Processo nº 5980940-17.2024.8.09.0051
ID: 282779115
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5980940-17.2024.8.09.0051
Data de Disponibilização:
29/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
RICARDO AUGUSTO MOREIRA FILHO
OAB/GO XXXXXX
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ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 AO JUÍZO DA 4ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL DAS VARAS CÍVEIS E AMBIENTAIS …
ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 AO JUÍZO DA 4ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL DAS VARAS CÍVEIS E AMBIENTAIS DA COMARCA DE GOIÂNIA – GOIÁS Processo nº: 5980940-17.2024.8.09.0051 INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 35.848.755/0001-25, com sede na Rua João de Abreu, 301, Qd G9, Lt 22E, Setor Oeste, Goiânia, Estado de Goiás – CEP: 74.120-110, vem à presença de Vossa Excelência, por seu procurador infra-assinado, apresentar sua CONTESTAÇÃO nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS que lhe movem ANTONIELLE RODRIGUES BORGES e RENATO SOUSA MARQUES, já qualificados, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos. 1 - DOS FATOS Os autores firmaram com a ré, em outubro de 2021, dois Contratos de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos, referentes às unidades 2301 e 2302 do empreendimento "Sunna By Opus". Referido empreendimento localiza-se em Goiânia - GO, e seu Memorial de Incorporação foi devidamente registrado sob o número R-7, na matrícula nº 357.267 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia-GO (Doc. Anexo – Matrícula do Imóvel), sendo que o valor de aquisição para a unidade 2301 foi estipulado em R$ 1.981.514,76, e para a unidade 2302 foi estipulado o preço de R$ 2.346.919,20. Na presente ação, os autores buscam a rescisão dos contratos e a declaração de nulidade da cláusula contratual que estabelece as penalidades rescisórias., bem como requerem a condenação da ré à devolução de, no mínimo, 90% dos valores pagos, em parcela única, a repetição de indébito pela retenção que consideram superior a 70%, além de indenização por danos morais e os ônus sucumbenciais. É fundamental ressaltar que, previamente ao ajuizamento desta demanda, os autores foram notificados extrajudicialmente pela ré em 15 de abril de 2024 em razão da inadimplência ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 contratual dos autores referente a parcelas vencidas desde 15 de março de 2024 para ambas as unidades sendo que, para a unidade 2301, o débito notificado era de R$ 111.434,68 (cento e onze mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e sessenta e oito centavos), e para a unidade 2302, de R$ 100.587,39 (cem mil, quinhentos e oitenta e sete reais e trinta e nove centavos). Em ambos os casos, foi concedido o prazo de 15 (quinze) dias para a purgação da mora, sob pena de rescisão contratual. Diante dos fatos acima e de tudo o que consta na presente defesa, a ré demonstrará que as pretensões autorais não encontram respaldo fático ou legal, confrontando-se com as disposições contratuais, a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada. 2 – DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS RETENÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS. Inicialmente, cumpre esclarecer que a ré não impõe qualquer óbice à rescisão pleiteada, desde que sejam observadas as regras contratualmente definidas para a referida rescisão conforme será demonstrado. Da petição inicial verifica-se que não houve nenhum fator extraordinário ou imprevisível que fosse imputado à ré para dar causa à ruptura contratual. Pelo contrário, os próprios autores confessam que a dificuldade em honrar os compromissos adveio de uma crise econômica que assolou o agronegócio, setor de suas atividades. Ademais, conforme demonstram as notificações extrajudiciais anexas, os autores já se encontravam inadimplentes com parcelas vencidas desde março de 2024, antes mesmo do ajuizamento desta ação. Logo, como a iniciativa de desfazimento do contrato foi unilateral e motivada por questões alheias à conduta da ré, e considerando o inadimplemento prévio dos autores, quem deu causa à rescisão deve arcar com as sanções previstas contratualmente para o caso de desfazimento da avença, nos exatos termos contratuais. Os Contratos de Compromisso de Venda e Compra firmados trazem previsão expressa quanto aos efeitos da resolução contratual por inadimplemento do comprador, devidamente destacadas em negrito e com assinatura das partes (vide Cláusula VIII do Quadro Resumo dos contratos), de tal forma que as cláusulas estão em consonância com o Art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Especificamente, a Cláusula VIII, item 8.1, alínea (b) dos contratos celebrados entre as partes prevê a "pena convencional de 50% (cinquenta por cento) das quantias efetivamente pagas pelo COMPRADOR do preço de aquisição da unidade autônoma, na forma do § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64" e uma vez que o empreendimento "Sunna By Opus" foi submetido ao regime do patrimônio de afetação, conforme expressamente averbado na ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 matrícula do imóvel (Av-8-357.267) e declarado no contrato (item 2.2 do Quadro Resumo), não há que se falar em ilegalidade ou abusividade do percentual estipulado. VIII - DOS EFEITOS DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – Art. 35-A, inciso VI e Art. 67-A da Lei nº 4.591/64: 8.1-Em caso do desfazimento do presente contrato, em decorrência de distrato ou resolução por inadimplemento (descumprimento) absoluto de qualquer obrigação de responsabilidade do COMPRADOR, o COMPRADOR, desde já, de forma irrevogável e irretratável, se declara ciente e concorda que fará jus à restituição das quantias pagas à VENDEDORA pelo preço de aquisição da unidade, exceto o valor referente a juros moratórios ou multas moratórias pagos pelo COMPRADOR, até a data da resolução do contrato, atualizadas com base nos índices estabelecidos para a correção monetária das parcelas do preço de aquisição, definidos neste Quadro Resumo e também nas Normas Contratuais, descontados os seguintes valores, de forma cumulativa, nos termos do artigo 67- A da Lei nº 4.591/64: (a) a integralidade do valor pago a título de comissão de corretagem pela intermediação da presente transação; (b) a pena convencional de 50% (cinquenta por cento) das quantias efetivamente pagas pelo COMPRADOR do preço de aquisição da unidade autônoma, na forma do § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, ressaltando que nos termos do § 1º, do artigo 67-A, da Leinº4.591/1964, para aplicação da pena convencional não é necessário que a VENDEDORA alegue prejuízo. 8.4 - A VENDEDORA terá o prazo máximo de 30 (trinta) dias após a emissão do habite-se para realizar a restituição das quantias pagas pelo COMPRADOR, corrigidas monetariamente e com as deduções das despesas previstas nos itens 8.1 e 8.2 (este último, se for o caso) acima, mediante depósito em conta corrente indicada no respectivo instrumento de distrato ou em conta judicial. Ocorrendo a revenda da unidade autônoma à terceiro, antes da emissão do habite-se, as quantias devidas ao COMPRADOR serão pagas pela VENDEDORA, corrigidas monetariamente conforme índices adotados neste instrumento e após as competentes deduções previstas, em até 30 (trinta) dias contados da assinatura do novo contrato de compra e venda da unidade objeto deste contrato com o novo adquirente. ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 Portanto, a previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos, no caso de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, é legal e não abusiva, conforme reiterada jurisprudência dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido, o v. acórdão proferido na Apelação Cível n° 5011833-08.2024.8.09.0051, desta Egrégia Corte, reforça tal entendimento ao permitir a retenção de 50% em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação e regido pela Lei do Distrato. EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel. A sentença determinou a retenção de 20% dos valores pagos pela parte compradora e a restituição do restante em parcela única, acrescido de correção monetária e juros. A empresa requerida, Opus Incorporadora Ltda, recorreu, defendendo a aplicação da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) e a retenção de 50% dos valores pagos, além de questionar a ilegitimidade passiva e a possibilidade de retenção de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos em razão do contrato estar subordinado ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) saber se é válida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) é aplicável ao caso em análise, considerando que o contrato foi firmado após a sua vigência. 4. O contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme previsão contratual e legislação aplicável. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada a respeito do valor total da aquisição e da comissão. IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso parcialmente provido para permitir a retenção de 50% dos valores pagos e a dedução da integralidade da comissão de corretagem. Tese de julgamento: "1. Nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador. 2. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente prevista no contrato. "Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13 .786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, AgInt no REsp nº 2.023.713/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro. (TJ-GO 50118330820248090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2024) Igualmente, na Apelação Cível n. 5625276-11.2023.8.09.0051, também deste Tribunal, decidiu-se pela legalidade da retenção de 50% em cenário análogo. EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C DANOS MORAIS. I. SENTENÇA NULA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. A Constituição da República estabelece que toda decisão judicial deve ser fundamentada, sob pena de nulidade (artigo 93, inciso IX). Da mesma forma, o artigo 489, § 1º, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, prevê a nulidade da sentença por falta de fundamentação, que invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão, bem como da que não enfrenta todos os argumentos deduzidos no processo, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. A não apreciação do pedido inicial é causa de nulidade da sentença, insanável em segundo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância II. JULGAMENTO DE MÉRITO DIRETAMENTE PELO TRIBUNAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. POSSIBILIDADE. Nos casos em que o processo está em condições de imediato julgamento, a legislação processual autoriza que o Tribunal decida o mérito quando decretar a nulidade da sentença, por não ser ela congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir (artigo 1.013, § 3º, incisos II e IV, do CPC). III. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RETENÇÃO DE 50% DO TOTAL ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. Verificado que o instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de empreendimento imobiliário foi firmado entre as partes quando já estava em vigor a Lei 13.786/2018 e restando demonstrado que a incorporadora está subordinada ao regime de patrimônio de afetação, não há falar em ilegalidade na retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos compradores, culpados pela rescisão do pacto, por se tratar de percentual autorizado pela legislação específica. IV. FORMA E MOMENTO DA RESTITUIÇÃO. A restituição deve ser efetuada de uma só vez e de imediato, ressaltando-se que o prazo previsto no artigo 67-A, § 5º da Lei n. 4.591/1964 é máximo, e não mínimo, de modo que o diferimento da restituição para depois da expedição do habite-se esbarra na Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual segue vigente mesmo após a edição da denominada Lei do Distrato. V. JUROS DE MORA. O termo inicial da aplicação dos juros de mora, para contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018 devem incidir a partir da data do trânsito em ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 julgado da decisão. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA CASSADA. TEORIA DA CAUSA MADURA. PEDIDO INICIAL JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. (TJ-GO 5625276-11.2023.8.09.0051, Relator.: Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 17/12/2024) Neste mesmo sentido, diversos tribunais estaduais já reconheceram a legalidade e validade da cláusula penal prevista no contrato e redigida conforme o art. 67-A da Lei 4.591/64, introduzida pela Lei 13.786/2018, como é a hipótese dos autos. Vejamos: (...). Cláusula penal de retenção de 50% do valor adimplido que não se reputa abusiva no caso concreto, sendo também permitida pela lei do distrato aplicável à espécie (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei n. 13.786/18). (TJSP, Apl. 1005211- 92.2020.8.26.0650, rel. Des. Luiz Antônio de Godoy, 1ª C.D.P., DJe 28.06.2022); (...). No caso dos autos, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária (...)foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio (...). (TJDF, Ap. 10730469- 81.2021.8.07.0001, 1ª T.C., rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, DJe 31.05.2022). (...). PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR (...). ALEGAÇÃO DE RETENÇÃO INDEVIDA DE 50% (...). NÃO OCORRÊNCIA DE RETENÇÃO INDEVIDA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE ACORDO COM A LEI Nº 13.786/2018. (...). (TJRJ, Apl. 0002281-77.2021.8.19.0004, rel. Des Alexandre Eduardo Scisinio, 20ª C.C., DJe 01.04.2022). Importante destacar também que o egrégio Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a validade das penalidades previstas no artigo 67-A da Lei 4.591/64 quando do julgamento do Resp. 2062928 SP de relatoria do Eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO. Vejamos: Não obstante, o aludido art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964, prevê a possibilidade ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 de a pena contratual ser estipulada em até 25% dos valores pagos em caso de rescisão ou resolução: Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A: (...) “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...)” Sendo certo que, como alega o agravante, esse percentual pode ser estabelecido até o limite de 50% da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratados nos arts. 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/1964, como no caso dos autos. Desse modo, estando o limite estabelecido na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes em conformidade com o estabelecido na lei, não há como declarar sua nulidade, ante a prevalência do princípio da pacta sunt servanda. (STJ - AREsp: 2062928 SP 2022/0026135-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 04/04/2022) A corroborar o citado entendimento, seguem os arestos abaixo também do Superior Tribunal de Justiça. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. […]. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. (…). 2. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos. 3. (…).5. Agravo interno não provido. (STJ - REsp: 2055691, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: 03/04/2023) ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. […]. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. […].. 1.(…).2. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67- A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos. (…). (STJ - AgInt no REsp: 2023713 SP 2022/0273073-4, Relator: MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022) RECURSO ESPECIAL Nº 2027929 - SP (2022/0296753-4) (…). Como bem destacado no acórdão recorrido, o art. 67-A da Lei 13.786/2018 determina que, em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente, a restituição dos valores pagos será realizada com a dedução cumulativa de: I a integralidade da comissão de corretagem; e II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Destaco que para a retenção do percentual de 50% dos valores pagos, previsto no parágrafo quinto do citado artigo, é necessário que a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei 13.786/2018. Vejamos. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo- se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (STJ - REsp: 2027929 SP 2022/0296753-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 21/12/2022). Destaque-se ainda que a alegação dos autores de que a Súmula 543 do STJ se aplicaria para devolução integral ou com retenção de apenas 10% não prospera, pois a referida súmula foi editada antes da Lei nº 13.786/2018, que passou a regular especificamente a matéria, não se aplicando aos contratos firmados sob a égide da nova lei, como é o caso dos autos. Quanto ao prazo para restituição, a Cláusula VIII, item 8.4 dos contratos, observando estritamente o que dispõe o §5º do Art. 67-A da Lei 4.591/64, estabelece o prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" ou, em caso de revenda da unidade antes disso, em até 30 dias contados da assinatura do novo contrato de compra e venda. ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 De mais a mais, o valor previsto no contrato encontra-se dentro dos parâmetros estipulados pelo art. 412 do Código Civil, uma vez que não excede o valor da obrigação principal. Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Desta forma, ao contrário do que pleiteia a autora, eventual devolução deve obedecer ao que estabelece o contrato e o ordenamento legal, de tal modo que NÃO PODE O MAGISTRADO DEIXAR DE APLICAR A LEI QUANDO A SITUAÇÃO DE FATO É CLARA A DEMONSTRAR A OCORRÊNCIA DA HIPÓTESE PREVISTA PELO LEGISLADOR, como se dá no caso sub judice, sob pena de negar vigência ao disposto no artigo 67-A da Lei 4.591/64 e, também, do que dispõe o artigo 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto Lei nº. 4.657, de 04 de setembro de 1942), que assim prevê: Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. Ademais, vale lembrar que o artigo 421 do Código Civil consagra a função social do contrato ao dispor que “A LIBERDADE DE CONTRATAR SERÁ EXERCIDA EM RAZÃO E NOS LIMITES DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO”. Outrossim, o parágrafo único deste dispositivo legal, com a redação dada pela Lei da Liberdade Econômica (Lei n. 13.784/2019), expressamente prevê que “NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS PRIVADAS, PREVALECERÃO O PRINCÍPIO DA INTERVENÇÃO MÍNIMA E A EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO CONTRATUAL.” Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019) Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: Deve prevalecer, neste momento, a força obrigatória do contrato validamente estipulado entre as partes em expressão da autonomia da vontade com elaboração das cláusulas em consonância com a autonomia ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 privada. Em sendo assim, A INTERFERÊNCIA JUDICIAL EM CONTRATOS, HÁ DE SER EXCEPCIONAL, porque prevalece a autonomia da vontade das partes livremente pactuada no negócio realizado, “PRESUMINDO-SE PARITÁRIOS E SIMÉTRICOS ATÉ A PRESENÇA DE ELEMENTOS CONCRETOS QUE JUSTIFIQUEM O AFASTAMENTO DESSA PRESUNÇÃO”, nos exatos termos do art. 421-A do CC. De se ver que o princípio da obrigatoriedade dos contratos, salvo situações excepcionais, não autoriza a uma das partes contratantes alterar unilateralmente a avença, nem pedir ao juiz que o faça. A típica ressalva à preponderância da vontade contratual para justificar a intervenção do Poder Judiciário no intuito de promover uma revisão do ajuste, somente pode ocorrer quando verificada a ocorrência de fator inusitado e surpreendente, tal como previsto nos artigos 317, 478 e 479 do Código Civil. Vejamos: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. Nesse sentido, já assinalou o colendo Superior Tribunal de Justiça: “(...) 3. A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica. (...) 5. A teoria da base objetiva, que teria sido introduzida em nosso ordenamento pelo art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor - CDC, ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 difere da teoria da imprevisão por prescindir da previsibilidade de fato que determine oneração excessiva de um dos contratantes. Tem por pressuposto a premissa de que a celebração de um contrato ocorre mediante consideração de determinadas circunstâncias, as quais, se modificadas no curso da relação contratual, determinam, por sua vez, consequências diversas daquelas inicialmente estabelecidas, com repercussão direta no equilíbrio das obrigações pactuadas. Nesse contexto, a intervenção judicial se daria nos casos em que o contrato fosse atingido por fatos que comprometessem as circunstâncias intrínsecas à formulação do vínculo contratual, ou seja, sua base objetiva...” (REsp 1321614/SP, TERCEIRA TURMA, DJe 03/03/2015). A Lei 13.786/2018, que introduziu o Art. 67-A à Lei 4.591/64, buscou colocar parâmetros para a devolução de valores pagos a título de preço em casos de desfazimento de contratos de venda e compra de imóveis por mera desistência do adquirente, o que inclui a impossibilidade financeira. POR SE TRATAR DE LEI ESPECIAL, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM SUA MODULAÇÃO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, SENDO QUE O LEGISLADOR CONSIDEROU MUITO BEM AS DEMAIS LEGISLAÇÕES PARA FIXAR O MONTANTE EQUITATIVO E EQUILIBRADO, BEM COMO AS PENALIDADES QUE INCIDEM SOBRE A RESCISÃO CONTRATUAL. Ainda quanto ao CDC, é importante ressaltar que o seu art. 51, IV não tem qualquer aplicabilidade ao caso concreto. E isso se diz, sobretudo, por dois motivos muito claros. (i) o artigo 51, IV prevê que são nulas de pleno direito, entre outras as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, o que, como visto, não é o caso, uma vez que a cláusula contratual supostamente abusiva se encontra em estrita observância ao patamar estipulado no art. 67-A da Lei 4.591/64. (ii) fere a lógica do direito material reputar como nula uma situação jurídica que a própria Lei permite, como é o caso do art. 67-A da Lei 4.591/64. Com efeito, se a Lei 4.591/64, através do art. 67-A, autoriza a retenção no percentual estipulado contratualmente, a ré atua dentro dos limites legais, não podendo ser penalizada por isso em razão de uma suposta abusividade. Ademais, o art. 51, inciso IV do CDC, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas, “que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” e, no ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 presente caso, a previsão contratual que estabelece a cláusula penal não coloca o consumidor em desvantagem exagerada, uma vez que a mesma tem previsão legal. Frise-se que ao se negar vigência a cláusula contratual redigida nos termos da legislação que a regula, contraria-se a norma dos artigos 421, 421-A e 423 do Código Civil. É importante esclarecer ainda que Súmula 543 do STJ, mencionada pela autora a fim de justificar eventual devolução de valores, também não tem aplicabilidade ao caso concreto, pois foi editada antes da alteração legislativa incluída pela Lei nº 13.786/2018, que passou a regular as questões relativas à rescisão das promessas de compra e venda de imóvel. Muito embora a Súmula 543 do STJ preveja a restituição imediata, não se pode perder de vista que ela deve ser interpretada em harmonia com a lei posterior, que estabelece esse prazo máximo no contexto específico do patrimônio de afetação. Inclusive, o egrégio Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a edição da Súmula 543 se deu “ANTE A AUSÊNCIA DE DISCIPLINA LEGAL – ATÉ A RECENTÍSSIMA EDIÇÃO DA LEI 13.786 DE 27.12.2018, A QUAL IRÁ REGER FUTUROS CONTRATOS”; e que o entendimento anterior à Lei 13.786/2018 (ou seja, o teor da súmula 543) “SOMENTE TEM APLICAÇÃO AOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DO INÍCIO DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018”. (STJ, REsp nº 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019) O Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino do Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou sobre o tema, esclarecendo que “A JURISPRUDÊNCIA DO STJ COMPREENDE QUE, EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS ANTERIORES À LEI 13.789/2018, SEGUE VIGENDO O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO POR MEIO DA SÚMULA 543. NATURALMENTE, A NOVA LEI SERÁ APLICADA ÀS DEMANDAS QUE CHEGAREM APÓS A SUA IMPLEMENTAÇÃO”. ( Disponível em: < https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/23062021-STJ- analisa- mercado-imobiliario-apos-sumula-que-regulamentou-devolucao-de-valores-em- contratos-rescindidos.aspx>.) Por fim, importante informar que a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) solicitou um Parecer à Professora Doutora Teresa Arruda Alvim sobre Recurso Especial em trâmite perante a 3ª Turma do STJ, que consiste, na análise da validade e legalidade da cláusula penal prevista para a hipótese de resolução – por parte do adquirente – de promessa de compra e venda de imóvel firmada após a edição da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A, § 5º, na Lei nº 4.591/1964. (Doc. Anexo) Em sua conclusão, a Professora Teresa Arruda Alvim diz que ao menos duas conclusões jurídicas são possíveis nessa situação: ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 (i) apesar do caráter protetivo ao consumidor e ao aderente, o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil não chegam ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais firmadas no âmbito imobiliário; e (ii) havendo previsão contratual clara e sendo o limite da pena convencional em conformidade com a Lei do Distrato, como é, justamente, a hipótese dos autos submetidos à nossa consulta, não há como reputá-la nula, abusiva ou, simplesmente, presumi-la como excessiva, sob pena de distorcer a sistemática idealizada pelo legislador, impondo aos agentes enorme insegurança jurídica e risco sistêmico ao mercado imobiliário, afetando, em última análise, os próprios consumidores – a visão individualista contida no acórdão recorrido não pode prevalecer e afastar a mens legis da Lei do Distrato Imobiliário. Ademais, deve prevalecer a força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) e o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, conforme artigos 421 e 421-A do Código Civil, uma vez que a situação narrada pelos autores (dificuldade financeira) não configura motivo imprevisível ou extraordinário que justifique a revisão judicial dos termos livremente pactuados para além do que a lei especial já estabelece. Por todo o exposto, é de se concluir que as cláusulas contratuais devem ser mantidas em sua integralidade para o fim de incidir no montante a ser restituído as penalidades previstas na Cláusula VIII dos instrumentos contratuais (ou equivalente), tudo em conformidade com o previsto no Art. 67-A da Lei 4.591/64. 