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Joanira Souza Henequim x Cinaap - Círculo Nacional De Assistência Dos Aposentados E Pensionistas

ID: 275943104

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Campinas - 6ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1055729-06.2024.8.26.0114

Data de Disponibilização: 22/05/2025

Polo Ativo:

JOANIRA SOUZA HENEQUIM

Polo Passivo:

CINAAP - CíRCULO NACIONAL DE ASSISTêNCIA DOS APOSENTADOS E PENSIONISTAS

Intimação

Advogados:

LAYS FERNANDA ANSANELLI DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FERNANDO DE JESUS IRIA DE SOUSA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Fernando de Jesus Iria de Sousa (OAB 216045/SP), Lays Fernanda Ansanelli da Silva (OAB 337292/SP) Processo 1055729-06.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Joanira Souza Henequim - … ADV: Fernando de Jesus Iria de Sousa (OAB 216045/SP), Lays Fernanda Ansanelli da Silva (OAB 337292/SP) Processo 1055729-06.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Joanira Souza Henequim - Reqdo: Cinaap - Círculo Nacional de Assistência dos Aposentados e Pensionistas - Vistos. Trata-se de ação declaratória de inexistência de relação jurídica com pedido de indenização por danos materiais e morais e tutela antecipada ajuizada por JOANIRA SOUZA HENEQUIM em face de CINAAP CÍRCULO NACIONAL DE ASSISTÊNCIA DOS APOSENTADOS E PENSIONISTAS. Em síntese, a autora alega que é aposentada e recebe o benefício previdenciário mensal do Instituto Nacional do Seguro Social INSS. Sustenta que notou descontos de seu benefício sob o título CONTRIBUIÇÃO CINAAP, no valor mensal de R$32,53 por mês, que começaram a partir de março de 2024. Afirma que não assinou nenhum contrato com o réu, tampouco afiliou-se à instituição. Requereu o deferimento tutela antecipada de urgência a fim de interromper os descontos realizados em seu benefício. Pleiteou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova. Defendeu a indenização por dano moral no valor de R$ 20.000,00 e o dever de indenizar pelos danos materiais consistentes nos descontos indevidos na forma dobrada no valor de R$ 585,54 (até a data da propositura da ação). O despacho inicial indeferiu o pedido de tutela antecipada pretendida (fl.26). A ré CINAAP contestou a ação e pleiteou o benefício da justiça gratuita. No mérito, alegou que houve filiação voluntária da autora por meio de gravação telefônica. Defendeu a inexistência do dever de ressarcimento em dobro e que descontos foram insignificantes para configurar dano moral. Ademais, alegou que, uma vez associado, torna-se dever contribuir mensalmente com as mensalidades, conforme estipulado em seu Estatuto Social. Sustentou ausência de ato ilícito. Ao final, requereu a total improcedência da ação (fls.46/63). Em réplica, a autora, em resumo, defendeu a invalidade da contratação via ligação telefônica e ratificou os pleitos iniciais (fls.93/105). As partes manifestaram desinteresse na dilação probatória (fls. 109/110). É O RELATÓRIO. DECIDO. O processo permite julgamento no estado em que se encontra, porquanto inobstante tratar-se de matéria de fato e de direito, não reclama produção de prova em audiência, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Observo, ainda, que as partes tiveram oportunidade de se manifestar amplamente sobre as provas documentais produzidas nos autos. Em relação ao pedido de concessão da justiça gratuita realizado pela requerida. Obsreva-se que embora seu Estatuto Social revele que sua atuação é voltada para aposentados de forma geral, verifica-se que, na prática, sua atuação não é exclusivamente na proteção de direitos de pessoas idosas (fls.68/88). Além disso, não há nos autos qualquer prova da incapacidade financeira da associação ré a comprovar a impossibilidade de arcar com as despesas e custas processuais. Assim, com fulcro na Súmula 481 do STJ, indefiro a gratuidade de justiça requerida pela ré. No mérito, a ação é parcialmente procedente. A discussão restringe-se em apurar se é válida a relação jurídica que ensejou descontos na aposentadoria do autor, sob o título "CONTRIBUIÇÃO CINAAP. A relação jurídica estabelecida entre as partes é típica relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré se enquadra no conceito de prestador de serviço, nos termos do artigo 3º de referido diploma legal. De acordo com os documentos apresentados na inicial, nota-se que, em março de 2024, iniciou-se o