Processo nº 5868469-28.2023.8.09.0137
ID: 280044908
Tribunal: TJGO
Órgão: Rio Verde - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª e 3ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5868469-28.2023.8.09.0137
Data de Disponibilização:
26/05/2025
Polo Ativo:
Advogados:
DÊNNIS MACHADO MERCHOR
OAB/GO XXXXXX
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ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO
OAB/GO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍV…
PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelParte Autora: Sonia Lucia Freitas Spiga RealParte Requerida: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao seu cumprimento, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/PRECATÓRIA/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA I - RELATÓRIOTrata-se de ação de rescisão contratual c/c reparação de danos c/c tutela de evidência promovida por Sonia Lucia Freitas Spiga Real e Kleber Correa Spiga Real em face de Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda, já qualificados nos autos. Narram os autores que, em 19/09/2017, firmaram contrato de compra e venda com a parte requerida, tendo como objeto a aquisição de terreno para construção com área total de trezentos e sessenta metros quadrados localizado no Residencial Santa Clara. O pacto estabeleceu o valor de R$ 139.178,00 (cento e trinta e nove mil e cento e setenta e oito reais), sendo: o sinal/arras no valor de R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais); dividido em 2 vezes de R$ 689,00 cada, com vencimento em 30/09/2017 e 30/10/2017. As demais parcelas (200 prestações) mensais e sucessivas no valor de R$ 689,00 (seiscentos e oitenta e nove reais) cada, vencendo a primeira no dia 30/11/2017 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até o final da liquidação. Asseveram ainda que, conquanto não conste no contrato, houve promessa de entrega e liberação para construção em 29/11/2016. Todavia, houve sucessivas prorrogações do prazo de entrega por decreto, mas até hoje não houve liberação de construção, qual seja, na data de 23/12/2023. Frisa que efetuaram o pagamento total de R$ 60.571,66 (sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos). Diz que a justificativa do atraso, outrossim, é pela falta de energização da área. Assim sendo, pugnam pela rescisão do contrato e a reparação civil contratual. Em sede de tutela de evidência, a restituição integral das quantias pagas corrigidas monetariamente. Também, a gratuidade da justiça e inversão do ônus da prova. No mérito, pleiteiam a: a) rescisão do contrato; b) declaração de nulidade de cláusula que prevê a retenção de arras/sinal; c) aplicação da cláusula penal; d) devolução integral da quantia paga (R$ 60.571,66 - sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos), devidamente corrigida; e) dano moral no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Decisão que indefere a gratuidade da justiça e concede o parcelamento das custas iniciais (evento 09), cassada pelo Tribunal (evento 17). Decisão inicial que indefere a tutela de evidência (evento 19). Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento 76). Devidamente citada a ré apresentou contestação (evento 77), alegando, em suma, de forma preliminar, incompetência deste Juízo em razão da cláusula arbitral expressa no contrato. No mérito, informou a realidade fática sob sua ótica, ponderou a) inadimplência dos adquirentes por não cumprirem com os pagamentos das parcelas, a conclusão das obras, b) atraso na entrega por culpa exclusiva de terceiro, c) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, d) inexistência do dever de devolução da corretagem e arras, e) aplicação de multa contratual em desfavor dos autores, f) direito à retenção de taxas urbanas, g) legalidade da cláusula penal e h) ausência de dano moral. No mais, pleiteia pela aplicação do termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado da ação. Por fim, requereu a total improcedência da demanda. Houve réplica (evento 81). Instadas à produção de provas (evento 82), a autora requereu o julgamento antecipado da lide (evento 87), a ré juntou novos documentos (evento 86). A autora defende pela desconsideração da documentação (evento 87). A ré frisa pela sua admissibilidade (evento 93). Os autos vieram-me conclusos. Era o relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO (i) Julgamento antecipado da lideJulgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, por se tratar de questão unicamente de direito e os fatos vinculados prescindem de dilação probatória. Além disso, prevenindo-se de qualquer alegação de cerceamento de defesa, é importante reiterar que, no caso concreto, a parte autora manifesta-se, expressamente (evento 87) pelo julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355 do CPC, enquanto que a parte ré somente pleiteia o conhecimento de novos documentos, sem outros requerimentos (evento 86). Ao assim proceder, sustenta-se na tese de desnecessidade da produção de novas provas, acarretando, operando-se, por consequência, a preclusão lógica. Cita-se, nesse sentido, o seguinte precedente do e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. CONTRATAÇÃO ELETRÔNICA. ASSINATURA DIGITAL POR SELFIE. PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO FORMULADO PELO PRÓPRIO AUTOR/RECORRENTE. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA NOS AUTOS. INCONTESTÁVEL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.061/STJ. 1. A insurgência recursal estende-se sobre a alegação de que seu direito de defesa foi cerceado, bem assim que foi vítima de fraude contratual a justificar a declaração de inexistência do contrato, o pagamento de indenização por danos morais e materiais, além da repetição de indébito.2. Não há que se falar de ocorrência de cerceamento de defesa, haja vista que intimado a especificar as provas que pretendia produzir, o recorrente requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 25), o que caracteriza a preclusão lógica. Além disso, tal comportamento é incoerente e atenta contra a boa-fé processual, sendo vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium).3. No que se refere à afronta ao princípio da não surpresa, registra-se que o julgamento antecipado da lide não configura decisão-surpresa. De mais a mais, observa-se que a autora, por meio da impugnação apresentada no mov. 21, manifestou-se suficientemente sobre as teses e documentos colacionados na contestação de mov. 14. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5590625-63.2023.8.09.0079, Rel. Des(a). VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR, 2ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) De tal modo, entendo que a causa em espeque encontra-se apta a recepcionar o julgamento do mérito, porquanto os elementos de instrução trazidos aos autos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Assim sendo, passo à análise das questões processuais pendentes e preliminares levantadas. (ii) Inversão do ônus probatórioA relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes é nitidamente de consumo, eis que a autora se enquadra perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2° do Código de Defesa do Consumidor. Importante asseverar que, conforme precedentes do STJ, a despeito da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, deve o autor comprovar minimamente o alegado. No caso em apreço, a própria contestação se fundamenta por reiterado no Código Consumerista, ainda, a relação de compra e venda de loteamento para construção se enquadra nos molde do referido diploma legal. A respeito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DECISÃO MANTIDA. 1. "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade" (AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.668.308/RJ, relator Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/06/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. 2. Além disso, de acordo com a jurisprudência desta Corte, "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional" (REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 06/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp n. 1.930.156/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 15/12/2021) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NOVA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. COTEJO ANALÍTICO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. 2. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Precedentes. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere à indenização pelo aproveitamento e ocupação da unidade imobiliária, envolve o reexame de fatos e provas e a renovada interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021) Dessa forma, atento à hipossuficiência técnica e econômica do consumidor (artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor) e à previsão legal do artigo 373, §1º, do Código de Processo Civil, MATENHO a inversão do ônus probatório. (iii) Incompetência do juízo em razão da matéria – convenção de arbitragemVerifica-se que a ré arguiu, em sede preliminar, a incompetência deste juízo em razão da existência de compromisso arbitral. Como se sabe, nossos tribunais já assentaram entendimento de que, em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem – ainda que porventura satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 – presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa de arbitragem é do próprio consumidor (Súmula 45 do TJGO). Veja-se: Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem. Outrossim, tal matéria restou recentemente pacificado no âmbito deste Tribunal, ao teor da Súmula nº 45, que assim prescreve: ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. Vislumbra-se que é justamente esse o caso dos autos, considerando-se que os autores se socorrem ao Judiciário para rescindir o contrato, recusando, portanto, o compromisso arbitral. Dito isto, AFASTO a preliminar de incompetência suscitada. (iv) Juntada de documentos extemporâneaComo cediço, o Código de Processo Civil permite a juntada a qualquer tempo de documentos novos quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos e, ainda, quando tais documentos se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a inicial ou a contestação. Veja-se: Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º. Nesse contexto, é possível a juntada de documentos novos, após a contestação, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou defesa, o que, a toda evidência, não é o caso em apreço. Todos documentos carreados no momento de especificação de provas, pela parte ré (evento 86), foram confeccionados antes do ajuizamento da ação. Alguns deles são passíveis de consulta pública nos canais de transparência da Prefeitura Municipal de Rio Verde (site: https://acessoainformacao.rioverde.go.gov.br/cidadao/legislacao/decretos), ou seja, não são provas unilaterais, muito menos modificam as questões já estabilizadas na lide, a saber, partes, pedido e causa de pedir. Entretanto, em especial, o Termo de Doação de Obras de Infraestrutura em Loteamento entre a ré (doadora) e a Prefeitura Municipal desta Comarca (donatária), assinado em 13 de novembro de 2023, não estão disponíveis publicamente, pois são frutos de processos administrativos sigilosos, bem como pregressos ao protocolo da inicial (23/12/2023) e da contestação (30/08/2024). Como se pode aferir, não se caracteriza como documento novo, porquanto não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no citado artigo 435 do CPC/2015, nem está demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na primeira oportunidade de manifestação, de modo que se impõe o seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. Nesse diapasão, mutatis mutandis, o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO NÃO CARACTERIZADO COMO NOVO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE EMBALSAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DO DIREITO ALEGADO NA INICIAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. I- Conforme dispõe o art. 435 do CPC/2015, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. II- A Escritura Pública de Declaração jungida nos autos pela autora/apelante não se caracteriza como documento novo, tratando-se de declarações referentes aos próprios fatos que deram origem à demanda, não supervenientes; não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no art. 435 do CPC/2015, nem demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na exordial, de modo que se impõe seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. III- A inversão do ônus da prova não exime a parte autora de provar, ainda que minimamente, os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). IV- Não havendo prova mínima do fato constitutivo do direito alegado, relacionado à suposta falha na prestação de serviços de embalsamento por parte da ré/apelada, ausente comprovação da conduta ilícita e do nexo causal, imperativa a manutenção da improcedência da pretensão indenizatória por danos morais. V- Mantida a sentença, não há cogitar de inversão dos ônus sucumbenciais. VI- Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente arbitrada, nos moldes do artigo 85, §11, do CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 0427425-49.2015.8.09.0174, Rel. Des(a). SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021) Apelação Cível. Ação Reivindicatória. (...) II - Juntada extemporânea de documentos pela autora/apelante. Preclusão. Conforme dispõe o art. 435 do CPC, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. In casu, resta preclusa a juntada dos documentos acostados no evento n. 46, uma vez que já existiam ao tempo do ajuizamento da ação, não tendo sido elencado nenhum motivo pela apelante, que impedisse de tê-los anexado ao feito anteriormente. (...) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, Apelação Cível 0148638-34.2016.8.09.0051, Rel. Des. CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/01/2021, DJe de 26/01/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SUSCITAÇÃO DE CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA. (...) PRETENSÃO DE COLAÇÃO DE INSTRUMENTOS ENQUADRADOS COMO ANTIGOS. PEDIDO DE JUNTADA TARDIA. PRECLUSÃO. (...) III- Ademais, os documentos que a autora vindicou a juntada, no ato da audiência de instrução e julgamento, enquadravam-se como antigos e, portanto, deveriam ter sido coligidos aos autos quando da protocolização da ação principal, cuja inércia ensejou a ocorrência da preclusão, "ex vi" do art. 435, do CPC. (...) APELO CONHECIDO, MAS, DESPROVIDO. (TJGO, AC 0210132-12.2017.8.09.0164, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/12/2019, DJe de 04/12/2019) Nesta seara, AFASTO, para fins de cognição, a apreciação da documentação colacionada ao evento 86. Inexistindo outras preliminares a serem analisadas, bem como de questões processuais pendentes, passo ao exame do mérito. Como visto, as requerentes pretendem a rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no Residencial Santa Clara, tendo em vista do atraso na conclusão do empreendimento. A requerida, por sua vez, aduz que delonga se deu por culpa de terceiro, as requeridas estão inadimplentes e as obras foram concluídas. Pois bem. (v) Exceção do contrato não cumprido – direito à restituição parcial de quantias pagasA requerida sustenta a tese de fortuito externo, uma vez que a concessionária de energia foi supostamente responsável pela mora da conclusão das obras. Ademais, que esteve amparada por decretos deste Município quanto à concessão de prorrogações de prazo para entrega do loteamento e que os autores estão inadimplentes. Pois bem.O Decreto Municipal n. 2.287/2016, em 29 de novembro de 2016 aprovou o loteamento referido aos autos, momento em que o prazo de conclusão haveria de ser em 29 de novembro de 2018; máxime o prazo de dois anos de prorrogação (29/11/2020) e 180 (cento e oitenta) dias de tolerância ao atraso (29/04/2021). Conquanto os Decretos Municipais n. 2.920/2021 e n. 068/2022 tenham prorrogado o prazo para conclusão do empreendimento, além da natureza de atos normativos infralegais, não têm o condão de atingir a esfera da relação consumerista pela qual estão vinculadas as litigantes deste feito (TJSP; Apelação Cível 1005792-07.2023.8.26.0229; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 3ª Vara Cível; Julgamento 02/10/2024; Data de Registro 03/10/2024). Isso porque, os decretos fazem regra entre ente público e loteadora, de modo que o consumidor não pode ser prejudicado por deles não ter participado.Sobre isso, o TJGO já decidiu:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO A QUO. AFASTADA. NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO PRAZO ESTIPULADO. RESPONSABILIDADE DA SANEAGO. INCABÍVEL. DECRETO MUNICIPAL Nº 267/12. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ESGOTO. 1. O contrato de adesão, cuja cláusula compromissória é imposta compulsoriamente contra o consumidor, deve obediência ao CDC, por se tratar de relação de consumo. Assim, aplicável a Súmula 45 do TJGO que admite o ajuizamento da demanda na Justiça Comum. 2. O prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias já foi ultrapassado em meados do ano seguinte, aproximadamente no mês de maio ou junho de 2016, vê-se que sem razão a recorrente. 3. Quanto aos problemas advindos com a SANEAGO, a priori, dado o caráter secundum eventum litis do presente recurso, não vejo como submetê-los ao contrato, muito menos ao consumidor lesado, uma vez que o agravado não contratou com a SANEAGO e sim com a agravante. 4. O próprio contrato objeto da discussão não fez previsão de rede de coleta de esgoto, o que acredito ter ocorrido exatamente em virtude da redação idêntica do Decreto municipal 267/12 que criou o loteamento em questão. Contudo, tal questão (esgoto) não afasta a obrigação de levar água tratada até o empreendimento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5029035-30.2019.8.09.0000, Rel. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2019, DJe de 08/03/2019) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. 1- Não há como prosperar a tese de fato superveniente e relevante, imprevisível pela ré, de forma a isentá-la da responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura no loteamento, ainda que amparada em Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas com previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. 2- Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 3- O atraso de 31 (trinta e um) meses na conclusão das obras, e subsequente entrega do imóvel ao consumidor que seria destinado ao exercício do direito fundamental à moradia sem que seja apresentado motivo razoável pela incorporadora, é capaz de ocasionar ao requerente abalo psicológico e desassossego, sentimentos que autorizam compensação moral. 4- Em razão do desprovimento do recurso, imperiosa a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. PANDEMIA COVID-19. INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL MANTIDA. VALOR CONSERVADO. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DE OFÍCIO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA VERBA INDENIZATÓRIA. MAJORAÇÃO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO DO TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A legitimidade ativa se refere ao direito de uma parte inicial um processo, e tal direito está, normalmente, ligado à pessoa que teve um direito violado ou ameaçado, precisando, destarte, de proteção ou reparação. 2. Os compradores do imóvel possuem legitimidade para requererem a execução do contrato celebrado. 3. Nos termos do Decreto-Lei Municipal n. 3.731, de 22 de dezembro de 2017, que aprovou o loteamento discutido nos autos, o prazo para execução das obras seria de dois anos, prorrogáveis por igual período. 4. A pandemia da COVID-19, teve início em 2020, sendo certo que até então as obras do loteamento já deveriam estar adiantadas, além de que, a construção civil não sofreu paralisação total. 5. Deve ser mantido o reconhecimento da inadimplência, afastando-se a excludente alegada de caso fortuito. 6. Inviável a responsabilização de órgãos públicos pela morosidade na entrega das obras e consequente prorrogação da data, haja vista que o prazo contratualmente estabelecido (dois anos, prorrogável por dois anos) já deve considerar a possibilidade de infortúnio. 7. Comprovado que o inadimplemento contratual deu-se por sua culpa exclusiva da parte vendedora, que não concluiu as obras de infraestrutura no tempo estipulado, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe, conforme autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (REsp n.