3 – DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DA ALEGADA ABUSIVIDADE DAS RETENÇÕES Os autores formulam pedido de repetição de indébito, fundamentando-o nos artigos 6º, inciso V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor, bem como no artigo 413 do Código Civil. Alegam, para tanto, a existência de abusividade na retenção, pela ré, de percentual superior a 70% dos valores pagos. Tal pleito, contudo, não merece acolhimento. Conforme exaustivamente demonstrado no tópico anterior, as retenções aplicadas pela ré – notadamente a pena convencional de 50% sobre os valores pagos (decorrente da submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação) e a integralidade da comissão de corretagem – encontram sólido amparo tanto nas disposições da Cláusula VIII dos contratos firmados entre as partes quanto, e principalmente, nas expressas previsões do Artigo 67-A, incisos I e §5º, da Lei nº 4.591/64, com a redação que lhe foi conferida pela Lei nº 13.786/2018. Ora, se as retenções em questão são lícitas e derivam de expressa previsão legal e contratual, não há que se cogitar de "valores retidos de forma indevida". ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 Por corolário lógico, inexiste qualquer "indébito" a ser objeto de repetição, seja na forma simples ou em dobro. A alegação de que a retenção total ultrapassaria 70% decorre, em verdade, da somatória das deduções que são, individualmente e em conjunto, permitidas pela legislação especial e pelo contrato (pena convencional de 50% somada à comissão de corretagem, além de outros encargos eventualmente aplicáveis). A invocação dos artigos 6º, V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor, que versam sobre a modificação de cláusulas contratuais desproporcionais e a nulidade de cláusulas abusivas, não possui o condão de infirmar a aplicação de lei federal especial e posterior (Lei nº 13.786/2018), a qual foi editada precisamente para regulamentar os distratos no âmbito da incorporação imobiliária. Como dito, a Lei do Distrato, ao estabelecer os parâmetros para rescisão por iniciativa do adquirente, especialmente em empreendimentos com patrimônio de afetação, visou justamente conferir maior segurança jurídica e equilíbrio a essas relações negociais. Desse modo, uma cláusula contratual que meramente reflete os parâmetros e limites estabelecidos pela Lei do Distrato não pode ser considerada, de forma genérica, como abusiva ou desproporcional sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois o próprio legislador já efetuou a ponderação dos interesses envolvidos ao fixar tais limites para a hipótese específica. No que tange ao artigo 413 do Código Civil, que autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade quando esta se mostrar manifestamente excessiva, tem-se que, no contexto de contratos regidos pela Lei do Distrato, os percentuais de retenção ali previstos (como o de 50% para casos de patrimônio de afetação) já incorporam o critério de equidade estabelecido pelo legislador para a situação particular. Assim, não se pode falar em manifesta excessividade quando a retenção se opera dentro dos parâmetros legais expressamente autorizados e, por tais razões, o pedido de repetição de indébito e a alegação de abusividade das retenções devem ser julgados improcedentes. 4 – EVENTUAL SALDO A FAVOR DOS AUTORES. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. Na hipótese de haver devolução de valores ao comprador de forma diversa da pactuada em contrato, os juros moratórios não podem ter como início outro prazo que não seja o trânsito em julgado da decisão. Sobre isto, o c. Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, em julgamento de repetitivos no REsp 1.740.911/DF (Tema 1002) quanto ao termo inicial dos juros moratórios no caso de rescisão de contrato de compra e venda anterior à Lei 13.786/18, in verbis: ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." O tribunal superior apenas confirmou entendimento que já era pacificado em seus julgamentos, a saber: [...] 28. De acordo com a jurisprudência consolidada desta Corte, na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 29. Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.596.064/RJ, 3ª Turma, DJe de 16/03/2017; AgRg no REsp 1.342.255/SP, 3ª Turma, DJe de 11/03/2016; AgRg no REsp 1.552.449/SP, 3ª Turma, DJe de 02/02/2016; REsp 1.211.323/MS, 4ª Turma, DJe de 20/10/2015; AgRg no REsp 927.433/DF, 4ª Turma, DJe de 28/02/2012 e REsp 1.008.610/RJ, 2ª Seção, DJe de 03/09/2008. 30. Logo, o recurso especial também comporta provimento quanto ao ponto, a fim de determinar que, sobre os valores a serem restituídos aos recorridos, incidam juros moratórios a partir da data do trânsito em julgado da sentença que decretou a resolução do contrato. (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (grifamos) Este entendimento visa evitar que o promitente vendedor seja penalizado por uma situação à qual não deu causa. Conforme decidido na Apelação Cível n. 5625276-11.2023.8.09.0051, "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do adquirente, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, para contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.". Assim, requer que em caso de eventual devolução devem ser aplicados juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão. 5 – DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS Quanto ao pedido de condenação da ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, tal pedido mostra-se totalmente descabido. ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 É certo que em se tratando de dano moral, a circunstância ensejadora do abalo deve ser demonstrada, cabendo à parte que o alega provar os pressupostos fáticos do direito pretendido a ser aplicado pelo juiz na solução do litígio. Neste sentido é importante destacar que a ré apenas deu interpretação às cláusulas do contrato celebrado, de modo que fica demonstrada a completa ausência de ato ilícito e nexo causal a dar ensejo a indenização por danos morais. Entretanto, em atenção ao princípio da eventualidade, cumpre registrar que mesmo que se admitisse como verdadeira a existência do suposto dano, o que se nega veementemente, o mesmo não passaria de um mero aborrecimento, incapaz de gerar qualquer reparação pecuniária. “Outra conclusão que se tira desse novo enfoque constitucional é a de que mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material, salvo se os efeitos do inadimplemento contratual, por sua natureza ou gravidade, exorbitarem o aborrecimento normalmente decorrente de uma perda patrimonial e também repercutirem na esfera da dignidade da vítima, quando, então, configurarão o dano moral.” [Grifo nosso] (Programa de Responsabilidade Civil. 5ª ed. São Paulo: Malheiros, 2004. pág. 98) Excelência, meros dissabores, irritações e aborrecimentos inerentes ao convício social e sem abalo à honra do consumidor, tal como o fato narrado nos presentes autos, não é suficientemente capaz de conduzir qualquer abalo psicológico. Sem a prova do dano, ninguém pode ser responsabilizado civilmente e mesmo que haja violação de um dever jurídico e que tenha existido culpa e até mesmo dolo por parte do infrator, nenhuma indenização será devida, uma vez que não se tenha verificado prejuízo. A inexistência de dano torna sem objeto a pretensão à sua reparação. Neste sentido o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, como se observa no seguinte precedente: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. MERO DISSABOR. OFENSA À SÚMULA 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO PROVIMENTO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, somente é cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor, ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 o que não ocorreu no presente caso. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 897.048/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA. 1. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CIRCUNSTÂNCIA, POR SI SÓ, QUE NÃO ACARRETA ATO ILÍCITO INDENIZÁVEL. PRECEDENTES. 2. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. DESNECESSIDADE DE REEXAME DOS FATOS E PROVAS DO FEITO. REVALORAÇÃO JURÍDICA. POSSIBILIDADE NA HIPÓTESE. 3. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção deste Tribunal dispõe no sentido de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente comprador" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 2. Não há que se falar em incidência da Súmula 7/STJ, para modificar a conclusão delineada no aresto impugnado, em relação aos danos morais, porquanto prescindível o reexame do conjunto de fatos e provas dos autos, sendo necessária tão somente a revaloração jurídica na hipótese. 3. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1.823.828/RO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/12/2019, DJe 12/12/2019.) Este também é o entendimento do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SEGURO. FURTO DE APARELHO CELULAR. COBERTURA. ENTREGA DE NOVO APARELHO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. Diante da ausência de prova da demora excessiva no cumprimento da obrigação pela empresa seguradora e restando configurado tão somente o lapso temporal necessário para o trâmite de documentação necessária para análise do pedido dos requerentes, não há se falar em indenização por danos morais, mas apenas mero aborrecimento da vida cotidiana. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – Apelação Civil: 00189337720168090149 TRINDADE, Relator: Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 02/02/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CANCELAMENTO DE VOO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO DISSABOR. INDENIZAÇÃO ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Não prospera o pleito de indenização por danos morais quando a situação vivenciada (cancelamento de voo) não passou de mero dissabor, eis que foi fornecida à apelante a devida assistência material. 2 - Assim, como o direito à indenização moral em decorrência do cancelamento de voo não possui natureza in re ipsa e no caso dos autos a apelante não demonstrou nenhum abalo moral decorrente do cancelamento do voo, comprovando ter vivenciado eventual situação aflitiva exacerbada, apta a ferir-lhe a integridade psicológica, a improcedência da pretensão é impositiva. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO – Apelação Cível: 01830535020198090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). CARLOS ROBERTO FAVARO, Data de Julgamento: 01/02/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 01/02/2021) No caso em apreço, assegura-se que inexiste obrigação de indenizar diante da completa ausência de comprovação do dano alegado, tendo em vista que os autores não apresentaram qualquer elemento que demonstre a conduta danosa da ré em relação aos fatos alegados, restando evidente e cristalino que não pairou qualquer irregularidade sobre os atos praticados em decorrência do estrito cumprimento do contrato entabulado entre as partes. 6 – DA POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. Em que pese a ausência de pedido expresso para devolução dos valores pagos a título comissão de corretagem, necessário esclarecer que os autores se insurgem contra os valores apresentados para fins de distrato. Conforme consta da documentação juntada (Cálculo de Distrato anexo), os autores detinham total conhecimento quanto aos valores a serem pagos a título de comissão de corretagem, conforme se depreende do contrato celebrado em sua cláusula IX, item 9.2 “b” que assim discriminou: ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 Nos termos do posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de realizar o pagamento da comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma, desde que haja declaração expressa do preço de aquisição do bem e o valor a ser pago a título de comissão de corretagem, de forma que deve ser aplicado o referido entendimento ao presente caso. Referida cobrança é autorizada ainda nos termos da Lei 4.591/64 que em seu artigo 67- A, I assim dispõe: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; Portanto, apesar dos valores relativos à comissão de corretagem terem sido pago diretamente pela ré aos beneficiários acima indicados, os mesmos constaram do preço total para aquisição do imóvel e, por este motivo, devem ser incluídos no cálculo para apurar o valor a ser retido em razão da rescisão do contrato por culpa dos adquirentes, seja em função do entendimento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos, o que acarreta a vinculação obrigatória ao julgado, seja em razão da previsão legal que permite a referida cobrança. 7 – DOS PEDIDOS Por todo o exposto, requer a V. Excelência: a) Que sejam julgados totalmente IMPROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores, para: a.1) Manter hígidas as disposições contratuais relativas à rescisão por culpa dos adquirentes, em especial a Cláusula VIII dos respectivos contratos, autorizando a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, dada a submissão da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, bem como a dedução integral da comissão de corretagem, tudo em conformidade com o previsto no Art. 67-A da Lei 4.591/64; a.2) Julgar improcedente o pedido de repetição de indébito, uma vez que as retenções pretendidas pela ré são lícitas e contratualmente previstas; ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 a.3) Declarar a inexistência de danos morais a serem indenizados; b) Que eventual valor a ser restituído aos autores observe o prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" ou da efetiva revenda das unidades a terceiros, o que ocorrer primeiro, nos termos contratuais e do §5º e §7º do Art. 67-A da Lei 4.591/64; c) Caso haja qualquer condenação à devolução de valores, que os juros de mora incidam somente a partir do trânsito em julgado da decisão; d) A condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa ou sobre o proveito econômico obtido pela ré. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela juntada de novos documentos, depoimento pessoal dos autores sob pena de confesso, oitiva de testemunhas, e tudo mais que se fizer necessário ao completo esclarecimento da causa. Requer ainda o cadastramento do advogado MARCO ANDRÉ FIGUEIRÓ E RESENDE, inscrito na OAB/GO sob o nº 24.710, com endereço profissional constante no rodapé, para que todas as intimações e publicações sejam realizadas exclusivamente em seu nome, sob pena de nulidade. Nestes termos pede deferimento. Goiânia, 21 de maio de 2025. MARCO ANDRÉ FIGUEIRÓ E RESENDE OAB/GO 24.710
ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO. CEP: 74.175-020 PROCURAÇÃO INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 35.848.755/0001-25, com sede na Rua João de Abreu, Qd. G-9, Lotes 22/24-32-34- 36-38, Setor Oeste, Goiânia-GO, por seu representante legal, neste ato nomeia e constitui como seu legítimo procurador MARCO ANDRÉ FIGUEIRÓ E RESENDE, brasileiro, casado, advogado inscrito na OAB/GO sob o número 24.710, e-mail: marcoandre@fradvogados.adv.br, sócio do escritório denominado FIGUEIRÓ RESENDE SOCIEDADE DE ADVOGADOS registrado na OAB/GO sob o nº 1686 com endereço na ALAMEDA RICARDO PARANHOS, Nº 799, Ed. PROSPERE HARMONY OFFICE, SALA 118/119, SETOR MARISTA, GOIÂNIA-GO, CEP: 74.175-020, outorgando-lhe os poderes extra judicium e ad judicia para o foro em geral, inclusive os especiais, a fim de representar a outorgante nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por RENATO SOUSA MARQUES e ANTONIELLE RODRIGUES BORGES, podendo o sobredito procurador atuar em conjunto ou separadamente, substabelecer seus termos, com ou sem reservas de poderes, transigir, desistir, receber e dar quitação, levantar alvarás, firmar compromissos, celebrar acordos judiciais e extrajudiciais, representando e/ou defendendo o outorgante, inclusive em audiências de conciliação nos termos do art. 334, §11 do CPC/2015. Goiânia, 23 de abril de 2025. INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA
INSTRUMENTO PARTICULAR DA QUARTA ALTERAÇÃO DO CONTRATO SOCIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA LTDA. INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA. CNPJ: 35.848.755/0001-25 NIRE: 52204855201 Pelo presente instrumento particular, os signatários: (1) OPUS INCORPORADORA LTDA., Sociedade Empresária Limitada, com sede na Avenida T10, N.º 208, Qd 102, Lt 9/12, Sala 2106, Setor Bueno, Edifício New Times Square Urban, CEP 74.223-060, Goiânia - Goiás, inscrita no CNPJ/MF sob nº 05.437.233/0001-70, registrada na Junta Comercial do Estado de Goiás sob o NIRE nº 5220195778-0 em 19.12.2002 neste ato representada por seu sócio administrador, Dener Álvares Justino, brasileiro, casado sob o regime de comunhão universal de bens, engenheiro civil, portador da carteira profissional nº 7.421/D-CREA/GO, inscrito no CPF/MF sob nº 438.993.741-34, residente e domiciliado em Goiânia, Estado de Goiás, na Avenida T10, N.º 208, Andar 21, Edifício New Times Square Urban, Setor Bueno, CEP 74.223-060. (2) IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, Sociedade Empresária Limitada, com sede na Rua SB-7, SN, Qd.26, Lt. 06, Portal do Sol II, Goiânia-GO, inscrita no CNPJ/MF sob nº 20.666.225/0001-99, registrada na Junta Comercial do Estado de Goiás sob o NIRE nº 52600113976 em 18.07.2014, neste ato representada por seu sócio administrador IGOR ALVES DO PRADO, brasileiro, casado sob o regime de comunhão parcial de bens, analista de sistemas, portador da carteira de identidade n.º 1977638 2ª via DGPC/GO, inscrito no CPF/MF sob o n.º 767.747.241-91, residente e domiciliado em Goiânia, Estado de Goiás, na Rua SB 27, SN, Qd. 226, Lt. 06, Portal do Sol II, Goiânia – Go, CEP.: 74.884- 637 Na qualidade de únicos sócios da INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA, sociedade empresária limitada, com sede em Goiânia-GO, na Rua João de Abreu, 301, Qd G9, Lt 22E, Setor Oeste, CEP 74.120-110, inscrita no CNPJ/MF sob nº 35.848.755/0001-25, com seu contrato social arquivado na JUCEG sob nº 52204855201, têm entre si certa e ajustada a quarta alteração do contrato social da SOCIEDADE, nos seguintes termos: CLÁUSULA PRIMEIRA DA ALTERAÇÃO – As sócias OPUS INCORPORADORA LTDA e IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, acima qualificadas, resolvem neste ato aumentar o capital social em mais R$ 1.419.689.00 (Um milhão, quatrocentos e dezenove mil e seiscentos e oitenta e nove reais), com as quotas no valor de R$ 1,00 (um real) cada, por meio de Adiantamento para Futuro Aumento de Capital feito anteriormente em moeda corrente do País, ficando a composição do capital na cláusula quarta da consolidação da seguinte forma: Diante do exposto acima, a Cláusula Quarta da Consolidação, passará a ter a seguinte redação: “A sociedade tem o capital social de R$ 14.470.742,00 (Quatorze milhões, quatrocentos e setenta mil e setecentos e quarenta e dois reais), divididos em 14.470.742 (Quatorze milhões, quatrocentas e setenta mil e setecentas e quarenta e duas) quotas de capital, no valor de R$1,00 (um real) cada, em moeda corrente do País, ficando com a seguinte composição:” SÓCIA % QUOTAS VALOR R$ OPUS INCORPORADORA LTDA 95 13.747.205 13.747.205,00 IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA 5 723.537 723.537,00 TOTAL 100 14.470.742 14.470.742,00 Face as modificações e ajustes ora realizados, consolida-se o Contrato Social. Página 1 de 72 CONSOLIDAÇÃO DO CONTRATO SOCIAL DA INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA (1) OPUS INCORPORADORA LTDA., Sociedade Empresária Limitada, com sede na Avenida T10, N.