Cartório De Registro De Imóveis Da 3ª Circunscrição De Curitiba x O Juizo
ID: 259942914
Tribunal: TJPR
Órgão: Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba
Classe: DúVIDA
Nº Processo: 0002974-97.2024.8.16.0179
Data de Disponibilização:
24/04/2025
Polo Passivo:
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE CURITIBA - PROJUDI Rua M…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mauá, 920 - 11º andar - Alto da Glória - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901 - Fone: (41)3210-7799 - E-mail: ctba-45vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0002974-97.2024.8.16.0179 Processo: 0002974-97.2024.8.16.0179 Classe Processual: Dúvida Assunto Principal: Tabelionatos, Registros, Cartórios Valor da Causa: R$0,01 Requerente(s): CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 3ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA representado(a) por THAÍS HELENA OLIVEIRA CARVAJAL MENDES Interessado(s): o juizo SENTENÇA Trata-se de suscitação de dúvida apresentada pela registradora do 3° Registro de Imóveis de Curitiba em face de solicitação do suscitado Filipe Palma, referente à diligência registral n° 7253/2024 (protocolo n° 272.478). Segundo consta dos autos, em síntese, o interessado apresentou requerimento de registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 17/03/2011, fls. 142/143 do Livro 168-N do Serviço Distrital das Mercês, por meio da qual VCG Empreendimentos Imobiliários Ltda vendeu à Terezinha Isidoro Palma o imóvel objeto da matrícula n° 9596 do 3° Registro de Imóveis de Curitiba/PR. Esclarece que o suscitado teria adquirido o referido imóvel por meio de escritura pública de dação em pagamento outorgada por Terezinha Isidoro Palma, que não é objeto da dúvida uma vez que está pendente o registro da primeira escritura pública. Informa que a escritura pública de compra e venda foi inicialmente protocolada em 15/07/2021, sendo emitida a nota de diligência n° 3828/2021, que qualificou negativamente o título em razão da existência de indisponibilidades averbadas na matrícula n° 9596. Em 12/04/2022 e 07/06/2024 o título foi novamente protocolado, sendo objeto de novas devolutivas reiterando a primeira nota já expedida. Por fim, em 11/09/2024, foi protocolado pedido de suscitação de dúvida para questionar o item que indica a existência de indisponibilidades. Sustenta a Sra. Registradora que não é possível na esfera administrativa analisar o mérito da indisponibilidade, já que a sua manutenção ou não compete, exclusivamente, ao Juízo que a determinou. Assim, quando da apresentação do título para registro, verificou-se a existência de averbações de indisponibilidade de bens em desfavor da proprietária tabular VCG Empreendimentos Imobiliários Ltda. (AV-16, 20, 22, 23, 24, 25 e 26), o que impede o registro de atos de transmissão. Portanto, havendo indisponibilidades vigentes, estas devem ser previamente canceladas perante o Juízo competente para possibilitar o registro da escritura. De igual modo, a alegação de que a escritura pública teria sido lavrada em data anterior às averbações das indisponibilidades também não é válida, já que, no registro imobiliário, prevalece a prioridade do protocolo registral, pouco interessando a data da lavratura do ato. Foram juntados documentos com a inicial (mov. 1.1 a 1.9). O suscitado se manifestou no mov. 6, requerendo o registro da escritura pública de compra e venda tendo como vendedora a empresa VCG Empreendimentos Imobiliários Ltda para Terezinha Isidoro Palma com a finalidade de amenizar seus prejuízos e retirar o bem em questão da propriedade da pessoa jurídica, uma vez que o imóvel foi alienado em 2011. Requereu o registro da referida escritura pública ou, alternativamente, seja averbado junto a matrícula o gravame da existência de suscitação de dúvida em razão da venda ocorrida, sem o vencimento da prenotação junto ao Serviço Imobiliário. Nos movs. 19 e 20 o suscitado se manifestou e juntou documentos. No mov. 37 foi juntada a matrícula atualizada. Por fim, instado a se manifestar, o Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, com a manutenção da existência registral, não sendo possível o registro da venda do imóvel enquanto gravado com indisponibilidades (mov. 41). Relatados. Decido. A