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Condomínio Spazio Saint Regis x Mrv Engenharia E Participações S/A

ID: 318971251

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional VII - Itaquera - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1008640-17.2024.8.26.0007

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

CONDOMíNIO SPAZIO SAINT REGIS

Polo Passivo:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAçõES S/A

Intimação

Advogados:

MARCELO HIDEO MOTOYAMA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FABIANA BARBASSA LUCIANO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1008640-17.2024.8.26.0007 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Condomínio Spazio Saint Regis - MRV Engenharia e Participações S/A - Vistos. CONDOMÍNIO SPAZIO SAINT REGIS, qu… Processo 1008640-17.2024.8.26.0007 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Condomínio Spazio Saint Regis - MRV Engenharia e Participações S/A - Vistos. CONDOMÍNIO SPAZIO SAINT REGIS, qualificado nos autos, ajuizou a presente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais visando, desde logo, a concessão de tutela de urgência antecipada para compelir a construtora ré, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, diante das irregularidades constatadas por laudo pericial juntados com a inicial e por estar dentro do prazo da garantia, a apresentar laudo pericial que comprove a estabilidade do muro da divisa do empreendimento, uma vez que há indícios de patologias que indicam sua ruína e risco a todos os moradores, bem como para providenciar a resolução da bomba de incêndio, que desde a entrega do empreendimento não funciona, com reprovação técnica do corpo de bombeiros, sob pena de multa. E, ao final a procedência da ação, confirmando a tutela e determinando que a RÉ execute todas as obras de sua responsabilidade por força da garantia legal em prazo a ser fixado por V. Excia. com fixação de multa astreinte, sob pena de não o fazendo, ser condenada ao ressarcimento dos valores que forem dispendidos pelo autor para executar as obras necessárias não executadas pela ré, bem como para condenar a ré a indenizar todos os gastos do autor pagos no curso da demanda, além de custas e despesas processuais. Relatou que o condomínio foi regularmente instituído em 15/02/2022, e desde foram identificados diversos problemas estruturais e construtivos nas áreas comuns do edifício, não obstante a existência de certificado de conclusão (habite-se) emitido em setembro de 2021. Afirmou que, embora funcionários da ré tenham comparecido ao local em algumas ocasiões, os vícios persistiram ou se agravaram, motivo pelo qual o condomínio contratou empresa especializada para realização de laudo técnico. Asseverou que o referido laudo, produzido em dezembro de 2022 apontou diversas falhas construtivas de origem endógena, decorrentes de erro técnico da empreiteira, comprometendo desde a pavimentação e impermeabilização até a ausência de junta de dilatação e problemas no sistema elétrico e hidráulico. Entre os vícios apontados, destacou-se, com relevante gravidade, a ausência de laudo de estabilidade do muro de divisa do empreendimento, bem como a inoperância da bomba de incêndio, impedindo a obtenção do AVCB pelo Corpo de Bombeiros, cuja negativa de emissão já se repetiu por duas vezes. Disse que a requerida foi reiteradamente notificada para sanar os vícios, inclusive mediante envio de diversos e-mails e notificações formais, sem êxito. E que, apesar de comprometimento manifestado em comunicações, a requerida deixou de adotar providências concretas para resolução dos problemas. A omissão da ré resultou na manutenção de irregularidades que colocam em risco a segurança dos moradores - mais de 400 famílias. Requereu, em sede de tutela de urgência, compelir a construtora ré a apresentar laudo pericial que comprove a estabilidade do muro da divisa do empreendimento, uma vez que há indícios de que têm patologias que indicam sua ruína e risco a todos os moradores, bem como para providenciar a resolução da bomba de incêndio, que desde a entrega do empreendimento não funciona, com reprovação técnica do corpo de bombeiros, sob pena de multa. Por todo exposto, requereu a procedência da ação, para tornar definitiva a tutela e condenar a construtora à obrigação de fazer consistente na execução de todos os reparos indicados no laudo técnico juntado aos autos, no prazo que for fixado judicialmente, sob pena de multa diária (astreintes). E, na inércia, autorização para que o condomínio autor execute as obras com posterior reembolso das despesas pela ré, nos próprios autos. Requereu também a condenação da ré ao pagamento dos danos materiais suportados, notadamente