Processo nº 5321576-89.2024.8.09.0011
ID: 300012641
Tribunal: TJGO
Órgão: Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª
Classe: INSTRUçãO DE RESCISóRIA
Nº Processo: 5321576-89.2024.8.09.0011
Data de Disponibilização:
16/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
THIAGO HENRIQUE ATAVILA
OAB/GO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA1ª Vara CívelRua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, Tel. 062-3238-51…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA1ª Vara CívelRua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, Tel. 062-3238-5100E-mail: gab1vc.aparecida@gmail.comProcesso n.: 5321576-89.2024.8.09.0011Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Outros Procedimentos -> Atos e expedientes -> Instrução de RescisóriaPolo Ativo: Jeovano Ferreira Da SilvaPolo Passivo: Localiza Imoveis LtdaA presente Decisão servirá, também, como mandado de intimação, mandado de citação e Ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria Geral da Justiça de Goiás. S E N T E N Ç A Vistos, etc.Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS c.c. TUTELA DE URGÊNCIA proposta por JEOVANO FERREIRA DA SILVA em desfavor de LOCALIZA IMÓVEIS LTDA partes devidamente qualificadas nos autos.Alega o requerente que em novembro de 2020 celebrou com a requerida Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária adquirindo dois lotes urbanos. Verbera que efetuou o pagamento de R$ 6.592,90 (seis mil quinhentos e noventa e dois reais e noventa centavos) de um lote e R$ 4.424,27 (quatro mil quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e sete centavos) do outro, totalizando a quantia de R$11.017,17 (onze mil e dezessete reais e dezessete centavos).Relata que em razão de crise financeira o requerente se viu impossibilitado de continuar com o negócio imobiliário. Por isso requereu a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos. Requereu ainda a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e para impedir a inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes. No mérito, pugnou pelo julgamento procedente da demanda, decretando-se a rescisão contratual, com a condenação da requerida ao ressarcimento de 90% dos valores pagos, em única parcela, deduzindo-se apenas 10% do valor pago em favor da ré.No evento 05, o requerente informa que o valor atualizado da causa é de R$ 9.915,45 (nove mil novecentos e quinze reais e quarenta e cinco centavos).No evento 16, a inicial foi recebida. Oportunamente, foi deferida a liminar pleiteada, bem como determinada a citação da parte ré.Audiência de conciliação realizada sem êxito (evento 40).No evento 41 a requerida LOCALIZA IMÓVEIS LTDA apresenta contestação alegando incompetência do foro, questionando a gratuidade da justiça e o mérito da ação. Sobre o mérito, arguiu que antes mesmo da propositura desta ação, o requerente encontrava-se em mora, não purgando-a, dando azo a rescisão de pleno direito do contrato em comento. Ao final, pugnou pela análise das preliminares. No mérito, pleiteou pela declaração da rescisão unilateral pretendida pelo autor, com a improcedência da ação. Pugnou que a a estipulação da quantia a ser restituída pela requerida ao requerente seja o montante pago do preço do imóvel, deduzidos: cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de pena pelo desfazimento do contrato, fruição e encargos da mora, inclusive despesas de cobrança e honorários advocatícios, com atualização monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e 1% (um por cento) de juros de mora somente após o trânsito em julgado, a ser devolvido em até 12 (doze) prestações mensais. Pediu ainda, a condenação do requerente a restituir a posse do imóvel objeto do contrato com os tributos (ITU/IPTU) e demais obrigações propter rem quitadas, sob pena de retenção dos valores devidos.No evento 44 o autor apresentou réplica à contestação, pugnando pela total procedência da demanda.No evento 48 o autor pleiteou pelo julgamento antecipado da lide.Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a DECIDIR.Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, dispensando-se a realização da audiência de instrução e julgamento, estando a causa madura para julgamento, posto que presentes elementos suficientes para formação do convencimento deste subscritor.Ademais, as partes não pugnaram pela produção de outras provas.DAS PRELIMINARESDA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRALA Requerida pugnou pela extinção do feito em razão de cláusula compromissória arbitral firmada entre as partes.De início, ressalto que a existência de cláusula compromissória pode evitar que o Judiciário Estatal tenha condições de analisar a questão. No caso dos autos, para que seja reconhecida ou não a aplicabilidade da cláusula compromissória, necessário é que se verifique ser ou não uma relação consumerista.A Requerida realizou o fracionamento do solo urbano com venda de unidades imobiliárias no mercado, atuando como Fornecedora. Já a parte Autora se encaixa na posição de consumidora do referido serviço, caracterizando uma relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor.Registre-se que a relação estabelecida entre as partes, onde se foi adquirida unidade imobiliária se qualificam como consumerista, a teor do disposto nos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor. Confira-se:''AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CIVEL CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA. PEDIDO DE JULGAMENTO COLEGIADO. AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS A JUSTIFICAR O PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO. I - É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. II e III - [...] Agravo regimental conhecido, mas improvido.'' (TJGO, 1ª Câmara Cível, ApCív. 39527-04.2005.8.09.0051, Rel. Des. Amélia Martins de Araújo, j. 10/09/2013). (grifei)Por outro lado, não vislumbro procedência na alegação de que o caso em exame deva ser submetido à Corte Arbitral, em face da existência de cláusula compromissória.De acordo com a Lei nº 9.307/96, que dispõe sobre a arbitragem, a cláusula compromissória só terá eficácia se a parte aderente concordar expressamente com sua instituição e com assinatura especialmente para esta cláusula.Do exame do instrumento contratual celebrado entre as partes (evento 1, arquivo 6), não se apura concordância expressa da exequente em relação à instituição da cláusula compromissória arbitral, bem como assinatura específica para o fim da arbitragem.Assim, ao teor do § 1º, do artigo 4º, da Lei 9.307/96, a Cláusula Vigésima Segunda do referido contrato não tem aplicação.E mesmo que estivesse constituída regularmente a cláusula, impositiva a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compromisso de compra e venda celebrados com construtoras, incidindo a regra prevista pelo inciso VII, do artigo 51, deste Diploma Legal, que considera nula de pleno direito a cláusula contratual que determina a utilização compulsória de arbitragem pelo consumidor.Por fim, assim dispõe a Súmula 45 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4, § 2º, da Lei 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor quando proposta a ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem do próprio consumidor.Dessa forma, REJEITO a preliminar. DA IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇAImportante registrar que, a alegação de insuficiência deduzida por pessoa física goza de presunção de veracidade. Vale dizer que, para ser indeferido ou revogado o benefício, deve haver elementos bastantes indicadores da falta dos pressupostos para a concessão de gratuidade.A impugnação da parte Requerida não destaca qualquer elemento indicador de ausência dos pressupostos citados, tampouco se faz acompanhar de provas contrárias ao deferimento do benefício. Neste caso, o ônus da prova é do impugnante, uma vez que milita em favor do impugnado a presunção de veracidade de suas alegações, as quais se encontram subsidiadas por prova documental.A parte Requerida não acostou aos autos documentos que evidenciem que a parte Autora possui lastro econômico para pagar as despesas processuais sem prejuízo do sustento familiar e não se desincumbiu do ônus probatório, razão pela qual não merece guarida tal preliminar.Assim, REJEITO a preliminar ventilada. Não há questões pendentes, já tendo sido reconhecida a relação de consumo entre as partes e invertido o ônus da prova (evento 11) .Desse modo, já estabelecido o entendimento de que, o caso em tela, relacionado a contrato de compra e venda de imóvel, trata-se de relação de consumo, aplicável as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos artigos 1º, 2º e 3º, I, do Código de Defesa do Consumidor.Ademais, o instrumento da avença, onde as