Donald Hugh Fraser e outros x Carlos Eduardo Magalhaes Silva

Intimações e Editais

1. 26/06/2025 - Intimação
   Órgão: 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR | Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANçA
   PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR  Processo: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA n. 0577375-75.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: DONALD HUGH FRASER Advogado(s): NEIVIANE CORDEIRO DE OLIVEIRA (OAB:BA19726) REU: CARLOS EDUARDO MAGALHAES SILVA Advogado(s):     SENTENÇA RELATÓRIO O autor ajuizou esta ação de despejo afirmando que (i) firmou contrato de locação com o Acionado em 01.01.2018; (ii) o Acionado passou a inadimplir parcialmente a obrigação de pagamento dos aluguéis e usar o imóvel para fins comerciais. A partir dessas alegações, o autor pediu (i) o despejo liminar; (ii) a condenação do requerido ao pagamento dos encargos locatícios inadimplidos e da multa contratual rescisão da locação. A petição inicial foi instruída, entre outros documentos, com (i) contrato de locação - Id. 245921259; (ii) notificação extrajudicial - Id. 245921291; (iii) notificação condominial - Id. 245921303; (iv) extrato de contas - Id. 245921529; (v) levantamento de débito - Id. 245921612; (vi) termo de compromisso de inventariante - Id. 245921960. A decisão de Id. 245922256 deferiu o despejo liminar, mediante caução, determinou a intimação do réu para purgar a mora e designou audiência conciliatória. O autor opôs Embargos de Declaração no Id. 245922318. A decisão de Id. 245922585 deu a decisão de Id. 245922256  por prejudicada para conceder a tutela provisória de urgência, determinando a desocupação imediata do imóvel, mediante caução, e designou audiência conciliatória. No Id. 245922607, o autor comprovou a prestação da caução. No Id. 245922704, a parte autora informou a desocupação do imóvel, apresentou aditamento à petição inicial, para incluir pedido de condenação do réu ao pagamento de encargos da locação inadimplidos no período, e requereu a liberação do valor depositado a título de caução. A decisão de Id. 245923069 deferiu os pedidos de emenda da inicial e de levantamento da caução depositada. A decisão de Id. 419167969 determinou a citação do réu para contestação no prazo legal. Caução levantada, conforme Ids. 439565176 e 439565177. Citado (Id. 442898647), o réu não apresentou defesa. FUNDAMENTAÇÃO QUESTÕES PRÉVIAS Revelia Decreto a revelia da parte acionada, uma vez que o prazo de defesa decorreu sem manifestação. Nos termos do art. 344 do CPC, ocorrida a revelia "presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor".  A correta delimitação deste efeito da revelia demanda que se perceba em primeiro plano que a presunção dela decorrente é juris tantum, ou seja, passível de afastamento a partir da prova produzida nos autos. Para além disto, ainda que todas as afirmações fáticas constantes da peça sejam tidas por verdadeiras, disto não decorre automaticamente a procedência do pedido haja vista que ainda deve ser objeto da análise do Juízo a adequação destes pressupostos de fato à consequência jurídica pretendida na inicial. Julgamento antecipado Considerando que a situação dos autos representa caso de revelia com todos os seus efeitos materiais e processuais, passo ao julgamento antecipado de mérito na forma do art. 355, II, do CPC. Perda de objeto do pedido de despejo e rescisão contratual Os pedidos de despejo e de declaração da rescisão do contrato perderam seu objeto, na medida em que as chaves do imóvel foram devolvidas em 29.06.2021, data que marca o fim da ocupação do imóvel pelo locatário, de modo que também define o fim do pagamento dos aluguéis e acessórios da locação. Neste sentido, o STJ: "é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a devolução voluntária das chaves do imóvel locado importa na perda superveniente do objeto, no que tange ao pedido de despejo" (STJ - REsp: 1084943 MG 2008/0188297-3, Relator: Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 18/02/2010, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2010)" MÉRITO Obrigações locatícias de pagamento A lei 8.245/91 prevê que o locatário tem o dever de pagar os aluguéis e os encargos da locação contratualmente exigíveis: Art. 23. O locatário é obrigado a:  I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...].  No que se refere à obrigação principal, qual seja, o pagamento dos aluguéis devidos no curso do período de ocupação, às verbas indicadas como devidas pela parte autora são as que seguem apontadas nos itens "b" e "4" da petição de Id. 245922704, correspondentes (i) a parte do período janeiro a dezembro de 2016, no qual o réu se comprometeu a pagar taxa extra de condomínio mediante abatimento do aluguel, o que, diante do descumprimento da parte dele, ensejou o acordo indicado no Id. 245921612, assumido pelo autor, no valor de R$ 7.787,35, e (ii) ao período de junho de 2021, além dos aluguéis e acessórios da locação vencidos no curso da demanda.  