Processo nº 5138541-06.2024.8.09.0051
ID: 304489937
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª
Classe: DESPEJO
Nº Processo: 5138541-06.2024.8.09.0051
Data de Disponibilização:
23/06/2025
Polo Passivo:
Advogados:
MAURI MARCELO BEVERVANÇO JÚNIOR
OAB/PR XXXXXX
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LUIZ RODRIGUES WAMBIER
OAB/PR XXXXXX
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ICARO JOSÉ PROENÇA
OAB/PR XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Goiânia - 11ª Vara Cível Esta decisão tem força de mandado/ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro …
PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Goiânia - 11ª Vara Cível Esta decisão tem força de mandado/ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial (Provimento n.º 48/2021). Protocolo n.º 5138541-06.2024.8.09.0051Requerente(s): RENTAL HOUSE PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDARequerido(s): FERNANDA SABINO DA SILVA SENTENÇA Trata-se de Ação de Despejo, com pedido liminar, ajuizada por Rental House Participações e Empreendimentos Ltda em face de Fernanda Sabino da Silva, ambas qualificadas.Narra a autora que celebrou contrato de locação com a requerida, referente ao imóvel situado na Avenida Alexandre de Morais, s/n, Qd. 13 Lt 2, Parque Amazônia, Goiânia/GO, pelo valor mensal de R$ 11.000,00 (onze mil reais).Afirma que o contrato contou com a fiança da empresa Credpago Serviços de Cobrança S/A, nos termos do artigo 37, III, da Lei n.º 8.245/91.Relata, ainda, que a garantidora comunicou sua exoneração da condição de fiadora e notificou a locatária para que substituísse a caução no prazo de 30 (trinta) dias.Informa que a inquilina foi devidamente notificada da desobrigação da fiadora, tanto por meio eletrônico (e-mail) quanto por correspondência com aviso de recebimento, mas permaneceu inerte, deixando de apresentar nova forma de garantia dentro do prazo legal.O feito foi distribuído à 30ª Vara Cível desta Comarca que, por decisão datada de 04/03/2024, deferiu a liminar de despejo, estabelecendo o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel.Posteriormente, foi reconhecida a conexão com a Ação Indenizatória n.º 5680904-82.2023.8.09.0051, o que ensejou a redistribuição dos autos a este Juízo por dependência (evento 20).A requerida compareceu espontaneamente ao feito, no evento 24, arguindo, preliminarmente, a incompetência deste juízo em razão de cláusula compromissória existente no contrato de locação, a qual elegeu a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem para dirimir qualquer conflito decorrente da relação contratual.No mérito, sustenta que o atraso no pagamento dos aluguéis decorreu de problemas estruturais no imóvel e demora na aprovação de projeto pelo Corpo de Bombeiros, fatores que impediram o início de suas atividades comerciais.Alega ter realizado gastos no valor de R$ 31.137,08 com benfeitorias não previstas no contrato.Pugna pela extinção do feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, pela improcedência do pedido.Instada, a parte autora reitera os argumentos da inicial e requer julgamento antecipado da causa (evento 26.)Intimada para produção provas, a parte requerida pleiteia a produção de prova testemunhal (evento 30).Em seguida, a requerida se manifesta nos eventos 40 e 47, requerendo a suspensão do feito, com fundamento na prejudicialidade externa (art. 313, V, “a”, do CPC), sob o argumento de que o julgamento da ação indenizatória conexa poderá influenciar diretamente o desfecho desta demanda.No evento 41, a parte requerida postula o reconhecimento da perda superveniente do objeto, ao argumento de que a garantia locatícia foi integralmente quitada.É o relatório. Decido.Impõe-se, em primeiro plano, deliberar sobre as preliminares da contestação, e o faço para rejeitá-las.Pugna a requerida pelo reconhecimento de incompetência deste juízo, sustentando a existência de cláusula compromissória no contrato de locação que elegeu a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem para dirimir qualquer conflito decorrente da relação contratual.Todavia, a preliminar não merece acolhimento.É que a pretensão jurídica deduzida na ação de despejo (rescisão do contrato de locação com a consequente desocupação compulsória do locatário) possui natureza executiva lato sensu, sendo que os árbitros não possuem poder para a prática de atos executivos, de modo que deve ser reconhecida a competência do juízo comum para dirimir a controvérsia, mesmo diante da existência de cláusula contratual compromissória que submete os litígios derivados da relação contratual à apreciação de juízo arbitral.Melhor explicando, por faltar ao juízo arbitral o poder de promover o despejo do inquilino do imóvel, diga-se o ato executivo cuja prática é exclusiva do magistrado togado, não se mostra razoável submeter o litígio à apreciação de um árbitro quando este não possui competência para cumprir a pretensão buscada na lide.Com efeito, a ação de despejo constitui procedimento especial de natureza executiva, conforme sedimentado pela doutrina e jurisprudência pátrias.Nesse sentido, leciona Humberto Theodoro