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Processo nº 1020506-05.2022.8.11.0041

ID: 304997640

Tribunal: TJMT Órgão: Terceira Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1020506-05.2022.8.11.0041

Data de Disponibilização: 23/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

ERLI TEREZINHA DE ALMEIDA

Acórdão

Advogados:

IVANETE FATIMA DO AMARAL

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THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1020506-05.2022.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compul… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1020506-05.2022.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compulsória, Aquisição] Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Turma Julgadora: [DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS] Parte(s): [ERLI TEREZINHA DE ALMEIDA - CPF: 164.619.831-04 (APELADO), THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA - CPF: 513.074.721-68 (ADVOGADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE DA CITAÇÃO. AFASTADAS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Ação de adjudicação compulsória c.c indenização por danos morais, pleiteando o domínio do imóvel, cuja aquisição foi integralmente quitada junto à construtora. A outorga da escritura não foi realizada em razão da existência de hipoteca em favor do agente financeiro do empreendimento. II. Questões em discussão Há três questões centrais em discussão: (i) saber se a citação da instituição financeira foi válida, em conformidade com os ditames legais e se possui legitimidade passiva para figurar no polo da ação; (ii) saber se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, à vista da quitação integral e da existência de hipoteca registrada. III. Razões de decidir A citação realizada via sistema do PJe se mostra válida, eis que o banco compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação e participou regularmente do feito, inexistindo demonstração de prejuízo processual. Sendo o agente financeiro o titular do direito real de garantia (hipoteca), figura como parte legítima à lide em que se busca a baixa do gravame como condição para a adjudicação. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ. IV. Dispositivo e tese Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: 1. É válida a citação realizada eletronicamente nos autos, quando demonstrado o comparecimento espontâneo da parte e o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, inexistente qualquer prejuízo processual. 2. O agente financeiro hipotecário é parte legítima para responder por ação de adjudicação compulsória quando o gravame impõe óbice à regularização do imóvel. 3. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, ainda que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o preço, nos termos da Súmula 308 do STJ. R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Banco do Brasil S.A. contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c indenização por danos morais ajuizada por Erli Terezinha de Almeida, que, rejeitou as preliminares suscitadas, e no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, para declarar o domínio da mesma sobre o imóvel consistente no Apartamento nº 404, com duas vagas de garagem nºs 43 e 43A, localizado na Rua Tenente Eulálio Guerra, Bairro Araés, Cuiabá-MT, inscrito na matrícula nº 106.382 do 2º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá, afastando os efeitos da hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A. Determinou, ainda, a condenação dos réus, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Inconformado, recorre o Banco do Brasil S.A. Em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a nulidade da citação, ao argumento da ausência de citação pessoal válida, uma vez que teria havido apenas ciência automática pelo sistema do PJe, sem confirmação de recebimento pela instituição ou seus representantes legais, em violação ao disposto no art. 246, §1º-A, do CPC. Segue, ainda, questionando a concessão do benefício da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência da parte