Dayvison Breno Soares Dos Santos x Espólio De Francisco Vieira Da Silva Registrado(A) Civilmente Como Francisco Vieira Da Silva e outros
ID: 329125510
Tribunal: TJMG
Órgão: 1ª Vara Cível e de Família da Comarca de Pirapora
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5004715-76.2023.8.13.0512
Data de Disponibilização:
18/07/2025
Advogados:
WILLIAM SOARES CAMPOS
OAB/MG XXXXXX
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MARIA JOSE VIEIRA MICHELETTO
OAB/MG XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pirapora / 1ª Vara Cível e de Família da Comarca de Pirapora Avenida Tiradentes, 300, Centro, Pirapora - MG - CEP: …
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pirapora / 1ª Vara Cível e de Família da Comarca de Pirapora Avenida Tiradentes, 300, Centro, Pirapora - MG - CEP: 39270-000 PROCESSO Nº: 5004715-76.2023.8.13.0512 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: DAYVISON BRENO SOARES DOS SANTOS CPF: 106.758.786-16 RÉU: ESPÓLIO DE FRANCISCO VIEIRA DA SILVA registrado(a) civilmente como FRANCISCO VIEIRA DA SILVA CPF: 032.051.938-49 SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de ação declaratória de resolução contratual c/c restituição de valores proposta por Dayvison Breno Soares dos Santos em face do Espólio de Francisco Vieira da Silva. Em breve síntese, o autor alegou que adquiriu da parte ré, em 09/02/2015, por meio de contrato particular de compra e venda, o imóvel constituído pelo Lote nº 5 B, do Quarteirão nº 11, do Loteamento Bairro Dom Bosco, do Município de Buritizeiro/MG. Relatou que ficou ajustado entre as partes que a quitação do negócio jurídico se daria mediante o pagamento de sinal no valor de R$300,00 (trezentos reais) mais 70 (setenta) parcelas mensais no importe de R$199,90 (cento e noventa e nove reais e noventa centavos), com vencimento da primeira parcela em 10/03/2015. Contudo, sustentou que, após o pagamento de 24 (vinte e quatro) parcelas, deixou de honrar com o compromisso, motivo pelo qual procurou o requerido para reaver os valores pagos que entendia de direito, mas não conseguiu receber os referidos valores. Requereu, ao final, a declaração da abusividade da cobrança de taxa de fruição e da cláusula que estabelece a perda do valor pago a título de sinal, bem como pugnou para que seja declarada a resolução contratual com efeito ex tunc e, consequentemente, para condenar a parte ré a restituir os valores pagos pelo autor, com incidência de correção monetária e juros de mora desde 15/06/2017, autorizando-se a retenção de 20% (vinte por cento). Devidamente citada, a parte requerida ofereceu contestação no ID 10303844766, na qual impugnou a concessão do benefício de gratuidade de justiça ao autor e também arguiu a prejudicial de prescrição, sob o argumento de que se passaram mais de 5 (cinco) desde a data em que se firmou o contrato objeto do feito. No mérito, sustentou que não se trata de contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Ademais, disse que o descumprimento da obrigação se deu exclusivamente por parte do comprador, sendo que o requerido, por sua vez, deixou de usufruir do lote ou de aliená-lo a terceiros. Argumentou que não houve tentativa de autocomposição, uma vez que, em 2017, o vendedor foi interditado, o qual veio a óbito em 02/06/2018. Afirmou que o autor abandonou o lote e não honrou com o pagamento do IPTU, o qual foi quitado pelo requerido e deverá ser abatido do valor pleiteado na exordial. No mais, impugnou a planilha de cálculo apresentada pelo requerente, por entender que caberá a retenção de 20% (vinte por cento) da quantia paga, com a incidência de correção monetária nos termos da tabela de fatores de atualização monetária do Estado de Minas Gerais, a ser calculada a partir de 02/06/2018, data de falecimento do requerido. Outrossim, defendeu que os juros moratórios são cabíveis somente a partir da sentença transitada em julgado. Ainda, afirmou que não há de se falar em resolução do contrato a partir de 16/06/2017, pois o vendedor estava interditado judicialmente e, consequentemente, incapaz para a prática de atos civis. Pugnou pelo acolhimento da preliminar e, no mérito, requereu que o valor eventualmente devido ao autor seja corrigido a partir de 02/06/2018, deduzido o percentual de 20% (vinte por cento), bem como os valores pagos pelo requerido a título de IPTU. Impugnação apresentada no ID 10326281038. Intimados para especificarem as provas que pretendiam produzir, o autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 10339212063) e a parte ré requereu a produção de prova documental e depoimento pessoal do autor (ID 10348147834). A parte requerida manifestou-se no ID 10373632321 e requereu a citação do Espólio de Anita da Fonseca Silva, uma vez que o requerido era casado com ela sob o regime de comunhão de bens. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. 2. Fundamentação Da impugnação à Gratuidade de Justiça concedida ao Autor A parte ré impugnou a gratuidade de justiça concedida ao autor, sob o argumento de que ele possui emprego fixo, aufere remuneração mensal no valor de R$2.598,72 (dois mil, quinhentos e noventa e oito reais e setenta e dois centavos) e é solteiro. Entretanto, no caso dos autos, a parte autora comprovou que a sua renda mensal gira torno de R$2.598,72 (dois mil, quinhentos e noventa e oito reais e setenta e dois centavos), conforme CTPS de ID R$2.598,72 (dois mil, quinhentos e noventa e oito reais e setenta e dois centavos), quantia que entendo compatível para a concessão do benefício da gratuidade de justiça. Assim, não há elementos de prova suficientes nos autos para desconstituir a declaração de pobreza ou para demonstrar que a parte autora omitiu a verdade ao apontar sua renda. Nesse sentido, a revogação dos benefícios da gratuidade de justiça não é a medida que se impõe, pois as alegações apresentadas pela parte ré não foram hábeis a demonstrar que o requerente possui condição financeira de arcar com as custas e despesas processuais. Sobre essa matéria, o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o seguinte entendimento: GRATUIDADE DE JUSTIÇA – DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - ÔNUS PROBATÓRIO DO IMPUGNANTE – PRESUNÇÃO NÃO DESCONSTITUÍDA. A impugnação à concessão da assistência judiciária deve vir corroborada de provas capazes de desconstituir a presunção derivada da declaração de hipossuficiência econômica concedida a pessoa física. Não sendo suficiente os instrumentos probatórios, persiste a presunção. (TJMG- Apelação Cível 1.0079.15.026996-1/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/06/2017, publicação da súmula em 14/06/2017). Portanto, indefiro o pedido de revogação do benefício de gratuidade de justiça concedido à parte autora. Saliento que, se no curso da ação ficar comprovado que a parte exequente possui condições de arcar com as custas e despesas do processo, o benefício será revogado e poderá incidir na multa prevista no §único do artigo 100 do CPC. Da Gratuidade de Justiça em favor do Espólio O Espólio de Francisco Vieira da Silva requereu a concessão da gratuidade de justiça em seu favor, sob o argumento de que não possui liquidez para arcar com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sabe-se que o espólio é ente despersonalizado e o Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que fará jus à justiça gratuita quando efetivamente demonstrada a sua hipossuficiência para arcar com as custas e despesas processuais. Sobre essa matéria, o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o seguinte entendimento: EMENTA: AGRAVO INTERNO - DECISÃO QUE INDEFERIU OS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA - ESPÓLIO - HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA - NÃO COMPROVAÇÃO. 1. O espólio fará jus à justiça gratuita desde que efetivamente demonstrada a sua hipossuficiência para arcar com as custas processuais. Precedentes. 2. A hipossuficiência financeira do espólio não se confunde com a do inventariante ou dos herdeiros, relacionando-se a eventual modéstia do monte a ser transmitido. (TJMG- Agravo Interno Cv 1.0000.23.262125-0/002, Relator(a): Des.(a) Carlos Henrique Perpétuo Braga, 19ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/04/2024, publicação da súmula em 25/04/2024). No caso dos autos, a parte interessada não cumpriu com o ônus de demonstrar possível hipossuficiência financeira do acervo hereditário deixado pelo Sr. Francisco Vieira da Silva, pois sequer demonstrou que as dívidas deixadas por ele diminuirá consideravelmente o conjunto patrimonial existente. Aliás, conforme matrícula juntada ao ID 10303845865, depreende-se que há vários lotes de propriedade do Espólio. Portanto, entendo por indeferir o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça ao requerido. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão da gratuidade de justiça ao requerido. Do depoimento pessoal do autor A parte requerida, em sede de produção de provas, requereu o depoimento pessoal da parte autora (ID 10348147834). Quanto à prova pretendida pelo requerido (depoimento pessoal), é sabido que é faculdade do juiz, nos termos do parágrafo único do artigo 370 do CPC, indeferir motivadamente as provas inúteis ou prescindíveis ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa. Nesse sentido, entendo que o pedido de prova oral é medida inútil, já que a controvérsia do feito se limita em matéria exclusivamente de direito, a qual não depende da oitiva da parte compradora, visto que caberá apenas a análise do contrato objeto do feito, a fim de averiguar possível abusividade que contraria o ordenamento jurídico. O Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais já exarou o seguinte entendimento: EMENTA: APELAÇÃO - REVISÃO DE CONTRATO -- CERCEAMENTO DE DEFESA - MATERIA DE DIREITO - PROVA PERICIAL E DEPOIMENTO PESSOAL - DISPENSABILIDADE - REVELIA - CÉDULA DE CREDITO RURAL - REGULAÇÃO PROPRIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE - EXCESSO DE GARANTIA - AUSÊNCIA LIMITAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS - POSSIBILIDADE - CAPITALIZAÇÃO - PERMISSSÃO - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE, Não ocorre cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial e ou depoimento pessoal quando se tratar de pretensão revisional de cláusulas contratuais, cuja cognição limita-se à interpretação da legalidade das disposições contratadas. Embora constitua efeito material da revelia a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, conforme dispõe o artigo 344 do CPC/15, tal presunção é relativa sendo lícito ao Magistrado julgar o feito em consonância com os subsídios probatórios fornecidos nos autos e considerar improcedente a demanda, caso se convença nesse sentido. A relação tratada nos autos não configura relação de consumo, uma vez que, diante da emissão da Cédula de Produto Rural, o crédito é destinado para o fomento da profissional, não havendo, portanto, relação de vulnerabilidade entre as partes. A nulidade do aval se dá apenas com relação às notas promissórias e às duplicatas rurais, não se estendendo às cédulas de crédito rural. "No julgamento do recurso repetitivo n. 1.061.530/RS houve ressalva expressa quanto a aplicação do entendimento sobre a limitação dos juros remuneratórios às cédulas de crédito rural, comercial e industrial uma vez que estão submetidas a regramentos próprios - quais sejam, o da Lei 6.840/80 e o do Decreto-Lei 413/69 - que, por sua vez, conferem ao Conselho Monetário Nacional o dever de fixar os juros a serem praticados. Em razão da omissão do CMN, incide a limitação de 12% ao ano, prevista no Decreto 22.626/33 (Lei da Usura)." Nos termos do enunciado 93 da Súmula do S TJ, nos contratos de crédito rural, admite-se a pactuação de cláusula que preveja a capitalização mensal dos juros. Inadmissível a estipulação de comissão de permanência, em se tratando de crédito industrial, tendo em vista que o DL 413/69, por meio do seu Artigo 5º, admite, nas hipóteses de inadimplência, apenas, a cobrança de juros e multa. (TJMG- Apelação Cível 1.0702.15.078939-5/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/06/2018, publicação da súmula em 29/06/2018) (negrito nosso). Nesse sentido, o depoimento pessoal da parte