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO PATRIMÔNIO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES.
1. O comando legal não exige que entre o primeiro e o segundo leilões haja um intervalo de 15 dias, mas sim que o segundo leilão seja realizado dentro do prazo de quinze dias subsequentes à data do primeiro leilão, o que foi observado no caso. O propósito do legislador foi, aqui, o assegurar celeridade no procedimento de execução extrajudicial.
2. Apesar de o agravante alegar que não foi notificado pessoalmente sobre os leilões extrajudiciais, não ficou demonstrado efetivo prejuízo à parte. Isso porque o autor soube de antemão que o imóvel seria levado a leilão. 3. Agravo de instrumento desprovido. (TRF4, AG 5000803-69.2025.4.04.0000, 3ª Turma, Relator para Acórdão CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, julgado em 25/03/2025). Grifei.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PROCEDIMENTO REGULAR. NULIDADE DOS LEILÕES. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais de imóvel financiado pelo Autor junto à Caixa Econômica Federal, sob alegação de ausência de notificação pessoal para purgação da mora e inobservância do prazo mínimo entre os leilões. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel por ausência de notificação pessoal do Autor para purgação da mora, se os leilões extrajudiciais foram regularmente designados e comunicados, e se foi respeitado o prazo legal entre o primeiro e o segundo leilão, nos termos da Lei n.º 9.514/1997 e suas alterações legislativas posteriores. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A consolidação da propriedade fiduciária ocorreu regularmente, conforme certidão constante na matrícula do imóvel, que goza de fé pública, presumindo-se válida a notificação para purgação da mora, salvo prova robusta em contrário, não apresentada pelo Autor. A legislação vigente (Lei n.º 9.514/1997, com alterações pelas Leis n.º 13.465/2017 e n.º 14.711/2023) estabelece que a purgação da mora é possível até a averbação da consolidação, não mais até a assinatura do auto de arrematação, afastando entendimento anterior baseado no Decreto-Lei n.º 70/1966. Assim, não cabe ao devedor purgar a mora após a consolidação da propriedade, restando-lhe apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel mediante depósito integral dos encargos, o que não ocorreu. A ausência de notificação pessoal para os leilões não configura nulidade, pois o Autor tinha ciência das datas, podendo exercer seu direito de preferência.
Quanto ao prazo entre os leilões, a lei determina que o segundo leilão ocorra nos quinze dias seguintes ao primeiro, não sendo exigido intervalo mínimo de 15 dias, afastando a alegação de nulidade por inobservância do prazo.
Jurisprudência do TRF4 e de outras cortes confirma a regularidade do procedimento e a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação, bem como a validade dos atos executórios e leilões extrajudiciais. 4. A majoração dos honorários advocatícios em 20% é devida em razão do não provimento da apelação, mas seu pagamento fica suspenso nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, por ser o Autor beneficiário da assistência judiciária gratuita. IV. DISPOSITIVO E TESE: 5. Apelação desprovida, mantendo-se a sentença que julgou improcedentes os pedidos do Autor. Tese de julgamento: 1. A consolidação da propriedade fiduciária do imóvel financiado é presumidamente regular quando registrada na matrícula, não cabendo nulidade por ausência de notificação pessoal sem prova robusta em contrário; 2. A purgação da mora é possível apenas até a averbação da consolidação da propriedade, não mais até a assinatura do auto de arrematação, conforme alterações legislativas recentes; 3. A ausência de intimação pessoal dos leilões não implica nulidade quando o devedor tem ciência das datas e pode exercer o direito de preferência; 4. O prazo entre o primeiro e o segundo leilão é de até quinze dias, não sendo exigido intervalo mínimo de quinze dias entre eles. (TRF4, AC 5020418-28.2024.4.04.7001, 12ª Turma, Relator para Acórdão JOÃO PEDRO GEBRAN NETO, julgado em 23/07/2025). Grifei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NÃO CABIMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
SEGUNDO LEILÃO
. PRAZO. 1. A mera alegação de ausência de notificação pessoal dos devedores para a purgação da mora, na forma da Lei 9.514, de 1997, não é capaz de afastar a presunção juris tantum do registro de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. 2. Uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, não é mais cabível a purgação da mora, assegurando-se ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem. 3. Hipótese em que o próprio ajuizamento da ação confirma a ciência inequívoca dos devedores acerca dos leilões a serem realizados nas semanas vindouras, não havendo assim qualquer prejuízo à sua participação e ao exercício do seu direito de preferência. Não se cogita, nesse caso, de nulidade por falta de intimação dos leilões.
4. O art. 27, §1º, da Lei nº 9.517, de 1997 determina que o
segundo leilão
seja realizado em até quinze (15) dias após o
primeiro
, sendo despropositada a interpretação da agravante de que deveria haver um
intervalo
mínimo de quinze (15) dias entre o
primeiro
e o
segundo
leilões.
(TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5035406-08.2024.4.04.0000, 12ª Turma, Juiz Federal ANTÔNIO CÉSAR BOCHENEK, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 07/11/2024). Grifei.
Ainda sobre o leilão, apenas a título de esclarecimento, em pesquisa ao site referido na inicial (
https://www.nasarleiloes.com.br/externo/lote/1786
), constato a ausência de interessados na aquisição do imóvel, inclusive no segundo leilão:
Desta forma, reputo não demonstrada a probabilidade do direito.
4.2 Do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
Considerando que os requisitos para o deferimento da tutela provisória de urgência são cumulativos, não demonstrada a probabilidade do direito, despiciendo perquirir a respeito do perigo de dano.
5. Dos provimentos:
Diante das razões acima expostas:
a)
INDEFIRO
a tutela de urgência requerida. Intime-se.
b) Em vista das peculiaridades fáticas da demanda, reputa-se configurada hipótese em que, de plano, é possível afirmar a impossibilidade de autocomposição (art. 334, § 4º, II, do CPC), de forma que a remessa dos autos para conciliação, com a designação para tanto de audiência, geraria a prática de atos processuais inócuos, comprometendo os princípios da eficiência e da razoável duração do processo. Dispenso, pois, a remessa dos autos ao CEJUSCON.
c) Cite-se o réu para, no prazo legal, apresentar proposta escrita de conciliação e/ou contestar o feito, observando o disposto nos arts. 335 e 336 do CPC, em especial quanto à especificação das provas que pretende(m) produzir, justificando-as, e observando eventual inversão do ônus da prova já disciplinada nos autos.
d) Vindo a contestação e sendo alegados fatos novos, preliminares ou prejudiciais, ou ainda juntados novos documentos ou proposta de acordo, intime-se a parte autora para se manifestar e especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto no art. 350 do CPC.
e) Após, venham os autos conclusos para o saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do CPC.
Anote-se a gratuidade deferida.
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