os gastos com a contratação de laudos técnicos, vistorias, tentativas frustradas de obtenção do AVCB, bem como outras despesas que venham a ocorrer no curso da ação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, sem prejuízo da sucumbência. Com a inicial, juntou procuração e documentos (fls. 21/1083). Por decisão de fls.1084/1086 foi DEFERIDA a tutela de urgência. Contra esta decisão, a requerida interpôs o agravo de instrumento, o qual foi negado provimento, nos termos do V. Acórdão de fls. 1460/1466, transitado em julgado em 18/09/2024 (certidão de fls. 1467). Regularmente citada (fls. 1091), a construtora demandada apresentou contestação às fls. 1092/1134, acompanhada de documentos (fls. 1135/1325) e pleiteando, preliminarmente, o indeferimento da petição inicial por ausência de deliberação condominial autorizando o ajuizamento da demanda, requisito previsto na convenção condominial. Alegou a ocorrência de decadência, conforme o art. 618, parágrafo único, do Código Civil, pois os vícios foram identificados em setembro/outubro de 2022 e a ação somente foi ajuizada em março de 2024, excedendo o prazo de 180 dias. Sustentou, ainda em preliminar, sua ilegitimidade passiva em relação aos danos no muro de divisa, que, segundo documentação anexada, decorrem exclusivamente de intervenções realizadas por terceiros (empresa SIAIS FURTADO), os quais executaram obras de terraplenagem de forma irregular, ocasionando o colapso parcial da estrutura. No mérito, abordou a ausência de vícios construtivos, afirmando que o empreendimento foi entregue conforme os padrões técnicos e legais exigidos, possuindo alvará, habite-se e AVCB expedidos pelos órgãos competentes. Destacou que eventual degradação decorre da inexistência de manutenção preventiva por parte do condomínio, em descumprimento à NBR 5674/2012 e às orientações expressas nos manuais de uso entregues no ato da conclusão da obra. Apontou que os testes realizados nas bombas de incêndio confirmam seu funcionamento adequado e a inexistência de vazamentos. Afirmou que todos os reparos necessários foram realizados, inclusive com assistência técnica posterior à entrega. Impugnou os demais apontamentos do laudo técnico do autor, sustentando que os alegados defeitos referem-se a vícios aparentes não reclamados no momento oportuno, itens estéticos sem repercussão funcional, ou ainda manifestações esperadas em materiais expostos a intempéries sem a devida manutenção. Trouxe parecer técnico específico para rebater os argumentos, sustentando que as patologias descritas não configuram vícios construtivos de responsabilidade da construtora. Alegou, ainda, que a ausência de manutenção regular por parte do condomínio configura culpa exclusiva da vítima, rompendo o nexo causal necessário à responsabilização civil. Não praticou ato ilícito. Não há nexo causal e nem dever de indenizar. Contestou o pedido de inversão do ônus da prova e impugnou a tutela de urgência deferida, defendendo a ausência de risco ou urgência real, considerando o longo lapso temporal entre a elaboração do laudo técnico e o ajuizamento da ação. Pugnou pela extinção do feito, seja por indeferimento da petição inicial (art. 485, I, CPC), pela ausência de legitimidade (art. 485, VI), ou pela decadência do direito (art. 487, II). Subsidiariamente, requereu a improcedência da com a revogação da tutela de urgência. Manifestação do condomínio às fls. 1330/1332 informando o decurso de prazo para cumprimento da tutela antecipada, requerendo a majoração da multa. Réplica a fls. 1333/1342, acompanhada de documentos (fls. 1343/1375), impugnando o laudo apresentado pela ré às fls. 1135/1198. Em petição de fls. 1376/1383, a ré informou o cumprimento da tutela de urgência e reiterou fundamentos e provas que afastam sua responsabilidade pelos vícios apontados na demanda. Sustentou que o desmoronamento do muro de divisa não decorreu de falha em sua construção, mas sim de intervenção no terreno vizinho, promovida por empresa terceira, a quem o próprio condomínio notificou extrajudicialmente para apresentação de laudo técnico de estabilidade. Ressaltou que todos os reparos na estrutura foram executados por essa mesma empresa, SIAIS FURTADO, à qual atribuiu a responsabilidade técnica pela estabilidade das obras reconstituídas. No tocante ao sistema de combate a incêndios, objeto da tutela deferida, a Requerida afirmou que realizou vistoria técnica no dia 31 de julho de 2024 por empresa especializada, a qual atestou o pleno funcionamento das bombas (principal e jockey). Alegou que os problemas relatados pelo condomínio, como queda de pressão e funcionamento irregular da bomba jockey, teriam origem em vazamentos nos registros dos hidrantes, decorrentes de ausência de