desconto da contribuição direto do benefício previdenciário do autor, no valor de R$ 32,53 (fls.32/38), que o autor nega ter autorizado. No entanto, a ré apresentou link da gravação de ligação telefônica (fls.61), na qual é possível ouvir claramente o diálogo entre a representante da associação ré e o autor. Da análise das provas apresentadas, constata-se que a associação fundamenta a regularidade da adesão discutida na demanda na gravação telefônica que, supostamente, evidenciaria a anuência da autora com os descontos e sua filiação à associação. A despeito das alegações da ré, as provas apresentadas, de fato são insuficientes para comprovar a filiação voluntária da autora à associação. Ressalta-se que a gravação apresentada limita-se a expor possíveis benefícios que poderiam ser obtidos pela parte autora, caso aceitasse a proposta, não demonstrando, portanto, o consentimento expresso e consciente para a filiação. Diante disso, os descontos em seu benefício previdenciário são indevidos. A Lei nº 8.213/1991 estabelece as normas para os benefícios da Previdência Social, incluindo as regras para descontos diretamente dos benefícios previdenciários. O artigo 115, inciso V, permite descontar mensalidades de associações de aposentados legalmente reconhecidas, mas somente com a autorização prévia e expressa do beneficiário, protegendo a escolha dos segurados. Nesse contexto, há regulamentação específica para descontos referentes ao pagamento de mensalidades associativas incidentes sobre benefício previdenciário, conforme previsto no artigo 655 da Instrução Normativa do INSS nº 128/2022, cujos requisitos devem ser observados para validade da autorização: Art. 655. Os descontos dos valores referentes ao pagamento de mensalidades associativas nos benefícios de aposentadoria e pensão por morte previdenciários serão autorizados, desde que: I - sejam realizados com associações, confederações ou entidades de aposentados e/ou pensionistas que tenham celebrado Acordo de Cooperação Técnica com o INSS para esse fim; II - o benefício previdenciário esteja desbloqueado para inclusão do desconto de mensalidade associativa; e III - seja apresentada, pelas associações, confederações e entidades de aposentados e/ou pensionistas acordantes, a seguinte documentação: a) termo de filiação à associação ou entidade de aposentado e/ou pensionista devidamente assinado pelo beneficiário; b) termo de autorização de desconto de mensalidade associativa em benefício previdenciário devidamente assinado pelo beneficiário, constando o número do CPF; e c) documento de identificação civil oficial e válido com foto. § 1º Os documentos de que tratam as alíneas: I - "a" e "b" do inciso III do caput poderão ser formalizados em meio eletrônico, desde que contemplem requisitos de segurança que permitam garantir sua integridade e não repúdio, podendo ser auditado pelo INSS, a qualquer tempo; e II - "a" a "c" do inciso III do caput, quando formalizados em meio físico, devem ser digitalizados e disponibilizados ao INSS. § 2º O desconto de mensalidade associativa em benefício previdenciário constitui uma faculdade do beneficiário, não eximindo a associação, confederação ou entidade de aposentados e/ou pensionistas de disponibilizar outros meios para o pagamento da mensalidade associativa. § 3º Somente mediante decisão judicial será permitida autorização de desconto firmada por representante legal do beneficiário (procurador, tutor ou curador). No caso em análise, a associação ré não atendeu aos requisitos formais previstos na regulamentação vigente, ao deixar de apresentar termo de filiação devidamente assinado, bem como autorização expressa para descontos no benefício previdenciário. A simples gravação telefônica, sem respaldo documental, não se revela instrumento idôneo para comprovar a existência de vínculo jurídico válido ou consentimento informado por parte do autor. No mais, é dever da prestadora de serviços garantir a demonstração de informações claras, corretas e precisas ao consumidor, conforme determina o artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor: A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. No áudio da ligação telefônica (fls.61), ouve-se que a funcionária interlocutora da área de qualidade limitou-se a induzir a autora à mera confirmação de dados pessoais. Em seguida, a representante da associação pergunta se a requerente teria interesse em eventuais beneficios concedidos