º 1631485/DF - Tema 971). 8. O termo inicial dos juros de mora e correção monetária referente à multa contratual deve ser alterado, de ofício, para incidir a partir da inadimplência, em consonância com o artigo 397, do Código Civil. 9. A astreinte constitui-se no meio coercitivo imposto à parte no intuito de compeli-la a cumprir a determinação judicial, e deve ser mantida quando fixada em patamar proporcional e razoável. 10. Ao fixar a multa cominatória, na eventualidade do não cumprimento da obrigação, o valor deve ser aplicado de forma que o Requerido não cogite seu descumprimento. 11. O atraso na entrega do imóvel priva o adquirente de bens da vida não mensuráveis economicamente, causando-lhe notório sentimento de frustração, que, somado ao descaso e omissão da parte vendedora, justificam a indenização, não se cogitando falar em mero aborrecimento. 12. Levando-se em consideração o interesse jurídico lesado (grupo de casos) e, sopesando o valor indenizatório face às peculiaridades do caso concreto com base nas suas circunstâncias objetivas, bem como obedecidos os princípios da proporcionalidade de razoabilidade, deve ser majorado o valor da indenização arbitrado na sentença de primeiro grau. 13. Em consonância com o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba advocatícia fixada ao segundo Apelante/Requerido de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5120483-42.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, Senador Canedo - 1ª Vara Cível, julgado em 29/11/2023, DJe de 29/11/2023) [...] O fato de não haver prazo para a entrega da obra demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Observa-se, entretanto, que, na mov. 50 (arquivo 9), consta um protocolo de entrega do imóvel, onde se noticia que através do Decreto Municipal nº 1896, de 11 de dezembro de 2018, houve prorrogação do prazo para entrega para o ano de 2020. A ação foi proposta em 10 de agosto de 2022, onde foi relatado o atraso, concluindo-se que nem mesmo com a dilação do prazo ocorreu a efetiva entrega do lote. Vê-se que o loteamento foi aprovado por meio do Decreto (mov. 50, arquivo 5) em 17/10/2016. Incide assim as regras da Lei 6.766/79, com redação anterior à dada pela Lei 14.118/2021. Desse modo, o prazo de execução das obras é de 4 (quatro) anos. Assim, tendo como marco temporal inicial a data do decreto de criação do loteamento (nº 2287 de 29/11/2016), tenho que o prazo para conclusão seria até 29/11/2020., já considerada a prorrogação de dois anos feita em 2018. 3. Não obstante a parte apelante tenha alegado que houve cumprimento de prazo para entrega das obras de infraestrutura, não fez prova do Termo de Recebimento de Obras junto ao Município, não se desincumbindo do seu ônus probatório. Assim, resta irrefutável o atraso na entrega da obra. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5482521-31.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 18/03/2024, DJe de 18/03/2024) Saliento que os Decretos Municipais posteriores - n. 2.182/2023, n. 2.598/2024 e n. 132/2025 certificam a conclusão de lotes situados nas quadras 10 e 11, não se fazendo menção ao imóvel objeto da lide, localizado na quadra 04. Destarte, "ainda que amparada pelo Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas e ante a existência de previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. Portanto, a prorrogação de prazo para a entrega de obras básicas de infraestrutura no empreendimento com base em Decreto aprovado pela Prefeitura de Rio Verde não se confunde com o prazo estabelecido entre as partes no contrato entabulado, porquanto viola o direito a informação do consumidor" (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023). Nesse compasso, as autoras lograram êxito em demonstrar a inadimplência da loteadora, sobretudo pois a ação que visa a restituição de quantias pagas foi ajuizada em 23/12/2023, subsistindo-se da mora desta. Outrossim, está pacificado pelas provas carreadas nos autos que os autores estavam adimplentes em relação às parcelas do contrato, tendo em vista que o último pagamento ocorreu em 03/10/2023, referente à parcela 71/200, vencida em 30/09/2023 (evento 77, arquivo 06). Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. É que, na hipótese, o requisito da simultaneidade das obrigações das partes não se perfaz, já que a obra deveria ser entregue anteriormente ao fim dos pagamentos autorais, dentre todas as possibilidades de prorrogações.Por conseguinte, o fato de não haver prazo para a entrega da obra expressa em contrato demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Ademais, vale destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão da atual mora dos requerentes. Isso, por ser muito anterior (29/04/2021) à cessação dos pagamentos do contrato (03/10/2023). Logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes. Salienta-se que a construtora descumpriu sua parte da avença muito antes.Nesse particular, a exceptio non adimpleti contractus é cláusula resolutiva tácita que se prende ao contrato bilateral, o qual requer que as duas prestações sejam cumpridas simultaneamente, de forma que nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir sua obrigação, exigir o implemento da do outro. Faz-se necessário, portanto, que o compromisso assumido por uma das partes encontre sua exata correspondência no compromisso da outra. Cabe ressaltar que a exceção do contrato não cumprido não se aplica quando há prazos distintos para o cumprimento das obrigações. É o que bem esclarece o professor Nelson Rosenvald: (...) Uma das conseqüências da distinção entre contratos unilaterais e bilaterais concerne à possibilidade de nestes últimos ser facultada a uma das partes o manejo da exceptio non adimpleti contractus, pela qual cada um dos contraentes deverá respeitar o conjunto indivisível da relação aponto de não poder reclamar a prestação do outro contratante sem que esteja disposto a executar a sua. A exceção não se aplica se no contrato bilateral houver prazos distintos para o cumprimento das obrigações. O fundamento do instituto Superior Tribunal de Justiça reside na equidade. O sistema jurídico pretende que haja uma execução simultânea das obrigações assumidas de modo a unir o destino das duas obrigações, de forma que cada uma só será executada à medida que a outra também o seja. Trata-se de uma verdadeira situação de interdependência, que assegura não apenas o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna), mas satisfaz a ordem social que procura pelo adimplemento como imposição de justiça comutativa (função social externa). (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso. 5. ed. rev. e atual. -Barueri, SP: Manole, 20.11, p. 541) Acrescente-se a lição de Jones Figueirêdo Alves, no mesmo sentido: "O princípio tem incidência