Cassio Carmona Rosa e outros x Banco Bradesco S/A e outros

Intimações e Editais

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2. 23/05/2025 - Intimação
   Órgão: Foro de Santo André - 6ª Vara Cível | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   ADV: Roberta Beatriz do Nascimento (OAB 192649/SP), Wellington Hermogenes de Souza (OAB 433557/SP) Processo 1005327-22.2025.8.26.0554 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Missila Vicentini Rosa, Cassio Carmona Rosa - Reqda: BANCO BRADESCO S.A. - Vistos. CASSIO CARMONA ROSA e MISSILA VICENTINI ROSA ajuizou ação anulatória c/c revisional em face de BANCO BRADESCO S/A alegando terem celebrado com a instituição financeira ré um contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, conforme condições descritas na inicial. Aduziram que, em razão da pandemia do COVID 19, não puderam mais arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, a partir de 01/2024, estando em atraso com 12 parcelas. Arguiram terem tentado negociar o débito com o banco réu, sem sucesso, o que culminou com a consolidação da propriedade, nos termos da Lei 9.514/97, pela instituição financeira, cujo procedimento contém várias irregularidades. Sustentaram que o banco réu deixou de intimar os requerentes para purgarem a mora e acerca do leilão extrajudicial designado para 06/03/2025, em flagrante violação às disposições da Lei nº 9.514/97, o que impediu a possibilidade da purga da mora, a ensejar a nulidade de todo o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. Aduziram, ainda, que o banco réu não respeitou o prazo para realização do leilão, previsto no art. 27 da Lei 9.514/97. Fizeram menção à necessidade de revisão do contrato celebrado, em razão de fato imprevisível e externo (teoria da imprevisão) causado pela pandemia do COVID 19, devendo ser restabelecido o equilíbrio contratual, possibilitando aos autores a renegociação do débito. Postularam, assim, a declaração da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão designado. Pediram, ainda, caso haja a eventual expropriação do bem, a restituição de todos os valores pagos (parcelas e entrada) do financiamento. Por fim, pugnaram pela concessão de tutela para suspensão do leilão designado. Com a inicial, foram juntados os documentos de fls. 36/100. O provimento de urgência almejado foi deferido a fls. 102. Citado, o requerido ofertou contestação a fls. 109/160. Aduziu que os autores tiveram ciência de todas as cláusulas e condições pactuadas no contrato de financiamento, deixando de adimplir com os pagamentos das parcelas a partir de 01/24. Impugnaram as alegações dos autores quanto a teoria da imprevisão, decorrente da pandemia do COVID 19, não havendo qualquer comprovação de que a pandemia tenha afetado a vida financeira da parte autora de forma considerável, a impossibilitar o pagamento das parcelas do financiamento. Teceu considerações sobre a alienação fiduciária de imóveis, bem como impugnou o pedido de tutela formulado na inicial. Sustentou a impossibilidade de revisão do contrato, arguindo em seu favor o princípio pacta sunt servanda. Alegou não haver qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, pois os autores foram devidamente intimados para purga da mora, por edital, bem como foram intimados acerca dos leilões extrajudiciais designados. Sustentou a impossibilidade de purga da mora após a averbação da consolidação da propriedade do imóvel, não sendo aplicável ao caso em tela o Decreto nº 70/66. Arguiu a impossibilidade de declara-se a nulidade do procedimento de consolidação pelo fato do leilão ter sido realizado em prazo superior ao previstos no art. 27 da Lei 9.514/97. Ao final, pediu a improcedência da pretensão. Foram juntados os documentos de fls. 161/351. O banco réu informou a interposição de agravo de instrumento tirado da decisão que deferiu o pedido de tutela, fls. 355/414. Réplica a fls. 415/446, com a juntada de documentos a fls. 447/456. As partes concordaram com o julgamento antecipado da lide, fls. 461 e 462. Manifestação da parte autora a fls. 463. É o relatório. Fundamento e decido. O processo comporta julgamento no estado, sendo desnecessária qualquer dilação probatória, pois os documentos que instruem os autos