Marcelo Domingues Pereira x Marcio Rafael Gazzineo

Intimações e Editais

1. 02/07/2025 - Intimação
   Órgão: 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza | Classe: RENOVATóRIA DE LOCAçãO
   38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690   Nº DO PROCESSO: 0240533-06.2022.8.06.0001 CLASSE: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Móvel] AUTOR: MARISA LOJAS S.A. REU: CE SHOPPING S/A   SENTENÇA   Vistos, etc. I. RELATÓRIO Trata-se de Ação Renovatória De Locação, ajuizada por Marisa Lojas S/A, em face de CE Shopping S/A, ambos qualificados. Narra a parte autora que é locatária do Módulo de Uso Comercial nº 800, no North Shopping Fortaleza, com contrato celebrado inicialmente em 2002 com a sociedade North Empreendimentos Ltda., sucedida em 2015 pela Ré, CE Shopping S.A., atual proprietária do empreendimento. A relação contratual remonta, contudo, ao ano de 1996, quando a Autora firmou contrato anterior relativo a outro módulo, posteriormente rescindido de forma consensual, totalizando mais de 20 anos de ocupação ininterrupta no local. O contrato vigente teve início em 28 de novembro de 2002, com prorrogações automáticas que o estenderam até 27 de novembro de 2022. A locação foi destinada à instalação de uma das lojas da rede Lojas Marisa, para comércio varejista de diversos produtos, mantida no mesmo ramo ao longo de todo o período. A Autora sempre cumpriu as obrigações contratuais, pagando regularmente os aluguéis e encargos pactuados, os quais são fixados com base no maior valor entre percentual sobre o faturamento bruto e valor mínimo reajustado, além de encargos comuns, IPTU e fundo de promoção, todos devidamente quitados. Mesmo sendo responsabilidade da Ré manter o imóvel segurado, a Autora contratou seguros em nome próprio que abrangem a área locada. Demonstrado o cumprimento de todos os requisitos legais para renovação compulsória, nos termos dos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, e não tendo sido possível a renovação amigável até o momento, a Autora propõe judicialmente a renovação do contrato, visando preservar seu fundo de comércio e a continuidade de suas atividades no local. A Autora requer a procedência integral da ação para que seja determinada a renovação compulsória do contrato de locação pelo prazo de 10 anos, com início em 28 de novembro de 2022 e término em 27 de novembro de 2032, conforme proposta apresentada. Requer, ainda, a citação da Ré por carta com AR digital, para que aceite a proposta ou apresente contestação no prazo legal, sob pena de revelia. Caso haja oposição, pleiteia a condenação da Ré ao pagamento das custas, honorários sucumbenciais e demais cominações legais. Protesta pela produção de todas as provas admitidas em direito e manifesta desinteresse na audiência de conciliação, por entender que eventual acordo pode ser tratado extrajudicialmente. Requer o cadastramento do advogado Marcelo Domingues Pereira para fins de intimação, sob pena de nulidade, e atribui à causa o valor de R$ 318.000,00. Contestação da promovida, id 121455655, preliminarmente, alegando a ausência de comprovação do aceite dos encargos da fiança pela fiadora indicada. No mérito, a Ré sustenta a improcedência dos pedidos formulados pela Autora, com base nos seguintes fundamentos: 1. Impossibilidade de renovação por 10 anos: A Autora pleiteia a renovação do contrato de locação por 10 anos, o que, segundo a Ré, contraria jurisprudência pacífica do STJ, a qual estabelece que o prazo máximo de renovação compulsória em ação renovatória é de 5 anos, conforme tese firmada na Jurisprudência em Teses n.º 53 do STJ. Renovação por prazo superior violaria o direito de propriedade da locadora e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 2. Inviabilidade da redução do aluguel mínimo mensal: A Autora propôs a redução do aluguel mínimo para R$ 26.500,00, sem apresentar quaisquer estudos técnicos que embasem essa proposta; A Ré argumenta que o valor locativo deve refletir a valorização do empreendimento, no caso, o North Shopping Fortaleza, que passou por ampla revitalização e expansão, situando-se em área estratégica e com expressivo crescimento no faturamento do setor de shopping centers; Assim, considera infundado o pedido de redução, defendendo a manutenção do valor atual, considerando a realidade mercadológica e o princípio do equilíbrio contratual. 