º 208, Qd 102, Lt 9/12, Sala 2106, Setor Bueno, Edifício New Times Square Urban, CEP 74.223-060, Goiânia - Goiás, inscrita no CNPJ/MF sob nº 05.437.233/0001-70, registrada na Junta Comercial do Estado de Goiás sob o NIRE nº 5220195778-0 em 19.12.2002 neste ato representada por seu sócio administrador, Dener Álvares Justino, brasileiro, casado sob o regime de comunhão universal de bens, engenheiro civil, portador da carteira profissional nº 7.421/D-CREA/GO, inscrito no CPF/MF sob nº 438.993.741-34, residente e domiciliado em Goiânia, Estado de Goiás, na Avenida T10, N.º 208, Andar 21, Edifício New Times Square Urban, Setor Bueno, CEP 74.223-060. (2) IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, Sociedade Empresária Limitada, com sede na Rua SB-7, SN, Qd.26, Lt. 06, Portal do Sol II, Goiânia-GO, inscrita no CNPJ/MF sob nº 20.666.225/0001-99, registrada na Junta Comercial do Estado de Goiás sob o NIRE nº 52600113976 em 18.07.2014, neste ato representada por seu sócio administrador IGOR ALVES DO PRADO , brasileiro, casado sob o regime de comunhão parcial de bens, analista de sistemas, portador da carteira de identidade n.º 1977638 2ª via DGPC/GO, inscrito no CPF/MF sob o n.º 767.747.241-91, residente e domiciliado em Goiânia, Estado de Goiás, na Rua SB 27, SN, Qd. 226, Lt. 06, Portal do Sol II, Goiânia – Go, CEP.: 74.884- 637. Resolvem de comum acordo, e na melhor forma de direito, consolidar o contrato social mediante cláusulas e condições a seguir: CLÁUSULA PRIMEIRA – DO NOME EMPRESARIAL A sociedade gira sob o nome empresarial de INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA., e nome fantasia de SPE OPUS 54. CLÁUSULA SEGUNDA – DA SEDE SOCIAL A sociedade tem sua sede administrativa na Rua João de Abreu, 301, Qd G9, Lt 22E, Setor Oeste, CEP 74.120-110, Cidade de Goiânia, Estado de Goiás, podendo estabelecer filiais ou sucursais em qualquer parte do território nacional, obedecendo às disposições legais vigentes por ocasião do evento CLÁUSULA TERCEIRA – DO OBJETIVO SOCIAL A Sociedade de Propósito Específico tem por objeto social, exclusiva e especificamente, promover a 4110- 7/00.00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários, a 4120-4/00.00 - Construção de edifícios e 6810- 2/01.00 - Compra e venda de imóveis no Empreendimento Imobiliário denominado Condomínio OPUS Praça do Sol, contendo os subcondominios Sunna By OPUS e Selena By OPUS, situado na Rua João de Abreu, 301, Qd G9, Lt 22E, Setor Oeste, CEP 74.120-110, Cidade de Goiânia, Estado de Goiás, com registro da incorporação imobiliária na matricula 357267, Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição da Comarca de Goiás – Goiás. CLÁUSULA QUARTA – DO CAPITAL SOCIAL A sociedade tem o capital social de R$ 14.470.742,00 (Quatorze milhões, quatrocentos e setenta mil e setecentos e quarenta e dois reais), divididos em 14.470.742 (Quatorze milhões, quatrocentas e setenta mil e setecentas e quarenta e duas) quotas de capital, no valor de R$1,00 (um real) cada, em moeda corrente do País, ficando com a seguinte composição: SÓCIA % QUOTAS VALOR R$ OPUS INCORPORADORA LTDA 95 13.747.205 13.747.205,00 IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA 5 723.537 723.537,00 TOTAL 100 14.470.742 14.470.742,00 Página 2 de 73 CLÁUSULA QUINTA – DA RESPONSABILIDADE DAS SÓCIAS A responsabilidade de cada sócia é restrita ao valor de suas quotas, mas todas respondem solidariamente pela integralização do capital social, na forma do art. 1052 da Lei nº 10.406/02. CLÁUSULA SEXTA –DURAÇÃO DA SOCIEDADE O prazo de duração da Sociedade de Propósito Específico é de no mínimo 5 (cinco) anos e no máximo de 35 (trinta e cinco) anos, conforme art. 5º da lei 11.079 de 30/12/2004, com início de suas atividades em 26 de dezembro de 2019. CLÁUSULA SÉTIMA – DA ADMINISTRAÇÃO A administração da sociedade ficará sob a responsabilidade de um administrador, que representará a Sociedade ativa, passiva, judicial e extrajudicialmente, enfim, praticar todos os atos compreendidos no objeto social, sempre no interesse da Sociedade, ficando vedado, entretanto, o uso da denominação social em negócios estranhos aos fins sociais. Parágrafo primeiro: A Sociedade, poderá nomear procuradores para fins determinados e tais procurações deverão mencionar expressamente os poderes conferidos e deverão, com exceção daquelas para fins judiciais e administrativos, conter um período de validade limitado. Parágrafo segundo: Neste ato, as sócias, por unanimidade de votos, elegem o Sr. Dener Álvares Justino, brasileiro, casado sob o regime de comunhão universal de bens, engenheiro civil, portador da carteira profissional nº 7.421/D-CREA/GO, inscrito no CPF/MF sob nº 438.993.741-34, residente e domiciliado em Goiânia, Estado de Goiás, na Avenida T10, N.º 208, Andar 21, Edifício New Times Square Urban, Setor Bueno, CEP 74.223-060, como administrador não sócio da Sociedade, com dispositivo legal previsto no artigo 1.061 do Código Civil. CLÁUSULA OITAVA – DA RETIRADA PRÓ-LABORE O Administrador no exercício de suas atividades junto à empresa tem direito a uma retirada mensal a título de pró-labore, cujo valor será livremente convencionado entre os sócios de comum acordo, podendo, todavia, exercer a administração e renunciar a este direito de retirada de pró-labore. CLÁUSULA NONA – EXERCÍCIO SOCIAL, DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E LUCROS O exercício social tem início em 1º de janeiro e terminará em 31 de dezembro de cada ano civil, salvo quanto ao último, cujo encerramento coincidirá com a consecução definitiva do objetivo específico da sociedade, na forma definida na cláusula terceira do presente contrato social, quando serão levantados o balanço patrimonial, o balanço de resultado econômico, o inventário dos bens e preparada a conta de lucros e perdas. Parágrafo Primeiro: Os lucros líquidos terão destinação que lhes for determinada pelos sócios, representando a totalidade do capital social, garantindo a todos os sócios a aplicação proporcional ou desproporcional da sua distribuição, devendo, para tanto, ser observado o disposto nos parágrafos desta cláusula. a) Os sócios serão obrigados à reposição dos lucros e das quantias retiradas, a qualquer título, ainda que autorizadas pelo contrato social, quando tais lucros ou quantias se distribuírem como prejuízo do capital ou do objeto social. b) Observado o disposto no “caput” e no parágrafo primeiro desta cláusula, a sociedade poderá levantar balanços semestrais, bimestrais ou mensais. No entanto, os lucros e os prejuízos eventualmente apurados somente poderão ser distribuídos aos sócios após cumprido o objeto social de que trata a cláusula terceira. CLAUSULA DECIMA - DAS DELIBERAÇÕES SOCIAIS Nos termos do artigo 1.072 do Código Civil, as deliberações sociais são tomadas em reunião de sócios. Página 3 de 74 Parágrafo Primeiro: Nos termos do parágrafo terceiro do artigo 1.072 do Código Civil, as deliberações poderão ainda ser tomadas através de documento escrito, dispensando-se a realização da reunião de sócios, quando contar com a assinatura de todos os sócios. Parágrafo Segundo: As reuniões de sócios são convocadas pelos administradores, por escrito, através do envio de carta com aviso de recebimento aos sócios, a qual conterá a data, hora e local da reunião, bem como a ordem do dia. a) As reuniões dos sócios poderão, ainda, ser convocadas nas hipóteses previstas no artigo 1.073 do Código Civil. b) Nos termos do parágrafo segundo do artigo 1.072 do Código Civil, as formalidades para a convocação das reuniões de sócios ficam dispensadas quando todos os sócios comparecerem ou se declararem, por escrito, cientes do local, data, hora e ordem do dia da reunião. c) As reuniões de sócios instalar-se-ão, em primeira convocação, com a presença de sócios representando, pelo menos, ¾ (três quartos) do capital social, e em segunda convocação, com qualquer número. d) As reuniões de sócios serão presididas e secretariadas por sócios escolhidos pelos presentes à reunião. e) Dos trabalhos e deliberações das reuniões de sócios serão lavradas Atas, no Livro de Registro de Atas de Reunião de Sócios, que deverão estar devidamente assinadas pelos sócios participantes da reunião, quantos bastem à validade das deliberações. f) Nos 20 (vinte) dias subseqüentes à realização da reunião de sócios, a