Pugna ainda pelo pagamento dos débitos de IPTU vencidos no período de ocupação e não honrados, eis que tal obrigação foi assumida na cláusula quarta, item 8º do contrato. Acresce ao montante, também, a dívida decorrente do consumo de energia vencida desde junho de 2021. Inclui, por fim, a dívida acumulada relativa à taxa condominial incidente sobre o imóvel, no valor mensal de R$ 398,00, vencida desde agosto de 2020. Em conclusão, reputo devido o pagamento das parcelas de aluguel vencidas indicadas acima, bem como da quantia correspondente (i) às contas consumo relativas ao bem, vencido a partir de junho de 2021, em ambos os casos até a efetiva desocupação do imóvel; (ii) à dívida de IPTU relativas ao bem, vencida a partir de junho de 2021; (iii) à taxa condominial devida no período da ocupação, vencida a partir de agosto de 2020 até a efetiva devolução do imóvel. Da quantia devem ser descontados eventuais valores pagos. Multa contratual por desvio da finalidade de uso do bem Entre as obrigações objeto do pedido, inclui o autor a condenação do réu ao pagamento de multa por descumprimento de cláusula contratual nos termos do item 13 do contrato, in verbis: "As partes estipulam o pagamento da multa no valor equivalente a 02 (dois) aluguéis mensais vigentes a época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que venha a infringir quaisquer das cláusulas contidas neste contrato". Quanto ao ponto, é de se ter em mente que as regras hermenêuticas gerais à aplicação do direito por óbvio orientam desde a avaliação das normas legais, até a exegese das regras contratuais.  Neste sentido, a preferência pela norma especial em relação à norma geral é princípio interpretativo que, no caso dos autos, demonstra ser mais razoável entender a previsão contratual como sendo restrita às situações que não são abarcadas pela multa moratória, igualmente prevista. De fato, tanto uma quanto a outra presumem o descumprimento contratual não sendo razoável a dupla incidência. Sob tal ordem de ideias, é consolidado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a coincidência apenas é possível quando as exações decorrerem de fundamentos diversos, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA FORMULADO EM CONTESTAÇÃO E REITERADO EM APELAÇÃO. DEFERIMENTO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. JULGAMENTO "ULTRA PETITA" RECONHECIDO RELATIVAMENTE À MULTA COMPENSATÓRIA FACE À DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. A DECISÃO FOI ALÉM DO PEDIDO, DEVENDO SER REDUZIDA AOS LIMITES POSTOS NA INICIAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. MULTA CONVENCIONAL POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE DE COBRANÇA, NO CASO CONCRETO. DESCABIMENTO DE DUPLA PENALIZAÇÃO PELO MESMO FUNDAMENTO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. MULTA MORATÓRIA CONTRATADA EXPRESSAMENTE. MANUTENÇÃO APENAS DA MULTA ESPECÍFICA PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO. ACOLHIDA A PRELIMINAR, DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.. ( Apelação Cível Nº 70068098623, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 06/07/2016) No caso dos autos, entendo comprovado que a omissão do requerido não se resume ao não pagamento dos aluguéis, atingindo também a cláusula 2ª, que limita o uso do imóvel à finalidade comercial. Isso, porque a notificação extrajudicial encaminhada pelo condomínio ao autor em 26.09.2018 deixa claro que o imóvel estava sendo utilizado para fins comerciais (Id. 245921303). Neste sentido, é devida a cobrança da multa da cominatória. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 485, VI, do CPC, o pedido rescisório e JULGO PROCEDENTES os demais pedidos para:  1. CONDENAR o acionado a pagar, nos moldes da fundamentação supra, os débitos de aluguéis e encargos inadimplidos, bem como os vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação do imóvel, em 29.06.2021, com os acréscimos indicados no parágrafo primeiro da cláusula 4ª do contrato de locação; 2. CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa cominatória correspondente a 2 vezes o valor inicial da locação, vigente em 26.09.2018, data do inadimplemento da obrigação; e 3. CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios sucumbenciais do patrono da parte autora, estes no percentual de 10% do valor da condenação, ante o grau de zelo demonstrado pelo profissional credor a natureza e importância da causa, bem assim os termos em que se deu o trabalho exercido pelo causídico. Caso haja apelação nos termos do art. 1.010, § 1º do Código de Processo Civil, intime-se o apelado a apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias, ouvindo-se o apelante caso haja apelação adesiva (art. 1.010, § 2º, do CPC). Tudo cumprido, remeta-se os autos ao órgão revisor em seguida independentemente de novo despacho.  Superado o prazo recursal, arquivem-se os autos sem prejuízo de desarquivamento caso requerido o cumprimento de sentença. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.      SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 16 de junho de 2025.       FÁBIO DE OLIVEIRA CORDEIRO Juiz de Direito