Josevaldo Augusto Cassiano

Processos do Advogado

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2. Processo 53784421720228090164
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PROCESSO EM SEGREDO DE JUSTIÇA. OS ARQUIVOS DA INTIMAÇÃO NÃO FORAM PUBLICADOS.
3. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.
4. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.
5. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.
6. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.
7. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.
8. Processo 58018520320248090024
   Tribunal: TJGO | Data: 18/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de apelação cível (mov. 107), interposta por ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA, ANDREIA CHOCA DA SILVEIRA LIMA, DALZIR VITORIA, KATIA APARECIDA MATTOS, HERICA NUNES COSTA, JUCELANA MARTINS RIBEIRO, JOSÉ ANTÔNIO SANTOS, GILSON JOSÉ TEIXEIRA e JOSÉ EVANGELISTA DE ARAUJO, contra a sentença (mov. 95) proferida pela juíza de direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, que, nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE, WAM RIVIERA ADMINISTRAÇÃO HOTELARIA LTDA e WAM HOTÉIS LTDA, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a convenção condominial foi devidamente constituída e o artigo 8º da referida convenção veda expressamente a prática do pool paralelo de locação, não havendo limitação indevida ao direito de propriedade dos autores. Pretendem os apelantes a reforma da sentença recorrida, para que seja declarado o direito de efetuarem a locação das unidades imobiliárias por seus proprietários individualmente, por conta e risco próprios, declarando-se a nulidade das restrições ao direito de propriedade impostas pelo condomínio. Para tanto, argumentam que o artigo 8º da Convenção de Condomínio não impede a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários individualmente, mas tão somente proíbe a utilização do "pool paralelo" para locação dos apartamentos por empresas ou grupos não especializados no ramo de hotelaria. Sustentam que houve mudança na interpretação do dispositivo convencional após a assunção de nova administradora, violando o princípio do "non venire contra factum proprium", uma vez que anteriormente era permitida a locação direta pelos proprietários. Alegam irregularidade na criação da empresa que administra o pool hoteleiro, por não atender ao requisito mínimo de agrupamento de sessenta por cento dos proprietários, e ofensa ao princípio da livre associação ao impor adesão obrigatória ao sistema de pool. Pois bem, a controvérsia recursal cinge-se em definir a correta interpretação do artigo 8º da Convenção de Condomínio do empreendimento Riviera Park Thermas Flat Service e a legitimidade das restrições impostas à locação das unidades imobiliárias pelos proprietários. O referido dispositivo convencional estabelece expressamente que: “De acordo com a legislação vigente o flat só poderá administrado e terá como síndico/administradora uma empresa do ramo de hotelaria, podendo os condôminos que se interessarem pela locação de suas unidades autônomas fazê-lo através de administradora do sistema de “POOL” de locação, de conformidade com o contrato entre as partes. Não será permitida a administração paralela por empresa ou grupo não habilitado o chamado “POLL PARALELO DE LOCAÇÃO”. A interpretação literal do dispositivo revela que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer "através de administradora do sistema de 'POOL' de locação", não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema. O emprego do verbo "poder" no contexto não confere faculdade irrestrita aos proprietários, mas delimita a forma pela qual a locação pode ser exercida, qual seja, mediante o sistema de pool de locação. A vedação ao "pool paralelo de locação" por empresa ou grupo não habilitado não autoriza, por exclusão lógica, a locação direta pelos proprietários, mas antes reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool. Vale ressaltar que a distinção entre "pool oficial" e "pool paralelo" não reside na ausência de intermediação, mas sim na qualificação técnica da empresa administradora. Ademais, a natureza jurídica do empreendimento como flat-service ou apart-hotel impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008. Nesse contexto, o artigo 24 da referida lei estabelece os requisitos para cadastramento dos meios de hospedagem, incluindo a exigência de convenção condominial com previsão de prestação de serviços hoteleiros e documento de formalização de constituição do pool de locação. Sobre a validade da convenção, a argumentação dos apelantes quanto à irregularidade na constituição da sociedade em conta de participação não encontra amparo nos elementos probatórios dos autos. Ademais, a convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em quarenta e cinco votos favoráveis contra quinze contrários. A posterior adesão de trezentas e setenta unidades ao sistema de pool não compromete a validade da deliberação assemblear originária. Outrossim, a alegada violação ao princípio do "non venire contra factum proprium" não se aplica à espécie, porquanto a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das apeladas. Além disso, eventual tolerância pretérita não tem o condão de modificar os termos da convenção aprovada regularmente em assembleia. Igualmente não há violação ao princípio da livre associação consagrado no artigo 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, uma vez que a adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade. E os adquirentes tinham pleno conhecimento das restrições impostas, conforme cláusula 16.1 do contrato de promessa de compra e venda que estabelece a obrigação de cumprimento da convenção condominial. Convém ressaltar, ainda, que a limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, de forma a atender à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial, que devem prevalecer sobre interesses individuais divergentes. Por fim, a propaganda publicitária mencionada pelos apelantes não possui força normativa suficiente para sobrepor-se às disposições da convenção condominial regularmente aprovada. O material promocional deve ser interpretado em consonância com os instrumentos jurídicos que regem o empreendimento, não podendo criar direitos incompatíveis com o regime condominial estabelecido. Não é possível, portanto, acolher a pretensão recursal, inclusive porque a jurisprudência desta Corte já analisou casos assemelhados, reconhecendo a validade da convenção condominial e a impossibilidade de locação pelo próprio condômino, sem o intermédio do pool oficial. Confira-se: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM FLAT. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO INDIVIDUAL. VALIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória c/c obrigação de fazer. Os autores buscavam autorização para locar individualmente suas unidades imobiliárias em um empreendimento tipo flat, contrariando cláusula condominial que prevê a utilização do sistema de "pool" de locação administrado por empresa especializada.  A decisão recorrida entendeu pela validade da cláusula condominial e pela ausência de probabilidade do direito dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a cláusula condominial que restringe a locação individual de unidades em flat, obrigando a utilização do sistema de "pool" de locação, é válida e se impede o exercício do direito de propriedade dos condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é obrigatória para os condôminos. A cláusula que institui o sistema de "pool" de locação, apesar de limitar o direito individual de locação, não o suprime totalmente. 4. Os autores não demonstraram, em análise perfunctória, a probabilidade do direito alegado, sendo necessário aprofundamento probatório para comprovar a invalidade da cláusula condominial. A decisão recorrida considerou a validade da cláusula e a ausência de "probabilidade do direito" e "perigo de dano", requisitos cumulativos para a concessão de tutela de urgência (artigo 300 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: "1. A convenção condominial, devidamente registrada, impõe-se aos condôminos. 2. A cláusula condominial que prevê a utilização de sistema de 'pool' de locação não configura, em princípio, violação ao direito de propriedade, requerendo-se maior aprofundamento probatório para sua anulação. 3. Ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.” (TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025) “Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONDO-HOTEL. VENDA PARALELA DE DIÁRIAS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE.  AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE e WAM HOTÉIS LTDA. contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas que permitiu a negociação paralela de diárias pelos condôminos, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E PEDIDO LIMINAR ajuizada por REGIANE VANESSA TORRES e OUTROS. 2. Decisão agravada deferiu tutela antecipada para garantir aos autores o direito de locação direta de suas unidades, sem intervenção da administradora do sistema ‘pool’, proibindo penalidades administrativas pela comercialização paralela das diárias. 3. Agravantes alegam que a Convenção Condominial veda a locação direta por condôminos, exigindo que toda comercialização ocorra exclusivamente pela administradora eleita em Assembleia, para preservar a organização e segurança do condo-hotel. 4. Pedido de reconsideração foi recebido como agravo interno, posteriormente desprovido, permanecendo suspensa a liminar concedida na origem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Convenção Condominial pode vedar a locação direta de unidades pelos condôminos, impondo a intermediação obrigatória pela administradora; e (ii) se a decisão agravada deve ser reformada para proibir a prática do ‘pool paralelo’ até o julgamento final da ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A Convenção Condominial, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, vinculando os condôminos às regras estabelecidas para o funcionamento do empreendimento. 7. A natureza jurídica do condo-hotel difere de condomínios residenciais convencionais, pois os serviços hoteleiros exigem gestão centralizada para manter padrão de qualidade e segurança, justificando a restrição da comercialização independente. 8. Em tese, inexistência de probabilidade do direito alegado pelos agravados na ação de origem, pois a proibição do ‘pool paralelo’ está expressamente prevista na Convenção Condominial em vigor. 10. Reforma da decisão agravada para revogar a liminar concedida na origem e restabelecer a obrigatoriedade de comercialização exclusiva das diárias pela Administradora do referido condo-hotel até apreciação do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade da cláusula da Convenção Condominial que veda a comercialização paralela de reservas e diárias pelos condôminos, até decisão final na ação principal. Tese de julgamento: A convenção condominial de condo-hotel pode validamente restringir a comercialização independente de aluguel e diárias pelos condôminos, exigindo a intermediação da administradora.” (TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025) “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER COM PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E TUTELA INIBITÓRIA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. POOL DE LOCAÇÃO. VEDAÇÃO A SISTEMA PARALELO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto de decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa autorizar a realização de locações diretas de unidades imobiliárias em condomínio hoteleiro, sem intervenção da administradora do sistema pool. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em determinar a validade da restrição imposta pela convenção condominial quanto à locação das unidades exclusivamente por meio do sistema ‘pool hoteleiro’. III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não pode ser conhecida a matéria atinente à ilegitimidade passiva da pessoa jurídica WAM Hotéis Ltda., arguida em sede de contrarrazões, porquanto ainda não submetida ao crivo do juízo inaugural, sob pena de incorrer em supressão de instância, ainda que seja matéria de ordem pública. 2. A convenção condominial torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, prevalecendo o interesse coletivo sobre o individual. 3. A proibição do pool paralelo, aprovada em assembleia, representa decisão coletiva dos condôminos em prol do adequado funcionamento do empreendimento hoteleiro. IV. TESES 1. A convenção que constitui o condomínio edilício é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. 2. A vedação ao pool paralelo de locação em condomínio hoteleiro, estabelecida em convenção condominial, é válida e vinculante. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025) Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo integralmente a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados na origem, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC. Desde já e independente do trânsito em julgado, determino que a Secretaria desta 1ª Câmara Cível promova a baixa do feito do acervo desta Relatoria. É o voto. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução n.º 59/2016)  APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5801852-03.2024.8.09.0024, Comarca de Caldas Novas, sendo apelante ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROS e apelada RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRAS. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e o Dr. Gilmar Luiz Coelho. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Altair Guerra da Costa. PRESENTE a Dra. Rúbian Corrêa Coutinho, Procuradora de Justiça. ESTEVE PRESENTE: DR. JOSEVALDO AUGUSTO CASSIANO, PELOS APELANTES.  Goiânia, 15 de julho de 2025. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESESJuiz Substituto em Segundo GrauRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N° 5801852-03.2024.8.09.0024COMARCA DE CALDAS NOVASAPELANTE: ALOMA DOS SANTOS MENEZES SILVA E OUTROSAPELADA: RIVIERA PARK THERMAS FLAT SERVICE E OUTRASRELATOR: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - Juiz Substituto em Segundo Grau  EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. FLAT-SERVICE. POOL DE LOCAÇÃO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO À LOCAÇÃO DIRETA PELOS PROPRIETÁRIOS. POOL PARALELO. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. VALIDADE DA CLÁUSULA CONDOMINIAL.I. CASO EM EXAMEApelação cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, promovida em desfavor de empresas administradoras de empreendimento flat-service, buscando a reforma da decisão para declarar o direito de locação individual das unidades imobiliárias pelos proprietários e a nulidade das restrições impostas pelo condomínio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃODeterminar se a convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, vedando a locação direta e impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação administrado por empresa especializada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A interpretação literal do artigo 8º da convenção condominial estabelece que a locação das unidades autônomas pelos condôminos interessados deve ocorrer através de administradora do sistema de pool de locação, não havendo margem para locação direta e individual pelos proprietários fora deste sistema.2. A vedação ao pool paralelo de locação por empresa ou grupo não habilitado não autoriza a locação direta pelos proprietários, mas reforça que toda atividade de locação deve ocorrer através da administradora especializada do sistema oficial de pool.3. A natureza jurídica do empreendimento como flat-service impõe a observância de regime específico de exploração hoteleira, conforme disciplinado na Lei nº 11.771/2008.4. A convenção condominial foi aprovada em assembleia geral com quórum adequado, havendo votação específica sobre o artigo 8º que resultou em aprovação por maioria.5. A alegada violação ao princípio do non venire contra factum proprium não se aplica, pois a vedação à locação direta pelos proprietários deriva de disposição expressa da convenção condominial, não de comportamento contraditório das administradoras.6. A adesão ao sistema de pool de locação constitui ônus inerente à aquisição de unidade em empreendimento flat-service, conforme pactuado na convenção condominial que integra o título de propriedade.7. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial encontra respaldo no artigo 1.333 do Código Civil, que confere força obrigatória às disposições convencionais aprovadas pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais.IV. TESES1. A convenção condominial de empreendimento flat-service pode validamente restringir a locação das unidades imobiliárias pelos proprietários, impondo a utilização exclusiva do sistema de pool de locação. 2. A vedação ao pool paralelo de locação estabelecida em convenção condominial é válida e vinculante para todos os condôminos. 3. A limitação ao direito de propriedade decorrente da convenção condominial atende à função social da propriedade e aos interesses da coletividade condominial.V. DISPOSITIVORecurso conhecido e desprovido.____________________________________________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 11.771/2008, art. 24; CF/1988, art. 5º, XVII e XX; CC, art. 1.333; CPC, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI 6135581-44.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 15/04/2025; TJGO, AI 5836227-30.2024.8.09.0024, Rel. Des. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, DJe 19/03/2025; TJGO, AI 6048608-86.2024.8.09.0024, Rel. Des. Fernando de Castro Mesquita, 9ª Câmara Cível, DJe 10/03/2025.