Júnior que "se o contrato configura, por si só, e por suas garantias, um título executivo extrajudicial, o credor não fica inibido de executá-lo judicialmente, mesmo existindo convenção de arbitragem. É que não se insere nos poderes dos árbitros a atividade executiva, mas apenas a de acertamento. Assim, não se pode exigir que todas as controvérsias oriundas de um contrato sejam submetidas à solução arbitral, se, como no caso da execução, a via da arbitragem se revela impotente" (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Processo de execução e cumprimento da sentença. São Paulo: Universitária de Direito, 2014, p. 146).Nessa perspectiva, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ABANDONO DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ESTABELECENDO QUE A REGÊNCIA E A SOLUÇÃO DAS DEMANDAS OCORRERÃO NA INSTÂNCIA ARBITRAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ABANDONO DO IMÓVEL. NATUREZA EXECUTÓRIA DA PRETENSÃO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO TOGADO PARA APRECIAR A DEMANDA. 1. A cláusula arbitral, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais disponíveis, derrogando-se a jurisdição estatal. 2. No processo de execução, a convenção arbitral não exclui a apreciação do magistrado togado, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal para a prática de atos executivos, não tendo poder coercitivo direto. 3. Especificamente em relação ao contrato de locação e sua execução, o STJ já decidiu que na "execução lastreada em contrato com cláusula arbitral, haverá limitação material do seu objeto de apreciação pelo magistrado. O Juízo estatal não terá competência para resolver as controvérsias que digam respeito ao mérito dos embargos, às questões atinentes ao título ou às obrigações ali consignadas (existência, constituição ou extinção do crédito) e às matérias que foram eleitas para serem solucionadas pela instância arbitral (kompetenz e kompetenz), que deverão ser dirimidas pela via arbitral. A exceção de convenção de arbitragem levará a que o juízo estatal, ao apreciar os embargos do devedor, limite-se ao exame de questões formais do título ou atinentes aos atos executivos (v.g., irregularidade da penhora, da avaliação, da alienação), ou ainda às relacionadas a direitos patrimoniais indisponíveis, devendo, no que sobejar, extinguir a ação sem resolução do mérito" (REsp 1465535/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/06/2016, DJe 22/08/2016). 4. A ação de despejo tem o objetivo de rescindir a locação, com a consequente devolução do imóvel ao locador ou proprietário, sendo enquadrada como ação executiva lato sensu, à semelhança das possessórias. 5. Em razão de sua peculiaridade procedimental e natureza executiva ínsita, com provimento em que se defere a restituição do imóvel, o desalojamento do ocupante e a imissão na posse do locador, não parece adequada a jurisdição arbitral para decidir a ação de despejo. Com efeito, a execução na ação de despejo possui característica peculiar e forma própria. Justamente por se tratar de ação executiva lato sensu, verifica-se ausente o intervalo que se entrepõe entre o acatamento e a execução, inerente às ações sincréticas, visto que cognição e execução ocorrem na mesma relação processual, sem descontinuidade. 6. Na hipótese, o credor optou por ajuizar ação de despejo, valendo-se de duas causas de pedir em sua pretensão - a falta de pagamento e o abandono do imóvel -, ambas não impugnadas pela recorrente, para a retomada do bem com imissão do credor na posse. Portanto, há competência exclusiva do juízo togado para apreciar a demanda, haja vista a natureza executória da pretensão. 7. Recurso especial não provido." (REsp n. 1.481.644/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 19/8/2021.)"RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA CONFISSÃO DE DÍVIDA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. JURISDIÇÃO ESTATAL. POSSIBILIDADE. 1. Trata-se, na origem, de embargos à execução de título extrajudicial, aparelhada em contrato com cláusula compromissória. 2. Mesmo em contrato que preveja a arbitragem, é possível a execução judicial de confissão de dívida certa, líquida e exigível que constitua título executivo nos termos do art. 585, inciso II, do Código de Processo Civil, haja vista que o juízo arbitral é desprovido de poderes coercitivos. Precedente do STJ. 3. A existência de título executivo extrajudicial prescinde de sentença arbitral condenatória para fins de formação de um outro título sobre a mesma dívida. 