Processo nº 5006531-31.2025.4.04.7004
ID: 325871648
Tribunal: TRF4
Órgão: 2ª Vara Federal de Umuarama
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5006531-31.2025.4.04.7004
Data de Disponibilização:
15/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ILIANE ROSA PAGLIARINI
OAB/PR XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006531-31.2025.4.04.7004/PR
RÉU
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1.
Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por
THAYSE PLAZZA ALBUQUERQUE
em face da CA…
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006531-31.2025.4.04.7004/PR
RÉU
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1.
Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por
THAYSE PLAZZA ALBUQUERQUE
em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em que se busca provimento jurisdicional declaratório de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel registrado sob nº 24.743 do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê/PR.
Alega que o procedimento de
consolidação
da propriedade e execução extrajudicial promovidos pela CEF são nulos, uma vez que foi notificada a purgar a mora e quitou 2 (duas) das 5 (cinco) parcelas vencidas, porém a credora não informou ao registro de imóveis o recebimento parcial das parcelas vencidas.
Em tempo, também requereu a concessão de tutela antecipada, para:
(...)
B- Seja concedida a tutela antecipada, suspendendo o leilão agendado nos moldes do pedido acima, ou determinando a imediata avaliação do imóvel, para alteração do edital; concedendo ao autor o direito de purgar a mora nos moldes do pedido acima;
(...)
Vieram-me os autos conclusos. Decido.
2.
Passo a examinar o pedido de tutela de urgência formulado pelo demandante.
O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê os requisitos para a concessão da antecipação de tutela:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2
o
A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3
o
A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
A tutela antecipada somente pode ser concedida quando presentes requisitos mínimos justificadores do adiantamento do provimento final, de forma que a parte autora, violada em seu direito, não sofra as consequências da demora na prestação jurisdicional e também para garantir que, ao final, seja a tutela útil àquele que a buscou.
Nada obstante, neste momento, tanto o contexto fático quanto probatório dos autos não evidenciam a probabilidade do direito, requisito essencial para justificar a concessão da medida.
A matrícula do imóvel sob nº 24.743 do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê/PR (
1.18
) registra, em 29/10/2014, alienação fiduciária em favor da requerida, para garantia de dívida do requerente, no valor de R$ 58.153,00, com prazo para pagamento de 360 meses.
A parte autora não nega ter contratado o financiamento.
O contrato é manifestação da autonomia da vontade. Em regra, desde que a vontade seja exteriorizada sem vícios (dolo, coação, vício redibitório etc.), presume-se que as partes contratantes tenham ciência de seu conteúdo e o instrumento as vincula, obrigando-as ao cumprimento das cláusulas. Essa é aparentemente a situação dos autos. As dificuldades financeiras relatadas pelo mutuário não afastam a obrigação de pagamento.
Inicialmente, assim estabelece o art. 26 da Lei nº 9.514/97 sobre a notificação para purgação da mora em mútuo habitacional vinculado ao Sistema de Financiamento Imobiliário:
"
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
.
"
Logo, ao contratar financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o devedor fiduciante assume o risco de, em caso de inadimplência, possibilitar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário.
Nesse sentido:
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULAR PROCEDIMENTO. NOTIFICAÇÃO. PURGA DA MORA. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. A produção de provas visa à formação do juízo de convicção do juiz, a quem cabe a tarefa de dirigir o processo (art. 139, NCPC) e a quem cabe, também, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito (art. 370, NCPC). Em princípio, pois, compete ao julgador a quo decidir acerca da necessidade de produção da prova, porquanto é o destinatário da prova e a ele cabe decidir sobre os elementos necessários à formação do próprio convencimento. O mero não atendimento dos despachos judiciais pela apelada não conduz necesssariamente à procedência do pedido da apelante, muito menos induz que não houve notificação.
A mera alegação de ausência de notificação pessoal não é capaz de infirmar a presunção juris tantum do registro da consolidação da propriedade na matrícula, que goza de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), constituindo-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. Não obstante tratar-se de presunção relativa, caberia à parte autora trazer ao menos indícios de que o procedimento estaria eivado de vícios, o que não restou configurado. Destarte, a prova dos autos demonstra que o procedimento executivo adotado pela Caixa Econômica Federal-CEF observou todas as exigências legais necessárias à consolidação da propriedade, de modo que a autora possuía plena ciência de seu andamento, da existência da dívida e do prazo de 15 dias para a purgação da mora.
