Lahis De Moura Oliveira

Processos do Advogado

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2. Processo 50046100920214036130
   Tribunal: TRF3 | Data: 29/05/2025
   Tipo: Intimação
   PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004610-09.2021.4.03.6130 / 2ª Vara Federal de Osasco AUTOR: STEFANY GUALTIERI Advogados do(a) AUTOR: KELLY DA SILVA BORGES - SP381625, LAHIS DE MOURA OLIVEIRA - SP410318 REU: KALLAS INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A., PKA OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: JOSE FREDERICO CIMINO MANSSUR - SP194746 Advogados do(a) REU: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648, ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de conhecimento proposta por STEFANY GUALTIERI contra PK OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pretende a revisão contratual, com a declaração de nulidade das cláusulas consideradas abusivas, bem como o recálculo do saldo devedor, a repetição de valores e indenização por danos morais. Sustenta a requerente, em síntese, que firmou com a corré PKA Osasco um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, em março de 2017, para aquisição de imóvel na planta, cuja obra seria financiada pela CEF. Assegura que, ajustados os valores a serem pagos, realizou a quitação da prestação devida, no entanto posteriormente foi feita uma novação contratual, alterando-se elementos importantes acerca do negócio jurídico, tais como o valor devido para aquisição do imóvel e a previsão de INCC somente pelo índice positivo e mesmo após a assinatura do contrato de financiamento. Alega, ainda, que teriam sido cobrados custos de evolução de obra e INCC após a entrega das chaves, bem como valores a título de comissão de corretagem, e juros abusivos. Pleiteia a condenação das requeridas à restituição dos valores indevidamente pagos, bem como à reparação pelos danos morais suportados. Juntou documentos. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal ofertou peça contestatória no Id 171156679 e seguintes. Preliminarmente, arguiu sua ilegitimidade passiva. Quanto ao mérito, refutou os argumentos expendidos na inicial, defendendo, em síntese, a prevalência das cláusulas contratuais pactuadas. As corrés PKA OSASCO e KALLAS apresentaram contestação no Id 261945824 e seguintes. Em sede preliminar, arguiram a inépcia da inicial, a ausência do interesse de agir e ilegitimidade passiva. No mérito, argumentaram a inexistência de cobranças indevidas e requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Réplica apresentada. O pedido de produção de prova pericial formulado pela demandante foi indeferido. As partes apresentaram alegações finais. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, verifico que o feito está em condições de ser antecipadamente julgado, consoante dicção do art. 355 do CPC/2015. Prosseguindo, verifica-se que as preliminares de ilegitimidade passiva arguidas nas contestações tratam de tema de fundo. Com efeito, a apuração da responsabilidade das rés demanda o exame das relações jurídicas postas, bem como dos fatos narrados, sendo, pois, questão que se confunde com o mérito e que com ele deve ser analisada. Quanto às demais preliminares, rejeito-as, uma vez que os pedidos iniciais estão claros e devidamente delineados, sendo certo que se trata de pretensão que encontra amparo pelo ordenamento jurídico vigente, verificando-se, ademais, que a petição inicial preenche os requisitos legais. Outrossim, a análise das questões trazidas da inicial depende de efetiva comprovação, que, se ausente, conduzirá à improcedência do pedido. Ademais, não merece ser acolhida a pretensão de revogação dos benefícios da assistência judiciária gratuita concedidos à parte autora. O art. 99, §3º, do CPC/2015, dispõe sobre a presunção de veracidade da qual goza a alegação de insuficiência deduzida pela pessoa natural. Sob esse aspecto, incumbe à parte contrária impugnar a concessão da benesse processual, apresentando elementos que comprovem a ausência da hipossuficiência financeira afirmada. No caso em apreço, inexiste prova inequívoca de eventual mudança da condição financeira da parte autora. Resta, pois, ausente elemento apto a descaracterizar a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade, motivo pelo qual rejeito a impugnação à gratuidade apresentada em contestação. Superados esses temas, passo à análise do mérito. É importante consignar que, acompanhando entendimento assente no Colendo Superior Tribunal de Justiça, à hipótese em testilha aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo sob essa égide que a questão será examinada e solucionada. Deve-se ponderar, no entanto, que o referido diploma protetivo não tem força para suplantar o direito de outrem; presta-se, em verdade, para salvaguardar situações nas quais o consumidor esteja em evidente desvantagem jurídica, permitindo-lhe o pleno exercício dos postulados legais para resguardar seu direito material. Assim, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC não implica nulidade automática das cláusulas contratuais, tampouco permite a revisão indiscriminada de seu conteúdo; apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato. Sob esse enfoque, o primeiro ponto a ser assinalado é que não se identifica qualquer ilegalidade ou abusividade na realização da novação contratual. Tal medida possui amparo legal (artigos 360 a 367 do CC/2002) e, no caso concreto, nota-se que a consumidora teve acesso a informações claras e transparentes acerca da nova obrigação, com as quais anuiu. Quanto à incidência dos juros durante a construção, igualmente não há que se falar em abusividade. Acerca do tema, partidarizo também o entendimento do C. STJ de que não se caracteriza abusiva a cláusula contratual que prevê a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Consoante concluiu a Corte Superior, “seria realmente injusto que, optando pela compra parcelada, o adquirente pagasse exatamente o mesmo preço da compra à vista, sem nenhum acréscimo, o que representaria uma desvantagem exagerada para aqueles que optaram pelo pagamento imediato. (...) Quanto ao argumento segundo o qual não se trata de venda, mas de simples promessa, a lei e a remansosa jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e deste Superior Tribunal de Justiça conferem, de modo eloquente, a necessária segurança jurídica ao instituto da promessa de compra e venda de imóvel” (STJ, Segunda Seção, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012). No mesmo sentido: “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284⁄STF. "JUROS NO PÉ". SÚMULA 83⁄STJ.1. Configura deficiência de fundamentação do recurso especial a alegação genérica de violação a artigos de lei, sem contudo demonstrar em que extensão e como se deu a suposta violação. Incidência da Súmula 284⁄STF. 2. A Segunda Seção, no julgamento do EREsp 670.117⁄PB, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13.6.2012, pendente de publicação). 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 48.968⁄MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 18⁄10⁄2012) “AGRAVO REGIMENTAL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - JUROS COMPENSATÓRIOS - JUROS NO PÉ – COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO - DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA - PROVIMENTO. 1.- Quanto aos juros compensatórios denominados "Juros no pé", aplica-se a jurisprudência firmada pela 2ª Seção, harmonizando o entendimento de suas Turmas, no sentido de que "não considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp 670117⁄PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p⁄ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 26⁄11⁄2012)." 2.- Agravo Regimental provido, reconhecida a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.” (STJ, Terceira Turma, AgRg no AI n. 1.384.004/RJ – 2010/0213396-8, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 25/06/2014) Portanto, legítima a cobrança de juros durante o período de realização da obra, consoante previsão inserta no instrumento negocial firmado pelas partes. Em contrapartida, se verificado o atraso nas obras, não se pode impingir ao consumidor o ônus de suportar os encargos financeiros decorrentes do descumprimento do prazo contratual estabelecido. Pois bem. Segundo se depreende da análise dos contratos pactuados, há cláusulas a indicar que, não obstante a instituição financeira figure como credora fiduciária do contrato de mútuo, ela também influi sobre os demais participantes do negócio, atribuindo-lhes obrigações a serem satisfeitas no curso da avença, competindo à CEF, ainda, a sua fiscalização. Em verdade, nos contratos relativos ao Programa Minha Casa Minha Vida, a CEF opera como verdadeiro gestor de recursos e executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras. Por essa razão, é evidente sua responsabilidade pelas questões apresentadas nesta lide. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS EXTERNAS E INTERNAS. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. - Restou demonstrado que a CEF financiou a construção de um empreendimento, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada solidariamente, uma vez que não atuou como mero agente financeiro no caso concreto. - O laudo pericial revelou que os imóveis tem vários problemas de origem externa, tais como infiltração por capilaridade e infiltração originada de água acumulada nos telhados, que reverberam nas residências dos autores. Por ser imprescindível a recuperação de áreas externas para sanar os vícios nos imóveis dos autores (áreas internas), tal determinação não se reveste de ilegitimidade e tampouco vai além do pedido, por ser consequência deste. - O objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. A falha na prestação do serviço, por ambas as rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação. - A indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice objetivo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado. -Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, observo que o quantum indenizatório fixado na sentença (R$ 10.000,00 para cada autor) obedece a tais critérios, devendo ser mantido. - Apelação e Recurso Adesivo não providos.” (TRF-3, Segunda Turma, ApCiv 0003097-74.2013.403.6000/MS, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, DJEN 07/03/2022) Portanto, é sim dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras, com o propósito de zelar pelo atendimento dos prazos preestabelecidos. Evidente, pois, que o eventual atraso pode, além de obstar a liberação dos recursos financeiros para que o empreendimento seja concluído, resultar em responsabilização da própria Caixa Econômica Federal frente aos consumidores. Quanto às corrés PKA OSASCO e KALLAS, na qualidade de vendedora e construtora, é irrefutável sua responsabilidade pelo andamento das obras, já que planejam, vendem e divulgam o empreendimento, obrigando-se a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Nessa ordem de ideias, exsurge irrefutável a solidariedade das rés na responsabilidade pela entrega da unidade no prazo contratado. A corroborar esse entendimento: “ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CEF. REPARAÇÃO DE DANO MATERIL E MORAL. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE. 1. Constatados vícios e atrasos na obra, há nexo de imputação de responsabilidade das Caixa Econômica Federal e da Construtora. 2. A construção do empreendimento está alicerçada sobre uma profusão de relações jurídicas e, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal e a entidade organizadora antecede a celebração do contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. 3. O que ressalta da contratação é a solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, uma vez que à Construtora cabe a efetivação das obras no prazo contratado, na forma mais direta, e à CEF a fiscalização do cumprimento do referido prazo.” (TRF-4, 4ª Turma, AC 5052380-83.2012.4.04.7100, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, D.E. 26/02/2015) Resta analisar, portanto, se houve o alegado atraso na obra. Em que pesem as assertivas invocadas pela parte autora, entendo que sua tese não encontra respaldo na prova juntada aos autos. Na realidade, o contrato de financiamento firmado com a CEF, em abril/2018, prevê o prazo de 37 meses para conclusão das obras. A própria demandante confirma que recebeu as chaves e a transferência da posse em 27/05/2020, ou seja, antes de transcorrido o prazo previsto em contrato. Neste ponto, é necessário assinalar que não vislumbro qualquer irregularidade nos prazos assinalados para conclusão das obras. Embora tenha sido fixado um prazo inicial na promessa de compra e venda pactuada, é certo que no contrato de financiamento foi estipulado novo prazo, tendo sido o respectivo instrumento regularmente assinado pelo contratante, não havendo que se falar em nulidade das cláusulas livremente pactuadas. E ainda que se considerasse o prazo inicialmente previsto (novembro/2019 - Id 74247034), é certo que tal cláusula deve ser interpretada conjuntamente com a Cláusula Décima Oitava do instrumento particular de compromisso de venda e compra (Id 74247030 - pág. 13) e com a Cláusula 4.9 do contrato de financiamento (Id 74247306 - pág. 06), que preveem a prorrogação do prazo para conclusão das obras em até 180 dias / 06 meses. Há muito está pacificado na jurisprudência dos Tribunais pátrios o posicionamento de ser razoável e válida a cláusula que prevê o prazo de 180 dias de tolerância para a conclusão das obras, não caracterizando qualquer abusividade. Nesse sentido: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como Documento: 1633565 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 21/09/2017 Página 1 de 4 Superior Tribunal de Justiça intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ, RESP - RECURSO ESPECIAL - 1582318 2015.01.45249-7, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:21/09/2017). Assim, com base na informação da demandante de que recebeu as chaves em maio/2020, não se verifica qualquer atraso, sendo, portanto, devidos os juros de obra até a entrega das chaves. Ausente prova de que as cobranças tenham continuado após a entrega das chaves, deve ser rechaçada a pretensão inicial. Quanto à incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta – que, na hipótese, deu-se com a aplicação do INCC, nas variações positivas –, partidarizo o entendimento de que é possível mesmo durante o período de atraso na construção, já que serve apenas para recompor o valor da moeda, sem representar vantagem à construtora. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUÇÃO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. DEVIDA. DANOS MORAIS. AFASTADOS. 1. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 2. Não cabe condenação por danos morais se as instâncias de origem não indicam um fato que cause transtornos extraordinários. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 677.950/RJ – 2015/0055125-0, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 20/03/2017) Ademais, não vislumbro qualquer ilegalidade na aplicação do índice contratualmente previsto, qual seja, o INCC, não se sustentando as alegações iniciais neste ponto. A autora questiona, ainda, a cobrança de valores a título de comissão de corretores e custo de publicidade. Conforme é cediço, as despesas com comissão de corretagem podem ser transferidas para o comprador do imóvel, desde que haja previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Confiram-se: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da Documento: 63610066 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 06/09/2016 Página 1 de 3 Superior Tribunal de Justiça comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP – 2016/0129715-8, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM ASSESSORIA IMOBILIÁRIA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que a cobrança dos valores relativos à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária não pode ser transferida ao comprador do imóvel, pois não há previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ sobre a questão, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos no REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 06/09/2016). 2. Para a caracterização da divergência jurisprudencial, não basta a simples transcrição das ementas dos acórdãos confrontados, devendo ser mencionadas e expostas as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, sob pena de não serem atendidos os requisitos previstos no art. 541, parágrafo único, do CPC/73 e no art. 255, § 2º, do RISTJ. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.327.201/SP – 2018/0175848-4, Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 29/10/2018) Na hipótese em apreço, o contrato de promessa de compra e venda realizado entre as partes traz previsão expressa de assunção pela compradora dos custos atinentes à comissão de corretagem, consignando, ainda, que o pagamento seria feito diretamente por ela à empresa intermediadora/corretores (Id 74247034 - pág. 03; Id 74247030 - pág. 12). Portanto, é evidente a legitimidade de tal cobrança. Quanto à suposta exigência de valores atinentes a custos de publicidade, a cláusula questionada pela demandante está no Id 74247030 - pág. 06/07, e prevê o seguinte: “(29) Nos casos previstos de rescisão automática e de pleno direito do presente instrumento, por inadimplemento de obrigações por parte do PROMITENTE COMPRADOR ou ainda por desistência, fica este obrigado a ressarcir à PROMITENTE VENDEDORA, integralmente de todas as despesas e ônus que tenham sido e terão que ser suportadas em decorrência do presente contrato, e da sua rescisão. 