4. Recurso especial provido." (REsp 1373710/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2015, DJe 27/04/2015)A propósito:"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. ARBITRAGEM PACTUADA EM DISTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ORDEM LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS. INOPONIBILIDADE DE AÇÃO E NEGÓCIO JURÍDICO ESTRANHOS AO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. - Sendo a obrigação de desocupação do imóvel a única estabelecida no distrato de locação e tendo em vista ainda a natureza executiva ínsita à ação de despejo, o juízo arbitral, pactuado somente no referido distrato, e não propriamente no contrato de locação, parece inadequado para dirimir questão afeta à desocupação compulsória do imóvel, notadamente porque o cumprimento da medida inevitavelmente exigirá um ato de força da jurisdição estatal. - Presentes os requisitos do artigo 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, é cabível o deferimento de ordem liminar de despejo se as alegações impeditivas opostas pelo locatário disserem respeito, no caso concreto, a ação judicial e negócio jurídico estranhos ao locador. - Recurso desprovido." (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.270743-0/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/04/2024, publicação da súmula em 11/04/2024)Assim, embora os árbitro estejam investidos de jurisdição para decidir os litígios que lhes são submetidos, não detêm poder executivo, carecendo de imperium para determinar a desocupação forçada de imóvel. Tais atos, por envolverem o exercício de força estatal e eventual utilização de aparato policial, são privativos da jurisdição estatal.Nesse contexto, forçoso concluir que a submissão da ação de despejo ao juízo arbitral redundaria em prestação jurisdicional incompleta e ineficaz, vez que o árbitro, embora pudesse reconhecer o direito do locador ao despejo, não teria meios para tornar efetiva sua decisão, necessitando, ao final, da intervenção do Poder Judiciário para executar o julgado.Firme em tais razões, REJEITO a preliminar de incompetência.Ato contínuo, observa-se que a requerida sustenta a existência de possível prejudicialidade externa, a qual, em sua ótica, seria apta a ensejar a suspensão da presente demanda.A prejudicialidade externa configura-se quando a resolução de mérito em uma causa depende, direta ou indiretamente, da definição de questão que constitui objeto principal de outro processo pendente.O artigo 313, inciso V, alínea “a”, do CPC, prevê a possibilidade de suspensão do processo nessa hipótese, como medida de economia e coerência processual. Entretanto, a interpretação sistemática do ordenamento jurídico, aliada à doutrina processualista consolidada, demonstra que tal suspensão não se opera de maneira automática.Nesse sentido, são elucidativas as lições de Fredie Didier Jr., ao afirmar que:“A suspensão do processo nessa hipótese [qual seja, por prejudicialidade] tem um pressuposto negativo. Somente será suspenso o processo, se não for possível a reunião das causas pendentes em um mesmo juízo. O vínculo de dependência (prejudicialidade ou preliminaridade), conforme já apontado, gera conexão, que, não implicando alteração de rega de competência absoluta ou reunião de causas que tramitem sob procedimento obrigatório, dá ensejo à reunião dos processos em um mesmo juízo. Portanto, somente haverá suspensão de um processo à espera do outro se não for possível reuni-los para processamento e julgamento simultâneos” (In “Curso de Direito Processual Civil”, v. 1, 14ª ed., p. 600).A doutrina, portanto, é clara ao estabelecer que a suspensão por prejudicialidade externa somente se justifica quando não for viável o julgamento conjunto das demandas. Isso porque a reunião dos feitos no mesmo juízo permite o exame unificado das matérias, com aproveitamento das provas e garantia de coerência entre as decisões, sem necessidade de interromper o curso de qualquer dos processos.A propósito:"AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA Locação Decisão que determinou a suspensão da ação de despejo, porquanto prejudicial com relação à ação declaratória A prejudicialidade é evidente, porém não se justifica a suspensão se ambas tramitam conjuntamente e não há risco de decisões contraditórias Ordem de despejo, por sua vez, que não deve ser retomada Controvérsia sobre a existência do contrato retira o enquadramento às hipóteses previstas pelo art. 59, § 1º, da Lei de Locações, bem como afasta a verossimilhança fundada com prova inequívoca Ademais, o risco de dano age de modo que se proteja o locatário Recurso parcialmente provido." (TJ-SP - AI: 20079738420148260000 SP 2007973-84.2014.8.26 .0000, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 13/03/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2014)"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - CLÁUSULA EXONERATIVA - VALIDADE - EXEGESE DO ARTIGO 35 DA LEI 8.245/91 - PEDIDO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE DESPEJO - PREJUDICIALIDADE EXTERNA - INOCORRÊNCIA - PROSSEGUIMENTO DO FEITO - PROVIMENTO NEGADO. Em havendo cláusula contratual exonerando o locador de indenizar o locatário por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, não há que se falar em direito de retenção. Excluído o direito de retenção por previsão contratual, a probabilidade de êxito da demanda indenizatória revela-se diminuta, razão pela qual não se caracteriza a prejudicialidade externa necessária à suspensão da ação de despejo." (TJ-SC - AI: 126449 SC 2003.012644-9, Relator.: Sérgio Roberto Baasch Luz, Data de Julgamento: 30/08/2005, Primeira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Agravo de Instrumento, de Blumenau.)In casu, embora tenha