Tom Arts Editora E Producoes Artisticas Ltda x Condominio Manhattan Square Wall Street e outros

Intimações e Editais

1. 26/06/2025 - Intimação
   Órgão: 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR  Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0526132-63.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: TOM ARTS EDITORA E PRODUCOES ARTISTICAS LTDA Advogado(s): MARCO AURELIO DE CASTRO JUNIOR (OAB:BA11653), JOAO FILIPE BALDUINO DE SA (OAB:BA47850), CANDIDO EMANOEL VIVEIROS SA FILHO (OAB:BA8708), RENATA LOBO QUADROS (OAB:BA19594) INTERESSADO: CONDOMINIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET e outros (3) Advogado(s): ANA KARINA PINTO DE CARVALHO SILVA (OAB:BA23844), CLAUDIO ANDRE ALVES DA SILVA (OAB:BA22860), GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA (OAB:BA22772), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873), LEONARDO MENDES CRUZ (OAB:BA25711) SENTENÇA Trata-se de ação ordinária proposta por TOM ARTS EDITORA E PRODUÇÕES ARTÍSTICAS LTDA contra CONDOMÍNIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET,   MANHATTAN SQUARE WALL STREET EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS COMERCIAL 01 SPE LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A e GAFISA S/A. A parte autora alega, em síntese, que adquiriu três unidades comerciais (salas 1018, 1019 e 1020) da Torre Wall Street "West", do empreendimento Manhattan Square, mediante contrato firmado em 12/09/2014. Aduz que, apesar de ter pagado o valor de entrada no montante de R$ 111.510,00, as rés teriam demorado a entregar a documentação necessária para obtenção de financiamento bancário, o que teria atrasado a liberação do crédito e o recebimento das chaves, ocorrido apenas em 23/09/2015. Relata que, nesse período, foi indevidamente cobrada por taxas condominiais e IPTU, mesmo sem ter recebido as chaves das unidades, tendo efetuado tais pagamentos sob pressão das rés e temendo a rescisão unilateral do contrato. Requer: a) a declaração de nulidade da cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes do recebimento das chaves; b) a restituição em dobro dos valores que alega ter pago a título de taxas condominiais (R$ 13.584,42) e IPTU (R$ 18.936,16); c) indenização por danos morais; d) lucros cessantes correspondentes a 1% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega das chaves; e) congelamento do saldo devedor durante o período de atraso e restituição de valores eventualmente pagos a maior. Frustrada a tentativa de conciliação (ID 242789050). O requerido CONDOMÍNIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET apresentou contestação no ID 260990507, arguindo preliminarmente falta de pressupostos de desenvolvimento válido do processo por inexistência de capacidade e irregularidade da representação processual da parte autora, alegando a ausência de atos constitutivos, incompetência absoluta da Vara de Relações de Consumo, e ilegitimidade passiva, alegando não possuir responsabilidade pelos prejuízos invocados, uma vez que não participou da relação de compra e venda estabelecida entre o autor e os demais réus. No mérito, sustenta que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, que não houve qualquer responsabilidade do condomínio no suposto retardamento do financiamento bancário, que não há responsabilidade pelo pagamento de IPTU/TRSD, que estão ausentes os pressupostos para repetição do indébito, a inexistência de dano moral, e a impossibilidade de acolhimento dos lucros cessantes. As demais rés apresentaram contestação no ID 260990508, arguindo preliminarmente litisconsórcio ativo necessário, sob o argumento de que Lúcia Regina Cardoso Kraychete figura como coadquirente no contrato e deveria integrar o polo ativo da demanda, e inépcia parcial da exordial, por ausência de documentos essenciais, especificamente os boletos de cobrança do condomínio e IPTU que comprovem os alegados pagamentos. No mérito, argumentam que: a) o imóvel já estava pronto e acabado quando da celebração do contrato, com Habite-se expedido em 10/12/2012; b) a entrega das chaves dependia apenas da quitação integral do preço pelo autor, que somente ocorreu em 18/09/2015; c) as chaves foram entregues em 23/09/2015, apenas cinco dias após a quitação do saldo devedor; d) não houve qualquer atraso por parte das rés no fornecimento de documentação para o financiamento; e) a cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU é válida, tendo o autor assinado "Termo de Ciência" reconhecendo essa condição; f) o autor não comprovou os pagamentos que alega ter realizado a título de condomínio