autora, ressaltando que esta é assistida por advogado particular e não demonstrou a real incapacidade de arcar com os custos processuais e, ainda, a ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que a relação jurídica base da ação vincula apenas a autora e a construtora, sendo o banco mero agente financeiro da obra, sem qualquer vínculo direto com o contrato de compra e venda ou a inadimplência da construtora. No mérito, defende a legalidade da hipoteca inscrita e a impossibilidade de baixa do gravame hipotecário sem que o correspondente valor de desligamento (VMD) seja quitado. Requer, por fim, a reforma da sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito em relação ao Banco do Brasil, com base na ilegitimidade passiva, ou, subsidiariamente, para que seja mantida a hipoteca e indeferida a adjudicação compulsória, bem como seja revista a fixação dos honorários advocatícios por equidade, conforme o art. 85, § 8º, do CPC. Contrarrazões pela apelada, no ID n. 286143463, rechaçando os argumentos da instituição bancaria, rogando pelo desprovimento do recurso e a majoração dos honorários recursais. É o relatório. Cuiabá, 18 de junho de 2025. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator V O T O R E L A T O R Na origem, cuida-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Erli Terezinha Almeida em desfavor de Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. e do Banco do Brasil S.A., alegando que firmou contrato com construtora para aquisição do apartamento n.º 404, no Edifício Residencial Verdes Matas, nesta Capital, o qual foi quitado integralmente. Informa que obteve autorização da construtora para lavratura da escritura do imóvel, contudo, não conseguiu formalizar a escritura, uma vez que na matrícula nº 106.382, do 2º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá, consta o registro de garantia hipotecária em favor do Banco do Brasil S.A., decorrente de dívida contraída pela Construtora Carajás. Diante desse fato, ajuizou a ação originária, com o objetivo de obter provimento jurisdicional que determine aos réus a outorga da escritura pública do imóvel. Cinge-se que decorrida a marcha processual, a magistrada a quo decidiu antecipadamente a lide, julgando procedente o pedido inicial, para determinar que a instituição bancária providencie a baixa do gravame hipotecário do imóvel litigioso e posteriormente a corré - Construtora Carajás, outorgue escritura pública correspondente. Não concordando com o édito judicial, recorre o Banco do Brasil. A matéria controvertida devolvida a este Colegiado consiste na análise das seguintes questões: (i) se há nulidade da citação por ausência de citação pessoal do Banco apelante; (ii) se é indevida a concessão da justiça gratuita à parte autora; (iii) se há ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A.; e, no mérito, (iv) se a hipoteca firmada entre a instituição financeira e a construtora pode obstar a adjudicação compulsória do imóvel por parte da promitente compradora que quitou integralmente o preço ajustado. Inicialmente, no tocante à preliminar de nulidade da citação, razão não assiste à instituição bancaria. Consta dos autos que a citação foi realizada nos moldes legalmente previstos, conforme registrado em certidão emitida pelo sistema do Processo Judicial Eletrônico (PJe), tendo a instituição financeira comparecido aos autos de forma espontânea, apresentado contestação dentro do prazo legal e participado de todos os atos processuais subsequentes. Tal circunstância afasta a alegação de nulidade, à luz do princípio da instrumentalidade das formas, consagrado no art. 277 do Código de Processo Civil, verbis: “Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.” Assim, o comparecimento espontâneo da parte supre eventual vício de citação, desde que não reste configurado prejuízo processual, o que, à evidência, não ocorreu no presente caso. Inexiste nos autos qualquer demonstração de cerceamento do contraditório ou da ampla defesa. Portanto, rejeito a preliminar de nulidade da citação. No que tange à preliminar de ilegitimidade passiva, igualmente