Processo nº 5917429-67.2024.8.09.0076
ID: 337613988
Tribunal: TJGO
Órgão: Iporá - 1ª Vara Cível
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5917429-67.2024.8.09.0076
Data de Disponibilização:
29/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MOISES VICTOR SILVA MAGALHAES
OAB/GO XXXXXX
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MARCOS SUEL LOURENCO DE SOUZA SILVA
OAB/GO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásIporá - 1ª Vara Cívelvarciv1ipora@tjgo.jus.brAção: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Pr…
PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásIporá - 1ª Vara Cívelvarciv1ipora@tjgo.jus.brAção: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelProcesso n.: 5917429-67.2024.8.09.0076Polo Ativo: Arao Israel Do ValePolo Passivo: Spe - Cruzeiro Do Sul Empreendimentos Ltda SENTENÇA I- RELATÓRIOTrata-se de "ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c rescisão contratual e restituição de quantia paga" proposta por ABRÃO ISRAEL DO VALE e MARIA AUXILIADORA ALVES DO VALE em desfavor de SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, partes qualificadas nos autos. Na exordial, os Requerentes narraram que celebraram um contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel e financiamento imobiliário, tendo como objeto a aquisição do lote de terra n.11, da quadra 05, no loteamento denominado Loteamento Residencial Nova Iporá, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Iporá–GO. O valor total do lote foi estipulado em R$ 91.462,50 (noventa e mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos), com uma entrada de R$ 1.462,50 (mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos), e o restante financiado em 200 (duzentas) prestações mensais, no valor inicial de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), com correção anual.Os autores alegaram que, por motivos alheios à sua vontade, relacionados à impossibilidade de honrar com os compromissos assumidos, buscaram a Requerida para renegociar a dívida, contudo, a empresa não aceitou suas propostas. Salientaram, ainda, que a Requerida não teria cumprido com os prazos de entrega das construções no loteamento, o que teria causado desvalorização do imóvel. Nesse contexto, pleitearam a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que consideram abusivas, especificamente a Cláusula Sexta, que prevê retenção de 25% dos valores pagos a título de retenção administrativa e 10% a título de multa rescisória, além de 1% ao mês sobre vantagem indenizatória por fruição do imóvel, mesmo sem que os autores tivessem usufruído do bem ou realizado benfeitorias. Requereram, assim, a rescisão contratual e a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única, com os devidos acréscimos legais.Inicialmente foi proferida decisão (evento n. 14), a qual recebeu a inicial e deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela determinando que a Requerida se abstivesse de constituir em mora e inscrever o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito em relação ao contrato objeto da discussão.Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento n. 34).A Requerida, SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apresentou Contestação e Reconvenção (evento n. 35). Preliminarmente, arguiu a revogação da tutela provisória de urgência concedida, sob a alegação de ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC. Sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, defendendo a regência pelo Código Civil e a impossibilidade de inversão do ônus da prova por ausência de verossimilhança nas alegações dos autores e de sua hipossuficiência.No mérito da Contestação, a Requerida afirmou que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos Requerentes, em virtude de sua impossibilidade financeira de continuar com os pagamentos, e não por qualquer descumprimento de sua parte. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, especialmente a Cláusula Sexta, que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago a título de despesas administrativas e 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal. Argumentou pela possibilidade de cumulação dessas penalidades, por possuírem naturezas jurídicas e finalidades distintas.A Requerida pleiteou, ainda, o abatimento de eventuais impostos (IPTU/ITU) que recaíam sobre o imóvel, desde a assinatura do contrato até a efetiva reintegração de posse, conforme previsão contratual. Defendeu a cobrança da taxa de fruição, no percentual de 1% (um por cento) mensal sobre o valor do contrato, a partir da inadimplência, em razão da disponibilidade do imóvel aos autores, mesmo que não edificado, citando jurisprudência para corroborar seu entendimento. Postulou que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidissem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. Além disso, defendeu a retenção do valor pago a