29.1 Para efeito do que estipula a cláusula acima, fica reconhecido e estabelecido, por transação, a fim de prevenir litígios que: (...) (f) sobre o valor total atualizado do imóvel, 7% referem-se a custos de publicidade” Sob esse enfoque, nota-se que a previsão contratual limita-se a estabelecer custos para fins de ressarcimento que seria devido pela compradora (autora) em caso de eventual rescisão contratual, não se tratando, ao contrário do que sugere a inicial, de cláusula contratual que prevê a tal cobrança embutida no preço do imóvel. Portanto, sem amparo a tese da autora. Outrossim, o demandante não logrou demonstrar a existência de incorreções na amortização do saldo devedor, razão pela qual deverá ser observada a metodologia prevista no contrato. O STJ consolidou o entendimento de que a limitação dos juros remuneratórios imposta pelo Decreto n. 22.626/33 (Lei da Usura) não se aplica às instituições financeiras. Fato é que somente se admite a revisão dos juros remuneratórios em hipóteses excepcionais, devendo, para tanto, estar cabalmente demonstrada a abusividade capaz de deixar o consumidor em desvantagem exagerada, observadas as peculiaridades de cada caso. Acresça-se, a propósito, a preleção contida no enunciado da Sumula 382/STJ: Súmula 382-STJ: “A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade.” Nesse contexto, cabe anotar que o termo "spread bancário" consiste no lucro da instituição financeira, isto é, a diferença entre o custo do dinheiro para o banco e o quanto ele cobra do consumidor na operação de crédito. A limitação ao lucro prevista na Lei n. 1.521/51, que dispõe sobre os crimes contra a economia popular, não impede que as instituições financeiras aufiram lucros superiores a 20%, haja vista a já mencionada não sujeição às regras da Lei de Usura. A imposição de limite à taxa média de mercado, repise-se, somente se admite nas hipóteses de abusividade, o que não se constatou na situação em apreço. Sobre o tema, confira-se o seguinte precedente: “CIVIL. ADMINISTRATIVO. IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.SPREADBANCÁRIO. TAXA DE JUROS NOMINAL E EFETIVA. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR ANTERIOR À AMORTIZAÇÃO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA DE REFERÊNCIA. MORA.1. A aplicação do Código de Defesa do consumidor nas relações de financiamento habitacional não é regra, porquanto o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria. Não tendo o mutuário comprovado o atendimento dos pressupostos aludidos no inc. VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90, não lhe assiste o direito à inversão do ônus da prova. Da mesma forma, a teoria da imprevisão e a função social do contrato não têm o condão de afastar as obrigações pactuadas pelo mutuário.2. Os juros, nos contratos bancários em geral, não estão jungidos à disciplina da Lei de Usura, mas à Lei n.º 4.595/64, não podendo invocar a Lei n.º 1.521/51 para limitar o lucro da instituição financeira, uma vez não mais subsistem os percentuais legais máximos estipulados no Decreto n.º 22.626/33, aos quais a tipificação daquela estava intimamente vinculada.3. Diferentemente da existência de previsão no contrato de incidência de uma taxa de juros nominal e outra efetiva (forma de cálculo simples ou composta), ou do sistema de amortização, o que a lei repudia é a prática de anatocismo, caracterizada pela cobrança de juros sobre capital renovado, ou seja, sobre montante de juros não pagos, já resultantes da incidência de juros compostos (capitalizados), que ocorre quando o valor do encargo mensal revela-se insuficiente para liquidar até mesmo a parcela de juros, dando causa às chamadas 'amortizações negativas', inexistentes no caso. 4. Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.5. A Taxa Referencial (TR) é indexador válido para reajuste do saldo devedor mesmo em contratos anteriores à Lei n.º 8.177/91, se pactuada correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança.6. Somente há descaracterização da mora quando da cobrança de encargos abusivos durante a relação contratual.” (TRF-4, Terceira Turma, Apelação Cível n. 5002253-36.2015.404.7101/RS, Rel. Des. Fed. Rogerio Favreto, 03/10/2017) No que toca à capitalização de juros, vigora o entendimento de ser admitida sua cobrança mensal, desde que expressamente pactuada. Nesse sentido: Súmula 539-STJ: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada.” Súmula 541-STJ: “A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada.” “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. LIMITAÇÃO DOS JUROS EM 12% AO ANO.DESCABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. LEGALIDADE. PACTUAÇÃOEXPRESSA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. DECISÃOMANTIDA.1. As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros prevista na Lei de Usura (Súmula n. 596/STF), salvo exceções legais, sendo inaplicáveis os arts. 591 e 406 do CC/2002 para esse fim. Ademais, conforme a Súmula n. 382/STJ: "A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade."2. É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, em contratos celebrados após 31.3.2000, data da publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. 3. Havendo previsão contratual, é válida a cobrança da comissão de permanência no período de inadimplemento, desde que não cumulada com correção monetária nem com outros encargos remuneratórios ou moratórios. Afora isso, o valor exigido a esse título não pode ultrapassar a soma da taxa de juros de remuneração pactuada para a vigência do contrato, dos juros de mora e da multa contratual, nos termos das Súmulas n. 30, 294, 296 e 472 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 516908/RS – 2014/0115444-1, Rel. Mi. Antonio Carlos Ferreira, DJe 06/09/2016) A autora alega que, no negócio jurídico pactuado, estaria caracterizada ilegalidade decorrente da utilização da Tabela Price. A Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, não encerra qualquer ilegalidade. Com a utilização desse método, a prestação será capaz de pagar integralmente os juros mensais. E se a prestação mensal paga integralmente os juros mensais, não haverá renovação na remuneração do capital, mediante o acréscimo de juros vencidos e não pagos, o que rechaça a alegação de capitalização sob a forma composta. Na situação em concreto, a aplicação da Tabela Price não representa prejuízo para o consumidor, já que os juros são pagos juntamente com as prestações mensais fixas, sendo o saldo devedor amortizado periodicamente e quitado ao final do contrato, não se identificando, pois, hipótese de incidência de juros sobre juros. A esse respeito, pertinentes são os julgados cujas ementas seguem transcritas (g.n.): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO - GIROCAIXA FÁCIL - OP 734. AGRAVO RETIDO: CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. MATÉRIA EMINENTEMENTE DE DIREITO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS: POSSIBILIDADE. COBRANÇA DE JUROS OU ENCARGOS EXCESSIVOS E ABUSIVOS: NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DE COMISSÃO DE PERMANÊNCIA CUMULADA COM OUTROS ENCARGOS: INOVAÇÃO RECURSAL. (...) 7. Vale notar que mesmo em se tratando de contrato de adesão, não basta a invocação genérica da legislação consumerista, pois é necessária a demonstração de que o contrato em discussão viola normas previstas no Código de Defesa do Consumidor. Na hipótese dos autos, verifica-se que a apelante não demonstrou de forma cabal a ocorrência de violação às normas da lei consumerista.8. A inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor tem por lastro a assimetria técnica e informacional existente entre as partes em litígio. Assim, a distribuição do ônus da prova na forma ordinária do artigo 333, incisos I e II, do Código de Processo Civil somente deve ser excepcionada se restar comprovada a vulnerabilidade do consumidor, a ponto de, em razão dessa circunstância, não conseguir comprovar os fatos que alega, ao mesmo tempo em que a parte contrária apresenta informação e meios técnicos hábeis à produção da prova necessária ao deslinde do feito. Precedentes.9. No caso dos autos, observa-se que a recorrente não incorreu em nenhuma das hipóteses do inciso VIII, do art. 6º. da Lei 8.078/90, tendo em vista a questão objeto da lide, isto é, a origem da dívida pactuada em contratos.10. O contrato (Cédula de Crédito Bancário - GIROCAIXA Fácil - OP 734) foi firmado em 13/02/2013 e prevê expressamente a forma de cálculo dos juros. Ainda que se entenda que o cálculo dos juros pela Tabela Price implica em capitalização, tratando-se de contrato bancário firmado posteriormente à vigência da Medida Provisória nº 1.963-17, de 30/03/2000 (em vigor a partir da publicação no DOU de 31/03/2000), por diversas vezes reeditada, a última sob nº 2.170-36, de 23/08/2001, ainda em vigor por força do artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32, de 11/09/2001, é lícita da capitalização dos juros, nos termos do artigo 5º. Precedentes.11. Tendo em vista as cláusulas contratuais que preveem expressamente a forma de apuração do saldo devedor com base em capital mais juros, portanto, a capitalização de juros, é lícita sua incidência. 