Processo nº 5416922-82.2024.8.09.0006
ID: 329142047
Tribunal: TJGO
Órgão: 7ª Câmara Cível
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5416922-82.2024.8.09.0006
Data de Disponibilização:
18/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
PAULA LORRANY DE MORAIS
OAB/GO XXXXXX
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LAURA FLEURY COSTA
OAB/GO XXXXXX
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FELIPE EWERTON FERREIRA PACHECO
OAB/GO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006
7ª CÂMARA CÍVEL
COMARCA …
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006
7ª CÂMARA CÍVEL
COMARCA DE ANÁPOLIS
1ª APELANTE: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
1ª APELADA: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA
2ª APELANTE: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA
2ª APELADA: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY
EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA.
I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca.
IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença.
_____________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.
Conforme relatado, trata-se de dupla apelação cível, interpostas, respectivamente, por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (movimentação n. 46) e LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA (movimentação n. 47), contra a sentença (movimentação n. 35) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Dr. Rodrigo de Castro Ferreira, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, promovida pela segunda apelante em desfavor do primeiro recorrente, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no artigo 497, I, do Código de Processo Civil, para:
a) confirmar a tutela deferida e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da autora;
b) condenar a parte ré a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, acrescidas de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, as parcelas efetivamente pagas pelos imóveis descritos nos contratos objeto da lide, deduzido o valor que poderá ser retido pela empresa ré a título de cláusula penal, a qual readéquo para 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago pelo imóvel, e, por conseguinte, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato;
Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma dos artigos 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil.
O litígio tem origem em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, no qual a apelada adquiriu imóvel consistente em lote no Condomínio Residencial Marlon Morais, localizado em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos). A autora alega que efetuou o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos) e, em razão de dificuldades financeiras, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos.
Irresignada, a primeira apelante, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, interpõe o recurso de apelação juntado na movimentação n. 46, sustentando que a decisão recorrida contrariou a lei federal e os princípios contratuais pertinentes.
Alega que o juízo a quo incorreu em equívoco ao impor percentual de retenção diverso daquele estipulado pelas partes e admitido pela legislação específica, qual seja, a Lei nº 6.766/79, artigo 32-A, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.
Argumenta que este dispositivo preceitua expressamente que, na resolução por culpa do comprador, devem ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados determinados itens, notadamente: a eventual taxa de fruição do imóvel até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao período de ocupação; a quantia devida por cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios, tributos e corretagem.
Sustenta que a legislação federal não veda a cláusula penal em compromissos de compra e venda, mas apenas impõe percentuais máximos para certos descontos, consagrando a autonomia privada ao permitir que as partes estipulem a cláusula penal até os limites previstos.
Defende que o afastamento do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 se deu por puro voluntarismo judicial, configurando grave violação ao postulado do devido processo legal substantivo e à garantia da legalidade.
Invoca a Crítica Hermenêutica do Direito, de Lenio Luiz Streck, argumentando que o Judiciário só pode deixar de aplicar uma lei em hipóteses rigorosamente excepcionais, como inconstitucionalidade da norma, antinomias normativas, interpretação conforme a Constituição, nulidade parcial com redução de texto, inconstitucionalidade com redução de texto, ou conflito entre regra e princípio que implique perda de normatividade da regra.
Quanto à comissão de corretagem, sustenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que pode ser deduzida da quantia a ser devolvida, desde que haja cláusula contratual expressa, o valor tenha sido destacado no contrato e tenha sido pago diretamente ao corretor ou à imobiliária, conforme Tema Repetitivo 938.
Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida para que seja mantida a cláusula penal pactuada nos termos do contrato e do disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo os valores correspondentes à fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais e tarifas vinculadas ao lote; e a comissão de corretagem.
A segunda apelante, LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, interpôs a apelação de movimentação n. 47, alegando que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, havendo desistência justificada do negócio.
Sustenta que celebrou contrato de compra e venda de lote urbano no Condomínio Residencial Marlon Morais, Quadra 04, Lote 31, em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos).
Argumenta que tentou resolver a questão administrativamente, mas a ré pretendia reter valor excessivo para rescindir o contrato.
Afirma que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás determina que a retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve ser limitada a 10% do valor pago, e não 20% como decidido na sentença.
