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Mariana Guarim De Arruda x Alameda Echer 38 Incorporacoes Spe Ltda

ID: 281208338

Tribunal: TJMT Órgão: 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 1015053-47.2025.8.11.0001

Data de Disponibilização: 27/05/2025

Polo Ativo:

MARIANA GUARIM DE ARRUDA

Polo Passivo:

ALAMEDA ECHER 38 INCORPORACOES SPE LTDA

Sentença

Advogados:

LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ISABEL CRISTINA GUARIM DA SILVA

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo nº: 1015053-47.2025.8.11.0001 Requerente: Mariana Guarim de Arruda Requerida: Alameda Echer 38 Incorporaçõ… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo nº: 1015053-47.2025.8.11.0001 Requerente: Mariana Guarim de Arruda Requerida: Alameda Echer 38 Incorporações SPE Ltda. Vistos etc. Fundamento e Decido. Trata-se de AÇAO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA, C/C REPETIÇAO DE INDÉBITO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA ajuizada por MARIANA GUARIM DE ARRUDA em desfavor de ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. 1 – PRELIMINARES 1.1 – DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Rejeito a preliminar de impugnação ao pedido de inversão do ônus da prova, porquanto se trata de matéria afeta ao mérito e à condução do processo, a ser avaliada à luz do princípio da vulnerabilidade do consumidor, previsto no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o pedido foi formulado de maneira suficiente, sendo certo que a análise de sua pertinência será feita de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não se tratando de vício capaz de comprometer o regular prosseguimento da demanda. 1.2 – DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA É importante trazer à baila que a legitimidade das partes pressupõe a existência de um vínculo entre a parte autora, a pretensão controvertida e a parte requerida. Dessa forma tal vínculo deve ser aferido de início pelo Juiz, sendo que, para que se possa verificar a existência desse vínculo, não é preciso que se configure, ao final, a relação jurídica descrita pela parte autora; qual seja, se haverá ou não condenação ao ressarcimento de valores conforme pleiteado na inicial. Nesse diapasão, em conformidade com o sistema consagrado no nosso ordenamento processual, constitui parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual aquele que, em tese, suportará os efeitos oriundos da satisfação da pretensão deduzida em juízo, se procedente a ação. 1.3 – DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL PARA PROCESSAR E JULGAR A DEMANDA. Rejeito a preliminar suscitada, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanecendo com a requerida o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados em contrato. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PRESCRIÇÃO DECENAL – PRELIMINARES AFASTADAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL DEMONSTRADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados, portanto, configura legítima para atuar no polo passivo a empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda. A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal. O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância ( REsp: 1729593/SP) . O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade. (TJ-MT 10014652320208110041 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2022). 2 – MÉRITO Nos termos do artigo 355 do CPC, o juiz julgará antecipadamente o pedido, dispensando a fase instrutória, quando (a) não houver necessidade de produção de provas a serem produzidas em audiência de instrução ou (b) quando for aplicado os efeitos da revelia e não houver requerimento de provas. Examinando os autos, nota-se que para a solução do presente conflito não há necessidade de produção novas provas, visto que os fatos controvertidos só podem ser comprovados por meio documental. O que se extrai de relevante para o deslinde da controvérsia é que a autora alega que firmou com a requerida, em 06/08/2021, um Contrato de Promessa de Compra e Venda de um imóvel no empreendimento Viva Alameda, identificada como Casa Quadra C, Lote 34, mediante pagamento parcial com recursos próprios e financiamento do saldo de R$ 193.327,23 junto à Caixa Econômica Federal, contrato este firmado em 30/05/2022. Relata que o contrato estabelecia que a entrega do imóvel ocorreria no 24º mês após a assinatura do financiamento, ou seja, em maio de 2024, com prazo de tolerância de 180 dias, estendendo a entrega até novembro de 2024. No entanto, a autora afirma que, até a presente data, o imóvel não foi entregue, configurando descumprimento contratual por parte da requerida. Paralelamente ao atraso, a autora continuou sendo cobrada pela taxa de evolução de obra (taxa de fase de obras), prevista na Cláusula 13.7 do contrato, no valor de R$ 3.339,37 já pagos indevidamente entre dezembro de 2024 e fevereiro de 2025. A autora sustenta que a cobrança da referida taxa é ilegal após o prazo máximo para a entrega do imóvel, conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça (Tema 996 do STJ) e jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso. Defende que a prática adotada pela requerida caracteriza abuso de direito, contrariando o artigo 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas e onerosas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva. Diante da situação, a autora narra que buscou a instituição financeira responsável pelo financiamento (Caixa Econômica Federal) para obter esclarecimentos, sendo informada de que a cobrança era de responsabilidade da incorporadora. Informa que ao tentar contato com a requerida, não obteve resposta satisfatória e, mesmo após a contestação da cobrança, foi emitida nova fatura para março de 2025, no valor de R$ 1.072,40, o que motivou o ajuizamento da presente ação. Assim, requer em sede de tutela de urgência, a suspensão imediata da cobrança da taxa de fase de obras, incluindo a parcela com vencimento em março de 2025, sob pena de multa de R$ 1.000,00 por dia de descumprimento. A liminar foi deferida no ID nº 186792183. A requerida apresentou contestação onde reconhece expressamente o prazo contratual de entrega de 24 meses após a assinatura do financiamento, com tolerância de 180 dias, no entanto, defende que a cobrança da taxa de evolução de obra encontra respaldo no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, o qual prevê possibilidade de cobrança até 30/11/2025 — cláusula esta invocada para afastar sua responsabilidade direta o que conduz ao vencimento final em 30/11/2024, não sendo a responsável direta pela emissão das faturas, atribuindo essa responsabilidade à Caixa Econômica Federal. A autora noticiou no ID nº 191194869, o descumprimento da liminar por parte da requerida, pois teria recebido um comunicado de cobrança relacionada a taxa de evolução da obra, requerendo providências sobre tal. Pois bem. Perscrutando o caderno processual, verifico que o contrato de compra e venda (ID nº 186216437), firmado em 06/08/2021, dispõe expressamente em sua cláusula 9.2 que o prazo de entrega do imóvel é de até 24 meses contados da assinatura do contrato de financiamento, mesmo que outro prazo conste no contrato com a instituição financeira. Ainda, há cláusula de tolerância de 180 dias, conforme item 9.3. O contrato de financiamento com a CEF foi firmado em 30/05/2022 e, portanto, o prazo final de entrega do imóvel, somada a tolerância, expirou em 30/11/2024, conforme alegado pela autora e não impugnado de forma eficaz pela requerida. A requerida não apresentou justificativa documental robusta que comprove fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, como seria necessário nos termos do art. 373, II, do CPC. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, resta ilegal a continuidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual final (inclusive a tolerância), por força do que dispõe o Tema 996 do STJ, que consolidou o entendimento de que: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." Vale ressaltar que a jurisprudência já pacificou o entendimento de que não é lícita a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do imóvel, conforme se observa do julgamento proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que assim decidiu: "AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS EMERGENTES E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA PELO JUIZ A QUO – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO DEMONSTRADOS – DECISÃO REFORMADA – JUROS DE OBRA – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA APÓS O PRAZO ESTIPULADO PARA ENTREGA – RECURSO PROVIDO. A tutela de urgência apenas será concedida se observados, concomitantemente, os requisitos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Na hipótese, a parte autora demonstrou os requisitos para concessão da tutela de urgência, eis que comprovou o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, de modo que não há óbice à concessão da medida antecipatória que objetiva o pagamento de alugueis até a efetiva entrega da unidade imobiliária, porquanto configurado tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. De acordo com o Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra/taxa de evolução de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância." (N.U 1015945-95.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/04/2022, Publicado no DJE 22/04/2022). No caso concreto, a autora comprovou o pagamento da taxa de evolução de obra nos meses de dezembro/2024, janeiro/2025 e fevereiro/2025 (ID nº 186216438), totalizando R$ 3.339,37 (três mil, trezentos e trinta e nove reais e trinta e sete centavos), mesmo após expirado o prazo contratual de entrega. Comprovada a cobrança indevida, é de rigor a devolução dos valores pagos. Todavia, não se vislumbra má-fé da requerida, sendo devida a devolução de forma simples. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que a situação narrada, embora configure descumprimento contratual, não ultrapassa o mero aborrecimento. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação moral, conforme entendimento abaixo: Ação de restituição de valores pagos cumulada com indenizatória – Sentença de parcial procedência – Insurgência de ambas as partes – Legitimidade passiva da corré Vece – Denunciação da lide – Descabimento – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Celebração de contrato de financiamento que não altera a data de conclusão prevista no compromisso de compra e venda – Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade das requeridas – Atraso verificado – Lucros cessantes presumidos, correspondentes a 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de mora – Taxa de evolução da obra/juros de obra – Encargo devido durante a fase de construção do empreendimento– Cobrança indevida após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância – Incidência do Tema 996 do C. STJ – Dano moral não configurado – Descumprimento contratual do prazo de entrega previsto não gera, por si só, dano moral indenizável – Inexistência de circunstância excepcional que justifique a procedência do pedido – Sucumbência corretamente partilhada – Sentença mantida – Recursos não providos. Nega-se provimento aos recursos. (TJ-SP - Apelação Cível: 1029487-32 .2023.8.26.0506 Ribeirão Preto, Relator.: Marcia Dalla Déa Barone, Data de Julgamento: 13/05/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/05/2024). Por fim, observo que, por mais que a autora tenha anexado no ID nº 191194869, comunicado acerca de cobrança da taxa de obra de evolução, realizada após o deferimento de liminar nos autos, não apresentou comprovante de pagamento de que tenha suportado mencionada despesa efetivamente ou que tenha tido desdobramentos a partir daí. 3 – DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE para: a) DECLARAR a inexigibilidade da cobrança da taxa de evolução de obra a partir de 01/12/2024; b) CONDENAR a requerida à restituição, de forma simples, do valor de R$ 3.339,37 (três mil, trezentos e trinta e nove reais e trinta e sete centavos), pagos indevidamente entre dezembro/2024 e fevereiro/2025, devendo o valor arbitrado ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial - IPCA, desde o efetivo prejuízo, de acordo com a súmula 43 do STJ, juros de mora calculados conforme a TAXA LEGAL divulgada pelo Banco Central do Brasil, observando-se a metodologia estabelecida nos §§ 1º a 3º do artigo 406 do Código Civil, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), desde a citação válida, conforme o artigo 397 do Código Civil/ou a partir do vencimento e; c) c) INDEFERIR o pedido de indenização por danos morais. Ratifico a liminar anteriormente concedida, porém deixo de reconhecer as astreites, ante a inexistência de pagamento ou de negativação. Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme inteligência dos artigos 54 e 55 da Lei nº. 9.099/95. Transitado em julgado e se nada for requerido, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas e anotações necessárias. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Consoante o disposto no art. 40, da Lei nº. 9.099/95 submeto o presente processo à apreciação da Meritíssima Juíza de Direito. Karla Arruda Grefe Juíza Leiga Vistos etc. Homologo, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, na forma do artigo 40 da Lei n. 9.099/1995. Preclusa a via recursal, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no Sistema. Patrícia Ceni Juíza de Direito

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