(TRF4, AC 5000729-69.2018.4.04.7110, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 29/11/2018)
Dessa forma, há autorização prevista contratual e legalmente para que a instituição financeira tome as medidas necessárias a fim de resguardar os seus direitos enquanto perdurar o inadimplemento da dívida.
No caso, a inadimplência é incontroversa, conforme reconhecida na inicial.
Nessa esteira, é decorrência lógica dessa inadimplência a abertura dos procedimentos relativos à consolidação da propriedade pelo agente fiduciário, consoante Lei nº 9.514/97.
Nesse contexto, a consolidação da propriedade dentro dos ditames legais, ante a inadimplência do adquirente, a realização de leilão para alienação do imóvel é ato contínuo, sobre o qual não se verifica, no caso, ilegalidade, uma vez que foi garantida ao devedor a oportunidade para quitar o débito e este quedou-se inerte.
Como visto, a CEF agiu de acordo com o contrato e com o disposto na Lei nº 9.514/97 e, por conseguinte, como a mora não foi purgada, conforme admitido pela própria parte autora (pagou apenas 2 das parcelas vencidas), a propriedade foi consolidada a favor da credora fiduciária.
Dessa forma, não existe, pelo menos por ora, demonstrada qualquer nulidade a ser declarada, permanecendo hígida a consolidação da propriedade levada a efeito, não podendo ser obstada a realização de atos tendentes à alienação do imóvel (venda direta, concorrência pública, leilão extrajudicial), nem mesmo que a parte ré promova atos visando à desocupação do imóvel em questão.
No que diz respeito à quitação do débito, filio-me ao entendimento jurisprudencial do Tribunal Regional Federal da 4ª Região que aponta pela possibilidade
purgação da mora pelo devedor
até a consolidação da propriedade
, sendo necessário o
pagamento da totalidade da dívida
. Neste sentido:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE. NEGADO PROVIMENTO. 1. A alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, com a incrementação do artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como em razão da revogação do art. 39, II, da mesma Lei. 2. De todo modo, é possível o exercício do direito de preferência pelo ex-mutuário, com a "purga da mora" mediante o pagamento integral da dívida, vencida antecipadamente, e não apenas do valor das parcelas vencidas antes da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, a teor do disposto no § 2º-A, do art. 27, da Lei nº 9.514/97. A parte agravante, embora alegue pretender purgar a mora, não fez qualquer depósito nos autos, sendo que o valor para essa quitação poderia ser facilmente obtido administrativamente junto à CEF, se fosse essa sua intenção. 3. Hipótese em que consta do registro R.8 da matrícula 38.954 a data de 03/08/2022. Contudo, tal data se refere à data do protocolo do início do processo e não da efetiva consolidação. E, analisando a cadeia de eventos ali registrada, infere-se que o requerimento da CEF para a consolidação se deu em 20/09/2022, depois de realizada a intimação da parte pelo Ofício nº 957/2022, expedida em 17/08/2022, e do decurso do prazo para purgação da mora. O registro foi finalizado em 26/10/2022. Não há, portanto, nenhuma irregularidade do procedimento do consolidação de propriedade, não merecendo alteração a decisão agravada. 4. Negado provimento ao agravo de instrumento. (TRF4, AG 5013246-23.2023.4.04.0000, DÉCIMA SEGUNDA TURMA, Relatora GISELE LEMKE, juntado aos autos em 03/07/2023)
ADMINISTRATIVO E CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO A RESPEITO DOS LEILÕES. DESNECESSIDADE COMUNICAÇÃO PESSOAL. PURGA DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. 1. Com a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, o devedor deverá ser comunicado acerca da data de realização dos leilões a fim de que possa exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida. 2. Por outro lado, observa-se que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. 3. A alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, com a incrementação do artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como em razão da revogação do art. 39, II, da mesma lei. (TRF4, AC 5033710-36.2022.4.04.7200, TERCEIRA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 04/07/2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA. LEI Nº. 13.465/2017. 1. Ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, ensejar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. 2. Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, hipótese suprimida através da alteração promovida pela Lei nº 13.465/17 à Lei nº 9.514/97. 3. A única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997. 4. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5014075-04.2023.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, juntado aos autos em 05/07/2023)
