Processo nº 1006811-33.2024.8.11.0002
ID: 323933975
Tribunal: TJMT
Órgão: Quinta Câmara de Direito Privado
Classe: APELAçãO CíVEL
Nº Processo: 1006811-33.2024.8.11.0002
Data de Disponibilização:
14/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
LUCAS LIMA RODRIGUES
OAB/GO XXXXXX
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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006811-33.2024.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução…
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006811-33.2024.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos] Relator: Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO Turma Julgadora: [DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [DIONE CHAVES CARDOSO - CPF: 997.667.951-34 (APELADO), PATRICIA CARLA PIRES - CPF: 005.428.951-37 (APELADO), CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA - CNPJ: 32.297.518/0001-25 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. TERMO INICIAL DOS JUROS TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária do Empreendimento GD Supreme e a restituição de 50% dos valores pagos pelas autoras, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e acrescidos de juros pela taxa SELIC a partir da citação. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a relação contratual estabelecida entre as partes configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor; (ii) verificar se a rescisão contratual decorreu de conduta abusiva da apelante ou de mera desistência das consumidoras; (iii) examinar a possibilidade de retenção da comissão de corretagem paga pelas autoras; e (iv) determinar o termo inicial para incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura inequívoca relação de consumo, sendo plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor, pois envolve a aquisição de direitos sobre unidade imobiliária em regime de multipropriedade por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços previsto na legislação consumerista. 4. A rescisão contratual não decorreu de mera desistência das consumidoras, mas de conduta abusiva da apelante, que violou o dever de informação mediante técnicas comerciais agressivas durante viagem de férias das autoras, incluindo oferta de bebidas alcoólicas e ambiente inadequado para análise contratual, comprometendo significativamente a manifestação livre e consciente de vontade, configurando vício de consentimento. 5. A violação do princípio da boa-fé objetiva e do dever de transparência nas relações de consumo autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a devolução integral das parcelas em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. 6. A comissão de corretagem, devidamente informada e expressamente aceita pelas contratantes, constitui serviço efetivamente prestado e não deve ser restituída, aplicando-se o disposto no artigo 725 do Código Civil, que assegura a remuneração ao corretor pela intermediação realizada, independentemente do posterior arrependimento das partes. 7. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002, estabelecendo que nos contratos de compra e venda resolvidos por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, preservando-se a segurança jurídica decorrente do regime de precedentes qualificados. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e parcialmente provido para determinar a restituição integral dos valores efetivamente pagos pelas autoras (R$ 1.935,45), excluindo-se a comissão de corretagem, e para alterar o termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado da decisão. Tese de julgamento:"1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor quando envolve consumidores finais. 2. A rescisão contratual decorrente de práticas comerciais abusivas e vício de consentimento autoriza a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 3. A comissão de corretagem expressamente pactuada e devidamente informada não deve ser restituída, aplicando-se o artigo 725 do Código Civil. 4. Nos contratos de compra e venda resolvidos por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1002 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4º, III; 6º, III; 37; 39, IV; 51, IV; CC, arts. 405, 422 e 725; Lei nº 13.777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Tema 938; STJ, AgInt no AREsp 2506293/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13.05.2024; TJ-MT, AC 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 14.02.2025. R E L A T Ó R I O EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA., em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c nulidade de cláusula contratual, restituição de valores e indenização por danos morais n. 1006811-33.2024.8.11.0002, ajuizada por PATRICIA CARLA PIRES e DIONE CHAVES CARDOSO, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial e declarou rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 163369725), bem como determinou a restituição de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelas requerentes (R$ 967,72), em parcela única, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data do desembolso, com juros pela taxa Selic a partir da citação, deduzido o IPCA. Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a rescisão judicial do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do Empreendimento GD Supreme, firmado entre as partes é regida pela Lei nº. 13.786/2018 “lei do Distrato Imobiliário” e não deve ser regulado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Defende que os comprovantes de pagamento indicam que as autoras desembolsaram apenas R$ 650,00, via pix, a título de comissão de corretagem, não havendo, portanto, qualquer fundamento para a restituição do valor pleiteado, que fora lançado nos cartões de crédito, em razão de terem sido contestadas e canceladas, resultando no estorno imediato dos valores. Alegam que, nos termos do artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), a comissão de corretagem deve ser integralmente retida, não havendo valores a serem restituídos. Pontuam, ainda, que é devida a retenção da taxa de fruição do imóvel, a título de ressarcimento pela ocupação, da data de assinatura do contrato até a rescisão, bem como, que os juros moratórios devem ser fixados apenas a partir do trânsito em julgado, em casos de rescisão contratual. Ao final, requer o reconhecimento da plena aplicabilidade do artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, estabelecendo a devida retenção integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, razão pela qual deve ser declarado que não há valores a serem restituídos. Subsidiariamente, pugna pela retenção de 50% dos valores pagos, os quais, no caso concreto, somam R$ 650,00 incluindo a cobrança da taxa de fruição, o abatimento das despesas de condomínio e IPTU em aberto, a incidência de juros a partir do trânsito em julgado, uma vez que a rescisão foi solicitada pelo comprador e não há mora anterior da vendedora. Preparo devidamente recolhido, conforme id. 292300930. Contrarrazões apresentadas pelas apeladas por meio da Defensoria Pública Estadual no id. 292300932. É o relatório. V O T O R E L A T O R EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR) Egrégia Câmara: Conforme o explicitado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto pela CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA., em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c nulidade de cláusula contratual, restituição de valores e indenização por danos morais n. 1006811-33.2024.8.11.0002, ajuizada por PATRICIA CARLA PIRES e DIONE CHAVES CARDOSO, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial e declarou rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 163369725), bem como determinou a restituição de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelas requerentes (R$ 967,72), em parcela única, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data do desembolso, com juros pela taxa Selic a partir da citação, deduzido o IPCA. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Na hipótese sub examine, mostra-se incontroverso que as partes entabularam Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de unidade imobiliária de empreendimento em construção, no montante de 84 (oitenta e quatro) parcelas de R$ 278,57 (duzentos e setenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), totalizando o valor de R$ 23.399,88 (vinte e três mil e trezentos e noventa e nove reais e oitenta e oito centavos) , além de comissão de corretagem no valor de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), parcelado em 8 (oito) vezes de R$ 325,00 (trezentos e vinte e cinco reais). As autoras afirmaram que efetuaram o pagamento de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), por transferência via PIX da conta de Dione Chaves Cardoso e ainda, o pagamento de R$ 3.346,87 (três mil e trezentos e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos), por boleto bancário da conta de Patricia Carla Pires, e ainda, 07 parcelas de R$ 538,58 (quinhentos e trinta e oito reais e cinquenta e oito centavos), no cartão de crédito de Patricia Carla Pires. Ocorre que verificado o teor do contrato com mais calma, as requerentes constataram a abusividade das cláusulas e diversas disposições em contrário ao que fora ofertado oralmente, e que não teriam condições financeiras de arcar com os valores. Na ocasião, aduzem que a abordagem ocorreu em um momento de lazer e distração das requerentes, onde não tinham conhecimento das cobranças da comissão, pois não tiveram a oportunidade de ler o contrato, que lhes foi enviado por e-mail na mesa do restaurante. O contrato era extenso e inviável de ser lido pela tela do celular, assim, as autoras apenas assinaram digitalmente. Afirmam que mediante tal situação, solicitaram via e-mail a rescisão contratual, contudo, não obtiveram o suporte necessário da requerida, a qual informou ser necessário o pagamento de multa rescisória no valor de R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), sem demais esclarecimentos. Diante disso, ajuizou a presente demanda, requerendo a rescisão contratual e nulidade de cláusula contratual com devolução de valores e danos morais. Após a instrução processual, o Magistrado de origem julgou parcialmente procedentes as alegações contidas na inicial declarando a rescisão contratual e determinando a restituição de 50% dos valores pagos pelas autoras, nos seguintes fundamentos: “[...] Os autores alegam