quando ocorre uma interdependência, pela simultaneidade temporal de cumprimento (termos comuns ao adimplemento) entre as obrigações das partes, ou seja, as obrigações devem ser recíprocas e contemporâneas" (in Código Civil Comentado, 7. ed. rev. e atual. São Paulo, Saraiva, 2010, p. 396).No caso, não se pode afirmar que as obrigações de pagamento das parcelas do contrato são simultâneas e recíprocas. De fato, ao pagamento do preço corresponde diretamente à entrega do bem. Ou seja, eventual suspensão do pagamento do valor do contrato (posterior ao inadimplemento da loteadora) não é suficiente para eximir o réu quanto à pontualidade na entrega do empreendimento, eis que ônus não correspondentes. Além disso, não se pode olvidar que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à promovida, a qual já estava inadimplente à época do ajuizamento da ação. A propósito, não faz prova aos autos da conclusão da obra junto aos órgãos públicos competentes.Dessa forma, diante exclusividade da culpa pela resolução do contrato por parte da promitente vendedora, revela-se correto a restituição das autoras ao status quo. Porquanto mister a imposição do ônus contratual em desfavor da requerida, não é o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. Ora, não seria razoável exigir que o autor quitasse as parcelas que faltavam, mesmo com a nítida inadimplência da construtora delongada nos últimos sete anos (29/11/2018 - prazo inicial para conclusão da obra), apenas para que pudesse pleitear a rescisão contratual sem qualquer ônus, com a devolução dos mesmos valores. Apenas a título de obter dictum, situação diferente seria se o autor estivesse pleiteando a outorga definitiva da escritura pública da referida unidade imobiliária, antes de efetuar o pagamento total do bem, o que, obviamente, seria obstado pela exceção de contrato não cumprido. Todavia, como visto, o autor pleiteou a rescisão do contrato, sendo cabível em parte, apenas para afastar a multa e a cláusula penal, considerando a culpa recíproca das partes. A propósito: RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp n. 1.758.795/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021) Nessa intelecção, o Tribunal de Justiça de Goiás já decidiu: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. LOTE URBANO. MORA DO COMPRADOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DO VENDEDOR. CULPA RECÍPROCA. RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Constatado o inadimplemento contratual de ambas as partes, o reconhecimento da culpa recíproca na rescisão da avença é medida que se impõe. 2. Evidenciada a culpa concorrente na resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, impositivo o restabelecimento das partes ao status quo ante. 3. Os compradores fazem jus ao recebimento integral das parcelas pagas, de uma única vez, corrigidas pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora da citação uma vez que se trata de culpa recíproca e, por isso, não se tem por aplicável o Tema 1002/STJ (juros a partir do trânsito em julgado em caso de culpa do comprador). 4. Não há o que se dizer em restituição dos valores em dobro, na medida em que não foi constada má-fé da vendedora, ora 2ª Apelante. 5. Reconhecido o mútuo descumprimento contratual, não há o que se dizer em multa ou retenção a favorecer de qualquer das partes. 5. Tratando-se de lote urbano sem edificação, indevido o pagamento da taxa de fruição, porquanto não há proveito econômico a ser considerado. (…). (TJGO, Apelação Cível 5310195- 95.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (…) CULPA DO CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SENTENÇA MANTIDA.(…) 2. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…). (TJGO, Apelação Cível 5540219-45.2021.8.09.0067, Rel. Des(a). FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES, 7ª Câmara Cível , julgado em 19/10/2023, DJe de 19/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. (…) CULPA CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. (…) 3. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5197548-02.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2023, DJe de 11/12/2023) APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRAL. DANO MORAL. INEXISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa recíproca das partes, ante a simultaneidade da mora, inevitável que as partes retornem ao status quo ante, com a devolução das parcelas já pagas pelo comprador, desautorizada assim a retenção de qualquer valor a título de compensação por uma ou outra parte na rescisão da avença. (…). (TJGO, Apelação Cível 0203209-86.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, julgado em 28/06/2022, DJe de 28/06/2022) Nesse compasso, as aduções da construtora sobre a imputação da culpa à concessionária de energia são incapazes de afastar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. Cabe esclarecer ainda que, embora a ENEL seja responsável pela ligação da energia elétrica do loteamento, não é corresponsável pela relação jurídica obrigacional firmada entre o autor e a empreendedora, a qual se comprometeu a efetivar a entrega de obras de infraestrutura básica. A construtora, ao lançar um empreendimento imobiliário, assume para si os riscos a ele inerentes na tentativa de auferir lucro, sendo a garantidora e responsável pela realização das obras de infraestrutura. Ademais, é atribuído ao vendedor/construtor a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura, não tendo a eventual mora da concessionária ENEL o condão de eximir a responsabilidade da autora do empreendimento imobiliário. Aliás, nos termos do § 5º do artigo 2º, da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), a rede de iluminação pública, energia elétrica pública e domicilia faz parte da infraestrutura básica dos loteamentos, havendo, portanto, obrigação legal do empreendimento em oferecê-la. Não se olvide, ainda, que a atribuição do atraso nas obras às companhias de água e energia elétrica, tal como atribuída à Enel, não possui o condão de afastar a responsabilidade da construtora, pois cabe a ela executar seus projetos sem depender do Poder Público ou de suas concessionárias, podendo, inclusive, contratar equipe técnica especializada para a realização dessas atividades. Para tanto, verifica-se que a ré não demonstra que teriam realizado a entrega das obras de infraestrutura pela implantação no loteamento da rede de energia, encargo legal (Lei 6.766/79) que lhe competia, ex vi das disposições do art. 373, inciso II do Código de Processo Civil: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” Eis o sedimento da jurisprudência pátria: RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANO POR DANO MORAL E TUTELA DE URGÊNCIA. RESIDENCIAL ANTÔNIO CARLOS PIRES. PRIMEIRA APELAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPLEMENTAÇÃO COMPLETA DA INFRAESTRUTURA ASFALTO E MEIO-FIO. CULPA DO MUNICÍPIO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO ENTE PÚBLICO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA INCORPORADORA. CAPÍTULO DA SENTENÇA MANTIDO. 