título de entrada/arras, com base no artigo 418 do Código Civil.Alegou que cumpriu integralmente o contrato no que concerne à entrega das obras de infraestrutura do loteamento, apresentando o Decreto Municipal n. 87, de 18 de maio de 2023, que prorrogou o prazo de entrega até dezembro de 2024, e o termo de recebimento de obra datado de 19 de dezembro de 2024. Impugnou a prova emprestada apresentada pelos autores, argumentando a ausência de identidade de partes e fatos.Em sede de Reconvenção, a Requerida/Reconvinte formulou pedido de declaração da rescisão contratual em razão da inadimplência dos Reconvindos (autores), bem como a reintegração de posse do imóvel. Pugnou, também, pelo abatimento no valor a restituir dos débitos de IPTU não pagos pelos adquirentes e formulou pedido de exibição de documentos referentes a uma suposta construção realizada sobre o imóvel.Os Requerentes apresentaram Impugnação à Contestação e Resposta à Reconvenção, reafirmando integralmente os fatos e fundamentos expostos na petição inicial. Impugnaram os documentos acostados pela Requerida e refutaram as alegações da Reconvenção, especialmente no tocante à exibição de documentos sobre supostas construções, afirmando que não houve qualquer edificação no lote.Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide, por entenderem que a matéria em discussão é exclusivamente de direito (eventos n. 44 e 45).É o relatório do essencial. Passo a decidir.II- FUNDAMENTAÇÃOA lide comporta julgamento no estado em que se encontra, enquanto a prova documental acostada aos autos é suficiente para dirimir a controvérsia, tornando desnecessária a produção de outras provas, conforme preceitua o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. As partes, inclusive, expressamente manifestaram desinteresse na produção de provas adicionais, convergindo para o julgamento antecipado da demanda. Observou-se, ademais, o devido processo legal, com a garantia do contraditório e da ampla defesa, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Passo à análise das preliminares.DA REVOGAÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.A preliminar de revogação da tutela de urgência merece ser rejeitada, tendo em vista que a decisão concessiva encontra-se devidamente fundamentada e em consonância com os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil.A probabilidade do direito resta inequivocamente demonstrada pela manifestação expressa de vontade da autora em rescindir o contrato de compromisso de compra e venda, constituindo direito potestativo da parte consumidora, especialmente quando a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Conforme pacífica jurisprudência do Tribunal de Justiça de Goiás, "a rescisão do contrato é direito potestativo da contratante, visto que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regulada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor" (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5012511-23.2024.8.09.0051).O perigo de dano encontra-se amplamente configurado pela possível inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, o que constitui dano de difícil reparação, bem como pela onerosidade desnecessária de manter a obrigação de pagamento das parcelas em contexto de manifesta intenção rescisória. O Tribunal de Justiça já decidiu que "manifestada a expressa vontade da parte em rescindir a avença, necessário que sejam suspensos os pagamentos das parcelas após o ajuizamento da ação" (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5774624-27.2023.8.09.0044).Contrariamente ao alegado pela requerida, o eventual inadimplemento anterior da autora não afasta seu direito potestativo de rescindir o contrato, especialmente quando há descumprimento da cláusula contratual de entrega do lote por parte da vendedora. A demonstração dos requisitos do artigo 300 do CPC não exige "prova cristalina", mas sim elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, requisitos que restaram amplamente comprovados nos autos.Ademais, a medida concedida não apresenta caráter irreversível, vez que, ao final da demanda, caso seja outro o entendimento deste Juízo, restabelecer-se-á a cobrança dos valores questionados, não havendo prejuízo efetivo à parte requerida.Diante do exposto, a tutela de urgência foi concedida em perfeita consonância com os requisitos legais e jurisprudência dominante, razão pela qual deve ser REJEITADA a preliminar de revogação pleiteada pela requerida.DA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA AO CONSUMIDOR – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. Apesar de o requerido alegar que não é o caso de aplicar o Código de Defesa do Consumidor, denoto que a matéria posta em discussão configura relação de consumo, com aplicabilidade de todos os institutos existentes na norma protetiva, nos termos do artigo 3º do CDC, em especial a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais tidas como abusivas e a inversão do ônus probatório, frente a vulnerabilidade e hipossuficiência da parte autora, consoante ao artigo 6º, incisos V e VIII, do mencionado diploma legal.Desse modo, os contratos podem ser revistos, havendo cláusulas abusivas ou fatos supervenientes que tornem seu cumprimento extremamente oneroso para uma das partes.O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás já deliberou quanto a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, vide:EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) . APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. RAZOABILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA . FRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. INVIABILIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO ITU/IPTU DO VENDEDOR . SENTENÇA ILÍQUIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nas relações que envolvam contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que de loteamento, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e a Lei 6.766/2019 (Lei de Parcelamento do Solo). 2 . Apesar da a culpa exclusiva do promitente comprador pela resolução do contrato de promessa de compra e venda, a devolução dos valores pagos deverá ser imediata e em parcela única, nos termos do disposto na Súmula nº 543 do STJ, uma vez que o contrato é anterior à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). 3. Em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observadas as peculiaridades do caso concreto . 4. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, a devolução dos valores ao adquirente deve se dar de forma integral e imediata, corrigida pelo INPC, desde de cada desembolso, acrescida dos juros legais de mora, a partir do trânsito em julgado 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. 6 . Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. 7. O fato da causa da rescisão recair sobre a Autora, não lhe acarreta a sucumbência processual, quando sagrar-se vencedora na maior parte do pedido, competindo a Requerida arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais (art. 86, parágrafo único, do CPC) . 8. Não sendo possível mensurar o valor da condenação, ante a necessidade de liquidação da sentença, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, § 2º in fine, CPC). 9. À vista do desprovimento da Primeira Apelação Cível, majoro os honorários advocatícios fixados a cargo das Primeiras Apelantes, de 105 (dez por cento) para 15%(quinze por cento), em observância ao disposto no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil . PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5508478-62.2022 .8.09.0160 NOVO GAMA, Relator.: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) – grifei.Sendo assim, da análise do objeto do contrato em testilha (contrato de compra e venda), resta claro que as normas consumeristas são a ele aplicáveis. Isso porque referida avença trata-se de compromisso de compra e venda firmado entre a empresa proprietária do empreendimento imobiliário e seus clientes.Nessa senda, não há dúvida de que a relação pactuada entre as partes litigantes caracteriza-se como de consumo, uma vez que a parte autora é destinatária final do produto vendido pela requerida, que, por sua vez, enquadra-se no conceito de fornecedor, nos termos previstos nos artigos 2º e 3º, § 1º do CDC.Ante o exposto, REJEITO a preliminar, reconhecendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em apreço, bem como mantenho a inversão do ônus da prova à requerente, a qual é a parte mais vulnerável e hipossuficiente na relação.Quanto à impugnação apresentada pela parte requerida acerca da juntada de sentença prolatada em processo diverso, sob o argumento de ausência de identidade de partes, o que obstaria sua utilização como prova emprestada, tenho que tal impugnação não merece acolhimento.Analisando detidamente a peça processual, verifico se tratar de sentença, em tese, proferida em caso análogo, documento público, que consiste em precedente judicial.In casu, a parte autora não pretende comprovar fatos por meio da referida decisão judicial, mas tão somente demonstrar a existência de precedente que, em situação fática semelhante, adotou entendimento favorável à sua pretensão. Trata-se, portanto, de citação de ato judicial para fundamentar a tese jurídica sustentada, e não de elemento probatório stricto sensu.Nesse contexto, é irrelevante a identidade de partes, porquanto o que se busca não é a transposição de prova, mas sim a demonstração de que situação análoga já foi apreciada pelo Poder Judiciário, servindo como paradigma interpretativo para o deslinde da controvérsia.Ante o exposto, REJEITO a impugnação formulada, determinando que permaneça nos autos a sentença juntada pela parte autora.Ausentes outras preliminares, passo ao exame do mérito.Noto que se trata de uma ação que busca