que, em 06.05.2023, firmaram com a empresa requerida o contrato de compra e venda com o intuito de adquirir uma unidade autônoma, sendo este o apartamento 58 do primeiro pavimento do Empreendimento GD Supreme, pertencente a construtora requerida (ID 163369725). Diante disso, postularam pela: I) rescisão do contrato de compra e venda sem aplicação da multa rescisória; II) a condenação da demandada à restituição dos valores pagos; III) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor. No caso em análise, os autores se insurgem contra a cláusula contratual que impõe em 50% (cinquenta por cento) o percentual a ser retido na devolução dos valores pagos pelo imóvel, no caso dos compradores solicitarem a rescisão contratual. O contrato objeto da ação foi celebrado em maio de 2023 (ID 163369725), ou seja, posteriormente à vigência da Lei 13.786/2018 (28.12.2018). Desta forma, incontroversa sua aplicação. A referida lei prevê a possibilidade de o promitente comprador exercer seu direito de arrependimento, determinando os percentuais de 25% da quantia adimplida como pena convencional, que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação. (...) Constando expressamente no contrato que a incorporação está sob regime de patrimônio de afetação, conforme capítulo XIII do contrato de ID 163369725, não há que se falar em abusividade da cláusula que prevê a retenção de 50% sobre os valores adimplidos, pois está em plena consonância com o disposto pela Lei 13.786/2018. Desta feita, em sendo a cláusula legal e válida, não há como acolher a pretensão da parte autora. Quanto à comissão de corretagem, o art. 67, inciso I, supratranscrito, prevê que a integralidade da comissão de corretagem não deve ser ressarcida ao promitente comprador. Observa-se que o contrato especificou claramente o valor pago a título de comissão de corretagem, R$ 2.600,00 (ID 163369725 - Pág. 3). Portanto, em consonância com a lei, bem como com o decidido pelo STJ, no caso concreto, não há que se falar em restituição do valor pago pela comissão de corretagem. Nesse sentido: Apelação cível. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Pretensão de aumento da retenção dos valores pagos e da não devolução da comissão de corretagem. Aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). Incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. Retenção de 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem. Validade das cláusulas contratuais. Inadimplência dos compradores. (...) Sucumbência integral dos réus. Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10119603620218260248 Indaiatuba, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 24/09/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2024) Quanto aos juros de mora, relativos à restituição das parcelas à autora, eles devem incidir a partir da data citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. O tema 1002 do STJ não se aplica ao caso, porque se refere aos contratos firmados antes da Lei n. Lei 13.786/2018, quando a resilição contratual se dê por culpa do comprador e haja discussão quanto aos valores a serem ressarcidos. No caso, o contrato é posterior à referida lei, sendo que ao solicitar a resilição contratual esta deveria ter sido efetivada pela requerida e os valores incontroversos disponibilizados à autora nos termos da súmula 543 do STJ: "Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Do dano moral O dano moral decorre do abalo a qualquer dos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima, desencadeada pelo evento (art. 5º, V e X da CF). Portanto, decorre da lesão aos direitos da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou vicissitude do cotidiano. No caso concreto, não se vislumbra qualquer abalo à dignidade dos autores, pois a situação remonta à discussão de dano patrimonial decorrente da resolução do negócio jurídico, sem que possa afirmar que a conduta da requerida tenha violado algum direito da personalidade dos autores. Pelo exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na petição inicial para declarar rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 163369725), bem como determino a restituição de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos requerentes (R$ 967,72), em parcela única, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data do desembolso, com juros pela taxa Selic a partir da citação, deduzido o IPCA. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 10% sobre o valor da causa, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 8, do art. 85 c/c o art. 86), no entanto, suspendo a exigibilidade com relação aos autores em razão da concessão da gratuidade da justiça. (...)” (Id. 292300918). Contra essa sentença, a apelante interpôs recurso, pleiteando sua reforma. Pois bem. Inicialmente, cabe afastar a alegação da apelante de que a relação contratual não se submete ao Código de Defesa do Consumidor. A multipropriedade imobiliária, embora regulada pela Lei nº 13.777/2018, não exclui a incidência do CDC, uma vez que envolve aquisição de direitos sobre unidade imobiliária por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços. Verifica-se que a relação é de consumo e o contrato de adesão versa sobre regime de