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Processo nº 5417474-06.2024.8.09.0149

ID: 329227258

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 2ª UPJ Varas Cíveis e de Arbitragem: 5ª e 24ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5417474-06.2024.8.09.0149

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

LUCAS GABRIEL DE SOUZA BORGES

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

RENATO HEITOR SILVA VILAR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de GoiâniaProcesso nº 5417474-06.2024.8.09.0149 SENTENÇA Lucas Gabriel de Souza Borges ingressou em juízo com ação anulató… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de GoiâniaProcesso nº 5417474-06.2024.8.09.0149 SENTENÇA Lucas Gabriel de Souza Borges ingressou em juízo com ação anulatória e de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e tutela de urgência em face de Terra Santa Participacoes Ltda.Sustentou o autor em sua inicial que firmou contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, em 10 de outubro de 2015, quanto à aquisição de um imóvel situado na Avenida Espírito Santo, Qd. 07, Lt. 20, Condomínio Monte Sinai, em Trindade/GO, pelo valor de R$ 111.661,05 (cento e um mil, seiscentos e sessenta e um reais e cinco centavos).Contudo, por não conseguir suportar a onerosidade das parcelas, entrou em contato com a requerida para rescindir o contrato de forma consensual. A requerida, entretanto, não se manifestou acerca do pedido de rescisão, não lhe restando alternativa a não ser ingressar com a presente ação. Por todo o exposto, liminarmente requereu a rescisão do contrato, suspensão da exigibilidade dos débitos e proibição de inclusão do nome da requerente em cadastros de órgãos de proteção de crédito. No mérito, requereu a inversão do ônus da prova e anulabilidade de cláusulas contratuais.Em decisão proferida em evento 19, deferi a antecipação dos efeitos da tutela pleiteada, no sentido de rescindir o contrato e determinar a entrega do imóvel à parte requerida, além de determinar a inexigibilidade dos débitos contratuais e fixação de multa em caso de descumprimento.Foi apresentada contestação pela parte requerida, onde alegou em preliminar a incompetência deste juízo devido à presença de cláusula arbitral e incorreção do valor da causa. No mérito, apontou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, rescisão contratual por culpa do comprador, ante a não confecção de distrato/rescisão, legalidade da retenção e eventuais multas e taxas, possibilidade de cobrança pela fruição do imóvel, ausência de danos morais e necessidade de revogação da tutela provisória.Por tudo, requereu liminarmente a extinção do processo ante a cláusula arbitral, atualização do valor da causa e indeferimento da gratuidade da justiça, em mérito, a afastabilidade do CDC, rescisão contratual por culpa do requerente, retenção das deduções previstas contratualmente e revogação da tutela.O autor, em sua réplica, sustentou a afastabilidade da cláusula arbitral ante a presença de relação consumerista; conformidade do valor da causa com a previsão legal de nosso Código de Processo Civil; necessidade de inversão do ônus da prova; nulidade da porcentagem de retenção dos valores pagos; e inaplicabilidade do direito de retenção, por se tratar de lote sem benfeitorias. Por fim, requereu a procedência dos pedidos por si formulados e o não acolhimento dos argumentos apresentados pela ré.As partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, conforme depreende-se dos eventos 40 e 41.Em decisão proferida no evento 43, inverti o ônus da prova.Transcorrido o prazo legal para manifestação, me vieram os autos conclusos para decisão.É o relato necessário.Decido.O processo encontra-se apto a receber julgamento antecipado, já que a controvérsia cinge-se a matéria de direito afeta aos documentos constantes nos autos (art. 355, I, do Código de Processo Civil), conforme fundamentação que se segue.Cabe ressaltar que o requerente era destinatário final do produto vendido pela requerida (lote para construção residencial). Logo, o feito versa sobre relação de consumo e se resolverá à luz da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor - CDC), sem prejuízo da aplicação da legislação específica.Analisando detidamente os autos, verifico que os documentos constantes do processo são suficientes para um julgamento seguro da lide. Os fatos controvertidos - tentativa de rescisão e cláusulas contratuais - estão devidamente comprovados pela documentação acostada pelas próprias partes.A controvérsia cinge-se essencialmente sobre questões de direito: aplicabilidade da Lei do Distrato, abusividade das cláusulas de retenção e percentual adequado a ser retido. Tais questões prescindem de outras provas para resolução.No que se refere à alegada preliminar de incorreção do valor da causa, vejo que é questão que não merece prosperar. É porque o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido com a demanda, o que o autor observou de maneira assertiva. Rejeito tal preliminar.Com a aplicação do CDC ao caso em análise, tenho também que a preliminar de incompetência territorial não deve prosperar. É porque deve prevalecer, nas relações de consumo, a proteção dos interesses do consumidor, de modo que plenamente possível que a ação tramite no foro de domicilio do autor, ora vulnerável na relação em apreço. É o entendimento jurisprudencial:EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - CONTRATO DE ADESÃO - CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO - APLICAÇÃO DO CDC. Se enquadra no conceito de destinatário final, previsto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, a pessoa jurídica que adquire direito de uso de softwares para gerenciamento do departamento pessoal