12. Conforme assinalado pelo Supremo Tribunal Federal na ADIn 2.591-DF, DJ 29/09/2006, p. 31, as instituições financeiras submetem-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, exceto quanto à "definição do custo das operações ativas e a remuneração das operações passivas praticadas na exploração da intermediação de dinheiro na economia". Em outras palavras, a definição da taxa de juros praticada pelas instituições financeiras não pode ser considerada abusiva com apoio no CDC.13. As instituições financeiras não estão sujeitas à limitação da taxa de juros, conforme entendimento de há muito firmado pelo Supremo Tribunal Federal na Súmula 596. No caso dos autos,não se verifica qualquer excesso ou abusividade nas cláusulas contratuais que fixam os juros remuneratórios.14. Não há nos autos nada que indique que se trata de taxa que destoa das efetivamente praticadas no Sistema Financeiro Nacional. No sentido de que a mera estipulação de juros contratuais acima de 12% não configura abusividade, que somente pode ser admitida em situações excepcionais, firmou-se a orientação do Superior Tribunal de Justiça.15. Dessa forma, não há como sustentar a possibilidade de alteração da metodologia de cálculo dos juros expressamente prevista no contrato. E não há abusividade na taxa de juros que justifique a modificação do contrato pelo Poder Judiciário, o que, conforme dito, somente é admissível em hipóteses excepcionais.16. Quanto à alegação de impossibilidade da incidência de comissão de permanência cumulada com encargos moratórios, verifica-se que referida questão não foi arguida na exordial, tampouco, foi objeto da sentença guerreada, de tal sorte que importa em inovação recursal e, por consequência, impõe-se o não conhecimento do apelo nesta parte.17. Agravo retido improvido. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, improvida.” (TRF-3, Primeira Turma, Apelação Cível n. 0000707-94.2015.403.6119/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, e-DJF3 Judicial 1 de 21/06/2018) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO. EMPRÉSTIMO À PESSOA JURÍDICA. GIROCAIXA FÁCIL OP 734. CÉDULAS ACOMPANHADAS DOS DEMONSTRATIVOS DE DÉBITO E DAS PLANILHAS DE EVOLUÇÃO DA DÍVIDA. VALOR CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI 10.931/04. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA TAXA REFERENCIAL - TR. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO.1. A cédula de crédito bancário é título executivo extrajudicial, nos termos do disposto nos artigos 28 e 29 da Lei nº 10.931/2004.2. Os títulos executivos extrajudiciais são aqueles assim definidos por lei. No caso de cédula de crédito bancário representativa de contrato de empréstimo bancário, o título prevê o pagamento de valor certo, líquido e exigível, sendo em tudo análogo aos demais títulos executivos extrajudiciais previstos no CPC - Código de Processo Civil.3. Não há que se objetar que a cédula de crédito bancário representativa de contrato de abertura de crédito não possa constituir título executivo extrajudicial por lhe faltarem os requisitos da liquidez e certeza, ou ainda porque esses requisitos somente são satisfeitos por ato unilateral do credor.4. Não há qualquer inconstitucionalidade nos artigos 28 e 29 da Lei n° 10.931/2004. A definição da força executiva de determinado título é matéria sujeita ao princípio da reserva legal, de tal forma que não se vislumbra qualquer afronta à Constituição na definição do contrato de abertura de crédito, veiculado por cédula de crédito bancário, como título executivo extrajudicial.5. Há, portanto, títulos executivos extrajudiciais - contratos particulares assinados pelos devedores e avalistas, prevendo o pagamento de valor certo, líquido e exigível, de forma que estão sendo satisfeitos os requisitos do artigo 585, II c/c 580 do Código de Processo Civil - CPC/1973 (artigo 784, III, c/c 786 do Código de Processo Civil/2015), sendo cabível a ação de execução. Precedentes.6. No caso dos autos, tendo em vista que a execução apresenta título líquido, certo e exigível, bem como, acompanhada dos demonstrativos de débito e do saldo devedor demonstrado em planilhas de cálculo, há, portanto, título executivo extrajudicial a embasar a ação executiva. Resta, pois, afastada a preliminar suscitada.7. No caso dos autos, os contratos foram firmados em 18/09/2012 e 28/09/2012 e preveem expressamente a forma de cálculo dos juros. Ainda que se entenda que o cálculo dos juros pela Tabela Price implica em capitalização, tratando-se de contrato bancário firmado posteriormente à vigência da Medida Provisória nº 1.963-17, de 30/03/2000 (em vigor a partir da publicação no DOU de 31/03/2000), por diversas vezes reeditada, a última sob nº 2.170-36, de 23/08/2001, ainda em vigor por força do artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32, de 11/09/2001, é lícita da capitalização dos juros, nos termos do artigo 5º. Precedentes.8. O sistema de amortização do saldo devedor pela utilização da Tabela Price não é vedado por lei. Além disso, é apenas uma fórmula de cálculo das prestações, em que não há capitalização de juros e, portanto, não há motivo para declarar a nulidade da cláusula questionada. Precedentes.9. O contrato em questão prevê taxa de juros pós-fixada, composta pela TR mais um percentual definido. Não há nenhuma ilegalidade na estipulação, em contrato celebrado na vigência da Lei nº 8.177/1991, da TR - Taxa Referencial como indexador. Precedentes.10. Há de ser mantida a TR como índice de correção monetária tal como prevista contratualmente.11. Apelação improvida.” (TRF-3, Primeira Turma, Apelação Cível n. 0024407-59.2015.403.6100/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, e-DJF3 Judicial 1 de 06/07/2017) Mister aqui rememorar que o sistema contratado consiste numa fórmula matemática que deve ser respeitada, devendo ser preservado o ato jurídico perfeito. Independentemente do sistema de amortização eleito pelas partes (PRICE, SACRE, SAC, SAM), a amortização gradual da dívida é obrigatória. Cada encargo mensal (prestação) deve conter a parcela destinada à amortização, prevista para o contrato, e outra destinada ao pagamento de juros. Impertinente a afirmação de que a capitalização de juros na forma composta é vedada, porque não há capitalização de juros na forma composta na evolução do contrato, nos moldes como firmado. A única exceção ocorre quando, na Tabela Price, a incidência de índices diversos sobre a prestação e o saldo devedor desequilibra de tal forma o valor da prestação, tornando-a ínfima, de forma a permitir o fenômeno da amortização negativa, fato que não restou devidamente demonstrado nos autos. Os juros contratados incidem mensalmente, ao equivalente mensal da taxa nominal anual prevista no contrato, sempre sobre o saldo devedor. A prestação na Tabela Price é calculada de forma a ser suficiente para o pagamento, no mínimo, da parcela de juros prevista no contrato. Assim sendo, os juros remuneratórios, que vertem mensalmente do saldo devedor, são pagos, na mesma periodicidade, utilizando-se, para tanto, o valor da prestação mensal. Dessa forma, não haverá incidência de juros sobre capital renovado, pois os juros do mês anterior não são incorporados ao saldo devedor para a incidência dos juros do mês subsequente, ou seja, não constituem base de cálculo dos novos juros. É que não configura capitalização a multiplicação de taxas de juros ou a sua elevação a uma potência, mas a incidência de juros sobre capital já acrescido previamente de parcela (não taxa) de juros. Vale dizer, para haver capitalização de juros sob a forma composta, o valor devido no mês anterior, a título de juros, deve ser agregado ao capital, para a obtenção, mediante a incidência da taxa contratual, da parcela de juros do mês subsequente. No sistema de capitalização os juros serão crescentes, assim como o saldo devedor. No sistema de amortização, o saldo devedor será decrescente, na medida em que ao menos uma parte do capital emprestado é mensalmente paga, além dos juros. No Sistema Francês de Amortização, a prestação será capaz de pagar integralmente os juros mensais. E se a prestação mensal paga integralmente os juros mensais, não haverá renovação na remuneração do capital, mediante o acréscimo de juros vencidos e não pagos, o que rechaça a alegação de capitalização sob a forma composta. Inexiste, pois, ilegalidade na utilização da Tabela Price como sistema de amortização. Nesse sentir, nota-se que a parte demandante aceitou de forma livre o que foi estipulado no contrato, portanto não pode haver alteração unilateral sem maiores cuidados. Com efeito, deve prevalecer o princípio “pacta sunt servanda”. Ademais, a inversão do ônus da prova não isenta o consumidor de apresentar a prova mínima de suas alegações. No caso em apreço, o acervo probatório existente nos autos conduz à compreensão de que é legítima a previsão contratual de aplicação da Tabela Price, além das demais cobranças estabelecidas. É importante assinalar que as questões controvertidas no processo referem-se à revisão/interpretação das cláusulas contratuais e não diretamente à maneira de elaboração do cálculo da prestação e saldo devedor. A perícia técnica sugerida pela parte autora apenas se justificaria se as partes divergissem quanto à realização do cálculo. Neste caso, discordam da interpretação do contrato e, para decisão quanto a este assunto, é prescindível opinião técnica. Assim, desnecessária a produção de prova pericial, consoante anteriormente assinalado. Ausente qualquer ilegalidade praticada pelas rés, não há que se falar em dever de indenizar. Pelo exposto e por tudo mais quanto dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015. Sem custas, em razão do deferimento da gratuidade da justiça. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. ADRIANA FREISLEBEN DE ZANETTI Juíza Federal