Lei 8.935/94, em seu art. 30, inc. XIII, define como dever do notário e do oficial de registro encaminhar “ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados”, definição esta que foi reproduzida no art. 192, inc. XIII da Lei estadual 14.277/03 (Código de Organização Judiciária do Paraná). Referido procedimento de dúvida, regrado pelos arts. 198 e seguintes da Lei 6.015/73, é conceituado por LAMANA PAIVA como um “mecanismo que serve para verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo Registrador, ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral, quando a parte não apresente condição de atendê-las”[1]. Trata-se, assim, de instrumento administrativo cuja finalidade precípua é obter a manifestação do Juízo Corregedor acerca da divergência de entendimentos e exigências entre o registrador ou notário e o interessado no registro ou lavratura do ato. A natureza administrativa do procedimento, segundo LAMANA PAIVA, não admite “discussões de alta indagação para o deslinde de questões complexas”[2], as quais, a partir da iniciativa do interessado, poderão ser manejadas perante o órgão competente do Judiciário. Cumpre observar que o procedimento de dúvida tem objeto certo, qual seja, o exame da regularidade a exigência do registrador combatida pelo interessado. Portanto, outros elementos que não integram o questionamento inicial não têm qualquer influência para a análise da correção do procedimento adotado, já que a natureza do procedimento tem como objetivo a análise da legalidade ou não da qualificação realizada pelo registrador. A dúvida, segundo Luiz Guilherme Loureiro (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2017, p. 653), “é o procedimento administrativo por meio do qual o apresentante de um título registral, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador ou com a decisão que desde logo negue o registro, requer ao juiz competente para que este, após proceder à requalificação do documento, determine que este tenha acesso ao fólio real”. Busca-se dirimir o dissenso entre o apresentante do título e o oficial estritamente quanto as questões - já existentes - relativas à registrabilidade, de modo que não cabe dilação probatória. Ressalte-se que apesar de o art. 201 da lei 6.015/1973 autorizar a realização de diligências na fase que antecede a sentença, estas são feitas em caráter restrito, com finalidade exclusivamente esclarecedora. Ainda no tocante à dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73: "Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la [...] ". Sabe-se que na esfera registral os documentos submetidos ao registrador devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam ser registrados (princípio da legalidade), cujo exame é realizado por meio da qualificação por parte do registrador. É necessário que o título seja válido e perfeito. Isto porque o sistema registral é complexo, tendo o Brasil adotado o modelo do Título-Modo, tornando a atividade do registrador extremamente técnica, na medida em que precisa coordenar três princípios fundamentais, a saber: disponibilidade, continuidade e especialização que, entre tantos outros, são de extremo rigor formal. Assim, por meio do exame de qualificação, o registrador faz o controle da legalidade do título a ele submetido a exame, independente da natureza do título, a fim de que seja possibilitado o seu ingresso no fólio real. Como conceituado pelo Desembargador Ricardo Dip (Sobre a qualificação no Registro de Imóveis, 1991, p. 12): "Diz-se qualificação registral (imobiliária) o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração”. Ressalte-se que a análise dos títulos apresentados considera apenas as informações já existentes na matrícula, em homenagem ao princípio da concentração. Entender ao contrário significaria abandonar o sistema de fólio real adotado pela sistemática registral brasileira, que tem justamente como fundamento a concentração dos atos na matrícula imobiliária. Do mesmo modo, vale ressaltar que os títulos judiciais também se submetem à qualificação registral, limitando-se, entretanto, à análise de elementos extrínsecos e formais do título, já que o registrador não tem poder para revisar decisão judicial e mitigar coisa julgada material/formal. De acordo com o