3. Contraproposta: Ré apresenta contraproposta nos termos do art. 72, § 1º, da Lei 8.245/91, propondo: Manutenção do aluguel mínimo mensal no valor de R$ 40.254,32, referente a novembro de 2022; Aplicação de reajustes contratuais vigentes; Correção monetária pelo índice já previsto no contrato; Manutenção de todas as demais cláusulas contratuais; Ressalva de que eventual prova pericial poderá indicar valor superior. Em suma, a Ré requer: Indeferimento do pedido de renovação por 10 anos, limitando-se a eventual renovação a 5 anos; Rejeição do pedido de redução do aluguel mínimo; Adoção da contraproposta locatícia apresentada. Réplica, id 121455659. Decisão Interlocutória, id 121455662, determinando que sejam intimadas as partes para especificarem as provas que pretendem produzir, atentando-se para seus ônus especificados no art. 373 do CPC/15. Alertou que o silêncio das partes poderá implicar em julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC/15. Petição da requerida, id 121455666, a Ré reitera preliminar ainda não apreciada, requerendo o indeferimento da petição inicial e a extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que a Autora não preenche os requisitos legais da ação renovatória previstos no art. 71, inciso VI, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), uma vez que deixou de comprovar o aceite dos encargos da fiança pela fiadora indicada, tampouco apresentou autorização do cônjuge, se casada for. Sustenta que tal omissão inviabiliza o prosseguimento da demanda, por se tratar de requisito essencial, invocando jurisprudência que reconhece a ausência dessa prova como causa de improcedência do pedido renovatório. Assim, entende que a ação deve ser julgada extinta e que deve ser expedido mandado de despejo. Subsidiariamente, na hipótese de superação da preliminar, diante da expressiva divergência entre os valores de aluguel propostos pelas partes - R$ 26.500,00 sugeridos pela Autora e R$ 40.254,32 propostos pela Ré -, requer a produção de prova pericial, com a nomeação de engenheiro civil, para que se apure, por meio de avaliação técnica, o valor real e adequado do aluguel, conforme autorizam os arts. 464 e seguintes do CPC. Petição da autora, id 121455667, argumentando que, conforme ampla prova documental, restou demonstrado o preenchimento dos requisitos legais dos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91 para a renovação da locação entre as partes. Sustenta que o Réu, em contestação, alegou preliminarmente que a Autora não teria comprovado o aceite dos encargos da fiança pela empresa fiadora indicada, requerendo despejo de forma genérica e sem fundamentação adequada, além de insurgir-se contra o prazo de renovação superior a cinco anos e contra a proposta da Autora para readequação do aluguel mínimo mensal para R$ 26.500,00, pretendendo a manutenção do valor de R$ 40.254,32, sem apresentar documentos que sustentem sua alegação, especialmente diante do cenário econômico desfavorável. Quanto à alegação da falta de comprovação do aceite da fiadora, foi juntada declaração de anuência assinada pela fiadora M Bank Participações Ltda., que, apesar de inicialmente não ter sido devidamente considerada pelo Réu, foi protocolada corretamente nos autos, afastando a alegação de descumprimento do requisito previsto no artigo 71, inciso VI, da Lei do Inquilinato. Em razão da divergência sobre o valor do aluguel, a Autora requer prova pericial de engenharia para apurar o valor justo de mercado, utilizando-se como parâmetro apenas lojas âncoras do shopping, conforme norma IBAPE/SP:2011, refletindo a realidade do mercado estagnado pela crise econômica. Por fim, de forma eventual e apenas se houver dúvidas sobre a anuência e capacidade financeira da fiadora, a Autora pleiteia a produção de prova oral e perícia contábil que comprovem