a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntamente com a declaração de nulidade de cláusulas tidas por abusivas e a consequente restituição de valores.Os Requerentes alegaram que a Requerida não cumpriu com os prazos de entrega das obras de infraestrutura do loteamento, o que teria motivado, em parte, seu desinteresse na manutenção do contrato, além de dificuldades financeiras. Por outro lado, a Requerida apresentou o Decreto Municipal n. 87, de 18 de maio de 2023, que prorrogou o prazo de entrega da infraestrutura até dezembro de 2024, e um termo de recebimento de obra datado de 19 de dezembro de 2024.Contudo, é imperioso reconhecer que o contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado em 03 de julho de 2016 (evento n. 1, arquivo 5). Conforme se vê do contrato, a previsão para a conclusão das obras de infraestrutura era dezembro de 2018, ademais, acerca do prazo para a conclusão das obras de infraestrutura, a Lei n.6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) estabelece um prazo máximo de 4 (quatro) anos para a execução das obras de infraestrutura básica, a contar da data do registro do loteamento. Mesmo que o registro tenha ocorrido em data posterior à celebração do contrato, a expectativa do consumidor é de que a infraestrutura seja entregue em prazo razoável e compatível com o cronograma do empreendimento.A apresentação do Decreto Municipal n. 87, de 18 de maio de 2023, que prorrogou o prazo de entrega da infraestrutura até dezembro de 2024, e o termo de recebimento de obra datado de 19 de dezembro de 2024, embora atestem a conclusão das obras dentro do prazo prorrogado, não elidem a mora da Requerida em relação ao prazo original de entrega da infraestrutura tal como contratado pelo consumidor. A prorrogação unilateral do prazo por ato administrativo, sem a anuência expressa do consumidor ou sem que a causa da dilação seja imputável a ele, não pode retroagir para afastar a mora da construtora que já se configurou em relação à previsão contratual inicial ou à expectativa legítima do consumidor.A prorrogação do prazo de entrega por decreto municipal não afasta a mora da construtora se o prazo original, ou o prazo legalmente previsto, já havia sido ultrapassado. A mora da construtora, nesse caso, é anterior à prorrogação e constitui um descumprimento contratual que autoriza a rescisão por culpa do vendedor.Nesse contexto, a alegação dos autores de que a Requerida não teria cumprido com os prazos de entrega das construções no loteamento, causando desvalorização do imóvel, encontra respaldo na mora da construtora. Embora os autores também tenham alegado dificuldades financeiras, a mora da Requerida no cumprimento de sua obrigação de entregar a infraestrutura no prazo contratual ou legalmente esperado configura um inadimplemento substancial que justifica a rescisão do contrato por culpa da vendedora.Assim, a rescisão contratual é devida, e a responsabilidade pelo seu desfazimento recai sobre a Requerida, em razão de sua mora na entrega da infraestrutura do loteamento.Ainda, um ponto fundamental para a correta aplicação das penalidades contratuais é a verificação da legislação aplicável no tempo. O contrato de promessa de compra e venda em questão foi celebrado em 03 de julho de 2016, enquanto a Lei n. 13.786, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018.Em observância ao princípio do tempus regit actum, que preceitua que o ato jurídico é regido pela lei vigente ao tempo de sua constituição, as disposições da Lei n. 13.786/2018 não são aplicáveis ao presente contrato. A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é uníssona nesse sentido, firmando que as novas regras sobre rescisão contratual de imóveis, trazidas pela Lei do Distrato, não retroagem para atingir contratos firmados antes de sua vigência.Dessa forma, a análise da validade e razoabilidade das cláusulas contratuais de retenção e fruição deve ser feita à luz do Código de Defesa do Consumidor e do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça antes da edição da Lei n.13.786/2018, em especial a Súmula 543 do STJ.1) Do Percentual de Retenção dos Valores Pagos e das Arras.A Cláusula Sexta do contrato prevê, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos a título de retenção administrativa, mais 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato a título de multa rescisória, além de 1% ao mês por fruição do imóvel. Os Requerentes pleiteiam a restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de apenas 10% pela Requerida.Considerando que a rescisão contratual se deu por culpa da Requerida, em razão da mora na entrega da infraestrutura do loteamento, os Requerentes fazem jus à restituição integral dos valores pagos, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Contudo, embora a culpa exclusiva da Requerida pelo desfazimento do negócio jurídico ensejasse, tecnicamente, a restituição integral (100%) dos