3. Processo 50046100920214036130
   Tribunal: TRF3 | Data: 29/05/2025
   Tipo: Intimação
   PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004610-09.2021.4.03.6130 / 2ª Vara Federal de Osasco AUTOR: STEFANY GUALTIERI Advogados do(a) AUTOR: KELLY DA SILVA BORGES - SP381625, LAHIS DE MOURA OLIVEIRA - SP410318 REU: KALLAS INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A., PKA OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: JOSE FREDERICO CIMINO MANSSUR - SP194746 Advogados do(a) REU: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648, ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de conhecimento proposta por STEFANY GUALTIERI contra PK OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pretende a revisão contratual, com a declaração de nulidade das cláusulas consideradas abusivas, bem como o recálculo do saldo devedor, a repetição de valores e indenização por danos morais. Sustenta a requerente, em síntese, que firmou com a corré PKA Osasco um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, em março de 2017, para aquisição de imóvel na planta, cuja obra seria financiada pela CEF. Assegura que, ajustados os valores a serem pagos, realizou a quitação da prestação devida, no entanto posteriormente foi feita uma novação contratual, alterando-se elementos importantes acerca do negócio jurídico, tais como o valor devido para aquisição do imóvel e a previsão de INCC somente pelo índice positivo e mesmo após a assinatura do contrato de financiamento. Alega, ainda, que teriam sido cobrados custos de evolução de obra e INCC após a entrega das chaves, bem como valores a título de comissão de corretagem, e juros abusivos. Pleiteia a condenação das requeridas à restituição dos valores indevidamente pagos, bem como à reparação pelos danos morais suportados. Juntou documentos. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal ofertou peça contestatória no Id 171156679 e seguintes. Preliminarmente, arguiu sua ilegitimidade passiva. Quanto ao mérito, refutou os argumentos expendidos na inicial, defendendo, em síntese, a prevalência das cláusulas contratuais pactuadas. As corrés PKA OSASCO e KALLAS apresentaram contestação no Id 261945824 e seguintes. Em sede preliminar, arguiram a inépcia da inicial, a ausência do interesse de agir e ilegitimidade passiva. No mérito, argumentaram a inexistência de cobranças indevidas e requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Réplica apresentada. O pedido de produção de prova pericial formulado pela demandante foi indeferido. As partes apresentaram alegações finais. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, verifico que o feito está em condições de ser antecipadamente julgado, consoante dicção do art. 355 do CPC/2015. Prosseguindo, verifica-se que as preliminares de ilegitimidade passiva arguidas nas contestações tratam de tema de fundo. Com efeito, a apuração da responsabilidade das rés demanda o exame das relações jurídicas postas, bem como dos fatos narrados, sendo, pois, questão que se confunde com o mérito e que com ele deve ser analisada. Quanto às demais preliminares, rejeito-as, uma vez que os pedidos iniciais estão claros e devidamente delineados, sendo certo que se trata de pretensão que encontra amparo pelo ordenamento jurídico vigente, verificando-se, ademais, que a petição inicial preenche os requisitos legais. Outrossim, a análise das questões trazidas da inicial depende de efetiva comprovação, que, se ausente, conduzirá à improcedência do pedido. Ademais, não merece ser acolhida a pretensão de revogação dos benefícios da assistência judiciária gratuita concedidos à parte autora. O art. 99, §3º, do CPC/2015, dispõe sobre a presunção de veracidade da qual goza a alegação de insuficiência deduzida pela pessoa natural. Sob esse aspecto, incumbe à parte contrária impugnar a concessão da benesse processual, apresentando elementos que comprovem a ausência da hipossuficiência financeira afirmada. No caso em apreço, inexiste prova inequívoca de eventual mudança da condição financeira da parte autora. Resta, pois, ausente elemento apto a descaracterizar a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade, motivo pelo qual rejeito a impugnação à gratuidade apresentada em contestação. Superados esses temas, passo à análise do mérito. É importante consignar que, acompanhando entendimento assente no Colendo Superior Tribunal de Justiça, à hipótese em testilha aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo sob essa égide que a questão será examinada e solucionada. Deve-se ponderar, no entanto, que o referido diploma protetivo não tem força para suplantar o direito de outrem; presta-se, em verdade, para salvaguardar situações nas quais o consumidor esteja em evidente desvantagem jurídica, permitindo-lhe o pleno exercício dos postulados legais para resguardar seu direito material. Assim, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC não implica nulidade automática das cláusulas contratuais, tampouco permite a revisão indiscriminada de seu conteúdo; apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato. Sob esse enfoque, o primeiro ponto a ser assinalado é que não se identifica qualquer ilegalidade ou abusividade na realização da novação contratual. Tal medida possui amparo legal (artigos 360 a 367 do CC/2002) e, no caso concreto, nota-se que a consumidora teve acesso a informações claras e transparentes acerca da nova obrigação, com as quais anuiu. Quanto à incidência dos juros durante a construção, igualmente não há que se falar em abusividade. Acerca do tema, partidarizo também o entendimento do C. STJ de que não se caracteriza abusiva a cláusula contratual que prevê a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Consoante concluiu a Corte Superior, “seria realmente injusto que, optando pela compra parcelada, o adquirente pagasse exatamente o mesmo preço da compra à vista, sem nenhum acréscimo, o que representaria uma desvantagem exagerada para aqueles que optaram pelo pagamento imediato. (...) Quanto ao argumento segundo o qual não se trata de venda, mas de simples promessa, a lei e a remansosa jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e deste Superior Tribunal de Justiça conferem, de modo eloquente, a necessária segurança jurídica ao instituto da promessa de compra e venda de imóvel” (STJ, Segunda Seção, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012). No mesmo sentido: “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284⁄STF. "JUROS NO PÉ". SÚMULA 83⁄STJ.1. Configura deficiência de fundamentação do recurso especial a alegação genérica de violação a artigos de lei, sem contudo demonstrar em que extensão e como se deu a suposta violação. Incidência da Súmula 284⁄STF. 2. A Segunda Seção, no julgamento do EREsp 670.117⁄PB, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13.6.2012, pendente de publicação). 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 48.968⁄MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 18⁄10⁄2012) “AGRAVO REGIMENTAL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - JUROS COMPENSATÓRIOS - JUROS NO PÉ – COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO - DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA - PROVIMENTO. 1.- Quanto aos juros compensatórios denominados "Juros no pé", aplica-se a jurisprudência firmada pela 2ª Seção, harmonizando o entendimento de suas Turmas, no sentido de que "não considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp 670117⁄PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p⁄ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 26⁄11⁄2012)." 2.- Agravo Regimental provido, reconhecida a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.” (STJ, Terceira Turma, AgRg no AI n. 1.384.004/RJ – 2010/0213396-8, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 25/06/2014) Portanto, legítima a cobrança de juros durante o período de realização da obra, consoante previsão inserta no instrumento negocial firmado pelas partes. Em contrapartida, se verificado o atraso nas obras, não se pode impingir ao consumidor o ônus de suportar os encargos financeiros decorrentes do descumprimento do prazo contratual estabelecido. Pois bem. Segundo se depreende da análise dos contratos pactuados, há cláusulas a indicar que, não obstante a instituição financeira figure como credora fiduciária do contrato de mútuo, ela também influi sobre os demais participantes do negócio, atribuindo-lhes obrigações a serem satisfeitas no curso da avença, competindo à CEF, ainda, a sua fiscalização. Em verdade, nos contratos relativos ao Programa Minha Casa Minha Vida, a CEF opera como verdadeiro gestor de recursos e executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras. Por essa razão, é evidente sua responsabilidade pelas questões apresentadas nesta lide. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS EXTERNAS E INTERNAS. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. - Restou demonstrado que a CEF financiou a construção de um empreendimento, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada solidariamente, uma vez que não atuou como mero agente financeiro no caso concreto. - O laudo pericial revelou que os imóveis tem vários problemas de origem externa, tais como infiltração por capilaridade e infiltração originada de água acumulada nos telhados, que reverberam nas residências dos autores. Por ser imprescindível a recuperação de áreas externas para sanar os vícios nos imóveis dos autores (áreas internas), tal determinação não se reveste de ilegitimidade e tampouco vai além do pedido, por ser consequência deste. - O objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. A falha na prestação do serviço, por ambas as rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação. - A indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice objetivo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado. -Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, observo que o quantum indenizatório fixado na sentença (R$ 10.000,00 para cada autor) obedece a tais critérios, devendo ser mantido. - Apelação e Recurso Adesivo não providos.” (TRF-3, Segunda Turma, ApCiv 0003097-74.2013.403.6000/MS, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, DJEN 07/03/2022) Portanto, é sim dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras, com o propósito de zelar pelo atendimento dos prazos preestabelecidos. Evidente, pois, que o eventual atraso pode, além de obstar a liberação dos recursos financeiros para que o empreendimento seja concluído, resultar em responsabilização da própria Caixa Econômica Federal frente aos consumidores. Quanto às corrés PKA OSASCO e KALLAS, na qualidade de vendedora e construtora, é irrefutável sua responsabilidade pelo andamento das obras, já que planejam, vendem e divulgam o empreendimento, obrigando-se a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Nessa ordem de ideias, exsurge irrefutável a solidariedade das rés na responsabilidade pela entrega da unidade no prazo contratado. A corroborar esse entendimento: “ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CEF. REPARAÇÃO DE DANO MATERIL E MORAL. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE. 1. Constatados vícios e atrasos na obra, há nexo de imputação de responsabilidade das Caixa Econômica Federal e da Construtora. 2. A construção do empreendimento está alicerçada sobre uma profusão de relações jurídicas e, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal e a entidade organizadora antecede a celebração do contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. 3. O que ressalta da contratação é a solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, uma vez que à Construtora cabe a efetivação das obras no prazo contratado, na forma mais direta, e à CEF a fiscalização do cumprimento do referido prazo.” (TRF-4, 4ª Turma, AC 5052380-83.2012.4.04.7100, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, D.E. 26/02/2015) Resta analisar, portanto, se houve o alegado atraso na obra. Em que pesem as assertivas invocadas pela parte autora, entendo que sua tese não encontra respaldo na prova juntada aos autos. Na realidade, o contrato de financiamento firmado com a CEF, em abril/2018, prevê o prazo de 37 meses para conclusão das obras. A própria demandante confirma que recebeu as chaves e a transferência da posse em 27/05/2020, ou seja, antes de transcorrido o prazo previsto em contrato. Neste ponto, é necessário assinalar que não vislumbro qualquer irregularidade nos prazos assinalados para conclusão das obras. Embora tenha sido fixado um prazo inicial na promessa de compra e venda pactuada, é certo que no contrato de financiamento foi estipulado novo prazo, tendo sido o respectivo instrumento regularmente assinado pelo contratante, não havendo que se falar em nulidade das cláusulas livremente pactuadas. E ainda que se considerasse o prazo inicialmente previsto (novembro/2019 - Id 74247034), é certo que tal cláusula deve ser interpretada conjuntamente com a Cláusula Décima Oitava do instrumento particular de compromisso de venda e compra (Id 74247030 - pág. 13) e com a Cláusula 4.9 do contrato de financiamento (Id 74247306 - pág. 06), que preveem a prorrogação do prazo para conclusão das obras em até 180 dias / 06 meses. Há muito está pacificado na jurisprudência dos Tribunais pátrios o posicionamento de ser razoável e válida a cláusula que prevê o prazo de 180 dias de tolerância para a conclusão das obras, não caracterizando qualquer abusividade. Nesse sentido: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como Documento: 1633565 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 21/09/2017 Página 1 de 4 Superior Tribunal de Justiça intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ, RESP - RECURSO ESPECIAL - 1582318 2015.01.45249-7, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:21/09/2017). Assim, com base na informação da demandante de que recebeu as chaves em maio/2020, não se verifica qualquer atraso, sendo, portanto, devidos os juros de obra até a entrega das chaves. Ausente prova de que as cobranças tenham continuado após a entrega das chaves, deve ser rechaçada a pretensão inicial. Quanto à incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta – que, na hipótese, deu-se com a aplicação do INCC, nas variações positivas –, partidarizo o entendimento de que é possível mesmo durante o período de atraso na construção, já que serve apenas para recompor o valor da moeda, sem representar vantagem à construtora. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUÇÃO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. DEVIDA. DANOS MORAIS. AFASTADOS. 1. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 2. Não cabe condenação por danos morais se as instâncias de origem não indicam um fato que cause transtornos extraordinários. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 677.950/RJ – 2015/0055125-0, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 20/03/2017) Ademais, não vislumbro qualquer ilegalidade na aplicação do índice contratualmente previsto, qual seja, o INCC, não se sustentando as alegações iniciais neste ponto. A autora questiona, ainda, a cobrança de valores a título de comissão de corretores e custo de publicidade. Conforme é cediço, as despesas com comissão de corretagem podem ser transferidas para o comprador do imóvel, desde que haja previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Confiram-se: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da Documento: 63610066 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 06/09/2016 Página 1 de 3 Superior Tribunal de Justiça comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP – 2016/0129715-8, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM ASSESSORIA IMOBILIÁRIA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que a cobrança dos valores relativos à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária não pode ser transferida ao comprador do imóvel, pois não há previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ sobre a questão, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos no REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 06/09/2016). 2. Para a caracterização da divergência jurisprudencial, não basta a simples transcrição das ementas dos acórdãos confrontados, devendo ser mencionadas e expostas as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, sob pena de não serem atendidos os requisitos previstos no art. 541, parágrafo único, do CPC/73 e no art. 255, § 2º, do RISTJ. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.327.201/SP – 2018/0175848-4, Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 29/10/2018) Na hipótese em apreço, o contrato de promessa de compra e venda realizado entre as partes traz previsão expressa de assunção pela compradora dos custos atinentes à comissão de corretagem, consignando, ainda, que o pagamento seria feito diretamente por ela à empresa intermediadora/corretores (Id 74247034 - pág. 03; Id 74247030 - pág. 12). Portanto, é evidente a legitimidade de tal cobrança. Quanto à suposta exigência de valores atinentes a custos de publicidade, a cláusula questionada pela demandante está no Id 74247030 - pág. 06/07, e prevê o seguinte: “(29) Nos casos previstos de rescisão automática e de pleno direito do presente instrumento, por inadimplemento de obrigações por parte do PROMITENTE COMPRADOR ou ainda por desistência, fica este obrigado a ressarcir à PROMITENTE VENDEDORA, integralmente de todas as despesas e ônus que tenham sido e terão que ser suportadas em decorrência do presente contrato, e da sua rescisão. 