Processo nº 0826654-71.2024.8.15.2001
ID: 277258041
Tribunal: TJPB
Órgão: 1ª Vara Cível da Capital
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0826654-71.2024.8.15.2001
Data de Disponibilização:
23/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
THIAGO TEIXEIRA DE QUEIROZ LIRA
OAB/PB XXXXXX
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BRUNO PEREIRA ROCHA
OAB/PB XXXXXX
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DANIEL BRAGA DE SÁ COSTA
OAB/PB XXXXXX
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Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0826654-71.2024.8.15.2001 [Comissão, Corretagem] AUTOR: ALEXANDRE LIMA TORRES REU: CYNTHIA RACHEL MARTINS DE SOUZA RE…
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0826654-71.2024.8.15.2001 [Comissão, Corretagem] AUTOR: ALEXANDRE LIMA TORRES REU: CYNTHIA RACHEL MARTINS DE SOUZA RELVAS SENTENÇA Vistos, etc. ALEXANDRE LIMA TORRES, brasileiro, casado, corretor de imóveis, inscrito sob o CPF nº 090.325.114-08 e portador do RG nº 2846699 SSP/PB, residente e domiciliado à Rua Professora Ninália de Luna F. Barbosa, n° 117, apartamento 102 - Portal do Sol, João Pessoa/PB, CEP: 58.046-751, promoveu a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, em face de e CYNTHIA RACHEL MARTINS DE SOUZA RELVAS, brasileira, casada, administradora de empresas, inscrita sob o CPF nº 021.874.974-02 e portadora do RG nº 2.075.881 SSP/PB, residente e domiciliada à Rua Eutiquiano Barreto, n° 77 - Manaíra, João Pessoa/PB, CEP: 58038-311, contato telefônico n° (83) 99926-0741, alegando em: SUMA DA PETIÇÃO INICIAL. Alega o autor em apertada síntese, ser corretor de imóvel devidamente habilitado sob o registro no CRECI/PB de nº 5046 (doc. 04), exercendo seu mister na zona metropolitana de João Pessoa/PB. Aduz que, no âmbito de suas atividades, na data de 22 de abril de 2023, entrou em contato com a Promovida manifestado o interesse de um casal de clientes, nomeados GUSTAVO e ÉRICA, em adquirir bem imóvel residencial de propriedade dela, qual seja, a casa de nº 19, situada à Rua 03 (edificada no lote de terreno nº 280, quadra 242), localizada no Condomínio Bougainville Residence Privê. Afirma que, no ato das conversas iniciais, destaca-se que a Promovida estabeleceu o preço do referido imóvel na monta de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais). Para além disso, restou avençado o pagamento de comissão de corretagem ao Promovente, pela vendedora, no importe de 5% (cinco por cento) do valor da venda, condição que já se antecipa ter sido deliberadamente violada. Sustenta que em 25 de abril de 2023, o Promovente acompanhou o casal de clientes em visita à casa supramencionada, em ausência da Promovida, após agendamento por ele intermediado. Nesse contexto, oportunizando a aproximação entre as partes, o Promovente informou à Promovida o nome do casal de clientes inclinado à aquisição do imóvel, bem como repassou seus interesses negociais. Diz que a Promovida e o casal de clientes não haviam realizado qualquer tratativa prévia, porquanto até então sequer se conheciam, tendo toda a negociação transcorrido por intermédio do Promovente, para além da devida apresentação real de compradores e vendedores. Informa que, permanecido o contato entre o Promovente e os clientes, fora elaborada proposta de aquisição em 26 de abril de 2023, devidamente enviada pelo Promovente à Promovida. Entretanto, destaca-se que a referida oferta não logrou êxito, sendo recusada pela vendedora Ré. Verbera que, posteriormente, em pequeno lapso temporal de em torno de 04 (quatro) meses, é sabido que a Promovida tratou a negociação de venda direta no bem imóvel com os eventuais promitentes compradores apresentados pelo Promovente, fato que assevera o interesse de empreender negociações clandestinas, de má-fé, escanteando o profissional que apresentou os compradores do bem imóvel, em frustração ao justo trabalho desenvolvido pelo Promovente. Vocifera ter tomado conhecimento, por terceiros, que os clientes GUSTAVO e ERICA estavam ocupando o imóvel objeto da negociação, sendo os novos proprietários, após compra no valor de presumido de R$ 2.050.000,00 (dois milhões e cinquenta mil reais); tendo, inclusive, o cliente GUSTAVO confirmado a realização da compra da casa, suscitando elevada surpresa e indignação ao Promovente, afinal, fora ele o responsável pela efetiva aproximação entre as partes, que, reitere-se, sequer se conheciam. Invocando em seu favor o artigo 186 do Código de Processo Civil, e artigo 722, 725, 727, e seguintes do Código Civil, finalizou por requerer o deferimento da gratuidade judicial, a citação da parte promovida e ao final a procedência do pedido condenando-se Promovida ao integral pagamento da