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO ORDINÁRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO. PURGA DA MORA. LEI Nº 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE. 1. De acordo com o conteúdo do artigo 26, vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal, instituição financeira que possui a propriedade indireta do imóvel. 2. Assim, tendo o registrador de imóveis averbado que a consolidação da propriedade foi instruída com prova da intimação do devedor por inadimplência e da certidão do decurso do prazo sem purgação da mora, há presunção de legitimidade na intimação da parte autora, o que impede o reconhecimento da nulidade apontada, não sendo possível deixar de considerar a fé pública do referido documento. O ato cartorário foi praticado mediante instrumentalização da prova de intimação dos devedores. Este procedimento sempre esteve ao alcance dos demandantes, no Registro de Imóveis, e constituiria prova apta a demonstrar a sua alegação de ausência de intimação se tivesse vindo aos autos. 3. No que tange à purga da mora, o STJ firmou entendimento no sentido que que é possível a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento na aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66. Entretanto, ao revés do que afirma a recorrente, tal entendimento somente pode ser utilizado para os casos em que a consolidação da propriedade restou efetivada em data anterior a vigência da Lei nº 13.465/2017, que alterou significativamente a Lei 9.514/97, dispondo expressamente acerca do prazo para purgação da mora.
4. Destarte, a contar do advento da Lei nº 13.465/2017, não subsiste a possibilidade de purgar a mora até a data de assinatura do termo de arrematação, mas apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, alteração legislativa que se aplica a todos os contratos cuja consolidação da propriedade ocorreu após a sua entrada em vigor, em 11/07/2017.
(TRF4, AG 5014715-07.2023.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 13/06/2023)
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. PROPOSITURA DE AÇÃO. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. DIREITO À MORADIA. INAFASTABILIDADE DO JUDICIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DEPÓSITO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. ATOS EXPROPRIATÓRIOS. LEILÃO. I. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei n.º 9.514/1997. II. A mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações referentes ao contrato celebrado entre as partes (artigos 330, § 3.º, e 784, § 1.º, do Código de Processo Civil). III. A despeito da situação de hipossuficiência ou vulnerabilidade do(a) agravante, não existe obrigação legal do agente financeiro de renegociar a dívida ou aceitar pagamento parcial, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário na autonomia e liberdade contratual das partes envolvidas. IV. Eventual diminuição de renda do devedor não induz à obrigatoriedade de redução dos encargos por ele devidos, na medida em que tornaria a dívida impagável dentro do prazo fixado para resgate. V. O direito constitucional à moradia, a boa-fé objetiva, a garantia do devido processo legal (incluído contraditório e ampla defesa) e a função social do imóvel, por si só, não respaldam a pretensão à manutenção do contrato sub judice, porquanto a concessão de financiamentos habitacionais pauta-se por uma política pública, orientada por critérios objetivos, que pressupõe o retorno dos recursos emprestados, na forma e tempo estabelecidos, para a continuidade de sua execução e o alcance dos objetivos prefigurados. VI. O fato de a execução ser processada extrajudicialmente não tem o condão de excluir da apreciação do Poder Judiciário qualquer lesão ou ameaça a direito, e o reconhecimento da repercussão geral da matéria pelo Supremo Tribunal Federal (tema n.º 982) não obsta a adoção de orientação jurisprudencial dominante, tendo em vista que (a) o recurso extraordinário paradigma está pendente de apreciação, e (b) em 14/08/2018, foi proferida decisão pelo e. Ministro Relator, indeferindo, expressamente, a suspensão dos procedimentos de execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente com fundamento na Lei 9.514/1997. VII. A concessão de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia de imóvel tem respaldo legal (Lei n.º 9.514/1997), não se vislumbrando inconstitucionalidade ou ilegalidade nas disposições contratuais pactuadas pelas partes. VIII.