são suficientes para decisão acerca do litígio. A pretensão é procedente em parte. Incontroverso que as partes celebraram, em 30/04/2021, um instrumento particular de financiamento, com alienação fiduciária, visando a aquisição, pelos autores, do imóvel situado na Rua Frederico Falbo nº 103, nessa Comarca, constante da matrícula 82.672 do 1º Cartório de Registro de Imóveis também desta Comarca, fls. 49/54 e 67/94. Portanto, trata-se de um contrato de financiamento, com cláusula de alienação fiduciária em garantia regido pela Lei nº 9.514/97. Os requerentes confessaram a inadimplência das prestações do contrato de financiamento mencionado, a partir de janeiro de 2024, arguindo terem entrado em contato com o requerido visando a renegociação do débito, contudo, sem sucesso, o que culminou com o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, em favor do banco réu requerido, a qual foi averbada na matrícula, junto ao fólio real, em 11/12/2024 (Av. nº 09), fls. 53. Observo que em relação ao contrato celebrado entre as partes, repita-se, aplica-se a Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 13.465/17, eis que a avença foi celebrada em 2021, ou seja, sob a égide da referida lei. Inicialmente, os requerentes alegaram que o inadimplemento das prestações do financiamento decorreu em razão da pandemia do COVID 19, arguindo em seu favor a chamada teoria da imprevisão, razão pela qual postularam, a revisão do contrato, com a consequente obrigatoriedade da renegociação, pelo banco, em relação ao débito inadimplido. Observo, contudo, não vislumbrar a ocorrência de irregularidades quanto ao contrato de financiamento celebrado entre as partes. Inexistiu qualquer cláusula abusiva ou comprovação de vício de vontade. Os autores não foram obrigados a contratar ou a utilizar o crédito concedido. Se assim o fizeram, independentemente de o contrato ser de adesão, concordaram com as cláusulas e condições impostas no referido instrumento. Nesse passo, deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, pois se trata de contrato bilateral, cabendo o cumprimento das condições estabelecidas, o que afasta a possibilidade de alteração ou declaração de nulidade das cláusulas inicialmente ajustadas. Não há motivos que autorizem a alteração ou declaração de nulidade das cláusulas contratuais, pois não há qualquer evidência de que os requerentes não tivessem plena ciência do conteúdo do contrato, das condições de seu cumprimento e das consequências de possível inadimplemento, quando o firmaram. De outro giro, os autores sequer especificaram quais seriam as nulidades contratuais, limitando-se a alegar genericamente a necessidade de revisão de cláusulas, renegociação da dívida e a necessidade de aplicação da teoria da imprevisão, sem trazer prova alguma de suas alegações. As alegações acerca das dificuldades financeiras dos autores em decorrência da pandemia do COVID-19 sequer foram comprovadas nos autos, nos termos do art. 373, I, do CPC, a justificar a aplicação da teoria da imprevisão. Nesse sentido: Ementa: Consumidor e processual. Ação declaratória de nulidade do procedimento de retomada de imóvel alienado fiduciariamente julgada improcedente. Pretensão do autor à reforma integral da sentença. Procedimento de retomada do imóvel alienado que deve ser mantido, por força do que prevê o parágrafo único, do artigo 30, da Lei n. 9.514/1997, com a redação da Lei n. 13.465/2017, segundo o qual, "nas operações de financiamento imobiliário, (...), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo". Impossibilidade, ademais, de aplicação da teoria da imprevisão, tendo como substrato fático as dificuldades financeiras causadas pela pandemia da COVID-19, na esteira de precedentes deste E. Tribunal de Justiça. RECURSO DESPROVIDO (Classe/Assunto: Apelação Cível / Alienação Fiduciária, 1008694-92.2021.8.26.0037, Relator(a): Mourão Neto, Comarca: Araraquara, Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 13/12/2021, Data de publicação: 15/12/2021). Logo, não há como se acolher o pedido de revisão do contrato, muito menos a determinação para que o banco seja obrigado a renegociar a dívida inadimplida. No mais, os requerentes alegaram uma série de irregularidade cometidas pelo banco réu