sido reconhecida a conexão entre a presente ação de despejo e a ação indenizatória proposta pela requerida, com expressa determinação de apensamento dos autos (evento 27), observa-se que a referida ação conexa já foi devidamente julgada, o que, por óbvio, afasta a possibilidade de tramitação conjunta das demandas (CPC, art. 55, § 1º e Súmula 235 do STJ).Neste sentido:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PEDIDO DE DESISTÊNCIA ANTERIOR À CITAÇÃO. HOMOLOGAÇÃO POR SENTENÇA TERMINATIVA. LITISPENDÊNCIA NÃO CONFIGURADA. REUNIÃO DE PROCESSOS PARA JULGAMENTO CONJUNTO. INVIABILIDADE. PEDIDO DE DESISTÊNCIA FORMULADO POR ADVOGADO SEM PODERES ESPECIAIS. DEFEITO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VÍCIO SANÁVEL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONDUTA TEMERÁRIA DO AGENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A litispendência exige a presença simultânea de identidade entre partes, causa de pedir e pedido (art. 337, § 3º, do CPC). No caso, a ação consignatória visa ao depósito judicial de valores para evitar os efeitos da mora, enquanto a ação de despejo proposta pelos réus busca a rescisão contratual e a cobrança de alugueres. 2. Ainda que se reconheça a existência de prejudicialidade externa entre as demandas, a reunião dos processos é inviável, pois a ação de despejo já foi sentenciada (art. 55, § 1º, CPC, e Súmula 235 do STJ). (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5671113-55.2024.8.09.0051, ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 09/05/2025)"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AÇÃO DE DIVÓRCIO. CONEXÃO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. ART. 55 DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. CAUSAS DE PEDIR DIVERSAS. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. INEXISTÊNCIA. REUNIÃO DOS PROCESSOS. DESNECESSIDADE. RECURSO PROVIDO. - Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles (art. 55 do CPC). (...)" (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.140600-0/001, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2024, publicação da súmula em 07/02/2024)Dessa forma, INDEFIRO o pedido de suspensão do processo formulado pela parte requerida e, por conseguinte, AFASTO a alegada prejudicialidade externa.De igual modo, cumpre rejeitar o pedido de reconhecimento de perda superveniente do objeto, formulado no evento 41. A autora fundamenta o pedido de despejo no descumprimento contratual por inadimplemento contratual alinhado à ausência de substituição da garantia locatícia, após a exoneração da fiadora originária.Já a requerida, no evento 41 afirma que, em meados de outubro de 2024, regularizou a situação mediante quitação de acordo com a antiga garantidora, sustentando que tal fato afastaria a inadimplência e, por conseguinte, esvaziaria a causa de pedir.Ocorre que a regularização financeira com a garantidora não implica, por si só, na reativação automática da garantia locatícia anteriormente exonerada. Conforme documentos juntados pela parte autora (evento 1, arquivos 8/10), o contrato de fiança foi formalmente encerrado em 08/10/2023, com notificação expressa à locatária para apresentação de nova garantia no prazo contratual de 30 dias, sob pena de rescisão. Tal substituição jamais ocorreu.Dessa forma, permanece hígido o fundamento da ação, qual seja, a ausência de garantia vigente, em afronta à cláusula contratual expressa que condiciona a continuidade da locação à manutenção da garantia pactuada. Assim, ainda que quitado eventual débito com a garantidora anterior, a exigência contratual permanece descumprida, inviabilizando o reconhecimento da perda superveniente do objeto.Portanto, não há falar em perda superveniente do objeto da presente ação de despejo.Superadas essas questões preliminares, passo à análise do pedido de dilação probatória.Cumpre salientar que o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Ou seja, a fase instrutória se encontra condicionada não somente à possibilidade jurídica da prova, mas também ao interesse e relevância de sua produção.E como pressuposto para análise da relevância da prova, é indispensável que as partes especifiquem os fins aos quais ela se destina e quais fatos pretendem elucidar com sua produção.No entanto, necessário destacar que, ao juiz, como dirigente do processo e prestador da tutela jurisdicional, cabe a análise do conjunto argumentativo para medição equilibrada da pertinência das vias instrutórias úteis para o deslinde da questão, podendo fazê-lo inclusive de ofício (art. 370, CPC), eis que a lei outorga-lhe a competência discricionária para selecionar as provas necessárias ao seu convencimento e o dever de indeferir aquelas que se apresentem desnecessárias ou meramente protelatórias.Sobre o tema, segue a doutrina de Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero:"Uma vez requerida a prova, cabe ao órgão jurisdicional examinar o cabimento e a conveniência em realizar -se tal prova. Esta é, então, a fase de admissão da prova. O juiz exerce aqui decisão a respeito da prova requerida, admitindo -a ou não, levando em conta a hipotética utilidade da