Desembargador José Renato Nalini, em decisão de Apelação Cível (31881-0/1, TJSP) “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental". Nesse sentido, a jurisprudência administrativa do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo: “Registro de imóveis – Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na via administrativa – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.” (Corregedor Geral da Justiça e Relator GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Apelação nº 1061979-44.2017.8.26.0100). (destaquei) "Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove a incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental" (Ap. Cível nº 31881-0/1) Em que pese a inexistência de previsão no Código de Normas do Foro Extrajudicial do Paraná, é esta, também, a orientação das Normas de Serviço do Extrajudicial de São Paulo: “119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.” Contudo, em que pesem os argumentos apresentados, razão não assiste ao suscitado. Explica-se. Primeiramente, constata-se da matrícula n° 9.596 de propriedade de VCG Empreendimentos Imobiliários Ltda. (R-11/9.596) a existência da averbação de diversas indisponibilidades do referido imóvel, consoante se observa das AV-16, 20, 22, 23, 24 e 26 (mov. 37). De igual modo, da certidão da matrícula consta também a existência de títulos protocolados e vigentes referente ao cancelamento de indisponibilidade de bens, obstados em razão da presente dúvida (protocolos n° 274.658, 275.137, 276.572 e 276.721). Por seu turno, de acordo com a escritura pública de compra e venda apresentada (mov. 1.1), constata-se que esta foi lavrada em 17/03/2011, tendo como objeto o referido imóvel, sendo que a primeira indisponibilidade averbada e não cancelada data de 27/03/2020 (AV-16). Pois bem. A análise dos títulos apresentados considera apenas as informações já existentes na matrícula, em homenagem ao princípio da concentração. O suscitado refuta a devolutiva apresentada sob o argumento, em síntese, de que o negócio jurídico foi efetuado anteriormente a qualquer averbação de indisponibilidade constante nas matrículas e que, portanto, não podem obstar a aquisição da propriedade, sobretudo considerando a impossibilidade de gerar prejuízos a terceiros de boa-fé. Ora, ainda que o título tenha sido feito anteriormente às averbações de indisponibilidades e constrições, fato é que não foi levada a registro oportunamente, sendo posteriormente averbados os registros de indisponibilidade. Daí porque os efeitos da prenotação são importantes ao registro imobiliário, garantindo a prioridade registral. Com efeito, a prenotação do título é o marco inicial que se encerra, em regra, com a inscrição definitiva e tem por objetivo fixar prioridade do registro tabular. Segundo prevê o Art. 1.246 do Código Civil, o protocolo designa a data de eficácia do registro, caso este seja efetuado no prazo de validade da prenotação. O registro será eficaz desde o momento em que apresentado o título ao oficial e este o prenotar, retroagindo à data do protocolo, informação esta que deverá ser lançada na matrícula do imóvel. Tem-se, com isso, que o registro do título é um dever e não uma simples faculdade para o adquirente e, embora não faça prova plena de domínio, é requisito indispensável à transferência da titularidade do imóvel. Daí a máxima “quem não registra não é dono” e a importância do princípio da concentração, capaz de conferir ao sistema tabular um caráter praticamente absoluto. Não se desconhece a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que protege o adquirente de boa-fé que não registrou sua aquisição, nem a jurisprudência que aplica referida súmula. Mas, por outro lado, o Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 consagra o princípio da concentração, prevendo em seu parágrafo único que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (...)”