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Madalena Aparecida Antunes Benites x Caixa Economica Federal - Cef e outros

ID: 314027599

Tribunal: TRF1 Órgão: 4ª Vara Federal Cível da SJGO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1036173-40.2025.4.01.3500

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

MADALENA APARECIDA ANTUNES BENITES

Polo Passivo:

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF JOSYANY FLAVIA MARTINS MONTEIRO RODRIGO FERREIRA RESENDE

Decisão

Advogados:

JHONATAS DE SOUZA SILVA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

Seção Judiciária do Estado de Goiás 4ª Vara Federal da SJGO Processo nº 1036173-40.2025.4.01.3500 DECISÃO Trata-se de ação sob procedimento comum ajuizada por MADALENA APARECIDA ANTUNES BENITES em de… Seção Judiciária do Estado de Goiás 4ª Vara Federal da SJGO Processo nº 1036173-40.2025.4.01.3500 DECISÃO Trata-se de ação sob procedimento comum ajuizada por MADALENA APARECIDA ANTUNES BENITES em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de RODRIGO FERREIRA RESENDE e JOSYANY FLAVIA MARTINS MONTEIRO objetivando a reparação de danos causados em decorrência de vícios na construção do imóvel adquirido mediante financiamento contraído da Caixa. Decido. Deve ser analisada a eventual responsabilização da CEF na condição de agente financeiro que emprestara o dinheiro necessário à compra do imóvel. Aqui, cumpre mencionar a distinção que o STJ faz entre a atuação da CEF como (a) mero agente financeiro em sentido estrito, tal qual as demais instituições financeiras públicas e privadas ou (b) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Veja-se o seguinte acórdão: “RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. 1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária. 2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. 4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. 5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente.” (STJ, 4ª Turma, REsp 1.102.539/PE, rel. desig. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI). Logo, ao atuar como simples agente financeiro, a responsabilidade da CEF não se estende aos vícios do produto adquirido com o dinheiro emprestado ao mutuário. Quando um banco financia a compra de uma televisão, por exemplo, não se pode imputar-lhe os defeitos que o mutuário depois encontrou no aparelho. A responsabilidade decorrente da aplicação do CDC aos contratos bancários restringe-se, claro, aos danos provocados pelo serviço bancário em si, sem repercussão quanto ao contrato de compra e venda, ainda que este só se tenha concretizado com o dinheiro emprestado pela instituição financeira. Aliás, como já decidiu o STJ, conforme o voto a seguir transcrito da Ministra ISABEL GALLOTTI no REsp 1.163.228/AM: “Nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não vejo, via de regra, como atribuir-lhe, sequer em tese - o que seria necessário para o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam - responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada. A mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica, a meu sentir, a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra. Não se trata, aqui, de cadeia de fornecedores a ensejar solidariedade, porque as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a obra são substancialmente distintas, guardam autonomia, sendo sujeitas a disciplina legal e contratual própria. O adquirente tem liberdade para escolher, independentemente, construtora e instituição financeira, pode optar por não financiar, pagando à vista mediante desconto, ou obter financiamento da própria construtora. Nesta hipótese, a instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, nas épocas e condições acordadas, tendo por contrapartida a cobrança dos encargos também estipulados no contrato. Figurando ela apenas como financiadora, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, não responde pela exatidão dos cálculos e projetos, e muito menos pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro. Ressalto que impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados. Nestes casos em que atua como agente financeiro estrito senso, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção. Fosse o caso de atribuir legitimidade à CEF nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela financiado (financiamento em sentido estrito), deveria ela figurar no pólo ativo da demanda, ao lado dos adquirentes dos imóveis, os mutuários, como bem lembrado pelo Ministro Aldir Passarinho Junior em seu voto no REsp. 950.522-PR, precedente que marcou a reformulação da jurisprudência da 4ª Turma a propósito do tema. Isto porque a CEF tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe foram dados em hipoteca. O vício de construção deprecia o bem dado em garantia em prejuízo do mutuário e também do credor hipotecário. Entendimento contrário terminaria, conforme também acentuou o Ministro Aldir Passarinho Junior, por "dar cobertura para a grande inadimplente, que é a construtura", além eximir o mutuário das consequências de sua conduta de contratar com construtora, que aparentemente oferecesse o melhor negócio, sem tomar todas as cautelas possíveis para assegurar-se previamente de sua idoneidade. O agente financeiro passaria à condição de "segurador" de todos os riscos do empreendimento, o que, sem dúvida, aumentaria o custo do financiamento. O móvel inspirador dos acórdãos que entendem