prova no processo (a viabilidade de que a prova solicitada venha efetivamente a contribuir com o resultado do processo), bem como sua admissão pelo direito positivo. Para que o magistrado possa decidir adequadamente sobre a admissão ou não da prova solicitada, deve, obviamente, o requerimento ser específico - não se admitindo seja genérico e indeterminado -, mencionando o tipo de prova a ser produzido, sua determinação (qual o documento ou, ainda, por exemplo, que tipo de perícia se pretende) e sua finalidade (a que alegação de fato se destina).Da mesma forma, a decisão que admite ou não a produção de certa prova deve ser fundamentada, esclarecendo de modo preciso as razões que levam o magistrado a sentir a sua necessidade, ou que determinam sua rejeição." (Curso de Processo Civil |livro eletrônico|: tutela dos direitos mediante procedimento comum, volume 2. 3ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017. p. 198).Ademais, é dever das partes zelar pela razoável duração do processo, abstendo de produzir provas e praticar atos "inúteis ou desnecessários à declaração ou à defesa do direito" (art. 77, III, CPC).Com efeito, na hipótese dos autos, ao contrário do que defende a requerida, reputo prescindível a produção de provas orais para solução da lide.É que os objetivos da tomada do depoimento da parte são provocar a confissão e esclarecer fatos discutidos na causa. Por outro lado, o da prova testemunhal é, em suma, o esclarecimento da verdade sobre os fatos controversos articulados na inicial e na contestação.A toda evidência, não há nenhuma alegação de fato deduzida nestes autos que possa ser comprovada por intermédio dos referidos meios probatórios específicos e tenha o condão de infirmar o direito da parte autora.Entendo que a questão controvertida é meramente de direito, porquanto recai apenas sobre a possibilidade de rescisão do contrato de locação, e o consequente despejo, por falta de garantia locatícia, sendo o bastante a verificação dos requisitos objetivos enumerados na Lei nº 8.245/91, em especial os que preconizam sobre a necessidade de prévia notificação resilitória conferindo ciência inequívoca ao locatário para suprir a falta, o que exige a elucidação por provas documentais.Sobre o assunto, leciona Alexandre de Feitas Câmara que “sendo a matéria controvertida exclusivamente de direito, faz-se desnecessária a colheita de provas, na medida em que o direito deve ser conhecido pelo órgão judicial. Caberá, então, o julgamento antecipado do mérito”, e complementa que “tanto no caso de a controvérsia versar apenas sobre questões de direito, como no de haver divergência quanto a alguma questão fática que independa, para sua solução, da produção de outras provas além das já colhidas, deverá o juiz proferir o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I), pois o processo se encontra pronto para receber decisão de mérito” (Manual de direito processual civil / Alexandre Freitas Câmara. – 2. ed. – Barueri [SP]: Atlas, 2023, pg. 684).Com essas considerações, tendo por base as normas processuais que velam pela razoável duração do processo e pela prevenção de atos meramente protelatórios (art. 139, II e III, do CPC), INDEFIRO o requerimento de dilação probatória do evento 30.Afastadas as preliminares, sendo despicienda a dilação probatória em face da natureza das alegações em debate e não havendo irregularidades a serem sanadas, adentro, pois, ao exame do mérito da controvérsia, com base no art. 355, I, do CPC, uma vez que as alegações e documentos das partes são suficientes para a solução da lide.Cinge-se a controvérsia em se perquirir se a parte autora faz jus à rescisão do contrato de locação firmado com a requerida, bem como ao despejo, por ausência de prestação de nova garantia pelo locatário após a exoneração da garantidora inicial.Restou incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial do imóvel situado na Avenida Alexandre de Morais, nº S/N, Qd. 13 Lt 2, Parque Amazônia, Goiânia-GO, pelo prazo de 60 meses, com início em 10/05/2023 e término previsto para 09/05/2028, mediante o pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 11.000,00, com garantia locatícia emitida pela empresa CredPago.Os documentos acostados aos autos comprovam de forma cristalina que a empresa CredPago se exonerou da garantia prestada, conforme notificação juntada no evento 1, arquivo 10, datada de dezembro de 2023.Dispõe o art. 40 da Lei n.