cláusulas foram preestabelecidas pela Requerida, se amolda ao formato contrato de adesão previsto no artigo 54. Veja-se:“Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.”Desse modo, invertido o ônus da prova em favor da parte autora, e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTESDo que consta do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, tem-se que Jeovano Ferreira da Silva, adquirira em 25.11.2020 e 10.08.2021, da Requerida Localiza Imóveis Ltda os Contratos de Compromisso de Compra e Venda de Nºs LVCAA-56156 e LVCAA-56397, tendo como objeto os Lotes 05 e 06, situado na Quadra 35 da Rua Trajano Bonifácio, Residencial Aracy Amaral, em Senador Canedo/GO, pelos seguintes valores: a) Lote 05 – R$92.609,88, dividido em 204 prestações mensais de R$453,97, a serem pagos a partir de 05/05/2021, conforme contrato anexado nos autos; b) Lote 06 – R$97.199,88, dividido em 204 prestações mensais de R$476,67, conforme contrato anexado nos autos.Ademais, o contrato prevê que, até 36 meses depois de vencida a primeira prestação, o índice de reajuste seria com base no IGP-M FGV e, a partir de 37 meses, depois de vencida a primeira prestação , o reajuste acresceria 6% ao ano.O autor afirma que as parcelas que foram pagas, foi de R$ 6.592,90(seis mil quinhentos e noventa e dois reais e noventa centavos) do lote 05, e R$4.424,27(quatro mil quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e sete centavos), do lote 06, de forma que o valor total que foi pago pelo autor a ré foi de R$11.017,17 (onze mil e dezessete reais e dezessete centavos).A parte Requerida, por sua vez, reconhece o alegado pagamento pela parte Autora da quantia apontada, e não se opõe a rescisão contratual, conforme consta na contestação apresentada.Portanto, tal fato é incontroverso.A controvérsia gira somente em torno do percentual referente a retenção.É defeso ao juiz conhecer, de ofício, cláusulas que entenda abusivas, notadamente, quando não forem objeto de questionamento judicial, por força do que preconiza o art. 141 do Código de Processo Civil.Assim dispõe o referido artigo:"Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito à lei exige iniciativa da parte".Sendo assim, passo à análise das cláusulas contratuais que tratam expressamente da rescisão contratual e suas penalidades, limitando aquelas que foi apontada pela parte Autora no bojo da inicial, sendo esta: Restituição de valores pagos e retenção do valor pago.O conhecimento do pedido de revisão de cláusulas contratuais é necessário, uma vez que o Código de Defesa do Consumidor ampara Consumidor, a fim de impedir o aumento arbitrário de lucro, colocando-o em desvantagem exagerada.Ao consumidor, no caso a Autor coube, tão somente, aderir as cláusulas para poder realizar o seu negócio, sem qualquer possibilidade de discuti-las, modificá-las ou até mesmo rejeitá-las. O contrato não nasceu de uma livre discussão e negociação paritária, pois prevaleceu a vontade da Requerida.Desse modo, tratando-se de um contrato de adesão, a fim de dar um equilíbrio maior nas posições contratuais a interpretação do mesmo deve ser de modo mais favorável aos Autores, conforme determinação contida no art. 471 da lei 8.078/90.Não há dúvida de que, quando da assinatura do contrato, o Autor tinha conhecimento do valor que estavam contratando e as condições de pagamento.De certo o contrato faz lei entre as partes, contudo, pode ser alterado judicialmente, diante do desequilibro entre estas, impondo-se o obrigatório controle judicial para restabelecimento do equilíbrio violado, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do Imobiliária requerida em prejuízo do autor.Analisando o Paragrafo Terceiro da Cláusula Quinta, vejo que, embora a promitente vendedora faça jus à retenção de parte do valor pago pelo promitente comprador, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em sede de recurso repetitivo, sobre o tema, concluindo que as construtoras/incorporadoras farão jus à retenção, quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva do promitente comprador.Assim o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:Súmula nº 543:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.No caso em tela, a rescisão do contrato foi motivada pelo inadimplemento contratual do Autor, que deixou de arcar com as parcelas descritas no contrato sub judice.Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, o Superior Tribunal de Justiça, fixou percentual de retenção, pelo vendedor, em 25%, do total da quantia paga.Nesse sentido:RECURSO ESPECIAL Nº 2047284 - SP (2023/0009168-2) EMENTA RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO AO ART. 98 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ENTENDIMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. INCLUSÃO DE TODAS AS PARCELAS INDENIZATÓRIAS. DESPESAS COM A MANUTENÇÃO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADAS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. IMPOSSIBILIDADE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES. TESE NÃO PREQUESTIONADA. TERMO INICIAL DA ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO. DATA DE CADA DESEMBOLSO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. CRITÉRIO DE CÁLCULO DO VALOR DOS HONORÁRIO SUCUMBENCIAIS. TESE NÃO DEBATIDA NO ARESTO RECORRIDO. SÚMULA 211/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. DECISÃO (…) Código de Defesa do Consumidor proíbe expressamente a retenção integral dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão dos contratos de compra e venda de imóvel (art. 53 do CDC) e considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, § 1º, IV) e que dele subtraia a possibilidade de reembolso da quantia paga (inciso II do mesmo artigo). Nesses casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vinha definindo como razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador. [...] Em recente julgamento proferido por esta C. 35ª Câmara de Direito Privado, na apelação n. 1012667-84.2020.8.26.0071, de relatoria do Exmo. Desembargador Gilson Delgado Miranda, foi firmado o entendimento de que o percentual flutuante de 10% a 25%, dependente da análise de cada caso concreto, deu lugar ao percentual fixo de 25%, independente das circunstâncias particulares de cada caso concreto, conforme recente entendimento do E. STJ. [...] Em suma, o E. STJ passou a adotar uma solução única e objetiva para os casos de resilição unilateral de compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018 por iniciativa do promissário comprador, estabelecendo o percentual fixo de 25% a título de retenção pelo promitente vendedor, salvo alguma excepcionalidade expressamente justificada. Por fim, vale ressaltar que, nesse percentual fixo de 25%, consideram-se englobadas todas as indenizações eventualmente devidas ao compromitente vendedor pela ruptura do contrato por culpado compromissário comprador, inclusive, eventual taxa de fruição do imóvel e despesas de corretagem sobre a venda do imóvel. Assim, a retenção de 25% sobre os valores pagos se mostra, portanto, suficiente para indenizar a vendedora ré de todos os custos e despesas sobre o imóvel. [...] Desmerece acolhida também a pretensão da ré de retenção dos valores pagos a título de sinal. Isso porque os valores pagos tiveram natureza de início de pagamento, podendo ser entendido apenas como arras confirmatórias da relação negocial. O valor pago de entrada compõe o preço, assim, o percentual de 25% deve incidir sobre todos os valores pagos pelo autor. Do excerto acima transcrito, depreende-se que a Corte local aplicou o percentual de 25% para a retenção das parcelas pagas pelo recorrido, considerando este valor como adequado para a reparação dos danos oriundos da rescisão contratual. Ainda segundo o Tribunal originário, na quantia retida já estão incluídos todos os valores referentes às penalidades, taxa de fruição e demais despesas do imóvel. De fato, a jurisprudência deste Tribunal Superior orienta que, ocorrendo a rescisão imotivada do contrato de promessa de compra e venda pela adquirente, considera-se proporcional a fixação de 25% (vinte e cinco por cento) para ressarcimento das despesas contratuais efetivadas pela construtora/incorporadora com a rescisão contratual. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. INOVAÇÃO RECURSAL. DESCABIMENTO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. (…) 6. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022) (…)Atesta a parte Autora a abusividade da cláusula que prevê a chamada de multa penal.A cláusula contratual que assim dispõe prevê o seguinte:“CLÁUSULA QUINTA – (…)Parágrafo Terceiro: NOS TERMOS DO ARTIGO 32-A DA LEI 6.766/79, CASO O DESFAZIMENTO DO CONTRATO SEJA MOTIVADO PELO COMPRADOR, SERÁ DEDUZIDO O VALOR PAGO A SER RESTITUÍDO:a. O PERCENTUAL DE 0.75% (SETENTA E CINCO CENTÉSIMOS POR CENTO) MSNASL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (IGP-M) A TÍTULO DE FRUIÇÃO, NO PERÍODO DA POSSE DO IMÓVEL;b) 10% (DEZ POR CENTO) A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS SOBRE O CALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (IPM-M)c. OS ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVOS ÀS PRESTAÇÕES EM ATRASO;d) OS DÉBITOS DE IMPOSTOS SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL URBANA, CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS, ASSOCIATIVAS OU OUTRAS DE IGUAL NATUREZA QUE SEJA EQUIPARADAS E TAREFAS VINCULADAS AO LOTE, BEM COMO TRIBUTOS, CUSTAS E EMOLUENTOS INCIDENTES SOBRE A RESTITUIÇÃO E/OU RESCISÃO.PARÁGRAFO QUARTO: O VALOR PAGO APURADO, CONSIDERANDO AS DEDUÇÕES CONTRATUAIS, SERÁ RESTITUÍDO AO COMPRADOR NO PRAZO DE 12 (DOZE) MESES APÓS A FORMALIZAÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL (...) ".Nos contratos de financiamento de imóveis as cláusulas contratuais podem ser objeto de revisão quando se enquadrarem entre as consideradas leoninas ou abusivas ou daquelas ostensivamente potestativas.O Código de Defesa do Consumidor , inova o espírito do direito das obrigações no concernente ao princípio do pacta sunt servanda, reduzindo o alcance da teoria clássica contratual da autonomia da vontade das partes, quer proibindo que se pactuem determinadas cláusulas; quer impondo normas imperativas que assegurem a proteção do consumidor e gere equilíbrio contratual, dentro da nova realidade do direito econômico-social.Vejamos:Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;(...)§ 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:(...)III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.A multa penal contratual é regulada pelos artigos 4082 a 4163 do Código Civil e, de uma forma geral, pode ser compensatória ou moratória, apresentando um duplo papel: funciona como meio de coerção, a fim de assegurar o exato cumprimento da obrigação; e fixa, ainda, antecipadamente o valor das perdas e danos devidos à parte inocente.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que a retenção em caso de culpa do comprador seja fixada pelo julgador em percentual variável entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco), conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.Vejamos:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. Omissis 4. Agravo interno não provido. (AgInt noAREsp 1062082/AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2017, DJe 23/05/2017) Negritei.Dessa maneira, o percentual de 10% (dez por cento) de taxa de administração, sobre as quantias efetivamente pagas (e não do total do contrato ou do valor atualizado do imóvel), deve ser aplicado.Importante esclarecer que na rescisão contratual a pedido ou por culpa do consumidor, por inadimplemento, a retenção de parte das prestações pagas pelo autor devem incidir sobre o total do valor pago (sinal somado às parcelas, desde que comprovado), e tem por escopo indenizar o fornecedor pelos eventuais prejuízos suportados (publicidade, comercialização e corretagem, entre outros), bem como evitar o enriquecimento ilícito, tendo em vista que, dispondo do imóvel (no caso, cota/fração imobiliária), poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado.Nesse ponto, a restituição do valor pago em decorrência da rescisão contratual deve incidir sobre o valor total pago.Desse modo, com relação ao valor a ser retido, a par da rescisão unilateral do contrato em favor da parte consumidora, é de se prestigiar a aplicação ao caso concreto, com base na liberdade de contratar (CC, Art. 421) em contratos de adesão fica extremamente reduzida (CDC, Art. 54, caput), de tal modo que a parte consumidora tem a proteção legal contra as cláusulas abusivas fixadas pelas empresas (CDC, Art. 46 e seguintes), sobretudo nos contratos onerosos, bilaterais e comutativos, o que permite a controle de seu conteúdoA parte Autora pugnou pela não incidência de taxa de fruição do imóvel. Em contrapartida, a Requerida pugnou que a Autora seja condenada a restituir a posse do imóvel objeto do contrato sob pena de retenção dos valores devidos.Veja-se que não há previsão contratual acerca da incidência da referida cobrança, tampouco a Requerida estar a cobrá-la.O imóvel, objeto da lide, trata-se de lote sem benfeitorias. Não foi demonstrado e comprovado nos autos, a existência de edificação, que dê ensejo à percepção de qualquer proveito econômico, em favor do Promitente Comprador e que justifique a cobrança de valores, a título de fruição do bem, por parte da Ré.Nesse sentido, se posiciona o nosso Tribunal de Justiça: “(…) 1 - Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito . (…).” (TJGO, Apelação (CPC) 5545236-05.2019.8.09.0044 , Rel. Des (a). JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 14/09/2020, DJe de 14/09/2020). Negritei.AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APLICAÇÃO DO CDC. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO A QUO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PRELIMINAR AFASTADA. PACTA SUNT SERVANDA. MITIGAÇÃO. RESCISÃO DA AVENÇA POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS E EM PARCELA ÚNICA. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. RETENÇÃO AFASTADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA FASE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. (...) 9. A taxa de fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel permitida durante o período em que o comprador estiver na posse do bem, em estado de inadimplência, o que não restou verificado. 10. (...). 12. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5439057-26.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 03/05/2021, DJe de 03/05/2021) NegriteiDesse modo, se faz indevida a retenção de valores a título de fruição do imóvel.De modo diverso, é forçoso reconhecer a cobrança do IPTU e retenção do valor pago a título de corretagem, desde que comprovado.Considerando que o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel e que o autor detinha a posse, a responsabilidade pelo pagamento do imposto recai sobre o comprador.Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado, pois, não há culpa dos vendedores pela rescisão contratual.A correção monetária deve ser aplicada desde cada desembolso, por se tratar de devida atualização da moeda.A restituição do montante deve ser feita de uma só vez, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, IV, do CDC)Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, os pedidos formulados na inicial, para DECLARAR rescindido os seguintes Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças, firmado entre as partes: a) Lote 05, Quadra 35, do Loteamento Residencial Aracy Amaral, no Município de Senador Canedo-GO, matrícula R01-19.849, Livro 1, em 23/03/2012; e b) Lote 06, Quadra 35, do Loteamento Residencial Aracy Amaral, no Município de Senador Canedo-GO, matrícula R01-19.849, Livro 1, em 23/03/2012; e CONDENAR a Requerida a restituir a quantia equivalente a 90% (noventa por cento), dos valores adimplidos pelo Autor com correção monetária a partir de cada desembolso a partir do trânsito em julgado, em única parcela; DETERMINAR a devolução do lote para a Requerida, a qual poderá dispor da forma como melhor lhe aprouver.As quantias a serem restituídas devem ser corrigidas monetariamente pelo IGPM (cláusula terceira), a partir da data de cada desembolso, e acrescidas de juros de mora conforme a taxa legal (art. 406, § 1º, CC, com redação pela Lei n. 14.905/2024), a partir do trânsito em julgado da sentença.Em razão da sucumbência, CONDENO a Requerida, a pagar as custas e despesas processuais e honorários advocatícios do patrono da parte Autora, que fixo em 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação devidamente atualizada.Na hipótese de interposição de Recurso de Apelação, em consonância com o que preconiza o artigo 1.010 do CPC, onde foi extinto o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo", sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Após, verificada a regularidade processual, remetam-se os autos à Superior Instância para apreciação do recurso interposto.Com o trânsito em julgado, a parte Autora poderá peticionar requerendo a execução do título executivo constituído nestes autos, devendo para tanto acostar aos autos o demonstrativo de débito atualizado.Não havendo requerimento para a execução da sentença, proceda-se com as baixas e comunicações de praxe.Publique-se. Registre-se. Intime-se.Aparecida de Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. Samuel João Martins Juiz de Direito em auxílio – Dec. Jud. 2740/2025 (assinado eletronicamente)
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