Processo nº 08097711720258205124

Intimações e Editais

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2. 11/06/2025 - Intimação
   Órgão: 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim Processo nº 0809771-17.2025.8.20.5124 Parte autora: PATRICIO ANDRE DE SOUSA FREIRE Parte requerida: JARDELMO VALE FERREIRA D E S P A C H O Vistos etc. Registro que, em pesquisa aos sistemas judiciários, não localizei anterior ação envolvendo as partes, ressalvada ação em segredo de justiça. 1 - Da ausência de procuração e da necessidade de emenda à inicial: Trata-se de ação denominada "DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DANOS MORAIS" proposta por PATRICIO ANDRE DE SOUSA FREIRE em face de JARDELMO VALE FERREIRA. Narra: "A presente lide se origina de um contrato de locação comercial celebrado em 2020 entre o Sr. Patrício André de Sousa Freire, representante da PITBULL BROTHERS ARTES MARCIAIS LTDA, na qualidade de locatário, e os então proprietários do imóvel situado na Rua Cruz e Souza, nºs 155 e 165, bairro Nova Parnamirim, no município de Parnamirim/RN, como locadores. Conforme estipulado e documentado no Contrato de Locação Comercial e no seu 1º Aditivo Contratual, trata-se de dois prédios comerciais que seriam utilizados para o desenvolvimento da atividade da academia Pitbull Brothers, voltada à prática de artes marciais e ao acolhimento de atletas, dispondo de infraestrutura completa de vestiários, banheiros, alojamentos, área de alimentação, dentre outras. . Durante os anos de locação, o LOCATÁRIO promoveu, às suas expensas, inúmeras benfeitorias substanciais no imóvel que antes era apenas um terreno com estrutura mínima. Foram erguidos espaços físicos inteiros, instaladas estruturas metálicas de cobertura, sistemas elétricos e hidráulicos, banheiros, áreas comuns e uma infraestrutura completa voltada à atividade-fim, incluindo corrimãos e afins. Estas benfeitorias foram realizadas com autorização dos locadores anteriores e em total conformidade com o contrato, que expressamente previa a possibilidade de remoção de tais benfeitorias ao final da locação, conforme cláusulas expressas. . Dentre essas benfeitorias significativas, ressalta-se a construção de vestiários masculinos e femininos, instalação de corrimãos, e construção de uma calçada que não existia anteriormente. Outro exemplo notável é a estruturação do piso da área destinada ao box de crossfit, que precisou ser especialmente construído com malha de ferro para suportar os impactos das atividades, evidenciado pelas imagens de uma retroescavadeira utilizada durante a obra dentro do edifício (documentação fotográfica anexa). . Ocorre que, no fim de 2024, os primeiros réus e proprietários do imóvel venderam o bem ao atual proprietário, Sr. Jardelmo Vale Ferreira, representante da empresa J.V. FERREIRA. No decorrer da negociação para a entrega do imóvel e a desocupação das instalações foi necessária a realização das tratativas sobre as benfeitorias. . O Contrato de locação foi firmado unicamente com os primeiros proprietários." Sustenta: "No caso dos autos, apesar das benfeitorias terem ocorrido com o consentimento do locatário – e serem, nessa instância, indenizáveis na forma da lei aplicável para cada tipo de benfeitoria realizada, o imóvel foi vendido e o novo proprietário assumiu o ônus de arcar com o pagamento das referidas benfeitorias. O réu e novo proprietário continuou no mesmo ramo comercial do autor, por isso decidiu manter toda a infraestrutura investida pelo autor. . Importante destacar que o contrato de locação incialmente previsto não continuou em seu prazo pactuado em razão da venda dos imóveis. Então, todos os investimentos realizados pelo autor tinham a previsão de longevidade e utilidade bem maior do que o de fato ocorreu. . Com o novo proprietário, a discussão acerca das benfeitorias iniciou. As cláusulas contratuais do contrato de locação previam que “o LOCATÁRIO irá retirar toda a estrutura que colocar para exercer