manutenção periódica, conforme preceitua a NBR 5674, sendo responsabilidade do próprio autor. Apontou que o prazo de garantia para os registros de hidrante já estaria expirado e que o auto de infração do Corpo de Bombeiros não especifica qual componente demandaria reparo. Requereu a declaração de cumprimento integral da tutela de urgência e a produção urgente de prova pericial para elucidar os fatos e delimitar responsabilidades. Acompanhou documentos (fls. 1384/1426). Instadas a manifestarem interesse na dilação probatória (fls. 1427), a ré pugnou pela produção de prova pericial, para o fim de verificar a atual situação do local e apurar eventuais responsabilidades quanto aos itens da rede de incêndio (fls. 1430). O condomínio autor, por seu turno, às fls. 1431/1434, reiterou o descumprimento das determinações liminares. Impugnou o documento apresentado pela requerida às fls. 1.416/1.421, denominado Relatório Técnico de Constatação do Cumprimento de Manutenções e Serviços, sob o argumento de que o referido relatório não possui qualquer identificação de sua autoria tampouco assinatura de profissional habilitado, o que comprometeria sua credibilidade e validade técnica. Quanto ao sistema de incêndio, argumenta que a ré limitou-se a invocar a existência de manual de uso, sem abordar ou reconhecer os problemas crônicos existentes desde a entrega do empreendimento, tais como falhas na bomba de incêndio, vazamentos na tubulação e necessidade de intervenções reiteradas. Juntou documentos (fls. 1435/1456). Por fim, pugnou pela produção de prova pericial e oral. A fls. 1471/1472 a ré reiterou que os problemas verificados na bomba de incêndio decorrem da falta de manutenção periódica por parte do condomínio autor. Mas, afirmou não se opor ao cumprimento da decisão judicial e reafirmou seu compromisso com a boa-fé, a responsabilidade contratual e a satisfação do cliente. Contudo, sustentou que a conclusão dos reparos nos prazos inicialmente fixados mostra-se inviável, razão pela qual requer dilação de prazo, anexando documentos que comprovam o pedido de compra dos materiais e um cronograma técnico detalhado, cuja previsão de conclusão dos serviços é para a segunda semana de dezembro de 2024. Assim, pugnou pela concessão de prazo compatível com o cronograma apresentado. Juntou documentos (fls. 1474/1475). Por decisão de fls. 1487 foi deferido o prazo de 15 (quinze) dias úteis para conclusão dos reparos, sob pena de multa diária, majorando para R$ 1.000,00 (um mil reais) pelo descumprimento do prazo até o limite de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Em manifestação de fls. 1490/1494, a requerida pleiteou dilação de prazo para concluir os reparos na rede de incêndio do condomínio, justificando que fatores técnicos imprevisíveis, como vazamentos subterrâneos e desgaste de componentes, comprometeram o cronograma inicial. Relatou que, desde julho de 2024, vem executando testes, substituições e ajustes, sempre com boa-fé e transparência, mantendo o síndico informado. Destacou dificuldades operacionais decorrentes de exigências do próprio condomínio e necessidade de métodos especializados para localizar falhas ocultas. Alegou que os serviços não se trata de ajustes simples, mas de intervenções complexas e técnicas. Anexou parecer técnico com linha do tempo detalhada das ações. Requereu, por fim, prorrogação do prazo até o final de abril de 2025 para conclusão segura e eficaz dos reparos. Manifestação do condominio autor (fls. 1505/1509). Em petição de fls. 1510/1512 a ré informou que, embora tenha se empenhado para cumprir o prazo inicialmente fixado, a complexidade das intervenções envolvidas, aliada ao surgimento imprevistos, acabou interferindo diretamente no andamento dos trabalhos, razão pela qual requereu nova dilação, apresentando novo cronograma, desta vez com previsão de conclusão das obrigações até o final do mês de junho de 2025. É o relatório. Decido. Na forma do art. 357, do CPC, não ocorrendo nenhuma das hipóteses de julgamento antecipado do mérito (arts. 355 e 356, do CPC) e nem tampouco as hipóteses elencadas nos arts. 354, 486 e 487, incisos II e III, todos do novo Estatuto Processual, de rigor o saneamento e a organização do processo. Inicialmente, a preliminar de inépcia da inicial por ausência de autorização condominial para ajuizamento da ação não merece acolhida. Restou demonstrado nos autos, diversamente do alegado, que a Assembleia Condominial realizada em 22/04/2022 autorizou a contratação da empresa de engenharia, que elaborou o laudo técnico (fls. 25/26), e que, posteriormente, em 21/02/2024 foi realizada uma Assembleia que ratificou a contratação de advogado para a propositura da presente demanda, conforme edital de convocação