valores pagos pelos Requerentes, conforme a Súmula 543 do STJ, este Juízo encontra-se adstrito aos limites do pedido formulado na petição inicial, não podendo conceder além do que foi pleiteado pelos autores, sob pena de incorrer em julgamento extra petita (art. 492 do CPC). Dessa forma, no presente feito, ante o pedido contido na inicial, a restituição a parte autora deve ser no montante de 90%, com a retenção de 10% sobre os valores pagos pela Requerida.No que tange às arras ou sinal, o artigo 418 do Código Civil estabelece que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Contudo, em relações de consumo, e para contratos anteriores à Lei do Distrato, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que as arras confirmatórias devem ser consideradas como parte do preço pago pelo imóvel, integrando o montante a ser restituído. A sua retenção, cumulada com a cláusula penal ou outro percentual de retenção, configuraria bis in idem e enriquecimento ilícito do vendedor. No entanto, este Juízo deve observar os limites do pedido formulado pelos autores na petição inicial, aplicando-se o mesmo percentual de restituição (90%) sobre o valor das arras, evitando-se julgamento extra petita. 2) Da Taxa de Fruição/OcupaçãoA Requerida pleiteou a incidência de taxa de fruição, no percentual de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor do contrato, a partir da assinatura. Os Requerentes, por sua vez, argumentaram que não houve usufruto do bem e que se trata de lote não edificado, o que afastaria a cobrança.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça de Goiás é firme no sentido de que a taxa de fruição ou ocupação somente é devida em casos de efetiva posse do imóvel pelo comprador que gere proveito econômico para este ou prejuízo ao vendedor pela privação do uso. Em se tratando de lotes de terreno não edificados, a presunção de que o vendedor ficou privado do usufruto do bem, portanto, faria jus à indenização, não se sustenta, salvo prova em contrário de que houve edificação ou uso efetivo do lote pelo comprador. Nesse sentido, transcreve-se o entendimento do STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994 - 0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021)."E do TJGO:"EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/18. PERDA DOS VALORES PAGOS. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 53 DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. I. Malgrado o distrato tenha ocorrido por iniciativa dos compradores e o contrato ter sido firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/18, denota-se do ajuste em voga não só a onerosidade excessiva como abusividade contratual, posto que fixa multa pelo seu descumprimento com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor atualizado do contrato, onerando demasiadamente o devedor. II. A retenção de valores conforme o contrato entabulado em voga, acarretaria a perda total do valor pago, com afronta o disposto no art. 53 do CDC, que determina que são nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas. III. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, e não demonstrado o proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, e a utilização do bem, capaz de gerar este direito. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ - GO - AC: 55852674120228090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)."No caso em análise, não há qualquer prova de que os Requerentes tenham edificado no lote ou que o tenham utilizado para fins que pudessem gerar proveito econômico. Pelo contrário, os autores afirmam que o lote permaneceu sem qualquer edificação. A simples "disponibilidade jurídica" do imóvel, sem o efetivo usufruto ou ocupação que impeça o vendedor de dispor do bem, não é suficiente para justificar a cobrança de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora, que poderá revender o lote em condições atualizadas de mercado.Assim, afasta-se a cobrança da taxa de fruição.3) Da Restituição dos Valores – Forma, Juros de Mora e Correção MonetáriaNo caso, considerando que a rescisão se deu por culpa da Requerida, a restituição será integral, e deverá ocorrer em parcela única, sem qualquer parcelamento, segundo o entendimento sumulado do STJ, que visa proteger o consumidor da desvantagem exagerada que a restituição parcelada lhe imporia.No que se refere aos juros de mora, a Requerida pleiteou que incidissem a partir do trânsito em julgado da decisão, com base no Tema 1002 do STJ. Os Requerentes, por sua vez, pediram a incidência a partir da citação.Tendo em vista que a rescisão contratual se dá por culpa da Requerida (promitente vendedora), em razão de sua mora na entrega da infraestrutura do loteamento, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, pois a mora da vendedora se configurou antes mesmo do ajuizamento da ação, e a citação a constitui em mora processual. O Tema 1002 do STJ aplica-se apenas aos casos em que a rescisão é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, sem culpa do vendedor.A correção monetária, por sua vez, deve incidir desde o desembolso de cada parcela, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), visando à mera recomposição do poder de compra da moeda, sem configurar qualquer acréscimo indevido.4) Dos Débitos de IPTU/ITU.A Requerida pleiteou o abatimento dos débitos de IPTU/ITU do imóvel a ser restituído aos autores. Contudo, em se tratando de lote não edificado, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e de outras taxas relativas ao imóvel somente se inicia a partir da efetiva imissão na posse pelo promitente comprador, que se dá com a entrega das chaves ou com a efetiva ocupação que possibilite o usufruto do bem.No presente caso, não havendo edificação no lote e tendo os Requerentes manifestado o desinteresse na manutenção do contrato e buscado sua rescisão, a responsabilidade pelo IPTU/ITU permanece com a Requerida até a efetiva reintegração da posse, momento em que o imóvel retorna à plena disponibilidade da vendedora para comercialização. Transferir esse ônus aos compradores, em um contexto de não usufruto do bem, implicaria em um enriquecimento sem causa da vendedora.Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E APLICAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. LOTEAMENTO. ATRASO NAS OBRAS DE INFRA ESTRUTURA. APLICAÇÃO DO CDC . NÃO CONFIGURAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DANO MORAL IN RE IPSA NÃO RECONHECIDO. PAGAMENTO DO ITU/IPTU DO LOTE. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR ATÉ A TRANSMISSÃO DA POSSE DIRETA DO LOTE. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nas ações que versem sobre contratos de compra e venda de imóvel firmados entre construtora/ incorporadora e o destinatário final. 2. Afigura-se ilícito o atraso nas obras de infraestrutura previstas contratualmente, havido por desídia da loteadora, que deixou de tomar as providências cabíveis para o cumprimento dos prazos ajustados. 3. De acordo com o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça ( Resp. 1.614.721/DF ), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o atraso na entrega do imóvel se der por culpa do fornecedor. 4. O pagamento do ITU/IPTU, obrigação de natureza propter rem, incidente sobre lote para construção é de responsabilidade do empreendedor/vendedor até a transmissão da posse direta do imóvel ao adquirente. 5. A jurisprudência do STJ e desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, não se trata de dano in re ipsa, e o recorrido não produziu provas de dano derivado do inadimplemento contratual. 6. Diante do parcial provimento do recurso, não se há falar em majoração dos honorários sucumbenciais. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ( APELAÇÃO CÍVEL Nº 5320442-70.2020.8.09.0139. Relator José Ricardo M. Machado , julgado em 08/08/2023) Grifei.Assim, o abatimento dos débitos de IPTU/ITU dos valores a serem restituídos aos autores é indevido.5) Da Reconvenção.A Reconvinte (SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) buscou, em sua Reconvenção, a declaração da rescisão contratual por inadimplência dos Reconvindos (ARÃO ISRAEL DO VALE e MARIA AUXILIADORA ALVES DO VALE), a reintegração de posse, o abatimento de débitos de IPTU e a exibição de documentos referentes a uma suposta construção no imóvel.Conforme amplamente analisado na fundamentação da lide principal, a rescisão contratual é medida que se impõe em razão da mora da Reconvinte (SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) na entrega da infraestrutura do loteamento. A inadimplência dos Reconvindos, embora alegada, não é a causa exclusiva do desfazimento do negócio, que se deu em virtude do descumprimento contratual por parte da vendedora.A reintegração de posse do imóvel é uma consequência lógica e natural da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, visto que, com o desfazimento do pacto, a posse dos promitentes compradores torna-se precária, devendo o bem retornar ao patrimônio da Reconvinte.Assim, o pedido de declaração de rescisão contratual é procedente, mas por culpa da Reconvinte, e o pedido de reintegração de posse é igualmente procedente como consequência da rescisão.Já em relação ao pedido de abatimento dos débitos de IPTU/ITU na Reconvenção, já foi analisado na lide principal. Ratifica-se o entendimento de que, em se tratando de lote não edificado e sem prova de efetivo usufruto ou imissão na posse que gere proveito econômico aos Reconvindos, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e de outras taxas incidentes sobre o imóvel recai sobre a Reconvinte (vendedora) até a efetiva reintegração da posse.Portanto, o pedido de abatimento dos débitos de IPTU/ITU é improcedente.Dando prosseguimento, a Reconvinte pleiteou a exibição de documentos referentes a uma