pela CINAAP, sendo silente em relação à cobrança de contribuição mensal. Desse modo, nota-se que a associação não forneceu explicações detalhadas acerca dos termos contratuais ou esclareceu, de forma transparente e compreensível, a que exatamente se destinaria a filiação ofertada. Não há explicação sobre as vantagens, serviços ou benefícios decorrentes da adesão, restringindo-se a colher o consentimento do consumidor de forma rápida e superficial. A conduta da associação ré não atendeu aos deveres de transparência e clareza impostos por força do artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor. A liberdade associativa é um direito fundamental garantido pela Constituição Federal do Brasil, especificamente no artigo 5º, inciso XX, segundo o qual: ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Em outras palavras, a adesão e a permanência em qualquer tipo de associação são opcionais e dependem da livre decisão de cada indivíduo. Por isso, é de rigor o reconhecimento da invalidade da adesão defendida pela associação. Dessa forma, a ré não se desincumbiu do seu ônus probatório, previsto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, por não comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do demandante. Ademais, considerando tratar-se de uma relação de consumo e que a parte autora foi cobrada indevidamente, ela tem direito à repetição do indébito, em dobro, conforme o artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, referente ao montante descontado de seu benefício previdenciário, o qual tem natureza de verba alimentícia. Todavia, os danos morais não restaram configurados. Para a caracterização do dano moral indenizável, é necessário demonstrar ofensa significativa à esfera íntima do indivíduo, com repercussão concreta em seu estado psicológico ou emocional, não se confundindo com meros aborrecimentos cotidianos. No caso em apreço, ainda que a prestação do serviço tenha sido falha, os descontos mensais de R$ 28, 24 iniciados em março de 2024 e mantidos sem reclamação formal da parte autora na via administrativa até o ajuizamento da presente ação, demonstram situações corriqueiras, que não extrapolam o mero dissabor ou aborrecimento ordinário. Em detida análise dos autos, não há elementos que comprovem tentativa de solução extrajudicial ou o efetivo abalo psíquico da autora, tampouco houve qualquer evidência de danos concretos, como a inscrição indevida em cadastros de inadimplentes ou cobrança vexatória, circunstâncias que poderiam indicar a violação efetiva à dignidade do demandante. Diante desse conjunto probatório e considerando que o fato superveniente não resultou em ofensa grave à esfera íntima da requerente, não subsiste o dever de indenizar pelos danos morais pleiteados. Diante do exposto, extingo o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e julgo parcialmente procedentes os pedidos da petição inicial para: I) DECLARAR a inexistência de relação jurídica entre as partes e, em consequência, a inexigibilidade dos débitos descontados, cessando definitivamente os descontos do benefício previdenciário da autora; II) CONDENAR a ré ao pagamento em dobro dos valores descontados mensalmente, desde março de 2024 até a efetiva comprovação da interrupção, com correção monetária desde o efetivo prejuízo/desembolso de cada parcela (Súmula 43 do STJ) e incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação até 28/08/2024. A correção monetária será realizada pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso até 28/08/2024, aplicando-se, posteriormente, o IPCA-E (art. 389, § único, do Código Civil). Os juros de mora, por sua vez, serão calculados, a partir de 28/08/2024, de acordo com a Taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária (§ 1º,do art. 406, do Código Civil), sendo certo que, se a referida taxa apresentar resultado negativo, este será considerado igual a zero para efeito de cálculo dos juros de referência (§ 3º, do art. 406,do Código Civil). Em razão da sucumbência recíproca, condeno a requerida no pagamento de 50% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação. Em consequência, condeno a autora ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios ao patrono da ré, ora fixados em 10% sobre o proveito econômico relativo aos pedidos não acolhidos (diferença entre o valor pretendido e o valor da condenação). Advirto as partes, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.I.C.