autora configura prova imprestável ao deslinde do feito. Ante o exposto, indefiro o pedido de depoimento pessoal do autor. Da Prejudicial de Prescrição Em sede de preliminar, a parte ré arguiu a prejudicial de prescrição, pois aduz que se passaram mais de 5 (cinco) anos desde a celebração do contrato objeto do feito (09/02/2015 – ID 9905106809) até a data da propositura da demanda 28/08/2023. Conforme entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, o prazo prescricional aplicável às demandas que visam à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre particulares é decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil, que prevê: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”. Confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO. PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO. CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. I - Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, os embargos de divergência tem como finalidade precípua a uniformização de teses jurídicas divergentes, o que, in casu, consiste em definir o prazo prescricional incidente sobre os casos de responsabilidade civil contratual. II - A prescrição, enquanto corolário da segurança jurídica, constitui, de certo modo, regra restritiva de direitos, não podendo assim comportar interpretação ampliativa das balizas fixadas pelo legislador. III - A unidade lógica do Código Civil permite extrair que a expressão "reparação civil" empregada pelo seu art. 206, § 3º, V, refere-se unicamente à responsabilidade civil aquiliana, de modo a não atingir o presente caso, fundado na responsabilidade civil contratual. IV - Corrobora com tal conclusão a bipartição existente entre a responsabilidade civil contratual e extracontratual, advinda da distinção ontológica, estrutural e funcional entre ambas, que obsta o tratamento isonômico. V - O caráter secundário assumido pelas perdas e danos advindas do inadimplemento contratual, impõe seguir a sorte do principal (obrigação anteriormente assumida). Dessa forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado. VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil). Embargos de divergência providos." (EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019) DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. SUMULA N. 7/STJ. REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO. STATUS QUO ANTE. SÚMULA N. 83/STJ. 1. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de prescrição decenal, conforme art. 205 do Código Civil, às hipóteses de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda. Hipótese em que não consumada a prescrição. 2. Acolher a pretensão recursal quanto ao termo inicial do prazo prescricional demandaria o necessário revolvimento de matéria fática, inviável em recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. Precedentes. Súmula n. 83/STJ. 4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel em questão. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.008.186/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023.) No caso dos autos, o contrato objeto do feito foi pactuado em 09/03/2015– ID 9905106809, e a última parcela estipulada entre as partes venceu em 10/12/2020, visto que o vencimento da primeira parcela se deu no dia 10/03/2015 (total de 70 parcelas). Assim, considerando que a presente ação foi proposta em 28/08/2023, não se consumou a prescrição decenal, seja a contar da assinatura do negócio jurídico, seja a partir do vencimento da última parcela. Aliás, esse também é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - INTEMPESTIVIDADE E PRECLUSÃO - REJEIÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - DESPACHO SANEADOR - PRESCRIÇÃO - PRETENSÃO FUNDADA EM RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL - PRAZO DECENAL - FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - AÇÃO QUE VERSA SOBRE DIREITO OBRIGACIONAL - RECURSO NÃO PROVIDO. - Nos termos do art. 357, §1º do CPC, realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável. - O prazo para interposição de eventual recurso em face da decisão saneadora somente passa a correr da intimação da decisão que dirimiu o pedido de esclarecimentos. - O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a pretensão fundada em responsa/bilidade civil contratual, como é a hipótese destes autos, está sujeita ao prazo prescricional geral de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil. - Não se cogita a formação de litisconsórcio passivo necessário entre a ré e o seu cônjuge, vez que a ação versa sobre direito obrigacional, pois o pedido inicial visa à resolução da promessa de compra e venda, inexistindo direito real em discussão. - Recurso ao qual se nega provimento. (TJMG- Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.297908-8/004, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2025, publicação da súmula em 11/07/2025) (negrito nosso) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PRAZO PRESCRICIONAL DECENÁRIO - PRESCRIÇÃO MANTIDA - AUSÊNCIA DE OCORRÊNCIA DE CAUSA INTERRUPTIVA DA PRESCRIÇÃO. A pretensão formulada na inicial, de devolução das quantias pagas em razão do distrato do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prescreve em dez anos, eis que constitui desdobramento lógico da própria rescisão do negócio jurídico. Hipótese em que se verifica a ocorrência da prescrição, uma vez que a ação foi ajuizada após o decurso do prazo decenal, contado a partir da data do distrato, inexistindo qualquer causa interruptiva do prazo prescricional. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.21.018304-2/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/06/2021, publicação da súmula em 30/06/2021) Portanto, não se operou a prescrição do direito vindicado pelo autor. Ante o exposto, rejeito a preliminar de prescrição. Do Litisconsórcio Passivo No ID 10373632321, a parte requerida afirmou que o vendedor Francisco era casado sob o regime de comunhão universal de bens com a Sra. Anita da Fonseca Silva, falecida em 19/10/2020, e que o imóvel objeto da ação é de propriedade do referido casal. Portanto, requereu a citação do respectivo Espólio de Anita da Fonseca Silva para compor o polo passivo. Inicialmente, deixo de intimar a parte autora para se manifestar, uma vez que a análise desse pedido não causará qualquer modificação ao julgamento do mérito da demanda nem trará prejuízo à parte contrária. É importante ressaltar que a presente ação versa sobre direito obrigacional, pois o autor pleiteia a resolução do contrato particular de compra e venda de imóvel, inexistindo discussão sobre direito real que justificasse a formação de litisconsórcio passivo. O Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu em caso similar: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - INTEMPESTIVIDADE E PRECLUSÃO - REJEIÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - DESPACHO SANEADOR - PRESCRIÇÃO - PRETENSÃO FUNDADA EM RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL - PRAZO DECENAL - FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - AÇÃO QUE VERSA SOBRE DIREITO OBRIGACIONAL - RECURSO NÃO PROVIDO. - Nos termos do art. 357, §1º do CPC, realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável. - O prazo para interposição de eventual recurso em face da decisão saneadora somente passa a correr da intimação da decisão que dirimiu o pedido de esclarecimentos. - O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a pretensão fundada em responsabilidade civil contratual, como é a hipótese destes autos, está sujeita ao prazo prescricional geral de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil. - Não se cogita a formação de litisconsórcio passivo necessário entre a ré e o seu cônjuge, vez que a ação versa sobre direito obrigacional, pois o pedido inicial visa à resolução da promessa de compra e venda, inexistindo direito real em discussão. - Recurso ao qual se nega provimento. (TJMG- Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.297908-8/004, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2025, publicação da súmula em 11/07/2025) (negrito nosso). Nesse sentido, como a presente demanda não discute matéria atinente ao direito de propriedade, mas apenas se refere ao direito obrigacional oriundo do contrato de ID 9905106809, que sequer contou com a participação do cônjuge do vendedor, a medida que se impõe é o indeferimento do pedido de inclusão do Espólio de Anita da Fonseca Silva no polo passivo da demanda. Logo, indefiro o pedido de citação do Espólio de Anita da Fonseca Silva, uma vez que não se trata de litisconsorte passivo necessário. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor A parte autora alegou na exordial que o vendedor, ora requerido, figura no contrato entabulado entre as partes como fornecedor de produtos. Requereu o reconhecimento da relação de consumo e a inversão do ônus da prova. Entretanto, necessário esclarecer que não se aplica ao presente caso o Código de Defesa do Consumidor, isso porque a relação jurídica estabelecida entre as partes não é de consumo, haja vista que não se enquadram nas disposições contidas nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, por não haver nos autos prova de que o requerido, ora espólio, exerce atividade empresarial ou comercial voltada para alienação habitual de imóveis, o caso deve ser analisado sob a ótica das normas do Código Civil vigente. O Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o mesmo entendimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. IMPUGNAÇÃO JUSTIÇA GRATUITA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEIÇÃO. INAPLICABILIDADE CDC. PROVA HÁBIL A CORROBORAR OS FATOS ALEGADOS NA INICIAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. COMPROVAÇÃO. VÍCIOS VERIFICADOS EM PERÍCIA. DANOS MATERIAIS. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MODIFICADA. - Na impugnação à gratuidade judiciária deferida à parte, compete ao impugnante demonstrar ausência dos requisitos legais necessários à concessão do benefício ou a modificação da condição financeira e econômica do favorecido, atestando que este possui meios de arcar com custas processuais e honorários advocatícios. - Não há que se falar em nulidade da sentença por vício "extra petita" quando o douto julgador observa os contornos da lide, traçados a partir das matérias ventiladas na exordial e na contestação, sendo viável a análise de matéria de ordem pública de ofício. - Na compra e venda de imóveis entre particulares, não há a configuração de relação de consumo definida na Lei nº 8.078/90, regendo-se esse contrato pela lei civil ordinária. - A lei civil determina que a aquisição onerosa de bens poderá ser desfeita quando a coisa recebida apresentar defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor, podendo o adquirente preferir continuar com a coisa mediante abatimento do preço. Para que a coisa possa ser enjeitada imprescindível que o vício seja oculto e que torne o bem adquirido imprestável ao uso a que se destina ou lhe diminua o valor. - Sabe-se que nos termos do art. 373, I, do CPC, compete à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito. - O laudo pericial elaborado por perito técnico da confiança do juízo, com metodologia adequada e justificação dos critérios utilizados, deve ser levado em conta para fixação da indenização. - A coisa recebida em virtude de contrato comutat ivo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor (art. 441 CC/02). - Rescindido o negócio jurídico de promessa de compra e venda, firmado entre o autor e a ré, as partes devem ser restabelecidas ao "status quo ante", sob pena de causar enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo art. 884, do Código Civil. - Comprovados pela autora os valores despendidos com a aquisição de materiais que se incorporaram ao imóvel, impõe-se a condenação dos réus a proceder à respectiva restituição dos valores gastos pela autora na reforma do imóvel. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.24.202127-7/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/06/2025, publicação da súmula em 24/06/2025). Nesse sentido, compete à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito e a parte ré possui o ônus de demonstrar à existência de fatos impeditivos, modificativos, extintivos da pretensão do autor, de acordo com o artigo 373 do Código de Processo Civil. Assim, indefiro o pedido de aplicação das normas consumeristas. Do Mérito O processo comporta julgamento antecipado, pois a matéria deduzida em juízo é exclusivamente de direito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo completamente desnecessária a produção de outras provas. A presente demanda versa sobre ação declaratória de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, tendo o autor afirmado que adquiriu, por contrato particular firmado em 09/02/2015, o imóvel descrito no Lote nº 5-B, do Quarteirão nº 11, do Loteamento Bairro Dom Bosco, no Município de Buritizeiro/MG. Narrou que, após o pagamento de 24 (vinte e quatro) parcelas, deixou de adimplir as prestações avençadas, buscando a rescisão do contrato e a restituição parcial das quantias pagas, deduzida a retenção de percentual de 20% (vinte por cento), com a incidência de correção monetária e juros de mora a partir de 15/06/2017, bem como requereu a declaração da abusividade da cobrança de taxa de fruição e da cláusula que estabelece a perda do valor pago a título de sinal. Da Rescisão Contratual Quanto ao pedido de resolução contratual, verifica-se que não há insurgência por parte do requerido, que confirmou o inadimplemento da parte ré a partir da parcela de nº 24 e afirmou que no respectivo negócio jurídico há previsão de cláusula resolutiva, a qual prescinde de prévia notificação ou decisão judicial (ID 10303844766). Sobre essa matéria, o contrato particular firmado entre as partes trata-se de promessa de compra e venda de imóvel urbano celebrado entre particulares, sem registro, com cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento, conforme cláusula terceira, do contrato de ID 9905106809. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, em hipóteses como a dos autos, é possível ao comprador inadimplente pleitear a resolução do contrato, com devolução parcial dos valores pagos, desde que observada a razoabilidade na fixação do percentual de retenção, a fim de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes. Veja-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) (negrito nosso). O Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o mesmo entendimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE LOTE DE TERRENO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ENTENDIMENTO DO STJ. TAXA DE IPTU. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS SOB TAL RUBRICA. CABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA DE MÉRITO. I - Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera-se razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. (AgInt no REsp 1770757/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 17/12/2018). II - Se o promissário-comprador não nega ter sido imitido na posse do imóvel, cabe-lhe o pagamento do IPTU no exato valor que se encontra em aberto e comprovado nos autos. III - Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência do adquirente, em que postulada, pelo autor, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). V - Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.21.181467-8/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/02/2022, publicação da súmula em 10/02/2022) Assim, o pedido de resolução contratual mostra-se juridicamente possível e compatível com a regra estabelecida no artigo 475 do Código Civil, que faculta a qualquer das partes a resolução do contrato em caso de inadimplemento, sem prejuízo da reparação de perdas e danos. Portanto, o pedido de declaração de rescisão contratual deve ser deferido. Do Pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU Em sede de contestação, a parte ré alegou que o autor abandonou o imóvel objeto do feito e também não realizou o pagamento das parcelas devidas a título de IPTU, que foram suportadas pelo requerido. Pugnou para que as referidas parcelas sejam abatidas de eventual valor devido ao autor. A cláusula oitava do contrato de ID 9905106809 estabelece: OITAVA: A partir desta data, serão pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR(A), ainda que estejam em nome do PROMITENTE VENDEDOR, todos os impostos, taxas, multas e contribuições que incidem ou venham incidir sobre o imóvel objeto deste contrato, bem como proporção que lhe caiba aquele que incida ou venha a incidir sobre as partes comuns, indivisíveis e inalienáveis do imóvel. Contudo, a parte requerida não cumpriu com o ônus de demonstrar que quitou alguma parcela de IPTU do imóvel que foi objeto de alienação entre as partes, nem comprovou que há parcelas pendentes de pagamento perante a Prefeitura de Buritizeiro, durante o período em que o autor detinha a posse do bem, prova de facílima produção. Aliás, o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o entendimento de que o vendedor deve comprovar o pagamento da prestação do IPTU que pretende a dedução: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IPTU. POSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com a retenção de arras, sob pena de violação ao princípio do non bis in idem. - A rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador enseja, para o promitente vendedor, o direito de retenção de parte das parcelas recebidas. O quantum dessa retenção, segundo tem entendido o Superior Tribunal de Justiça, deve estar compreendido entre 10 e 25% do valor recebido em pagamento, a depender do caso concreto (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). - O promitente vendedor tem direito à dedução dos valores pagos a título de IPTU, no período em que o promitente comprador estava na posse do imóvel, desde que comprovado o pagamento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.094361-0/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G), 1º Núcleo de Justiça 4.0 – Cív, julgamento em 12/05/2025, publicação da súmula em 13/05/2025) (negrito nosso). Nesse sentido, ante a falta de comprovação de que a parte ré arcou com possível tributo, não caberá a dedução dos valores nos moldes requeridos