da empresa. O foro de eleição estabelecido em pacto negocial deve ser afastado quando prejudicial à defesa do consumidor. Nas ações propostas pelo consumidor, o princípio da facilitação de defesa, inserto no art. 6º, VIII, do CDC, permite que o autor, ao ingressar em juízo, escolha entre o foro do seu domicílio, do domicílio do réu, do local de celebração do contrato ou, ainda, da sede ou filial da pessoa jurídica com quem contraiu a obrigação. (TJ-MG - AI: 10000205509755002 MG, Relator: Joemilson Donizetti Lopes (JD Convocado), Data de Julgamento: 10/02/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/02/2022) [grifei]AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA C.C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C.C DANO MATERIAL (LUCROS CESSANTES) – DECISÃO DO JUÍZO DA COMARCA DE CUIABÁ/MT QUE DECLINOU DA COMPETÊNCIA PARA O JUÍZO DA COMARCA DE UBERLÂNDIA/MG – DEMANDA PROPOSTA POR ASSOCIADO-SEGURADO CONTRA ASSOCIAÇÃO SEM FINS LUCRATIVOS – APLICAÇÃO DO CDC – DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR – ART. 101, I, DO CDC - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO EM PARTE CONHECIDO E PROVIDO. A natureza jurídica de associação sem fins lucrativos não tem o condão de afastar a qualificação da requerida como fornecedora e, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A demanda proposta pelo associado-segurado contra a associação sem fins lucrativos que presta serviço, notadamente de proteção veicular, com cobertura de riscos predeterminados e cobrança de taxas (administração inicial/adesão, manutenção mensal, etc), ou seja, com nítida característica de seguro, tem natureza de relação de consumo, de modo que as partes encontram-se inseridas nos conceitos de fornecedor de um serviço de seguro e de consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90. Desse modo, se a parte autora da lide de consumo opta por resolvê-la em seu domicílio, não pode o Juiz simplesmente declinar de sua competência para o foro de eleição, pois estará violando o legítimo interesse do consumidor. (TJ-MT 10177386920218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 26/01/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2022) [grifei]Assim, rejeito as preliminares arguidas pela ré. Resolvidas tais questões, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito.A lide emana de um contrato de promessa de compra e venda, que o autor pretende rescindir, por impossibilidade de adimplemento, pretendendo também reaver da requerida os valores que pagou, tão somente com o abatimento de 10%. Diante da resistência, pela ré, dessa pretensão, cabe analisar: a possibilidade de devolução do valor pago quando de rescisão (rectius, resolução) do contrato, a forma dessa devolução e a porcentagem que eventualmente possa ser licitamente retida.Lanço atenção ao fato de ser imprescindível o suporte subsidiário do Código Civil – lei geral do direito privado – na resolução de matéria afeta à extinção do contrato (arts. 472-480, CC), mesmo em se tratando de relação de consumo. Aplicação da teoria do diálogo das fontes.Também importante ressaltar que o contrato objeto do feito foi firmado em 10/10/2015. Logo, inaplicável a Lei 13.786/2018, que passou a regulamentar os distratos de contratos da espécie. Pois bem. No caso, o próprio autor afirmou que é a culpado pela resolução do contrato, o que não o impede de pedir sua rescisão, como tem entendido o Superior Tribunal de Justiça, in verbis:[…] 1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). [...] 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. […] (STJ, REsp 1056704/MA, 3ª Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 04/08/2009)É direito do consumidor, portanto, reaver o valor que pagou, mesmo que sua seja a culpa para a extinção do pacto – cabendo, porém, avaliar a incidência de alguma retenção ou desconto a título de arras, multa contratual ou comissão de corretagem.Nesse sentido, esclarece julgado do venerando Superior Tribunal de Justiça:[…] IV – Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. […] (STJ, REsp 907.856/DF, 3ª Turma, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008)Assim, é lícita a retenção pela vendedora de parte dos valores pagos pelo comprador.O contrato, porém, prevê tão somente a retenção de 15% (quinze por cento), a título de despesas administrativas, 1% (um por cento) mensal a título de fruição e 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito para abatimento de custas processuais e honorários advocatícios (cláusula 8ª). Na avaliação dessas cláusulas, verifiquei algumas previsões abusivas. É que se prevê o abatimento de 15% (quinze por cento) do valor que foi pago a título de despesas administrativas. Contudo, não restam demonstrados a que se referem tais despesas. Isso, somado a previsão de retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito, constitui evidentemente uma desvantagem excessiva ao promissário comprador. Violação flagrante ao Código de Defesa do Consumidor, que explana:Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: […]IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;[…]§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: […]III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.A propósito, em consonância com o cânone consumerista, o egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entende ser razoável a proporção de 10% do total dos valores pagos pelo consumidor – sendo indiferente se rotuladas como arras ou como multa, desde que sua natureza jurídica seja a de verba compensatória dos danos sofridos em razão do ilícito contratual da consumidora. Vejamos:[…] 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador é razoável a retenção de 10% (dez por cento) das prestações pagas