Invoca diversos precedentes jurisprudenciais que estabelecem como razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada.
Sustenta ainda que não houve sucumbência recíproca, pois obteve êxito na maior parte dos pedidos, tendo direito à restituição de 90% dos valores pagos.
Questiona a aplicação da sucumbência recíproca, argumentando que decaiu de parte mínima dos pedidos iniciais, invocando o artigo 86, parágrafo único, do CPC, que dispõe que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários.
Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de reduzir o percentual de retenção para 10% do valor pago e condenar a apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.
A apelante litiga sob o benefício da assistência judiciária gratuita.
Em contrarrazões (movimentação n. 51), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.
Passo à análise simultânea de ambos os apelos.
Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes têm por objeto um lote de terras em loteamento, e não em condomínio fechado, conforme se depreende claramente do instrumento contratual juntado aos autos (movimentação n. 01). Dessa forma, a legislação aplicável ao caso é a Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e não a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e que foi utilizada pelo magistrado de primeiro grau, o qual fundamentou a dedução das parcelas pagas no artigo 67-A da lei n. 4.591/64.
Assim, assiste razão à primeira apelante quando invoca a aplicação do artigo 32-A da lei n. 6.766/79 para fundamentar os valores a serem deduzidos das quantias que serão restituídas à adquirente.
Registro que, quanto à forma da restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, deve ocorrer restituição parcial e imediatamente, conforme Súmula 543, in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
No caso em tela, tratando-se de rescisão contratual por culpa da compradora, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite os seguintes descontos dos valores a serem restituídos: (I) fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; (II) cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato; (III) encargos moratórios; (IV) débitos de IPTU e contribuições; (V) comissão de corretagem integrada ao preço.
Vejamos:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
(...)
Sobre a taxa de fruição, vejo que não pode ser descontada dos valores a serem restituídos à autora, como pretende o primeiro apelante, pois trata-se de lote de terreno não edificado.
O contrato, celebrado em 10 de novembro de 2022, é claro ao dispor que é proibido ao comprador fazer construções no imóvel antes de ser oficialmente entregue (cláusula vigésima primeira) e que as obras de infraestrutura seriam concluídas em até 4 anos (cláusula vigésima quinta).
Não restou provada a entrega oficial, tampouco a conclusão das obras de infraestrutura, evidenciando que o imóvel não foi oficialmente entregue, que a compradora não fruiu do bem, tampouco realizou nele edificação.
Repiso, a taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor, conforme jurisprudência pacífica. Vejamos:
(…) 4. A taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, na ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor pela privação do uso. (…). (TJGO, Ed 5179000-73.2023.8.09.0087, Rel. Des. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, publicado em 23/01/2025)
(…) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (TJGO, Apelação Cível 5669772-96.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024)
(...) 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024)
(…) III. Taxa de fruição. Lote não edificado. Segundo a jurisprudência dominante, não é razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição na hipótese de imóvel não edificado, pois inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote, impondo-se, dessarte, a reforma da sentença. Precedentes do STJ. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024)
Quanto à cláusula penal, embora a cláusula contratual oitava preveja desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribuna de Justiça Goiano é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato.
Sobre o tema:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (…) 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.)
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). (...)V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023)
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023).
Além do mais, a jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. Nesse sentido:
EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual.I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF).II. Inadimplemento culpa exclusiva da parte compradora. Restituição parcial das prestações adimplidas. Percentual de retenção. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção, a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, tem sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso. A jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora(…). Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024)
No contexto sobredito, concluo que a sentença, ao autorizar a dedução de 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago, está em dissonância com o entendimento jurisprudencial. Outrossim, não merece amparo a tese da primeira apelante, no sentido que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato.
Por outro lado, entendo que a segunda apelação, ao defender a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, deve ser provida, pois este percentual se afigura razoável e compatível com os precedentes jurisprudenciais alhures citados.
No que pertine ao pedido de retenção dos encargos moratórios (inciso III, do artigo 32-A da Lei 6.766/79), formulado pelo primeiro apelante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. Ademais, a própria ré/primeira apelante instruiu sua contestação com o “Relatório Movimentação - Receitas Por Diversas” (movimentação n. 22, arquivo 8), que demonstra que não havia parcelas em atraso até a propositura da demanda e concessão da tutela antecipada que autorizou a suspensão dos pagamentos.
