Daniele Vieira Gomes Da Silva

Processos do Advogado

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2. Processo 08106275420248100060
   Tribunal: TJMA | Data: 14/04/2025
   Tipo: Intimação
   Poder Judiciário do Estado do Maranhão 1ª Vara Cível da Comarca de Timon JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0810627-54.2024.8.10.0060 AUTOR: KARLA FERNANDA CARVALHO ALVES Advogado do(a) AUTOR: DANIELE VIEIRA GOMES DA SILVA - PI15580 REU: SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 SENTENÇA KARLA FERNANDA CARVALHO ALVES, parte qualificada através de advogado legalmente constituído, ajuizou a vertente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DO CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, em face de SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, em que pretende a rescisão de vínculo contratual de promessa de compra e venda e devolução integral de valores adiantados. Narra a autora que firmou contrato de compra e venda em dezembro de 2016 para a aquisição de imóvel no loteamento Jardim das Palmeiras ( quadra 59, lote 005, matrícula nº 41.623), pelo valor de R$ 35.200,00 (trinta e cinco mil e duzentos reais), tendo realizado pagamento de R$ 9.375,51 (nove mil e trezentos e setenta e cinco reais e cinquenta e um centavos) a título de sinal e das parcelas mensais. Descreve também que não foram entregues alguns equipamentos do condomínio (praça e área de lazer) e que houve atraso da obra. Informa que, diante do atraso da obra, buscou a requerida para formalizar um distrato, porém a ré quis reter valores referentes a diversas penalidades, o que consumiria quase a totalidade do valor pago pelo requerente, o que não foi aceito. Por esses fatos, requer a rescisão do contrato e restituição de valores. Requereu, ainda, tutela de urgência para suspensão dos pagamentos e não inclusão de dados em cadastros de devedores. A inicial veio acompanhada de documentos. Conferida a gratuidade de justiça, deferida parcialmente a tutela de urgência e designada audiência de conciliação, com escopo de oportunizar a resolução amigável da lide, ID 128406439. Ato contínuo, a demandante acostou manifestação, acompanhada de documentos, informando a prévia tentativa de resolução amigável da lide, ID 129248146. Regularmente citada, a demandada apresentou contestação, ID 140737209. Preliminarmente, impugnou a gratuidade da justiça e, no mérito, argumentou que a resolução do contrato se deu por culpa da compradora, em razão de inadimplemento de parcelas, o que autoriza a retenção parcial dos valores. Requer a improcedência dos pedidos. Pede a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A demandante acostou réplica, ID 130881931. Intimadas para delimitação de controvérsias e especificação de provas, as partes não apresentaram manifestação, conforme certificado no ID 145358525. É o que basta relatar. Fundamento. Conforme o artigo 355 do Código de Processo Civil, é autorizado o julgamento antecipado do pedido nos casos em que não houver necessidade de produção de outras provas ou o réu for revel, bem como não houver requerimento de outras provas. Com efeito, é o caso dos autos, haja vista que se trata de matéria UNICAMENTE DE DIREITO, suficientemente plasmada na documentação carreada pelas partes, não havendo a necessidade de produção de outras provas pelo juízo. Além disso, embora oportunizadas em momento específico, as partes não manifestaram interesse na atividade probatória, o que autoriza o julgamento antecipado da causa. Passo a apreciar as questões processuais pendentes. IMPUGNAÇÃO JUSTIÇA GRATUITA O Código de Processo Civil, art. 99, §3º, estabelece que: Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. … § 2o O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. Resta claro, portanto, o poder discricionário atribuído ao magistrado pelo legislador, cabendo a este o indeferimento da concessão dos benefícios da justiça gratuita diante da falta de preenchimento de pressuposto. No caso ora analisado, entende-se que a parte demandante encontra-se apta ao recebimento de tal benefício, pelo que rejeito a impugnação ao pedido de concessão de justiça gratuita. Não havendo outras questões de ordem processual, tampouco nulidades a serem proclamadas de ofício, passo a analisar diretamente o mérito. MÉRITO Trata-se de demanda envolvendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorrente de suposto inadimplemento por parte da promitente vendedora. De início, convém registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser interpretada à luz do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a parte autora, em que pese a alegação de investidor pelo réu, se enquadra como destinatária final da atividade comercial desempenhada pela ré (incorporação imobiliária). Com efeito, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a leitura do caso deve vista sob o enfoque da teoria finalista mitigada ou aprofundada, que ocorre quando a pessoa (física ou jurídica), embora não seja tecnicamente destinatária do produto final, se apresenta em situação de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica, autorizando-se, de forma excepcional, a aplicação das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, tal como acontece no presente caso, haja vista, sobretudo, o poderio econômico da empresa requerida em face da requerente. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULAR E INCORPORADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica no caso em que o produto ou serviço é contratado para implementação de atividade econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da relação de consumo (teoria finalista ou subjetiva). Contudo, tem admitido o abrandamento da regra quando ficar demonstrada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente, a aplicação das normas do CDC (teoria finalista mitigada). 2. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu que a agravada se apresentava na relação contratual na condição de vulnerável. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. 3. Nos termos da Súmula 543 deste Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1545508 RJ 2019/0209780-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2020) Logo, as regras estabelecidas no contrato celebrado entre as partes submetem-se ao que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, através das quais, ao versar sobre as cláusulas abusivas, prevê os seguintes termos: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Da mesma forma, interpretando sistematicamente o referido diploma legal, tem-se, por consequência, que a devolução ínfima das prestações adiantadas também é vedada pelo estatuto consumerista, notadamente por colocar o consumidor em situação de desvantagem excessiva. Logo, com base no art. 51, IV, CDC, devem ser declaradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações que deixem o consumidor em notória desvantagem. Veja-se: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; No caso debatido nos autos, é incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, descrito na inicial, sendo a relação contratual constituída em 14/12/2016, sendo, portanto, anterior à Lei do Distrato (Lei 13.786/18 de 27/12/18). O ponto controvertido cinge-se, portanto, em verificar se houve inadimplemento contratual da ré, em razão de suposto atraso na entrega do loteamento e, daí, analisar as consequências jurídicas do descumprimento contratual alegado pela requerente. Assentadas as premissas que devem permear a solução do litígio estabelecido entre as partes, conclui-se, após analisar as provas e demais elementos encartados ao feito, que os pedidos merecem acolhimento. É que ficou patentemente demonstrado que o requerido, na qualidade de incorporador imobiliário, deixou de honrar com a sua contraprestação na relação obrigacional, consistente na entrega do loteamento descrito na exordial. Em que pese a sua peça contestatória, o requerido não demonstrou qualquer fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito da autora, na esteira do art. 373, II, do CPC, não apresentando comprovação de que os prazos para a entrega do citado loteamento foram obedecidos. Segundo a cláusula 15ª do Contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (ID 132087586 - Pág. 23), o prazo inicialmente estabelecido para entrega do bem foi de 24 (vinte e quatro) meses a partir da assinatura do contrato, com a ressalva constante da CLÁUSULA 15.2, que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, além de caso fortuito e força maior. Nesse panorama, é válido esclarecer que o prazo de tolerância de 06 (seis) meses é hodiernamente aplicado em contratos de promessa de compra e venda, sendo razoável a sua estipulação dada a imprevisibilidade que possa ocorrer no setor da construção civil. Nesse sentido, já decidiu a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017) Logo, não se mostra abusiva cláusula contratual que preveja prazo de tolerância razoável, tal como aquele que se apresenta no caso concreto. Esclareça-se, ademais, que não há que se falar em caso fortuito ou força maior aptos a ensejar prorrogação de entrega quando já prevista cláusula de tolerância, visto que essa cláusula é fixada justamente para abranger eventos imprevisíveis que afetam negativamente a construção civil. Por conseguinte, tendo como parâmetros os prazos contratuais, levando em consideração que o contrato foi assinado em 14/12/2016, caberia ao réu entregar o imóvel em junho/2019, o que, contudo, não foi demonstrado no presente caso, devendo, portanto, arcar com as consequências do seu inadimplemento. Com base nesse raciocínio, é presumido o pagamento de cláusula penal