Em se tratando de alienação fiduciária, com consolidação de propriedade registrada na vigência da Lei n.º 13.465/2017, não há possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.
O que é garantido é somente o direito de preferência (artigo 27, § 2.º-B, da Lei n.º 9.514/1997). IX. Carece de respaldo legal a pretensão de impor à credora a suspensão dos efeitos dos atos já praticados, a renegociação da dívida ou o afastamento da mora, com o restabelecimento do financiamento, mediante o pagamento de prestações ditas "vencidas", porque a inadimplência acarretou o vencimento antecipado da dívida, já tendo sido extinto o contrato de financiamento, com a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro. X. Não há se falar em perigo de dano irreparável provocado, injustamente, pelo agente financeiro, porque é natural, legítimo e previsível que o credor, diante da inadimplência incontroversa do devedor, recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo este adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem. XI. A realização de leilão e posterior venda on-line envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros (p. ex. publicação de editais, contratação de leiloeiro etc.), motivo pelo qual não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos. (TRF4, AG 5026763-95.2023.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 09/09/2023)
De acordo com o art. 26-A, §2º da Lei nº 9.514/97, acrescentado pela Lei nº 13.465/2017 e alterado pela Lei 14.711/2023, atualmente a purgação da mora somente é possível até a data da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira credora. Vejamos:
Redação revogada inserida pela Lei nº 9.514/97:
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n
o
11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1
o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1
o
do art. 26 desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2
o
Até a data da averbação da
consolidação
da
propriedade
fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3
o
do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária
.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
E a redação atual dada pele Lei nº 14.711/2023:
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a
Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008
, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 2º
Até a data da averbação da
consolidação
da
propriedade
fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
Não se olvida que anteriormente era admitida pela jurisprudência a purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, com fundamento na aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 (nesse sentido: RESP 201303992632, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:18/06/2014).
No entanto, tal entendimento somente é aplicável aos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu em data anterior à vigência da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/1997, dispondo expressamente acerca do prazo para purgação da mora, como visto no trecho da lei transcrito acima.
Com isso, a partir do advento da Lei nº 13.465/2017, não subsiste mais a possibilidade de purgar a mora até a data de assinatura do termo de arrematação, mas apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
No caso concreto, a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CAIXA ocorreu em 03/2025, de modo que não mais é possível a purgação da mora sem o consentimento da instituição financeira.
Em suma, a parte autora não possui direito à purgação da mora e restabelecimento do contrato, porquanto após a consolidação da propriedade fiduciária pelo credor, a legislação aplicável lhe assegura apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel (art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997).
No tocante ao direito à moradia e demais princípios constitucionais invocados, igualmente, não procedem as alegações da autora, especialmente porque os direitos constitucionais não são absolutos, não implicando em possibilidade à parte autora deixar de cumprir suas obrigações contratuais, mormente em se tratando de verbas públicas. Nesse sentido:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. contrato de financiamento habitacional. execução extrajudicial. suspensão. descabimento. Há expressa previsão legal de que a medida antecipatória requerida somente pode ser deferida ante o depósito da integralidade dos valores controvertidos - o que não foi observado pela parte agravante. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação sobre o tema em sede de Recurso Repetitivo, admitindo a suspensão da execução extrajudicial desde que exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito, e que essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal. Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. (TRF4, AG 5036579-48.2016.404.0000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 26/10/2016)
3.
À luz dos argumentos expendidos,
in
defiro a concessão de tutela antecipada
.
Anote-se
.
Outrossim, embora indeferida a suspensão do leilão,
entendo oportuno haver a comunicação expressa, aos eventuais pretendentes interessados na aquisição do imóvel em questão, da existência do presente litígio
, relacionado a tal bem. Esta advertência deverá ser expressamente feita pelo leiloeiro antes de serem oferecidos lanços, tudo a evitar que um eventual adquirente compre o imóvel ignorando a existência desta ação.
Intime-se
a parte autora, para ciência.
Intime-se com urgência a CEF
, para que cientifique o leiloeiro de que deverá comunicar expressamente aos pretendentes interessados na aquisição do imóvel objeto da matrícula nº 24.743 do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê/PR
, a existência do presente litígio.