em relação ao procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, arguindo a ausência de intimação pessoal para purgação da mora, ausência de intimação pessoal para o leilão realizado do bem que seria realizado em 06/03/2025, o qual foi suspenso por esse juízo em razão da tutela de urgência deferida a fls. 103, bem como o desrespeito ao prazo para realização do leilão, previsto no art. 27 da referida lei. Desse modo, os autores pretendem a anulação de todo o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, inclusive do leilão designado para o dia 06/03/2025. A esse respeito, dispõe os artigos 26 e 27, ambos, da Lei nº 9514/97: Art. 26 Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições. condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto noart. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973(Lei de Registros Públicos) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). Art 27-A, § 2º: A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato. A controvérsia dos autos diz respeito ao fato da requerida, supostamente, ter cometido irregularidades no procedimento extrajudicial, que culminou com a consolidação da propriedade em seu favor, haja vista que a requerente não foi intimada pessoalmente para purgar a mora e acerca das datas dos leilões designados, bem como não foi respeitado o prazo a realização do leilão, previsto no art. 27, em flagrante violação às disposições dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Assiste razão, contudo, aos requerentes apenas quanto à ausência de intimação pessoal acerca dos leilões extrajudiciais designados, inclusive o do dia 06/03/2025, o que, contudo, implica na nulidade dos leilões mencionados, e não de todo o procedimento de consolidação de propriedade do imóvel em favor do banco, a qual deve ser mantida. Em relação à intimação para purgação da mora, prevista no art. 26, da Lei nº 9.514/97, não houve nenhuma irregularidade da intimação dos requerentes, realizada por edital, nos termos do § 4º, do artigo citado. Conforme se infere a fls. 341, o Cartório de Registro de Imóveis, em relação à intimação para purga da mora, certificou, em relação a ambos os autores, que que se dirigiram ao endereço antigo dos autores, constante do contrato, situado na Rua Antônio Polesi nº 125, Apto. 22, sendo informado que os autores teriam se mudado para lugar incerto e não sabido e o imóvel se encontrava vazio. Do mesmo modo, em diligência realizada no endereço dos autores, situado no imóvel, objeto do financiamento, onde estes residem atualmente, ou seja, Rua Frederico Falbo nº 103, por três vezes, os requerentes não foram encontrados, de modo que foram deixados avisos para que estes se dirigissem na serventia do Cartório, o que não ocorreu, além do que na última diligência houve informação de uma vizinha, chamada Helena, moradora da casa nº 11, que informou desconhecer os autores, os quais, portanto, se encontravam em local inacessível. Desse modo, a teor do § 4º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97, estando os autores em local inacessível, foi realizada a sua intimação para purga da mora por edital, conforme fls. 318/322. De outro giro, conforme certificado pelo Cartório, também foram enviadas as intimações para purga da mora aos endereços eletrônicos dos autores, constantes do contrato e documentos fornecidos pelo banco réu, contudo, os e-mails retornaram com a informação de inexistentes, fls. 342. Portanto, foram realizadas todas as tentativa de intimações dos autores para purga da mora, pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos exatos termos previstos no art. 26, § 3º e 4º, do CPC, não havendo nenhuma irregularidade na intimação realizada por edital. Nessa toada, não há que se falar que o procedimento de consolidação da propriedade foi nulo, em razão dos autores não terem sido intimados para purgar a mora, nos termos do art. 26, da Lei nº 9.514/97. Sobreleva notar, repita-se, que a certidão exarada pelo Cartório de Registro de Imóveis goza de fé pública e presunção iuris tantum de veracidade, até prova em contrário, ônus do qual não se desincumbiu a parte autora. Nessa toada, consolidada a propriedade em nome da instituição financeira ré, conforme averbação efetuada