. Dito isso, não obstante a discordância da parte suscitada e as razões apresentadas em sua manifestação, tem-se que a devolutiva apresentada pela Sra. Registradora está em consonância com o ordenamento jurídico, observando estritamente o princípio da legalidade. Com efeito, a indisponibilidade de bens é medida constritiva destinada a impedir que o proprietário devedor se desfaça de seu patrimônio, a fim de assegurar a satisfação de obrigações creditícias existentes em face de seus credores, nas quais figura ou como devedor ou como responsável patrimonial. Era regulamentado pelo Provimento n° 39/2014, com as posteriores alterações promovidas pelo Provimentos n° 142/2023 e 182/2024, bem como pelo Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), cuja finalidade é “a recepção e divulgação, aos usuários do sistema, das ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, assim como direitos sobre imóveis indistintos, e a recepção de comunicações de levantamento das ordens de indisponibilidades nela cadastradas”. Por sua vez, o Provimento n° 188 de 04/12/2024 revogou o Provimento n. 39/2014 e dispôs sobre o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) 2.0. De acordo com o previsto no Código Nacional de Normas: “Art. 320-A. A CNIB tem por finalidade o cadastramento de ordens de indisponibilidade de bens específicos ou do patrimônio indistinto, bem como das ordens para cancelamento de indisponibilidade Art. 320-I. Os oficiais de registro de imóveis deverão consultar, diariamente, a CNIB e prenotar as ordens de indisponibilidade específicas relativas aos imóveis matriculados em suas serventias, bem como devem lançar as indisponibilidades sobre o patrimônio indistinto na base de dados utilizada para o controle da tramitação de títulos representativos de direitos contraditórios. § 1º Ficam dispensadas da verificação diária prevista no caput deste artigo as serventias extrajudiciais que adotarem solução de comunicação com a CNIB via API (Application Programming Interface). § 2º Verificada a existência de bens no nome cadastrado, a indisponibilidade será prenotada e averbada na matrícula ou transcrição do imóvel. Se o imóvel houver passado para outra circunscrição de registro de imóveis, certidão deverá ser encaminhada ao atual registrador, acompanhada de comunicado sobre a ordem de indisponibilidade. Não sendo possível a abertura da matrícula na circunscrição atual, a averbação será realizada na serventia de origem. § 3º A superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previsão em contrário. Art. 320-J. Em caso de aquisição de imóvel por pessoa cujos bens foram atingidos por ordem de indisponibilidade, deverá o oficial de registro de imóveis, imediatamente após o registro do título aquisitivo na matrícula, promover a averbação da indisponibilidade, independentemente de prévia consulta ao adquirente, inclusive nos casos em que a aquisição envolver contratos garantidos por alienação fiduciária, recaindo sobre os direitos do devedor fiduciante ou do credor fiduciário”. Conforme compilado na decisão [CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1001772-70.2020.8.26.0263; de 22/11/2021], a indisponibilidade é considerada pela doutrina da seguinte forma: (a) representa uma "inalienabilidade de bens, que pode provir das mais diversas causas", diz Valmir Pontes (Registro de Imóveis, São Paulo: Saraiva, 1982, p. 179); (b) constitui uma "forma especial de inalienabilidade e de impenhorabilidade", segundo Walter Ceneviva ( Lei dos Registros Publicos Comentada, 20a ed., São Paulo: Saraiva, 2010, p. 625, n. 671); (c) implica "a restrição ao poder de dispor da coisa, impedindo-se sua alienação ou oneração por qualquer forma", conforme o ensinamento de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza (Noções Fundamentais de Direito Registral e Notarial, São Paulo: Saraiva, 2011, p. 109); (d) "impede apenas a alienação, mas não equivale à penhora e não acarreta necessariamente a expropriação do bem", no dizer de Francisco Eduardo Loureiro (in José Manuel de Arruda Alvim Neto et alii (coord.), Lei de Registros Publicos comentada, Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 1.291); (e) "afeta os atributos da propriedade, perdendo o proprietário o poder de disposição, de modo que, para alienar ou onerar o bem é necessário o prévio cancelamento da indisponibilidade", ensina Ana Paula P. L. Almada (in Registros Públicos, Rio de Janeiro: Forense, São Paulo: Método, 2020, p. 444); e (f) possui natureza "evidentemente acautelatória, pois visa assegurar o resultado prático de não dispor do imóvel enquanto persistir a situação jurídica que autoriza