devida comissão de corretagem, ora fixada em R$ 102.500,00 (cento e dois mil e quinhentos reais), com base na porcentagem pactuada de 5% (cinco por cento) sobre o preço do imóvel, montante este ainda a ser corrigido monetariamente e com juros moratórios na ordem de 1% (um por cento) ao mês. Citada a parte demandada contestou o pedido (Id 99968825), sustentando em: SUMA DA CONTESTAÇÃO. Em sede de preliminar a parte promovida impugnou à Justiça Gratuita, deferida ao autor, aos argumentos de que a concessão da gratuidade judicial deferida ao autor, fora indevida, posto fundada nas meras alegações do demandante. Ainda em preliminar sustentou não ter o autor comprovado as reais circunstâncias dos fatos alegados na inicial, e que pudessem levar ao legítimo recebimento da comissão de corretagem pela realização do negócio jurídico, decorrente da atuação do seu trabalho, pelo que deveria ser o feito julgado improcedente. No mérito sustenta que da análise dos argumentos apresentados pelo autor, verifica-se a distorção dos fatos, na intenção de obter comissão de corretagem por prestação de serviço que não foi diligente nem prudente, mormente ao considerar que o trabalho desempenhado não logrou êxito na venda do imóvel, tendo inclusive atrapalhado as negociações. Alega que o autor inicialmente e exclusivamente aproximou as partes, mas, em ato de má-fé, indicou inicialmente uma quantia inferior para a venda do imóvel. O promovente afirmou para o comprador (Sr. Gustavo), que não sabia ao certo o valor do bem, mas que a demandada estava pedindo R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais) e que tal quantia iria, aumentar. Em seguida, o comprador fez uma proposta para adquirir a casa, sendo R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais) em dinheiro e um apartamento de sua propriedade no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), chegando a quantia de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais). Neste momento, o demandante avisou ao comprador que a promovida estava pedindo o valor de R$ 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil reais) e abandonou as negociações. Aduz que a verdade é outra bem diferente. A promovida, quando perguntada qual valor do bem pelo promovente, esclareceu desde o início que estava pedindo a quantia de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais). Afirma que, o promovente dificultou a firmação do negócio jurídico, agindo em desacordo com o que fora acertado com a demandada e ferindo a regra básica de publicizar as informações verdadeiras. Diz que diante da da falha na negociação, como bem declarado na exordial, sem o esforço no emprego de outras formas de evoluir na tratativa, o autor não prestou mais qualquer assistência, tendo simplesmente desaparecido sem qualquer justificativa, deixando de atender as ligações tanto da então proprietária do imóvel, ora ré, como do interessado na compra do imóvel (atual proprietário). Verbera que o autor não travou nenhuma comunicação desde o dia 29/04/2023 até a efetivação do negócio em 03/08/2023. Somente contatou a ré em dezembro/2023, em ato de má-fé para cobrança de comissão de corretagem Vocifera ser indevida a comissão de corretagem, por se cuidar de mera aproximação dos adquirentes do imóvel, não tendo sido concretizado o negócio, além de inexistir contrato de exclusividade para o negócio de corretagem. Finaliza por requerer o indeferimento da gratuidade judicial, bem assim o indeferimento da justiça gratuita, e ainda a extinção do feito sem resolução do mérito, ante a não comprovação do fatos constitutivos do direito. No mérito, requereu a improcedência da ação, com o reconhecimento das negociações pelo autor. Impugnação à contestação na Id 102212088. Intimadas as partes à produção de provas, o autor na Id 103893860, pugnou pela produção de prova testemunhal. A parte ré na Id 103916326, pugnou pelo depoimento pessoal do autor, e de prova testemunhal, da pessoa do varão comprador do imóvel. Decisão de saneamento com rejeição da impugnação à gratuidade judicial, e remessa da apreciação das alegações nas preliminares, para a instrução, sem recurso das partes na Id 105156620. Audiência de instrução e julgamento e depoimento da parte e testemunha, Id 109023151. Razões Finais pela parte autora na Id 110393972. Pela parte é na Id 110355213. Conclusos vieram-me os autos para decisão. É em suma o relatório. DECIDO. Cuida-se de Ação de Comissão de Corretagem, onde as partes litigam, de um lado o autor à busca de receber o valor que entende devido e a parte ré, entende não ser devido o pagamento em razão de ter o autor abandonado a negociação, e não existitr contrato de exclusividade. O deslinde da lide, emerge sob duas vertentes a saber: a) se