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Leandro De Menezes Ramiro e outros x Praia Norte Imobiliaria Spe Ltda

ID: 316473182

Tribunal: TJES Órgão: Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5015667-64.2023.8.08.0024

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

LEANDRO DE MENEZES RAMIRO LEONARDO DE MENEZES RAMIRO LUCAS DE MENEZES RAMIRO

Polo Passivo:

PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

Sentença

Advogados:

PABLO RODNITZKY

OAB/ES XXXXXX Desbloquear

SCHAMYR PANCIERI VERMELHO

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RAPHAEL TEIXEIRA SILVA MARQUES

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SCHAMYR PANCIERI VERMELHO

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RAPHAEL TEIXEIRA SILVA MARQUES

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SCHAMYR PANCIERI VERMELHO

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RAPHAEL TEIXEIRA SILVA MARQUES

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ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (… ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4711 (Secretaria) PROCESSO Nº 5015667-64.2023.8.08.0024 REQUERENTE: LEONARDO DE MENEZES RAMIRO, LEANDRO DE MENEZES RAMIRO, LUCAS DE MENEZES RAMIRO REQUERIDO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA SENTENÇA 1. Relatório Cuida-se de ação pelo rito comum, ajuizada por Leonardo de Menezes Ramiro, Leandro de Menezes Ramiro e Lucas de Menezes Ramiro em face de Praia Norte Imobiliária Spe Ltda. Em exordial de Id, narra a parte autora, em síntese, que: i) em 02 de julho de 2020 as parte celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda, o objeto sendo um imóvel/lote 18 da Quadra 26 do Setor B, com área total de 390,34 metros quadrados, do Loteamento Enseada Praia Grande, localizado em Praia Grande, Fundão/ES; ii) o valor inicial seria de R$ 98.500,00 (noventa e oito mil e quinhentos reais), com o pagamento acordado em R$ 6.850,00 (seis mil, oitocentos e cinquenta reais) de entrada e o restante parcelado em 144 vezes, no valor de R$ 1.074,21 (um mil, setenta e quatro reais e vinte um centavos), com o primeiro vencimento em 30 de agosto de 2020 e as demais parcelas, no mesmo dia dos meses subsequentes; iii) a entrega do imóvel seria em 31 de dezembro de 2020, com prazo de tolerância de seis meses; iv) os requerentes arcaram com o montante de R$ 50.374,52 (cinquenta mil trezentos e setenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos), até o momento, embora as obras estejam atrasadas em quase dois anos, não possuindo infraestrutura básica. v) os pagamentos realizados em dia, não serviram para abater o saldo devedor, mas para pagar parte dos juros; vi) os requerentes solicitaram um cronograma de obras e questionaram quanto o atraso das obras, mas não obtiveram respostas; vii) entraram em contato com a requerida para que fosse feita a rescisão do contrato; viii) foi informado aos autores que seriam restituídos de apenas R$10.733,03 (dez mil setecentos e trinta e três reais), através de 32 parcelas de R$335,41 (trezentos e trinta e cinco reais e quarenta e um centavos). Diante do exposto, pleiteiam: a) concessão do benefício da assistência judiciária gratuita; b) deferimento da tutela de urgência, determinando a suspensão da exigibilidade das parcelas; c) determinação da rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; d) devolução dos valores pagos, no importe de R$ 50.374,52 (cinquenta mil trezentos e setenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos); e) condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$28.565,00 (vinte e oito mil quinhentos e sessenta e cinco reais); f) indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais); g) inversão do ônus da prova. Decisão de Id 26680535, a qual deferiu a tutela de urgência e o benefício da assistência judiciária gratuita. Petição em Id 30947675, onde a parte autora requereu pela desistência da ação em face da demandada Tl Consultoria Imobiliária Ltda. Decisão de Id 42293954, homologando a desistência da ação em face da demandada Tl Consultoria Imobiliária Ltda. Contestação de Id 47503056, em que, sustenta a requerida que: i) preliminarmente a falta de interesse processual, alegando que as obras foram concluídas, conforme Alvará de Conclusão de Obras em 10 de maio de 2022 ii) a fiscalização da obra é feita pela Administração Pública Municipal e o alvará só é emitido, após a efetiva conclusão do loteamento; iii) da aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 no caso em tela, que rege a alienação fiduciária de coisa imóvel, com regras próprias para a rescisão, não se aplicando o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor; iv) no mérito alega que o contrato foi livremente pactuado, especificando o valor e as parcelas em sua cláusula quinta, como subsequentemente as taxas de juros, de acordo com a Tabela Price; v) houve prorrogação do prazo