suas atividades comerciais em todos os ambientes, restituindo o imóvel ao LOCADOR conforme o recebeu, ou seja, no mesmo estado de conservação”. Contudo, o novo proprietário gostaria de manter todos os investimentos realizados no imóvel sem pagar o valor devido. . O imóvel da lide se tratava de uma das academias Pitbull Brothers, rede de academias de artes marciais de grande renome na sociedade potiguar, com diversas unidades espalhadas pelo estado. O novo proprietário continuou com praticamente a mesma vertente comercial do autor, inclusive com nome parecido - Pittbull Box, que se trata de uma academia de crossfit e artes marciais. Por isso, o réu decidiu manter toda a estrutura colocada pelo autor, tendo em vista que precisaria da mesma infraestrutura para a realização de suas atividades comerciais – o que deu início às conversas sobre as indenizações pelos investimentos, benfeitorias, realizadas no imóvel. . Durante o período em que o Sr. Patrício André de Sousa Freire estava à frente da locação do imóvel para a operação da Pitbull Brothers Artes Marciais Ltda, foram realizadas diversas benfeitorias, divididas entre móveis e imóveis. . Apesar de algumas benfeitorias serem móveis, como a cobertura e o corrimão, outras eram físicas e incorporadas à estrutura, tais como as construções dos vestiários e banheiros. As benfeitorias móveis, devido à sua natureza, poderiam ser facilmente retiradas pelo autor. Contudo, após conversas e negociações iniciais, o autor decidiu aceitar negociar valores de indenização por essas benfeitorias móveis, em respeito aos desejos do novo proprietário. . Já as benfeitorias imóveis, que estavam fixadas à estrutura do imóvel, incluíam trabalhos significativos, como a colocação de malha metálica para suporte no piso e a construção de vestiários e banheiros, sequer foram abarcadas pela negociação da indenização e tampouco foi permitido ao autor a demolição do que tinha anteriormente construído. O autor fez esses investimentos em um imóvel que acreditava que alugaria por muitos anos, conforme originalmente previsto no contrato – e sua obrigação era de entregar o imóvel no estado em que recebeu, sem esses investimentos realizados. . Com a mudança de propriedade, o novo proprietário, mantendo uma linha comercial semelhante, optou por dar continuidade à operações de atividades semelhantes, uma academia especializada em crossfit e artes marciais. Essa escolha empresarial sustentou a necessidade de se manter toda a estrutura previamente implementada pelo autor, visto que a infraestrutura já se encontrava perfeitamente adaptada às demandas das atividades comerciais previstas pelo réu. . Apesar dessa continuidade e da valiosa utilidade dos investimentos no imóvel, que serviram de alicerce para as operações subsequentes do novo proprietário, não houve qualquer indenização dirigida ao autor. O imóvel, em sua atual configuração, acabou por ser uma parte crucial da estratégia comercial do réu, aproveitando-se integralmente das benfeitorias realizadas. . Embora tenham existido conversas iniciais sobre indenizações pertinentes a estes investimentos, não foi alcançado qualquer acordo compensatório, conforme estipulado pela experiência e expectativa do autor em relação ao contrato de longo prazo anteriormente acordado – o primeiro contrato foi pactuado em 2020 com prazo de 03 anos e após foi acordado aditivo prorrogando o prazo até 06 de dezembro de 2026 (documentos anexos). . Entretanto, antes que o contrato de locação atingisse seu termo final, o imóvel foi vendido, e o autor foi solicitado a desocupar as instalações pelo novo proprietário. Apesar disso, o novo proprietário optou por manter todos os investimentos feitos pelo autor, em troca de um recibo de quitação no valor de R$ 80, que o autor recebeu, cobrindo explicitamente apenas a indenização pela cobertura metálica — a qual o autor gostaria de ter retirado, mas atendeu ao pedido do réu em mantê-la. Conforme se depreende pelas conversas entre o