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Processo nº 1036583-89.2022.8.11.0041

ID: 258776125

Tribunal: TJMT Órgão: 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1036583-89.2022.8.11.0041

Data de Disponibilização: 22/04/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.

Intimação

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1036583-89.2022.8.11.0041. AUTOR(A): VICTOR HUGO CORREA DE SIQUEIRA REU: AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., COMP… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1036583-89.2022.8.11.0041. AUTOR(A): VICTOR HUGO CORREA DE SIQUEIRA REU: AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZAÇÃO DE CREDITOS IMOBILIARIOS Vistos. Trata-se de AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por VICTOR HUGO CORREA DE SIQUEIRA em face de AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, na qual o autor pleiteia, liminarmente, a concessão de tutela de urgência para determinar que a requerida se abstenha (a) de emitir boletos ou cobranças referentes ao contrato objeto da demanda, e (b) de inserir o nome do requerente nos órgãos de restrição ao crédito, até o julgamento do mérito. Alega o autor que, no dia 27/06/2020, celebrou contrato de compra e venda com a requerida, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial na “planta”, com as seguintes descrições: lote de n.º 01, Quadra 11 do Residencial Ipê Amarelo, no Bairro Jardim Mossoró, localizado na Rodovia Palmiro Paes de Barros, em Cuiabá/MT. Aduz que “o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 138.656,00 (...) sendo o valor de R$ 29.108,80 (...) à título de entrada/sinal, e R$ 102.075,37 (...) a ser financiado”. Afirma que a requerida descumpriu o prazo final de entrega do imóvel, qual seja, 05/05/2022, já incluído o aditamento de 180 dias; e que, com o atraso na entrega da obra, está sofrendo prejuízos materiais com o pagamento de aluguel de um outro imóvel para a sua moradia. Assevera que “vem sendo mensalmente prejudicado com a imposição do pagamento da taxa de evolução de obra, ainda que o imóvel esteja evidentemente em atraso”. No mérito, pugna pela rescisão do contrato de compra e venda, condenando os requeridos a restituírem todo o capital despendido, com os acréscimos legais, ao pagamento de danos materiais (danos emergentes), ao pagamento da multa contratual e danos morais no valor de R$ 24.240,00, (vinte e quatro mil duzentos e quarenta reais), para cada requerente. Instruiu a inicial com os documentos às fls. 46/160. Tutela de urgência indeferida no Id. 101822896. Decretada a revelia da parte ré AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e deferida e inclusão da empresa COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZACAO – que sucedeu a empresa AVIDA CONSTRUTORA no Id. 117977034. A ré ofereceu contestação no Id. 120131146, arguindo preliminares. No mérito, a defesa detalha a estrutura jurídica das companhias securitizadoras, amparada nas Leis nº 9.514/97 e 14.430/22. Ressalta que os recebíveis são segregados em “patrimônio separado” e não respondem por obrigações alheias à securitização. Aduz que a cessão feita pela Ávida foi somente de crédito, com a Ávida permanecendo responsável pela administração, cobrança e vínculo com o comprador. A Província não administrava os créditos e nem possuía contato com os autores. A securitizadora não integra a cadeia de fornecimento ou consumo, não sendo fornecedora de bens ou serviços ao consumidor, o que afasta a incidência do CDC e da responsabilidade solidária. Assevera que a Província não recebeu qualquer valor diretamente do autor. A cobrança por boletos, se existente, se deu para amortizar débito da Ávida, nos termos da operação de debêntures. Ressalta que a responsabilidade civil pressupõe nexo de causalidade, inexistente na hipótese. Ao final, pede o acolhimento das preliminares e, superadas, a improcedência da demanda. Impugnação no Id. 123489040. Decisão de saneamento no Id. 138396354, rejeitou as preliminares. Interposto Agravo de Instrumento pela parte ré, este restou desprovido no Id. 160453631. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. DECIDO. O caso é de julgamento antecipado da lide (artigo 355, I, do Código de Processo Civil), porque a matéria prescinde de outras provas, sendo suficientes para o deslinde da causa as provas documentais contidas nos autos. Passo, então, a decidir a causa. A relação existente entre as partes é de consumo, logo, aplico ao presente caso as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive, com a inversão do ônus da prova, já deferida, prevista no art. 6º, inc. VIII, do CDC. Importante destacar, ainda, o art. 927, parágrafo único que dispõe acerca da obrigação na reparação do dano, independente da comprovação de culpa, em decorrência da responsabilidade objetiva, vejamos: Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. De acordo com os fatos narrados nos autos, observa-se que a parte autora pretende a rescisão contratual, sob o argumento de que as requeridas descumpriram o contrato no que tange ao prazo da entrega do imóvel, consequentemente pleiteiam a condenação das rés na devolução dos valores pagos e a indenizarem os danos morais e materiais causados. Pois bem. No contrato pactuado entre as partes ficou estipulado que a conclusão das obras aconteceria em 05/11/2021, e com tolerância de 180 dias, por ocasião de evento futuro e incerto, cláusula 16 (Id. 95984857 – fls. 6). Aludida cláusula, mais conhecida como cláusula de tolerância, consoante entendimento jurisprudencial, é válida, em razão da dificuldade em definir quando exatamente a obra ficará pronta devido a motivos alheios à vontade do construtor, principalmente diante da complexidade quando se trata de um empreendimento de várias unidades autônomas. Em que pese a sua unilateralidade, a cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser considerada inválida. Não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como nula ou abusiva, além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, o autor estava ciente da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se, ainda, de prática usual, que não padece de qualquer vício. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - APELAÇÃO: CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RISCOS DO NEGÓCIO - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR – IMPOSSIBILIDADE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO: INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ANTE O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PROVIDO. [...] A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando se trata de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas, de modo que essa prorrogação, expressamente convencionada, não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período. [...]”. (TJMT, Ap 160001/2015, Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara Cível, Julgado em 23/03/2016, Publicado no DJE 30/03/2016). Negritei e grifei Desta forma, será considerada a data de 05/05/2022 para entrega da obra, já acrescido os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal. In casu, a construtora não apresentou qualquer justificativa para o atraso na entrega da obra, tendo sido decretada sua revelia. Outrossim, não obstantes os judiciosos argumentos expendidos pela securitizadora ré, fora reconhecida sua legitimidade e responsabilidade para responder a presente demanda, consoante se infere do RAI 1001874-83.2024.8.11.0000, de relatoria da Desa. Maria Helena G. Póvoas. Assim, considerando a boa-fé e a função social do contrato, ao deixar de atender as expectativas do consumidor de agir com lealdade e respeito, a ré viola o direito básico do mesmo, vez que restou comprovado nos autos que o empreendimento não foi concluído, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, sendo considerada abusiva qualquer cláusula em disposição em contrário, em conformidade também com o disposto no artigo 475 do Código Civil: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Nesse sentido: “APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA EM PARTE – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – NÃO CONCLUSÃO - CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO MONTANTE – NÃO CABIMENTO – LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS – PEDIDO INDEFERIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. Havendo rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não concluído por culpa da vendedora, deve ocorrer a imediata devolução do valor pago pelo comprador, inclusive da comissão de corretagem. A demora injustificada ou a não entrega da obra adquirida na planta é ato ilícito passível de indenização. Os lucros cessantes não se presumem e nem podem ser imaginários. Consistem nos ganhos reais e efetivos frustrados por ato ou fato alheio.”(TJMT, Apelação Cível 0039271-90.2012.8.11.0041, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/09/2018, Publicado no DJE 01/10/2018) Negritei. “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO DE ADESÃO. EXPRESSO CONSENTIMENTO. INEXISTÊNCIA. INVALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DEVIDA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. HONORÁRIOS EQUITATIVOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. [...] Se o negócio jurídico foi desfeito por culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo acordado, ultrapassando inclusive o prazo de tolerância estipulado no contrato, esta está obrigada a restituir à promitente compradora todos os valores pagos, sem retenções, em razão da rescisão motivada do contrato firmado, retornando as partes ao status quo ante. [...] Recurso conhecido e provido.” (TJDFT, Acórdão n.1165018, 07155699820188070001, Relator: Ana Cantarino, 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/04/2019, Publicado no DJE: 16/04/2019) Negritei. “CIVIL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. DEVOLUÇÃO. QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 543. STJ. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. [...] Inviável a retenção de parte dos valores pagos pelos consumidores, quando o motivo para a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora, ao não entregar o imóvel na data aprazada. Inteligência da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. [...] Recurso conhecido e desprovido.” (TJDFT, Acórdão n.1163399, 20160110445537APC, Relator: Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 03/04/2019, Publicado no DJE: 09/04/2019. Pág.: 244/249) Negritei. Confira-se também a súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Da Restituição de Valores Pagos O autor comprovou ter quitado o total de R$ 45.556,78 a título de entrada. Considerando que a culpa pela rescisão contratual é da ré vendedora, a restituição integral é devida, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação. A Companhia Província de Securitização, na condição de cessionária dos créditos e recebedora