a indisponibilidade de bens", na opinião de Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari (Tratado Notarial e Registral Ofício de Registro de Imóveis, São Paulo: YK Editora, 2020, p. 2.843-2.843). (g) Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza (op. cit., p. 109-110) ainda faz a seguinte precisão: "Não obstante a inalienabilidade e a indisponibilidade signifiquem restrição ao poder de dispor da coisa, usualmente tem-se utilizado o termo inalienabilidade para as restrições decorrentes de atos de vontade, enquanto o termo indisponibilidade tem sido usado para se referir às restrições impostas pela lei, ou em razão de atos administrativos ou jurisdicionais. Diferença relevante assenta na finalidade: enquanto nos atos de vontade o que se busca atingir com a restrição é a proteção do beneficiário da cláusula (daquele que fica impedido de dispor), nos demais atos o objetivo, em regra, é dar efetividade a decisões administrativas e jurisdicionais, em desfavor de quem tenha alcançado seu poder de disposição." Conclui o Corregedor Geral de Justiça do TJSP que: “Estabelecido, assim, que a indisponibilidade é proibição ao poder de dispor, com finalidade acautelatória, resta por determinar o seu efetivo alcance no caso concreto”. O Art. 247 da Lei de Registros Públicos dispõe que “averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na lei”, sendo o cancelamento previsto nos arts. 248 e seguintes da referida Lei. No caso dos autos, nota-se que os bens da então proprietária VCG Empreendimentos Imobiliários Ltda. foram gravados com averbação de indisponibilidade, sendo que quando enfim levado o título a registro/averbação, diversas indisponibilidades já estavam averbadas na matrícula. Diante de tal circunstância, incabível o lançamento de novo registro/averbação de título translativo na matrícula, eis que a indisponibilidade visa justamente a impedir tal circunstância, enquanto não houver seu cancelamento, devendo existir ordem específica por meio de ofício para o cumprimento da sentença e para que se efetivasse o cancelamento da indisponibilidade, devendo assim prosseguir para o registro do seu título. Nesse sentido, dispõe o Art. 320-I do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra): “Art. 320-I. Os oficiais de registro de imóveis deverão consultar, diariamente, a CNIB e prenotar as ordens de indisponibilidade específicas relativas aos imóveis matriculados em suas serventias, bem como devem lançar as indisponibilidades sobre o patrimônio indistinto na base de dados utilizada para o controle da tramitação de títulos representativos de direitos contraditórios. § 3º A superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previsão em contrário’. Ainda, como já decidido em outros autos: “O problema relatado decorre, a nosso ver, da cultura disseminada do não registro do título aquisitivo (o imóvel permanece na propriedade do vendedor/transmitente) e do uso indiscriminado da chamada indisponibilidade genérica ou geral, pela qual se tornam indisponíveis todos os imóveis de determinada pessoa, independentemente do valor da dívida executada e da existência de constrições anteriores já averbadas, como bem explicado no artigo disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/375112/o-uso-da-indisponibilidade-geral-de-bens-para-constricao-de-dividas. De acordo com o citado artigo: O esforço que o registro de propriedades brasileiro tem empreendido em um sistema eletrônico ágil e acessível ao cidadão contrasta com os problemas decorrentes do crescente uso da indisponibilidade geral de bens imóveis para instrumentos de dívida. O instituto, previsto em leis em situações contra um fraudador, tem sido usado equivocadamente por parte da Justiça do Trabalho como substituição à penhora. Indisponibilizar alguém é impedir qualquer ato de alienação ou oneração do bem. No caso imobiliário, é quase um bloqueio, impedindo a prática comercial. Isso se dá mediante atos na matrícula do imóvel, feitos pelo registrador, que na maioria dos casos recebe a ordem via CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens). A doutrina explica que a indisponibilização pode ser específica, de um bem, ou geral, de todos os bens. Hoje a indisponibilização ordenada costuma ser a geral, via CNIB, de