moratória (multa contratual) decorrente de atraso superior ao prazo de tolerância de 06 (seis) meses, tal como ajustado na cláusula 15.3 contratual, que estipula os seguintes termos: 15.3. As Partes convencionam que, ressalvada a ocorrência de caso fortuito ou força maior; se o atraso na entrega do(s) Lote(s) exceder o prazo fixado no item 15.1, com as ressalvas do item 15.2, por razões imputáveis somente à VENDEDORA, esta pagará ao(s) COMPRADOR(ES) uma indenização mensal, no valor de 0,2% do Preço, vigente até a efetiva entregado(s) Lote(s). No tocante ao argumento do réu, segundo o qual a parte autora deu causa ao inadimplemento por falta de pagamento, este não trouxe aos autos nada que pudesse permitir a este Juízo definir precisamente o inadimplemento imotivado da parte autora. Outrossim, ainda que este fosse o caso dos autos, estaria caracterizado o descumprimento recíproco do contrato de compromisso de compra e venda (CC, art. 476), tendo em vista que a inadimplência da construtora não se deu em razão do suposto inadimplemento do autor, devendo nesse caso tão e simplesmente resguardar aos contratantes o retorno ao statu quo ante, mediante a devolução ao adquirente da quantia paga (o pedido da parte autora). Convém mencionar que o Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido de que nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em prestações periódicas “é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Tema 577/STJ) Grifei. Não por menos, a Corte Especial, após reiteradas decisões versando sobre o mesmo tema, promoveu a edição da Súmula n° 543, que também merece citação: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Levando em consideração o entendimento jurisprudencial em destaque, deve-se promover a devolução integral das quantias pagas, já que a resolução prematura do contrato ocorreu por culpa exclusiva do vendedor, em razão do atraso da obra. Destarte, mostrou-se patente que a demandada não cumpriu com sua parte na obrigação assumida e, portanto, deve restabelecer a normalidade decorrente da sua mora, sob pena de desequilíbrio da relação contratual. O Código Civil, ao debruçar sobre o inadimplemento das obrigações, estabelece que: “Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.” Como é cediço, para a configuração da mora contratual, urge como necessário que o contratante seja considerado devedor no contrato livremente pactuado entre as partes, ou seja, que esteja em atraso com a obrigação legalmente contratada. A inadimplência gera, destarte, a incidência da mora contratual. Entende-se, assim, que no contrato celebrado deverá incidir os encargos legalmente previstos, considerando que a requerida incorreu em mora contratual decorrente do descumprimento voluntário da obrigação após o vencimento dos prazos contratuais para entrega do empreendimento imobiliário. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA Por fim, no tocante aos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato, deve-se fixar como termo inicial da correção monetária a data do efetivo desembolso de cada parcela (Súm. 43, STJ) e juros a partir do trânsito em julgado desta decisão, considerando que a desistência do contrato foi provocada pelo consumidor. Precedentes do STJ: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1813490 SP 2019/0129572-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2019) Por fim, a despeito da restituição ocorrer de forma parcial, os valores devem ser devolvidos em parcela única, na forma da Súmula 543 do STJ, vez que se trata de relação contratual firmada antes da Lei do Distrato. Por derradeiro, em que pese a menção de condenação em danos morais por ambas as partes, analisando detidamente a inicial, o pedido sequer foi feito. Decido. Ao teor do exposto, com fulcro no art. 355 cumulado com art. 487, I, ambos do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para, tão somente, em consequência: i) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, celebrado entre as partes; ii) CONDENAR a parte demandada a restituir, integralmente, os valores pagos no contrato pela consumidora, tendo em vista a culpa do promitente vendedor pelo inadimplemento contratual (Súmula 543, STJ). Correção monetária, pelo IGP-M, a partir da data de cada desembolso (súmula 43 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do dia imediatamente posterior ao inadimplemento contratual, ou seja, primeiro dia após o prazo contratual da entrega da obra - 24 meses da assinatura do contrato com a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias; iii) CONFIRMAR os efeitos da tutela provisória de urgência (ID 128406439). Pela sucumbência, condeno a demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no patamar de 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpridas as formalidades legais, nada sendo requerido, arquive-se. Timon/MA, data do sistema. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito
3. Processo 08127858220248100060
   Tribunal: TJMA | Data: 14/04/2025
   Tipo: Intimação
   Poder Judiciário do Estado do Maranhão 1ª Vara Cível da Comarca de Timon JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0812785-82.2024.8.10.0060 AUTOR: DANIEL MARTINS VERAS Advogado do(a) AUTOR: DANIELE VIEIRA GOMES DA SILVA - PI15580 REU: SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 SENTENÇA DANIEL MARTINS VERAS, através de advogado legalmente constituído, ajuizou a vertente “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DO CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS”, em face de SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, em que pretende a rescisão de vínculo contratual de promessa de compra e venda e devolução integral de valores adiantados. Narra o autor que firmou contrato de compra e venda em dezembro de 2016 para a aquisição de imóvel no loteamento Jardim das Palmeiras ( quadra 59, lote 006, matrícula nº 41.623), pelo valor de R$ 35.200,00 (trinta e cinco mil e duzentos reais), tendo realizado pagamento de R$ 12.181,70 (doze mil e cento e oitenta e um reais e cinquenta e setenta centavos) a título de sinal e das parcelas mensais. Descreve também que não foram entregues alguns equipamentos do condomínio (praça e área de lazer) e que houve atraso da obra. Informa que, diante do atraso da obra, buscou a requerida para formalizar um distrato, porém a ré quis reter valores referentes a diversas penalidades, o que consumiria quase a totalidade do valor pago pelo requerente, o que não foi aceito. Por esses fatos, requer a rescisão do contrato e restituição de valores. Requereu, ainda, tutela de urgência para suspensão dos pagamentos e não inclusão de dados em cadastros de devedores. A inicial veio acompanhada de documentos. Conferida a gratuidade de justiça, deferida parcialmente a tutela de urgência e designada audiência de conciliação, com escopo de oportunizar a resolução amigável da lide, ID 133138958. Na contestação apresentada, ID 140483972, a requerida impugnou a gratuidade da justiça e, no mérito, argumentou que a resolução do contrato se deu por culpa do comprador, em razão de inadimplemento de parcelas, o que autoriza a retenção parcial dos valores. Requer a improcedência dos pedidos. Pede a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Não houve apresentação de réplica, ID 143664929. Intimadas para delimitação de controvérsias e especificação de provas, as partes apresentaram manifestação, tendo a parte autora acostado documentos, conforme certificado no ID 144869983. É o que basta relatar. Fundamento. Conforme o artigo 355 do Código de Processo Civil, é autorizado o julgamento antecipado do pedido nos casos em que não houver necessidade de produção de outras provas ou o réu for revel, bem como não houver requerimento de outras provas. Com efeito, é o caso dos autos, haja vista que se trata de matéria UNICAMENTE DE DIREITO, suficientemente plasmada na documentação carreada pelas partes, não havendo a necessidade de produção de outras provas pelo juízo. Além disso, embora oportunizadas em momento específico, as partes não manifestaram interesse na atividade probatória, o que autoriza o julgamento antecipado da causa. Passo a apreciar as questões processuais pendentes. IMPUGNAÇÃO JUSTIÇA GRATUITA O Código de Processo Civil, art. 99, §3º, estabelece que: Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. … § 2o O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. Resta claro, portanto, o poder discricionário atribuído ao magistrado pelo legislador, cabendo a este o indeferimento da concessão dos benefícios da justiça gratuita diante da falta de preenchimento de pressuposto. No caso ora analisado, entende-se que a parte demandante encontra-se apta ao recebimento de tal benefício, pelo que rejeito a impugnação ao pedido de concessão de justiça gratuita. Não havendo outras questões de ordem processual, tampouco nulidades a serem proclamadas de ofício, passo a analisar diretamente o mérito. MÉRITO Trata-se de demanda envolvendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorrente de suposto inadimplemento por parte da promitente vendedora. De início, convém registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser interpretada à luz do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a parte autora, em que pese a alegação de investidor pelo réu, se enquadra como destinatária final da atividade comercial desempenhada pela ré (incorporação imobiliária). Com efeito, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a leitura do caso deve visto sob o enfoque da teoria finalista mitigada ou aprofundada, que ocorre quando a pessoa (física ou jurídica), embora não seja tecnicamente destinatária do produto final, se apresenta em situação de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica, autorizando-se, de forma excepcional, a aplicação das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, tal como acontece no presente caso, haja vista, sobretudo, o poderio econômico da empresa requerida em face da requerente. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULAR E INCORPORADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica no caso em que o produto ou serviço é contratado para implementação de atividade econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da relação de consumo (teoria finalista ou subjetiva). Contudo, tem admitido o abrandamento da regra quando ficar demonstrada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente, a aplicação das normas do CDC (teoria finalista mitigada). 2. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu que a agravada se apresentava na relação contratual na condição de vulnerável. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. 3. Nos termos da Súmula 543 deste Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1545508 RJ 2019/0209780-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2020) Logo, as regras estabelecidas no contrato celebrado entre as partes submetem-se ao que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, através das quais, ao versar sobre as cláusulas abusivas, prevê os seguintes termos: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Da mesma forma, interpretando sistematicamente o referido diploma legal, tem-se, por consequência, que a devolução ínfima das prestações adiantadas também é vedada pelo estatuto consumerista, notadamente por colocar o consumidor em situação de desvantagem excessiva. Logo, com base no art. 51, IV, CDC, devem ser declaradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações que deixem o consumidor em notória desvantagem. Veja-se: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; No caso debatido nos autos, é incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, descrito na inicial, sendo a relação contratual constituída em 14/12/2016, sendo, portanto, anterior à Lei do Distrato (Lei 13.786/18 de 27/12/18). O ponto controvertido cinge-se, portanto, em verificar se houve inadimplemento contratual da ré, em razão de suposto atraso na entrega do loteamento e, daí, analisar as consequências jurídicas do descumprimento contratual alegado pelo requerente. Assentadas as premissas que devem permear a solução do litígio estabelecido entre as partes, conclui-se, após analisar as provas e demais elementos encartados ao feito, que os pedidos merecem acolhimento. É que ficou patentemente demonstrado que o requerido, na qualidade de incorporador imobiliário, deixou de honrar com a sua contraprestação na relação obrigacional, consistente na entrega do loteamento descrito na exordial. Em que pese a sua peça contestatória, o requerido não demonstrou qualquer fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor, na esteira do art. 373, II, do CPC, não apresentando comprovação de que os prazos para a entrega do citado loteamento foram obedecidos. Segundo a cláusula 15ª do Contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (ID 133066827 - Pág. 23), o prazo inicialmente estabelecido para entrega do bem foi de 24 (vinte e quatro) meses a partir da assinatura do contrato, com a ressalva constante da CLÁUSULA 15.2, que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, além de caso fortuito e força maior. Nesse panorama, é válido esclarecer que o prazo de tolerância de 06 (seis) meses é hodiernamente aplicado em contratos de promessa de compra e venda, sendo razoável a sua estipulação dada a imprevisibilidade que possa ocorrer no setor da construção civil. Nesse sentido, já decidiu a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017) Logo, não se mostra abusiva cláusula contratual que preveja prazo de tolerância razoável, tal como aquele que se apresenta no caso concreto. Esclareça-se, ademais, que não há que se falar em caso fortuito ou força maior aptos a ensejar prorrogação de entrega quando já prevista cláusula de tolerância, visto que essa cláusula é fixada justamente para abranger eventos imprevisíveis que afetam negativamente a construção civil. Por conseguinte, tendo como parâmetros os prazos contratuais, levando em consideração que o contrato foi assinado em 14/12/2016, caberia ao réu entregar o imóvel em junho/2019, o que, contudo, não foi demonstrado no presente caso, devendo, portanto, arcar com as consequências do seu inadimplemento. Com base nesse raciocínio, é presumido o pagamento de cláusula penal moratória (multa contratual) decorrente de atraso superior ao prazo de tolerância de 06 (seis) meses, tal como ajustado na cláusula 15.3 contratual, que estipula os seguintes termos: 15.3. As Partes