acostado aos autos. A ação foi ajuizada em 19/03/2024, antes do recebimento da ata registrada pela administradora, mas diante de urgência devidamente justificada e reconhecida por este juízo com o deferimento da tutela, não há qualquer nulidade processual. Ademais, o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, possui legitimidade para a propositura da ação nos termos dos artigos 1.341, §1º, e 1.348, II, ambos do Código Civil. Assim, fica afastada a preliminar. Também não prospera a alegação de decadência com fundamento no art. 618 do Código Civil. O dispositivo em questão trata de garantia legal quinquenal para vícios que afetem a solidez e segurança da obra, sendo o prazo de 180 dias do parágrafo único destinado apenas ao exercício do direito potestativo à redibição do contrato ou abatimento de preço, o que não é objeto da presente ação. Com efeito, a pretensão condenatória na espécie está fundada na responsabilidade civil contratual, aplicando-se o prazo de 10 anos previsto no art. 205, do CC, contado do conhecimento inequívoco do defeito dentro do prazo de garantia legal. A decadência fica desde logo afastada, uma vez que não restou demonstrado o exaurimento dos prazos legais para o ajuizamento da ação. De outra banda, a alegada ilegitimidade passiva da ré quanto aos vícios relacionados ao muro de divisa, por suposta culpa exclusiva de terceiros, confunde-se com o mérito da demanda e com ele será devidamente apreciada. Rejeito, pois, também a preliminar de ilegitimidade passiva. No tocante à distribuição do ônus da prova, aplica-se, como regra geral, o disposto no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbindo ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente a existência dos vícios construtivos apontados, a ineficiência das providências adotadas pela ré e os prejuízos materiais suportados. À requerida, por sua vez, compete demonstrar o regular cumprimento das obrigações contratuais, a inexistência dos defeitos alegados, a realização de manutenções e reparos suficientes, bem como eventual culpa exclusiva do condomínio ou de terceiros pelas falhas indicadas. Cumpre ressalvar que eventual redistribuição do encargo probatório poderá ser avaliada à luz das peculiaridades do caso concreto e da prova pericial, nos termos do art. 373, §1º, do CPC. Considerando a natureza técnica das alegações e a controvérsia existente sobre a origem dos defeitos apontados, a responsabilidade pelos mesmos e o eventual inadimplemento contratual da ré, entendo ser imprescindível a produção de prova pericial técnica e oral. A perícia deverá apurar os seguintes pontos: a) Se os vícios construtivos apontados no laudo técnico produzido pelo autor, inclusive quanto ao muro de divisa e à bomba de incêndio, são de responsabilidade da ré; b) Se os vícios são decorrentes de defeitos de construção, ausência de manutenção por parte do Condomínio ou intervenções de terceiros; c) Se houve inadimplemento contratual por parte da requerida quanto ao dever de entregar o empreendimento em conformidade com os padrões técnicos e legais; d) Se as providências adotadas pela ré foram suficientes para sanar os vícios apontados, inclusive no tocante à tutela de urgência deferida; e) apurar a existência dos danos, a conduta das partes e o nexo causal; f) apurada eventual responsabilidade o que deve ser feito para sanar os defeitos e a apuração do valor dos reparos; g) outros pontos que venham a emergir da instrução. Para realização da perícia nomeio o perito TALES ROGÉRIO SANCHEZ GALACHE. De acordo com o artigo 95 do CPC, tendo em vista que ambas as partes ré pugnaram pela produção de prova pericial técnica, os honorários do perito deverão ser por elas suportados. Fixados os honorários e efetuados os depósito, intime-se o Perito para dar início aos trabalhos. Laudo em 45 dias. Nos moldes do art. 465, §1º, do CPC, faculta às partes a indicação assistentes técnicos e formulação de quesitos em (15) quinze dias, contados da publicação desta decisão. Após a realização da prova pericial, será apreciada a necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento para a oitiva das testemunhas. 2) De outro lado, diante do lapso de tempo decorrido, intime-se o autor para, no prazo de 10 (dez) dias, para informar e demonstrar nos autos se a requerida concluiu os reparos na rede de incêndio do condomínio, conforme cronograma, cuja previsão final se deu para o mês de junho de 2025, bem como para, querendo, apresente manifestação fundamentada sobre a suficiência e regularidade técnica das intervenções eventualmente realizadas. Intimem-se. - ADV: MARCELO HIDEO MOTOYAMA (OAB 118523/SP), FABIANA BARBASSA LUCIANO (OAB 320144/SP)

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