todos os bens do indisponibilizado. É algo drástico, para situações excepcionais, como previsto desde o seu início no Brasil. A indisponibilidade geral de bens surgiu para fraude de administradores de empresas seguradoras, de instituições financeiras nos anos 70, em que, excepcional e cautelarmente, se bloqueiam os bens do administrador até que apurado o prejuízo contra a sociedade (lei 5.627). Outras leis trouxeram seu uso em fraudes contra entidades de previdência e organizações sociais, tendo o tema ganhado relevo na Constituição de 1988 para proteger o erário contra maus gestores públicos, em ações de improbidade. Episódios recentes da política brasileira justificaram o correto uso da indisponibilidade. O que nasceu em natureza de excepcionalidade mudou com a lei Complementar 118/05, que autorizou que a indisponibilidade fosse usada para garantia de execução de tributos”. Como já referido acima, o problema da indisponibilidade é que todo o patrimônio do interessado será afetado, devendo ser analisado cada caso em concreto, ciente ainda de uma possível fraude. Porém, tal medida deve ser analisada em cada processo no qual adotada a medida, não podendo ser determinado o registro, ainda que a posteriori, diante da existência das indisponibilidades, visto não ser possível avaliar as circunstâncias fáticas em que adotada a medida. Frise-se que a existência da indisponibilidade não obsta a lavratura do título translativo de propriedade. De fato, a existência de restrições reais sobre o imóvel não engessa o seu trânsito contratual, isto é, não impede a sua negociação em título público ou particular. Isso pois, vigorando a autonomia da vontade nos negócios jurídicos, é possível ao comprador querer adquirir imóvel com restrições, assumindo para si tais ônus até a realização do registro. É comum que, na prática, isso ocorra, inclusive, bastando ao tabelião consignar no ato notarial que o comprador foi devidamente advertido sobre a situação jurídica do imóvel. O registro do título, no entanto, depende do prévio cancelamento das ordens de indisponibilidades existentes, sob pena de insegurança jurídica na utilização do sistema registral em prejuízo aos eventuais credores do alienante do imóvel. Nesse sentido dispunha o art. 14 do Provimento 39/2014 do CNJ, nos seguintes termos: “a existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição”. Por seu turno, a atual redação do Art. 320-F do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, na forma do Provimento n° 188/2024, assim dispõe: “Art. 320-F. A consulta ao banco de dados da CNIB será obrigatória para todos os notários e registradores de imóveis, no desempenho de suas atividades, bem como para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei e das normas regulamentares, devendo o resultado da consulta ser consignado no ato notarial. Parágrafo único. A existência de ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas obriga que as partes sejam cientificadas, bem como que a circunstância seja consignada no ato notarial”. Porém, não se vislumbra viável o registro de título translativo de propriedade na pendência de ordem de indisponibilidade sobre o patrimônio do vendedor, como ocorre no caso em tela, sendo procedentes as razões invocadas pela Registradora, cabendo ao suscitado diligenciar previamente o cancelamento da indisponibilidade para posterior registro da transmissão do imóvel. Nesse sentido, já decidiu o E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: Apelação Cível. REGISTROS PÚBLICOS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO AMIGÁVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. EXISTÊNCIA DE INDISPONIBILIDADE DE BENS. REGISTRO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.Da leitura atenta da parte final do artigo 14, § 1º do Provimento 39/CNJ/2014, constata-se que há expressa previsão quanto a possibilidade de recusa do registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição de indisponibilidade de bens. Assim sendo, tem-se que a indisponibilidade de bens é óbice para o registro da escritura de divisão amigável. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000932-21.2023.8.16.0079 - Dois Vizinhos - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 12.08.2024) APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA – RECURSO DA SUSCITADA. REQUERIMENTO DE REGISTRO DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE AVERBAÇÕES DE INDISPONIBILIDADE – REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO PENDENTE – REGISTRADOR QUE DEVE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA - BAIXA DA ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE DEVE SER EXARADA PELO JUÍZO COMPETENTE DO QUAL ELA EMANOU – INTELIGÊNCIA DO ART. 16, DO PROVIMENTO 39/2014 – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002903-66.2022.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA DILMARI HELENA KESSLER - J. 22.02.2024) APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO APRESENTANTE DO TÍTULO. CONTRATO SOCIAL DE SOCIEDADE LIMITADA. INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL. TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL. REGISTRO DE TÍTULO TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. ORDENS DE INDISPONIBILIDADE DE BENS ANTERIORMENTE AVERBADAS NA MATRÍCULA. ANTECEDÊNCIA DE PRENOTAÇÃO. NÃO VERIFICADA. PROTOCOLO CANCELADO POR FALTA DE ATENDIMENTO DE DILIGÊNCIAS REGISTRAIS. ART. 206, DA LEI 6.015/73. EFICÁCIA RETROATIVA INEXISTENTE. ART. 1.246, DO CC INAPLICÁVEL. SENTENÇA MANTIDA.- Não é possível retroagir os efeitos protocolares do título à data da primeira apresentação, na forma do art. 1.246, do CC, pois a falta de cumprimento de exigências contidas em Diligência Registral tornou sem efeito a prenotação, gerando o seu cancelamento, conforme prevê o art. 206, da Lei 6.015/73.- A anterioridade das averbações de indisponibilidade do imóvel inviabiliza o registro translativo de propriedade da forma pretendida pelo apresentante.- Não é justo e razoável que a apresentante se beneficie de sua própria inércia, em prejuízo de terceiros credores.- As exigências indicadas pelo Registrador em Diligência Registral são legítimas, não havendo motivos para que sejam afastadas.Recurso não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002689-84.2024.8.16.0024 - Almirante Tamandaré - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 12.02.2025) - grifei Portanto, ainda que o título translativo tenha sido lavrado anteriormente, o fato é que, de acordo com o que determina a lei – e considerando que o registro imobiliário brasileiro adota o sistema título-modo, não sendo suficiente a mera lavratura do ato – o bem ainda era de propriedade da pessoa jurídica na qual a indisponibilidade recai, sendo impossível, enquanto não cancelada a averbação, o registro do título pretendido. De igual modo, como narrado pela Sra. Registradora, não se aplica ao caso o atual Art. 320-J, já que este prevê a hipótese de averbação da indisponibilidade em nome do adquirente do bem imediatamente após o registro de sua aquisição, o que não é o caso dos autos. Talvez uma saída paliativa para aqueles que ainda não registraram seu título e que pretendem agora fazê-lo seja buscar junto ao juízo competente o bloqueio da matrícula para que nenhuma nova ordem de indisponibilidade venha a ser averbada e simultaneamente buscar junto aos juízes cujas ordens de indisponibilidade já foram averbadas o respectivo cancelamento. O bloqueio, assim, seria temporário, até que o título de transferência alcance o fólio registral. O bloqueio da matrícula é medida de natureza acautelatória que visa a impedir que novas inscrições sejam feitas no fólio real até que o erro existente no registro seja corrigido. Por tal providência, não é possível que novos assentamentos sejam realizados no registro viciado. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. ART. 214 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. MEDIDA ACAUTELATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PROVIDÊNCIA EXCEPCIONAL. REGISTRO DE CITAÇÃO DE AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS. REQUERIMENTO POR INCIATIVA PRÓPRIA DO INTERESSADO. DESPROVIMENTO. 1. Nos termos do art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), nas demandas em que se pretende a nulidade de registro de imóvel, o juiz, se entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, pode determinar de ofício, sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. 