na matrícula do bem, esta tem a prerrogativa de levar o imóvel a leilão, como efetuado, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: Ementa: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA MANUTENÇÃO NA POSSE INDEFERIMENTO ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA PROVAS CONTRÁRIAS PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL OBSERVADO CORRETAMENTE AÇÃO IMPROCEDENTE SENTENÇA REFORMADA. Considerando-se que houve várias tentativas de intimação pessoal dos devedores para purga da mora antes da intimação por edital, tendo o credor observado corretamente o procedimento extrajudicial, não há que se falar em qualquer irregularidade que enseje anulação, sendo de rigor a improcedência da ação (Classe/Assunto: Apelação Cível / Alienação Fiduciária, 1003022-08.2020.8.26.0565, Relator(a): Paulo Ayrosa, Comarca: São Caetano do Sul, Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 27/08/2021, Data de publicação: 27/08/2021). A alegação dos autores de que não foram esgotadas todas as tentativas de intimação para purga da mora, antes da intimação por edital, tais como intimação por carta, com aviso de recebimento, e hora certa, haja vista que a intimação pelo Cartório foi realizada em horários comercial, em que os requerentes estavam trabalhando, não merece acolhida. A intimação por carta, com aviso de recebimento, era desnecessária, até porque, nas três diligências realizadas no endereço onde os requerentes residem foram deixados avisos para que comparecem no Cartório, de modo que é evidente que tiveram ciência das tentativas de notificação do fólio real, contudo, optaram por não tomar nenhuma providência, muito menos comparecerem ao Cartório para tomar conhecimento do que se tratava. De outro giro, a citação por hora certa dependia da suspeita de ocultação, o que não ocorreu, além do que esta seria inócua, haja vista que a vizinha do imóvel de nº 11 informou desconhecer os requerentes. Ademais, foram enviados aos endereços eletrônicos dos autores (e-mail), constantes do contrato, a intimação para purga da mora, os quais retornaram com a informação de inexistentes, de modo que incumbia aos requerentes manterem os seus endereços eletrônicos atualizados junto ao banco réu, a fim de serem intimados sobre notificações acerca do contrato celebrado. Nesse contexto, não há como se reconhecer a nulidade da intimação por edital, realizada pelo Cartório a fls. 318/322, visando a intimação dos autores para purgarem a mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Tendo em vista a regular intimação dos autores para purga da mora, não havendo que se falar em nulidade da consolidação da propriedade do bem em favor do banco réu, não há como reconhecer a possibilidade da purga da mora pelos autores, pois esta deveria ter sido realizada até a data da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, que ocorreu em 11/12/2024, como disposto na Lei nº 9.514/97, haja vista que não se aplica ao caso em tela o Decreto nº 70/66, revogado pela lei mencionada, de modo que não há como se admitir a possibilidade da purga da mora até a data da arrematação do imóvel em leilão extrajudicial. Com relação a intimação das datas dos leilões extrajudiciais, contudo, entendo que que deve ser reconhecida a nulidade da intimação dos autores. Inicialmente, em que pese os requerentes tenham alegado que não foram intimados da data do leilão que seria realizado em 06/03/2025 (suspenso pela decisão liminar deferida nesses autos, fls. 44/48 e 102, anteriormente, como se infere dos documentos acostados aos autos, o banco réu já havia designado dois leilões extrajudiciais para os dias 27/01/2025 e 30/01/2025, os quais foram infrutíferos, contudo, sem que a intimação dos autores fosse realizada de forma regular, nos termos do art. 27, § 2º-A e art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97. Conforme se infere dos telegramas enviados endereços dos autores, estes não foram intimados pessoalmente da data da realização dos leilões designados para os dias 27/01/2025 e 30/01/2025, fls. 329/340. No endereço antigo dos autores (Rua Antônio Polesi nº 125, Apto. nº 22, nessa Comarca, o telegrama não foi entregue com a informação de ausente, fls. 330. Em relação ao endereço