Processo nº 00395364920244058100

Intimações e Editais

1. 01/07/2025 - Intimação
   Órgão: 35ª Vara Federal CE | Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL
   SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de cobrança ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual a parte autora almeja o pagamento de débitos condominiais vencidos, no valor de R$22.979,55, referentes à unidade 201-G, do condomínio Residencial Recanto da Harmonia, localizado na Rua Vicente Ferreira Góes, 148, Centro, Maracanaú-CE. Em contestação, a CEF alega sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel sobre o qual incidem os encargos condominiais estaria arrendado a terceiro, que estabeleceu relação jurídica direta com o condomínio, sendo daquele, portanto, a obrigação de pagar as taxas devidas, conforme dados apresentados. Relatado no essencial, passo a decidir. II – FUNDAMENTAÇÃO Ilegitimidade passiva A parte autora busca a satisfação de crédito referente a taxas de condomínio inadimplidas. De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, ao dispor sobre as regras aplicáveis ao condomínio edilício, imputou-se ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, a regra geral é a de que cada condômino deve arcar com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade, obligatio ad rem, sendo que a negativa ou inadimplemento de sua parte representa enriquecimento ilícito em detrimento do grupo dos demais condôminos. Em caso de alienação da propriedade, é pacífico o entendimento no sentido de que as cotas condominiais possuem natureza “propter rem”, ou seja, estão vinculadas ao proprietário da coisa. Assim, em caso de alienação, o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite no momento da transferência. Esta é a determinação legal, prevista no art. 1.345 do Código Civil: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. É importante ressaltar que referida natureza conferida à taxa condominial visa a garantir a continuidade da própria relação condominial. Nesta fase preliminar, no entanto, urge verificar se a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, a fim de avaliar a pertinência subjetiva da instituição financeira no polo passivo da demanda. Quanto ao ponto, há que se destacar a regra insculpida no art. 1.368-B do Código Civil de 2002: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Vê-se, portanto, que a interpretação legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. É que o possuidor direto_ e não a CEF_ é o verdadeiro usufrutuário dos bens e serviços do condomínio, ou seja, o possuidor direto é quem se beneficia da área de lazer, piscina e serviços, como a vigilância, portaria, limpeza da área comum etc. Verifica-se, portanto, que o dispositivo indicou a posse como critério distintivo da responsabilização atinente às despesas condominiais. Esta, também, a conclusão jurisprudencial no Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, REsp 1696038 SP, DJe 3/9/2018, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) Vale destacar que a consolidação da propriedade, em tese, pressupõe a propriedade plena, ou seja, quando o proprietário tem consigo os atributos de gozar, usar, reaver e dispor da coisa. Entretanto, é cediço que, em muitas situações, a Caixa Econômica Federal, a despeito de consolidar a propriedade, não possui o atributo de uso e gozo da coisa, porquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta, ainda que precária, do bem. No caso em comento, a parte autora busca ao adimplemento dos débitos condominiais vencidos referentes ao apartamento de n.º 201, localizado no Bloco G do Condomínio Residencial Recanto da Harmonia. Contudo, de acordo com informação da CEF, observa-se que o imóvel em questão foi arrendado ao (à) Sr(a). Airlys Samia Gonçalves Silva, em razão de contrato habitacional por esta firmado, a qual estabeleceu relação jurídica direta com o condomínio, sendo dela, portanto, a obrigação de pagar as taxas devidas. Neste ponto, vale destacar que, embora a CEF não tenha apresentado cópia do respectivo contrato alegado, apresentou dados do respectivo contrato habitacional, com Planilha de evolução deste (id. 71841440), relativo à referida unidade do condomínio autor do presente processo, sem demonstração de que tenha havido adjudicação ou outra modificação da situação jurídica do referido imóvel. Ademais, o próprio condomínio requerente apresentou declaração de débito na qual consta como condômino a referida Sra Airlys Samia. Por fim, vale registrar que também consta averbação na Matrícula do respectivo imóvel de que este seria mantido sob a propriedade fiduciária da CEF, confirmando o alegado por esta. Assim, vislumbro que não há elementos e/ou argumentos que ponham em dúvida a veracidade das informações prestadas pela Caixa, as quais tenho como suficientes para demonstração do alegado na contestação. Diante do exposto, vislumbro que a Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva para esta demanda. Destaque-se que a competência da Justiça Federal é fixada, a princípio, em se tratando de demandas de natureza cíveis, pelo critério ratione personae. Assim, inexistindo quaisquer das entidades elencadas no art. 109 da Constituição Federal, carece a Justiça Federal de competência para julgar e apreciar a demanda. Por fim, consigno que cabe à Justiça Federal, como é cediço, decidir a respeito da existência de efetivo interesse jurídico das entidades indicadas no dispositivo citado que justifique sua participação no processo, nos termos do enunciado da Súmula 150 do Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrita: Súmula 150: Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas. A competência dos Juizados Especiais Federais Cíveis, por sua vez, é determinada materialmente em função do valor da causa, da pessoa e em razão do lugar, devendo ser ressaltado que no foro onde houver JEF instalado sua competência é de natureza absoluta, conforme expressamente dispõe o art. 3º, § 3º, da Lei nº 10.259/2011. No âmbito dos Juizados Especiais Federais, as disposições do art. 51, III, da Lei 9.099/95 e do Enunciado 24 do FONAJEF, autorizam a extinção do processo sem resolução do mérito quando comprovada a incompetência territorial para o julgamento do feito, sendo, portanto, descabida decisão declinatória de competência. Neste sentido e por analogia, tratando-se de incompetência absoluta, entendo serem ainda mais fortes os argumentos acima expendidos para determinar a extinção do processo sem julgamento do mérito, por ausência de legitimidade da parte ré, bem como falta de pressuposto de validade da relação processual, notadamente quanto à competência do Juízo. Ressalte-se, por oportuno, que o parágrafo primeiro do art. 51 da Lei nº 9.099/95, aplicável à Lei nº 10.259/2001, estatui que a extinção do processo independerá, em qualquer hipótese, de prévia intimação pessoal das partes. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, extingo o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV e VI, do CPC/2015. Sem custas, sem honorários advocatícios e sem reexame necessário (art. 1º da Lei nº 10.259/2001 c/c art. 55 da Lei nº 9.099/95). Publique-se, registre-se e intimem-se, observadas as disposições da Lei nº. 10.259/2001. Arquive-se, imediatamente, por se tratar de sentença terminativa (art. 5.º da Lei n.º 10.259, de 2001).