não merece acolhimento. Embora não tenha sido parte na avença de compra e venda firmada entre a autora e a construtora, o Banco do Brasil S.A. figura como titular de hipoteca registrada sobre o imóvel objeto da lide. Tal gravame, ainda que oriundo de relação jurídica distinta, constitui obstáculo direto à pretensão adjudicatória da autora, e sua manutenção comprometeria a eficácia da sentença, tornando o banco parte legítima para integrar o polo passivo da ação. Logo, a legitimidade do Banco é inconteste. Quanto à gratuidade de justiça concedida à autora, a impugnação do apelante tampouco merece acolhida. Comprovou a parte autora, ora apelada, a sua condição de aposentada, com rendimento mensal líquido inferior a três salários mínimos, conforme documentos constantes nos autos. Além disso, trata-se de pessoa idosa, amparada, inclusive, pelo Estatuto do Idoso (Lei n. 10.741/03), circunstância que reforça sua especial proteção jurídica. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do §3º do art. 99 do CPC, não foi ilidida por prova robusta em sentido contrário, de modo que a concessão da gratuidade mostra-se adequada e regular. Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. A controvérsia gira em torno da possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel adquirido pela autora, frente à existência de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., decorrente de contrato de financiamento celebrado entre a construtora Carajás e a instituição financeira. Conforme restou comprovado nos autos, a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento n.º 404, localizado no Edifício Residencial Verdes Matas, Bairro Araés, nesta capital, e quitou integralmente o preço avençado, conforme documento de quitação juntado aos autos. A construtora, por sua vez, anuiu expressamente com o pedido de adjudicação, autorizando a outorga da escritura. Assim, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, é assegurado ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais, especialmente a quitação integral da avença. Tal direito é reforçado pelo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Sumula 308, veja: Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Nesse contexto, evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Desse modo, o ônus da ausência de repasse dos valores quitados à instituição financeira deve recair sobre a construtora inadimplente, e não sobre o comprador de boa-fé, cabendo ao banco proceder à baixa do gravame hipotecário, como condição para efetivação do registro da propriedade em nome do comprador. Portanto, à luz da doutrina, da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada, resta incontroverso o direito da autora à adjudicação compulsória do imóvel, bem como a inexigibilidade da hipoteca em relação a ela. Nesse sentido: “APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO – MANUTENÇÃO INDEVIDA DA HIPOTECA – CONTRATO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SÚMULA 308 DO STJ – BAIXA DO REGISTRO DEVIDA – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.” (AgInt no AREsp 1818651/SP). A hipoteca decorrente de contrato firmado entre a instituição financeira e a Construtora do imóvel não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé; diante da quitação, é devida a baixa do gravame (Súmula 308 do STJ). Inexiste interesse recursal se a sentença foi proferida nos exatos termos do pedido formulado”. (RAI n. 1037021-18.2022.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 14.08.24 ) “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO –SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (RAI n. 1013148-44.2024.8.11.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, J. 17.07.24) Além disso, desprovido o apelo do Banco do Brasil, é, pois, devida a majoração dos honorários advocatícios, em relação a instituição financeira, nos termos do art. 85, §11, do CPC, que fixo em 12%. Posto isso, conheço do recurso e lhe NEGO PROVIMENTO. Cuiabá, 18 de junho de 2025. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator Data da sessão: Cuiabá-MT, 17/06/2025

