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Mara Sylvia Dias Valverde Rebelato x Grpqa Ltda

ID: 279991134

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Central Cível - 2ª VARA EMPRESARIAL E CONFLITOS DE ARBITRAGEM Classe: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE Nº Processo: 1169328-62.2024.8.26.0100

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

MARA SYLVIA DIAS VALVERDE REBELATO

Polo Passivo:

GRPQA LTDA

Intimação

Advogados:

CELSO DE FARIA MONTEIRO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ALMIR JOSE DIAS VALVERDE FILHO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Celso de Faria Monteiro (OAB 138436/SP), Almir Jose Dias Valverde Filho (OAB 306694/SP) Processo 1169328-62.2024.8.26.0100 - Tutela Antecipada Antecedente - Reqte: Mara Sylvia Dias Valverde Rebe… ADV: Celso de Faria Monteiro (OAB 138436/SP), Almir Jose Dias Valverde Filho (OAB 306694/SP) Processo 1169328-62.2024.8.26.0100 - Tutela Antecipada Antecedente - Reqte: Mara Sylvia Dias Valverde Rebelato - Reqdo: Grpqa Ltda - Vistos. Mara Sylvia Dias Valverde propôs a presente Tutela Antecipada de caráter antecedente em face de Quinto Andar Serviços Imobiliários LTDA e Marçal José de Paiva. Aduziu que estava procurando um imóvel residencial para alugar, e interessou-se pelo no imóvel que pertence ao 2º Réu, que estava sendo anunciado na plataforma da 1ª Ré. Durante a negociação, argumentou que foi praticamente coagida a assinar o contrato de locação, pois o locatário disse que haviam muitas ofertas para o imóvel. Assim, em 21 de junho de 2024, assinou o contrato através do portal da 1ª Ré e somente foi visita-lo no dia seguinte, quando percebeu que as fotos constantes do anúncio não correspondiam com a realidade. Diante disso, tentou rescindir o contrato administrativamente, mas foi surpreendida com a cobrança de multa no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais). Por tais razões, pleiteou a concessão de tutela antecipada em caráter antecedente preparatória ao procedimento arbitral, para que seja determinada a cessação da cobrança da multa referente ao contrato nº 892922121, até o final julgamento do procedimento arbitral. Juntou documentos (fls. 06/29). Às fls. 35/36, a Autora apresentou emenda à inicial (fls. 35/36). Na r. Decisão de fls. 37/41, foi recebida a emenda apresentada à inicial. Além disso, foi concedida a tutela de urgência, para suspender a cobrança de multa expedida em desfavor da Autora, com base na premissa de nulidade da cláusula compromissória constante no contrato de locação intermediado pelo Quinto Andar. Por fim, foi determinada a citação da parte requerida. Os Réus apresentaram contestações às fls. 49/64 e 136/146. A Autora apresentou emenda à inicial, nos termos do art. 308 do CPC (fls. 163/171), oportunidade em que formulou três pedidos declaratórios, quais sejam, (i) a nulidade da cláusula compromissória, (ii) a rescisão contratual por culpa da requerida e (iii) a inexigibilidade da cobrança da multa pela rescisão. Outrossim, a Autora pediu a condenação da empresa requerida ao pagamento de indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 15.000,00. Foi proferida decisão com o seguinte conteúdo (fls. 177): "Primeiramente, por uma questão de transparência e de segurança jurídica, considerando que este Juízo vem decidindo reiteradamente pela decretação de nulidade da cláusula compromissória arbitral nos contratos de locação envolvendo a Requerida Quinto Andar, tal como decidido incidentalmente na decisão concessiva do pedido de tutela de urgência (fls. 37/41), bem como a fim de se evitar decisão surpresa (artigos 9 e 10 do Código de Processo Civil), manifeste-se a Parte Requerida exclusivamente sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, bem como sobre a validade da cláusula arbitral, no prazo de 15 (quinze) dias". A Requerida Quinto Andar se manifestou às fls. 180/185. É o relatório. Decido. É o caso de se acolher o pedido formulado pela Parte Autora para declarar a nulidade da cláusula compromissória e, por consequência, de todo procedimento arbitral instaurado, pelas mesmas razões já expostas na r. Decisão de fls. 37/41: "Fosse um contrato típico de locação, poder-se-ia falar em autonomia da vontade, em ausência de relação de consumo e em prevalência da cláusula arbitral. Entretanto, o contexto da avença aqui analisada é totalmente diverso. É que toda a relação entre locador e locatório é intermediada pelo Quinto Andar, que aproxima as partes, elabora o contrato, bem como representa o locador em Juízo para todos os fins. Com seu diferencial tecnológico oferecido no mercado de consumo, o Quinto Andar assume verdadeiro protagonismo como agente negociador. A pessoalidade das relações entre locador e locatário cede espaço à tecnologia e à impessoalidade, tanto que ele assume todos os riscos do locador e sequer permite que haja contato direto entre locador e locatário: toda a negociação é feita por intermediação, à distância e por meio de recursos tecnológicos. Ainda, aquele que se vale do seu