2. O bloqueio da matrícula do imóvel é medida acautelatória, que pode ser determinada pelo juiz, de ofício, com base no poder geral de cautela (art. 297 do Código de Processo Civil), ou a requerimento de qualquer das partes. 3. No caso, não estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). 4. O bloqueio de matrícula configura providência excepcional, já que impede o proprietário de exercer alguns dos direitos inerentes à propriedade. Somente deve ser concedida quando os autos se encontram carreados de provas suficientes e inequívocas acerca da existência do vício que possa acarretar a nulidade do registro, nos termos do art. 214 da Lei n. 6.015/1973, o que não se verifica neste momento processual, em que sequer foi instaurado o contraditório. 5. O perigo de dano irreparável não está presente: eventual alienação do imóvel litigioso a terceiro, ainda que de boa-fé, não impede a retomada do bem (evicção). 6. O registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias pode ser requerido por iniciativa própria do interessado ao oficial do registro de imóveis (arts. 13, II, e 167, I, “21”, da Lei n. 6.015/1973). 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (TJDFT. 6ª Turma Cível. Agravo de Instrumento n. 0711995-31.2022.8.07.0000, Relator Des. Leonardo Roscoe Bessa, julgado em 10/08/2022, DJe 25/08/2022) Como ressalta Luiz Guilherme Loureiro (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2017, p. 642) “o bloqueio da matrícula constitui medida inserida no âmbito do mecanismo de verificação e saneamento de erro no registro. Deve ser sempre provisória, e não, como corre muitas vezes na prática, perdurar no tempo de modo a prejudicar demasiadamente a transferência e circulação de riquezas, isto é, impedir por longo tempo o tráfico imobiliário e inviabilizar o exercício do direito da propriedade”. Prossegue concluindo que, “portanto, o bloqueio da matrícula deve ser adotado de forma excepcional, quando se mostrar imprescindível para garantir a segurança jurídica e evitar o dano ao direito do verdadeiro proprietário, mas com duração necessária e suficiente para sanar o vício verificado e voltar à normalidade no que tange ao acesso de novos títulos ao fólio real em questão (...). A ‘eternização’ do processo administrativo de bloqueio de matrícula, ou a excessiva demora no seu levantamento, constitui inviabilidade ou limitação da propriedade sem previsão legal”. Deste modo, não há que se falar em registro do título enquanto existentes averbações de indisponibilidade de bens na matrícula diante da sistemática adotada pelo ordenamento pátrio, de modo que é possível concluir que a exigência apresentada pela Sra. Registradora é hígida e em consonância com o ordenamento jurídico. Também não se adentra ao mérito de ser justa ou não a averbação genérica da indisponibilidade e nem que a lavratura da escritura ocorreu antes da existência de qualquer indisponibilidade, já que tais argumentos não servem como fundamento para relativizar a normatização existente, única finalidade da suscitação de dúvida e como já exposto anteriormente. Finalmente, com relação ao pedido alternativo formulado pelo suscitado, ainda que não se fale na existência de pedido no âmbito da dúvida registral, já que se trata de procedimento administrativo, é certo que a “averbação” da existência da dúvida é realizada de forma automática na matrícula, nos termos do Art. 198, § 1°, II, da Lei de Registros Públicos e sendo umas das hipóteses excepcionais de sustação dos efeitos do protocolo enquanto não decidida a dúvida. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE com fundamento no Art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil a dúvida suscitada, mantendo-se incólume a devolutiva formulada pela Sra. Registradora do 3° Registro de Imóveis de Curitiba/PR. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Custas pela suscitada, na forma do art. 207 da Lei 6.015/73. Com o trânsito em julgado, intime-se a Sra. Registradora para as anotações necessários no livro protocolo e demais providências. Oportunamente, arquivem-se. Curitiba, 22 de abril de 2025. Rodrigo Domingos Peluso Junior Juiz de Direito [1] PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Saraiva. 2009. Pg. 21. [2] Idem.
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