A respeito da matéria:
EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5340290-93.2022.8.09.0132, Rel. Des(a). Gilmar Luiz Coelho, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITTENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICÁVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INCABÍVEL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso.(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5551416-07.2018.8.09.0130, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022)
Sobre o pedido de dedução de IPTU/ITU, formulado pela primeira apelante, como não restou provada a entrega oficial do lote e a efetiva imissão na posse, não há se falar em responsabilidade da compradora pelo pagamento desse tributo, que possui natureza propter rem e deve ser suportado por quem detém a posse efetiva do imóvel.
A cláusula décima sétima dispõe que a posse do imóvel será transmitida após a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o que não restou provado. Ademais, o parágrafo segundo, da cláusula décima sétima, dispõe que somente após a entrega oficial o comprador “entrará” na posse precária do imóvel. Assim, considerando que a entrega oficial não foi provada, como já visto, não há se falar em posse e, consequentemente, em pagamento de IPTU/ITU pela compradora/autora, ora primeira apelada.
Nesse sentido:
(…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.)
(...) 4. Em se tratando de rescisão imobiliária de lote não construído, a cobrança de ITU pode se dar a partir do momento em que imitidos os promitentes compradores na posse do bem, no entanto, não há provas nos autos da efetiva transferência da posse direta ao consumidor adquirente. Assim sendo, em se tratando a responsabilidade pelas despesas de ITU/IPTU de obrigação propter rem, esta deve ser cumprida por quem verdadeiramente detinha a posse direta do imóvel.(…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5753106-91.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024)
(...) 6. Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024)
(...) III - O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5464183-73.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023)
Quanto à tese de dedução da comissão de corretagem, também vejo que não assiste razão à primeira apelante. Conforme alegado pela própria primeira apelante, o Tema 938 do STJ, dispõe que pode ser deduzida a comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa da parte adquirente, desde que haja cláusula contratual expressa, valor destacado no contrato e pagamento direto ao corretor.
No caso dos autos, a cláusula décima segunda não especifica o valor da comissão de corretagem, nem disciplina se foi paga diretamente ao corretor, não preenchendo os requisitos legais. Vejamos:
Assim, sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar.
Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. (...). 4. Sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Tema 938 do STJ. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0172377-94.2016.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 02/05/2022, DJe de 02/05/2022)
(…) 8. É válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a corretagem, desde que informado o preço total de aquisição da unidade autônoma, com destaque ao do valor da comissão (Tema 938/STJ) (...)RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5031957-51.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). MARIA ANTONIA DE FARIA, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024)
(..).3. O Superior Tribunal de Justiça definiu tese jurídica no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938/STJ), no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que prévia e claramente informada, com destaque do preço do valor total da aquisição. (...).RECURSOS CONHECIDOS E APELAÇÃO CÍVEL NÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024)
Por fim, no que diz respeito à sucumbência, considerando que a autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. Logo, merece provimento a segunda apelação também nesse ponto, pois os ônus sucumbenciais fixados na sentença devem ser inteiramente suportados pela ré, ora segunda apelada.
Ao teor do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso de apelação, interposto por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para aplicar corretamente o artigo 32-A da Lei 6.766/79 na dedução dos valores a serem restituídos à autora/primeira apelada. Outrossim, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao segundo apelo, interposto por LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores efetivamente pagos e condenar a ré/segunda apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença.
Em razão do parcial provimento do primeiro apelo, não deve ocorrer majoração de verba honorária (AgInt nos EDcl no REsp 1848081/SP; Edcl no REsp nº 1.746.789/RS).
Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital.
É como voto.
Goiânia, datado e assinado digitalmente.
Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY
Relator
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de dupla apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do primeiro recurso e provê-lo em parte e conhecer do segundo recurso e provê-lo, nos termos do voto do Relator.
Votaram, além do Relator, o Dr. Ricardo Prata (subst. do Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes) e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo.
Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França.
Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, o Dr. Benedito Torres Neto.
Goiânia, datado e assinado digitalmente.
Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY
Relator
EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA.
I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca.
IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença.
_____________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.
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