serviço não tem a opção de inserir, ou não, a cláusula de arbitragem. É esta a imposição para a utilização do serviço prestado pelo Quinto Andar. Com isso, não há que se falar em um contrato tradicional de locação ao qual inaplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor precipuamente porque o locatário é atendido integralmente pelo intermediário, no exercício de sua empresa de administração e intermediação pelo uso da tecnologia, serviço que predomina sobre a própria locação. É dizer, no exercício da atividade empresarial pelo Quinto Andar, o imóvel locado passa a ser um acessório, e não o objeto principal. Tanto isso é verdade que são infindáveis as opções de imóveis na plataforma ofertada no mercado de consumo. O enfoque de sua operação é a tecnologia aplicada às relações locatícias, peculiaridade que exige do Direito flexibilização quanto aos tipos contratuais a que se pretende enquadrar a relação jurídica apresentada. As contratações são, assim, impositivas e pré-estabelecidas, sem que o simples negrito na cláusula arbitral possa garantir o pleno consentimento informado sobre o que ela representa, sendo manifesta a vulnerabilidade típica das relações de consumo, que acaba por impor ao consumidor, locatário, uma arbitragem compulsória, o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem". Daí por que, diante das peculiaridades do caso, especialmente porque não há uma relação direta entre locatário e locador; mas, sim, entre locatário e o Quinto Andar e entre locador e o Quinto Andar ambos, locador e locatário, quer-se frisar, apenas utilizam o mesmo prestador de serviço entendo, em tese, pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, pela nulidade da cláusula arbitral, não havendo que se falar em princípio da "Kompetenz-Kompetenz", como, aliás, recentemente decidiu o Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação Cível 1006072-45.2021.8.26.0100, de relatoria do Des. Cesar Ciampolini, j. 22/12/2022." Adicione-se, ainda, o seguinte. O Quinto Andar, na figura de intermediário, é responsável por redigir os contratos (que são de adesão) e indicar previamente as câmaras arbitrais, com quem tem intensa relação anterior, câmaras essas que provavelmente têm dependência econômica. Não bastasse isso, no procedimento arbitral, a empresa atua perante as referidas câmaras, representando o locador. Diante desse cenário, aferido pela repetição dos casos trazidos ao Poder Judiciário, tem-se um problema patológico que é o receio da inexistência de independência e imparcialidade dos procedimentos arbitrais, diante do serviço prestado à encomenda da parte requerida, e da inexistência de contraditório efetivo nos procedimentos a afastar esse risco. Com isso, não se está afirmando, categoricamente, que inexista independência ou imparcialidade dos Tribunais Arbitrais utilizados, mas que há risco desse comprometimento, diante da utilização no interesse da parte requerida, sem participação manifesta da parte adversa. A partir dessa constatação, buscou-se compreender melhor a relação jurídica de direito material subjacente, a qual, se em primeiro momento aparenta ser qualificada como contrato de locação, em análise mais aprofundada e à luz do próprio mérito inventivo do modelo de negócio proposto pela parte requerida, tem-se que não há subsunção fática à tipagem abstrata da relação locatícia conforme descreve a Lei n. 8245/91, o que permite a conclusão jurídica mais apurada pela existência de relação de consumo entre os contratantes. Com efeito, a cláusula compromissória teria sido inserida no contrato de locação celebrado, nos seguintes termos (fls. 12/13): 21. Ao efetuar a rubrica abaixo, as Partes estão integralmente de acordo que qualquer disputa ou controvérsia relativa a este Contrato será resolvida por Arbitragem. As Partes desde já ajustam que uma dentre as seguintes câmaras será livremente escolhida para administrar o procedimento arbitral, de acordo com os respectivos regulamentos, pela Parte que instaurar: (a) do TASP - Centro de Mediação e Arbitragem de São Paulo , (b) Aibitralis, ou (c) Arbitranet. A câmara escolhida na primeira arbitragem iniciada em relação ao Contrato, passar a ser a única competente para administrar todas as disputas posteriores. O tribunal arbitral será composto por árbitro único. O procedimento arbitral observará as disposições do Contrato, das Regras de Locação e a legislação brasileira, de vendo ocorrer preferencialmente pela plataforma online, e, na sua impossibilidade, podendo-se adotar o procedimento presencial, tendo como sede a cidade na qual se localiza o imóvel objeto do Contrato. Fosse um contrato típico de locação, poder-se-ia falar em autonomia da vontade, ausência de relação de consumo e prevalência da cláusula arbitral. Contudo, o contexto das contratações tal como a do presente caso é diverso. Toda a contratação é intermediada pela empresa patrocinante, que aproxima as partes, elabora o contrato, bem como representa o locador em Juízo e fora dele para todos os fins. Com seu diferencial tecnológico