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David Zeferino Reis Registrado(A) Civilmente Como David Zeferino Reis x Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliarios Ltda

ID: 320664820

Tribunal: TJMT Órgão: 3ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1023481-80.2023.8.11.0003

Data de Disponibilização: 09/07/2025

Polo Ativo:

DAVID ZEFERINO REIS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO DAVID ZEFERINO REIS

Polo Passivo:

PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Sentença

Advogados:

ANA SABRINA FERREIRA TEIXEIRA

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CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA

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CD. PROC. 1023481-80.2023.8.11.0003 Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizaçao por Danos Morais Requerente: David Zeferino Reis Requerida: Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. Vist… CD. PROC. 1023481-80.2023.8.11.0003 Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizaçao por Danos Morais Requerente: David Zeferino Reis Requerida: Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. Vistos etc. DAVID ZEFERINO REIS, qualificado nos autos, ingressou com Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizaçao por Danos Morais contra PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., também qualificada no processo, objetivando compelir o requerido a efetuar a transferência do imóvel descrito na inicial e o recebimento de quantia despendida para pagamento de impostos do referido imóvel. O autor aduz que firmou junto à ré, um instrumento particular de compra e venda de imóvel de um terreno, referente ao lote 01, quadra 09, do loteamento Residencial Alta Vista Parque, nesta cidade, registrado na matrícula nº. 119.126, do CRI local. Diz que efetuou o pagamento integral do valor do imóvel em setembro de 2022, e quando a da realização da escritura do lote, foi impedido em razão de pendências estando o imóvel hipotecado. Aduz que o requerido não cumpriu com sua obrigação de outorgar ao requerente a escritura definitiva do imóvel após o devido pagamento do bem. Afirma que tentou a solução extrajudicial, porém sem êxito. Argui que o descumprimento da avença lhe trouxe dissabores e aborrecimentos e pugna pela procedência do pleito inicial. Juntou documentos. O pedido de tutela de urgência foi deferido (Id. 144576034). Citado, o requerido apresentou defesa sob o Id. 153806186. Argui em sede preliminar nulidade processual, inépcia da inicial e carência da ação por ausência de interesse processual. No mérito, em longo arrazoado, afirma que a existência de hipoteca não impede a escrituração o do imóvel, bem como deixou o autor de comprovar nos autos a negativa do CRI quanto à solicitação em comento. Alega a inexistência do dever de indenizar, posto que não houve comprovação dos danos morais. Requer a improcedência do pedido inicial. Juntou documentos. Tentada a conciliação entre as partes, esta restou infrutífera (Id. 157901471). Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (Id. 182562735 e 182837377). Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. EXAMINADOS. DECIDO. Julgo o processo no estado em que se encontra. Conheço diretamente do pedido, eis que a questão de mérito prescinde da produção de outras provas além das constantes dos autos, na forma do art. 355, I, do CPC. O entendimento jurisprudencial é uníssono neste sentido: "Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ, 4ª T., REsp 2.832-RJ, rel.. Min. Sálvio de Figueiredo). "Nosso Direito Processual autoriza o julgamento antecipado da lide, quando não houver necessidade de prova - vale dizer - quando já se encontrarem nos autos todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia" (STJ, REsp. 38.931-3). Moacir Amaral Santos (Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 15. ed., Saraiva: São Paulo, v. 2, 1993) nos ensina que "a prova tem por finalidade convencer o juiz quanto à existência ou inexistência dos fatos sobre que versa a lide". "A necessidade da produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RTJ 115/789). Impende destacar, ainda, que a produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, se transforme o processo em infindáveis diligências inúteis. As primeiras questões a serem enfrentadas, cingem-se nas preliminares aduzidas pelas demandadas. Quanto a nulidade processual por ausência da audiência de conciliação, sem razão a requerida. Como já explanado por este juízo, o magistrado detém o Poder/Dever de velar pela razoável duração do processo e também de promover, a qualquer tempo, a conciliação entre as partes, adequando os atos processuais às necessidades do conflito a fim de conferir maior efetividade à tutela jurisdicional (art. 139, II, V e VI, do CPC), de modo que a postura adotada não causa qualquer prejuízo às partes e tampouco nulidade