29.1 Para efeito do que estipula a cláusula acima, fica reconhecido e estabelecido, por transação, a fim de prevenir litígios que: (...) (f) sobre o valor total atualizado do imóvel, 7% referem-se a custos de publicidade” Sob esse enfoque, nota-se que a previsão contratual limita-se a estabelecer custos para fins de ressarcimento que seria devido pela compradora (autora) em caso de eventual rescisão contratual, não se tratando, ao contrário do que sugere a inicial, de cláusula contratual que prevê a tal cobrança embutida no preço do imóvel. Portanto, sem amparo a tese da autora. Outrossim, o demandante não logrou demonstrar a existência de incorreções na amortização do saldo devedor, razão pela qual deverá ser observada a metodologia prevista no contrato. O STJ consolidou o entendimento de que a limitação dos juros remuneratórios imposta pelo Decreto n. 22.626/33 (Lei da Usura) não se aplica às instituições financeiras. Fato é que somente se admite a revisão dos juros remuneratórios em hipóteses excepcionais, devendo, para tanto, estar cabalmente demonstrada a abusividade capaz de deixar o consumidor em desvantagem exagerada, observadas as peculiaridades de cada caso. Acresça-se, a propósito, a preleção contida no enunciado da Sumula 382/STJ: Súmula 382-STJ: “A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade.” Nesse contexto, cabe anotar que o termo "spread bancário" consiste no lucro da instituição financeira, isto é, a diferença entre o custo do dinheiro para o banco e o quanto ele cobra do consumidor na operação de crédito. A limitação ao lucro prevista na Lei n. 1.521/51, que dispõe sobre os crimes contra a economia popular, não impede que as instituições financeiras aufiram lucros superiores a 20%, haja vista a já mencionada não sujeição às regras da Lei de Usura. A imposição de limite à taxa média de mercado, repise-se, somente se admite nas hipóteses de abusividade, o que não se constatou na situação em apreço. Sobre o tema, confira-se o seguinte precedente: “CIVIL. ADMINISTRATIVO. IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.SPREADBANCÁRIO. TAXA DE JUROS NOMINAL E EFETIVA. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR ANTERIOR À AMORTIZAÇÃO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA DE REFERÊNCIA. MORA.1. A aplicação do Código de Defesa do consumidor nas relações de financiamento habitacional não é regra, porquanto o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria. Não tendo o mutuário comprovado o atendimento dos pressupostos aludidos no inc. VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90, não lhe assiste o direito à inversão do ônus da prova. Da mesma forma, a teoria da imprevisão e a função social do contrato não têm o condão de afastar as obrigações pactuadas pelo mutuário.2. Os juros, nos contratos bancários em geral, não estão jungidos à disciplina da Lei de Usura, mas à Lei n.º 4.595/64, não podendo invocar a Lei n.º 1.521/51 para limitar o lucro da instituição financeira, uma vez não mais subsistem os percentuais legais máximos estipulados no Decreto n.º 22.626/33, aos quais a tipificação daquela estava intimamente vinculada.3. Diferentemente da existência de previsão no contrato de incidência de uma taxa de juros nominal e outra efetiva (forma de cálculo simples ou composta), ou do sistema de amortização, o que a lei repudia é a prática de anatocismo, caracterizada pela cobrança de juros sobre capital renovado, ou seja, sobre montante de juros não pagos, já resultantes da incidência de juros compostos (capitalizados), que ocorre quando o valor do encargo mensal revela-se insuficiente para liquidar até mesmo a parcela de juros, dando causa às chamadas 'amortizações negativas', inexistentes no caso. 4. Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.5. A Taxa Referencial (TR) é indexador válido para reajuste do saldo devedor mesmo em contratos anteriores à Lei n.º 8.177/91, se pactuada correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança.6. Somente há descaracterização da mora quando da cobrança de encargos abusivos durante a relação contratual.” (TRF-4, Terceira Turma, Apelação Cível n. 5002253-36.2015.404.7101/RS, Rel. Des. Fed. Rogerio Favreto, 03/10/2017) No que toca à capitalização de juros, vigora o entendimento de ser admitida sua cobrança mensal, desde que expressamente pactuada. Nesse sentido: Súmula 539-STJ: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada.” Súmula 541-STJ: “A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada.” “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. LIMITAÇÃO DOS JUROS EM 12% AO ANO.DESCABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. LEGALIDADE. PACTUAÇÃOEXPRESSA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. DECISÃOMANTIDA.1. As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros prevista na Lei de Usura (Súmula n. 596/STF), salvo exceções legais, sendo inaplicáveis os arts. 591 e 406 do CC/2002 para esse fim. Ademais, conforme a Súmula n. 382/STJ: "A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade."2. É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, em contratos celebrados após 31.3.2000, data da publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. 3. Havendo previsão contratual, é válida a cobrança da comissão de permanência no período de inadimplemento, desde que não cumulada com correção monetária nem com outros encargos remuneratórios ou moratórios. Afora isso, o valor exigido a esse título não pode ultrapassar a soma da taxa de juros de remuneração pactuada para a vigência do contrato, dos juros de mora e da multa contratual, nos termos das Súmulas n. 30, 294, 296 e 472 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 516908/RS – 2014/0115444-1, Rel. Mi. Antonio Carlos Ferreira, DJe 06/09/2016) A autora alega que, no negócio jurídico pactuado, estaria caracterizada ilegalidade decorrente da utilização da Tabela Price. A Tabela Price, também chamada de Sistema Francês de Amortização, não encerra qualquer ilegalidade. Com a utilização desse método, a prestação será capaz de pagar integralmente os juros mensais. E se a prestação mensal paga integralmente os juros mensais, não haverá renovação na remuneração do capital, mediante o acréscimo de juros vencidos e não pagos, o que rechaça a alegação de capitalização sob a forma composta. Na situação em concreto, a aplicação da Tabela Price não representa prejuízo para o consumidor, já que os juros são pagos juntamente com as prestações mensais fixas, sendo o saldo devedor amortizado periodicamente e quitado ao final do contrato, não se identificando, pois, hipótese de incidência de juros sobre juros. A esse respeito, pertinentes são os julgados cujas ementas seguem transcritas (g.n.): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO - GIROCAIXA FÁCIL - OP 734. AGRAVO RETIDO: CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. MATÉRIA EMINENTEMENTE DE DIREITO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS: POSSIBILIDADE. COBRANÇA DE JUROS OU ENCARGOS EXCESSIVOS E ABUSIVOS: NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DE COMISSÃO DE PERMANÊNCIA CUMULADA COM OUTROS ENCARGOS: INOVAÇÃO RECURSAL. (...) 7. Vale notar que mesmo em se tratando de contrato de adesão, não basta a invocação genérica da legislação consumerista, pois é necessária a demonstração de que o contrato em discussão viola normas previstas no Código de Defesa do Consumidor. Na hipótese dos autos, verifica-se que a apelante não demonstrou de forma cabal a ocorrência de violação às normas da lei consumerista.8. A inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor tem por lastro a assimetria técnica e informacional existente entre as partes em litígio. Assim, a distribuição do ônus da prova na forma ordinária do artigo 333, incisos I e II, do Código de Processo Civil somente deve ser excepcionada se restar comprovada a vulnerabilidade do consumidor, a ponto de, em razão dessa circunstância, não conseguir comprovar os fatos que alega, ao mesmo tempo em que a parte contrária apresenta informação e meios técnicos hábeis à produção da prova necessária ao deslinde do feito. Precedentes.9. No caso dos autos, observa-se que a recorrente não incorreu em nenhuma das hipóteses do inciso VIII, do art. 6º. da Lei 8.078/90, tendo em vista a questão objeto da lide, isto é, a origem da dívida pactuada em contratos.10. O contrato (Cédula de Crédito Bancário - GIROCAIXA Fácil - OP 734) foi firmado em 13/02/2013 e prevê expressamente a forma de cálculo dos juros. Ainda que se entenda que o cálculo dos juros pela Tabela Price implica em capitalização, tratando-se de contrato bancário firmado posteriormente à vigência da Medida Provisória nº 1.963-17, de 30/03/2000 (em vigor a partir da publicação no DOU de 31/03/2000), por diversas vezes reeditada, a última sob nº 2.170-36, de 23/08/2001, ainda em vigor por força do artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32, de 11/09/2001, é lícita da capitalização dos juros, nos termos do artigo 5º. Precedentes.11. Tendo em vista as cláusulas contratuais que preveem expressamente a forma de apuração do saldo devedor com base em capital mais juros, portanto, a capitalização de juros, é lícita sua incidência. 