autor e o réu, o valor de R$ 80.000,00 pago faria referência apenas em relação à cobertura metálica do teto." Aduz: "Com a intenção de evitar maiores desgastes e prejuízos, o autor aceitou a proposta de indenização limitada à cobertura metálica, conforme já comprovado pelo orçamento técnico (doc. anexo) da empresa JFD Soluções Industriais, no valor de R$ 149.270,00, relativo a três coberturas erguidas na unidade. . No entanto, a transferência não ocorreu de maneira transparente. O réu apenas enviou ao autor um recibo de quitação não assinado, que pretendia quitar todas as benfeitorias, e posteriormente se recusou a pagar por qualquer outra benfeitoria. Essa ação está em total desacordo com as normas legais aplicáveis para acordos jurídicos, configurando viciosidade de consentimento, dada a falta de assinatura e a divergência com a realidade dos fatos, conforme demonstrado pelos prints anexos. . É absolutamente crucial deixar claro que nunca houve acordo entre as partes quanto a pagamento de indenização por todas as benfeitorias realizadas no imóvel. Pelo contrário: as tratativas foram objetivas e giraram exclusivamente em torno da cobertura metálica – o que sempre ficou evidenciado nas conversas diretas com o réu, quando este inclusive chegou a fazer contraproposta reduzindo o valor oferecido à quantia de R$ 60.000,00 por entender que os orçamentos estavam baseados em materiais novos, enquanto a estrutura já possuía alguns anos de uso. Posteriormente, propôs a quitação do valor de R$ 80.000,00, o qual foi aceito pelo locatário unicamente em razão do entendimento de que se referia somente à cobertura metálica, e nada mais. . A absurda surpresa veio quando, posteriormente, foi apresentado pelo réu um documento intitulado “Recibo de Pagamento de Indenização por Benfeitorias” (doc. anexo), o qual, embora não tenha sido assinado pelo locatário, afirmava, de maneira completamente distorcida dos fatos e da realidade contratual, que o valor de R$ 80.000,00 quitava todas as benfeitorias feitas no imóvel, “necessárias para o exercício das atividades comerciais” desde 2018. Ou seja, inseriu- se nesse suposto recibo a quitação ampla e irrestrita de todas as obras estruturais realizadas ao longo de 4 anos em dois imóveis inteiros, por um valor absolutamente irrisório, em nítido proveito e ganho ilícito do Réu. . Tal menção no documento configura verdadeira ardilosa manobra para induzir o locatário a erro, uma vez que: • As tratativas anteriores sempre versaram sobre uma única benfeitoria (a cobertura metálica); • O LOCATÁRIO jamais assinou tal recibo com esses termos, nem foi alertado sobre essa interpretação; • A quantia paga está gigantescamente abaixo do valor real dos investimentos promovidos no imóvel (somente a cobertura estava orçada em quase R$ 150.000,00 – doc. "ORC_Pitbull_Brothers_Artes_Marciais.pdf"); • Obras adicionais como instalações elétricas, banheiros, vestiários, área de convivência, estrutura alimentar, dentre muitas outras, jamais foram objeto de qualquer cálculo, discussão ou aceitação sobre indenização. . A situação é de tal gravidade que o locatário foi levado a acreditar que se tratava apenas de um ato formal referente à cobertura metálica, até deparar-se com o conteúdo do “recibo” que, sem sua assinatura legítima e sem consentimento prévio, tenta servir como blindagem para o Réu se furtar de uma discussão judicial justa sobre as benfeitorias legítimas e comprovadamente executadas. . De acordo com os documentos técnico-periciais anexos ao processo, resta cabalmente demonstrado que as benfeitorias realizadas no imóvel objeto da lide perfazem, em seu conjunto, um valor total de R$ 231.522,10 (duzentos e trinta e um mil, quinhentos e vinte e dois reais e dez centavos). Este montante compreende intervenções estruturais imprescindíveis à funcionalidade comercial desejada, conforme verifica-se nos seguintes instrumentos, fundamentando o direito à indenização. . Conforme o documento intitulado "Estimativa de