processual, vez que a composição amigável poderá ocorrer em qualquer fase do processo, mediante petição em conjunto. Com relação a alegada inépcia da inicial e carência da ação por falta de interesse de agir, suscitada pela parte ré, também não restam configuradas in casu. Da leitura da peça vestibular resta claro o objetivo perseguido pelo autor, decorrendo da narração dos fatos a lógica do pleito, cujo objeto restou amplamente impugnado desde a contestação, sendo que o pedido da parte autora encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio. Ademais, é ponto incontroverso a ocorrência de vínculo contratual entre as partes, restando clarividente nos autos a responsabilidade da ré, em caso de suposto prejuízo causado ao demandante. Se há discussão sobre a existência de danos, obviamente é a autora parte legítima para figurar no polo ativo da demanda e, ainda, possui legítimo interesse em propor a demanda judicial objetivando o devido ressarcimento. Rejeito as preliminares e passo à analise do mérito. O objeto da lide cinge-se na possibilidade de escrituração definitiva do imóvel adquirido pelo autor, frente à existência de hipoteca registrada em favor do Município de Rondonópolis, decorrente de acordo celebrado entre a construtora ré e a municipalidade, bem como ressarcimento dos danos descritos na inicial. Conforme restou comprovado nos autos, o autor celebrou instrumento particular de compra e venda de imóvel de um terreno, referente ao lote 01, quadra 09, do loteamento Residencial Alta Vista Parque, nesta cidade, registrado na matrícula nº. 119.126, do CRI local, e quitou integralmente o preço avençado, conforme documento de quitação juntado aos autos. A construtora, por sua vez, anuiu expressamente com a quitação, autorizando a outorga da escritura (Id. 125476960). Lado outro, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, é assegurado ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais, especialmente a quitação integral da avença. Tal direito é reforçado pelo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Sumula 308, veja: Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Nesse contexto, evidenciada a quitação do bem imóvel, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. A reparabilidade ou ressarcibilidade do dano moral é pacífica na doutrina e na jurisprudência, mormente após o advento da CONSTITUIÇÃO FEDERAL de 05.10.88 (art. 5º, incisos V e X), estando hoje sumulada sob o nº 37, pelo STJ. Como observa Aguiar Dias, citado pelo Des. Oscar Gomes Nunes do TARS: "a reparação do dano moral é hoje admitida em quase todos os países civilizados. A seu favor e com o prestígio de sua autoridade pronunciaram-se os irmãos Mazeaud, afirmando que não é possível, em sociedade avançada como a nossa, tolerar o contra-senso de mandar reparar o menor dano patrimonial e deixar sem reparação o dano moral."[1] Importante ter-se sempre em vista a impossibilidade de se atribuir equivalente pecuniário a bem jurídico da grandeza dos que integram o patrimônio moral, operação que resultaria em degradação daquilo que se visa a proteger.[2] Caio Mário, apagando da ressarcibilidade do dano moral a influência da indenização, na acepção tradicional, entende que há de preponderar: "um jogo duplo de noções: a- de um lado, a idéia de punição ao infrator, que não pode ofender em vão a esfera jurídica alheia (...); b- de outro lado, proporcionar à vítima uma compensação pelo dano suportado, pondo-lhe o ofensor nas mãos uma soma que não é o pretium doloris, porém uma ensancha de reparação da afronta..."[3] E acrescenta: "na ausência de um padrão ou de uma contraprestação que dê o correspectivo da mágoa, o que prevalece é o critério de atribuir ao juiz o arbitramento da indenização..."[4] Os pressupostos da obrigação de indenizar, seja relativamente ao dano contratual, seja relativamente ao dano extracontratual, são, no dizer de Antônio Lindbergh C. Montenegro: "a- o dano, também denominado prejuízo; b- o ato ilícito ou o risco, segundo a lei exija ou não a culpa do agente; c- um nexo de causalidade entre tais elementos. Comprovada a existência desses requisitos em um dado caso, surge um vínculo de direito por força do qual o prejudicado assume a posição de credor e o ofensor a de devedor, em outras palavras, a responsabilidade civil"[5] No caso dos autos, restou incontroverso a existência de relação jurídica entre as partes, ante a formalização de instrumento particular de compra e venda de imóvel (Id. 153806190), feito em caráter irrevogável e irretratável, no qual o requerente quitou integralmente o preço avençado. Contudo, embora tenha a ré anuído expressamente com a quitação, autorizando a outorga da escritura, a escrituração definitiva do imóvel restou prejudicada em virtude de gravame hipotecário e outras pendências, sendo que mesmo após ter contatado a ré para solucionar os problemas esta quedou-se inerte. Portanto, à luz da