a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. […] (TJGO, Ap. Cív. 0395674-59.2014.8.09.0051, 4ª Câmara Cível, julgado em 21/03/2018, DJe de 21/03/2018)[…] II - Não se mostra plausível a pretensão de majoração do percentual pago a título de multa penal compensatória, na forma pretendida pelo apelante, devendo ser mantido o percentual de 10% estabelecido na origem, mormente se levado em consideração que trata-se de um empreendimento com baixo custo. III - CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM ARRAS OU SINAL. ILEGALIDADE INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO LOTE. IMPOSSIBILIDADE. O caso em comento não trata de aplicação da cláusula de arrependimento, tendo em vista que tal não se deu, mas sim de rescisão contratual por inadimplemento. Assim, o quantum entregue como sinal foi imputado no preço convencionado, uma vez que considerado como adiantamento e deve ser devolvido, já que o contrato foi desfeito. […] (TJGO, Ap. Cív. 0449546-21.2012.8.09.0160, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/03/2018, DJe de 02/03/2018)[…] 3 - A cobrança cumulada de multa compensatória com a retenção do valor a título de arras configura enriquecimento ilícito do promitente vendedor. […] (TJGO, Ap. Cív. 0448457-49.2015.8.09.0065, 5ª Câmara Cível, julgado em 19/02/2018, DJe de 19/02/2018)[…] 1- Merece ser confirmado o excerto da sentença que determinou o abatimento de 10% (dez por cento) do montante a ser restituído, tendo em vista que tal percentual não se distancia do fixado em diversas ocasiões pela Corte Superior de Justiça, mostrando-se condizente com as despesas operacionais realizadas. […] (TJGO, APELACAO CIVEL 72-49.2012.8.09.0160, Rel. Des. Fausto Moreira Diniz, 6a Camara Civel, julgado em 31/01/2017, DJe 2206 de 08/02/2017)Não há falar, portanto, em retenção, a qualquer título, acima da proporção de 10% do valor total pago. Em outros termos: deve ser devolvido ao requerente 90% do valor que pagou para a requerida – excetuado o montante pago a título de comissão de corretagem (conforme cláusula 12ª). Abusiva também a cobrança da taxa de fruição do imóvel prometido à venda. É porque trata-se de lote vago, sem qualquer possibilidade de o promitente comprador lhe utilizar para qualquer proveito econômico. Corrobora o entendimento jurisprudencial: Ação de rescisão de compromisso de compra e venda. Aquisição de lote de terreno no loteamento Parque Residencial Jatobá Empreendimentos LTDA. Sentença que declara rescindido o contrato e determina a restituição de 80% dos valores pagos pelo autor. Insurgência da ré que se restringe a não fixação da taxa de fruição e redimensionamento da sucumbência. Lote de terreno sem edificação que não justifica incidência de compensação pela fruição, uma vez que impossibilitada a exploração econômica imediata. Honorários majorados para 12% do valor a ser restituído, em razão do art. 85, § 2º, CPC. Valor que expressa o proveito econômico obtido pelo autor. Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10053795620218260037 SP 1005379-56.2021.8.26.0037, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 26/05/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2022)Dessarte, a devolução do valor pago pelo consumidor deve-se dar imediatamente e em parcela única.Para alcançar essa conclusão, novamente evoco o colendo Superior Tribunal de Justiça, que já lançou luz sobre a matéria, esclarecendo, em julgamento de recurso especial sob o rito de temas repetitivos, nos seguintes termos:RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1300418/SC, 2ª Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)Ademais, ressalto que o valor que o autor afirmou ter pagado R$ 92.882,99 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e dois reais e noventa e nove centavos) não foi impugnado pela requerida. Resta, portanto, como matéria incontroversa, consoante o disposto no artigo 341 do Código de Processo Civil.Mas, como sobredito, somente 90% desse valor deve ser devolvido, resultando o objeto do dever de restituição líquido em R$ 83.594,69 (oitenta e três mil, quinhentos e noventa e quatro reais e sessenta e nove centavos), acrescidos, obviamente, de correção e juros.Assim, por todo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, acolho parcialmente o pedido formulado na petição inicial, tão somente para declarar rescindido o compromisso de compra e venda desde o dia 24/05/2024, e com efeito, condeno a requerida a restituir à parte autora 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo IGPM desde os respectivos pagamentos, com a retenção dos valores correspondentes aos débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana e demais tributos até a data de devolução da posse do imóvel, e, ainda da comissão de corretagem efetivamente paga.Diante da sucumbência mínima do autor, condeno a requerida, ainda, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários do advogado da parte requerente, os quais fixo em 10% do valor da condenação.Com o trânsito em julgado, aguarde-se o cumprimento de sentença pelo prazo de 15 dias e, nada sendo requerido, arquivem-se com as cautelas relativas às custas finais.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. J. Leal de SousaJuiz de Direito2906

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Processo nº 5417474-06.2024.8.09.0149

ID: 329227263

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 2ª UPJ Varas Cíveis e de Arbitragem: 5ª e 24ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5417474-06.2024.8.09.0149

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

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TERRA SANTA PARTICIPACOES LTDA

Sentença

Advogados:

CARLOS MARCIO RISSI MACEDO

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