do imóvel financiado (Rua Frederico Falbo nº 103, nessa Comarca), onde os autores efetivamente residem, o telegrama também não foi entregue com a informação destinatário desconhecido no endereço, fls. 333. Contudo, os requerentes demonstraram nos autos que residem, efetivamente, no endereço da Rua Frederico Falbo nº 103, de modo que, diante da informação de fls. 333, por cautela, o banco réu, deveria ter encaminhado nova intimação da data dos leilões por carta, com aviso de recebimento, além encaminhar notificação acerca dos leilões para o endereço eletrônico dos autores, como determina o art. 27, § 2º-A e Art. 27-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97, o que não ocorreu. Em relação ao leilão extrajudicial que estava designado para o dia 06/03/2025, suspenso por ordem desse juízo, o banco réu sequer juntou aos autos documentos comprovando que intimou os autores da data do leilão extrajudicial designado. Assim sendo, restou evidente a irregularidade da intimação dos autores acerca das datas dos leilões designados, tanto aqueles realizados em 27/01/2025 e 30/01/2025, que restaram infrutíferos, como aquele que iria ser realizado em 06/03/2025. Nesse contexto, de rigor que seja reconhecida a nulidade do procedimento expropriatório desde o primeiro leilão levado a efeito pelo banco réu, devendo o procedimento retornar ao status quo ante, com nova designação de leilão extrajudicial e a devida intimação pessoal dos requerentes, acerca das datas. Tal fato, contudo, como já exposto, não devolve aos requerentes a possibilidade de purgar a mora, o que deveria ter ocorrido até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel, que se deu em 14/11/2024, e não até a data da arrematação, não se aplicando o disposto no Decreto nº 70/66. De qualquer modo, com o reconhecimento da nulidade do procedimento expropriatório desde o primeiro leilão extrajudicial levado a efeito pelo banco réu, os requerentes, devedores fiduciantes, voltam a ter o direito de preferência na aquisição do bem em leilão, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, conforme § 2º-B, do referido artigo: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. A alegação de que o banco réu não teria respeitado o prazo para realização do leilão, previsto no art. 27 da Lei 9.514/97, também não procede. O primeiro leilão extrajudicial foi designado para o dia 27/01/2025, portanto dentro do prazo previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97, que é de 60 dias, e não 30 dias, como alegado pelos autores, além do que, ainda que o leilão tivesse sido desigando com prazo superior, previsto no artigo mencionado, tal fato não teria causado nenhoma prejuízo aos autos, a ponto de ser reconhecida a nulidade de todo os procedimento expropriatório. Por fim, não procede o pedido constante do item d de fls. 35 da inicial para que, em caso de eventual expropriação do imóvel, seja restituída a totalidade dos valores pagos pelos requerentes (parcelas pagas e valor da entrada), a teor do art. 53, do CDC. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução da avença, na hipótese de inadimplemento do devedor, deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme tese fixada pelo STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 1.095): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Diante do exposto, julgo procedente em parte a pretensão formulada pelos autores tão somente declarar a nulidade do procedimento expropriatório realizado pelo banco réu em relação ao imóvel, objeto da lide, desde o primeiro leilão levado a efeito pela instituição financeira, com a designação de novas datas de leilões extrajudiciais e a devida intimação pessoal dos autores a respeito, na forma da Lei nº 9.514/97, observando-se a fundamentação dessa sentença em relação a purgação da mora e o direito de preferência dos requerentes na aquisição do bem, nos termos do art. 27, § 2º-B, da lei mencionada. Em consequência, julgo extinto o processo, com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Por conta da sucumbência mínima da requerida, caberá aos requerentes arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do requerido, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, atualizado. P.I.C.