º 8.245/1991:"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:IV - exoneração do fiador; Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação."Depreende-se, então, do dispositivo legal em evidência que, se o locador deseja retomar o imóvel comercial em razão do não cumprimento, pela parte locatária, da obrigação de substituir a garantia, no prazo de 30 dias, deve ele realizar notificação prévia para que o locatário possa ter ciência inequívoca dessa pendência, de modo a supri-la e evitar a resilição da avença.A ratio legis do dispositivo reside na necessidade de preservação do equilíbrio contratual, assegurando ao locador a manutenção da garantia pactuada durante toda a vigência do contrato. A exoneração da garantia, sem a devida substituição, rompe esse equilíbrio, criando situação de insegurança jurídica para o locador, que se vê desprovido da proteção originalmente contratada.Sobre a notificação do parágrafo único do art. 40 da lei nº 8.245/91, disciplinada no inciso IV do art. 58 da mesma lei, o STJ já teve a oportunidade de se pronunciar no sentido de ressaltar a sua finalidade precípua, qual seja, a ciência inequívoca do locatário quanto a denúncia do contrato, exigência que encontra fundamento em razões práticas e sociais, a fim de reduzir os impactos negativos inevitáveis da medida de despejo.Nesse sentido:"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. ARTS. 13 E 37 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. ART. 58, IV DA LEI INQUILINÁRIA. INEXIGIBILIDADE DE FORMA SOLENE. PREVALÊNCIA DE SUA FINALIDADE. ASSINAÇÃO POR TERCEIRO. APRESENTAÇÃO DO MANDATO NA INTERPOSIÇÃO DA AÇÃO. RATIFICAÇÃO DOS PODERES CONFERIDOS AO ASSINANTE. CABIMENTO. (…). 2 - A notificação a que se refere o art. 58, IV da lei inquilinária não requer forma solene, havendo que se privilegiar, ao revés, o atingimento de sua finalidade, qual seja, a inequívoca ciência ao locatário da denúncia do contrato, desiderato que, na hipótese, restou sobejamente atendido. (…)." REsp n. 230.257/SP, relator Ministro Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 8/2/2000, DJ de 13/3/2000, p. 192.)No caso em apreço, embora a notificação resilitória não tenha sido recebida pessoalmente pela locatária — constando a anotação de “endereço insuficiente” no comprovante de retorno da correspondência (evento 1, arquivo 11) —, verifica-se que foi corretamente encaminhada ao próprio endereço do imóvel objeto da locação, Avenida Alexandre de Morais, S/N, Qd. 13, Lt. 2, Parque Amazônia, Goiânia/GO, constante no contrato.Ademais, outros elementos constantes dos autos demonstram que a locatária teve ciência inequívoca do teor da notificação, a exemplo do envio da mesma comunicação por meio eletrônico, direcionada ao endereço de e-mail nandasabine01@gmail.com (evento 1, arquivos 8 a 10), reforçando a validade e eficácia do ato notificatório.Além disso, cumpre ressaltar que, a Lei do Inquilinato não previu qualquer formalidade específica para o envio de notificação extrajudicial sobre a necessidade de substituição da garantia, sendo suficiente que a notificação tenha sido enviada ao endereço do contrato neste caso em específico, porquanto, como salientado alhures, teve o condão de cumprir a finalidade estabelecida pela legislação, qual seja, a de cientificar o locatário acerca da necessidade de renovar a garantia.Corroborando tal entendimento, segue a jurisprudência:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DESOCUPAÇÃO PARA REPAROS URGENTES NA ESTRUTURA DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA AOS LOCATÁRIOS. RECEBIMENTO PELA SECRETÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. LAUDO TÉCNICO PARTICULAR. INTERDIÇÃO PARCIAL DO IMÓVEL PELO PODER PÚBLICO MUNICIPAL. IMPOSSIBILIDADE DE PERMANÊNCIA DOS LOCATÁRIOS NA PARTE NÃO INTERDITADA. INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. CONFISSÃO DO LOCATÁRIO. 1. Nos casos em que o locador, observando-se as hipóteses legais, tem a intenção de pôr termo no contrato de locação de imóvel não residencial, deverá notificar previamente o locatário (art. 58, IV, da Lei 8.245/91). 2. A notificação premonitória não requer forma solene para a sua finalidade, consistente na inequívoca ciência ao locatário da denúncia do contrato, nos moldes do REsp 230.257/SP, porquanto, a certidão do Oficial do Cartório do 1º Protesto, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Goiânia/GO, noticiando a entrega da notificação premonitória, no endereço do imóvel locado, para o funcionário da empresa), tem presunção relativa de veracidade e somente pode ser refutada através de prova robusta em contrário, o que não ocorreu na hipótese. Ademais, à luz da teoria da aparência, deve ser considera válida a comunicação encaminhada ao endereço da pessoa jurídica quando esta é recebida por funcionário da empresa, ainda que sem poderes de representação. 3. Na hipótese, o imóvel, objeto da locação, após laudo técnico lavrado por profissional competente, bem como o auto de interdição parcial, após o relatório de vistoria produzido pela Defesa Civil Municipal, restou comprovado que o imóvel necessita de aplicação de reparos urgentes a fim de evitar danos ao patrimônio, à vida e a integridade física dos locatários e de terceiros. (...) O inadimplemento contratual, por parte do inquilino, consistente na ausência de pagamento dos alugueis configura a violação do ajuste, suficiente à rescisão do pacto e ao despejo, nos termos da Lei no 8.245/91 e do art. 