o autor abandonou a negociação, deixando o negócio a cargo das parte venddoras e compradoras e; b) se existia ou não contrato de exclusividade entre o autor e a ré, e traz ao lume a subsunção dos fatos as normas aplicáveis à espécie. Passo então a decidir sobre: DA ATUAÇÃO DO AUTOR NA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO. Da análise do acervo probatório, carreado aos autos pelas partes, notadamente o depoimento da testemunha do autor o Sr. Euthychio de Barros França, no termo de audiência Id 109023151, quando aos responder as perguntas formuladas pelo juiz, afirmou categoricamente, ter conhecido o demandante cerca de dois anos atrás, pois foi, ele, o autor, o corretor de uma casa que a testemunha comprou para sua filha, razão pela qual indicou o promovente, para os compradores do imóvel da ré. Disse ainda a mesma testemunha conhecer o casal comprador do imóvel, a Érica e o Gustavo há muito tempo, e conversando com eles, tomou conhecimento de que queriam comprar uma casa no condomínio em que a filha da testemunha mora, daí então, por conhecer o Alexandre, apresentou este à Érica e ao Gustavo, tendo, inclusive ido com o corretor Alexandre, mostrar umas cinco (05) casas no condomínio à Érica e ao Gustavo, tendo sido uma destas casas que o casal comprou. Afirmou mais a testemunha, que inicialmente o corretor Alexandre não possuía permissão para mostrar a casa que a Érica e o Gustavo gostaram, pois a mesma estava alugada, mas posteriormente conseguiu o acesso e foi junto com a testemunha, a Érica e o Gustavo mostrar a casa da Sra. Cíntia. Disse ainda a mesma testemunha ao juízo, que, o Gustavo fez uma proposta e dado um valor de R$ 2.000.000,00, para comprar o imóvel, mas não foi aceito pela Srª Cíntia que queria um valor maior, qual seja R$ 2.500.000,00. Mais adiante a mesma testemunha afirmou que, certa vez, chegou na casa de sua filha, no condomínio, e ela lhe disse que a Sr.ª Cíntia havia pedido o telefone da Érica, e posteriormente ele, veio a saber que a Érica e o Gustavo, haviam comprado a casa, sendo que depois o Alexandre lhe procurou para perguntar se ele poderia testemunhar sobre este fato. Já as reperguntar do advogado do autor, a testemunha afirmou ser do seu conhecimento ter o Gustavo proposto dar um apartamento em complemento do valor da casa, mas a Sr.ª Cíntia não aceitou, tendo o Gustavo vendido o apartamento, completado o preço e comprou a casa. Informou a testemunha que o Alexandre se propôs a vender o apartamento, não sabendo informar se foi ele que vendeu o apartamento do Gustavo, mas é do seu conhecimento, ter o Alexandre informado ao Gustavo que a Srª. Cíntia não aceitou o apartamento como parte do pagamento. As reperguntas da defesa da parte demandada, a testemunha após reiterar o que já dissera as perguntas do juiz e da parte autora, acrescentou as reperguntas da ré, que após a proposta que o Gustavo fez através do Alexandre para comprar o imóvel da Cíntia, eles, o Gustavo e a Érica se afastaram do deponente (testemunha), e por isso foi que perguntou para sua filha sobre eles, foi quando soube que a Cíntia havia pedido o telefone do Gustavo e da Érica. Vê-se, pois, do depoimento da testemunha que de fato o autor foi quem de fato e de direito desempenhou toda as tratativas de negociação, tais como diligências para apresentar os compradores à vendedora, diligência para mostrar o imóvel, apresentar a proposta de preço nos termos ofertados pelos compradores, valor que não foi aceito pela vendedora, o que levou o corretor autor, a diligenciar no sentido de ofertar um apartamento do Sr. Gustavo como parte do pagamento do negócio, mas que não foi aceito pela vendedora. Emerge dos autos, no depoimento da testemunha, que o Alexandre, desenvolveu suas atividades de intermediação na venda do imóvel, cerca de 60 dias, isso em razão de o Gustavo, o comprador, ser médico, e era preciso encontrar espaço nos plantões para que pudessem conversar. Dentro do contexto, não se há de falar em ter o autor abandonado às negociações, mas ao revés, o que emerge dos autos, é que o profissional da corretagem desenvolveu todas as diligências, necessárias para a formalização do negócio, o qual veio a se concretizar com sua exclusão por parte da vendedora, que procurou vender diretamente o imóvel, aos compradores, e isso tanto é verdade, que foi à casa da filha da testemunha à busca do contato da Sra. Érica, culminando em realizar a venda diretamente aos compradores, com exclusão do corretor, autor, o que me leva à convicção de que lhe é devida a comissão até onde desempenhou o seu mister. O fato é que a comissão de corretagem é devida quando o corretor de imóveis realiza a aproximação das partes e contribui para a concretização do negócio, mesmo