1. Em que pese a alegação alusiva à realização de convênio com o município de Goiânia, por meio do qual aquela municipalidade assumiu o compromisso de pavimentar as ruas e construir os meios-fios do loteamento, a parte demandada continua responsável pela entrega da infraestrutura, conquanto firmou contrato de instrumento particular de compra e venda de imóvel com a parte autora, sendo patente a sua responsabilidade pela entrega da invocada infraestrutura. Apelação desprovida. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5065588-38.2022.8.09.0011, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2024, DJe de 26/02/2024) Também não restou provada a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior. Contudo, mesmo que tivesse ocorrido algum evento que impedisse a continuidade das obras, por tratar-se de uma relação de consumo, a responsabilidade da apelante pelos danos causados ao consumidor é objetiva, ou seja, independe de culpa, e só poderia ser afastada se provada a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor, o que não é o caso. Sobre a diferença entre fortuito interno e externo, calha trazer a lume lição de Sergio Cavalieri Filho: Cremos que a distinção entre fortuito interno e externo é totalmente pertinente no que respeita aos acidentes de consumo. O fortuito interno, assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável. O mesmo já não ocorre com o fortuito externo, assim entendido aquele fato que não guarda nenhuma relação com a atividade do fornecedor, absolutamente estranho ao produto ou serviço, via de regra ocorrido em momento posterior ao da sua fabricação ou formulação. Em caso tal, nem se pode falar em defeito do produto ou do serviço [...] (in Programa de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2019). Assim, não é possível afastar a responsabilidade do loteador, quando ao atraso da entrega das obras, tornando-se direito do promitente comprador a resolução contratual, no termos do art. 475 do Código Civil, que estabelece: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desse modo, evidente o atraso na entrega das obras, deve ser rescindido o negócio jurídico. (vi) Retenção de quantias pagas - imputação da multa contratualNo tocante à possibilidade de retenção do arras/sinal - R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais) -, nota-se na Cláusula 6.10 do contrato firmado entre as partes (evento 1, arquivo 11), a hipótese de restituição do que foi pago, após a retenção de 10% de multa e 25% das prestações, quando verificada a resolução do pacto por conta do promitente comprador. In verbis: 6.10 Ocorrendo a rescisão deste Contrato motivada pelo COMPRADOR, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos ao VENDEDOR, que serão descontados do montante a restituir. Descontado valor da cláusula penal, o COMPRADOR perderá, ainda: 6.10.1 a quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), das importâncias ja pagas, a título de retenção devida e legítima pela administração do imóvel, conforme majorante entendimento jurisprudencial; 6.10.2 a integralidade do sinal do negócio à título de "arras penitenciais". 6.10.3 a importância a ser devolvida ao COMPRADOR será paga pela VENDEDORA em tantas quantas forem as prestações mensais e consecutivas vencidas, pagas ou não pelo COMPRADOR, do início do contrato até a data da rescisão, iniciando-se no mês subseqüente ao da rescisão. Pois bem. Conquanto a iniciativa de rescisão do contrato tenha partido dos autores, adquirentes do imóvel, suas insatisfações tiveram como causa a demora na entrega da unidade imobiliária adquirida, depois de muito ultrapassado o prazo bienal esperado para tomarem posse sobre a mesma. Nesse caso, vejo que a culpa pelo “imbróglio” foi da ré, exclusivamente, de modo que não há de se cogitar retenção do que já foi pago. Aplicável, portanto, o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Com efeito, não há se falar em imputação da cláusula penal à parte autora, nem direito de retenção de 10% do valor total do contrato, ou de 25% do valor pago, tampouco encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso, arras/sinal, tributos, taxas de condomínio e associações e demais custos administrativos e emolumentos referentes à rescisão.De outra senda, nota-se que o contrato entabulado entre as partes previu que, em sua cláusula sexta, em caso de desfazimento do contrato, seja por distrato, seja por resolução contratual motivada por inadimplemento dos compradores, serão restituídos os valores pagos, após retenção de alguns itens, dentre eles, o importe de 10% (dez por cento) do valor pago.De acordo com o que restou decidido no Recurso Especial Repetitivo nº 1614721/DF (Tema 971), é cabível a indenização do consumidor pelo inadimplemento contratual da construtora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal estabelecida apenas em seu benefício. É o que preceitua o precedente mencionado: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (STJ, REsp 1614721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).Nesse diapasão, é possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor tanto no caso de mora quanto de inadimplemento absoluto do promitente vendedor. Destarte, confirmado o descumprimento do contrato em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura por culpa exclusiva da promitente vendedora, deve ela arcar com o pagamento da multa nos termos contratualmente avençados entre as partes, ou seja, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor adimplido, de modo que não merece guarida a irresignação neste ponto.A respeito do assunto em comento, replico decisões do TJGO:(...) 3. Constatado o inadimplemento contratual, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme previsto no item 8.1.2, sem o acréscimo de juros de mora e correção monetária, porquanto a incidência dos encargos configuraria duplicidade. (...) (TJGO, Apelação Cível 5417916-62.2022.8.09.0174, Relator Doutor Sebastião José de Assis Neto, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2023, DJe de 02/10/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE DA LOTEADORA CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA PELA EMPREENDEDORA. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL AUTORIZADA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE O SINAL/ARRAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA PONTUALMENTE REFORMADA. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel subordina-se ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras da empreendedora/vendedora e do consumidor final (comprador), nos moldes dos artigos 2º e 3º, CDC. 2. O eventual descumprimento de convênio realizado entre o loteador e a ENEL ou a demora na execução dos projetos, são circunstâncias que dizem respeito somente a ambos, não podendo ser opostas como excludente de responsabilidade, por fato de terceiro, perante o consumidor, visto constituírem risco inerente à atividade desenvolvida pelo Apelante. 3. A ausência, no contrato, de prazo definido para a conclusão do loteamento coloca o consumidor em desvantagem exagerada, o que contraria o princípio da equivalência material do contrato, bem como, viola o dever de transparência e boa-fé com o consumidor. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 5. Reconhecida a culpa da vendedora pelo rompimento do ajuste, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, inclusive das arras e comissão de corretagem, tal como decidido pelo magistrado de origem. 6. Na hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, não sendo aplicável o Tema Repetitivo 1002 do STJ. 7. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 8. A inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à resolução contratual (Tema 971, STJ). 9. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508788-40.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DE COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. O adquirente de terreno para construção urbana em loteamento residencial possui legitimidade ativa para a ação individual em que se requer do loteador o cumprimento de obrigações previstas no contrato de compra e venda respectivo, atinentes à execução de obras de infraestrutura. 2. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 3. No caso dos autos, a ré/apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 4. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito a exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 5. Agiu com acerto o juízo a quo ao determinar o prazo de 90 (noventa) dias para que a requerida finalize as obras de infraestrutura, notadamente porque a determinação se restringiu ao logradouro em que situado o imóvel comprado pela parte autora e, além disso, não há nos autos elementos que demonstrem a conclusão das obras ou insuficiência do tempo concedido, principalmente pelo fato de que há muito já se exauriu o marco temporal previsto no contrato para o cumprimento das obrigações contratuais discutidas. 6. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. 7. Não há que se falar em bis in idem pela incidência da correção monetária sobre a multa contratual, já que a sentença previu como base de cálculo o valor da venda do imóvel. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. 9. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5748465-79.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 13/05/2024, DJe de 13/05/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C MULTA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. SERVIÇO PRESTADO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 2. No caso dos autos, a apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 3. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito de exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 4. Se a empresa construtora/incorporadora deixou de cumprir o contrato, dado que inobservou o prazo estabelecido para a entrega do imóvel vendido, deve arcar com as consequências advindas de seu ato, como a nulidade do instrumento contratual e a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor, sem direito a retenção (Súmula 543/STJ). 5. A jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o atraso na entrega de imóvel decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, como o presente, gera ao consumidor o direito de receber as quantias adiantadas, decotado o valor pago a título de comissão de corretagem nos casos em que observadas as balizas firmadas no Tema 938 pelo STJ. 6. Constatado o inadimplemento da empresa apelante, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) prevista no contrato, entretanto, sem a incidência de juros de mora e correção monetária, pois a parte devedora não pode ser duplamente penalizada. 7. Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5091931-33.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) (vii) Retenção da comissão de corretagemFinalmente, não se aplica a regra do artigo 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79, incluída pela Lei nº 13.786/2018 sobre a restituição parcelada, tendo em vista que o mencionado dispositivo trata de casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, e não ao promitente vendedor, como é o caso. Logo, como a rescisão contratual é decorrente de culpa da promitente vendedora, mas houve mora da parte promitente compradora, não há que se falar em sanções contratuais e, a restituição deve ocorrer, de forma integral das prestações pagas, incluindo arras e taxas tributárias, em parcela única, vedadas retenções de qualquer gênero e parcelamento. Em reforço, confira-se acórdãos proferidos pelo TJGO em casos semelhantes: (…) ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. (…). 1. (…). 2. Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular nº 543, do Superior Tribunal de Justiça. 3. (…).RECURSOS CONHECIDOS, PARCIALMENTE PROVIDO O PRIMEIRO E DESPROVIDO O SEGUNDO. (TJGO, Apelação Cível 5310305-02.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. (...). 1. Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do promitente vendedor, em virtude de não terem sido concluídas as obras na data aprazada, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos moldes da Súmula 543 do STJ. 2. (...). APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, Apelação Cível 5154385-58.2020.8.09.0011, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, julgado em 14/06/2024, DJe de 14/06/2024) Destaco, ainda, que para fins de restituição, segundo o entendimento do STJ, “incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ”. (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.). Diversamente, a taxa de corretagem deve ser retida, conforme definição dada pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.551.956/SP (Tema 938/STJ), que reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Como o contrato prevê a incidência da comissão de corretagem com destaque do valor e da forma de pagamento, há de ser mantida a remuneração do corretor responsável pela venda. A comissão de corretagem (R$ 2.067,20 – dois mil e sessenta e sete reais e vinte centavo), prevista no art. 722 e seguintes, do Código Civil, em que pesem os termos contidos no art. 724, tem entendido o STJ pela inafastabilidade de cláusula contratual prevendo a intermediação do corretor. A propósito: 2. De acordo com o entendimento deste Sodalício, "a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação" (STJ, AgInt no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/6/2023) (…) 2. No