em virtude da pandemia do Covid-19, considerando a redução da jornada de trabalho no setor de construção civil, a escassez de insumos na pandemia; vi) após a conclusão das obras, a responsabilidade pela ligação individual de luz e água recai sobre os proprietários, não havendo nos autos qualquer comprovação de que foi realizada a solicitação perante aos concessionários de serviço público; vii) inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, alegando que o STJ tem decisões que confirmam a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC; viii) a inexistência dos danos morais alegados, uma vez que não houve qualquer ato praticado pela requerida que pudesse ofender a moral dos requerentes; ix) requer pela improcedência dos pedidos formulados em inicial. Réplica de Id 48356976, em que, a parte autora alega que: i) quanto à preliminar de falta de interesse de agir, alega que a discussão está direcionada ao fato da infraestrutura da obra não ter sido entregue no prazo contratado; ii) procura a rescisão contratual, visando o status quo ante das partes e a reparação dos demais danos sofridos pelos requerentes; iii) a relação jurídica é consumerista, se enquadrando ao artigo 3º, §2º do CDC; iv) a pandemia não é causa para o atraso, uma vez que o contrato foi firmado durante a pandemia, 02 de julho de 2020, onde as medidas de lockdown já eram conhecidas e aplicadas no Espírito Santo; v) o desaquecimento do mercado imobiliário é um risco inerente ao empreendimento, não podendo ser repassado ao consumidor; vi) até a propositura da ação o lote não possuía as devidas instalações na rede de água e esgoto, inviabilizando qualquer construção; vii) os pedidos de ligação básica foram realizadas à CESAN, quase dois anos, em 15 de julho de 2022, após o prazo fixado inicialmente para a entrega de 31 de dezembro de 2020; viii) as despesas de IPTU e condomínio são de responsabilidade da requerida até a entrega e imissão na posse do imóvel; ix) considera a cláusula que autoriza a cobrança de IPTU antes da entrega das chaves como abusiva e nula, em acordo com o artigo 51, inciso IV, § 1, do CDC; x) quanto aos danos morais, alega que é devido, uma vez que causou dor psíquica e moral aos requerentes, resultando em constrangimento e embaraço ao consumidor. Despacho de Id 52159801, o qual intimou as partes para manifestarem-se quanto ao interesse na produção de novas provas. Petição de Id 62282668, a parte autora pleiteou pelo julgamento antecipado da lide. Este é o relatório. Decido. 2. Fundamentação 2.1 Da falta de interesse de agir A requerida suscita a ausência de interesse de agir, sob o argumento da obra ter sido entregue em 10 de maio de 2022. Na realidade, o fundamento da inicial é o suposto atraso da entrega da obra, portanto, deve ser avaliada a responsabilidade da requerida, devendo ser avaliada em sede de mérito. Desta feita, rejeito a questão processual. 2.2 Do julgamento antecipado De acordo com o artigo 355, inciso I, do CPC, pode o magistrado julgar antecipadamente os pedidos, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Assim, considerando que as partes, ainda que devidamente intimadas, não requereram a produção de outras, bem como que as provas carreadas aos autos são suficientes para o deslinde do litígio, passo ao julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, inciso I do CPC. 2.3 Mérito A parte autora pretende a rescisão do contrato celebrado entre as partes, bem como a condenação da requerida a restituição dos valores pagos e a indenização a título de danos morais. Ab initio, convém ressaltar que a relação jurídica material existente entre os requerentes e a requerida se submete ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). De um lado, a parte requerente figura como consumidora (artigo 2º, CDC) e, de outro, a parte requerida figura como fornecedora (artigo 3º, CDC). Da rescisão contratual As partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel/lote 18 da Quadra 26 do Setor B, com área total de 390,34 metros quadrados, em dois de julho de 2020 (Id nº25496085), sendo que o prazo estipulado para a entrega das infraestruturas era de 06 (seis) meses, a contar da data de assinatura do contrato, podendo ter sido prorrogado por 180 (cento e oitenta) dias, Cláusula 7.8: “7.8. Fica estipulado como prazo de tolerância de atraso para entrega do empreendimento o período de 06 (seis) meses, contados a partir da data pactuada acima, sendo tolerados os atrasos ocasionados por motivo de força maior devidamente comprovados ou notórios, arrolando-se entre eles de forma meramente exemplificativa” Ademais, ficou pactuado que os requerentes deveriam efetuar o pagamento de entrada, no importe de R$ 6.850,00 (seis mil oitocentos e cinquenta reais) e o valor remanescente seria pago em 144 parcelas mensais de R$ 1.074,21 (mil setenta e quatro reais e vinte e um centavos). A forma de pagamento ficou estipulada na Cláusula