que a venda seja posteriormente concluída diretamente entre as partes. A exclusão do corretor e a venda direta não impedem o direito à comissão, desde que o corretor tenha cumprido a sua função de intermediação. Penso assim tendo em vista que o Código Civil, nos artigos 725 e 727) prevê que a comissão de corretagem é devida quando o corretor promove a aproximação das partes e o negócio é concretizado. Isso significa que, mesmo que a venda seja concluída diretamente entre comprador e vendedor após o corretor ter intermediado a negociação, o corretor tem direito à comissão. Nesse sentir a jurisprudência Pátria, confira-se: Tribunal de Justiça do Mato Grosso TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1028553-82.2022.8.11.0003. Acórdão publicado em 23.10.2024, com a seguinte ementa: Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. VENDA DO IMÓVEL INTERMEDIADA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. POSTERIOR DESISTÊNCIA. COMISSÃO DEVIDA. VENDA SUBSEQUENTE REALIZADA A COMPRADOR APRESENTADO PELA CORRETORA. VALIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO e WENDER ALVES BELISARIO contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária movida por TRIETO IMÓVEIS LTDA., julgou procedente o pedido inicial e condenou os apelantes ao pagamento da comissão de corretagem de R$ 1.215.284,10, com juros de mora e correção monetária. Os apelantes argumentam que não houve intermediação efetiva da venda e que a corretagem seria indevida, além de alegarem vício de consentimento no contrato inicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se a comissão de corretagem é devida mesmo com a desistência de uma primeira venda e a efetivação da venda a outro comprador posteriormente; (ii) definir se houve intermediação da corretora no segundo negócio, o que justificaria o pagamento da comissão. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de "Autorização de venda de imóvel com exclusividade" firmado entre as partes é válido e impõe a obrigação de pagamento da comissão pela venda do imóvel, conforme os termos pactuados, independentemente de posterior desistência de uma das vendas. A comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes, ainda que a venda inicialmente acordada tenha sido desfeita. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à comissão. Quanto à venda subsequente ao Sr. Jorge Bustamante , ficou comprovado que a corretora foi responsável pela aproximação do comprador, sendo esta uma continuação de seus serviços de intermediação. O depoimento da corretora e os registros de conversas via WhatsApp confirmam que o comprador teve contato com a propriedade por intermédio da corretora, sendo o negócio efetivado em decorrência dessa atuação. O art. 727 do Código Civil prevê que a comissão é devida mesmo após a expiração do contrato de corretagem, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: A comissão de corretagem é devida quando o corretor realiza a aproximação entre as partes, ainda que o negócio não seja concluído em razão de arrependimento ou desistência, sendo suficiente que a intermediação tenha possibilitado a concretização do negócio. O art. 727 do Código Civil prevê que, mesmo após o prazo contratual, se o negócio for realizado em razão da intermediação do corretor, a comissão é devida. Dispositivos relevantes citados: CC , arts. 725 e 727 . Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp 1735017/PR, Rel. Min. Marco Buzzi , Segunda Seção, julgado em 15.02.2022; TJ-MT, AC 10025184720178110040 , Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges , Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 15.02.2023; TJ-SP, AC 10066139020228260602 , Rel. L .G. Costa Wagner, 34ª Câmara de Direito Privado, julgado em 30.04.2023. É o caso dos autos, onde o corretor autor procedeu com a aproximação entre vendedora e compradoras, mostrou o imóvel, intermediou o negócio, levou a vendedora a proposta da parte compradora, bem assim levou aos compradores a recusa da vendedora, o que demonstra todo seu empenho na realização do contrato, o qual veio a concretizar-se pouco tempo após de forma direta entre a vendedora e os compradores, com inescondível exclusão do profissional da corretagem, o que impõe o acolhimento do seu pedido, ainda que não existisse contrato de exclusividade. DA INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. Sustenta a parte promovida a inexistência de contrato de exclusividade e portanto, na sua visão, o autor não faz jus a comissão. A tese da parte promovida não se sustenta, posto que a hipótese não é de inexistência de contrato de exclusividade, onde o imóvel foi vendido mediante a interveniência de outro corretor. O caso trata de exclusão pura e simples do corretor que diligenciou, e intermediou o negócio, para gáudio da venda direta pela vendedora proprietária, aos compradores, o que se apresenta ilegal, e torna devida a comissão de corretagem ao autor. Nesse sentir a jurisprudência Pátria, valendo a pena conferir: Tribunal de Justiça do Estado da Bahia TJ-BA - Recurso Inominado: 0104988-25.2021.8.05.0001. Acórdão publicado em 21.11.2023, assim ementado: EMENTA. Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel.: 71 3372-7460 Ação: Procedimento do Juizado Especial Cível Recurso nº 0104988-25.2021.8.05.0001 Processo nº 0104988-25.2021.8.05.0001 Recorrente (s): ADILSON DE ARAUJO SILVA ROBERTO ALMEIDA SANTOS Recorrido (s): INDIA MAFRA VILASBOAS JANAINA OLIVEIRA DE OLIVEIRA (EMENTA RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONDIÇÕES DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDAS. CONTRATO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS. SERVIÇO DE CORRETAGEM FIRMADO MEDIANTE CONTRATO SEM EXCLUSIVIDADE. A RESCISÃO DO CONTRATO, POR SI SÓ, NÃO AFASTA O DIREITO DA PARTE AUTORA AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO TENDO EM VISTA QUE FOI RESPONSÁVEL PELA APRESENTAÇÃO DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO COMPRADOR. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1- É devida a comissão de corretagem à autora, em razão de estar comprovado que ela promoveu aproximação entre vendedora e compradora na negociação do imóvel, mesmo que este tenha se concluído de forma diversa do que inicialmente previsto. VALOR DA COMISSÃO. 2- O valor da comissão devida à demandante deve ser calculado sobre o preço do imóvel negociado constante na escritura pública de compra e venda. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte AUTORA em face da r. sentença prolatada nos autos do processo em epígrafe. Em síntese, a parte Autora alega descumprimento contratual por parte das rés, pretendendo o recebimento de R$ 23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais pelo serviço de corretagem que alega ter prestado, sustentando que apresentou compradores e vendedores, os quais, no entanto, mesmo formalizado o contrato de compra e venda, pelo preço de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais), recusam o pagamento da comissão acordada, correspondente a 5% cinco por cento) do valor do negócio. O Juízo a quo, lançou nos autos, sentença nos seguintes termos: “(...) Analisando a mérito da lide instaurada, envolvendo os demais interessados, entendo que devem ser rejeitados a pretensão dos Autores. Nos termos previstos no art. 722 , do Código Civil : “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Podendo o acerto ser escrito ou verbal, independentemente de forma, faz jus[2] ao recebimento da comissão combinada o corretor cujo trabalho de promover a aproximação dos interessados alcança o resultado útil almejado com a prestação do serviço, “ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725, do CC[3 , ou mesmo se “o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação”, ainda que encerrado o prazo contratual, mas por efeito do seu trabalho (art. 727, do CC[4]). No caso, não há dúvida de que a primeiro Autor apresentou a vendedora à compradora, aqui envolvidas, tendo iniciado as tratativas de negociação, inclusive tendo a levado a primeira ré, compradora do imóvel, até o apartamento. No entanto, não houve contrato de exclusividade para a venda do bem discutido, restando demonstrado que a parte ré se utilizou de outros meios para anunciar a venda do imóvel. Não concretizado o negócio, por ausência de combinação quanto ao preço, a compra e venda intermediada pela Autora não se consumou, com desistência por parte da compradora e da vendedora. Além de não haver exclusividade na prestação do serviço de corretagem, cumpre observar que as partes renovaram a negociação somente 6 seis meses após o contato inicial, culminando com compra e venda do imóvel, sem a participação dos autores. Conforme ressaltado nos autos, a compra e venda não foi consumada com atuação dos autores. Sem contrato de exclusividade, não há de se cogitar que os acionados sejam obrigados a pagar comissão, quando não ocorreu a venda intermediada pelos Autores, não se podendo concluir conluio no sentido de não pagar a comissão de corretagem, conduzindo à improcedência da pretensão autoral. Assim, ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES a pretensão deduzida pela parte sAutora em face dos Requeridos, resolvendo o mérito do litígio, com fundamento no art. 487 , I , do CPC (...)” A parte autora interpôs Recurso Inominado. Contrarrazões foram apresentadas. É o breve relatório. VOTO Conheço do recurso interposto, porquanto preenchidos os seus pressupostos de admissibilidade. Passemos