e IPTU; g) não houve incidência de correção monetária sobre o saldo devedor; h) não houve dano moral à pessoa jurídica autora. Juntaram documentos, incluindo o Habite-se do empreendimento (ID 260990861), Termo de Recebimento de Áreas Comuns (ID 260990862), extratos de cliente (IDs 260990867, 260990868 e 260990869), e Termos de Recebimento de Unidade (ID 260990870). Não foi apresentada Réplica pelo autor. Intimadas as partes para especificação de provas, nada requereram. É o relatório. Decido. Inicialmente, ressalto que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por entender que as provas documentais juntadas aos autos são suficientes para formar o convencimento deste juízo, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal ou pericial. Não merece acolhimento a preliminar de litisconsórcio ativo necessário arguida pelas rés MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS COMERCIAL 01 SPE LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A e GAFISA S/A. Embora seja verdade que Lúcia Regina Cardoso Kraychete figure como coadquirente no "Quadro de Resumo" do Contrato de Promessa de Compra e Venda, conforme alegado pelas contestantes, tal circunstância não configura, necessariamente, hipótese de litisconsórcio ativo necessário. O litisconsórcio necessário, previsto no art. 114 do CPC, configura-se "por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes". No presente caso, os pedidos formulados pelo autor (declaração de nulidade de cláusula contratual, restituição de valores pagos, indenização por danos morais e materiais) não exigem, necessariamente, a participação da coadquirente para que sejam apreciados e julgados com eficácia. Em contratos de promessa de compra e venda, qualquer dos promissários compradores possui legitimidade para pleitear, individualmente, indenização decorrente de descumprimento contratual por parte do promitente vendedor. Igualmente improcede a alegação de inépcia parcial da exordial por ausência de documentos essenciais. A inicial preenche adequadamente os requisitos do art. 319 do CPC, apresentando narrativa clara dos fatos, formulação de pedidos certos e determinados, e juntada dos documentos que a parte autora considera indispensáveis à propositura da ação. A questão da ausência dos boletos de pagamento das taxas condominiais e IPTU, embora seja relevante para a comprovação dos alegados pagamentos, não configura vício que comprometa a própria existência da inicial. Trata-se, na verdade, de questão probatória que se resolve no mérito da causa, e não de condição da ação.  A preliminar de irregularidade de representação processual arguida pelo CONDOMÍNIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET não procede. O art. 75, VIII, do CPC estabelece que a pessoa jurídica é representada por quem seus atos constitutivos designarem, mas tal exigência visa apenas permitir a verificação da regularidade da representação, não constituindo vício insanável. No presente caso, embora não tenham sido juntados inicialmente os atos constitutivos da pessoa jurídica autora, tal omissão não compromete a validade da representação processual. Ademais, trata-se de irregularidade sanável  e, para que pudesse ensejar extinção do feito, deveria ter ocorrido designação de prazo para regularização, conforme orientação do art. 76 do CPC. Da Preliminar de Incompetência Absoluta A alegação de incompetência absoluta desta Vara de Relações de Consumo não merece acolhimento.  A demanda envolve, primordialmente, relação de consumo estabelecida entre a parte autora (adquirente de unidades imobiliárias) e as empresas incorporadoras/construtoras (MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS COMERCIAL 01 SPE LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A e GAFISA S/A), que se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC. A inclusão do condomínio no polo passivo decorre dos pedidos relacionados à restituição de taxas condominiais, mas isso não desnatura o caráter consumerista da relação principal. A competência desta Vara Especializada de Relações de Consumo está bem configurada em razão da natureza predominante da controvérsia. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva Por fim, não procede a alegação de ilegitimidade passiva do CONDOMÍNIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET. Embora seja verdade que o condomínio não participou diretamente do contrato de promessa de compra e venda, ele figura legitimamente no polo passivo em razão dos pedidos específicos relacionados à restituição de taxas condominiais. A legitimidade passiva, conforme conceituada pela doutrina, configura-se pela pertinência subjetiva da demanda, ou seja, pela relação entre o sujeito e a situação jurídica afirmada. No caso, existindo pedido de restituição de valores pagos a título de taxas condominiais, é evidente que o condomínio possui pertinência subjetiva com o objeto da demanda, sendo parte legítima para figurar no polo passivo. A questão de saber se o condomínio efetivamente deve ou não restituir os valores é matéria de mérito, não de condição da ação. Rejeitadas todas as preliminares, passo ao exame do mérito. Da Ausência de Comprovação de Atraso na Entrega das Unidades A controvérsia central da presente demanda reside na alegação de que as rés teriam atrasado a entrega das unidades adquiridas pelo autor por não fornecerem a tempo a documentação necessária para a obtenção de financiamento bancário. Ocorre que, diferentemente do que sustenta a parte autora, as rés comprovaram através da documentação anexada à contestação que o empreendimento já estava concluído quando da celebração do contrato de compra e venda, firmado em 12/09/2014. Com efeito, o Habite-se do empreendimento, juntado no ID 260990861, foi expedido em 10/12/2012, quase dois anos antes da celebração do contrato. Além disso, a Ata de Instalação do Condomínio, datada de 02/04/2013 (mencionada na contestação), e o Termo de Recebimento de Áreas Comuns, datado de 27/05/2013 (ID 260990862), confirmam que o empreendimento já estava finalizado e apto para entrega muito antes da contratação. Ainda, o "Termo de Ciência" assinado pelo autor (ID 260990864, págs. 1-3) expressamente reconhece a conclusão das unidades e declara ter o autor vistoriado e aceito todas as unidades por ele adquiridas. Como bem ensina Bruno Miragem, em sua mais recente obra "Curso de Direito do Consumidor" (8ª edição, Revista dos Tribunais, 2022, p. 725): "A inversão do ônus da prova em favor do consumidor não significa a isenção completa do dever de provar. Ela representa uma técnica processual que redistribui os encargos probatórios, mas não elimina o dever da parte beneficiada de ao menos demonstrar indícios mínimos do fato constitutivo do seu direito, especialmente quando se trata de fatos que estão em sua esfera de conhecimento." No caso em análise, mesmo aplicando-se a inversão do ônus da prova, verifica-se que as rés se desincumbiram satisfatoriamente de demonstrar fato impeditivo do direito do autor, qual seja, que o imóvel já estava concluído e apto para entrega quando da celebração do contrato, tendo a entrega das chaves ocorrido apenas após a quitação do preço pelo autor. Os extratos de cliente juntados pelas rés (IDs 260990867, 260990868 e 260990869) demonstram que o autor somente quitou o saldo devedor das unidades em 18/09/2015, tendo recebido as chaves cinco dias depois, em 23/09/2015, conforme Termos de Recebimento de Unidade (ID 260990870). O autor, por sua vez, não apresentou qualquer evidência concreta de que as rés tenham atrasado o fornecimento de documentos necessários para o financiamento. Não há nos autos protocolos de solicitação de documentos, notificações às rés, ou qualquer outro elemento probatório que indique demora injustificada por parte das demandadas. Como destaca Daniel Amorim Assumpção Neves, em "Manual de Direito Processual Civil" (14ª edição, Salvador: JusPodivm, 2022, p. 748): "Mesmo havendo a inversão do ônus da prova, o consumidor não está dispensado de comprovar minimamente suas alegações, em especial quando se refere a fatos positivos que estão em sua esfera de conhecimento e atuação." Portanto, mesmo com a aplicação da inversão do ônus da prova, não há benefício para o autor, pois as rés demonstraram de forma cabal que o empreendimento já estava pronto quando da contratação e que a entrega das chaves dependia apenas da quitação do preço, o que somente ocorreu em 18/09/2015. Da Validade da Cláusula que Atribui ao Adquirente a Responsabilidade pelas Taxas Condominiais e IPTU A jurisprudência que atribui à construtora/incorporadora a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU até a entrega das chaves aplica-se, em regra, a situações em que o imóvel ainda está em construção ou quando há atraso injustificado na entrega da obra. No caso em apreço, contudo, trata-se de situação diversa: o imóvel já estava pronto e acabado, apto para entrega imediata após a quitação do preço, conforme demonstrado pelos documentos juntados pelas rés, contudo, a demora se deu exclusivamente em função do autor, que não havia quitado o preço. Assim, é válida a cláusula 3.3.1 do contrato, transcrita na