o aceite dos encargos da fiança e a solvência patrimonial da fiadora para garantir a locação a ser renovada. Decisão Interlocutória, id 121455668, acolhendo o pedido de prova pericial. Laudo Pericial juntado, id 129849756. Petição da parte autora, id 132576358, a Marisa contesta o valor de aluguel mínimo de R$ 51.300,00 proposto pelo perito para novembro de 2024, argumentando que sua proposta inicial de R$ 26.500,00, além do aluguel percentual de 3,5% sobre o faturamento, é mais adequada à realidade do mercado imobiliário e à recessão econômica. O réu, por sua vez, pleiteia a manutenção do valor mínimo de R$ 40.254,32. A impugnação se baseia em diversos equívocos técnicos e omissões do laudo pericial: Metragem incorreta: O perito utilizou uma área locada de 1.584,22m², enquanto o contrato indica 1.577,00m². Falta de documentos comprobatórios: O perito não apresentou contratos de locação, boletos e comprovantes de pagamento das lojas usadas como comparação, impossibilitando a verificação da veracidade dos dados e do segmento das lojas. Elementos comparativos inadequados: Foram utilizados elementos comparativos (lojas Casa Pio, Le Biscuit, Game Station e Smart Fit) que não são do mesmo segmento da Marisa (vestuário) ou não se enquadram como lojas âncora (com menos de 1.000m²), violando as normas técnicas. Erro na sentença matemática: O perito aplicou fatores de forma multiplicativa em vez de somatória, contrariando a NBR 14.653 da ABNT, o que impactou o valor final. Data-base equivocada: O cálculo do aluguel mínimo foi feito para novembro de 2024, quando deveria ser para novembro de 2022 (data de renovação do contrato). Omissão sobre a taxa de vacância: O perito não respondeu adequadamente sobre o percentual de lojas fechadas ou disponíveis para locação no shopping, fator que influencia diretamente os valores de aluguel. Diante disso, a Marisa requer a intimação do perito para que esclareça os pontos de divergência, apresente os documentos faltantes, refaça os cálculos corrigindo os erros apontados (metragem, método matemático, exclusão de elementos comparativos inadequados, data-base correta e consideração da vacância do shopping). Caso o perito se recuse a retificar o laudo ou responder aos quesitos suplementares, a Marisa solicita a realização de uma nova perícia, custeada por ela. Petição da parte requerida, id 133323721, a parte ré, CE SHOPPING S/A, representada pela Administradora North Shopping Fortaleza Ltda, informou que concorda integralmente com o laudo pericial apresentado em 11/12/2024, no qual o perito judicial fixou o aluguel mínimo mensal do imóvel em R$ 51.300,00. A concordância fundamenta-se em parecer técnico do assistente da ré, que confirmou a correção do valor, destacando que o cálculo se baseou exclusivamente em lojas localizadas no próprio North Shopping Fortaleza, critério adequado por se tratar de centro comercial com características específicas que não permitem comparação com estabelecimentos de rua ou de outros shoppings. Diante disso, a ré requer a homologação do referido laudo e que a sentença observe o valor ali apurado. É o relatório. Decido II. FUNDAMENTAÇÃO A. Da Preliminar de Inobservância do Art. 71, VI, da Lei de Locação (Aceite da Fiança) A Requerida arguiu, em sede preliminar, a inobservância do Art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91, sob a alegação de que a Autora não teria comprovado o aceite da fiadora indicada, pleiteando a extinção do processo sem resolução do mérito e o despejo da locatária.    Contudo, a análise dos autos revela que a Autora apresentou a Declaração de Anuência da M BANK PARTICIPAÇÕES LTDA. (id 121453017) em 24 de junho de 2022 , ou seja, antes mesmo do despacho inicial de id 121453019 que determinou a citação da Requerida. A documentação anexada à inicial e à réplica demonstra a idoneidade financeira da fiadora, com capital social e patrimônio líquido expressivos.    