pelo vendedor. Da Cláusula Penal e da Perda do Sinal A parte autora pugnou pelo reconhecimento da abusividade quanto à cobrança cumulativa da multa contratual no percentual de 20% (vinte por cento) do valor pago com a perda do sinal dado, sob o argumento de que tal previsão implicaria dupla penalidade. Defendeu, portanto, que deve ser retido apenas o percentual de 20% (vinte por cento), com a restituição integral da quantia paga a título de sinal. A cláusula quarta do contrato objeto do feito dispõe: QUARTA: Na hipótese de rescisão deste contrato, pelo previsto na cláusula terceira, o PROMITENTE COMPRADOR(A) perderá em favor do PROMITENTE VENDEDOR 20% (vinte por cento) do preço do valor pago, o sinal e princípio de pagamento, conforme Art. 1.097 do Código Civil, sem prejuízo da fruição do imóvel que fica arbitrada pelas partes em 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, por mês ou fração, podendo o PROMITENTE VENDEDOR reter a importância aqui apurada a ser devolvido ao PROMITENTE COMPRADOR(A). Como se sabe, a cláusula penal de natureza compensatória é estipulada para servir como indenização prefixada em caso de inadimplemento da obrigação principal, evitando a necessidade de apuração de perdas e danos (art. 408 do Código Civil). Por sua vez, as arras penitenciais (sinal) têm função semelhante, pois também operam como prefixação das perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual ou do exercício do direito de arrependimento, desde que expressamente pactuado (art. 420 do Código Civil). Assim, não se admite a cumulação da perda do sinal com a cláusula penal compensatória, pois ambas possuem finalidade indenizatória idêntica, de modo que a cobrança simultânea viola o princípio do non bis in idem, que veda a dupla penalidade pelo mesmo fato. Sobre essa matéria o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui o seguinte entendimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM RETENÇÃO DE VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. BIS IN IDEM. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. I - A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser incabível a condenação do promissário comprador ao pagamento da taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Nesse sentido, embora o art. 32-A, I, da Lei N.º 6.766/79, incluído pela Lei N.º 13.786/18, preveja a possibilidade do desconto de valores a título de fruição, esta somente será possível quando houver edificação no imóvel. II - Não há como se permitir a cumulação da retenção da quantia paga a título de sinal com a incidência de cláusula penal compensatória, uma vez que a situação implicaria em claro enriquecimento sem causa da promitente vendedora. Nesse caso, o promissário comprador estaria sendo apenado duplamente pela desistência do negócio, caracterizando bis in idem, situação vedada pelo ordenamento jurídico pátrio. III - Já prevendo o contrato de promessa de compra e venda a cobrança de cláusula penal compensatória no percentual de 10% sobre o valor do negócio, a cumulação com as arras já pagas pelo promissário comprador extrapolaria o limite imposto no art. 32-A, II, da Lei N.º 6.766/79. IV - Conforme dispõe o enunciado da Súmula 543/STJ, independente de quem deu causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores ao consumidor deverá ocorrer de forma imediata V - Recurso conhecido e não provido. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.24.098763-6/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2024, publicação da súmula em 13/08/2024) (negrito nosso). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DISTRATO - RETENÇÃO PARCIAL - CLÁUSULA PENAL - APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE. I. "É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual", nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça. II. Em caso de rescisão contratual, o montante devido a título de cláusula penal deve ser limitado à 25% (vinte e cinco por cento) sobre a quantia paga, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/64 incluído pela Lei 13.786/2018. III. A cumulação da perda do sinal (arras) com a cláusula penal é abusiva porque onera duplamente o promitente comprador pelo mesmo fato, diga-se a rescisão do contrato. (TJMG-Apelação Cível 1.0000.24.157413-6/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2024, publicação da súmula em 10/07/2024) (negrito nosso). Portanto, a cláusula contratual que impõe, cumulativamente, a perda do sinal e a retenção de percentual sobre os valores pagos é nula em parte, devendo ser preservada apenas a cláusula penal compensatória de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, com a dedução do montante dado a título de sinal, que corresponde o montante de R$300,00 (trezentos reais). Da Taxa de Fruição A cláusula quarta do contrato (ID 9905106809) prevê a cobrança de taxa de fruição no percentual de 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, a ser aplicada em caso de rescisão contratual. O autor requer o reconhecimento da ilegalidade dessa cobrança, sob o fundamento de que não houve nenhuma edificação ou utilização efetiva do terreno, inexistindo, portanto, proveito econômico que justificasse indenização pela fruição do imóvel. Em contrapartida, a parte requerida limitou-se a alegar que deixou de usufruir ou alienar o lote para terceiros, mas não apresentou insurgência específica contra a pretensão do autor de afastar a cobrança da taxa de fruição. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais é pacífica no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de fruição em relação a lote vago ou não edificado, justamente pela ausência de uso e gozo econômico do bem pelo comprador. Confira-se: EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS OS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de apelação interpostos por Joel Merenciano da Cruz e Raquel Fernandes da Silva (primeiros apelantes) e por Esplanada Empreendimentos e Participações Ltda (segunda apelante), contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, proposta pela empresa em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado com os réus. A sentença declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração de posse e fixou critérios para devolução dos valores pagos, além das penalidades contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento exclusivo dos compradores; (ii) estabelecer se é válida a cláusula de retenção de 23% sobre os valores pagos; (iii) analisar a possibilidade de indenização pela fruição do imóvel durante a inadimplência; (iv) verificar a existência de dano moral indenizável; (v) determinar o termo inicial da incidência dos juros moratórios e a forma de devolução dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual decorre de inadimplemento incontroverso dos compradores, não tendo sido produzida prova de que a empresa vendedora descumpriu cláusulas contratuais relativas à entrega da infraestrutura do lote. 4. O direito de retenção é admitido em razão da rescisão por culpa do comprador, sendo razoável o percentual de 23% sobre os valores efetivamente pagos, devidamente atualizados, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 5. A indenização pela fruição do imóvel é indevida, porquanto não demonstrada a utilização econômica do bem. As provas fotográficas revelam a existência de construção inacabada, sem condições de habitabilidade. 6. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral, abatida a retenção de 23%, vedado o parcelamento. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, por não haver mora da vendedora. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. O inadimplemento do comprador justifica a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, autorizando o vendedor a reter parte dos valores pagos a título de cláusula penal, desde que limitada a percentual razoável. 2. A taxa de fruição pelo uso do imóvel é indevida quando não demonstrado proveito econômico efetivo pelo comprador, especialmente em casos de lote vago ou com obra inacabada. 3. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral, deduzida a quantia retida, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, quando o inadimplemento é exclusivo do comprador. 4. A alegação de inadimplemento do vendedor deve ser comprovada, sendo ônus do contratante inadimplente demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte contrária. 5. A cláusula de retenção contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 373, I e II; 389; 406; 927; CDC, art. 6º, VI; CPC, arts. 85, §§2º e 11; 373, I e II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 10/12/2013; STJ, AgInt no REsp 1596064/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 16/03/2017; STJ, Súmulas 543; TJMG, Apelação Cível 1.0701.11.017528-1/002, Rel. Des. Claret de Moraes, j. 26/06/2018; TJMG, Apelação Cível 1.0693.15.010698-9/001, Rel. Des. Claret de Moraes, j. 14/08/2018. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.23.189658-0/002, Relator(a): Des.(a) Christian Gomes Lima (JD) , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2025, publicação da súmula em 11/07/2025) No caso dos autos, é incontroverso que o imóvel objeto da demanda consiste em lote não edificado, conforme fotografias juntadas no ID 9905112950, as quais não foram impugnadas pela parte ré. Logo, não há nenhuma demonstração de posse útil ou exploração econômica pelo autor que justifique a cobrança da taxa de fruição. Portanto, a cláusula contratual que impõe a taxa de fruição mostra-se abusiva e inaplicável ao presente caso, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor. Assim, deve ser afastada a cobrança da taxa de fruição prevista contratualmente, reconhecendo abusiva a cláusula que estipula tal encargo em lote vago sem benfeitorias ou utilização efetiva. Da Correção Monetária e dos Juros de Mora Considerando a resolução do contrato firmado entre as partes, o requerido deverá providenciar a restituição dos valores pagos pelo autor – 24 (vinte e quatro) parcelas, conforme comprovantes de pagamento acostados no ID 9905088284, os quais não foram impugnados pela parte vendedora. Ressalte-se, contudo, que é devido o direito de retenção de 20% (vinte por cento) da quantia paga, já reconhecido como razoável para compensar os custos e prejuízos do vendedor. A controvérsia, neste ponto, refere-se ao índice de correção monetária (o autor defende a aplicação do IGP-M) e às datas iniciais de incidência tanto da atualização monetária quanto dos juros moratórios. O autor sustenta que a correção deve incidir a partir da assinatura do contrato (09/02/2015) e que os juros moratórios seriam devidos a partir de 15/06/2017, correspondente a três meses após o inadimplemento da primeira prestação não quitada. Entretanto, é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, em hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador ou em razão de inadimplemento deste, os juros moratórios sobre a restituição das parcelas pagas fluem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que, até então, não há mora do vendedor em restituir valores cuja devolução depende de pronunciamento judicial. Veja-se: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AFASTAMENTO DA RELAÇÃO DE CONSUMO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO E CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria contratual e fático-probatória (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.003.496/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023.) Ainda, no Tema nº 1.002 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte entendimento: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Portanto, no caso dos autos, como se trata de contrato de compra e venda rescindido em razão do inadimplemento do comprador, os juros de mora deverão incidir a partir do trânsito em julgado desta sentença. Por outro lado, a correção monetária tem natureza distinta, pois visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda, devendo incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador. Tal entendimento é consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça: CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025). 