contestação, que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU após a assinatura do contrato, especialmente porque o autor assinou "Termo de Ciência" (ID 260990864, págs. 1-3) reconhecendo expressamente essa condição. Ademais, quanto ao IPTU, é pacífico o entendimento de que se trata de obrigação propter rem, que se transmite automaticamente ao adquirente do imóvel. Nesse sentido, os arts. 130 e 131, I, do Código Tributário Nacional são claros ao estabelecer que: "Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação." "Art. 131. São pessoalmente responsáveis: I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos;"   Da Ausência de Comprovação dos Pagamentos Alegados A parte autora afirma ter pago indevidamente taxas condominiais no valor de R$13.584,42 e IPTU no montante de R$18.936,16. Contudo, não juntou aos autos documentos que comprovem efetivamente esses pagamentos. Como bem apontado pelas rés, os comprovantes de pagamento anexados à inicial não permitem identificar a que se referem, pois fazem alusão apenas a códigos de barras, sem a juntada dos respectivos boletos ou guias que permitiriam vincular tais pagamentos às taxas condominiais e ao IPTU alegados. Mutatis mutandis, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a impossibilidade de se vincular comprovantes de pagamento genéricos a determinadas obrigações sem a devida comprovação:   PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO . SÍNDICO. PREPARO. IRREGULARIDADE. CÓDIGOS DE BARRAS DISTINTOS NA GUIA DE RECOLHIMENTO E NO COMPROVANTE . DESERÇÃO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. INAPLICABILIDADE. OPORTUNIDADE PARA SANAR O VÍCIO . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC . 2. É imprescindível a comprovação do preparo mediante a juntada das guias de recolhimento e dos respectivos comprovantes, entre os quais deve haver correspondência no que se refere a numeração dos códigos de barras. 3. A instrumentalidade das formas não socorre a parte recorrente que, intimada a regularizar o preparo, deixa de sanar o vício verificado . 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido .(STJ - AgInt no AREsp: 2039769 RJ 2021/0389755-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2022).   Portanto, não tendo a parte autora comprovado os pagamentos que alega ter efetuado a título de taxas condominiais e IPTU, não há como acolher seu pedido de restituição. Da Inexistência de Dano Moral à Pessoa Jurídica O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 227, reconhece que "a pessoa jurídica pode sofrer dano moral". Contudo, para configuração de dano moral à pessoa jurídica, é necessária comprovação de ofensa à sua honra objetiva, reputação ou imagem perante o mercado. Como leciona Carlos Roberto Gonçalves em sua obra "Responsabilidade Civil" (25ª edição, Saraiva, 2023, p. 312): "Em se tratando de pessoa jurídica, o dano moral, para ser indenizável, deve ficar provado, porque não se configura pela simples prática de um ato ilícito. Não se presume que tenha havido abalo à reputação de uma pessoa jurídica só pelo fato de ter sido inadimplido um contrato ou praticado contra ela um determinado ato. A atitude deve repercutir negativamente em sua imagem perante a sociedade". No caso em análise, não há comprovação de que a parte autora tenha sofrido qualquer abalo em sua reputação comercial, nome ou credibilidade. A mera alegação de cobrança indevida, ainda que se entendesse como tal (o que não é o caso, pelos fundamentos já expostos), não é suficiente para caracterizar dano moral à pessoa jurídica. Da Inexistência de Lucros Cessantes O pedido de lucros cessantes formulado pela parte autora baseia-se na alegação de atraso na entrega das unidades. Contudo, como já demonstrado, não houve atraso imputável às rés, uma vez que o empreendimento já estava pronto e acabado quando da celebração do contrato, dependendo a entrega das chaves apenas da quitação do preço pelo autor. Da Inexistência de Correção Monetária Sobre o Saldo Devedor Por fim, quanto ao pedido de congelamento do saldo devedor, os extratos de cliente juntados pelas rés (IDs 260990867, 260990868 e 260990869) comprovam que não houve incidência de qualquer índice de correção monetária sobre as parcelas integrantes do saldo devedor, tendo o autor quitado exatamente o valor contratado (R$ 215.050,00 para cada unidade). Portanto, também improcede tal pedido, por perda de objeto. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 23 de maio de 2025. Elke Figueiredo Schuster Juíza de Direito  
2. 26/06/2025 - Documento obtido via DJEN
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