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Luciana De Alencar Brites x Ebm Incorporações 31 Spe Ltda.

ID: 261357874

Tribunal: TJGO Órgão: 9ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5054366-79.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 28/04/2025

Polo Ativo:

LUCIANA DE ALENCAR BRITES

Polo Passivo:

EBM INCORPORAÇÕES 31 SPE LTDA.

Relatório e Voto

Advogados:

VICTORIA BRANQUINHO SILVA CAMPOS

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ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS

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JUNIOR CESAR BUENO E FREITAS

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ROSANE RODRIGUES

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DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL

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Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos os pre… Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de DUPLO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5054366-79.2024.8.09.0051, da Comarca de GOIÂNIA, interposto por 1ª AGRAVANTE LUCIANA DE ALENCAR BRITES E 2ª AGRAVANTE EBM INCORPORAÇÕES 31 SPE LTDA. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 9ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade, EM CONHECER DO PRIMEIRO AGRAVO INTERNO E DAR A ELE PARCIAL PROVIMENTO E, EM CONHECER DO SEGUNDO AGRAVO INTERNO E NEGAR A ELE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, além do RELATOR, a Dra. TELMA APARECIDA ALVES MARQUES e a Desª. MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI. PRESIDIU o julgamento, o Desembargador FERNANDO DE CASTRO MESQUITA. AUSENTE à sessão o Dr. JÚNIOR CÉSAR BUENO E FREITAS (12H48MIN), representando a primeira agravante. PRESENTE à sessão a Procuradora de Justiça, Dra. MARTA MAIA DE MENEZES. Custas de lei. Goiânia, 24 de abril de 2025. DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA RELATOR DUPLO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5054366-79.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 1ª AGRAVANTE : LUCIANA DE ALENCAR BRITES 2ª AGRAVANTE : EBM INCORPORAÇÕES 31 SPE LTDA 1ª AGRAVADA : EBM INCORPORAÇÕES 31 SPE LTDA 2ª AGRAVADA : LUCIANA DE ALENCAR BRITES RELATOR : DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA VOTO Conforme relatado, trata-se de duplo agravo interno interposto, respectivamente, por LUCIANA DE ALENCAR BRITES (mov. 73) e EBM INCORPORAÇÕES 31 SPE LTDA (mov. 92) contra a decisão monocrática lançada na mov. 67 que julgou as apelações cíveis interpostas em face da sentença prolatada na mov. 45 e integrada na decisão de mov. 52, de lavra do Juízo da 4ª Unidade de Processamento Judicial (UPJ Varas Cíveis e Ambientais) da comarca de Goiânia, nos autos da ação de resilição contratual e restituição de quantias pagas proposta pela primeira recorrente em face da incorporadora recorrida. A decisão monocrática combatida negou provimento às apelações interpostas por ambas as partes, mantendo integralmente a sentença recorrida, a fim de declarar resolvido o contrato entabulado entre as partes, com retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos à incorporadora, além da totalidade da comissão de corretagem. Consignou, ainda, a possibilidade de parcelamento da restituição em até 12 (doze) vezes, com correção pelo INCC e IGP-M, nos moldes do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018. No agravo interno, a autora Luciana de Alencar Brites sustenta a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, alegando que o contrato é regido pela Lei nº 4.591/1964, e que havia cláusula prevendo restituição em parcela única. Argumenta, também, que a cobrança da corretagem foi abusiva. Já a ré, EBM Incorporações 31 SPE Ltda, alega que a decisão monocrática não poderia ter sido proferida individualmente e reforça a necessidade de retenção de 50% ou 25%, conforme o patrimônio de afetação. Pois bem. Preliminarmente, conforme apontado no teor da decisão monocrática recorrida, ao contrário do alegado pela 2ª agravante, infere-se a existência de súmulas e temas repetitivos regulamentando a matéria discutida nos autos, especificamente a Súmula 543/STJ e Tema 938/STJ. Desta feita, evidencia-se a razão pela qual o julgamento da apelação cível fora proferido nos moldes do art. 932, inciso IV, “a” do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço de ambos os recursos e passo a análise conjunta das teses invocadas. Nos termos do art. 1.021 do CPC, das decisões proferidas pelo Relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze dias), observadas as regras do Regimento Interno do Tribunal quanto ao seu processamento. Destarte, o recurso objetiva corrigir eventual desacerto de decisão ocasionadora de prejuízo ao recorrente. Assim, incumbe à parte demonstrar os prejuízos sofridos com a decisão unipessoal, devendo apresentar em suas razões recursais a inadequação e/ou o desacordo com a legislação vigente. Na presente hipótese, infere-se que, em 09/02/2021, as partes entabularam compromisso de compra e venda da unidade autônoma "Casa 46", localizada no Bellagio 01, tipo 2Q, Rua Léo Lince de Araújo, Aparecida de Goiânia/Goiás. Referido imóvel, adquirido na planta para a construção, teve