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Processo nº 1007953-29.2025.8.26.0161

ID: 321183730

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Diadema - Vara da Fazenda Pública Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 1007953-29.2025.8.26.0161

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

DIADEMA ANNITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS SPE LTDA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ADRIANO BORGES NOGUEIRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1007953-29.2025.8.26.0161 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Diadema Annita Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda - Vistos. Trata-se de mandado de segurança impetrad… Processo 1007953-29.2025.8.26.0161 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Diadema Annita Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda - Vistos. Trata-se de mandado de segurança impetrado por Diadema Annita Empreendimentos SPE Ltda. em face de potencial ato coator praticado pelo Diretor de Departamento Técnico de Tributos Imobiliários da Secretaria de Finanças da Prefeitura de Diadema/SP. A impetrante alega, em síntese, que foi constituída com o objetivo de promover a incorporação imobiliária no terreno objeto da matrícula nº 60.009, denominada UNIK Imigrantes, empreendimento de destinação exclusivamente residencial e de interesse social, no qual serão construídas 350 (trezentas e cinquenta) unidades autônomas. Relata que para viabilizar a aquisição das habitações, em benefício de determinados adquirentes, assumiu o encargo do pagamento do Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos - ITBI incidente sobre as futuras unidades. Alega que o referido tributo deve incidir sobre o valor efetivamente indicado no título de transmissão do bem. Aduz que a autoridade coatora tem exigido o recolhimento do ITBI com base não apenas no valor do bem ou direito transmitido, mas também no montante financiado para construção. Assevera que a matrícula nº 60.009 indica que a incorporação registrada se refere à construção de unidades futuras. Alude que a impetrada utilizou como base de cálculo para a cobrança do ITBI o valor total do contrato, qual seja, R$ 264.000,00, enquanto, na realidade, deveria ser considerado tão somente o valor da compra da fração ideal. Requer, inclusive em sede de medida liminar, que seja reconhecido o direito da impetrante a recolher o ITBI apenas sobre o valor da compra e venda da fração ideal do terreno objeto de transmissão e, ainda, que a autoridade coatora autorize e reconheça como devido o pagamento das futuras guias de recolhimento do ITBI considerando a base de cálculo apenas o valor da fração ideal de terreno transferida. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. 1. Consigno que a concessão da medida liminar em mandado de segurança exige a coexistência dos requisitos estabelecidos no artigo 7º, inciso III, da Lei Federal nº 12.016/09, ou seja, a relevante fundamentação do direito alegado e o risco de ineficácia da providência postulada. No caso em tela, tais requisitos estão devidamente preenchidos. Com efeito, o Tema 1.124 do Supremo Tribunal Federal indica como fato gerador, isto é, a ação que dá origem a uma obrigação tributária, do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI a transferência da propriedade do bem imóvel, tornando-a, portanto, requisito essencial para a devida cobrança do tributo, sendo certo que, em caso de sua ausência, eventual exigência não se sustenta. Nesta linha, é cediço que a transferência de bens imóveis, ou seja, de sua propriedade, ocorre com o efetivo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, como dispõe expressamente o artigo 1.245 do Código Civil. Nesse sentido, entende o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA - Mandado de segurança - ITBI - Concessão da ordem a fim de reconhecer o direito líquido e certo da impetrante de não recolher ITBI tendo por base a escritura de permuta consubstanciada na entrega futura de unidade - Fato gerador - Obrigação tributária que nasce com o registro do título translativo da propriedade no cartório de imóveis - Fato gerador que se dá com o registro do imóvel no cartório de imóveis - Inteligência do art. 35, do CTN e 1.245, do CC - Tese reafirmada pelo STF - Tema 1.124 ( ARE 1 .294.969), com repercussão geral com a seguinte tese - "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro" - Precedentes deste E. TJSP que afastam a incidência de ITBI sobre unidade futura - Sentença mantida - RECURSO VOLUNTÁRIO E REEXAME NECESSÁRIO DESPROVIDOS. (TJ-SP - APL: 10316557620218260053 SP 1031655-76 .2021.8.26.0053, Relator.: Henrique Harris Júnior, Data de Julgamento: 30/03/2022, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 30/03/2022) Outrossim, o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI deve incidir sobre o valor da transação do imóvel em condições normais de mercado. Nesse sentido, também entendeu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em demandas idênticas: TRIBUTÁRIO - APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - Sentença que concedeu a ordem - Apelo do Município. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - INOCORRÊNCIA - Questão que não demanda dilação probatória. DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI - O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, ou seja, "aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis" - A transmissão do imóvel, para fins de configuração do fato gerador do ITBI, somente se realiza com a transferência da propriedade perante o cartório de registro de imóveis - O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários - No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão - O C. Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp . nº 1937821/SP (Tema 1113), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, estabeleceu as seguintes teses: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. "No caso dos autos, o Município alega que o procedimento adotado para arbitramento da base de cálculo do ITBI é legal, pois encontra amparo na legislação local, e que a base de cálculo do tributo não é o valor da operação, representando valor diverso a ser por ele arbitrado - A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, a ser declarado pelo contribuinte, cabendo à Fazenda Pública impugná-lo nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional sempre que for omisso ou não merecer fé, sendo vedado, porém, o arbitramento prévio pela municipalidade. Sentença mantida - Recurso desprovido - Reexame necessário realizado, mantido o dispositivo. (TJ-SP - APL: 10317068720218260053 SP 1031706-87.2021.8.26 .0053, Relator.: Eurípedes Faim, Data de Julgamento: 16/08/2022, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 16/08/2022) Em complemento, as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal determinam que o ITBI não incide sobre a construção realizada pelo adquirente, ou promitente-comprador, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno, de modo não poderia a impetrada exigir o recolhimento do ITBI considerando edificação que ainda será construída. Em detida análise aos autos, verifica-se, em observância aos contratos firmados (fls. 76/106, 110/139, 141/170 e 172/201), que a transmissão de propriedade operada incide, por ora, apenas sobre a fração ideal do terreno, e não sobre a unidade construída, que é futura e ainda inexistente juridicamente no momento da transmissão, de modo que a cobrança do ITBI com base no valor integral do contrato, que inclui o custo da construção futura, revela-se como indevida. Assim entende o E. TJSP: Apelação cível. Ação declaratória c.c. repetição de indébito. ITBI. Transmissão de fração ideal de terreno. Incidência do imposto que deve recair apenas sobre o bem efetivamente transmitido. Inviabilidade de inclusão, na base de cálculo, do valor da construção futura, ainda inexistente à época da transação. Inteligência do art. 38 do CTN. Aplicação das Súmulas 110 e 470 do STF. O autor demonstrou ter efetuado o recolhimento do tributo com recursos próprios, sub-rogando-se nos direitos dos adquirentes. Repetição do indébito devida, nos termos do art. 165 do CTN. A sentença determinou a restituição dos valores pagos a maior, além do recálculo do imposto sobre a base efetivamente devida. Honorários advocatícios. A fixação deve observar o proveito econômico obtido, quando objetivamente aferível, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Impossibilidade de adoção do valor da causa como critério, por se tratar de hipótese excepcional. Pleito recursal da apelante visando à fixação sobre o montante efetivamente economizado. Proveito econômico quantificado nos autos. Reforma parcial da sentença para adequar-se a base de cálculo dos honorários, em consonância com o Tema 1076/STJ e precedentes desta Corte. Nega-se provimento ao recurso Fazendário e dá-se ao dos procuradores do autor, nos termos do acórdão. (TJSP; Apelação Cível 1014834-09.2023.8.26.0576; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de São José do Rio Preto - 2ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 05/06/2025; Data de Registro: 02/07/2025) APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA - Mandado de segurança - ITBI - Sentença que concedeu a ordem para que a cobrança do imposto tenha por base de cálculo apenas o valor da fração ideal do terreno, excluído o valor de construção ainda não edificada. Pretensão à reforma. Base de cálculo - Montante que deve corresponder ao valor do terreno adquirido, e não ao valor da futura incorporação imobiliária - Aplicação das Súmulas 110 e 470 do STF - Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1000827-49.2024.8.26.0229; Relator (a): João Alberto Pezarini; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Hortolândia - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2025; Data de Registro: 30/06/2025) DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO DE TERRENO. CONSTRUÇÃO FUTURA. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em Exame 1. Trata-se de mandado de segurança impetrado contra ato do diretor de departamento de rendas imobiliárias da Secretaria de Finanças do Município de São Paulo, que exige o recolhimento do ITBI incluindo o valor da construção na base de cálculo, após compromisso de venda e compra de fração ideal de terreno. 2. A sentença concedeu segurança para o recolhimento do ITBI apenas sobre o valor da fração ideal do terreno. II. Questão em Discussão 3. A questão em discussão consiste em determinar se o ITBI deve incidir apenas sobre a fração ideal do terreno ou também sobre o valor das construções realizadas após a aquisição. III. Razões de Decidir 4. O acesso ao Poder Judiciário é garantido constitucionalmente, não havendo necessidade de pedido administrativo prévio. 5. Os documentos juntados aos autos são suficientes para análise, não sendo necessária dilação probatória. 6. O ITBI incide apenas sobre a fração do terreno adquirida, não incidindo sobre a construção futura, conforme artigo 38 do CTN e Súmula 470 do STF. IV. Dispositivo e Tese 7. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. ITBI incide sobre o valor venal do terreno, não incluindo construções realizadas posteriormente. 2. A base de cálculo do ITBI é o valor da fração ideal do terreno adquirido. Legislação citada: CF/1988, art. 5º, XXXV; CTN, art. 38. Jurisprudência citada: STF, Súmula nº 470; Apelação/Remessa Necessária 1036170-23.2022.8.26.0053, Rel. Des. Amaro Thomé, j. 31.01.2023; Apelação/Remessa Necessária 1017375-27.2018.8.26.0564, Rel. Des. Silva Russo, j. 17.01.2023. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1085687-26.2024.8.26.0053; Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/04/2025; Data de Registro: 29/04/2025) Ademais, a exigência do pagamento de ITBI sobre valor significativamente superior ao devido poderá onerar indevidamente a impetrante, além de impedir a lavratura da escritura de compra e venda. No mais, com relação ao pedido de que os efeitos da tutela concedida se estendam aos futuros imóveis a serem alienados, entendo que não se sustenta, tornando seu deferimento inviável, uma vez que os pedidos devem, necessariamente, ser certos e determinados. Logo, inexistindo identificação precisa dos imóveis e não sendo estes objetos específicos da presente demanda, não há como serem abrangidos pelos efeitos da presente decisão, sob risco de configurar tutela com efeitos genéricos para situações hipotéticas. O interesse processual com relação aos demais bens deve decorrer da eventual atribuição incorreta da alíquota ao tributo cobrado, circunstância que não se verifica com relação aos bens não identificados. Em outras palavras, se em concreto não houve violaçãoàs Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal com relação aos demais imóveis não identificados, não restam com relação a eles configurados o fumus boni iuris e periculum in mora, requisitos essenciais para a concessão da tutela antecipada. Destarte, preenchidos os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil c/c artigo 7º, inciso III, da Lei nº 12.016/09, DEFIRO a antecipação da tutela pleiteada, a fim de SUSPENDER a exigibilidade do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis com base no valor integral dos contratos celebrados para a aquisição das futuras unidades (fls. 107/108, 140, 171 e 202)até o julgamento final da presente demanda, e, por conseguinte, DETERMINAR que, por ora, a base de cálculo a ser considerada para a incidência do ITBI sobre as operações de aquisição das unidades autônomas de número 517, 816, 407 e 914, integrantes da incorporação imobiliária no terreno objeto da matrícula nº 60.009, corresponda exclusivamente ao valor efetivamente indicado para a fração ideal do terreno transmitida nos respectivos contratos (fls. 76/106, 110/139, 141/170 e 172/201). No mais, INDEFIRO o pedido de que os efeitos da tutela concedida se estendam aos futuros imóveis a serem alienados. 2. Notifique-se a autoridade coatora para prestar informações no prazo de 10 (dez) dias (Lei nº 12.016/09, art. 7º, inciso I). 3. Se as informações vierem acompanhadas de documentos, diga o impetrante em 05 (cinco) dias. 4. Cientifique-se o órgão de representação judicial do Município de Diadema e da Fazenda do Estado para que, querendo, ingressem no feito (Lei nº 12.016/09, art. 7º, inciso II). 5. Após, abra-se vista ao representante do Ministério Público, para manifestação final no prazo de 10 (dez) dias (Lei nº 12.016/09, art. 12). Oportunamente, tornem conclusos para sentença. Intime-se. - ADV: ADRIANO BORGES NOGUEIRA (OAB 480325/SP)

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