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Graziela Paleari Dos Santos e outros x Parque Betel Empreendimentos Spe Ltda e outros

ID: 335628863

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Campinas - 6ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1037493-06.2024.8.26.0114

Data de Disponibilização: 28/07/2025

Polo Ativo:

GRAZIELA PALEARI DOS SANTOS WILLIAM DOS SANTOS

Polo Passivo:

PARQUE BETEL EMPREENDIMENTOS SPE LTDA QUEIROZ GALVãO PAULíNIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIáRIO LTDA

Intimação

Advogados:

RONILSON MARCIO EVARISTO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ANDRÉ LUIZ GALINDO DE CARVALHO

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

Processo 1037493-06.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Graziela Paleari dos Santos - - William dos Santos - Queiroz Galvão Paulínia Desenvolvimento Imobiliári… Processo 1037493-06.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Graziela Paleari dos Santos - - William dos Santos - Queiroz Galvão Paulínia Desenvolvimento Imobiliário Ltda - - Parque Betel Empreendimentos Spe Ltda - Vistos. GRAZIELA PALEARI DOS SANTOSeWILLIAM DOS SANTOS ajuizaram a presente Ação de Indenização por Lucros Cessantes c.c. Anulação de Cláusula Contratual em face deQUEIROZ GALVÃO PAULÍNIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.(atual CASA ORANGE SP 01 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.) ePARQUE BETEL EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.. Alegam os autores, em síntese, que em 20 de dezembro de 2021, firmaram com as requeridas "Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano" para aquisição do lote 11 da quadra "H" do loteamento "Residencial Parque Betel", no município de Paulínia/SP, pelo valor total de R$ 269.400,00. Sustentam que, conforme o item 4.2 do quadro-resumo do contrato, o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura e entrega do imóvel era de 24 (vinte e quatro) meses, contados de 05 de novembro de 2021, data do registro do loteamento, findando-se, portanto, em 05 de novembro de 2023. Aduzem que, ultrapassado o prazo, o imóvel não foi entregue em condições de uso.Informam que, embora as rés tenham comunicado a obtenção do Termo de Verificação de Obras (TVO) em 24 de julho de 2024, o loteamento permanece com pendências junto à SABESP e à CETESB, o que impede a emissão de alvarás de construção pela prefeitura e, consequentemente, a imissão na posse efetiva do bem.Citam a Súmula 160 do E. TJSP para corroborar a tese de que a mera expedição do TVO não afasta a mora. Apontam, ainda, a abusividade da cláusula contratual 10.1, que lhes transferiu a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da efetiva imissão na posse, resultando em cobranças indevidas. Pleiteiam a condenação das rés:a)ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a contar de 05 de novembro de 2023 até a efetiva imissão na posse;b)à declaração de nulidade da cláusula 10.1 do contrato e à restituição dos valores pagos a título de IPTU nos exercícios de 2022, 2023 e 2024. Com a inicial vieram os documentos de fls. 10/212 Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação conjunta (fls. 223/244). Preliminarmente, arguiram a incompetência territorial deste juízo, com base em cláusula de eleição de foro que aponta para a Comarca de Paulínia/SP. Arguiram, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. No mérito, defenderam a inexistência de atraso, sustentando que o prazo para conclusão das obras de loteamento é regido pela Lei nº 6.766/79, que prevê prazo de 4 (quatro) anos, e que houve prorrogação do cronograma aprovada pelo município de Paulínia, estendendo o prazo para 16 de dezembro de 2024. Afirmam que as obras foram concluídas e o TVO foi expedido em 24 de julho de 2024, dentro do prazo legal e contratual prorrogado. Impugnaram o pedido de lucros cessantes por ausência de ato ilícito e de comprovação de prejuízo, por se tratar de lote de terreno vago. Subsidiariamente, requereram que eventual indenização seja fixada no percentual de 0,3% sobre o valor do contrato. Defenderam a legalidade da cláusula que transfere a responsabilidade pelo IPTU a partir da posse precária. Pugnaram pela total improcedência dos pedidos. Houve réplica (fls. 324/325). As partes foram instadas a especificar provas. Os autores juntaram novos documentos (fls. 326/335). As rés manifestaram desinteresse na produção de novas provas e requereram o julgamento antecipado (fls. 321/322). É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria em debate é predominantemente de direito e os fatos relevantes estão suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos. Afasto a preliminar de incompetência territorial. A presente demanda versa sobre relação de consumo, sendo aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC).Os autores, como adquirentes de um lote de terreno como destinatários finais, enquadram-se no conceito de consumidores (art. 2º do CDC), e as rés, empresas do ramo de desenvolvimento imobiliário, no de fornecedoras (art. 3º do CDC). Nesse contexto, a cláusula de eleição de foro prevista no contrato de adesãoé nula de