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Eduardo Cavalheiro Da Silva x Vilso Jose Girardello

ID: 336759076

Tribunal: TJRO Órgão: Vilhena - 1ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 7007482-09.2024.8.22.0014

Data de Disponibilização: 29/07/2025

Polo Ativo:

EDUARDO CAVALHEIRO DA SILVA

Polo Passivo:

VILSO JOSE GIRARDELLO

Sentença

Advogados:

DANIEL GONZAGA SCHAFER DE OLIVEIRA

OAB/RO XXXXXX Desbloquear

ALINE FERNANDA JORGE GOUDART

OAB/RO XXXXXX Desbloquear

JOAO WESLLEY DA SILVA CIRILO

OAB/RO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Vilhena - 1ª Vara Cível Fórum Desembargador Leal Fagundes, Av. Luiz Maziero, nº 4432, Bairro Jardim América, CEP 76980-702, Vilh… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Vilhena - 1ª Vara Cível Fórum Desembargador Leal Fagundes, Av. Luiz Maziero, nº 4432, Bairro Jardim América, CEP 76980-702, Vilhena central_vha@tjro.jus.br Autos n. 7007482-09.2024.8.22.0014 Classe: Procedimento Comum Cível Protocolado em: 08/07/2024 Valor da causa: R$ 51.000,00 AUTOR: EDUARDO CAVALHEIRO DA SILVA, RUA PAULO OKIMOTO 3773 JARDIM AMÉRICA - 76980-822 - VILHENA - RONDÔNIA ADVOGADOS DO AUTOR: JOAO WESLLEY DA SILVA CIRILO, OAB nº RO13162, ALINE FERNANDA JORGE GOUDART, OAB nº RO14059 REU: VILSO JOSE GIRARDELLO, AV. LIBERDADE 3827 CENTRO - 76980-000 - VILHENA - RONDÔNIA ADVOGADO DO REU: DANIEL GONZAGA SCHAFER DE OLIVEIRA, OAB nº RO7176 S E N T E N Ç A EDUARDO CAVALHEIRO DA SILVA ajuizou ação de rescisão contratual c/c reparação por dano material e mora contra VILSO JOSÉ GIRARDELLO, alegando que firmou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Rua 103-24, nº 4267, Bairro Cidade Verde III, mediante pagamento da entrada de R$ 16.000,00. Sustenta que foi induzido a acreditar que seu financiamento perante a Caixa Econômica Federal já havia sido aprovado, mas, após o pagamento da entrada, foi informado da negativa. Alega que quitou dívidas para viabilizar o crédito, todavia relata que o financiamento continuou inacessível. Informa que o imóvel foi vendido a terceiros, sem sua anuência, e que o distrato foi condicionado à aceitação de cláusulas inverídicas. Pede rescisão contratual, devolução integral da entrada, de R$ 16.000,00, pagamento de multa contratual, no valor de R$ 20.000,00 e indenização por dano moral, no valor de R$ 15.000,00. Não houve acordo na audiência de conciliação (Id 111616362). O requerido apresentou contestação, no Id 111588442, sustentando, em síntese, que a culpa pela frustração do negócio foi exclusiva do autor, que não obteve aprovação de crédito por elevado endividamento. Alegou inexistência de relação de consumo, inexistência de ilícito e legitimidade na retenção do valor pago a título de arras e da comissão de corretagem. Propugnou pela improcedência dos pedidos iniciais. O autor apresentou réplica (Id 112445913). Decisão saneadora (Id 117051142) fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de provas. A Caixa Econômica Federal prestou informação sobre o crédito do autor (Id 119005437). Na fase de instrução, o autor desistiu das suas testemunhas e foram ouvidas duas testemunhas da parte requerida, por sistema de gravação audiovisual (Id 119432325). As partes apresentaram suas derradeiras alegações: o autor, no Id 120185014 e o réu, no Id 120747968. É o relatório. DECIDO. Trata-se de pedido de rescisão contratual c/c indenização proposta por EDUARDO CAVALHEIRO DA SILVA contra VILSO JOSÉ GIRARDELLO, fundado na alegação de que o autor celebrou o contrato com o réu apenas porque teria sido iludido sobre a aprovação de financiamento imobiliário. É incontroverso nos autos que o contrato de compromisso de compra e venda foi celebrado entre as partes, porém não foi cumprido, em razão da negativa de crédito por parte da instituição financeira (art. 374, III, do PC). A tese central do autor é de que foi ludibriado pelo réu e pela corretora por ele contratada, pois teriam feito o autor acreditar que seu cadastro havia sido aprovado pela Caixa Econômica Federal, todavia tal informação não foi confirmada. Pois bem Examinando os autos, tem-se as informações enviadas pela Caixa Econômica Federal (Id 119005437), demonstrando que a simulação inicial de crédito obteve “aprovação condicionada", no dia 04.03.2024, com capacidade máxima de pagamento mensal de R$ 1.102,71. Depois disso, nota-se que houve sucessivas consultas na CEF e, embora as avaliações tenham obtido resultado de “aprovação condicionada”, a capacidade máxima de pagamento mensal passou a ser negativa a partir de 10.04.2024, o que impedia a concessão do financiamento. Segue a conclusão do relatório enviado pela instituição financeira: "Portanto, identificamos que na primeira e segunda avaliações realizadas em 03/2024 o cliente teve uma aprovação condicionada, sendo naquele momento a Capacidade Máxima de Pagamento Mensal era de R$ 1.102,71 reais, e nas avaliações a partir de 04/2024 essa capacidade ficou negativa, devido ao elevado endividamento do cliente no SCR (o cliente teve aumento de dívida impactando no seu compromisso mensal e em sua capacidade de pagamento), motivo este, que não permite contratação do financiamento habitacional Informamos ainda, que é considerada para fins de contratação a análise de crédito mais recente, uma vez que reflete de forma mais atualizada a capacidade de pagamento real do cliente em obter o financiamento." Em vista dessa situação, conclui-se que, embora o cadastro do autor tivesse sido aprovado num primeiro momento - o que gerou expectativas em torno da viabilidade financeira do negócio -, as condições para obtenção do financiamento não foram concretizadas em virtude de nível elevado endividamento. Destaco, pois, que o contrato firmado entre as partes previu que o pagamento se daria mediante financiamento a ser aprovado na Caixa Econômica Federal e que cabia ao comprador zelar por sua capacidade de crédito, conforme parágrafo único da cláusula oitava. Confira-se: "O COMPRADOR fica ciente que seu crédito se encontra aprovado, porém deve zelar para que não entre o seu nome em restrição, não faça compromissos financeiros, empréstimos e compras por financiamentos." Além disso, foi enviado ao autor, por mensagem de WhatsApp (Id 111588445), o termo de compromisso anexo ao Id 111588444, pelo qual o autor foi cientificado de forma detalhada acerca da aludida obrigação. Observa-se que o autor, atento ao referido compromisso, chegou a quitar algumas dívidas que possuía, porquanto apresentou comprovantes anexos ao Id 108121733, datados de 05.03.2024 (R$ 16.222,49) e 18.03.2024 (R$ 13.005,57). Certamente tais pagamentos, realizados após a primeira consulta, do dia 04.03.24, tiveram o intuito de elevar a capacidade máxima de pagamento do autor, visando atingir o valor mensal necessário a fim de obter o financiamento. Isso corrobora as asserções da corretora Geane, no sentido de que o autor sabia da aprovação condicionada e da necessidade de diminuir seu comprometimento de renda. A testemunha Geane, ao ser ouvida na instrução processual, confirmou que, mesmo após a negativa, a expectativa quanto à aquisição de um imóvel pelo autor foi mantida, por mera liberalidade do vendedor, que, em alterativa para a situação, ofertou outra casa em construção (Lote 32), nas mesmas condições, para possibilitar que o ele (autor) se organizasse financeiramente a fim de melhorar a sua capacidade de pagamento. Por outro lado, desponta o fato de que o distrato apenas foi proposto após a perda do emprego pelo autor, que ocorreu apenas em junho de 2024 (Id 108121726), fato posterior às sucessivas reprovações do financiamento. Os áudios juntados aos autos corroboram a versão de defesa, no sentido de que o autor pretendia quitar algumas dívidas para melhorar a capacidade de pagamento (Id 111588449, 111588449 e 111588451). Logo, é possível concluir que a frustração do negócio se deu por obra e culpa exclusiva do autor, que não conseguiu obter o financiamento necessário para quitação do preço ajustado. O inadimplemento decorreu da inaptidão econômico-financeira do comprador, o que atrai a aplicação do art. 475 do Código Civil. "Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Não se vislumbra, ademais, a existência de ato ilícito do réu apto a ensejar a responsabilização civil dele. A intermediação foi conduzida de forma regular, com os esclarecimentos necessários para a aprovação do crédito. Aliás, a venda do imóvel a terceiros somente ocorreu após meses de tentativa de obtenção do crédito por parte do autor e diante da impossibilidade de conclusão do negócio. Além da rescisão contratual - já operada no caso dos autos por meio do distrato -, houve pedido de restituição da quantia paga, de reparação do dano moral e de condenação ao pagamento da multa contratual. O pedido de reparação do dano moral e condenação ao pagamento da multa contratual ficaram prejudicados, uma vez que a rescisão do contrato se deu por culpa do autor. Passo a analisar o pedido de restituição da quantia de R$ 16.000,00, formulado na exordial. O requerido se insurgiu contra esse pleito, argumentando que o valor foi pago como sinal, de modo que deve ficar retido em razão de o negócio jurídico não ter se concluído por culpa do autor. Além disso, manifestou que o pedido de multa deve ser invertido, porque o autor foi quem deu causa ao rompimento do instrumento estipulado entre as partes. Analisando o contrato (Id 108121731), concluo que o valor pago pelo autor foi tratado como mera antecipação do preço