direta dos pagamentos, também responde solidariamente pela restituição, nos termos do CDC. Dos Danos Materiais – Aluguéis O autor alega e comprova ter suportado o custo de aluguéis mensais no valor total de R$ 9.000,00, em razão do inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel. A jurisprudência consolidada entende serem devidos lucros cessantes/danos emergentes em hipóteses de inadimplemento por atraso ou não entrega de imóvel. O valor pleiteado é razoável e condizente com a jurisprudência, não havendo impugnação específica da ré sobre os comprovantes. Entretanto, considerando a data limite para a entrega do imóvel (05/05/2022), verifico do documento de Id. 95984858, que a parte autora somente conseguiu comprovar o pagamento dos meses de maio e junho/2022, no valor de R$1.800,00 (um mil e oitocentos reais). Deve ser parcialmente acolhido o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$1.800,00 (um mil e oitocentos reais), atualizados desde o desembolso e com juros legais desde a citação. Dos Danos Morais Com relação ao dano moral, diante do excessivo atraso na entrega da obra, consequentemente descumprimento do contrato, ele está caracterizado, vez que afetou diretamente a vida da parte autora, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano. Senão vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - VINCULAÇÃO AO HABITE-SE - DESCABIMENTO - MULTA CONTRATUAL CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES - NATUREZA JURÍDICA DIVERSA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INAPLICABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite, e pode ser cumulada com lucros cessantes, em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal. A vinculação da multa de mora à data de expedição do habite-se é inviável, pois a obtenção desse documento nem sempre coincide com a disponibilização física do bem ao promitente comprador, além do quê implicaria em transferência da responsabilidade da construtora a terceiro. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) não se aplica como justificativa para obstar a entrega das chaves se na promessa de compra e venda há previsão de quitação do saldo devedor por financiamento habitacional, o qual evidentemente depende do cumprimento das obrigações da incorporadora.” (TJMT - Ap 59396/2016, Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, Sexta Câmara Cível, Julgado em 15/06/2016, Publicado no DJE 17/06/2016) Negritei e grifei. Este fato, por si só, já autoriza o direito da parte autora a indenização por danos morais, já que teve violado seus direitos, com relação ao ato ilícito praticado pela ré. A fixação do valor para os danos morais serve apenas para desestimular a prática de atos semelhantes e equilíbrio entre a compensação do constrangimento e a prevenção da reincidência, razão pela qual, deve ter como parâmetro os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso em tela, deverá levar em consideração como ocorreram os fatos, condições das partes e a extensão do dano, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe. Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, bem como analisando os critérios elencados, tenho por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 8.000,00 (oito mil reais). Da multa por rescisão No tocante ao pedido da parte autora de condenação das partes rés ao pagamento de multa, tenho que lhe assiste razão. No caso de rescisão por culpa da parte autora, a cláusula 51 da avença (Id. 95984857) contém a previsão de que haverá retenção de 25% do valor desembolsado. Dito isso, é plenamente possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor. Nesse sentido: “O Colendo STJ, por meio de julgamento do REsp n.º 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), decidiu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora, pelo atraso na entrega, devendo as obrigações heterogêneas serem convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Acórdão 1223993, 00111568220158070003, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020. Portanto, resta devido pelas requeridas 25% sobre o valor pago pela parte autora. DISPOSITIVO. Isto posto, com fulcro no art. 487, inciso I, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais formulados na presente ação para: a) CONDENO as partes requeridas, solidariamente, a promover a devolução integral dos valores pagos pelo autor, a serem calculados em liquidação de sentença, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação; b) CONDENO as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação; c) CONDENO as partes requeridas, solidariamente, no valor de R$1.800,00 (um mil e oitocentos reais), pago pela parte autora a título de aluguel após a data de entrega da obra, que deverá ser corrigido pelo INPC, desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; e d) CONDENO as partes requeridas, solidariamente, na multa de 25% sobre o valor pago pela parte autora, que deverá ser corrigido pelo INPC, desde o arbitramento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Ainda, CONDENO as requeridas, solidariamente, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Transitada em julgado, certifique-se e expeça-se o mandado para o devido registro no Cartório respectivo e, após, arquivem-se os autos com as baixas e comunicações de estilo. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá-MT, 15 de abril de 2025. Ana Cristina Silva Mendes Juíza de Direito

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