ao mérito. Os elementos probatórios e circunstanciais coligidos nos autos respaldam a pretensão deduzida pela Autora. Inicialmente, impende destacar que a questão discutida nesta lide será analisada, cotejando-se os fatos expostos, à luz do Código Civil pátrio. Nesse compasso, dispõe o referido diploma legal: Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem proposta por ADILSON DE ARAUJO SILVA e ROBERTO ALMEIDA SANTOS contra INDIA MAFRA VILASBOAS e JANAINA OLIVEIRA DE OLIVEIRA , pretendendo a sua condenação ao pagamento pelo serviço de corretagem pactuado, no valor de R$23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais), alegando que, embora não tenha sido reservada para ela a venda do imóvel informado, a recorrente negociou o bem, sem sua participação, com comprador que a Autora lhe apresentou, pelo preço de R$470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais), recusando-se a pagar a comissão acordada, correspondente a 5% cinco por cento) do valor da venda. Em sede defensiva e recursal, as demandadas sustentam que o pagamento da taxa de corretagem não devido posto que a venda do imóvel somente ocorreu após mais de 06 meses, sem a participação dos corretores. Pois bem. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO COMPRADOR. O pagamento da comissão de corretagem é encargo daquele que a contratou - regra geral o vendedor, salvo convenção expressa em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Hipótese em que os corretores foram contratados pelos vendedores para intermediar o negócio, sendo ausente ajuste de transferência do ônus de pagamento da comissão ao comprador, o que configura a ilegitimidade passiva desse para figurar no polo passivo da ação de cobrança. Assim, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva do comprador Sra. INDIA MAFRA VILASBOAS. Nesse sentido: Cobrança de comissão de corretagem. Ilegitimidade passiva do comprador do imóvel. Ausência de vínculo contratual. Recurso desprovido. (TJ-SP 10020641320148260248 SP 1002064-13.2014.8.26.0248 , Relator: Pedro Baccarat , Data de Julgamento: 18/12/2017, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2017) AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS COMPRADORES. A obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é, via de regra, do vendedor, conforme a praxe comercial e o disposto no art. 490 do CC . Assim, ausente ajuste entre os contratantes no sentido de que a comissão deve ser paga pelo comprador, não possui esta responsabilidade pelo adimplemento da comissão de corretagem. VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA. OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVEM SER CONDIZENTES COM O TRABALHO EXIGIDO E PRODUZIDO PELOS PROFISSIONAIS. INTEMPESTIVIDADE DO SEGUNDO APELO CARACTERIZADA. PRIMEIRO APELO DESPROVIDO E SEGUNDO NÃO CONHECIDO.(Apelação Cível, Nº 70082356817, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos , Julgado em: 11-12-2019) (TJ-RS - AC: 70082356817 RS , Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos , Data de Julgamento: 11/12/2019, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2019) No mérito, dispõe o art. 373 do CPC : ‘ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor’. Nos termos concebidos pelo art. 722 , do Código Civil : “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Conclui-se, portanto, que o trabalho fim do corretor é o de promover a aproximação dos interessados alcança o resultado útil almejado com a contratação do serviço (art. 725, do CC3), razão pela qual, faz jus ao recebimento da comissão pactuada. Ademais, é importante ressaltar que o STJ possui entendimento pacífico de que a prestação de serviços de corretagem consiste em obrigação de resultado. Ou seja, é devido o pagamento de comissão de corretagem, quando o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio jurídico Embora o negócio jurídico entre as Demandadas não tenha sido feito nos moldes imposto no contrato de corretagem, bem como, após o prazo de 06 meses da apresentação das partes, a recorrente realizou a apresentação das mesmas, intermediando e acompanhando o comprado na visita do imóvel, não se consumando a compra e venda naquela ocasião. Passados alguns meses, a recorrida vendeu o bem exatamente a Sra. INDIA MAFRA VILASBOAS, tendo se recusado pagar à Autora a comissão combinada. Nesse sentido: AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ESCRITO ENTRE A IMOBILIÁRIA AUTORA E A DEMANDADA. INTERMEDIAÇÃO INICIADA POR CORRETORA VINCULADA À REQUERENTE. PROPOSTA INICIAL FEITA PELOS ADQUIRENTES REJEITADA. NEGÓCIO CONCLUÍDO, MESES DEPOIS, POR CORRETORES DIVERSOS. APROXIMAÇÃO ÚTIL E EFICAZ EFETIVADA PELA CORRETORA DA IMOBILIÁRIA DEMANDANTE. ALEGADA NECESSIDADE