4.
Defiro
a gratuidade da justiça para a parte autora. Anote-se.
5.
Apesar da previsão, no novo CPC, da audiência inicial de conciliação e mediação, e das hipóteses restritas de sua não designação (art. 334, § 4º), afigura-se recomendável, neste momento processual, fomentar, por celeridade e economia processual, a autocomposição por meio eletrônico, aproveitando-se das facilidades proporcionadas pelo Sistema de Processo Eletrônico (
e-Proc
)
.
Com efeito, os poderes direção do processo pelo juiz compreendem a flexibilização do procedimento e a mudança na ordem de produção de provas (CPC, art, 139, VI), o que permite postergar a audiência de conciliação para outro momento ou realizá-la por meio eletrônico. Nesse sentido é a conclusão do Tema 02 do Eixo 1 ("Principais Mudanças Procedimentais") do curso “Os Impactos do Novo CPC na Jurisdição Federal”, promovido pela Escola da Magistratura do TRF da 4ª Região nos dias 26 e 27.10.2015: "
Audiência de mediação ou conciliação - art. 334 NCPC. O juiz tem o poder de flexibilização do procedimento para designar a audiência de conciliação ou mediação para um momento posterior (art. 139, VI). A audiência pode ser feita por meio eletrônico através do fórum de conciliação
".
Sem embargo disso, este Juízo Federal exorta as partes a buscarem a solução do litígio pela via conciliatória, a qual poderá produzir benefícios para ambas as partes; para isso, as partes podem utilizar, a qualquer tempo, a ferramenta eletrônica existente no Sistema
e-Proc
denominada
Fórum de Conciliação
, disciplinada pela Resolução n.º 109, de 17.12.2018, do TRF da 4ª Região.
Referido
Fórum de Conciliação,
totalmente eletrônico, constitui ferramenta de conciliação simplificada e totalmente ligada ao Sistema de Processo Eletrônico. Por meio dessa ferramenta eletrônica, as partes podem formular propostas e contrapropostas de acordo e discutirem seus parâmetros inteiramente no ambiente virtual do processo eletrônico,
em ambiente privativo de troca de mensagens
, sem necessidade de deslocamento até a sede da Justiça Federal para participar de eventual audiência ou da intervenção do juízo.
Caso o acordo não seja concretizado, a ação tramitará normalmente, sem qualquer prejuízo às partes.
Salvo se resultar em acordo, as mensagens postadas no Fórum não implicarão vinculação das partes às propostas apresentadas ou confissão de dívida
. Havendo acordo, este será registrado no processo eletrônico por meio do evento apropriado.
Cumpre anotar que, nos termos do art. 334, § 7º, do CPC, “
a audiência de conciliação ou de mediação pode realizar-se por meio eletrônico
”, sendo certo que o referido
Fórum de Conciliação
cumpre essa função,
substituindo com eficácia a tradicional audiência presencial
.
Em vista disso, faculta-se às partes a adoção da referida ferramenta conciliatória, cujo acesso está disponível Sistema de Processo Eletrônico, sem prejuízo da oportuna designação de audiência de conciliação por este Juízo Federal, mediante provocação das partes.
6. C
ite-se a parte ré para integrar a relação jurídica processual
(CPC, art. 238), bem como para apresentar contestação, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 335,
caput
, e III, c/c art. 231, V, todos do CPC).
Na mesma oportunidade, deverá a parte ré especificar, motivadamente, as provas que pretende produzir (CPC, art. 336).
A CAIXA deverá:
(i)
juntar cópia integral do contrato habitacional, planilha de evolução do financiamento e do procedimento administrativo de consolidação da propriedade do imóvel objeto do litígio, matriculado sob nº 24.743 do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê/PR
;
(ii)
informar se o imóvel foi vendido no leilão informado pela parte autora.
7.
Se a parte ré alegar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora (CPC, art. 350) ou qualquer das matérias enumeradas no art. 337 do CPC, intime-se esta para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 351 do Código de Processo Civil.
Oportunamente, faça-se nova conclusão.
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