suposta construção realizada sobre o imóvel pelos Reconvindos. Contudo, os Reconvindos, tanto na inicial quanto na impugnação, afirmaram categoricamente que não houve qualquer edificação no lote, e que o imóvel permaneceu no mesmo estado em que foi entregue.Além disso, os documentos que a Reconvinte busca exibir, como alvará de construção e averbação junto ao RGI, são, em sua maioria, documentos públicos e poderiam ser obtidos pela própria Reconvinte, conforme seu ônus probatório (art. 373, inciso I, do CPC). A ausência de prova de edificação pelos Reconvindos, aliada à natureza de lote não edificado, inviabiliza a necessidade de exibição de tais documentos.Acrescenta-se que, mesmo que houvesse benfeitorias ou acessões (construções) de boa-fé, o artigo 1.255 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização, independentemente de regularidade administrativa, sendo matéria a ser discutida em liquidação de sentença, se fosse o caso. No entanto, dada a expressa manifestação dos autores de que não houve edificação, este ponto se mostra prejudicado.Dessa forma, o pedido de exibição de documentos é improcedente.III. DISPOSITIVO.Ante todo o exposto, resolvo o mérito da lide, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:I. JULGAR PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por ARÃO ISRAEL DO VALE e MARIA AUXILIADORA ALVES DO VALE em face de SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS LTDA, para:a) CONFIRMAR a tutela provisória de urgência concedida no evento n. 14, mantendo a determinação de que a Requerida se abstenha de constituir em mora e inscrever o nome dos Requerentes nos órgãos de proteção ao crédito em relação ao contrato objeto de discussão neste feito, até o deslinde final da lide.b) DECLARAR a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda do lote de terra n. 11, da quadra 05, no Loteamento Residencial Nova Iporá, celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da Requerida.c) DECLARAR a nulidade da Cláusula Sexta do contrato no que concerne ao percentual de retenção e forma de restituição, bem como a nulidade da previsão de cobrança de taxa de fruição, por serem abusivas e onerosas aos consumidores.d) CONDENAR a Requerida a restituir aos Requerentes 90% (noventa por cento) do total dos valores efetivamente pagos pelo contrato, em parcela única, conforme pedido formulado na petição inicial, ressalvando-se que, embora a culpa exclusiva da Requerida pela rescisão ensejasse tecnicamente a restituição integral (100%) nos termos da Súmula 543 do STJ, este Juízo está adstrito aos limites do pedido (art. 492 do CPC), não podendo conceder além do que foi pleiteado pelos autores. O montante a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. II. JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção por SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS LTDA em face de ARÃO ISRAEL DO VALE e MARIA AUXILIADORA ALVES DO VALE, para:a) DECLARAR a rescisão contratual por culpa da Reconvinte (SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS LTDA), em razão da mora na entrega da infraestrutura do loteamento.b) DETERMINAR a reintegração de posse do imóvel (lote de terra n. 11, da quadra 05, no Loteamento Residencial Nova Iporá) em favor da Reconvinte (SPE – CRUZEIRO DO SUL EMPREENDIMENTOS LTDA).Considerando a sucumbência da Requerida na lide principal, condeno-a ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do procurador dos Requerentes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.No que se refere à Reconvenção, considerando a sucumbência recíproca, condeno a Reconvinte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais da Reconvenção e os Reconvindos aos 50% (cinquenta por cento) restantes. Em relação aos honorários advocatícios da Reconvenção, condeno as partes ao pagamento recíproco de honorários, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da Reconvenção, observando-se a proporcionalidade da sucumbência na reconvenção, conforme o artigo 86 do CPC.Interposto recurso da presente sentença, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões (CPC, art. 1.010, §1º), e após, independente de juízo de admissibilidade (CPC, art. 1.010, §3º), remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.Preclusas as vias recursais e, havendo custas pendentes, intime-se a parte obrigada, pessoalmente e por intermédio de advogado, para recolhimento, no prazo de trinta dias, salvo se beneficiária da assistência judiciária gratuita. Escoado tal prazo, sem atendimento, proceda-se à averbação do débito.Em seguida, observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos, dando-se baixa na distribuição.Sentença publicada e registrada eletronicamente.Intimem-se. Cumpra-se.IPORÁ, data constante da movimentação processual. KEYLANE KARLA BAÊTA ROCHAJuíza Substituta(Decreto Judiciário n. 1.407/2025)
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