DE REFORMA DA SENTENÇA NA MEDIDA EM QUE DECORREU LAPSO TEMPORAL ENTRE O INÍCIO (PRIMEIRA APROXIMAÇÃO) E A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO, BEM ASSIM PAGAMENTO DE COMISSÃO À CORRETORA DIVERSA. IRRELEVÂNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA À PRIMEIRA CONTRATADA. DEVER DE APROXIMAÇÃO CUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO. "Constata-se a existência de contrato verbal para a prestação de serviços de corretagem, quando as propostas e contrapropostas demonstram que a corretora promoveu, através de seus corretores, a aproximação das partes interessadas na compra e venda do imóvel, embora concretizada tempos depois das primeiras tratativas, por profissionais que não participaram das negociações iniciais. Ademais, é irrelevante que a comissão tenha sido paga a outros corretores que efetivamente concluíram a venda, porque aos primeiros que promoveram a aproximação útil e eficaz das partes interessadas pelo mesmo imóvel negociado, é devida a comissão respectiva, impondo-se o seu pagamento, sob pena de enriquecimento ilícito das partes envolvidas, às custas dos esforços despendidos pelos corretores" (TJSC, Apelação Cível n. 2003.012371-7, da Capital, rel. Des. Salete Silva Sommariva , Terceira Câmara de Direito Civil, j. 23-01-2007). (TJSC, Apelação Cível n. 0001491-42.2011.8.24.0057 , de Santo Amaro da Imperatriz, rel. Des. André Luiz Dacol , Sexta Câmara de Direito Civil, j. 02-07-2019) RECURSO INOMINADO. CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PEDIDO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO. SENTENÇA QUE DETERMINOU O PAGAMENTO DA COMISSÃO. RECURSO DOS RÉUS. AJUSTE VERBAL. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(Classe: Recurso Inominado,Número do Processo: 0005224-91.2019.8.05.0274 ,Relator (a): ALBENIO LIMA DA SILVA HONORIO ,Publicado em: 23/04/2021 ) Recurso nº 0017928-14.2021.8.05.0001 . RECURSO INOMINADO. DECISÃO MONOCRÁTICA (ART. 15, DO REGIMENTO INTERNO DAS TURMAS RECURSAIS E ART. 932 DO CPC ). DIREITO CIVIL. CONDIÇÕES DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDAS. CONTRATO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS. SERVIÇO DE CORRETAGEM FIRMADO MEDIANTE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. A RESCISÃO DO CONTRATO, POR SI SÓ, NÃO AFASTA O DIREITO DA PARTE AUTORA AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO TENDO EM VISTA QUE FOI RESPONSÁVEL PELA APRESENTAÇÃO DO COMPRADOR. 1- É devida a comissão de corretagem à autora, em razão de estar comprovado que ela promoveu aproximação entre vendedora e compradora na negociação do imóvel, mesmo que este tenha se concluído de forma diversa do que inicialmente previsto. VALOR DA COMISSÃO. 2- O valor da comissão devida à demandante deve ser calculado sobre o preço do imóvel negociado constante na escritura pública de compra e venda, conforme estabelecido em sentença. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. ENTENDIMENTO JÁ CONSOLIDADO DESTA COLENDA TURMA RECURSAL. DESNECESSÁRIA REALIZAÇÃO DE SUSTENTAÇÃO ORAL. AUSÊNCIA DE PROVAS CAPAZES PARA ALTERAR O ENTENDIMENTO DESTA COLENDA TURMA RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. No que se refere ao valor da comissão, extrai-se que inexistiu estipulação escrita sobre o quanto seria devido. Desse modo, é aplicável o art. 724 do Código Civil , que determina a utilização dos usos e costumes do local para o arbitramento da remuneração do corretor, sendo usual a aplicação do percentual de 6% sobre o valor da venda, conforme orientação jurisprudencial, in verbis: MEDIAÇÃO ¿ COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NA VENDA DE IMÓVEL - Provas oral e documental no sentido de que houve intermediação exitosa que beneficiou os réus, os quais não lograriam vender isoladamente sua unidade, senão em razão do trabalho desenvolvido pelos corretores Vendedores que se obrigaram a arcar com a remuneração dos corretores - Comissão de 6% do preço do imóvel - Razoabilidade - Ação julgada procedente ¿ Sentença reformada. - Recurso provido. TJSP, Ap. 1002276-56.2015.8.26.0100 , 25ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. EDGARD ROSA , j. Em 23.05.2018) No entanto, considerando que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 950.000,00 e as coautoras pleiteiam o pagamento de comissão no valor R$ 38.000,00, abaixo do percentual de 6%, entende-se que tal quantia é razoável e adequada ao caso. Frise-se que, como o negócio foi concluído com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração deverá ser paga a todos em partes iguais, tendo em vista que não restou comprovado ajuste em contrário (art. 728 , do CC ). No que diz respeito aos danos morais, não há provas nos autos de que as requerentes