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Ederson Da Silva Mendes e outros x Locan Construtora E Incorporadora Ltda

ID: 293518522

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São Bernardo do Campo - 2ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1004257-37.2025.8.26.0564

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

EDERSON DA SILVA MENDES JULIANA MORé DE SOUZA

Polo Passivo:

LOCAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

Intimação

Advogados:

JULIO CESAR COUTO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

BEATRIZ GOLFIERI DEL NERO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1004257-37.2025.8.26.0564 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Ederson da Silva Mendes - - Juliana Moré de Souza - Locan Construtora e Incorporadora … Processo 1004257-37.2025.8.26.0564 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Ederson da Silva Mendes - - Juliana Moré de Souza - Locan Construtora e Incorporadora Ltda - Vistos. EDERSON DA SILVA MENDES e JULIANA MORÉ DE SOUZA propuseram ação de rescisão contratual c/c restituição de valores contra LOCAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, alegando, em síntese, a abusividade da conduta da ré de exigir retenção abusiva de valores para a formalização de distrato entre as partes. Consta da inicial que os autores adquiriram imóvel (unidade autônoma nº 612-VI, localizada no 6º pavimento do empreendimento Edifício Locan) por meio do contrato firmado em 25/03/2023 junto à ré, pelo valor de R$ 388.685,00, tendo sido pago até então o importe de R$ 57.525,81, bem como R$ 18.315,00 a título de comissão de corretagem. Asseveram que o valor previsto para obtenção de financiamento imobiliário seria de R$ 290.000,00; contudo, em razão de reajustes, o saldo devedor passou para quantia de R$ 341.429,68. Alegam que não tiveram o financiamento aprovado. Pretendem a rescisão contratual, por desistência. Sustentam que a ré informou que devolveria o importe correspondente à 50% dos valores pagos, e isso somente 30 dias após a emissão do habite-se, e ainda que haveria retenção integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Aduzem abusividade da retenção e pleiteiam fixação de percentual de retenção em 10%, ou seja, restituição de 90% do que fora desembolsado por eles esclarecendo que não é objeto da lide a devolução de comissão de corretagem - para evitar enriquecimento indevido da ré. Em sede de antecipação de tutela, pleiteiam a suspensão de cobrança de valores atinentes ao contrato objeto da lide. Inicial com documentos e emenda (fls. 1/57 e 63/67). Custas recolhidas na forma da lei. A antecipação de tutela foi deferida às fls. 58/60. A ré foi citada e ofereceu resposta na forma de contestação (fls. 73/181). Defende a regularidade na aplicação de reajuste do saldo devedor. Argumenta que o financiamento imobiliário não foi aprovado em razão de comprometimento da renda familiar dos autores. Esclarece que não se opõe à rescisão; contudo, em razão da rescisão por culpa dos autores, defende a aplicação da retenção de valores nos moldes previstos em contrato, qual seja, 50% dos valores pagos. Pugna pela improcedência. Houve réplica (fls. 186/197). Instados a manifestarem interesse na produção de provas, as partes pleitearam julgamento antecipado do feito (fls. 201 e 202/203). É A SÍNTESE DO NECESSÁRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Todos os elementos necessários para julgamento da demanda encontram-se acostados nos autos. O feito encontra-se em condições de julgamento nos termos do art. 355, inciso I do NCPC, porquanto desnecessária a dilação probatória. Emerge salientar que não é aplicável o entendimento do Tema 1.095 do C. STJ ao caso posto em julgamento. Vejamos: "COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DEIMOVELLOTEADO. Resolução por impossibilidade econômica dos promissários compradores. Cabimento. Tema 1095 inaplicável ao caso concreto. Ausência de registro da garantia real. Propriedade fiduciária não constituída pelo registro, o que autoriza a resolução do contrato por impossibilidade superveniente do comprador e retorno das partes ao estado anterior. Admissibilidade, em tese, da multa em virtude da extinção do contrato por fato imputável ao comprador. Pena autorizada pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79, já em vigor à data do negócio. Necessidade, contudo, de redução equitativa da pena. Art. 413 do Código Civil. Possibilidade de retenção de 25% das parcelas do preço em favor da vendedora, à luz da Jurisprudência pacífica sobre a matéria. Devolução da comissão decorretagemindevida. Validade da cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão decorretagem, porquanto previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, o preço líquido e destaque para o valor da comissão. Dever de esclarecimento e de informação devidamente cumpridos à luz do recurso repetitivo tema n. 938, julgado pelo STJ. Impossibilidade de restituição das despesas com ITBI e emolumentos de tabelião realizada pelos compradores. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte."(TJSP; Apelação Cível 1004969-32.2022.8.26.0176; Relator (a):Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Embu das Artes -3ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 23/07/2023; Data de Registro: 23/07/2023) Observa-se que o contrato (fls. 32/54) foi firmado pelas partes em data posterior àLeidodistrato, devendo obediência à sua normativa, mormente ao disposto nos artigos 32-A e 67, ambos da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.789/2018. É importante destacar que, ainda que efetivamente regulado pelas disposições daLeidoDistrato(Lei no. 13.786/2018), não se afasta, naquilo que não irremediavelmente incompatível, a tutela legal do Código de Defesa do Consumidor, a relação jurídica estabelecida no caso concreto está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não há controvérsia, nos autos, acerca da celebração dos contratos entre as partes, assim como sobre a inviabilidade da manutenção do contrato. Ou seja, não se discute a desistência manifestada pelos autores, aliada ao inadimplemento das parcelas do contrato, impondo-se arescisãodo contrato. Desta forma, de rigor arescisãodo negócio entabulado entre as partes, bem como a reintegração definitiva da posse doimóvelà parte ré. Os pedidos são procedentes. Controvertem as partes a respeito dos valores a serem devolvidos. Pois bem. A resilição, unilateral ou bilateral, é o desfazimento do vínculo contratual por um ou por todos os contratantes. A resolução, por sua vez, é a dissolução derivada de inexecução de obrigações contratuais. A despeito de se tratar de controvérsia a respeito do distrato, dada as condições impostas, admite-se a revisão de cláusulas eventualmente abusivas, e que tiveram o condão de gerar prejuízos ao consumidor, ainda que arescisãotenha partido da iniciativa deste. Infere-se da peça defensiva que, em razão da rescisão do contrato se dar por culpa exclusiva dos compradores, a parte ré tem direito à retenção de 50% dos valores pagos, feitas deduções pertinentes a taxas, impostos e custos administrativos, em 30 dias após a expedição do habite-se (cláusula 9 fls. 36). Tendo em vista que o contrato foi firmado pelo valor de R$ 388.685,00,00 (item 5 de fls. 33), observa-se que o valor total desembolsado pelos autores foi de R$ 57.525,81 (conforme extrato de pagamentos emito pela ré acostado a fls. 55). A possibilidade de desistência e a inadmissibilidade de retenção abusiva das parcelas pagas, ainda nos casos em que a culpa pelarescisãodo contrato recai sobre o adquirente, encontram-se pacificadas na jurisprudência. Nesse sentido, a Súmula nº 1, do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir arescisãodo contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. O fato de se tratar de distrato amigável não retira dos adquirentes a possibilidade de pleitear em juízo a abusividade da retenção. Neste toar, os valores pagos pela parte autora devem ser devolvidos pela parte ré, com as observações a seguir. O artigo 32-A da Lei 6.766/79 dispõe que: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I- os valores correspondentes à eventualfruiçãodo imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II- o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III- os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV- os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ourescisão; V- a comissão decorretagem, desde que integrada ao preço do lote. Ocorre que o critério legal admite flexibilização para evitar enriquecimento ilícito da construtora/incorporadora, vedado em todos os negócios jurídicos, de forma que a retenção de 20% do valor pago abrange todos os prejuízos derivados do inadimplemento dos adquirentes, solução correta para pacificação da lide, porque afinada com o Código de Defesa do Consumidor, observado o princípio da razoabilidade, sem contar que referido instrumento normativo visa proteger o consumidor, e não lhe proporcionar enriquecimento ilícito. Tem-se ainda que o art. 413 do Código Civil estabelece que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Além disso, o art. 8º do CPC estabelece que ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência. Não é demais pontuar que o fato de se tratar de negócio regulado por lei própria, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 47 estabelece que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Assim, o patamar de 20% de retenção sobre o valor já pago, conforme vem entendendo a jurisprudência deste E. TJSP e do C. STJ, mostra-se razoável, eis que, efetivamente, compõe todas as perdas e danos, e está em consonância com o citado artigo 32-A, devendo-se considerar que a parte ré poderá negociar novamente a unidade imobiliária em questão. Neste sentido: "APELAÇÃO.RESCISÃODE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES. Sentença de parcial procedência. Desistência da compradora. Insurgência da requerida. Aplicação das Súmula 1 deste E.TJSP e da Súmula 543 do C. STJ. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/18 que acrescentou o artigo 32-A à Lei nº 6.766/79. Devolução dos valores pagos. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.Fruição. Tratando-se de lotes sem construção, não merece acolhida a pretensão relativa à majoração da indenização pelafruiçãodo imóvel, notadamente porque não houve efetiva utilização do bem pelo adquirente, sequer prejuízo da apelante diante da possibilidade de nova comercialização do lote. Precedentes. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Tese firmada pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos (Tema 1.002). Aplicação por analogia. Sentença reformada em parte, apenas para que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidam apenas a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido." (TJSP; Apelação Cível 1070572-86.2022.8.26.0100; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 44ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/06/2023; Data de Registro:15/06/2023) destaque nosso. Reconhece-se, pois, a abusividade da pretensão de retenção dos valores pela parte ré, com a obrigação de devolução, pela parte ré, de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos comprovadamente pelos autores. A devolução será na forma simples, com termo inicial de correção monetária no pagamento de cada parcela. Os juros moratórios serão contados do trânsito em julgado, considerando a disciplina da matéria definida pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002). Por fim, anote-se que a restituição deve ocorrer a um só ato, nos termos da súmula n.º 2 do E. TJSP. Súmula 2 (TJSP): "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." Ante todo exposto, afastado o pedido de indenização por danos morais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de DECLARAR a abusividade da retenção prevista no instrumento contratual firmado entre as partes, e CONDENAR a parte ré à devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos autores na forma simples e em parcela única, corrigidos monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão (Tema 1002 do C. STJ). A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n.º 14.905/2024, da seguinte forma: I) até o dia 27/08/2024, a correção monetária será feita com base na Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora serão de 1% ao mês; II) a partir do dia 28/08/2024, o índice a ser utilizado será: a) o IPCA-IBGE, quando incidir apenas correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora; c) a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora. Confirma-se a antecipação de tutela deferida a fls. 58/60. Em razão da sucumbência recíproca cada parte arcará com suas próprias custas e despesas processuais e, diante da vedação de compensação de honorários advocatícios (art. 85, §14º, do CPC), pagará ao patrono da parte contrária honorários advocatícios que fixo no importe de 10% de sua sucumbência nesta demanda. Em outras palavras, a parte autora pagará honorários de 10% dos valores pretendidos afastados da condenação (almejava devolução de 90%, mas a condenação da ré foi na devolução de 80%) - enquanto a ré responsabilizar-se-á pelo pagamento de 10% do valor da condenação. P.R.I. - ADV: JULIO CESAR COUTO (OAB 220160/SP), BEATRIZ GOLFIERI DEL NERO (OAB 444388/SP), BEATRIZ GOLFIERI DEL NERO (OAB 444388/SP)

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