O Art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91 exige a prova do aceite da fiança, mas não estabelece um momento processual rígido para sua apresentação, bastando que ocorra em tempo hábil para o exercício do contraditório e da ampla defesa. A juntada da declaração antes da citação e da apresentação da contestação assegurou à Requerida plena ciência do documento e oportunidade para impugná-lo, caso houvesse fundamento. A alegação da Requerida, portanto, reveste-se de um formalismo excessivo, que desconsidera a substância do cumprimento da exigência legal. O processo judicial deve pautar-se pelo princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual os atos processuais devem ser valorizados por sua finalidade, e não por meras formalidades, especialmente quando não há prejuízo demonstrado à parte adversa. Rejeita-se, assim, a preliminar arguida. B. Do Mérito da Ação Renovatória B.1. Do Prazo da Renovação (5 anos vs. 10 anos) A Autora pleiteia a renovação do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) anos, conforme previsto expressamente na Cláusula 1ª, Parágrafo 2º do contrato original. Fundamenta seu pedido no princípio do pacta sunt servanda e no Art. 54 da Lei nº 8.245/91, que estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas em contratos de shopping center. Por outro lado, a Requerida defende a limitação do prazo renovatório a 5 (cinco) anos, com base em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que interpreta o Art. 51, caput, da Lei do Inquilinato como limitador da renovação a esse quinquênio, independentemente do prazo contratual anterior.    É certo que a jurisprudência do STJ, em casos gerais de locação não residencial, tem interpretado o termo "por igual prazo" do Art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 como o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para a propositura da ação renovatória. Essa interpretação visa a evitar a perpetuação indefinida da locação e a proteger o direito de propriedade do locador. Contudo, o presente caso envolve uma locação em shopping center, modalidade que possui um regramento específico e peculiar no Art. 54 da Lei nº 8.245/91. Este dispositivo legal, de caráter especial, preceitua que "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as normas gerais de condomínio que regem o empreendimento". Essa norma visa a reconhecer a natureza sui generis da relação locatícia em shopping centers, que transcende a mera locação de um imóvel, configurando uma verdadeira parceria entre locador e lojista, com investimentos mútuos, um planejamento de tenant mix e uma dinâmica comercial própria. A Cláusula 13ª do contrato  ainda reforça a prevalência das disposições contratuais sobre normas gerais, o que sublinha a intenção das partes ao firmarem o acordo.    O contrato de locação em questão é explícito ao prever a prorrogação automática por 10 (dez) anos. Desconsiderar essa cláusula, livremente pactuada entre as partes em um contexto de shopping center, implicaria ignorar a autonomia da vontade e a especificidade do Art. 54 da Lei do Inquilinato. A distinção apresentada pela Autora em sua réplica  é pertinente, pois os precedentes do STJ que limitam a renovação a 5 anos frequentemente se referem a imóveis de rua ou situações que não refletem a complexidade e os investimentos de longo prazo inerentes às lojas âncora em shopping centers. A função social da propriedade, no contexto de um shopping center, está intrinsecamente ligada à sua exploração comercial por meio de locações, não havendo o mesmo tipo de conflito com o direito de propriedade que poderia surgir em outras modalidades de locação. A manutenção do prazo de 10 anos contribui para a estabilidade do fundo de comércio da locatária, que, como loja âncora, desempenha um papel fundamental na atração de público e na valorização do empreendimento como um todo. Assim, em respeito à autonomia da vontade das partes, à especificidade da Lei de Locações para shopping centers, e à função social do contrato e da propriedade no contexto analisado, o prazo de renovação deve ser aquele livremente pactuado. B.2. Da Fixação do Valor Locatício Mínimo Mensal A fixação do valor locatício mínimo mensal é o ponto central da controvérsia, com propostas e apurações periciais divergentes. A Autora propôs R$ 26.500,00 , a Requerida contrapropôs R$ 40.254,32 , o perito judicial apurou R$ 51.300,00 , e o assistente técnico da Autora calculou R$ 34.500,00.    B.2.1. Da Prova Pericial Judicial     O laudo pericial judicial, embora tenha utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Fatores, apresenta diversas inconsistências e falhas metodológicas que comprometem a confiabilidade de sua conclusão. Primeiramente, o perito judicial utilizou como base para o cálculo a área locada de 1.584,22m². Contudo, o próprio contrato de locação original  e o laudo divergente  indicam que a área correta do MUC 800 é de 1.577,00m². Esse erro fático na metragem da área locada, ainda que aparentemente pequeno, impacta diretamente o valor unitário por metro quadrado e, consequentemente, o valor locatício final apurado.    Em segundo lugar, a data-base utilizada pelo perito judicial para a avaliação foi novembro de 2024. Ocorre que a renovação do contrato se refere ao período que se inicia em novembro de 2022. A utilização de uma data-base posterior sem a devida retroação por um índice de atualização pertinente (como o INPC, sugerido pelo assistente técnico ) introduz uma distorção temporal no valor apurado, não refletindo a realidade do mercado no momento da renovação.    Ademais, a impugnação da Autora e o laudo divergente apontam uma falha crucial na aplicação da fórmula matemática de homogeneização. O perito judicial aplicou os fatores de forma multiplicativa, enquanto a Norma para Avaliação de Imóveis - NBR 14.653 da ABNT, norma técnica basilar para avaliações, determina que os fatores de correção devem ser aplicados na forma de somatório. Essa divergência metodológica é grave e compromete a precisão e a conformidade técnica do cálculo realizado, tornando o resultado menos fidedigno.    Outro ponto de fragilidade do laudo judicial reside na ausência de disponibilização dos contratos de locação e boletos de pagamento das lojas comparativas utilizadas. O perito judicial limitou-se a afirmar que "teve acesso" aos valores , mas não os anexou aos autos, impedindo que a Autora e seu assistente técnico pudessem verificar a veracidade e a pertinência dos dados, bem como as condições comerciais que subsidiaram a avaliação. Essa omissão viola o princípio do contraditório e da ampla defesa, bem como o Art. 473, §1º e §3º do Código de Processo Civil e a NBR 14.653-1 (item 3.1.30), que exige a "documentação utilizada para avaliação". A impossibilidade de fiscalização da base de dados utilizada pelo perito judicial torna seu cálculo menos transparente e, consequentemente, menos confiável.    Por fim, a seleção das lojas comparativas e a consideração do cenário econômico também são pontos questionáveis. Embora o perito judicial tenha excluído algumas amostras pelo Critério de Chauvenet (como "Game Station"), a impugnação da Autora questionou a inclusão inicial de "Smart Fit" por pertencer a um segmento de mercado distinto (academia vs. vestuário), o que não foi corrigido. A NBR 14.653-2, B.2, recomenda que as amostras possuam características "as mais semelhantes possíveis". Além disso, o laudo judicial não abordou adequadamente a questão da vacância do shopping  nem considerou um fator de redução explícito devido à situação econômica do país, que, conforme amplamente noticiado e alegado pela Autora , enfrentava e ainda enfrenta um período de recessão e impactos pós-pandemia.    B.2.2. Da Impugnação ao Laudo Pericial e Laudo Divergente     A impugnação apresentada pela Requerente e o laudo divergente de seu assistente técnico  abordam de forma consistente e técnica as falhas do laudo judicial. A correção da área locada para 1.577,00m², a aplicação da fórmula de somatório para os fatores de homogeneização em conformidade com a NBR 14.653, e a utilização da data-base de novembro de 2022  são pontos cruciais que conferem maior precisão e aderência às normas técnicas e à realidade contratual.    O laudo divergente, ao considerar a situação econômica do país e a redução significativa das vendas em shoppings pós-pandemia, aplicou um "Fator campo do arbítrio" de 0,85. Esse fator reflete a necessidade de ajustar o valor locatício à realidade mercadológica, que não pode ser ignorada em um cenário de crise. A flexibilidade do "Campo de Arbítrio" é reconhecida pelas normas de avaliação para situações em que a dispersão dos dados ou as condições de mercado exigem um juízo técnico mais apurado. A apuração final do assistente técnico, de R$ 34.500,00, é o resultado de uma metodologia que se mostra mais alinhada com as exigências técnicas e a realidade fática do contrato e do mercado.    B.2.3. Da Valoração da Prova Pericial e Fixação do Aluguel Conforme o Art. 479 do Código de Processo Civil, o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos e provas dos autos. No presente caso, as impugnações da Requerente são substanciais e apontam falhas metodológicas e fáticas graves no laudo judicial que o tornam inconsistente e pouco confiável para embasar uma decisão. As discrepâncias na área locada (1.584,22m² no laudo judicial vs. 1.577,00m² no contrato), na fórmula de homogeneização (multiplicativa vs. somatória conforme NBR 14.653), e na data-base (novembro de 2024 vs. novembro de 2022) são erros que comprometem a validade técnica do laudo judicial. A falta de transparência na disponibilização dos documentos das lojas comparativas impede a fiscalização dos dados brutos, fragilizando ainda mais a prova produzida pelo perito oficial. A análise comparativa dos laudos periciais demonstra claramente a superioridade técnica do laudo divergente da Autora, que corrigiu as falhas metodológicas e fáticas do laudo judicial. A análise comparativa dos laudos periciais demonstra claramente a superioridade técnica do laudo divergente da Autora, que corrigiu as falhas metodológicas e fáticas do laudo judicial. Critério Laudo Pericial Judicial   Laudo Divergente (Assistente Técnico)   Conformidade/Observação Área Locada Utilizada 1.584,22m²   1.577,00m²   O contrato original confirma 1.577,00m² como a área correta, indicando erro fático no laudo judicial.   Data Base da Avaliação Novembro de 2024   Novembro de 2022   A data de renovação do contrato é novembro de 2022 , tornando a data-base do laudo judicial inadequada sem retroação.   Fórmula de Homogeneização Multiplicativa     Somatória     A NBR 14.653 da ABNT determina a aplicação de fatores na forma de somatório , indicando falha normativa no laudo judicial.   Comparativos  Incluiu Smart Fit (segmento distinto) , embora tenha excluído Game Station por Chauvenet.   Questionou Game Station e Smart Fit por segmentos distintos.   A seleção de comparativos deve buscar a maior semelhança possível conforme NBR 14.653-2, B.2.   Disponibilidade Documentos Comparativos Não disponibilizou contratos/boletos   Solicitou a juntada de contratos/boletos   A ausência de disponibilização viola o contraditório e a NBR 14.653-1 (3.1.30).   Consideração Cenário Econômico/Vacância Não considerou explicitamente ou respondeu evasivamente   Aplicou fator de redução ("Campo de Arbítrio") de 0,85   O cenário de recessão e impactos da pandemia é fato notório , justificando a aplicação de fator de ajuste.   Valor Final Apurado R$ 51.300,00   R$ 34.500,00   Resultado da aplicação das metodologias e dados. Diante das falhas do laudo judicial e da solidez das observações e cálculos do laudo divergente, este Juízo adota a metodologia e o valor apurado pelo assistente técnico da Autora como mais adequados à realidade do caso. O valor de R$ 34.500,00 reflete uma apuração técnica que corrigiu os erros do perito judicial e aplicou os fatores de forma condizente com as normas da ABNT e com a realidade econômica do mercado de locações em shopping centers. A aplicação do fator de campo de arbítrio (Fca=0,85) pelo assistente técnico  para refletir a situação de mercado é razoável e necessária. O contexto de crise econômica, com redução do poder de compra dos consumidores e impactos nas vendas do varejo, é um fato notório que não pode ser desconsiderado na avaliação do valor locatício. A loja Marisa, como "loja âncora", contribui significativamente para o fluxo de clientes e para o tenant mix do shopping, o que justifica uma relação locatícia que preserve a natureza participativa do contrato, onde o aluguel mínimo não subverta a regra do aluguel percentual em momentos de menor faturamento. Apurando-se o valor locatício mínimo mensal com base na metodologia do laudo divergente, tem-se a seguinte composição: Descrição Valor Valor Unitário Básico Homogeneizado (Vu) R$ 25,76/m² x mês   Área Locada da Loja Avalianda (AL) 1.577,00m²   Fator Campo de Arbítrio (Fca) 0,85   Cálculo: VL=Vu×AL×Fca R$ 25,76 x 1.577,00 x 0,85 Valor Locatício Mensal Final (R$) R$ 34.530,00 (arredondado para R$ 34.500,00) O valor de R$ 34.500,00 se posiciona de forma equitativa entre a proposta inicial da Autora (R$ 26.500,00) e a contraproposta da Requerida (R$ 40.254,32), e é substancialmente inferior ao valor apurado pelo perito judicial (R$ 51.300,00), cujas falhas foram devidamente demonstradas e acolhidas por este Juízo. Este valor reflete o justo e atual valor de mercado para a locação, considerando as particularidades do imóvel, do empreendimento e do cenário econômico. B.3. Da Manutenção do Aluguel Percentual e Demais Cláusulas As partes não apresentaram impugnação quanto à manutenção do aluguel percentual de 3,5% sobre o faturamento bruto mensal. A Autora, inclusive, expressamente requereu a manutenção das demais cláusulas contratuais. A manutenção dessas condições, livremente pactuadas e não objeto de controvérsia substancial, é fundamental para preservar o equilíbrio contratual e a segurança jurídica da relação locatícia.    C. Da Sucumbência Considerando o resultado da demanda, verifica-se que nenhuma das partes obteve integral sucesso em seus pleitos. A Autora não conseguiu a redução do aluguel para o valor inicialmente proposto (R$ 26.500,00), mas obteve a renovação do contrato pelo prazo de 10 anos e uma redução significativa em relação ao valor apurado pelo perito judicial e à contraproposta da Ré. Por sua vez, a Requerida não teve sua preliminar acolhida, nem o prazo de renovação limitado a 5 anos, e o valor do aluguel fixado foi inferior à sua contraproposta. Assim, configura-se a sucumbência recíproca, nos termos do Art. 86 do Código de Processo Civil. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir a proporção do proveito econômico obtido por cada parte. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 487, inciso I, 51, 54 e 71 da Lei nº 8.245/91, e no Art. 86 do Código de Processo Civil, este Juízo: A. REJEITA a preliminar de inobservância do Art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91, arguida pela Requerida. B. JULGA PROCEDENTE o pedido de renovação compulsória do contrato de locação, nos termos da fundamentação. C. RENOVA o contrato de locação do Módulo de Uso Comercial (MUC) nº 800, localizado no North Shopping Fortaleza, pelo prazo de 10 (dez) anos, com início em 28 de novembro de 2022 e término em 27 de novembro de 2032. D. FIXA o aluguel mínimo mensal em R$ 34.500,00 (trinta e quatro mil e quinhentos reais), a partir de 28 de novembro de 2022, a ser reajustado anualmente pelo INPC/IBGE, conforme Cláusula Terceira do contrato original. E. MANTÉM o aluguel percentual de 3,5% (três e meio por cento) sobre o faturamento bruto mensal da loja, prevalecendo o maior valor entre este e o aluguel mínimo fixado. As demais cláusulas e condições do contrato de locação original, incluindo os encargos comuns da locação e o fundo de promoção e publicidade, também permanecem inalteradas. F. CONFIRMA M BANK PARTICIPAÇÕES LTDA. como fiadora do contrato renovado. G. CONDENA as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocativos, que fixo em 10% sobre o valor da causa, a serem distribuídos e compensados reciprocamente, na proporção de 40% (quarenta por cento) para a Autora e 60% (sessenta por cento) para a Requerida, considerando a sucumbência recíproca e o proveito econômico obtido por cada parte. H. DISPOSIÇÕES FINAIS: Transitada em julgado, expeça-se o competente mandado.   Publique-se. Registre-se. Intimem-se. FORTALEZA, data de inserção no sistema.   Juiz(a) de Direito Assinatura Digital