Terceira. Com isso, pleiteia a parte autora a restituição do montante adimplido em favor da parte demandada, o que, consequentemente, resulta na rescisão do negócio entabulado. No tocante à possibilidade de resolução do negócio firmado, é cediço ser possível a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa/iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer o retorno ao status quo ante. A controvérsia da presente demanda, cinge-se no fato de ser aplicável ou não ao caso em comento as disposições de Lei n° 9.514/97, na qual se consolidaria em favor da requerida/fiduciária a propriedade resolúvel do imóvel. Nesse passo, sem maiores delongas, denoto que não se aplica ao presente caso as disposições da Lei Federal n° 9.514/97, notadamente no que se refere aos efeitos decorrentes da alienação fiduciária. A constituição de propriedade fiduciária de coisa imóvel necessariamente exige o registro do instrumento pactuado no competente Registro de Imóveis da localidade (artigo 23 da Lei nº 9.514/97), o que segundo a própria requerida não ocorreu. Ressalto, que na ausência do registro efetuado pelo autor, restou colacionado na cláusula 3.6, que cabia à própria requerida providenciar o registro cartorário, cobrando da parte autora as despesas para tanto, o que assim não o fez. Assim, não existindo a transferência ao credor/fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel, inviável a resolução do contrato da forma extrajudicial prevista na Lei Federal n° 9.514/97. Nessa linha de intelecção, vem decidindo os pátrios Tribunais: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Inaplicabilidade da Lei de Alienação Fiduciária nº 9.514/97, por ausência de registro, nos termos do art. 23. Pedidos iniciais parcialmente providos, a fim de rescindir o contrato e determinar a restituição de 85% dos valores efetivamente pagos. Eventuais valores a título de IPTU serão de responsabilidade do autor até a data da citação e poderão ser deduzidos do valor a ser restituído. Valor desembolsado a título de sinal que compunha o preço do bem. Caso de arras confirmatórias e não penitenciais, de forma que não podem ser retidas e o valor deve ser incluído na base de cálculo para fins de restituição. Impossibilidade de retenção de valores a título de comissão de corretagem, por inexistência de cláusula contratual, bem como, ausência de prova acerca da contratação. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; AC 1001289-51.2017.8.26.0358; Ac. 13854990; Mirassol; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Benedito Antonio Okuno; Julg. 12/08/2020; DJESP 19/08/2020; Pág. 2632) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO (RESILIÇÃO) PELO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO DA CONSTRUTORA. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA LEI Nº 9.514/97. FALTA DO REGISTRO COMPETENTE. REQUISITO FORMAL DO CONTRATO. REQUISITO LEGAL DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DESCARACTERIZADA. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia o devedor transfere a favor do credor a propriedade de uma coisa, objeto do contrato, permanecendo ele com a posse. 1.1 O Código Civil é expresso ao determinar que a propriedade imóvel se transfere mediante o registro do título translativo no registro de imóveis art. 1.245. 1.2 O art. 23 da Lei nº 9.514/97 é expresso ao definir que a propriedade fiduciária será constituída com o registro do contrato no cartório. 1.3 O registro do contrato de alienação fiduciária de imóvel não é mera garantia em face de terceiros, mas decorre da natureza do próprio ato, pois é necessário para que ocorra a constituição (transferência) de propriedade fiduciária de coisa imóvel. 2 Não havendo o adequado registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, não poderão ser aplicadas as regras excepcionais da Lei nº 9.514/97, mas permanece válido o contrato de compra e venda entre as partes (precedente desta turma). 3 Celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não pretendo mais o promitente comprador manter-se no contrato, é possível a rescisão (resilição) contratual. Neste caso, é admitida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais. 4. A retenção compensatória, desde que efetivada em percentual razoável e não abusivo, encontra fundamento lógico na necessidade de se recompor os prejuízos suportados pelo promissário vendedor, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido por força da desistência do consumidor. 4.1 No caso vertente a retenção de 10% sobre o valor total do imóvel aplicada na sentença possui razoabilidade com o caso concrete e coerência com a jurisprudência pertinente. 5 Na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, haja vista a não existência de mora da construtora (RESP 1740911/DF, submetido ao regime dos repetitivos, Tema 1002). Sentença alterada nesse ponto. 