pleno direito, pois dificulta a defesa do consumidor em juízo, em violação ao artigo 51, inciso IV, do CDC. Ademais, o artigo 101, inciso I, do mesmo diploma legal faculta ao consumidor o ajuizamento da ação no foro de seu domicílio.Sendo os autores domiciliados em Campinas, é este o foro competente para processar e julgar a lide. A controvérsia central reside na definição do prazo para a entrega do loteamento e na ocorrência de mora por parte das rés. O contrato firmado entre as partes é claro ao estabelecer, em sua cláusula 4.2 do quadro resumo, que "o prazo para a LOTEADORA realizar todas as obras de infraestrutura do loteamento é de 24 (vinte quatro) meses, contados de 05 de novembro de 2021".Portanto, o prazo fatal para a conclusão das obras e disponibilização do lote aos adquirentes era05 de novembro de 2023. A alegação das rés de que o prazo seria de 4 (quatro) anos, com base na Lei nº 6.766/79, e de que houve prorrogação administrativa concedida pela municipalidade, não se sustenta perante o consumidor.O prazo de entrega que vincula o consumidor é aquele expressamente previsto no contrato, não sendo oponíveis eventuais prorrogações obtidas junto ao poder público. Ademais, a Súmula 161 do TJSP estabelece que "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos". Em outras palavras, inexiste na referida disposição a citação de qualquer dispositivo da lei de regência a explicitar os casos que ensejariam a faculdade da prorrogação do prazo. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento. Aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor. Eventual prorrogação do prazo para conclusão da obra autorizada pela Prefeitura, conforme previsão do art. 18, V, da Lei 6.766/79, que não é oponível aos adquirentes. Relação jurídica entre a loteadora e o Poder Público que não se confunde com aquela mantida com os adquirentes de unidades imobiliárias. Inocorrência de caso fortuito ou força maior. Situações alegadas pela ré que configuram fortuito interno (Súmula 161 deste Tribunal). Lucros cessantes. Indenização devida, pois são presumidos os prejuízos do promitente comprador ante à injusta privação do uso do bem. Súmula 162 do TJSP. Danos morais não caracterizados. Mero inadimplemento contratual. Precedentes desta Colenda Câmara. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1010463-41.2024.8.26.0099; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2025; Data de Registro: 20/03/2025) As construtoras e incorporadoras, ao lançarem seus empreendimentos no mercado, devem antever todos os riscos para execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus ao consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra. Portanto, considerando o prazo de entrega contratualmente pactuado e a inexistência de hipótese de prorrogação, é cristalina a mora dos requeridos, e, uma vez configurada, devem ser as requeridas condenadas a arcar com os danos desta decorrentes. Configurada a mora das rés a partir de06 de novembro de 2023, resta analisar o termo final do atraso.As rés sustentam que a mora cessou com a expedição do TVO em 24 de julho de 2024. Contudo, a Súmula 160 do TJSP dispõe que "A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora". No caso dos autos, os documentos demonstram que, mesmo após a emissão do TVO, o loteamento não possuía condições plenas de uso e fruição pelos adquirentes.O comunicado das próprias rés, enviado em agosto de 2024, admite a existência de pendências documentais junto à SABESP e à CETESB para a obtenção das licenças de operação.A petição inicial informa que a prefeitura não estava emitindo o "Boletim Informativo", documento essencial para o início de qualquer edificação, justamente por conta dessas pendências. Corrobora essa tese a Portaria de instauração do Inquérito Civil nº 0368.0000241/2024 pelo Ministério Público de São Paulo, que visa apurar irregularidades na expedição do TVO, e que menciona a resposta da CETESB informando que a Licença de Operação, essencial para a ocupação do loteamento, sequer havia sido solicitada. Por fim, o Atestado de Conclusão Parcial de Obras da SABESP, datado de fevereiro de 2025, é categórico ao afirmar que os sistemas de água e esgoto somente serão operados em definitivo após a emissão da Licença de Operação pela CETESB e que as ligações para obras são temporárias. Desta forma, a mora das rés não cessou com a expedição do TVO, persistindo até a data em que o imóvel esteja efetivamente liberado para construção, com todas as licenças operacionais emitidas e a infraestrutura de saneamento básico em pleno funcionamento. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, é devida a indenização por lucros cessantes.Conforme entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o prejuízo do adquirente é presumido, independentemente da finalidade do negócio (Súmula 162), pois a indisponibilidade do bem acarreta a perda dos frutos que ele poderia gerar, seja pela locação, seja pela impossibilidade de uso próprio. O fato de se tratar de um lote de terreno não edificado não afasta o dever de indenizar, uma vez que o capital investido deixa de render frutos e o comprador fica impedido de dar ao bem a destinação econômica que lhe aprouver. Quanto ao seu valor, observo que há previsão de multa penal moratória no contrato entabulado entre as partes (fls. 27), a cláusula 6.4.1 do contrato, que possui a seguinte redação: Optando por receber o imóvel após expirado o prazo final de conclusão das obras do loteamento, o COMPRADOR fará jus, por mês de atraso, à indenização de 0,5% (cinco centésimo por cento) do valor total que ele efetivamente pagou.. Dessa maneira, sendo seu valor suficiente para a reparação dos danos dos requerentes, valor que se coaduna com a praxe jurisprudencial, e, em prestígio à força obrigatória dos contratos, as requeridas devem ser condenadas ao pagamento de lucros cessantes nos termos pactuados no contrato. O termo inicial da indenização é o dia seguinte ao vencimento do prazo de entrega, ou seja,06 de novembro de 2023, e o termo final será a data da efetiva disponibilização do lote, com a emissão de todas as licenças operacionais (em especial, da CETESB) e a plena operacionalidade das redes de água e esgoto pela SABESP, o que deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença. Prosseguindo, a cláusula 10.1 do contratoque transfere aos compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU a partir da posse precária, antes da efetiva entrega do loteamento em condições de uso, é nula de pleno direito, por ser manifestamente abusiva (art. 51, IV, do CDC). Conforme disposto no art. 32 do Código Tributário Nacional, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, razão pela qual é indispensável a imissão na posse do promitente comprador para que este passe a arcar com os valores referentes ao imposto. Se os autores ainda não foram imitidos na posse e não deram causa ao não recebimento do imóvel, referida cláusula mostra-se abusiva, sendo nula de pleno direito nos termos do art. 51, IV do CDC. Portanto, a assinatura do contrato e pagamento das primeiras parcelas não transferiu a posse direta aos compradores, sendo mera ficção eventual disposição contratual neste sentido, não podendo o autor ser responsáveis pelo pagamento do imposto em razão da posse precária do bem, conforme previsto na cláusula 10.1. Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AOADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade coma jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO (Recurso Especial nº 1795590-SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/05/2020) PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E LUCROS CESSANTES ATRASO NA ENTREGA EMPREENDIMENTO E DA INFRAESTRUTURA PROMETIDA LUCROS CESSANTES CABIMENTO PERCENTUAL FIXADO EM 0,5% AO MÊS, ALINHADO AO PRATICADO POR ESTA E. CORTE - PARCIAL REFORMA DO JULGADO NESTE PONTO RECURSO DA AUTORA PROVIDO, DESACOLHIDO O DA RÉ. I Reconhecido o atraso na entrega do empreendimento por culpa da ré, devida é a indenização pleiteada a título de lucros cessantes; II - A indenização por lucros cessantes - 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, encontra-se em consonância com o que tem decidido esta Corte, posto que corresponde aos frutos que os compradores deixaram de auferir, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue. (TJSP; Apelação Cível 1021265-41.2024.8.26.0506; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2025; Data de Registro: 28/01/2025) Ante o exposto, resolvo o mérito da ação na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil eJULGO PARCIALMENTE PROCEDENTEo pedido da inicial para: A)CONDENARas rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, com termo inicial em 06 de novembro de 2023 e termo final na data da efetiva disponibilização do loteamento (com todas as licenças operacionais emitidas e a infraestrutura de saneamento em pleno funcionamento). As parcelas vencidas deverão ser corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada vencimento mensal, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Para as parcelas vencidas a partir de 30/08/2024, incidirá somente a taxa SELIC, que engloba correção e juros. As parcelas vincendas, a partir do trânsito em julgado, deverão ser pagas mensalmente, até o termo final. O montante total será apurado em fase de liquidação de sentença. B)DECLARARa nulidade da cláusula 10.1 do contrato firmado entre as partes. C) CONDENARas rés, solidariamente, a restituírem aos autores todos os valores comprovadamente pagos a título de IPTU incidentes sobre o imóvel objeto da lide, bem como a arcarem com os débitos vincendos até a data da efetiva disponibilização do lote. Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. A partir de 30/08/2024, os encargos são devidos da seguinte forma: entre o desembolso e a citação, aplica-se somente a correção monetária pelo IPCA; com a citação, deve incidir somente a SELIC como juros de mora e correção monetária. Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. Em razão da sucumbência, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. PI. - ADV: RONILSON MARCIO EVARISTO (OAB 420436/SP), RONILSON MARCIO EVARISTO (OAB 420436/SP), ANDRÉ LUIZ GALINDO DE CARVALHO (OAB 30965/PE), ANDRÉ LUIZ GALINDO DE CARVALHO (OAB 30965/PE)

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