Custos Vestiários Academia Antiga", destaca-se que o custo total para a construção dos vestiários, essenciais e absolutamente úteis à operação da academia, foi fixado em R$ 52.978,00 (cinquenta e dois mil, novecentos e setenta e oito reais). Este valor, orçado pelo engenheiro responsável, abarca materiais e mão de obra necessários, entre alvenaria, revestimentos, instalação hidráulica/sanitária e complementos, conforme detalhe especificado no orçamento anexo. . De acordo com o Relatório Técnico de Custos – Construção Civil, outro documento anexado, de autoria do engenheiro Giovanni Rêgo – CREA-RN 2119217505, são especificadas as benfeitorias adicionais no imóvel, sendo: • Calçada com Piso Intertravado e Acessibilidade – valor total de R$ 6.727,30 (seis mil, setecentos e vinte e sete reais e trinta centavos); • Cobertura com Telha Colonial e Estrutura de Madeira – valor total de R$ 6.858,00 (seis mil, oitocentos e cinquenta e oito reais); • Piso de Concreto Armado com Malha de Aço – valor total de R$ 15.688,80 (quinze mil, seiscentos e oitenta e oito reais e oitenta centavos); . somando um subtotal de R$ 29.274,10 (vinte e nove mil, duzentos e setenta e quatro reais e dez centavos) para estas benfeitorias indispensáveis, conforme relatório datado e valorado para o ano de 2019. . Valor referente à Cobertura Metálica, conforme o orçamento oriundo da empresa JFD Soluções Industriais, perfaz-se em R$ 149.270,00 (cento e quarenta e nove mil, duzentos e setenta reais). O autor, em plena boa-fé, aceitou quitação parcial deste valor por montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), restando uma diferença não ressarcida acerca das demais benfeitorias de R$ 82.252,10 (oitenta e dois de mil, duzentos e cinquenta e dois reais e dez centavos), ratificando a necessidade de indenização parcial pela utilização comprovada e persistente desta estrutura específica por parte do réu. . No que se refere às demais benfeitorias realizadas no imóvel objeto da presente demanda, restam incontestáveis os investimentos substanciais custeados exclusivamente pela parte autora, conforme demonstra o Relatório Técnico de Custos elaborado pelo engenheiro civil Giovanni Rêgo – CREA-RN 2119217505, datado de 28 de maio de 2025, o qual detalha, com precisão, os valores aplicados na unidade situada na Rua Cruz e Souza, nº 155, Nova Parnamirim, Parnamirim-RN. . O restante segue pendente, razão pela qual se busca, na presente demanda, a devida indenização. Ressalte-se que tais valores correspondem a investimentos efetivos, não passíveis de remoção do imóvel e jamais restituídos pela parte ré." Requer ao final: "a) Que seja admitida a produção antecipada de provas, inclusive com a juntada do contrato de compra e venda do imóvel, para verificar as condições documentadas em relação às benfeitorias e possibilitar a correta instrução processual. b) Que a presente ação seja julgada inteiramente procedente para que: a. Seja declarada a nulidade do suposto recibo de quitação ampla e irrestrita, por evidente vício de consentimento, erro substancial e pela violação da boa-fé, vez que tal documento foi apresentado unilateralmente pelo réu sem a devida anuência e assinatura do autor. b. O réu seja condenado a efetuar a indenização devida ao autor por todas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, cujo valor será determinado por laudo técnico a ser produzido em Juízo, garantindo ao autor a justa compensação por suas legítimas expectativas e investimentos não reconhecidos voluntariamente pelo réu. i. Subsidiariamente, requer a condenação do réu para efetuar a indenização decorrente das benfeitorias realizadas no montante de R$ 82.252,10 (oitenta e dois mil, duzentos e cinquenta e dois reais e dez centavos) de acordo com os orçamentos anexos. ii. Como segundo pedido subsidiário, requer a condenação no réu ao pagamento das benfeitorias em valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença. c) Que seja apurada e reconhecida a incidência