6-RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJDF; APC 00048.25-17.2016.8.07.0014; Ac. 128.2366; Sexta Turma Cível; Rel. Des. Alfeu Machado; Julg. 16/09/2020; Publ. PJe 25/09/2020) Da restituição dos valores pagos pelos requerentes Assim, certa a possibilidade de resolução do negócio, resta somente a apurar a forma de devolução dos valores adimplidos. É pacífica a determinação do c. STJ (Súmula n° 543) que no caso de resolução de contratos de promessa de compra e venda por culpa dos promitentes compradores, parte do montante total adimplido deve ser restituído em favor dos promitentes compradores. Tal percentual de retenção, possui o intento de cobrir as despesas e danos causados pela quebra unilateral do contrato já englobando todas as despesas do negócio celebrado, como taxa de corretagem, impostos e demais despesas administrativas. A propósito, transcrevo o entendimento sumulado: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No presente caso, observo que o próprio alvará de conclusão da obra (Id n° 47503064) comprova que a resolução do negócio se deu por culpa exclusiva da vendedora, uma vez que os requerentes estavam adimplentes com as prestações, conforme os demonstrativos de pagamento (Id n° 25496086). A requerida argumenta que o atraso se deu em função da pandemia do Covid 19, e que o contrato previa expressamente em Cláusula 7.8, atrasos na obra em virtude de fatos alheios à vontade. Dessa forma, não estaria caracterizada a responsabilidade da ré. Pois bem. Insta clarificar que caso fortuito e de força maior, são fatos de pouca ou nenhuma previsibilidade, inevitáveis, que ocasionam danos às pessoas, mas não são passíveis de gerar responsabilidade ou direito a indenização. Em que pese a alegação de que o atraso na conclusão da obra decorreria de caso fortuito ou de força maior, as circunstâncias alegadas não são hábeis a excluir a responsabilidade da requerida, pois são consideradas como fortuito interno, isto é, consistem em riscos inerentes à atividade desenvolvida pela empresa de construção civil. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MATÉRIA DE DEFESA NÃO APRECIADA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE DECLARADA. CAUSA MADURA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. PANDEMIA COVID-19. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. PACTA SUNT SERVANDA. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. - [...] - O atraso na entrega do imóvel em virtude da pandemia de COVID não configura caso fortuito a afastar a responsabilidade da construtora, pois a hipótese se trata de risco do empreendimento - Eventual escassez de mão de obra e de maquinários e insumos configura caso fortuito interno, ou seja, inerente ao empreendimento e risco da sua própria atividade e, por isso, incapaz de isentar a construtora pelo descumprimento contratual - Não se tratando a hipótese de contrato de adesão e nem de relação de consumo, inviável a aplicação de penalidade a um dos contratantes sem que essa fosse estipulada pelas partes, devendo ser observado o princípio pacta sunt servanda - Resultando o inadimplemento contratual em frustração de legítima expectativa, possível a fixação dos danos morais - Tratando-se de relação contratual, os juros de mora contam desde a citação. (TJ-MG - AC: 51675179820218130024, Relator: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 30/03/2023, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/03/2023) (grifei). Portanto, reconheço a responsabilidade promitente vendedora com o atraso das obras, consequentemente quanto a rescisão contratual, onde a devolução dos valores pagos pelos requerentes é medida que se impõe. Dos lucros cessantes A parte autora pleiteia a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes, decorrentes do atraso na entrega da obra. A orientação dos Tribunais é no sentido de que os lucros cessantes decorrentes do atraso de obra por culpa do vendedor (como no caso ora em análise, já que não se verificou, como dito alhures, a ocorrência de caso fortuito) são presumidos, como se observa da ementa que transcrevo abaixo: APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PEDIDO DE LUCROS CESSANTES, INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. RECURSO PELA PARTE RÉ. 1. Trata-se de ação indenizatória com fundamento no atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A sentença julgou procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, restando improcedente o pedido com relação à multa contratual. Apelação apenas pela parte ré. 2. Relação de consumo. Responsabilidade objetiva da ré, com base na teoria do risco do empreendimento. Previsão de conclusão da obra em 11/2013, com cláusula de tolerância de 180 dias. Habite-se expedido apenas em 30/04/2015. 