administração da sociedade deverá providenciar o arquivamento e averbação no Registro Público de Empresas Mercantis, de cópia das atas de reunião de sócios autenticada pelos administradores ou pela mesa. Parágrafo Terceiro: As reuniões de sócios serão ordinárias e extraordinárias. a) As reuniões ordinárias ocorrerão anualmente, até o quarto mês após o encerramento do exercício social, ocasião em que serão examinadas as seguintes matérias: 1. tomar as contas dos administradores, e deliberar sobre o balanço patrimonial e o de resultado econômico; 2. designar administrador(es), quando for o caso; e, 3. tratar de qualquer outro assunto constante da ordem do dia. b) As reuniões extraordinárias realizar-se-ão sempre que os interesses sociais assim o exigirem. c) As seguintes matérias somente poderão ser implementadas mediante aprovação de todos os sócios representando a totalidade do capital social, não incidindo o disposto no artigo 1.077 do Código Civil: 1. Alteração do objeto social, bem como toda e qualquer outra matéria que possa por em risco a realização do empreendimento objeto da sociedade; 2. A incorporação da sociedade por outra, sua cisão, fusão, dissolução ou a redução de seu capital social; 3. Alterar participações societárias de cada sócio, tais como direitos políticos ou patrimoniais de qualquer espécie; 4. A contratação, pela sociedade, de empréstimos ou financiamentos; 5. A liquidação da sociedade; 6. Distribuir resultados apurados em balanço antes de cumpridos os objetivos da sociedade e de atendidas as suas exigibilidades, em especial aquelas contraídas junto ao Agente Financeiro; 7. Alienar ou transferir, a qualquer título, as cotas do capital social, antes de cumpridos seus objetivos. Parágrafo Quarto: Ressalvadas as matérias expressamente previstas em lei e neste contrato social, todas as demais deliberações sociais serão tomadas por sócios representando a maioria do capital social. Página 4 de 75 CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DA CESSÃO DE QUOTAS Nenhum dos sócios pode ceder ou transferir, no todo ou em parte, sua participação no capital social, sem a prévia e expressa anuência por escrito dos demais sócios. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DISSOLUÇÃO OU LIQUIDAÇÃO DA SOCIEDADE E EXCLUSÃO DE SÓCIO Observado o disposto na clausula décima, parágrafo terceiro, alínea “c”, segundo item, do presente contrato social, e havendo dissolução ou liquidação da sociedade, aplicar-se-á o disposto nos artigos 1.033 ou 1.102 e seguintes do Código Civil, respectivamente, devendo, os haveres da sociedade, serem empregados na liquidação das obrigações e o remanescente, se houver rateado entre os sócios em proporção ao número de quotas que cada um possuir. Parágrafo Primeiro: Em havendo, sócio(a,s) pessoa física, ocorrendo sua interdição, falecimento ou exclusão, não ensejará a dissolução da sociedade sendo os seus haveres apurados somente após a liquidação de todas as obrigações assumidas pela sociedade, especialmente as relativas ao contrato de financiamento, orçamento e cronograma físico-financeiro para a construção e entrega das unidades prontas e acabadas integrantes do empreendimento que é o objeto específico da sociedade. a) A apuração de haveres de que trata o caput desta cláusula ocorrerá na realização do balanço próprio, após: a concessão do “habite-se” do empreendimento; o cumprimento da obrigação de entregar as unidades objeto dos compromissos de venda firmados com os adquirentes das unidades do empreendimento aptas à habitabilidade; conferir a posse das unidades aos compromissários compradores; o pagamento de todas as obrigações assumidas pela sociedade junto ao Agente Financeiro financiador do empreendimento; pagamento de todos os fornecedores; pagamento dos tributos e encargos trabalhistas; e ainda, de quaisquer outras obrigações decorrentes da atividade do objeto específico desta sociedade. b) Havendo interdição, tutela, curatela, morte ou exclusão de sócio pessoa física, observadas as formalidades legais peculiares a cada situação, no caso de inclusão de herdeiros ou sucessores, deverá ser observado o disposto no artigo 1060 do Código Civil, sendo obrigatório para inclusão como administrador(es), a aprovação da totalidade dos subscritores do capital social. c) Havendo exclusão de sócio(a,s) pessoa(s) física(s), aplica-se quanto a apuração de haveres, o disposto no caput desta cláusula. Parágrafo Segundo: Quanto à(s) sócia(s) pessoa(s) jurídica(s), a sua falência, recuperação judicial ou extrajudicial, liquidação, dissolução ou qualquer outra modalidade de extinção não ensejará a dissolução da sociedade ora constituída e fica vedada a admissão para qualquer finalidade na sociedade, do Administrador Judicial, do Devedor ou do liquidante, em especial como administrador da sociedade ou qualquer outra forma de gerenciador de ativos, do sucessor/credor, devendo ser observado quanto aos haveres o disposto no caput desta cláusula. a) Havendo exclusão de sócia(s) pessoa(s) jurídica(s) em decorrência de sua falência, recuperação judicial ou extrajudicial, liquidação, dissolução ou qualquer outra modalidade de extinção, aplica-se quanto à apuração de haveres, o disposto no caput desta cláusula. Parágrafo Terceiro: Nos termos do artigo 1.085 do Código Civil, é permitida a exclusão de sócios por justa causa, sendo que a apuração de seus haveres se dará somente após a liquidação das obrigações da sociedade, aplicando-se o disposto no caput desta cláusula, no tocante às sócias pessoas jurídicas. a) Nos termos do disposto no parágrafo único do artigo 1.030 do Código Civil, o sócio falido será excluído da sociedade, de pleno direito, sendo seus haveres apurados na forma prevista no caput desta cláusula. Página 5 de 76 Parágrafo Quarto: Sendo resolvida a sociedade em relação a um sócio, por incidência do disposto no artigo 1.026 e parágrafo único, do Código Civil, os valores devidos ao credor deste sócio serão apurados e depositados em juízo, após a liquidação das obrigações da sociedade, e em especial as relativas ao cumprimento do objetivo de que trata a cláusula terceira deste contrato social. Parágrafo Quinto: Aplica-se a esta sociedade, nos casos omissos, e de maneira supletiva, as regras aplicáveis às sociedades anônimas. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – DOS CASOS OMISSOS Os casos omissos neste contrato serão decididos em consonância com as disposições legais vigentes aplicáveis a cada caso. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – DO DESIMPEDIMENTO DOS ADMINISTRADORES O administrador declara que não está incurso em nenhum dos crimes previstos em lei que o impeça de exercer atividade empresária. Declara ainda, para todos os fins e efeitos que não está impedido de exercer o cargo de administrador de qualquer sociedade, por lei especial ou em virtude de condenação criminal, nos termos do artigo 1.011, parágrafo primeiro do Código Civil (Lei nº 10.406/02). CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DO FORO Fica eleito o Foro da Comarca de Goiânia, Goiás, para qualquer ação fundada neste contrato, renunciando-se a qualquer outro, por mais especial que seja. CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS Este Contrato Social deve ser regido pelas disposições previstas no Capítulo IV , Livro II, Título II, Sub-Título II, do Código Civil Brasileiro especificamente relacionadas a sociedades limitadas. Os casos omissos deste Contrato Social não previstos no referido Capítulo IV do Código Civil Brasileiro deverão ser supletivamente regidos pela lei brasileira das sociedades por ações (Lei nº 6.404/1976, conforme alterada), no que for aplicável. E, por estarem assim justos e contratados, as sócias assinam o presente instrumento em 01 (uma) via de igual forma e teor, abaixo assinadas. Goiânia-GO, 30 de novembro de 2023. OPUS INCORPORADORA LTDA Sócia Quotista Neste ato representada por Dener Álvares Justino IP7 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA Sócia Quotista Neste ato representada por Igor Alves do Prado Administradores: Dener Alvares Justino Página 6 de 7MINISTÉRIO DA ECONOMIA Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital Secretaria de Governo Digital Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração ASSINATURA ELETRÔNICA Certificamos que o ato da empresa INCORPORAÇÃO OPUS 54 SPE LTDA consta assinado digitalmente por: IDENTIFICAÇÃO DO(S) ASSINANTE(S) CPF/CNPJ Nome 43899374134 76774724191 Página 7 de 7 A validade deste documento, se impresso, fica sujeito à comprovação de sua autenticidade nos respectivos portais, informando seus respectivos códigos de verificação.