tocante à comissão de corretagem, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, entendeu que seria indevido o pagamento da comissão de corretagem pelo autor, uma vez que houve falha na prestação do serviço, tendo em vista a falta de informações no contrato firmado entre as partes sobre a contratação dos serviços de assessoria, assim como o valor a ser cobrado a este título. (…) (STJ, AgInt no AREsp 1804311/SP, Relator Ministro Luis Felipe, 4ª Turma, j. 23/08/2022, DJe 09/09/2022) Desta forma, incabível, no recinto desta demanda, a pretendida comissão de corretagem, tendo em vista a Cláusula 13ª: CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DOS HONORÁRIOS DO CORRETOR: Conforme entendimento já pacificado pelo S.T.J (Superior Tribunal de Justiça), a responsabilidade de pagamento dos honorários do corretor é de quem o contrata, dessa forma, havendo contrato de intermediação imobiliária realizado entre o comprador/adquirente e o corretor a responsabilidade é exclusiva entre os contratantes. Por esta razão será retida pela promitente vendedora a comissão de corretagem. (viii) Dano moralNo que se refere ao pedido de indenização por dano moral, cumpre destacar que a situação de incerteza experimentada pelos autores decorrente do atraso injustificado na entrega do lote supera os meros dissabores e aborrecimentos, porquanto além de afetar direito fundamental de moradia, coloca em risco investimentos e a segurança patrimonial da família, caracterizando-se, pois, o dever de indenizar. Acerca da questão, os seguintes julgados: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS. CULPA DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O primeiro apelo não enseja conhecimento porque não atende ao requisito objetivo de admissibilidade, consistente no preparo recursal, haja vista que embora intimada, a parte recorrente não promovera o respectivo preparo recursal, no prazo que lhe fora concedido (artigo 932, inciso III do CPC). 2. Tratando-se de relação jurídica típica de consumo, aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor. Assim, considerando que os autores optaram por dirimir o conflito perante a jurisdição estatal, resta demonstrada a discordância/renúncia tácita com a utilização de arbitragem, sendo de se reconhecer a ineficácia da referida cláusula compromissória ajustada, consoante artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 45 do TJGO. 3. Mostra escorreita a sentença ao considerar que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras pelo fato de a incorporadora não ter entregue as obras de infraestrutura no tempo previsto no contrato. 4. Considerando que a rescisão contratual se deu em decorrência da inadimplência das vendedoras, impõe-se a restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores de forma integral, em parcela única, sem retenções de qualquer espécie, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 5. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5376850-91.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 01/11/2022, DJe de 01/11/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC E DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO ENTRE AS FONTES. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. INFORME DE PUBLICIDADE. OBRIGAÇÃO DO FORNECEDOR DE CUMPRIR. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. 2. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer a cumpri-la, sendo certo que, o não cumprimento das obrigações assumidas dentro do prazo estabelecido, caracteriza, indiscutivelmente, inadimplemento contratual. 3. Verificada a existência de previsão legal e contratual de instalação de infraestrutura de rede de esgoto, pavimentação e meio-fio, devese imputar ao loteador o cumprimento de tais obrigações. 4. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5012925- 03.2019.8.09.0049, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/06/2022, DJe de 15/06/2022) Assim, no que diz respeito à fixação do quantum indenizatório deve-se obedecer aos princípios da equidade e moderação, considerando-se: (i) a capacidade econômica das partes; (ii) a intensidade do sofrimento do ofendido; e (iii) a gravidade, natureza e repercussão da ofensa. Sabe-se que o dano moral não pode servir como fonte de enriquecimento sem causa, deslocando-se entre a convergência de dois fatores, quais sejam, o caráter punitivo e compensatório, objetivando amenizar o mal injusto sofrido pela parte ofendida e impor ao autor da prática danosa uma sanção de caráter pedagógico, que o induza a tomar uma postura mais coerente com as normas éticas de conduta. Neste contexto, entendo que a condenação das rés ao pagamento do montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) aos autores a título de danos morais afigura-se proporcional e condizente com o fim a que se destina, porquanto atende à compensação do dano moral sofrido, sem transbordar para o enriquecimento ilícito. III - DISPOSITIVOAnte ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes objeto destes autos; b) condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores, R$ 58.504,46 (cinquenta e oito mil, quinhentos e quatro reais e quarenta e seis centavos), incluindo os valores pagos a título de sinal e taxas tributárias, excetuada a comissão de corretagem; em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil; c) condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor das quantias pagas, disposta na cláusula sexta do instrumento contratual, a ser acrescida de juros de mora, a partir da citação (artigo 405, Código Civil), e correção monetária, a partir da data do inadimplemento (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça). Consigno que, até 29/08/2024, os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice INPC, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Entretanto, a partir de 30/08/2024, incidirá correção monetária pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros de mora pela taxa SELIC, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1º do art. 406 do Código Civil;d) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados pelo INPC desde o arbitramento e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil. Atento à sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Na hipótese de interposição de Recurso de Apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC – que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010 do CPC) –, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Após, verificada a regularidade processual, remetam-se os autos à Superior Instância para apreciação do recurso interposto. Publicada e registrada em meio eletrônico (Lei 11.419/06). Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Intimem-se. Rio Verde, datado e assinado digitalmente.Gustavo Baratella de ToledoJuiz de Direito
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