12. Conforme assinalado pelo Supremo Tribunal Federal na ADIn 2.591-DF, DJ 29/09/2006, p. 31, as instituições financeiras submetem-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, exceto quanto à "definição do custo das operações ativas e a remuneração das operações passivas praticadas na exploração da intermediação de dinheiro na economia". Em outras palavras, a definição da taxa de juros praticada pelas instituições financeiras não pode ser considerada abusiva com apoio no CDC.13. As instituições financeiras não estão sujeitas à limitação da taxa de juros, conforme entendimento de há muito firmado pelo Supremo Tribunal Federal na Súmula 596. No caso dos autos,não se verifica qualquer excesso ou abusividade nas cláusulas contratuais que fixam os juros remuneratórios.14. Não há nos autos nada que indique que se trata de taxa que destoa das efetivamente praticadas no Sistema Financeiro Nacional. No sentido de que a mera estipulação de juros contratuais acima de 12% não configura abusividade, que somente pode ser admitida em situações excepcionais, firmou-se a orientação do Superior Tribunal de Justiça.15. Dessa forma, não há como sustentar a possibilidade de alteração da metodologia de cálculo dos juros expressamente prevista no contrato. E não há abusividade na taxa de juros que justifique a modificação do contrato pelo Poder Judiciário, o que, conforme dito, somente é admissível em hipóteses excepcionais.16. Quanto à alegação de impossibilidade da incidência de comissão de permanência cumulada com encargos moratórios, verifica-se que referida questão não foi arguida na exordial, tampouco, foi objeto da sentença guerreada, de tal sorte que importa em inovação recursal e, por consequência, impõe-se o não conhecimento do apelo nesta parte.17. Agravo retido improvido. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, improvida.” (TRF-3, Primeira Turma, Apelação Cível n. 0000707-94.2015.403.6119/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, e-DJF3 Judicial 1 de 21/06/2018) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO. EMPRÉSTIMO À PESSOA JURÍDICA. GIROCAIXA FÁCIL OP 734. CÉDULAS ACOMPANHADAS DOS DEMONSTRATIVOS DE DÉBITO E DAS PLANILHAS DE EVOLUÇÃO DA DÍVIDA. VALOR CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI 10.931/04. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA TAXA REFERENCIAL - TR. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO.1. A cédula de crédito bancário é título executivo extrajudicial, nos termos do disposto nos artigos 28 e 29 da Lei nº 10.931/2004.2. Os títulos executivos extrajudiciais são aqueles assim definidos por lei. No caso de cédula de crédito bancário representativa de contrato de empréstimo bancário, o título prevê o pagamento de valor certo, líquido e exigível, sendo em tudo análogo aos demais títulos executivos extrajudiciais previstos no CPC - Código de Processo Civil.3. Não há que se objetar que a cédula de crédito bancário representativa de contrato de abertura de crédito não possa constituir título executivo extrajudicial por lhe faltarem os requisitos da liquidez e certeza, ou ainda porque esses requisitos somente são satisfeitos por ato unilateral do credor.4. Não há qualquer inconstitucionalidade nos artigos 28 e 29 da Lei n° 10.931/2004. A definição da força executiva de determinado título é matéria sujeita ao princípio da reserva legal, de tal forma que não se vislumbra qualquer afronta à Constituição na definição do contrato de abertura de crédito, veiculado por cédula de crédito bancário, como título executivo extrajudicial.5. Há, portanto, títulos executivos extrajudiciais - contratos particulares assinados pelos devedores e avalistas, prevendo o pagamento de valor certo, líquido e exigível, de forma que estão sendo satisfeitos os requisitos do artigo 585, II c/c 580 do Código de Processo Civil - CPC/1973 (artigo 784, III, c/c 786 do Código de Processo Civil/2015), sendo cabível a ação de execução. Precedentes.6. No caso dos autos, tendo em vista que a execução apresenta título líquido, certo e exigível, bem como, acompanhada dos demonstrativos de débito e do saldo devedor demonstrado em planilhas de cálculo, há, portanto, título executivo extrajudicial a embasar a ação executiva. Resta, pois, afastada a preliminar suscitada.7. No caso dos autos, os contratos foram firmados em 18/09/2012 e 28/09/2012 e preveem expressamente a forma de cálculo dos juros. Ainda que se entenda que o cálculo dos juros pela Tabela Price implica em capitalização, tratando-se de contrato bancário firmado posteriormente à vigência da Medida Provisória nº 1.963-17, de 30/03/2000 (em vigor a partir da publicação no DOU de 31/03/2000), por diversas vezes reeditada, a última sob nº 2.170-36, de 23/08/2001, ainda em vigor por força do artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32, de 11/09/2001, é lícita da capitalização dos juros, nos termos do artigo 5º. Precedentes.8. O sistema de amortização do saldo devedor pela utilização da Tabela Price não é vedado por lei. Além disso, é apenas uma fórmula de cálculo das prestações, em que não há capitalização de juros e, portanto, não há motivo para declarar a nulidade da cláusula questionada. Precedentes.9. O contrato em questão prevê taxa de juros pós-fixada, composta pela TR mais um percentual definido. Não há nenhuma ilegalidade na estipulação, em contrato celebrado na vigência da Lei nº 8.177/1991, da TR - Taxa Referencial como indexador. Precedentes.10. Há de ser mantida a TR como índice de correção monetária tal como prevista contratualmente.11. Apelação improvida.” (TRF-3, Primeira Turma, Apelação Cível n. 0024407-59.2015.403.6100/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, e-DJF3 Judicial 1 de 06/07/2017) Mister aqui rememorar que o sistema contratado consiste numa fórmula matemática que deve ser respeitada, devendo ser preservado o ato jurídico perfeito. Independentemente do sistema de amortização eleito pelas partes (PRICE, SACRE, SAC, SAM), a amortização gradual da dívida é obrigatória. Cada encargo mensal (prestação) deve conter a parcela destinada à amortização, prevista para o contrato, e outra destinada ao pagamento de juros. Impertinente a afirmação de que a capitalização de juros na forma composta é vedada, porque não há capitalização de juros na forma composta na evolução do contrato, nos moldes como firmado. A única exceção ocorre quando, na Tabela Price, a incidência de índices diversos sobre a prestação e o saldo devedor desequilibra de tal forma o valor da prestação, tornando-a ínfima, de forma a permitir o fenômeno da amortização negativa, fato que não restou devidamente demonstrado nos autos. Os juros contratados incidem mensalmente, ao equivalente mensal da taxa nominal anual prevista no contrato, sempre sobre o saldo devedor. A prestação na Tabela Price é calculada de forma a ser suficiente para o pagamento, no mínimo, da parcela de juros prevista no contrato. Assim sendo, os juros remuneratórios, que vertem mensalmente do saldo devedor, são pagos, na mesma periodicidade, utilizando-se, para tanto, o valor da prestação mensal. Dessa forma, não haverá incidência de juros sobre capital renovado, pois os juros do mês anterior não são incorporados ao saldo devedor para a incidência dos juros do mês subsequente, ou seja, não constituem base de cálculo dos novos juros. É que não configura capitalização a multiplicação de taxas de juros ou a sua elevação a uma potência, mas a incidência de juros sobre capital já acrescido previamente de parcela (não taxa) de juros. Vale dizer, para haver capitalização de juros sob a forma composta, o valor devido no mês anterior, a título de juros, deve ser agregado ao capital, para a obtenção, mediante a incidência da taxa contratual, da parcela de juros do mês subsequente. No sistema de capitalização os juros serão crescentes, assim como o saldo devedor. No sistema de amortização, o saldo devedor será decrescente, na medida em que ao menos uma parte do capital emprestado é mensalmente paga, além dos juros. No Sistema Francês de Amortização, a prestação será capaz de pagar integralmente os juros mensais. E se a prestação mensal paga integralmente os juros mensais, não haverá renovação na remuneração do capital, mediante o acréscimo de juros vencidos e não pagos, o que rechaça a alegação de capitalização sob a forma composta. Inexiste, pois, ilegalidade na utilização da Tabela Price como sistema de amortização. Nesse sentir, nota-se que a parte demandante aceitou de forma livre o que foi estipulado no contrato, portanto não pode haver alteração unilateral sem maiores cuidados. Com efeito, deve prevalecer o princípio “pacta sunt servanda”. Ademais, a inversão do ônus da prova não isenta o consumidor de apresentar a prova mínima de suas alegações. No caso em apreço, o acervo probatório existente nos autos conduz à compreensão de que é legítima a previsão contratual de aplicação da Tabela Price, além das demais cobranças estabelecidas. É importante assinalar que as questões controvertidas no processo referem-se à revisão/interpretação das cláusulas contratuais e não diretamente à maneira de elaboração do cálculo da prestação e saldo devedor. A perícia técnica sugerida pela parte autora apenas se justificaria se as partes divergissem quanto à realização do cálculo. Neste caso, discordam da interpretação do contrato e, para decisão quanto a este assunto, é prescindível opinião técnica. Assim, desnecessária a produção de prova pericial, consoante anteriormente assinalado. Ausente qualquer ilegalidade praticada pelas rés, não há que se falar em dever de indenizar. Pelo exposto e por tudo mais quanto dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015. Sem custas, em razão do deferimento da gratuidade da justiça. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. ADRIANA FREISLEBEN DE ZANETTI Juíza Federal