oferecido no mercado de consumo, a empresa assume o verdadeiro protagonismo como agente negociador. A pessoalidade das relações entre locador e locatário cede espaço à tecnologia e à impessoalidade, tanto que ela assume todos os riscos do locador e sequer permite que haja contato direto entre locador e locatário, qualquer que seja o problema que surja no decorrer da relação contratual: toda a negociação é feita por intermediação, à distância e por meio de recursos tecnológicos, assim como são as ulteriores comunicações necessárias ao longo de toda a relação existente. Com isso, não há que se falar em um contrato tradicional de locação em que inaplicáveis às normas do Código de Defesa do Consumidor precipuamente porque o locatário é atendido integralmente pela intermediária, no exercício de sua empresa de administração e intermediação pelo uso da tecnologia, serviço que predomina sobre a própria locação. É dizer, no exercício da empresa da representante, o imóvel locado passa a ser um acessório, e não o objeto principal. Tanto isso é verdade que são infindáveis as opções de imóveis na plataforma ofertada no mercado de consumo, em contratação que se propõe célere, ágil e não burocrática diante da gama de opções existentes. O enfoque de sua operação é a tecnologia aplicada às relações locatícias, peculiaridade que exige do direito a flexibilização quanto aos tipos contratuais a que se pretende enquadrar a relação jurídica apresentada. Retomando a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça quanto à não incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações locatícias, com acerto assim se entende na medida em que a locação possui lei própria regente, assim também porque locador e locatário não se amoldam ao conceito de fornecedor e consumidor dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor: LOCAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. I - As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável no que se refere à multa pelo atraso no pagamento de aluguéis. II - Em caso de decisão condenatória, os honorários advocatícios devem ser fixados com base na regra do art. 20, parágrafo 3º, do CPC, e não sobre o valor da causa, cabendo ao magistrado unicamente definir o percentual dentro dos parâmetros ali estabelecidos. Recurso provido. (REsp n. 262.620/RS, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 13/9/2000, DJ de 2/10/2000, p. 182.) Assim vem sendo afirmado desde 1998 até os dias atuais. As peculiaridades, aqui, reforçam esse entendimento, porém reconhecendo que pela atuação da empresa intermediária, que assume protagonismo, passa a haver fornecimento de serviços de oferta de imóveis irrestritamente no mercado de consumo, sendo o possuidor do imóvel mero coadjuvante, amoldando-se as partes aos conceitos de fornecedor e consumidor. As contratações são, assim, instantâneas, sem que o simples negrito na cláusula arbitral ou assinatura aposta ao seu lado possa garantir o pleno consentimento informado sobre o que ela representa, sendo manifesta a vulnerabilidade típica das relações de consumo dos locatários. Com essas premissas, e assim entendendo pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, entende-se pela nulidade da cláusula arbitral. Isso porque, como já dito, embora destacada no contrato de consumo, a cláusula impôs, de forma prévia, a arbitragem como o único método de solução de eventuais futuras demandas, o que configura, de modo disfarçado, sua compulsoriedade, vedada por força do art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; Some-se a isso haver manifesta violação ao art. 4, §2º da Lei de Arbitragem, pois, não houve vontade do aderente pela utilização da arbitragem. Pelo contrário, constata-se a revelia naquele procedimento, o que era evidente diante da vulnerabilidade e consequente inexistência de entendimento do que a cláusula compromissória representava. Em verdade, mesmo que se entenda pela inexistência de relação de consumo, ainda assim há nulidade da cláusula compromissória, em razão de ser o contrato celebrado entre as partes, inequivocadamente, um contrato de adesão. Vale relembrar que: o contrato de adesão caracteriza-se por permitir que seu conteúdo seja pré-construído por uma das partes, elimina a livre discussão que precede normalmente a formação dos contratos (...); uma das partes tem que aceitar, em bloco, as cláusulas estabelecidas pela outra, aderindo a uma situação contratual que encontra definida em todos os seus termos. O consentimento manifesta-se como simples adesão a conteúdo preestabelecido da relação jurídica (Orlando Gomes, In Contratos, Forense, 26 ed., p. 128). Considerando as cláusulas pré-moldadas pela intermediária, sem qualquer possibilidade de alteração por parte dos aderentes, que sequer possuem contato direto a viabilizar negociações, confirma-se a natureza de contrato de adesão. E frise-se: a adesão é da intermediária perante os demais contratantes, reforçando o pouco destaque assumido por locador e locatário, a confirmar a desconfiguração da tipicidade do