convencionam que, ressalvada a ocorrência de caso fortuito ou força maior; se o atraso na entrega do(s) Lote(s) exceder o prazo fixado no item 15.1, com as ressalvas do item 15.2, por razões imputáveis somente à VENDEDORA, esta pagará ao(s) COMPRADOR(ES) uma indenização mensal, no valor de 0,2% do Preço, vigente até a efetiva entregado(s) Lote(s). No tocante ao argumento do réu, segundo o qual a parte autora deu causa ao inadimplemento por falta de pagamento, este não trouxe aos autos nada que pudesse permitir a este Juízo definir precisamente o inadimplemento imotivado da parte autora. Por outro lado, corroborando com suas afirmações, o demandante apresentou cadeia de e-mail, em que se verificam as diversas tentativas de acesso ao memorial de cálculos dos valores adimplidos (frustradas). Outrossim, ainda que este fosse o caso dos autos, estaria caracterizado o descumprimento recíproco do contrato de compromisso de compra e venda (CC, art. 476), tendo em vista que a inadimplência da construtora não se deu em razão do suposto inadimplemento do autor, devendo nesse caso tão e simplesmente resguardar aos contratantes o retorno ao statu quo ante, mediante a devolução ao adquirente da quantia paga (o pedido pela parte autora). Convém mencionar que o Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido de que nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em prestações periódicas “é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Tema 577/STJ) Grifei. Não por menos, a Corte Especial, após reiteradas decisões versando sobre o mesmo tema, promoveu a edição da Súmula n° 543, que também merece citação: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Levando em consideração o entendimento jurisprudencial em destaque, deve-se promover a devolução integral das quantias pagas já que a resolução prematura do contrato ocorreu por culpa exclusiva do vendedor, em razão do atraso da obra. Destarte, mostrou-se patente que a demandada não cumpriu com sua parte na obrigação assumida e, portanto, deve restabelecer a normalidade decorrente da sua mora, sob pena de desequilíbrio da relação contratual. O Código Civil, ao debruçar sobre o inadimplemento das obrigações, estabelece que: “Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.” Como é cediço, para a configuração da mora contratual, urge como necessário que o contratante seja considerado devedor no contrato livremente pactuado entre as partes, ou seja, que esteja em atraso com a obrigação legalmente contratada. A inadimplência gera, destarte, a incidência da mora contratual. Entende-se, assim, que no contrato celebrado deverá incidir os encargos legalmente previstos, considerando que a requerida incorreu em mora contratual decorrente do descumprimento voluntário da obrigação após o vencimento dos prazos contratuais para entrega do empreendimento imobiliário. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA Por fim, no tocante aos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato, deve-se fixar como termo inicial da correção monetária a data do efetivo desembolso de cada parcela (Súm. 43, STJ) e juros a partir do trânsito em julgado desta decisão, considerando que a desistência do contrato foi provocada pelo consumidor. Precedentes do STJ: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1813490 SP 2019/0129572-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2019) Por fim, a despeito da restituição ocorrer de forma parcial, os valores devem ser devolvidos em parcela única, na forma da Súmula 543 do STJ, vez que se trata de relação contratual firmada antes da Lei do Distrato. Decido. Ao teor do exposto, com fulcro no art. 355 cumulado com art. 487, I, ambos do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para, tão somente, em consequência: i) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda , celebrado entre as partes; ii) CONDENAR a parte demandada a restituir, integralmente, os valores pagos no contrato pelo consumidor, tendo em vista a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo inadimplemento contratual (Súmula 543, STJ). Correção monetária, pelo IGP-M, a partir da data de cada desembolso (súmula 43 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do dia imediatamente posterior ao inadimplemento contratual, ou seja, primeiro dia após o prazo contratual da entrega da obra - 24 meses da assinatura do contrato com a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias; iii) CONFIRMAR os efeitos da tutela provisória de urgência (ID 133138958). Pela sucumbência, condeno a demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no patamar de 10% (dez) por cento sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpridas as formalidades legais, nada sendo requerido, arquive-se. Timon/MA, data do sistema. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito