Condominio Do Edificio Residencial Raisa x Empresa Gestora De Ativos - Emgea e outros

Intimações e Editais

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2. 16/06/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª | Classe: CUMPRIMENTO DE SENTENçA
   Comarca de Goiânia – GO6ª Vara CívelAvenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120Processo n.º: 0224661-55.2015.8.09.0051Promovente: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL RAISAPromovido (a): CELSO COSTA DE OLIVEIRADECISÃOVersam os autos sobre execução de título judicial movida pelo Condomínio do Edifício Residencial Raisa em face de Celso Costa de Oliveira, objetivando a cobrança de débitos condominiais.O imóvel que deu origem à execução – apartamento nº 302 do Edifício Residencial Raisa, com direito a 01 box de garagem, inscrito na matrícula nº 107.230 do 1º CRI de Goiânia – foi penhorado (evento 80).Reconhecida a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário (evento 158), o bem foi submetido à avaliação (evento 168). O laudo de avaliação foi homologado, fixando o valor do imóvel em R$ 283.000,00 (evento 173).Foi determinada a realização de leilão público (evento 179).Apresentado o edital de leilão (evento 194), houve impugnação (evento 206), especificamente quanto à cláusula de meação que reservava à coproprietária Eliete Silva de Oliveira 50% do valor do bem.A impugnação foi acolhida, determinando a exclusão da reserva de meação (evento 208).Foi apresentado novo edital (evento 227).O exequente novamente questionou a cláusula de meação constante do edital (evento 230). Houve manifestação do Município de Goiânia requerendo que os débitos de IPTU fossem acrescidos como dívida a ser paga pelo arrematante, ou que constasse expressamente no edital a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das dívidas tributárias (evento 231).O leiloeiro se manifestou sobre as impugnações (evento 238).O exequente voltou a se manifestar sobre questões relacionadas à meação e aos débitos de IPTU (evento 241). O imóvel arrematado foi por CAIO DA SILVA ROCHA pelo valor de R$ 133.000,00, conforme autor de arrematação juntado no evento 242.O arrematante se habilitou nos autos, requerendo a expedição de alvará do valor pago pelo imóvel em favor das partes (evento 243).Foi noticiado o pagamento à vista da comissão do leiloeiro e do imóvel na Conta Judicial no Banco do Brasil, agência 86, conta 3700103850516, em 02/04/2025 (evento 245).O exequente requer pronunciamento judicial específico sobre as questões controvertidas, a fim de que se proceda à expedição da carta de arrematação e à finalização do processo executivo. Apresentou planilha atualizada dos débitos condominiais (R$ 93.330,00 em 15/04/2025) e tributários (R$ 14.738,65), totalizando R$ 108.068,65 (evento 246).É o relatório necessário. Decido. Analisando os autos, verifico que as questões controvertidas referem-se aos débitos de IPTU e à cláusula de meação constante do edital de leilão.Da Cláusula de MeaçãoNo que tange à questão da meação, é indispensável evidenciar que a natureza jurídica do débito condominial é de obrigação propter rem, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, estabelecendo, portanto, responsabilidade solidária entre todos os coproprietários, não havendo possibilidade de fracionamento da responsabilidade quando se trata de débito dessa natureza.Nesse contexto, tecnicamente, não existe "coproprietário alheio à execução" em débitos condominiais, uma vez que todos os proprietários respondem solidariamente pela obrigação.A proteção prevista no artigo 843 do Código de Processo Civil, que institui a reserva da meação, visa resguardar aquele que não possui responsabilidade pela dívida executada.No caso dos autos, tratando-se de débito condominial, todos os proprietários respondem pela dívida condominial.A jurisprudência dos Tribunais pátrios corroboram este entendimento (grifou-se):AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LEILÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. DESTAQUE DE PERCENTUAL PARA HERDEIROS. COPROPRIETÁRIOS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Despesas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, é obrigação garantida pelo próprio bem, respondendo o imóvel por eventuais débitos condominiais. 1.1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo ainda estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). 2. Os coproprietários de imóvel respondem solidariamente pelas despesas de condomínio, mas esta responsabilidade não implica litisconsórcio necessário em razão da natureza pessoal da ação de cobrança de cotas condominiais. O condomínio pode, então, demandar contra qualquer um dos coproprietários ou contra todos conjuntamente (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). (…) 4. Não há que se falar em descontar percentual do valor obtido com o leilão do imóvel para os demais herdeiros, que são coproprietários do bem e devedores solidários em razão da natureza propter rem da obrigação. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07234461920238070000 1772059, Relator.: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 13/10/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 25/10/2023).Importante destacar que esta questão já foi objeto de análise nestes autos, conforme decisão proferida no evento 208, oportunidade em que se determinou a alteração da cláusula de meação constante no edital.Registro que houve efetivo cumprimento da referida decisão, com substancial modificação na redação da cláusula no novo edital de leilão lançado no evento 227.Isso porque, na primeira versão (evento 194) constava expressamente: "reservando a coproprietária, Sra. Eliete Silva de Oliveira, na proporção de 50% (cinquenta por cento), sua cota parte sobre o valor da avaliação".A redação atual, por outro lado, suprimiu completamente a identificação nominal da pessoa e o percentual específico, tornando-se uma cláusula completamente genérica. A cláusula atual não mais reserva quota específica a pessoa determinada, limitando-se a reproduzir a proteção geral prevista em lei.Neste viés, observo não haver prejuízo concreto decorrente da permanência da cláusula genérica no edital, especialmente porque a sua nova redação não impede que o produto integral da arrematação seja destinado ao pagamento da dívida executada, considerando a responsabilidade solidária de todos os coproprietários pelo débito condominial.A "reserva" mencionada na cláusula genérica simplesmente não encontrará aplicação prática no caso concreto, vez que não há coproprietário efetivamente alheio à execução.Assim, a manutenção da cláusula em formato genérico não causa prejuízo material ao direito da exequente nem ao regular desenvolvimento do processo executivo.Prevalece, portanto, o princípio da economia processual e a preservação dos atos validamente praticados, evitando-se o retrocesso processual desnecessário que decorreria da anulação da arrematação já realizada.Do IPTUQuanto aos débitos de IPTU, o edital estabeleceu que o bem seria alienado livre e desembaraçado de quaisquer ônus até a data da expedição da carta de arrematação, com sub-rogação dos débitos de IPTU no valor da arrematação, nos termos do artigo 130 do Código Tributário Nacional.A previsão legal é clara ao estabelecer que o crédito tributário relativo à impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana sub-roga-se no respectivo preço. O artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece que "os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação".Complementarmente, o parágrafo único do mesmo dispositivo dispõe que "no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço".Esta sistemática visa garantir que os débitos de natureza propter rem sejam quitados com o produto da arrematação, não onerando o arrematante com dívidas preexistentes. A sub-rogação opera-se automaticamente, independentemente de manifestação específica, tratando-se de norma de ordem pública tributária.A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, na arrematação judicial, os débitos de IPTU sub-rogam-se no preço da arrematação, não se transferindo ao arrematante, mas sendo pagos preferencialmente com o produto da alienação, em observância ao artigo 130, paragrafo único do CNT (grifou-se):PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. I - Na origem, trata-se de ação de repetição de indébito tributário com pedido de compensação, objetivando reconhecer a inexistência de relação jurídico-tributária referente ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU incidente sobre imóveis adquiridos por meio de leilão judicial. (…) V - O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado de que os créditos relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade sub-rogam-se sobre o respectivo preço público quando arrematados em hasta pública, liberando o arrematante e o bem arrematado do respectivo gravame. Nesse panorama, destacam-se os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.774.298/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/5/2019, DJe 28/5/2019; REsp 1.675.081/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/8/2017, DJe 13/9/2017. VI – Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2025127 DF 2022/0282359-7, Relator.: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 24/04/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2023).No mesmo sentido é a jurisprudência dos Tribunais pátrios (grifou-se):IPTU. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. ARREMATAÇÃO. IMÓVEL. ARTIGO 130 DO CTN. 1 – Não cabe ao arrematante do imóvel a responsabilidade pelo pagamento de débitos de IPTU anteriores à arrematação. 2 – Justifica-se o disposto no art. 130 do CTN porque entre o arrematante e o anterior proprietário do bem não se estabelece relação jurídica nenhuma. A propriedade é adquirida pelo arrematante em virtude de ato judicial e não de ato negocial privado. Sentença de procedência confirmada por suas próprias razões. Recurso improvido. (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 1035514-32.2023.8.26.0053 São Paulo, Relator.: Fábio Fresca – Colégio Recursal, Data de Julgamento: 20/03/2024, 4ª Turma Recursal de Fazenda Pública, Data de Publicação: 20/03/2024).APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA – DÉBITOS TRIBUTÁRIOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO - SUBROGAÇÃO NO PREÇO – INEXIGIBILIDADE EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE -RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APENAS QUANDO HÁ EXPRESSA PREVISÃO NO EDITAL DO LEILÃO - PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO FISCAL - RECURSO PROVIDO. - Dispõe o art. 130, parágrafo único, do CTN que, no caso de arrematação em hasta pública, ficam sub-rogados no preço, os créditos de tributos que incidam sobre o bem, não podendo a Fazenda Pública exigir do arrematante o valor concernente ao IPTU, salvo quando constar expressamente do edital ressalva em sentido contrário - Ausente qualquer previsão nesse sentido, subsiste a possibilidade de cobrança em face do antigo proprietário, tendo em vista que o parágrafo único do art. 130 do CTN traz uma exceção de responsabilidade oponível apenas pelo adquirente do imóvel em hasta pública. (TJ-MG - Apelação Cível: 5109810-80.2018.8.13 .0024, Relator.: Des.(a) Wilson Benevides, Data de Julgamento: 13/12/2023, 7ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/12/2023).Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça, em sede recursos repetitivos, fixou o Tema 1.134, reforçando o seu entendimento anterior, ao estabelecer que mesmo nos casos em que hajam cláusulas editalícias que atribuem ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários preexistentes, tal disposição é inválida.Isso porque, de acordo com o princípio da hierarquia das normas, as disposições editalícias não podem afastar previsões legais gerais de responsabilidade tributária, expressas no Código Tributário Nacional, que possui status de lei complementar.Vejamos a tese fixada:Tema 1134: Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade No caso dos autos, o edital de leilão constatou expressamente que "o bem será leiloado livre e desembaraçado de quaisquer ônus, até a data da expedição da respectiva Carta de Arrematação ou Mandado de entrega, conforme artigos 903, § 5º, inclusive os débitos de natureza propter rem, conforme artigo 908 § 1º, ambos do CPC/2015. Débitos de IPTU, serão sub-rogados no valor da arrematação nos termos do art. 130, “caput” e parágrafo único, do C.T.N.".Portanto, o débito de IPTU existente sobre o imóvel arrematado deve ser satisfeito com o produto da arrematação, não se transferindo ao arrematante, conforme, inclusive, já previsto no edital de leilão.Resolvidas as questões controvertidas, impõe-se definir a ordem de pagamento dos créditos com o produto da arrematação (R$ 133.000,00), observando-se a seguinte precedência legal: 1º Crédito tributário de IPTU; 2º Crédito condominial, objeto da presente execução; 3º Créditos hipotecário e pignoratício, respectivamente da EMGEA e do Banco Itaú, se houver saldo remanescente. Diante do exposto: a) Homologo a arrematação do imóvel pelo valor de R$ 133.000,00, uma vez verificada a regularidade do ato e o efetivo pagamento do preço e da comissão do leiloeiro;b) Intime-se o município de Goiânia para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente planilha atualizada do débito de IPTU;c) Intime-se a exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente planilha atualizada do débito exequendo;d) Com a manifestação do município de Goiânia e da exequente, expeça-se a carta de arrematação em favor de CAIO DA SILVA ROCHA, com a descrição do imóvel conforme matrícula;e) Após a expedição da carta de arrematação, expeça-se mandado de imissão na posse em favor do arrematante;Cumpridas todas as determinações, volvam-me os autos conclusos para análise acerca da expedição de alvará;Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSAJuiz de Direito