3. Retardo na entrega da obra. Cláusula de tolerância que já se destina a regular fortuitos, a fim de permitir à ré, que exerce a atividade lucrativa com habitualidade e expertise, contornar o problema, não podendo ser imputado ao consumidor, hipossuficiente, arcar com tal ônus 4. Alegação recursal de que o habite-se foi expedido em 11/2014. Ausência de provas. Documento trazido pela ré que diz respeito apenas à vistoria sanitária realizada pela edilidade. Demais documentos dos autos, inclusive emitidos pela parte ré, que comprovam a alegação inicial. 5. Ausência de inadimplemento da parte autora. Impossibilidade de obtenção do financiamento antes da regularização da obra, a cargo da parte ré. Defeito na prestação do serviço caracterizado. 6. Lucros cessantes que no caso são presumidos, independentemente de prova, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 7. Danos morais configurados. Retardo da entrega das chaves que persistiu por cerca de 1 ano. Violação ao direito fundamental de acesso à moradia. Frustração à legítima expectativa dos consumidores. Manutenção da sentença. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ; APL 0000897-76.2017.8.19.0212; Niterói; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Santos de Oliveira; DORJ 25/03/2024; Pág. 716) (editei) No presente caso, os lucros cessantes são devidos pela impossibilidade de utilização da unidade adquirida no prazo estipulado contratualmente. Conforme o artigo 402 do Código Civil, as perdas e danos abrangem o que a vítima do evento danoso efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar: Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. A quantificação dos lucros cessantes deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença. Como parâmetro jurisprudencial, o valor corresponde a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, calculado com base no valor locatício do imóvel à época. Esse critério encontra respaldo em julgados recentes: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial. Promitente compradora que reclama a abusividade da cláusula que prevê o prazo de entrega da obra, com a restituição da quantia paga indevidamente, além de lucros cessantes e danos morais. SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO só das demandadas, que insistem na total improcedência da Ação. EXAME: Relação contratual havida entre as partes que tem natureza de consumo, sujeita portanto às normas do Código de Defesa do Consumidor. Construtora que tem o dever de informar ao consumidor a data de entrega da obra. Abusividade da cláusula que autoriza a entrega da obra no prazo de vinte e quatro (24) meses, a contar da data do financiamento pelos adquirentes. Obrigatoriedade de observância da boa-fé pelas partes contratantes. Ação Civil Pública que não prejudica o direito do consumidor individual. Aplicação da tese firmada pelo C. Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.729.593-SP, julgado sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema nº 996), no sentido de que Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Atraso na conclusão da obra por culpa da Empresa ré bem configurado. Débito cobrado pela promissária vendedora a título de juros de obra, em relação ao período posterior à data inicialmente estipulada para a entrega do bem, que não se revela exigível. Restituição de valores pagos indevidamente. Indenização material na modalidade lucros cessantes que é mesmo devida, ante a privação indevida do imóvel em questão e a presunção de prejuízo sofrido pela adquirente. Quantum indenizatório sujeito à observância do parâmetro consolidado pela Jurisprudência desta E. Corte que, com base no valor locatício do imóvel, admite o arbitramento em quantia correspondente a meio por cento (0,5%) do valor do contrato por mês de atraso. Verba honorária sucumbencial que deve ser majorada para doze por cento (12%) do valor da condenação. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1020770-22.2021.8.26.0564; Ac. 17698440; São Bernardo do Campo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Daise Fajardo Nogueira Jacot; Julg. 12/03/2024; DJESP 01/04/2024; Pág. 1933) (editei) AGRAVO INTERNO NA AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM CLAUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. OPÇÃO DO PROMITENTE-COMPRADOR EM DEMANDAR A RÉ POR LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES DO STJ. ATRASO DE OBRA. Danos presumidos. Lucros cessantes devidos. Quantum arbitrado em 0,5% sobre o valor da avença. Quantum razoável e proporcional. Fixação de multa diária em obrigação de pagar quantia certa. Impossibilidade. Precedentes jurisprudenciais. Agravo interno conhecido e desprovido. (TJPA; AI 0802115-91.2023.8.14.0000; Primeira Turma de Direito Privado; Relª Desª Maria Filomena de Almeida Buarque; Julg 26/03/2024; DJNPA 02/04/2024) (editei) Dessa maneira, resta configurado que as requeridas são responsáveis pelo pagamento de lucros cessantes, correspondentes a 0,5% por mês de atraso, durante dez meses (considerando os 180 dias de tolerância acordados), com base no valor locatício do imóvel no ano de 2021. Da abusividade