pela responsabilidade solidária da instituição financeira com a construtora por eventuais vícios de construção nos imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (REsp. 51.169/RS, rel. o Ministro Ari Pargendler, entre outros) é o de que tal responsabilização favoreceria a melhoria de qualidade dos imóveis a serem construídos. Não levam em conta, todavia, data maxima venia, tais precedentes que esta possível melhoria não seria gratuita, pois elevaria os custos embutidos na generalidade dos financiamentos, naturalmente repassados ao mutuário final, o que contraria os interesses da massa dos consumidores e do Sistema Financeiro da Habitação. Assim, não responde a CEF, perante o mutuário, por vício na execução da obra cometido pela construtora por ele escolhida para erguer o seu imóvel, ou de quem ele, por livre opção, adquiriu o imóvel já pronto.” Melhor, portanto, prestigiar a seguinte corrente jurisprudencial do TRF/1ª Região: “PROCESSUAL CIVIL. SFH . VÍCIO CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE CEF. CUMULAÇÃO INDEVIDA DE PEDIDOS. DOIS RÉUS. JUÍZOS DIFERENTES. EXCLUSÃO DE COBERTURA DO SEGURO . 1. O papel do agente financeiro está restrito às questões afetas ao contrato do mútuo, ou seja, ao financiamento para a aquisição do imóvel, tanto que sua participação só ocorre em etapa subseqüente à construção e revela-se no empréstimo do valor necessário à aquisição do imóvel perante a construtora (art. 586 do Código Civil), conforme farta jurisprudência desta Corte, que também reconhece a ilegitimidade passiva da CEF para causas que discutem vícios de construção. Precedentes. 2. Não é possível a cumulação de pedidos dirigidos a réus distintos quando a competência para conhecê-los é de Juízos diferentes, nos termos do artigo 292, § 1º, do CPC. Exclusão da empresa SOARES LEONE S/A da lide. 3. A situação de dano físico decorrente de vícios de construção configura hipótese de exclusão de cobertura do seguro prevista contratualmente. Deve ser julgado improcedente o pedido de cobertura securitária. 4. Dá-se provimento ao recurso da CEF para reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública quanto ao pedido de reparação do imóvel. Dá-se provimento ao recurso da CAIXA SEGURADORA para julgar improcedente o pedido de cobertura securitária. Nega-se provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor.” (TRF/1ª Região, AC 2001.33.00.020494-5/BA, rel. Juiz Federal RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, 4ª TURMA SUPLEMENTAR, 13/09/2012 e-DJF1 P. 468). “DEFEITO DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. 1. O fato de a instituição financeira estar obrigada a fiscalizar a construção (por força de resolução do extinto BNH) não autoriza o reconhecimento da responsabilidade solidária, uma vez que esta não se presume, mas resulta da lei ou do contrato (Código Civil, art. 896). 2. Precedentes desta Corte. 3. Apelação provida.” (TRF/1ª Região, 3ª Turma Suplementar, AC 1997.01.00.006109-9/PA, Rel. Juiz LEÃO APARECIDO ALVES, DJU de 05/09/2002, p. 114.) Todavia, vigora certa tendência jurisprudencial a ampliar a responsabilidade da CEF aos vícios na construção nos casos em que a empresa pública, além de agente financeiro stricto sensu, assume obrigações de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, seja com recursos do SFH, seja, mutatis mutandis, no âmbito do PMCMV. Nessa última linha, o STJ acabou até por fixar a possibilidade de responsabilização da CEF por vícios da construção, mas somente quando verificada sua culpa in eligendo. Veja-se o raciocínio exposto no voto da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI no REsp 1.163.228/AM: “No segundo grupo de financiamentos lembrados no início do voto, há diferentes espécies de produtos financeiros destinados à baixa e à baixíssima renda, em cada um deles a CEF assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com a entidade organizadora e/ou com os mutuários. Em alguns casos, como em programas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), a CEF tem responsabilidade direta na própria edificação dos empreendimentos, contratando a construtora e, por fim, arrendando ou vendendo os imóveis aos mutuários. Existem também, como já visto, programas de política de habitação social, nos quais os recursos são oriundos do Fundo de Desenvolvimento Social, do Orçamento Geral da União ou do FGTS, e a CEF atua como agente executor, operador ou mesmo apenas agente financeiro, conforme a legislação específica de regência, concedendo financiamentos a entidades organizadoras ou a mutuários finais. As responsabilidades contratuais assumidas pela CEF variam conforme a legislação disciplinadora de cada um desses programas, o tipo de atividade por ela desenvolvida e o contrato celebrado entre as partes. Será possível, então, em tese, identificar, a depender dos fatos narrados na inicial (causa de pedir), hipóteses em que haja culpa in eligendo da CEF na escolha da construtora, do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto etc. Os papéis desenvolvidos em parceria pela construtora e pelo agente financeiro poderão, em alguns casos, levar à aparência de vinculação de ambos ao conjunto do "negócio da aquisição da casa própria", podendo ensejar a responsabilidade solidária. Ressalto que, ao meu sentir, o relevante para a definição para legitimidade passiva da instituição financeira não é propriamente ser o empreendimento de alta ou baixa renda e