doutrina, da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada, resta incontroverso o direito da parte autora a receber a escrituração definitiva do imóvel, bem como a inexigibilidade da hipoteca em relação a ela. Desse modo, o ônus da ausência de pendências junto ao titular da hipoteca deve recair sobre a construtora inadimplente, e não sobre o comprador de boa-fé, cabendo àquele proceder à baixa do gravame hipotecário, como condição para efetivação do registro da propriedade em nome do comprador. Como o réu injustificadamente não cumpriu os termos do contrato, pode ser constrangido a fazê-lo, ex vi do princípio tão bem exposto por Calmon de Passos[2], segundo o qual "a todo direito subjetivo material corresponde o direito público subjetivo de reclamar judicialmente a sua efetivação." Portanto, não ilidida a responsabilidade da demandada, flagrante é o direito do autor de exigir o cumprimento integral do contrato, visto que vem sendo atingido com a conduta omissiva da requerida. Em razão disso, cabe à requerida o ônus relativo aos impostos e quaisquer outras pendências, tal como o gravame hipotecário, incidentes sobre o bem imóvel, objeto da lide, devendo arcar com os débitos e providências para a devida regularização, ora pleiteados pelo demandante. Neste sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE DA CITAÇÃO. AFASTADAS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. Ação de adjudicação compulsória c.c indenização por danos morais, pleiteando o domínio do imóvel, cuja aquisição foi integralmente quitada junto à construtora. A outorga da escritura não foi realizada em razão da existência de hipoteca em favor do agente financeiro do empreendimento. II. Questões em discussão. Há três questões centrais em discussão: (i) saber se a citação da instituição financeira foi válida, em conformidade com os ditames legais e se possui legitimidade passiva para figurar no polo da ação; (ii) saber se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, à vista da quitação integral e da existência de hipoteca registrada. III. Razões de decidir. A citação realizada via sistema do PJe se mostra válida, eis que o banco compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação e participou regularmente do feito, inexistindo demonstração de prejuízo processual. Sendo o agente financeiro o titular do direito real de garantia (hipoteca), figura como parte legítima à lide em que se busca a baixa do gravame como condição para a adjudicação. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ. IV. Dispositivo e tese. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: 1. É válida a citação realizada eletronicamente nos autos, quando demonstrado o comparecimento espontâneo da parte e o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, inexistente qualquer prejuízo processual. 2. O agente financeiro hipotecário é parte legítima para responder por ação de adjudicação compulsória quando o gravame impõe óbice à regularização do imóvel. 3. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, ainda que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o preço, nos termos da Súmula 308 do STJ. (TJMT - N.U 1020506-05.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/06/2025, Publicado no DJE 20/06/2025) “APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO – MANUTENÇÃO INDEVIDA DA HIPOTECA – CONTRATO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SÚMULA 308 DO STJ – BAIXA DO REGISTRO DEVIDA – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.” (AgInt no AREsp 1818651/SP). A hipoteca decorrente de contrato firmado entre a instituição financeira e a Construtora do imóvel não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé; diante da quitação, é devida a baixa do gravame (Súmula 308 do STJ). Inexiste interesse recursal se a sentença foi proferida nos exatos termos do pedido formulado”. (RAI n. 1037021-18.2022.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 14.08.24 ) “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO –SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (RAI n. 1013148-44.2024.8.11.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, J. 17.07.24) Assim, não evidenciada causa excludente, é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora. Cumpre chamar a atenção para o fato de que, sempre que se oferece a alguém um meio de proteção mais efetivo de seus direitos, o beneficiário deve utilizá-lo com responsabilidade e lealdade, sob pena de se tornar infrator da lei, com nítida inversão das posições jurídicas anteriormente ocupadas pelas partes. A boa-fé objetiva é princípio basilar de nosso ordenamento jurídico, que impõe às partes de qualquer relação jurídica agirem, umas em relação às outras, com total transparência, lealdade e respeito, fazendo jus à confiança que nelas foi depositada. Por outro lado, não há que se falar em fato de terceiro, para excluir a culpa da