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes, na conclusão e na execução dos contratos, o dever de guarda a probidade e a boa-fé. 6. Desprovido o recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nesta instância, nos moldes do § 11, do art. 85, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator." (TJGO, 5645029-22.2021.8.09.0051, ALTAMIRO GARCIA FILHO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, julgado em 05/05/2023)"Apelação Cível. Ação de despejo. I. Alegação de aditamento do pedido inicial após saneamento do processo, sem consentimento do réu, e de julgamento extra petita. Afastada. Desde o princípio é a presente uma ação de despejo por denúncia vazia e falta de pagamento de aluguel e acessórios, tendo a sentença objurgada sito proferida nos exatos limites deste pedido, não tendo ido além, razão pela qual não pode ser considerada extra petita. II. Notificação premonitória. Recebimento por terceiro. Certidão do Oficial de registro. Fé pública. Funcionário da empresa do 1º réu/apelante. Teoria da aparência. ?A notificação premonitória não requer forma solene, havendo que se privilegiar, ao revés, o atingimento de sua finalidade, qual seja, a inequívoca ciência ao locatário da denúncia do contrato? (REsp 230.257/SP), desiderato que, na hipótese, pode-se dizer que foi atendido. A certidão do Oficial do Cartório do 1º Protesto, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Goiânia/GO, noticiando a entrega da notificação premonitória, no endereço do imóvel locado, para o funcionário da empresa Stop Bebidas, tem presunção relativa de veracidade e somente pode ser refutada através de prova robusta em contrário, o que não ocorreu na hipótese, em que os réus/apelados limitam-se a alegar que não conhecem a pessoa em questão, sem, no entanto, apresentar provas no sentido de que ele não é funcionário da empresa do 1º réu/apelante. Além disso, não se pode olvidar que, com base na teoria da aparência, deve ser considera válida a comunicação encaminhada ao endereço da pessoa jurídica quando esta é recebida por funcionário da empresa, ainda que sem poderes de representação. III. Multa contratual. A cláusula quinta do contrato litigioso disciplina que ?a não desocupação do imóvel, no término deste contrato, acarretará no pagamento de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais).? Desta feita, como a notificação premonitória fixa a data para o fim da locação por prazo indeterminado, ou seja, para o término do contrato, acaso não ocorra a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário na data estipulada na comunicação, afigura-se justa a aplicação da multa contratual. IV. Valor da multa contratual. Com relação ao valor da multa contratual, de R$ 300,00 (trezentos reais)/dia, registro que não atende aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo plenamente capaz de acarretar o enriquecimento ilícito da parte ré/agravada, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio. Deste modo, afigura-se prudente limitá-la, até mesmo de ofício, a 100 (cem) dias ou R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada." (TJGO, 5438114-77.2017.8.09.0051, CARLOS ALBERTO FRANÇA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 22/09/2020)Devidamente notificada, a locatária deixou transcorrer in albis o prazo de 30 dias para apresentação de nova garantia, conforme atestado pela declaração da administradora do imóvel (ev. 1, arq. 12).A requerida, por sua vez, alegou em sua defesa que o atraso no pagamento dos aluguéis decorreu de problemas estruturais no imóvel e demora na aprovação de projeto pelo Corpo de Bombeiros, fatores que teriam impedido o início de suas atividades comerciais.Tais alegações, contudo, não merecem acolhimento.A alegação de que o inadimplemento contratual teria decorrido de supostos problemas estruturais no imóvel, bem como da demora na aprovação do projeto junto ao Corpo de Bombeiros não encontra respaldo nos autos. Invocar a exceptio non adimpleti contractus, nesses termos, não se mostra adequado, uma vez que não restou demonstrado que o locador tenha descumprido qualquer obrigação contratual, especialmente no que se refere à realização de reparos no imóvel locado.Não há nos autos elementos probatórios que corroborem a tese de que o suposto inadimplemento do locador teria inviabilizado o cumprimento das obrigações contratuais pela locatária. Ao contrário, os documentos acostados evidenciam que as obrigações essenciais do contrato foram regularmente cumpridas pelo locador, razão pela qual a alegação defensiva não é suficiente para afastar o inadimplemento da requerida nem para elidir sua responsabilidade pelo descumprimento da obrigação de substituir a garantia locatícia (ev. 26, arq. 2).A propósito:"APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CAUÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES . LOCATIVOS INADIMPLIDOS. IMPOSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADO. DANOS MORAIS INEXISTENTES . MULTA CONTRATUAL REJEITADA. MANUTENÇÃO DO JULGAMENTO NA AÇÃO PRINCIPAL E NA RECONVENÇÃO. O inadimplemento dos valores relativos aos locativos não servem de justificativa para o inadimplemento e tampouco para os problemas estruturais existentes no prédio e sequer para as questões de habitabilidade relatadas na ação reconvencional. Tais argumentos não servem de justa causa para não adimplir com o pactuado entre as partes promover os reparos os quais o réu estava obrigado ao pagamento dos locativos devidos até a desocupação do imovel .A tese