seu preço ajustado em R$ 278.579,89 (duzentos e setenta e oito mil, quinhentos e setenta e nove reais e oitenta e nove centavos) a ser pago da seguinte forma, conforme contrato juntado na mov. 01, arq. 05: “1) R$ 11.728,90 - correspondente ao sinal e princípio de pagamento, pago por meio de boleto bancário no ato da assinatura do contrato; 2) R$ 21.993,00 - divididos em 30 (trinta) parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 733,10 (setecentos e trinta e três reais e dez centavos), cada uma, vencendo-se a primeira delas em 20/03/2021, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até final liquidação, corrigidas mensalmente pelo índice Nacional da Construção Civil – INCC-DI; 3) R$ 20.526,00 – divididos 02 (duas) parcelas anuais e sucessivas, no valor de R$ 10.263,00 cada uma, vencendo-se a primeira delas em 20/02/2022, e as demais no mesmo dia dos meses dos anos subsequentes, até final liquidação, corrigidas pelo INCC-DI; 4) R$ 4.398,00 - através de 1 (uma) única parcela, com vencimento para 20/09/2023, corrigida pelo INCC-DI; 5) R$ 219.933,99 - em uma única parcela, a ser quitado por meio de recursos próprios ou financiamento, com vencimento em 31/11/2023, corrigida pelo IGP-M” A autora/1ª agravante efetuou o pagamento dos itens 1 a 4, totalizando R$ 67.090,12, já aplicada a correção monetária pelo INCC incidente no débito (mov. 01, arq. 06). Também realizou o pagamento de mais R$ 14.662,10 referente a comissão de corretagem pela compra do imóvel (mov. 01, arq. 18). Diante da impossibilidade financeira de realizar os pagamentos restantes (R$ 219.933,99), requereu a resilição do contrato, porém sem a incidência da multa de 50% dos valores pagos, prevista na cláusula 10.1, “b” do instrumento. Após regular processamento do feito, o magistrado de origem, em acolhimento parcial aos pedidos da autora, decretou a resolução do contrato e fixou a multa em 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, além da total retenção da comissão de corretagem pela construtora. Estipulou, ainda, que a restituição dos valores pagos poderia ser feita em até 12 (doze) parcelas, com correção pelo índice contratualmente estipulado (INCC e IGP-M), a partir da data de cada desembolso, com o acréscimo de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, sem capitalização, a partir do trânsito em julgado da sentença. Assim, a controvérsia em discussão nesta instância recursal consiste em averiguar a necessidade ou não de redução da multa pela rescisão do contrato e sua forma de restituição, além da possibilidade de dedução da comissão de corretagem no caso em comento. Importante consignar a possibilidade de se aplicar o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel, uma vez que o citado diploma legal incide nas relações de consumo compostas entre fornecedor e consumidor, ‘ex vi’ dos arts. 1º, 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Para o STJ, nos negócios de compra e venda, no qual de um lado figura a incorporadora, cuja atividade específica seja construir unidades imobiliárias, e do outro, o adquirente do bem imóvel, configurada está a relação de consumo: “(…). 3. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. (…). (STJ, AgRg no REsp 1261198/GO, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017). Grifei”. Por sua vez, é este também o entendimento deste Tribunal: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. (...). MATÉRIA SUPOSTAMENTE AFETADA PELO RECURSO ESPECIAL Nº 1.631.785/DF. (…). APLICABILIDADE DO CDC. 3. O contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, caracteriza relação de consumo, razão pela qual a aplicação da Lei nº 9.514/97 não afasta a incidência simultânea das regras do CDC. (...)”. (TJGO, Ap. nº 0208364-36.2016.8.09.0051, Rel. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, DJe de 13/02/2019). Grifei. Nestes termos, dúvidas não remanescem de que a relação jurídica existente entre as partes deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Ao analisar os autos, verifica-se que o pedido de desfazimento do contrato celebrado partiu da compradora, que requereu a resolução da avença por não possuir mais condições financeiras de arcar com as parcelas contratadas. Assim, legítima a retenção, pela promitente vendedora, de determinado montante pago pelo promitente comprador para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros relativos ao empreendimento, visando equalizar as perdas e danos, conforme dita o enunciado da Súmula nº 543 do STJ, assim redigido: Súmula 543/STJ - “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Com relação ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça há muito firmou entendimento na esteira de que se afigura lícita a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das prestações pagas, confira-se: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. (...). 