nem a existência, pura e simples, de cláusula, no contrato, de exoneração de responsabilidade. O que importa é a circunstância de a CEF exercer papel meramente de instituição financeira, ou, ao contrário, haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público alvo de co-autoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consonante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto. É certo que, em geral, tais atividades desbordantes da atividade financeira típica são desempenhadas especialmente nos programas destinados às classes sociais mais carentes, no exercício, muitas vezes, de funções delegadas pelo Governo Federal, eventualmente com escassa margem de lucro, dificuldade de retorno de capital e até mesmo, em algumas situações, com recursos públicos orçamentários da União ou de programas federais. Nestes casos, a responsabilidade da CEF, promotora ou parceira do empreendimento, deverá ser aferida com base no nexo de causalidade entre os serviços de sua alçada e o dano alegado na inicial, conforme a legislação própria, a qual pode exorbitar o âmbito do direito civil e do consumidor, aproximando-se dos princípios de direito administrativo e constitucional. Em síntese, diversamente do que ocorre quando atua como agente financeiro em sentido estrito, considero, em princípio, ter a CEF legitimidade para responder por vícios de construção nos casos em que promoveu o empreendimento, teve responsabilidade na elaboração do projeto com suas especificações, escolheu a construtora e/ou negociou os imóveis, ou seja, quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso (cf. voto-vista proferido no Recurso Especial nº 738.071- SC, julgado em 9.8.2011, Quarta Turma, relator Min. Luis Felipe Salomão).”. Porém, como explicou o STJ, a eventual responsabilidade civil da CEF, nas hipóteses em que a empresa pública desempenha o papel de promotor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, não tem por base as regras de responsabilidade solidária do CDC. Até porque, acrescento eu, não se trata de responsabilidade civil fundada em problemas verificados em alguma relação de consumo, mas de eventual falha da empresa pública na gestão ou na execução de política pública habitacional. Daí ter o STJ ressaltado que a responsabilidade da CEF, na condição de promotora ou parceira do empreendimento, “deverá ser aferida com base no nexo de causalidade entre os serviços de sua alçada e o dano alegado na inicial, conforme a legislação própria, a qual pode exorbitar o âmbito do direito civil e do consumidor, aproximando-se dos princípios de direito administrativo e constitucional.” Em sendo assim, essa extensão da responsabilidade civil da CEF – em razão do simples fato de ser agente executor de política pública de concessão de moradia às classes mais pobres – não pode fazer-se desatrelada das modalidades de coberturas securitárias asseguradas pelo fundo federal especificamente criado para tal finalidade, a saber, o Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab. E, no caso, a cobertura adicional dada pelo FGHab não contempla os danos verificados. Por outras palavras, além da responsabilidade civil ordinária do construtor, em caso de vícios da construção, os beneficiários do PMCMV já contam com proteção aditiva dada pelo legislador, mas restrita àquelas coberturas atribuídas ao FGHab. Fora daí, não poderia o Judiciário, ainda que a pretexto de proteger pessoas hipossuficientes, estender à CEF outras hipóteses de responsabilidade solidária sem que houvesse lei autorizativa. Afinal, responsabilidade solidária não se presume. Na melhor das hipóteses, como o PMCMV inclui-se na categoria de programa habitacional para pessoas de baixa ou baixíssima renda, seria até possível responsabilizar solidariamente a CEF, por vícios da construção, mas desde que comprovada qualquer atitude concreta da empresa pública a implicar a participação direta ou coautoria da empresa pública na produção dos defeitos alegados, tais como na hipótese de erro na concepção do projeto, escolha do terreno e/ou da construtora. Já no caso, o imóvel sequer é do Programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, foi adquirido pronto e pretende-se transformar a CEF em garantidor das escolhas imobiliárias feitas pela mutuária, como se esta fosse civilmente incapaz e merecesse, além do financiamento, uma assessoria imobiliária da empresa pública. Contudo, não há causa de pedir a sustentar tenha a CEF atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou o terreno a ser edificado, sequer tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. Nem houve comprovação de que a CEF tenha promovido o empreendimento, nem que escolhera a construtora e/ou negociara os imóveis diretamente. Dessarte, não se pode imputar responsabilidade civil solidária da CEF, seja na condição de agente financeiro stricto senso, seja no papel de agente executor do PMCMV. Assim, a Caixa é parte ilegítima para figurar no polo passivo desta lide. De consequência, este Juízo é incompetente para o julgamento do feito. Ante ao exposto, por ilegitimidade passiva, excluo da demanda a CEF e, consequentemente, reconheço a incompetência deste juízo para processar e julgar o feito, nos termos do art. 109, I, da CF, pelo que determino a remessa dos autos à Justiça Estadual. Intimem-se. Goiânia, (data e assinatura digitais). JULIANO TAVEIRA BERNARDES Juiz Federal

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