contrato locatício tradicionalmente pensado. Mais do que isso, a intermediária se imiscui à totalidade na posição de locador, o qual tem papel de figurante, que apenas cede a posse sobre o imóvel próprio, porém que em nada mais atua na interface com o locatário. A partir disso, uma leitura inicial do artigo 4, §2º da Lei de Arbitragem indicaria a existência de condição alternativa, no contexto dos contratos de adesões, a fim de garantir a validade da cláusula compromissória: se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.. A melhor doutrina, por sua vez, entende de forma diversa, enfatizando a imprescindibilidade de se observar a primeira condição para garantir a validade da cláusula, notadamente em contratos de adesão em que haja vulnerabilidade de uma parte, diante de sua disparidade econômica e informacional perante aquela adversa: São duas as hipóteses com que lida o parágrafo: a primeira determina que a eficácia da cláusula fica condicionada à iniciativa do aderente; a segunda prevê que a cláusula será eficaz desde que haja expressa concordância do oblato, concordância que será manifestada por escrito em documento que se reporte ao contrato a que se refere a cláusula ou então por meio do destaque da cláusula no contrato, com visto especial. A primeira hipótese contém fórmula que efetivamente protege o contratante mais fraco, pois a inclusão da cláusula no contrato, por imposição do policitante, não conduzirá necessariamente à solução arbitral de futuro e eventual litígio: bastará que o aderente prefira a via judicial para que não se instaure a arbitragem. Decorre daí que só o policitante estará vinculado pela cláusula, pois querendo o oblato ver solucionado conflito de interesse pela via arbitra, dará início ao procedimento, contra o que não poderá opor-se o contratante economicamente mais forte; e não querendo optar pela via arbitral, bastará ao oblato propor demanda judicial, contra o que também não poderá opor-se o policiante (...) A segunda hipótese lançada no §2º decorre de subemenda apresentada na Câmara dos Deputados. Por meio dela, objetivava-se aumentar a garantia do oblato contra eventuais abusos do policiante. O resultado obtido como acréscimo, porém, foi exatamente o contrário do que queria o legislador (...). É fácil perceber que este segundo critério adotado pelo legislador não traz garantia alguma para o oblato, que continuará sujeito à vontade do contratante mais forte (Carlos Alberto Carmona, In Arbitragem e Processo, 4ª ed., Atlas, pp. 127/128 - grifou-se). Dessa forma, mesmo supostamente ausente a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a efetiva proteção da parte vulnerável em contrato de adesão pressupõe necessariamente que haja iniciativa de instituir a arbitragem ou anuir expressamente a ela após a instituição, o que não se verifica no caso em comento. Acolhida a nulidade da cláusula compromissória, é necessário, por consequência, reconhecer a incompetência material e, portanto, absoluta deste Juízo para processar e julgar esta demanda. Isso porque a competência desta Vara Empresarial e de Conflitos relacionados a Arbitragem engloba os seguintes temas, conforme dispõe o artigo 2º da Resolução nº 763/2016: "As Varas Empresariais e de Conflitos relacionados à Arbitragem da Comarca da Capital terão competência para as ações principais, acessórias e conexas, relativas à matéria prevista no Livro II, Parte Especial do Código Civil (arts. 966 a 1.195) e na Lei n. 6.404/1976 (sociedades anônimas), bem como a propriedade industrial e concorrência desleal, tratadas especialmente na Lei n. 9.279/1996, a franquia (Lei n. 8.955/1994) e as ações decorrentes da Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96), cessando, em relação às últimas, a competência das Varas de Falências e Recuperações Judiciais da Capital e de Conflitos relacionados à Arbitragem da Comarca da Capital, que passam a se chamar 1ª, 2ª e 3ª Varas de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca da Capital." Com efeito, uma vez reconhecida a nulidade da cláusula compromissória, a presente ação não é decorrente da Lei de Arbitragem e, portanto, havendo discussão que se restringe à temática da locação de imóvel urbano, com pretensão da Parte Autora fundamentada no Código de Defesa do Consumidor (fls. 163/171), é o caso de se determinar a redistribuição dos autos a uma das Varas Cíveis do Foro Regional VIII - Tatuapé da Comarca de São Paulo, considerando o valor atribuído à causa e o endereço do imóvel locado (Rua Santa Terezinha, nº 229, Vila Azevedo, São Paulo/SP). Ante o exposto, tornando-se esta decisão definitiva, seja pelo transcurso do prazo recursal, seja pela superveniente concordância das partes com a redistribuição por meio de peticionamento inequívoco neste sentido nos autos, declino da competência de ofício, por se tratar de competência material e, portanto, absoluta, determinando a redistribuação a uma das Varas Cíveis do Foro Regional VIII - Tatuapé da Comarca da Capital. Intime-se.

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