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 07/05/2019). Destaquei Por conseguinte, a resolução do contrato particular de compra e venda de imóvel, por culpa da parte consumidora, gera o direito de retenção, pelo fornecedor/construtor, de parte do valor pago, isso para recompor perdas e custos inerentes ao empreendimento. No presente caso, constata-se que o pedido de rescisão contratual foi formulado pela autora, em razão de sua incapacidade financeira para prosseguir com o cumprimento das obrigações pactuadas. O juízo de origem fixou a multa compensatória em 10% (dez por cento) dos valores pagos, percentual este que foi contestado pela construtora/2ª apelante, que pleiteia sua majoração para 50% (cinquenta por cento) ou, alternativamente, 25% (vinte e cinco por cento), sob o argumento de que possui despesas administrativas decorrentes da rescisão unilateral que precisam ser compensadas. Todavia, o percentual de 10% (dez por cento) estabelecido na sentença mostra-se adequado e suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato, sem impor à autora encargos desproporcionais. A multa fixada encontra amparo nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, assegurando o equilíbrio contratual e observando o caráter compensatório necessário à situação. A corroborar, julgados desta Corte em casos semelhantes: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ E DESTE SODALÍCIO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, admite-se a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia já paga. 2. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se compatível com os precedentes do STJ e deste Sodalício. 3. (…). APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0202123-30.2016.8.09.0024, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Caldas Novas - 2ª Vara Cível, julgado em 28/02/2023, DJe de 28/02/2023) Destaquei. “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. NÃO CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM. REDUÇÃO DA MULTA AO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. (...) 4. No caso em epígrafe, revela-se razoável determinar a redução da multa contratual para 10% dos valores pagos em cada um dos contratos, de forma que o valor dado a título de crédito à autora quando do distrato do primeiro contrato deve ser recalculado para se aplicar o percentual de 10%, e, igualmente, ser aplicado o percentual de 10% de retenção quanto aos valores pagos relativamente ao segundo contrato. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA” (TJ-GO 5483647-48.2018.8.09.0011, Relator: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/05/2022) Destaquei. Outrossim, embora o artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, preconize que a pena convencional será estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, não se poderia ignorar, na situação, a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, por ostentarem natureza de ordem pública e interesse social, e considerarem o consumidor parte hipossuficiência da relação (arts. 1º e 4º, inciso I), sendo perfeitamente adequada a fixação deste percentual em 10% (dez por cento). O ordenamento jurídico deve ser interpretado de maneira integrada e harmoniosa, considerando as normas como parte de um sistema coordenado, devendo as leis coexistentes serem aplicadas conjuntamente, ou seja, a aplicação da Lei do Distrato deve ocorrer de maneira compatível com as normas de proteção ao consumidor, seguindo o princípio do diálogo das fontes. Em caso análogo: “EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DESFAZIMENTO DO AJUSTE. CONTRATO REALIZADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PENA CONVENCIONAL. APLICAÇÃO DO PERCENTUAL DE 50%. EMPRESA DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO PELA PARTE RESPONSÁVEL PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. VÍCIO INEXISTENTE. DECISÃO COLEGIADA MANTIDA. 1. Não ocorrendo as hipóteses elencadas no artigo 1.022, do Código de Processo Civil, a rejeição dos aclaratórios opostos se impõe. 2. No caso sob enfoque, embora não se desconheça a incidência do § 5º do artigo 67-A da Lei n.º 4.591/1964, incluído pela Lei n.º 13.786/2018, especificamente aplicável as incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, como no caso, e que autoriza a retenção de 50% do valor pago pela parte culpada pelo desfazimento do negócio jurídico, dito percentual se mostra abusivo/excessivo diante das normas consumeristas (artigos 4º, incisos I e III, 6º, inciso V e 51, inciso IV, § 1º) (...) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.” (TJ-GO 5585573-44.2021.8.09.0051, Relator: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/02/2023) Destaquei. Com efeito, é importante ressaltar que com a rescisão contratual, o imóvel retorna ao patrimônio da construtora, permitindo sua comercialização a terceiros, o que minimiza significativamente os impactos financeiros decorrentes do rompimento da avença. Assim, a construtora terá a oportunidade de recuperar eventuais prejuízos com a venda futura do bem, o que reforça a adequação do percentual fixado. Quanto a forma e o prazo de restituição, verifica-se que, neste ponto, merece provimento o recurso da parte autora, uma vez que a aplicação da Lei do Distrato deve ocorrer de maneira compatível com as normas de proteção ao consumidor, seguindo o princípio do diálogo das fontes. Isso significa que as regras do distrato devem ser interpretadas de forma harmônica com o CDC, que possui caráter de ordem pública e respaldo constitucional, conforme os artigos 