tenham sofrido qualquer abalo psicológico anormal, humilhação perante terceiros, ofensa a sua honra objetiva e/ou subjetiva e muito menos qualquer ofensa a direito de personalidade, decorrentes de algum ato ilícito dos requeridos, pelo que não merece acolhimento tal pedido. Ressalta-se que, na situação em tela, houve um transtorno decorrente de mero descumprimento contratual, não tendo ficado demonstrado que os fatos ocorridos tenham ultrapassado o limite do razoável em relações contratuais. Ante o exposto, e considerando tudo que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar os réus, solidariamente, a pagarem às autoras o valor de 38.000,00 (trinta e oito mil reais), acrescido de correção monetária, a contar da data da venda do imóvel (novembro de 2019), e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; e declaro extinto o processo, com apreciação do mérito, e fulcro no art. 487 , inciso I , do CPC .APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Restando comprovado nos autos que a parte autora aproximou as partes e exerceu papel substancial na concretização do negócio, intermediando o acerto entre as partes com resultado útil, faz jus ao recebimento da comissão. Preenchimento dos requisitos do artigo 725 do Código Civil . Comissão de corretagem devida no percentual de 6%, conforme Tabela Mínima de Comissões e Serviços de Corretagem. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 70082287806 RS , Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos , Data de Julgamento: 18/12/2019, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/01/2020) Em relação ao valor cobrado que foi R$23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais), percebe-se que o valor não foi abusivo, sequer chegando ao percentual de 6%, considerando que o valor da venda foi de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil). Respeitada a natureza do contrato de corretagem, que pressupõe a obrigação de o corretor obter para o incumbente determinado negócio (art. 722), desaparece toda dúvida acerca do devedor da comissão: trata-se da pessoa que contratou o corretor. Ao propósito, assentou a 1ª Turma do STF: `A comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem. Via de regra, a comissão do corretor é devida pelo vendedor`. No mesmo sentido, a 4ª Turma do STJ proclamou o seguinte: `Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente"(Contratos nominados. 2ª ed. Editora Revista dos Tribunais, 2009, fl. 285.) Isto posto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para condenar a ré, JANAINA OLIVEIRA DE OLIVEIRA , a pagar aos autores o valor R$ 23.500,00 (vinte e três mil e quinhentos reais), acrescido de correção monetária, a contar da data da venda do imóvel, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; e reconhecer a ilegitimidade passiva do comprado, Sra.INDIA MAFRA VILASBOAS. Sem custas e honorários Salvador, data registrada no sistema. CLAUDIA VALERIA PANETTA JUÍZA RELATORA. Portanto, de acordo com as provas carreadas aos autos, restou devidamente comprovado que a parte autora aproximou as partes e exerceu papel substancial na concretização do negócio, intermediando o acerto entre as partes com resultado útil, fazendo jus ao recebimento da comissão no importe de R$ 102.500,00, o que corresponde a 5% (cinco por cento), do valor pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido Gizadas tais razões de decidir, acolho o pedido autoral, para resolvendo o mérito da causa, condenar a promovida a pagar o autor o valor de R$ 102.500,00 (cento e dois mil e quinhentos reais), acrescido de juros de mora de 1,0 % (um por cento) ao mês, a contar da citação e correção monetária com base no INPC, a contar do ajuizamento da ação. Condeno ainda a promovida nas custas processuais, despesas e honorários advocatícios que nos termos do artigo 85 § 2º do CPC, fixo em 15% do valor da condenação, considerando-se no caso o grau de zelo do advogado, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, e o tempo exigido para o seu serviço. Decorrido o prazo de recurso voluntário, e cumprida a decisão, dê-se baixa no sistema, arquivando-se os autos. Na hipótese de interposição de embargos de declaração, a escrivania por ato ordinatório, intime-se a parte embargada para as contrarrazões em 05 dias. Sendo interposta apelação, a escrivania, igualmente por ato ordinatório, intime-se a parte apelada para em 15 dias apresentar suas contrarrazões. Decorrido o prazo quinzenal de apelação, a escrivania cumpra o que for do seu ofício, remetendo os autos ao Tribunal, mediante as cautelas de estilo. P.R.I. João Pessoa, 24 de abril de 2025. JOSIVALDO FÉLIX DE OLIVEIRA Juiz de Direito
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