multipropriedade (cotas imobiliárias), conforme consta no id. 292300857, portanto, as normas consumeristas prevalecem no presente caso, impondo a fornecedora o dever de informação, transparência e respeito à boa-fé objetiva. Observa-se no caso concreto, que a rescisão contratual decorreu de conduta abusiva da apelante, e não por mera desistência das consumidoras. A comercialização do contrato violou o dever de informação, pois não foram esclarecidos pontos essenciais, sobre encargos e obrigações contratuais, o que configura nulidade das cláusulas abusivas, conforme o art. 51, IV, do CDC. Outrossim, a forma de abordagem utilizada pela apelante, com técnicas de venda agressivas, durante viagem de férias das autoras e oferta de “champanhe”, configura prática comercial abusiva, vedada pelo art. 39 do CDC. Tal conduta compromete significativamente a manifestação livre e consciente de vontade do consumidor, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações de consumo (art. 4º, III, CDC). Feitas essas considerações, imperioso salientar que o instrumento, de fato, apresenta onerosidade excessiva, o que autoriza sua relativização, nos termos do inciso IV do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, pois tida como nula de pleno direito, pois o contrato foi firmado sem que elas tivessem plena ciência dos ônus e riscos envolvidos, configurando vício de consentimento. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já sedimentou posicionamento: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE OCUPAÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL HOTELEIRA TIME SHARING. PEDIDO DE RESCISÃO. 1. LEGITIMIDADE PASSIVA ATESTADA. ABUSIVIDADE CONTRATUAL CONSTATADA. INADIMPLÊNCIA DOS CONTRATANTES NÃO COMPROVADA. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. NEGÓCIO. CELEBRAÇÃO NO EXTERIOR. PESSOAS FÍSICAS. DOMICÍLIO. BRASIL. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPETÊNCIA. AUTORIDADE JUDICIÁRIA BRASILEIRA. ART. 22, II, DO CPC/2015. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] A discussão versa sobre o contrato de cessão de direito de ocupação de unidade habitacional hoteleira time sharing celebrado entre as partes, que nada mais é do que um negócio jurídico em que o consumidor paga mensalmente, de forma antecipada, pela fruição de férias futuras em rede hoteleira credenciada, de acordo com a pontuação adquirida. [...] Como é cediço, o que é habitual nesse tipo de contrato, tanto no Brasil quanto no exterior, é a utilização de técnicas inapropriadas de abordagem do consumidor, ou mesmo a realização de propaganda enganosa, ou ainda a falta de informações adequadas no momento da contratação, de modo que a análise deve ser sempre procedida à luz das normas de proteção ao consumidor. [...] É evidente, destarte, que a prática adotada para comercializar os seus serviços é abusiva e lesiva aos direitos do consumidor, visto que acaba por colocá-lo em situação desvantajosa na relação jurídica, em flagrante violação ao artigo 51 da Lei Consumerista, notadamente em relação aos seus incisos I, II, IV, IX, X, XI, XII e XV. Restou incontroverso que o contrato deve realmente ser rescindido, com restituição integral dos valores nos termos fixados na r. sentença, ora guerreada. [...] destaca-se que a instância originária atestou a abusividade da cláusula contratual que impede os contratantes de rescindir o contrato, mesmo quando fiquem impossibilitados de usufruir dos atributos oriundos da multipropriedade (...). (STJ - AgInt no AREsp: 2506293 SP 2023/0366630-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024) (grifo nosso) A corroborar, o verbete da sumula 543 do STJ assim enuncia: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”. Colaciono aresto deste Sodalício: DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2.660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (iii) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (iv) os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei nº 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4º, III, do CDC). 5. A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC. 6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor. 7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in re ipsa. 8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ. 4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in re ipsa, sendo devida indenização ao consumidor. 5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4º, III; 6º, III; 39, IV; 51, IV; CC, art. 422; Lei nº 13.777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, Tema 938; TJ-DF, Apelação Cível 07021324220228070003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2ª Turma Cível, julgado em 25/01/2023.” (N.U 1018728-63.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025). (grifo nosso) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – MÉRITO – REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO “TIME SHARING” – PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA – ABUSIVIDADE CONTRATUAL CONSTATADA – DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTEÚDO DO CONTRATO – NÃO CUMPRIMENTO – EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor e o uso de técnicas agressivas, que violam a boa-fé do consumidor e relativizam o princípio da força obrigatória do contrato. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos.” (N.U 1012809-98.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/10/2024, Publicado no DJE 03/10/2024). (grifo nosso) Conclui-se que se afigura possível a rescisão do contrato, mediante a extinção do vínculo contratual, com devolução integral das importâncias pagas, na forma como colacionado pelo Juízo de origem, na decisão dos embargos de declaração, entendo este que restaram devidamente comprovadas: Transcrevo trecho pertinente: “Em análise aos comprovantes de pagamento de ID 142225337, ficou demonstrado que as embargadas pagaram a quantia de R$ 650,00 (via PIX), o pagamento de dois boletos (R$ 1.046,87+R$ 2.300,00=R$ 3.346,87) e uma parcela no cartão de crédito de R$ 538,58 que resultaram no importe de R$ 4.535,45. Logo, considerando que a sentença excluiu a comissão de corretagem no valor de R$ 2.600,00, o valor efetivamente pago para a requerida foi de R$ 1.935,45. Pelo exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na petição inicial para declarar rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 163369725), bem como determino a restituição de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos requerentes (R$ 967,72), em parcela única. (...)” (id. 292300923). Em relação à retenção da taxa de corretagem esta pretensão se mostra devida pelo fato de que houve a venda e está havendo uma rescisão, sendo prestado o serviço de corretagem, não podendo o corretor ser pego de surpresa pela impossibilidade posterior do adquirente em não honrar com o compromisso com o vendedor. O artigo 725 do Código Civil dispõe expressamente que: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” Assim, tendo sido realizada a intermediação e concretizada a aproximação entre as partes, a taxa de corretagem foi devidamente devida e quitada, inexistindo qualquer fundamento legal para sua devolução. Além disso, o STJ, no Tema 938, firmou entendimento de que a comissão de corretagem só pode ser cobrada se houver informação clara e destacada antes da contratação. Senão vejamos: “(...) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) No caso, a cobrança foi imposta com a anuência expressa das autoras e estando expresso no contrato firmado entre as partes, o valor de R$ 2.600,00 a título de corretagem (Id. 292300857 – Pág. 9), não caracterizando prática abusiva. Logo, excluindo a comissão de corretagem no valor de R$ 2.600,00, o valor efetivamente pago para as autoras foi de R$ 1.935,45. No mesmo sentido, já decidiu este Sodalício: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DO PROMITENTE COMPRADOR – TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. “Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é válida.” (AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017). (N.U 1008530-09.2022.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2025, Publicado no DJE 28/04/2025) No que tange ao pedido de cobrança referente à fruição do bem se revela indevida, pois inexiste qualquer comprovação da disponibilização do imóvel as autoras, sobretudo pelo breve período em que o contrato permaneceu vigente, além do fato de a entrega do imóvel estar prevista para abril/2026 (id. 292300857 – Pág. 11), não havendo fruição. Quanto ao termo a quo para a incidência dos juros moratórios, importa consignar que o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.740.911/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1002), fixou tese jurídica no sentido de que: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” Acrescente-se que a iniciativa para o distrato partiu exclusivamente dos compromissários compradores, não se vislumbrando qualquer inadimplemento imputável à compromitente vendedora, a qual, consoante delineado nos autos, vinha cumprindo, de forma escorreita, as obrigações assumidas contratualmente. Precedente deste Tribunal de Justiça: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U 0008107-68.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022). Dessa forma, em estrita observância ao entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e em respeito à segurança jurídica decorrente do regime de precedentes qualificados, impõe-se reconhecer que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à parte autora deverão fluir a partir do trânsito em julgado da decisão que reconheceu a resolução do contrato, e não da data da citação, afastando-se, portanto, a aplicação da regra geral prevista no artigo 405 do Código Civil. Em face do exposto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para determinar a devolução integral da quantia paga pelas autoras de R$ 1.935,45, já excluindo o valor a título de comissão de corretagem, bem como a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Deixo de aplicar o disposto no art. 85, § 11, do CPC, considerando o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, em casos de parcial provimento recursal, não cabe condenação em honorários advocatícios recursal (AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019). É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 08/07/2025
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