de danos morais, dada a conduta desleal do réu ao se utilizar da estrutura implementada pelo autor sem justa compensação, abalando o emocional e gerando desgaste ao autor no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)." Atribuiu à causa o valor de "R$ 177.252,10 (cento e setenta e sete mil, duzentos e cinquenta e dois reais e dez centavos) – quais sejam R$ 80.000,00 (oitenta mil), referentes ao valor do negócio jurídico que se pede a nulidade + R$ 82.252,10 (oitenta e dois mil, duzentos e cinquenta e dois reais e dez centavos), referentes ao remanescente à título de dano material + R$ 15.000,00 (quinze mil), referentes aos danos morais." Custas recolhidas no id 153814351. Acostou documentação complementar no id 153857823. É o que basta relatar. Despacho. Primeiramente, verifico que a procuração id 153812077 encontra-se apócrifa. Outrossim, tem-se que somente consta no polo passivo "Jardelmo Vale Ferreira, representante da empresa J.V. FERREIRA, 17.104.197/0001-01", contudo, no quarto parágrafo da narrativa fática, menciona "primeiros réus", o que permite inferir que existem outros demandados. Deverá, pois, esclarecer se houve omissão no polo passivo ou se realmente só deseja litigar contra a pessoa física "Jardelmo Vale Ferreira" ou apenas contra a pessoa jurídica "J.V. FERREIRA, CNPJ 17.104.197/0001-01". Observo ainda que há é um requerimento denominado "produção antecipada de provas", assim redigido: "a) Que seja admitida a produção antecipada de provas, inclusive com a juntada do contrato de compra e venda do imóvel, para verificar as condições documentadas em relação às benfeitorias e possibilitar a correta instrução processual". Na fundamentação jurídica, aduziu: "Na eventualidade de se confirmarem discrepâncias significativas entre o estado do imóvel pactuado nos contratos de locação e de venda, e caso as benfeitorias já estejam integradas ao contrato de venda, poderá ser necessário proceder ao chamamento ao processo do locador inicial — o antigo proprietário — para discutir a responsabilização conjunta sobre as benfeitorias e, possivelmente, sobre quaisquer compensações decorrentes". Ocorre que a produção antecipada de provas não se compatibiliza com ação principal já ajuizada, sendo admitida nas hipóteses descritas no art 381 do CPC. Desta feita, deverá a parte autora esclarecer se o que pretende é a formulação de pleito liminar incidental. Não sendo essa a intenção, deverá avaliar a conveniência de pugnar pela suspensão do presente feito, manejar a ação destinada à produção antecipada de provas para concluir se deseja litigar também contra o antigo proprietário, eis que, conforme art. 322 do CPC, o pedido deve ser certo e, com fulcro no art 329 do CPC, após a citação e até o saneamento do processo, aditamento ou alteração do pedido dependerá do consentimento do réu. Por fim, diante do uso da expressão "chamamento ao processo", acrescento, por oportuno, que a hipótese ventilada não se enquadra na espécie de intervenção de terceiro mencionada a teor do que consta no art 130 do CPC. Desta feita, intime-se a parte autora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias: (i) juntar procuração ou substabelecimento que confira poderes ao advogado que assinou digitalmente a petição inicial, sob pena de ser considerado inexistente o ato, nos termos do art. 104 do CPC; e (ii) emendar a inicial, prestando os esclarecimentos e promovendo as adequações necessárias à peça inaugural, conforme os fundamentos delineados na fundamentação supra. Ressalto que a ausência de manifestação no prazo assinalado ensejará o indeferimento da petição inicial, nos termos do art. 321, parágrafo único, do CPC. 2 - Da tramitação processual: Havendo peticionamento, retornem os autos conclusos com urgência para decisão inicial. Inexistindo peticionamento, autos conclusos para sentença extintiva. PARNAMIRIM/RN, data do sistema. JULIANA DE OLIVEIRA CARTAXO FERNANDES Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) gi