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Processo nº 1082544-51.2023.4.01.3300

ID: 332284545

Tribunal: TRF1 Órgão: 3ª Vara Federal Cível da SJBA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1082544-51.2023.4.01.3300

Data de Disponibilização: 23/07/2025

Polo Ativo:

RESIDENCIAL CAMACARI PARQUE

Polo Passivo:

Intimação polo ativo

Advogados:

THIAGO DE SOUZA GUIMARAES

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária da Bahia 3ª Vara Federal Cível da SJBA SENTENÇA TIPO "C" PROCESSO: 1082544-51.2023.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RESIDEN… PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária da Bahia 3ª Vara Federal Cível da SJBA SENTENÇA TIPO "C" PROCESSO: 1082544-51.2023.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RESIDENCIAL CAMACARI PARQUE REPRESENTANTES POLO ATIVO: THIAGO DE SOUZA GUIMARAES - BA63185 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LUIZ FERNANDO BASTOS DE MELO - BA36592 e ANTONIO EDUARDO GONCALVES DE RUEDA - PE16983-A SENTENÇA I - Relatório Cuida-se de ação proposta por RESIDENCIAL CAMACARI PARQUE, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando a condenação da ré “ao pagamento do valor principal, bem como das cotas que se vencerem no curso do processo (CPC, art. 323), acrescidos de multa de 2% (CC, art.1.336 §1º), correção monetária, juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do respectivo vencimento, custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação”. A parte autora alega que a ré é proprietária do apartamento 201, Bloco 05, situado no Condomínio-Autor, e, nessa condição, estaria obrigada ao pagamento das despesas condominiais, nos termos do art. 12 da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, I, do Código Civil. Segundo os autos, a CEF teria deixado de adimplir as cotas condominiais com vencimentos em 10/05/2022, 10/06/2022, 10/08/2022, 10/09/2022, 10/10/2022, 10/11/2022, e de 10/03/2023 a 10/09/2023, totalizando o valor de R$ 2.699,03. Diante da ausência de êxito nas tentativas extrajudiciais de recebimento, o condomínio propôs a presente ação para obter título executivo judicial, requerendo a condenação da ré ao pagamento da dívida vencida e das parcelas vincendas durante o curso do processo (CPC, art. 323), acrescidas de multa de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, além das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. Manifestou também desinteresse na realização de audiência de conciliação, conforme art. 334, §5º, do CPC. Regularmente representada, a ré apresentou contestação espontânea, na qual suscita, em preliminar, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Sustenta que o imóvel objeto da lide está vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado pela Lei nº 10.188/2001 e operacionalizado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), do qual a CEF é agente gestora. Afirma que, desde 16/02/2009, o imóvel encontra-se arrendado à Sra. Aurea Severina da Silva, mediante contrato já liquidado. A CEF argumenta que, conforme cláusulas contratuais e normativos aplicáveis (especialmente o FP 182), compete exclusivamente ao arrendatário o pagamento das taxas condominiais, não havendo respaldo legal, contratual ou jurisprudencial para a responsabilização da CEF ou do FAR. A defesa cita, ainda, jurisprudência do TRF4 e do STJ (REsp 1.345.331/RS – Tema 886), para reforçar que a posse e a relação jurídica material com o imóvel, e não a mera titularidade dominial, são os critérios determinantes da responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais. Por fim, requer, caso ultrapassada a preliminar, que sejam observados os índices de correção, juros e multa previstos na convenção condominial, e que se condene o autor ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais. Manifestação da parte autora (Id. 2196883700). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II – Fundamentação Ilegitimidade Passiva A Caixa Econômica Federal suscita, em sede de preliminar, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente ação de cobrança de cotas condominiais, sob o argumento de que o imóvel objeto da demanda encontra-se arrendado a Sra. Aurea Severina da Silva, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), operacionalizado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), conforme expressamente comprovado por meio do contrato de arrendamento juntado aos autos. Dos documentos constantes nos autos, verifica-se que a CEF não exerce a posse direta do imóvel, tendo o bem sido transferido ao arrendatário, o qual detém a posse direta desde a formalização contratual. Ainda que a propriedade formal do imóvel figure, em momento anterior, em nome da CEF, é certo que a ausência de registro do contrato de arrendamento não obsta o reconhecimento da posse de terceiro quando há indícios suficientes de sua efetivação e ciência do condomínio quanto à utilização do imóvel por parte diversa do titular registral. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nas hipóteses de alienação fiduciária, a responsabilidade pelas taxas condominiais recai sobre o fiduciante (possuidor direto) enquanto não houver consolidação da propriedade nem imissão na posse direta do bem por parte do fiduciário. Conforme decidido: "De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem." (AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020.) Esse entendimento foi consolidado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS, no qual se firmou a tese de que: “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” (REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 20/04/2015) A alienação fiduciária produz desdobramento possessório, conferindo ao fiduciário a posse indireta e mantendo a posse direta com o fiduciante, conforme disposto no art. 23, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997, que regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário. O mesmo diploma legal, em seu art. 27, § 8º, prevê expressamente que é do fiduciante a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel. No plano civil, o art. 1.368-B do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.043/2014, reitera esse regime jurídico, ao estabelecer que o fiduciário apenas passa a responder por tais encargos a partir do momento em que for imitido na posse direta do bem. Aplicando tais fundamentos ao caso em apreço, observa-se que não se comprovou a consolidação da propriedade em favor da CEF nem tampouco sua imissão direta na posse do imóvel, o que afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais discutidas na presente ação. Este entendimento vem sendo adotado pelo próprio Tribunal Regional Federal da 1ª Região, conforme os seguintes julgados: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ILEGITIMIDADE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR E DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL. PRECEDENTE STJ. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. 1. Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou procedente a ação para para declarar extinta a execução por título extrajudicial autos nº 16475-75.2019.4.01.3500. 2. A questão posta em juízo é a discussão acerca da legitimidade passiva da CEF, representando o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para figurar no polo passivo de ação de execução de taxas condominiais de imóvel em alienação fiduciária. 3. O imóvel possui como devedores fiduciários Lucimara Gomes da Silva Souza e Leandro Pereira de Souza, desde 19/12/2011, conforme contrato juntado aos autos, do que se conclui que a CEF e o FAR não detêm a posse direta do bem. 4. Desta feita, não comprovadas a consolidação da propriedade e a imissão na posse do bem, não é possível responsabilizá-la pelo pagamento das taxas de condomínio cobradas, impondo-se reconhecer sua ilegitimidade passiva na ação de execução de título extrajudicial. Precedente STJ. 5. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados (art. 85, §11, CPC). (AC 1037409-66.2021.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO MARTINS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 28/05/2025 PAG.) APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR) E ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRA PESSOA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente os pedidos formulados em ação de cobrança que objetivava o pagamento das despesas condominiais vencidas e não pagas. 2. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. (AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020.) 3. No caso em exame, ficou constatado que a Caixa Econômica Federal não possui a posse plena do imóvel, sendo o mutuário quem exerce todos os atributos possessórios do bem, respondendo este por todas as taxas condominiais em atraso. 4. Inversão dos ônus de sucumbência fixados na sentença. Afastada a majoração dos honorários advocatícios em razão do provimento do recurso. 5. Apelação provida. (AC 0005917-49.2016.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 07/08/2024 PAG.). Diante de todo o exposto, não tendo a CEF a posse direta do bem, tampouco comprovada a consolidação da propriedade, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. III - Dispositivo Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal – CEF, e, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo sem resolução de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Na hipótese de interposição voluntária de recurso de apelação, fica de logo determinada a intimação do apelado para, querendo, contrarrazoar, no prazo de quinze dias, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/15. Caso tenham sido suscitadas, em preliminar de contrarrazões, questões resolvidas na fase de conhecimento e insuscetíveis de impugnação via agravo de instrumento, fica, ainda, determinada a intimação da parte adversa para, querendo, manifestar-se a seu respeito em quinze dias (art. 1.009, § 2º, CPC/15). Cumpridas as formalidades legais, os autos deverão ser imediatamente remetidos ao Tribunal ad quem. Não havendo recurso voluntário, após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição e anotações de estilo. Publicação e registro por meio do sistema processual. Salvador – BA, data da assinatura eletrônica. EDUARDO GOMES CARQUEIJA Juiz Federal Titular da 3ª Vara Cível /SJBA

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