da cláusula sétima, parágrafo quarto Os requerentes em réplica (Id n°48356976), argumentam sobre a abusividade da Cláusula Sétima - Da Entrega e Responsabilidades, em seu parágrafo quarto (7.4), em que: 7.4. O não pagamento pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), em seus vencimentos, de qualquer prestação de impostos, taxas ou contribuições de melhoria e demais tributos consoante o acima ajustado, gerará o direito de a PROMITENTE VENDEDORA constituir em mora o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES). Pois bem. Quanto à presente cláusula, reconheço sua abusividade, o que explico. A responsabilidade por suportar tal encargo é da promitente vendedora até a efetiva entrega das chaves do imóvel. Isto pois, em momento anterior, quem exerce a posse é a vendedora/compradora, portanto, o comprador não deve arcar com obrigação de imóvel que não pode gozar e dispor do bem. Nessa linha de intelecção: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. CONSTRUTORA . RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. É entendimento assente da jurisprudência de que "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente" ( AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j . 05/12/2017, DJe 15/12/2017), mostrando-se abusiva e ilegal qualquer tipo de previsão contratual em sentido contrário. (TJ-MG - AC: 10000230139461001 MG, Relator.: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 28/02/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2023) (editei) COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE (ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL) E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . Sentença de parcial procedência. Inconformismo da requerida. Acolhimento em parte. Ausência de pagamento integral do valor do imóvel pelo autor . Conduta da requerida de reter as chaves do imóvel que está amparada em cláusula contratual (4.2.1. e 4 .2.1.1.) e em dispositivo legal (art . 52 da lei 4.591/64). Regularidade da conduta da requerida que, por consequência, afasta a condenação por danos morais, dada a inexistência de ato ilícito. Débitos de IPTU, contudo, que competem à requerida, ora apelante, enquanto o imóvel não for transferido para a posse do adquirente, sob pena de enriquecimento ilícito . Cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e despesas condominiais, antes da entrega das chaves ou imissão na posse, é nula de pleno direito, pois abusiva por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC). Precedentes. Sentença reformada em parte . Recurso provido em parte. (TJ-SP - Apelação Cível: 1041981-36.2017.8 .26.0506 Ribeirão Preto, Relator.: Schmitt Corrêa, Data de Julgamento: 18/04/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2024) (editei) APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO . AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com nulidade de cláusula e pedido de restituição de quantias pagas . A parte autora questiona a cláusula 7.2 do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, que impôs ao comprador o pagamento do IPTU desde a assinatura do contrato, em outubro de 2018, enquanto a posse foi dada apenas em dezembro de 2020. A sentença declarou a nulidade da cláusula e condenou a requerida a restituir os valores pagos a título de IPTU. II . Questão em Discussão. A questão em discussão consiste em (i) a legitimidade passiva da loteadora para figurar no polo passivo da ação e (ii) a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse. III. Razões de Decidir . A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do compromissário comprador apenas após a imissão na posse, sendo nula a cláusula que transfere essa obrigação antes da posse efetiva. A existência de legislação municipal não interfere na relação jurídica contratual e na responsabilidade do loteador e vendedor perante o adquirente quanto ao pagamento de imposto antes da efetiva transmissão da posse. IV. Dispositivo Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. A cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse é nula. 2. A legitimidade passiva da loteadora é reconhecida em razão da relação contratual existente entre as partes, independentemente das normas tributárias municipais. (TJ-SP - Apelação Cível: 10349468320218260506 Ribeirão Preto, Relator.: Enéas Costa Garcia, Data de Julgamento: 11/02/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2025) (editei) Assim, em conformidade o entendimento jurisprudencial majoritário, bem como com o artigo 51, inciso IV, do CDC, entendo por nula a cláusula 7.4 do contrato objeto de discussão. Do dano extrapatrimonial A parte autora também pleiteou indenização por danos morais, alegando os transtornos causados pela conduta da ré no atraso da entrega da obra. Contudo, entendo que não houve demonstração de dano extrapatrimonial capaz de justificar o reconhecimento de abalo psicológico significativo