requerida, vez que, para eximir-se de qualquer responsabilidade, rompendo o nexo causal, são necessárias as características semelhantes ao caso fortuito ou à força maior, sendo imprevisível e inevitável, o que não se evidencia in casu. Leciona Carlos Roberto Gonçalves: "Quando, no entanto, o ato de terceiro é a causa exclusiva do prejuízo, desaparece a relação de causalidade entre a ação ou a omissão do agente e o dano. A exclusão da responsabilidade se dará porque o fato de terceiro se reveste de características semelhantes às do caso fortuito, sendo imprevisível e inevitável. Melhor dizendo, somente quando o fato de terceiro se revestir dessas características, e, portanto, equiparar-se ao caso fortuito ou à força maior, é que poderá ser excluída a responsabilidade do causador direto do dano."[6] No tocante ao quantum indenizatório, há de se primar pela razoabilidade na fixação dos valores de indenização, sendo que, é necessário ter-se sempre em mente que a indenização por danos morais deve alcançar valor tal que sirva de exemplo e punição para a ré, mas, por outro lado, nunca deve ser fonte de enriquecimento para o autor, servindo-lhe apenas como compensação pela dor sofrida. É certo que inexiste um parâmetro legal para se quantificar o valor de uma indenização por dano moral. A indenização, em casos tais, atende a função de desestimular o autor do dano de praticá-lo novamente. A fixação da reparação é tarefa atribuída ao julgador, o qual há que se basear nas peculiaridades do caso concreto atendendo a alguns parâmetros, quais sejam: a posição social do autor, o grau de culpabilidade do réu, as consequências do ato danoso e o caráter sancionador, pois a compensação da vítima deve ter um sentido punitivo ao lesionador. Não se pode esquecer que a indenização não pode representar enriquecimento injustificado do ofendido, mas também deve atender ao caráter inibitório-punitivo, especialmente a prevenir reincidências, e atender ainda à natureza reparatório-compensatória que deve sempre informar as indenizações por dano moral, levando-se em consideração as circunstâncias gerais e específicas do caso concreto, atentando à gravidade do dano, comportamento do ofensor e ofendido, repercussão do fato e, capacidade de absorção por parte de quem sofre o abalo, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe. Ao passo que afasto o valor pleiteado pela parte autora, arbitro os danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais). A quantia ora arbitrada atende, satisfatoriamente aos interesses das partes, compensando o sofrimento e constrangimento do demandante, e representando sanção à parte requerida, de forma que agirá de maneira mais cautelosa quando adotar medidas que possam prejudicar seus clientes. Por fim, no que tange ao pedido de pagamento da multa constante no parágrafo primeiro da cláusula 11 do contrato, vê-se que tal pleito não fora objeto de discussão nestes autos, uma vez que o mencionado dispositivo contratual trata de eventuais atrasos na obra e entrega do empreendimento. Logo, sem mais delongas, indefiro tal pedido. Ex positis, julgo parcialmente procedente o pedido inicial. Ratifico a antecipação de tutela concedida nos autos. Determino que a requerida promova a outorga da Escritura Definitiva do imóvel, objeto da lide, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados do trânsito em julgado desta decisão. Para o caso de descumprimento da medida, fixo multa diária no importe de R$ 1.000,00 (um mil reais), limitando ao valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da ré, bem como do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a demandada a pagar ao autor, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Nos termos da Súmula n° 362 do eg. STJ, a contagem da correção monetária deve incidir desde a data do arbitramento pelo índice do IPCA (IBGE). Por se tratar de ilícito contratual, o cômputo dos juros de mora no percentual de 1% (um por cento) ao mês, calculados com base na Taxa Selic, a contar da data do evento danoso. Considerando que o demandante decaiu em parte mínima do pedido, condeno, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do patrono do autor, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias. P.R.I.C. Rondonópolis-MT / 2025. MILENE APARECIDA PEREIRA BELTRAMINI JUÍZA DE DIREITO [1] Manual de Direito Processual Civil, Volume único, Editora Juspodivm, 8ª edição, 2016. [2] (Comentários ao CPC, For., 2ª ed., III/244). [1] conforme Aguiar Dias, 'A Reparação Civil', tomo II, pág 737. [2] conforme voto do Min. Athos Carneiro, no REsp nº 1.604-SP, RSTJ 33/521. [3] aut cit., "Instituições de Direito Civil", vol II, Forense, 7ª ed., pág. 235. [4] Caio Mário, ob. cit., pág. 316. [5] aut. menc., "Ressarcimento de Dano", Âmbito Cultural Edições, 1992, nº 2, pág. 13. [6] in, Direito Civil Brasileiro, Vol. IV, 3ª ed., p. 442.

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