total do imóvel, sem qualquer menção à sua natureza como arras ou sinal. Conjugando o art. 418 do Código Civil com julgado do STJ, é possível dizer que somente se admite a retenção a título de arras quando expressamente convencionadas nesse sentido, no presente caso entende-se que o valor foi pago a título de arras confirmatórias, funcionando como princípio de pagamento. Segue trecho de julgado do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido: "No contrato objeto da presente ação, não há previsão de arras, mas sim do pagamento de uma entrada no valor de R$ 30.000,00, do que se entende que se trata de princípio de pagamento, 'em que parte do valor será utilizado nesta data para quitação do saldo do financiamento do imóvel na Caixa Federal para liberação do imóvel e transferência da escritura' (f. 13). Desse modo, sendo essa quantia dada como princípio de pagamento do preço, é inaplicável ao caso o art. 420 do CC/2002." (STJ - AREsp: 1009917 MG 2016/0288507-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/03/2020). Não existindo previsão de arras ou sinal no contrato, não há que falar em qualquer devolução ou retenção. Contudo, diante do inadimplemento contratual por culpa do autor, revela-se cabível a aplicação da cláusula penal prevista na cláusula 12ª do contrato, que estabelece multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de descumprimento, em harmonia com precedentes do Superior Tribunal de Justiça (4ª Turma, AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 906.340 - DF, j. 30/08/2018). Considerando os princípios da razoabilidade e da função social do contrato, bem como o caráter não oneroso da tentativa de solução amigável, reduzo a multa prevista contratualmente, com fundamento no art. 413 do Código Civil, para o patamar de 5% sobre o valor total do contrato, que era de R$ 200.000,00. Assim, é legítima a retenção pelo requerido do valor de R$ 10.000,00, de modo que deve ser restituída ao autor a diferença de R$ 6.000,00, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora desde a citação. Acerca da retenção da corretagem, o contrato prevê que era obrigação do vendedor arcar com tal despesa, todavia a testemunha Geane declarou não ter recebido corretagem nem ter interesse em recebê-la, logo, não há o que ser retido sob tal pretexto. No mais, registra-se que o pleito de dano moral fica prejudicado por conta da rejeição da culpa contratual por parte do réu. Por derradeiro, urge mencionar que as demais questões suscitadas e não abordadas expressamente nesta decisão ficaram prejudicadas, razão pela qual deixo de enfrentá-las por não serem capazes de infirmar a conclusão tomada neste feito (art. 489, § 1º, inciso IV, do novo CPC). Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por EDUARDO CAVALHEIRO DA SILVA contra VILSO JOSÉ GIRARDELLO, apenas para DECLARAR rescindido o contrato firmando entre as partes, por culpa do autor, e DETERMINAR a restituição ao autor, em parcela única, da quantia de R$ 6.000,00 (sei mil reais), pois deferida a retenção da multa contratual ora reduzida para 5% do valor do contrato. A atualização de tais valores se dará da seguinte forma: a) correção monetária, desde o desembolso, pelo IPCA, nos termos do parágrafo único do art. 389 do Código Civil; b) juros de mora, a partir da citação, segundo a variação da taxa legal – SELIC, conforme §1º do art. 406 do CC (vigência da Lei nº 14.905/2024 e resolução CMN nº 5.171/2024). O §1º do art. 406 do CC dispõe que, no período de incidência da SELIC, deverá ser deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 desse mesmo diploma civil (IPCA). Considerando a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), CONDENO as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 80% para o autor e 20% para o réu. Cada um arcará com os honorários advocatícios da parte contrária: i) fixo honorários em favor do procurador do autor em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC; ii) arbitro honorários sucumbenciais em favor do advogado do réu em 10% sobre o proveito econômico obtido. Tais verbas ficam suspensas de exigibilidade havendo parte beneficiária da justiça gratuita. Transitada em julgado, retornem os autos conclusos para expedição do alvará judicial em favor do autor, o qual deverá apresentar os seus dados bancários e o valor da atualização do seu crédito. Em seguida, intime-se o réu para manifestar se concorda com o valor indicado pelo autor e indicar os dados bancários para receber o saldo remanescente da conta. Depois, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. SERVE A PRESENTE COMO MANDADO DE INTIMAÇÃO. Vilhena/RO, 28 de julho de 2025 FANI ANGELINA DE LIMA Juíza Substituta

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