nos requerentes. A doutrina e a jurisprudência têm se posicionado no sentido de que os danos morais não decorrem de meros aborrecimentos cotidianos, mas sim de situações que efetivamente causam dor, vexame, sofrimento ou humilhação, atingindo a dignidade ou os direitos da personalidade de forma significativa, de modo a inferir profundamente no estado emocional da vítima. Em casos similares, os Tribunais têm reiterado que o simples atraso na entrega do imóvel, sem outros elementos que evidenciem o agravamento da situação, não caracteriza dano moral passível de reparação, como exemplifica o julgado abaixo: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELO DOS AUTORES. INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA REQUERIDA. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. CÔMPUTO POR TODO O PERÍODO EM QUE OS AUTORES DEIXARAM DE FRUIR DO USO DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 162, DESTA C. CORTE. PERCENTUAL ARBITRADO SEGUNDO ENTENDIMENTO UNIFORMIZADO DESTA E. CORTE. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS O PRAZO PARA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Mostra-se inequívoco, ante as disposições contratuais, a ocorrência de atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido pelos autores, devendo a ré ser responsabilizada pelos prejuízos daí decorrentes; II. Os lucros cessantes são devidos pela não fruição do imóvel durante todo o período da mora (entre a data prometida de entrega e a data da efetiva disponibilização do imóvel), independentemente de comprovação; III. No que diz respeito ao respectivo patamar, arbitra-se em 0,5% sobre o valor do imóvel, o que se encontra em consonância com o que tem decidido esta Corte; IV. Conforme entendimento pacificado no TJSP após julgamento de IRDR, É ilícito o repasse dos juros de obra, ou juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância; V. O mero descumprimento de cláusulas contratuais não implica por si só, a configuração de danos morais, notadamente na hipótese em que os autores não demonstraram nenhum abalo excepcional decorrente do atraso na entrega do imóvel, derivado do inadimplemento contratual, além do desconforto, que lhe é ínsito, sendo de rigor a manutenção da r. Sentença neste ponto. (TJSP; AC 1000031-55.2020.8.26.0146; Ac. 17728905; Cordeirópolis; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Ayrosa; Julg. 27/03/2024; DJESP 04/04/2024; Pág. 2200) (editei) No caso em questão, embora reconheça o atraso na entrega da obra, tal situação não extrapola o campo do inadimplemento contratual, limitando-se a um desconforto inerente a tais relações. Não houve comprovação de circunstâncias que tenham causado impacto significativo à integridade emocional, à honra ou à dignidade dos autores, elementos essenciais para a configuração do dano moral. Dessa forma, considerando que os problemas enfrentados pelos demandantes configura mero aborrecimento e não representam violação grave de direitos da personalidade, o pedido de indenização por danos morais deve ser rejeitado. 3. Dispositivo Pelo exposto, e sem maiores digressões, ACOLHO em partes os pedidos autorais para: i) RATIFICAR a liminar outrora deferida (Id nº 26680535), interrompendo a cobrança das demais parcelas; ii) DETERMINAR a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda; iii) CONDENAR a requerida a restituir os requerentes dos valores despendidos até o momento, no montante de R$ 50.374,52 (cinquenta mil trezentos e setenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos), acrescidas de correção monetária a partir de cada desembolso, sendo aplicável o INPC e juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC, a partir de quando deverá cessar a incidência da correção monetária autônoma, sob pena de bis in idem; iv) CONDENAR a requerida a indenizar os requerentes quanto aos lucros cessantes, de 0,5% do período do atraso, sob a fundamentação acima, devendo o valor ser apurado em fase de cumprimento de sentença e juros de mora a partir da citação. v) REJEITO o pleito por danos extrapatrimoniais. RESOLVO O MÉRITO do processo na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. A parte autora sucumbiu em parcela mínima, apenas com relação aos danos morais. Assim, CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais finais/remanescentes e honorários advocatícios. Fixo o valor dos honorários advocatícios de sucumbência no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, na forma do artigo 85, parágrafo 2º, do CPC. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE as partes. Sentença registrada no sistema Pje. Com o trânsito em julgado e mantidos os termos deste ato judicial, deve a Secretaria do Juízo observar o artigo 7° do Ato Normativo Conjunto TJES de n°011/2025 para o arquivamento do feito. Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica. Juiz de Direito

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