da inabitabilidade como excludente de responsabilidade, e por consequência da exceptio non adimpleti contractus, não merece prosperar já que a prova dos autos não corrobora os argumentos apresentados pelo locatário de que o locador deixou de cumprir sua obrigação em não providenciar os reparos alegados, em relação ao imóvel locado. A responsabilidade civil consubstanciada no dever de indenizar é oriunda do ato ilícito resultante da violação da ordem jurídica, com ofensa ao direito alheio, exigindo-se, necessariamente, a presença de três pressupostos legais: a ação do agente, o resultado lesivo e o nexo causal entre o ato danoso e o resultado, situação esta que não restou comprovado no caso concreto. O valor da caução, cujo pedido subsidiário, formulado em reconvenção e não analisado poderá ser abatido da quantia do débito apurado em liquidação de sentença. Precedentes desta Corte . Hipótese em que não se aplica a multa contratual firmada no contrato de locaçã.Manutenção da sentenças da Ação e da Reconvenção.RECURSO NÃO PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 50516828020198210001, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Sandro Silva Sanchotene, Julgado em: 08-08-2024)" (TJ-RS - Apelação: 50516828020198210001 PORTO ALEGRE, Relator: Sandro Silva Sanchotene, Data de Julgamento: 08/08/2024, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 08/08/2024)"APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato c.c. perdas e danos e ação de despejo c .c. cobrança e rescisão contratual. Ação de rescisão ajuizada pela parte locatária julgada improcedente e procedente a ação de despejo ajuizada pela parte locadora. Aluguéis devidos pela utilização do bem . Valores calculados até a data da entrega das chaves. Vícios construtivos verificados no decorrer da locação que não eximem o locatário do pagamento dos aluguéis e encargos locatícios pelo uso do bem. Reparos que não foram realizados por culpa do próprio locatário. Depósito realizado pela parte locatária já abatido do valor pleiteado . Valor que diz respeito ao acordo realizado pelas partes, a importar no reconhecimento do débito pelo locatário. Parte requerida (locatário) que não se desvencilhou em produzir provas dos pagamentos pertinentes, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. Danos materiais e morais não demonstrados/configurados. Sentença mantida . Recurso não provido." (TJ-SP - Apelação Cível: 1005315-14.2021.8 .26.0565 São Caetano do Sul, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 15/05/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/05/2024)Além disso, os próprios documentos apresentados pela parte requerida evidenciam que o Certificado de Aprovação emitido pelo Corpo de Bombeiros data de 31/08/2023 (ev. 24, arq. 11), ou seja, anterior ao término do prazo de carência contratual estipulado entre as partes, o que afasta a tese de que tenha havido impedimento técnico para o início das atividades comerciais.No tocante aos valores que a requerida afirma ter despendido com benfeitorias, no montante de R$ 31.137,08, verifica-se que não foram acostados aos autos documentos fiscais idôneos aptos a comprovar a efetiva realização das despesas. A parte limitou-se a apresentar vídeos e planilhas, os quais, por sua natureza, não constituem prova documental suficiente no âmbito judicial.De toda forma, ainda que tais valores estivessem documentalmente comprovados, não haveria relação de causalidade entre esses supostos investimentos e a obrigação contratual de substituição da garantia, tratando-se de obrigações distintas e autônomas, que não se confundem, nem se compensam.Na linha desse entendimento, forçoso concluir que a recusa da locatária em apresentar novo fiador configura inadimplemento contratual relevante, capaz de conduzir à rescisão da avença locatícia e ao consequente despejo.Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de despejo, com resolução do mérito, fazendo-o com base no art. 487, I do CPC, para o efeito de declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes, assegurando à parte autora o direito de imitir-se em definitivo na posse do imóvel, confirmando-se o provimento liminar do evento 7.Independentemente do trânsito em julgado, com fundamento no art. 63, § 1º, da Lei 8.245/91, EXPEÇA-SE o mandado de despejo, conferindo o prazo de 15 dias à parte requerida para desocupação voluntária, sob pena de desocupação compulsória, desde já facultando ao Oficial de Justiça, caso seja necessário, requisitar o emprego de força policial, inclusive de arrombamento, consoante previsão do art. 65 da Lei n.º 8.245/91.Em observância ao disposto no art. 63, § 4º e art. 64, ambos da Lei n.º 8.245/91, fixo uma caução de R$ 66.000,00 na hipótese da autora optar pela execução provisória da sentença.Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, ora fixados no percentual de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.P.R.I.Transitada em julgado, e não havendo novas manifestações, arquivem-se os autos.Goiânia, datada e assinada digitalmente. Luciana Monteiro AmaralJuíza de DireitoLC
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