2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.) Não é outro o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a devolução parcial dos valores pagos pelo comprador, autorizou a retenção de 10% a título de multa e estabeleceu sucumbência recíproca em 50%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (iii) a distribuição da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ estabelece a possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos quando a rescisão decorre de culpa do comprador, independentemente de previsão contratual. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, por constituir mera reposição do valor real da moeda. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tese firmada no Tema 1002 do STJ, aplicável aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. A sucumbência recíproca deve ser mantida, pois ambas as partes foram simultaneamente vencedoras e vencidas em parte. IV. DISPOSITIVO E TESE Deram parcial provimento ao recurso do autor para fixar a correção monetária desde o desembolso, e ao recurso da segunda apelante para reconhecer a retenção de 25% e fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo os demais termos da sentença. Tese de julgamento: 1. Em rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, aind a que ausente cláusula expressa no contrato. 2. A correção monetária de valores a serem restituídos deve incidir desde o desembolso. 3. Os juros de mora, nas rescisões motivadas pelo comprador, fluem a partir do trânsito em julgado da sentença. 4. Na sucumbência recíproca, as custas e honorários são distribuídos proporcionalmente entre as partes. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86 e 1.012; CDC, arts. 2º e 3º; STJ, Tema 1002. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.988.820/SP; STJ, REsp 202.176, TJMG, Apelação Cível 1.0000.21.133500-5/001. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.23.059674-4/003, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2025, publicação da súmula em 13/07/2025) (negrito nosso). No caso dos autos, nenhuma das partes possui razão quanto ao termo inicial da correção monetária, a qual deverá ser calculada a partir de cada reembolso. Quanto ao índice de correção monetária, o próprio contrato firmado entre as partes (§3º, da Cláusula 1ª, do contrato de ID 9905106809) prevê a aplicação do IGP-M como índice de correção monetária. Assim, não há ilegalidade na utilização do referido consectário para atualização na restituição das quantias, o qual, inclusive, poderá ser cumulado com juros no percentual de 1% (um por cento) no caso de não pagamento no prazo legal. Nessa mesma linha o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INOVAÇÃO RECURSAL - TESE NÃO CONHECIDA - MÉRITO - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL - SOBRESTAMENTO - DESNECESSIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M - JUROS REMUNERATÓRIOS DE 1% AO MÊS - RECURSO DESPROVIDO. - Tendo em vista que a tese relativa à suposta abusividade da multa contratual foi apresentada apenas nas razões da apelação, impõe-se o não conhecimento parcial do apelo por ser vedada a inovação recursal. - Não há que se falar no sobrestamento da ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, tendo em vista que já houve prolação da sentença na ação revisional. - Caso se reconheça a abusividade/nulidade de determinadas cláusulas contratuais, a eventual diferença de valores a ser restituída à apelante poderá ser apurada na fase de cumprimento de sentença. - É cabível a adoção do IGPM como índice para a correção monetária em contrato de compra e venda de imóvel, podendo haver sua cumulação com juros remuneratórios de 1% ao mês para reajuste do saldo devedor, por serem encargos com naturezas jurídicas distintas. (TJMG- Apelação Cível 1.0000.24.502432-8/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2025, publicação da súmula em 22/05/2025) (negrito nosso). Desse modo, não há ilegalidade a ser reconhecida quanto ao consectário utilizado pelo autor na planilha de cálculo de ID 9905079564, visto que se trata de matéria objeto de acordo entre as partes, que deverá prevalecer. Diante de toda fundamentação exarada, a medida que se impõe é a parcial procedência dos pedidos contidos na exordial. 3. Dispositivo Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor em face do Espólio de Francisco Vieira da Silva, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) Declarar a resolução do contrato particular de compra e venda celebrado entre as partes em 09/02/2015, em virtude do inadimplemento do comprador (ID 9905106809); b) Declarar a nulidade parcial da cláusula quarta do contrato objeto do feito, tão somente quanto à perda do sinal, que deverá ser restituído ao autor, ante a existência de cláusula penal compensatória; c) Afastar eventual cobrança da taxa de fruição prevista na cláusula quarta, por se tratar de lote vago, sem qualquer benfeitoria ou utilização efetiva pelo autor; d) Condenar o requerido a restituir ao autor as 24 (vinte e quatro) parcelas efetivamente pagas, conforme comprovantes de ID 9905088284, bem como a quantia dada a título de sinal no valor de R$300,00 (trezentos reais), tudo corrigido monetariamente pelo índice IGP-M desde cada desembolso e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês apenas a partir do trânsito em julgado da presente sentença; e) Autorizar a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, a título de cláusula penal compensatória; Sobre o valor a ser restituído, eventuais diferenças de cálculo deverão ser apuradas em sede de cumprimento de sentença. Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, cabendo o percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Todavia, em face da gratuidade da justiça concedida à parte autora, fica suspensa a exigibilidade tão somente em seu favor (ID 10133478881). Após o trânsito em julgado, cumpridas todas as formalidades legais, arquivem-se com baixa. P.I.C. Pirapora, data da assinatura eletrônica. FELIPE ZANOTTO Juiz de Direito 1ª Vara Cível e de Família da Comarca de Pirapora
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