5º, inciso XXXII, e 170, inciso V, da Constituição Federal. Por esta razão, o ordenamento jurídico deve ser interpretado de maneira integrada e harmoniosa, considerando as normas como parte de um sistema coordenado, devendo as leis coexistentes serem aplicadas conjuntamente, seja de forma complementar ou subsidiária, evitando contradições e garantindo a coerência do direito. No caso específico, a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não revogou expressamente o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90). Portanto, não pode se sobrepor a ele, devendo ser interpretada em conformidade com suas diretrizes protetivas, ou seja, aplica-se a Teoria do Diálogo das Fontes, criada pela ilustre doutrinadora Cláudia Lima Marques, buscando-se, assim, a regra mais benéfica à parte hipossuficiente com o objetivo de manter a coerência do sistema normativo. A propósito: “EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual. I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF). (...) Apelação conhecida e desprovida.” (TJ-GO - Apelação Cível: 56017611520228090072 INHUMAS, Relator.: Des(a) . Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) “(...) Mitigação das disposições da Lei do Distrato para evitar enriquecimento ilícito da vendedora. Diálogo de fontes. Retenção adequadamente fixada pela r. sentença. Restituição em parcela única. Adequação. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1004620-30.2023.8.26.0132 Catanduva, Data de Julgamento: 20/02/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2024) Tal entendimento está amparado pelo artigo 2º, §2º, do Decreto-Lei n. 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB), que reforça a necessidade de uma interpretação sistemática das normas, respeitando sua convivência no ordenamento jurídico. Dessa forma, com a rescisão declarada, cabe ao julgador garantir o retorno do bem ao patrimônio da vendedora e, ao mesmo tempo, determinar a restituição à adquirente dos valores que ela já desembolsou. Nesse norte, o Superior Tribunal de Justiça, como já citado, por meio da Súmula 543, consolidou o entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso em questão, embora o contrato estipule que em caso de rescisão (Cláusulas 10.4 e 10.4.1), a restituição se dará no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a emissão do habite-se, essa disposição deve ser interpretada de forma mais favorável à autora, conforme já mencionado. Assim, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, conforme fundamentação supra. Nesse sentido: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA COMPRADORA. MULTA PENAL. REDUÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. SUCUMBÊNCIA. 1. (…). 2. Ocorrendo a rescisão contratual por motivação da consumidora, a restituição dos valores comprovadamente pagos pelo imóvel será imediata e in casu, observada a dedução de 10% (dez por cento) a título de cláusula de retenção, considerando, também, os demais encargos previstos em contrato, mostrando-se adequada, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. 3. (...). APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5068986-33.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 9ª Câmara Cível, julgado em 30/10/2023, DJe de 30/10/2023) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA PENAL. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAL. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. NÃO INCIDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. (...). 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ser procedida à imediata restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 3. Esta Corte de Justiça tem perfilhado o entendimento de que, a depender das especificidades do caso em disceptação, revela-se suficiente a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, máxime quando suficiente para atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e não gerar enriquecimento ilícito da vendedora/construtora. 4. (...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5375359-65.2023.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 9ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) Por fim, a respeito da comissão de corretagem, o STJ decidiu, pelo rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 938) sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, firmando a seguinte tese: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem [...].” (STJ, REsp. nº 1.599.511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, Julgado Em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.) Destaquei. O em. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, no voto condutor do Acórdão, destacou a necessidade de “clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem”, estabelecendo que, “para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.” No caso em tela, verifica-se que há um pacto acessório (mov. 01, arq. 05, p. 65) em que restou esclarecido, à parte contratante, o serviço prestado, o preço exigido, além de todas as condições que se consolidou a avença. Dessa forma, encontra-se demonstrada a observância das exigências de clareza e transparência impostas pela legislação consumerista e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Além disso, inexiste nos autos qualquer prova de vício no consentimento, abuso ou ausência de prestação do serviço de corretagem contratado, tendo sido cumpridas as obrigações pactuadas de forma satisfatória. A jurisprudência do TJGO respalda tal posicionamento, conforme julgado abaixo: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp n° 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5051596-73.2019.8.09.0024, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 06/11/2023, DJe de 06/11/2023) Destaquei. Reforça-se, ainda, que a própria redação do inc. I do art. 67-A da Lei 4.591/1964 modificada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece a dedução da integralidade da comissão de corretagem, conforme citado. Assim, ante os fundamentos supra, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS, NEGANDO PROVIMENTO AO SEGUNDO E PROVENDO PARCIALMENTE O PRIMEIRO para determinar que a restituição dos valores decorrentes da resolução do contrato se dê em parcela única e de forma imediata. Em razão do desfecho, notadamente o parcial provimento do agravo interno para acolher, em parte, o apelo da parte autora, de rigor a readequação da verba sucumbencial, mantendo-se a fixação determinada em sentença – 10% do valor da condenação, arcando a requerente com 20% e a requerida com 80% -, porém com majoração dos honorários recursais tão somente em relação à requerida para o importe de 12% do valor da condenação, em razão do desprovimento do recurso apelatório, com exigibilidade condenação com suspensa em relação à autora, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC. É o voto. Goiânia, 24 de abril de 2025. DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA RELATOR R EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLO AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. RESCISÃO UNILATERAL. PERCENTUAL A SER RETIDO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MODALIDADE DE RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA E DE FORMA IMEDIATA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MONOCRÁTICA PARCIALMENTE REFORMADA. READEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de duplo agravo interno interposto contra decisão monocrática que julgou apelações em ação de rescisão contratual e restituição de quantias pagas em contrato de compra e venda de imóvel. A autora requereu a rescisão por impossibilidade financeira, pleiteando a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. A ré, construtora, pleiteou a majoração da retenção sobre as parcelas pagas. A decisão monocrática manteve a retenção de 10% sobre os valores pagos, determinou a restituição parcelada em até 12 vezes e afastou a alegação de abusividade da taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a possibilidade de julgamento monocrático; (ii) o percentual de retenção de valores pagos em caso de rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel; (iii) a forma de restituição das parcelas pagas; (iv) a validade da cobrança da comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento monocrático encontra respaldo na existência de súmulas e precedentes qualificados sobre a matéria, nos termos do art. 932, IV, “a”, do CPC. 4. A relação jurídica entre as partes configura típica relação de consumo, incidindo as normas do CDC, conforme entendimento do STJ. 5. A rescisão contratual por culpa do comprador permite a retenção de parte dos valores pagos pela construtora, para compensação de prejuízos, respeitando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O percentual de 10% é adequado no caso, mostrando-se razoável e proporcional. 6. A restituição parcelada, autorizada com base na Lei nº 13.786/2018, deve ser harmonizada com o CDC, aplicando-se a teoria do diálogo das fontes. Por isso, deve ser feita em parcela única e de forma imediata. 7. A cobrança da comissão de corretagem é válida, pois o preço total, inclusive com a comissão, foi informado com clareza ao comprador. Não há prova de vício ou abuso na prestação do serviço. 8. Diante do parcial provimento do recurso da autora, impõe-se a readequação da verba honorária sucumbencial, mantendo-se a fixação determinada em sentença – 10% do valor da condenação, arcando a requerente com 20% e a requerida com 80% -, porém com majoração dos honorários recursais tão somente em relação à requerida para o importe de 12% do valor da condenação. Exigibilidade suspensa em relação à autora, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC. IV. TESE E DISPOSITIVO Tese de julgamento: “1. A cláusula que prevê restituição parcelada de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel deve ser interpretada à luz do CDC, sendo devida a restituição em parcela única. 2. É válida a cláusula de retenção de 10% dos valores pagos, quando a rescisão contratual se dá por iniciativa do comprador. 3. É válida a cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pela comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara do valor total da aquisição.” PRIMEIRO AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO AGRAVO INTERNO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

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