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Página: 1 / 1 17:33:30 21/06/2024 Emissão: 19179 - INCORPORACAO OPUS 54 SPE LTDA - SUNNA BY OPUS / SELENA BY OPUS Extrato de Cliente Empreendimento: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Bloco: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Status do Contrato: Inadimplente Unidade: 2301 - 2301 Área: 234,19 Cliente: 21340 - RENATO SOUSA MARQUES Valor do Contrato: 1.981.514,76 Contrato: 7135 Valor Original do Contrato: 1.981.514,76 Data Base: 21/06/2024 Data Assinatura: 15/10/2021 Total a Pagar: 1.842.263,75 Total Pago: 456.353,48 Valor Presente Valor Pago Valor Corrigido Taxas Adicionais Descontos Juros de Mora Multa Renego- ciação Correção Monetária Juros Contr. Valor Contratual Paga- mento Venci- mento Parcela Sequência 50.000,00 0,00 0,00 001/001-S 0,00 0,00 538122 15/10/2021 15/10/2021 0,00 0,00 0,00 50.000,00 0,00 50.000,00 100.000,00 0,00 0,00 001/001-S 0,00 0,00 538123 05/01/2022 03/01/2022 0,00 0,00 0,00 102.054,01 2.054,01 102.054,01 93.162,68 0,00 0,00 001/007-I 0,00 0,00 538124 15/03/2022 15/03/2022 0,00 0,00 0,00 96.085,84 2.923,16 96.085,84 93.162,68 0,00 0,00 002/007-I 0,00 0,00 538125 15/09/2022 15/09/2022 0,00 0,00 0,00 103.479,36 10.316,68 103.479,36 93.162,68 0,00 0,00 003/007-I 0,00 0,00 538126 15/03/2023 15/03/2023 0,00 0,00 0,00 104.734,27 11.571,59 104.734,27 93.162,68 114.984,15 0,00 005/007-I 0,00 0,00 538128 15/03/2024 0,00 2.183,85 3.607,56 0,00 16.030,06 109.192,74 93.162,68 126.588,53 0,00 001/001-I 0,00 3.236,06 645467 05/05/2024 9.352,17 2.444,48 1.920,26 0,00 16.472,88 122.223,79 93.162,68 109.192,74 0,00 006/007-I 0,00 0,00 538129 15/09/2024 0,00 0,00 0,00 0,00 16.030,06 109.192,74 93.162,68 109.192,74 0,00 007/007-I 0,00 0,00 538130 15/03/2025 0,00 0,00 0,00 0,00 16.030,06 109.192,74 1.179.376,00 1.382.305,59 0,00 001/001-I 0,00 0,00 538131 10/06/2025 0,00 0,00 0,00 0,00 202.929,59 1.382.305,59 0,00 456.353,48 0,00 5.527,82 4.628,33 3.236,06 9.352,17 1.981.514,76 Total: 1.842.263,75 2.288.461,08 294.358,09 1.842.263,75 Valor para Quitação: D:\Cliente534\CivilWeb\PortalDeClientes\Relatorios\RCARWExtratoCliente.rpt Data da Última Atualização do Contrato: 21/06/2024 00:03:41
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19179 - INCORPORACAO OPUS 54 SPE LTDA - SUNNA BY OPUS / SELENA BY OPUS 17:40.02 21/06/2024 Atualização de Valores para Rescisões e Acordos Página: 1 de 1 7135 Contrato: Empreendimento SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Data de Cálculo: Bloco: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS 20/06/2024 2301 - 2301 Unidade: Índice do Contrato: 21340 - RENATO SOUSA MARQUES Cliente: 15/10/2021 Data do Contrato: Nº de Cheques Pré-Datados Recebidos 0 Parcela Atualizado Juros Correção Dias Pagto. Venc. ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS PAGAS Valor para Atualização Encargos por Mora Índice Valor Pago 538122 15/10/2021 979 50.000,00 0,00 50.000,00 15/10/2021 50.000,00 0,00 0,00 538123 03/01/2022 899 102.054,01 0,00 102.054,01 05/01/2022 INCC 117.206,52 0,00 15.152,51 538124 15/03/2022 828 96.085,84 0,00 96.085,84 15/03/2022 INCC 109.192,74 0,00 13.106,90 538125 15/09/2022 644 103.479,36 0,00 103.479,36 15/09/2022 INCC 109.192,73 0,00 5.713,37 538126 15/03/2023 463 104.734,27 0,00 104.734,27 15/03/2023 INCC 109.192,74 0,00 4.458,47 Total: 0,00 456.353,48 456.353,48 0,00 38.431,25 Valor Recebido: Valor de Venda: 1.981.514,76 1.981.514,76 Nominal Corrigido % Recebido 24,97 494.784,73 456.353,48 DEDUÇÕES Multa (50%) R$ 247.392,37 IPTU R$ 0,00 Taxa Condominio R$ 0,00 Fruição R$ 0,00 Corretagem R$ 103.038,77 Personalização R$ 0,00 Água/Luz R$ 0,00 Total R$ 350.431,14 CÁLCULO Valor Pago Corrigido R$ 494.784,73 Deduções (-) R$ 350.431,14 Valor a devolver R$ 144.353,60 Observações: *Caso haja algum valor a ser restituído, a condição desta restituição será acordado no Termo de Rescisão conforme lei 13786/18. Parâmetros Selecionados: ** Contrato: 7135 ** Data Base: 20/06/2024 ** Parcelas do Tipo: Todas ** Considerar Termos: Todos ** Desconsiderar Termos: Nenhum ** Atualizar Saldo: Sim ** Considerar Arredondamento: Não ** Considerar Valor TP da Parcela: Sim ** Considerar Valor Atualizado com Juros: Sim ** Considerar Parcelas de Taxas: Sim ** Considerar Encargos no Valor Pago: Sim ** Considerar Cheques Pré: Sim ** Listar Parcelas: Sim ** Considerar Baixas de Confissão de Dívida: Não ** Considerar Alterações Posteriores à Data Base: Sim ** Aplicar Índice a Escolher: Não ** Aplicar a Taxa de Juros em Todas as Parcelas: Não ** Mostrar Valor Base Distribuido entre as Faixas: Sim
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Página: 1 / 1 17:29:07 21/06/2024 Emissão: 19179 - INCORPORACAO OPUS 54 SPE LTDA - SUNNA BY OPUS / SELENA BY OPUS Extrato de Cliente Empreendimento: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Bloco: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Status do Contrato: Inadimplente Unidade: 2302 - 2302 Área: 270,54 Cliente: 21340 - RENATO SOUSA MARQUES Valor do Contrato: 2.346.919,20 Contrato: 7112 Valor Original do Contrato: 2.346.919,20 Data Base: 21/06/2024 Data Assinatura: 27/09/2021 Total a Pagar: 2.144.775,37 Total Pago: 556.406,44 Valor Presente Valor Pago Valor Corrigido Taxas Adicionais Descontos Juros de Mora Multa Renego- ciação Correção Monetária Juros Contr. Valor Contratual Paga- mento Venci- mento Parcela Sequência 30.000,00 0,00 0,00 001/001-S 0,00 0,00 537496 27/09/2021 27/09/2021 0,00 0,00 0,00 30.000,00 0,00 30.000,00 40.000,00 0,00 0,00 001/001-S 0,00 0,00 537497 05/11/2021 05/11/2021 0,00 0,00 0,00 40.391,75 391,75 40.391,75 180.000,00 0,00 0,00 001/001-S 0,00 0,00 537498 10/12/2021 08/12/2021 0,00 0,00 0,00 183.316,96 3.316,96 183.316,96 83.705,63 0,00 0,00 001/007-I 0,00 0,00 537499 15/03/2022 23/03/2022 0,00 1.734,65 230,44 88.697,73 3.027,01 86.732,64 83.705,63 0,00 0,00 002/007-I 0,00 0,00 537500 15/09/2022 30/03/2022 0,00 0,00 0,00 86.732,64 3.027,01 86.732,64 83.705,63 0,00 0,00 003/007-I 0,00 0,00 537501 15/03/2023 30/03/2022 0,00 0,00 0,00 86.732,64 3.027,01 86.732,64 39.120,04 0,00 0,00 004/007-I 0,00 0,00 559879 15/09/2023 30/03/2022 0,00 0,00 0,00 40.534,72 1.414,68 40.534,72 83.705,63 103.791,34 0,00 005/007-I 0,00 0,00 537503 15/03/2024 0,00 1.971,27 3.256,39 0,00 14.858,05 98.563,68 44.585,59 60.863,57 0,00 001/001-I 0,00 1.555,89 646736 05/05/2024 4.496,51 1.175,30 923,26 0,00 8.127,02 58.765,01 100.000,00 121.559,31 0,00 001/001-I 0,00 0,00 537506 15/05/2024 0,00 2.355,01 1.453,94 0,00 17.750,36 117.750,36 83.705,63 98.563,68 0,00 006/007-I 0,00 0,00 537504 15/09/2024 0,00 0,00 0,00 0,00 14.858,05 98.563,68 83.705,63 98.563,68 0,00 007/007-I 0,00 0,00 537505 15/03/2025 0,00 0,00 0,00 0,00 14.858,05 98.563,68 1.410.979,79 1.661.433,79 0,00 001/001-I 0,00 0,00 537507 15/06/2025 0,00 0,00 0,00 0,00 250.454,00 1.661.433,79 0,00 556.406,44 0,00 5.864,03 7.236,23 1.555,89 4.496,51 2.346.919,20 Total: 2.144.775,37 2.688.081,55 335.109,95 2.144.775,37 Valor para Quitação: D:\Cliente534\CivilWeb\PortalDeClientes\Relatorios\RCARWExtratoCliente.rpt Data da Última Atualização do Contrato: 21/06/2024 00:03:41
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19179 - INCORPORACAO OPUS 54 SPE LTDA - SUNNA BY OPUS / SELENA BY OPUS 17:30.58 21/06/2024 Atualização de Valores para Rescisões e Acordos Página: 1 de 1 7112 Contrato: Empreendimento SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS Data de Cálculo: Bloco: SUNNA BY OPUS - SUNNA BY OPUS 20/06/2024 2302 - 2302 Unidade: Índice do Contrato: 21340 - RENATO SOUSA MARQUES Cliente: 27/09/2021 Data do Contrato: Nº de Cheques Pré-Datados Recebidos 0 Parcela Atualizado Juros Correção Dias Pagto. Venc. ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS PAGAS Valor para Atualização Encargos por Mora Índice Valor Pago 537496 27/09/2021 997 30.000,00 0,00 30.000,00 27/09/2021 30.000,00 0,00 0,00 537497 05/11/2021 958 40.391,75 0,00 40.391,75 05/11/2021 INCC 47.100,14 0,00 6.708,39 537498 08/12/2021 925 183.316,96 0,00 183.316,96 10/12/2021 INCC 211.950,65 0,00 28.633,69 537499 23/03/2022 820 88.697,73 1.965,09 86.732,64 15/03/2022 INCC 100.796,83 0,00 12.099,10 537500 30/03/2022 813 86.732,64 0,00 86.732,64 15/09/2022 INCC 98.563,68 0,00 11.831,04 537501 30/03/2022 813 86.732,64 0,00 86.732,64 15/03/2023 INCC 98.563,68 0,00 11.831,04 559879 30/03/2022 813 40.534,72 0,00 40.534,72 15/09/2023 INCC 46.063,99 0,00 5.529,27 Total: 1.965,09 554.441,35 556.406,44 0,00 76.632,53 Valor Recebido: Valor de Venda: 2.346.919,20 2.346.919,20 Nominal Corrigido % Recebido 26,97 631.073,88 554.441,35 DEDUÇÕES Multa (50%) R$ 315.536,94 IPTU R$ 0,00 Taxa Condominio R$ 0,00 Fruição R$ 0,00 Corretagem R$ 122.039,80 Personalização R$ 0,00 Água/Luz R$ 0,00 Total R$ 437.576,74 CÁLCULO Valor Pago Corrigido R$ 631.073,88 Deduções (-) R$ 437.576,74 Valor a devolver R$ 193.497,14 Observações: *Caso haja algum valor a ser restituído, a condição desta restituição será acordado no Termo de Rescisão conforme lei 13786/18. Parâmetros Selecionados: ** Contrato: 7112 ** Data Base: 20/06/2024 ** Parcelas do Tipo: Todas ** Considerar Termos: Todos ** Desconsiderar Termos: Nenhum ** Atualizar Saldo: Sim ** Considerar Arredondamento: Não ** Considerar Valor TP da Parcela: Sim ** Considerar Valor Atualizado com Juros: Sim ** Considerar Parcelas de Taxas: Sim ** Considerar Encargos no Valor Pago: Sim ** Considerar Cheques Pré: Sim ** Listar Parcelas: Sim ** Considerar Baixas de Confissão de Dívida: Não ** Considerar Alterações Posteriores à Data Base: Sim ** Aplicar Índice a Escolher: Não ** Aplicar a Taxa de Juros em Todas as Parcelas: Não ** Mostrar Valor Base Distribuido entre as Faixas: Sim
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