Maria De Fátima Torres Feitosa x Condomínio Residencial Japurá

Intimações e Editais

1. 27/06/2025 - Intimação
   Órgão: Foro Regional XV - Butantã - 2ª Vara Cível | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   Processo 1007328-49.2024.8.26.0704 - Procedimento Comum Cível - Responsabilidade do Fornecedor - Maria de Fátima Torres Feitosa - Condomínio Residencial Japurá - Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c indenização por danos morais ajuizada por Maria de Fátima Torres Feitosa em face de Condomínio Residencial Japurá. Narra a autora que é proprietária da unidade 33 do bloco Candiru e que, ao perceber escurecimento no teto e nas paredes de seu apartamento, contratou empresa especializada que constatou, mediante laudo técnico com imagens termográficas, a existência de infiltrações provenientes da fachada e do telhado do prédio, áreas comuns cuja manutenção é de responsabilidade do condomínio. Alega que, embora tenha comunicado a síndica e a administradora por diversos e-mails, nenhuma providência foi adotada. Requer, em sede de tutela de urgência, a realização imediata das obras de reparo e, ao final, a confirmação da obrigação de fazer e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Foi deferida a tutela de urgência para a determinar ao condomínio que providencie, no prazo de 10 dias, a contratação de empresa especializada para realização dos reparos (fls. 36). Indeferida a gratuidade de justiça à autora (fls. 40). Devidamente citado (fls. 64) o réu apresentou contestação com reconvenção, alegando, em síntese , que o laudo apresentado pela própria autora não confirma a origem externa da infiltração, mas sim aponta falhas internas de vedação e ausência de ventilação no banheiro da unidade, inclusive indicando formação de bolor decorrente da falta de circulação de ar. Sustenta que não há qualquer responsabilidade do condomínio pelas infiltrações relatadas e que a autora age com má-fé ao pleitear indenização sem respaldo fático ou jurídico. Pede a condenação da autora por litigância de má-fé e, em sede de reconvenção, requer que a autora seja compelida a realizar os reparos em sua unidade no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária. As partes foram instadas a especificar provas e se manifestar acerca do interesse na realização de audiência de conciliação (fls. 103). O réu declarou não haver interesse na produção de outras provas e na audiência e a autora se manteve inerte. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia nos autos cinge-se à responsabilidade pela origem das infiltrações relatadas pela autora em sua unidade condominial, notadamente se decorrem de falhas internas de sua unidade privativa ou de vícios estruturais em áreas comuns do edifício, fachada e telhado, de responsabilidade do réu. A solução da lide repousa na análise do laudo técnico de fls. 15/19, apresentado pela própria autora e não impugnado pelo réu, que, inclusive, o utiliza em sua contestação para sustentar a tese de inexistência de responsabilidade condominial. Assim, tratando-se de documento comum às partes e sem qualquer contestação técnica específica, deve ser considerado válido e apto a embasar o convencimento deste Juízo. Segundo a conclusão do referido laudo, foram realizados testes e pesquisas de vazamentos nas colunas hidráulicas verticais e horizontais (condomínio e unidade privativa), sem identificação de falhas nessas estruturas. Contudo, foi detectado percolamento e acúmulo de água entre laje e parede de alvenaria, decorrentes de falhas de vedação ou impermeabilização na fachada externa. Em linguagem clara, o próprio laudo atesta que as avarias apresentadas decorrem de pontos de infiltrações externos, em fachada e telhado, e recomenda a ciência aos responsáveis pela zeladoria e manutenção do condomínio. Trata-se, portanto, de vício proveniente de áreas comuns, cuja manutenção é de responsabilidade exclusiva do condomínio, nos termos do art. 1.348, V, c/c art. 1.331, §2º, ambos do Código Civil. Ainda que o mesmo laudo aponte falhas menores de vedação no rejunte do banheiro e má ventilação no local, tais apontamentos não afastam a origem estrutural da infiltração que motivou a demanda. Nesse contexto, a procedência do pedido de obrigação de fazer é medida que se impõe, devendo ser confirmada a tutela anteriormente concedida, com a obrigação de o condomínio realizar, às suas expensas, os reparos necessários para sanar as infiltrações oriundas da fachada e telhado. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não se vislumbra situação excepcional a justificar sua concessão. Embora haja falha na prestação do serviço condominial, a situação retratada nos autos não ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, não havendo comprovação de prejuízo anímico grave, prolongado ou capaz de afetar os direitos da personalidade da autora. Inexistente, pois, o dever de indenizar a esse título. No tocante à alegação de litigância de má-fé feita pelo réu, também não merece acolhimento. A autora apresentou documentação técnica idônea, sua pretensão era juridicamente possível e fundada em elementos concretos, inexistindo qualquer conduta capaz de ensejar aplicação dos arts. 79 ou 80 do CPC. Por fim, a reconvenção também não merece prosperar. O pedido reconvencional objetiva compelir a autora a realizar reparos em sua própria unidade. Todavia, conforme já analisado, as infiltrações não têm origem interna, mas sim nas áreas comuns do edifício, sendo desnecessária qualquer condenação nesse sentido. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado nos autos da ação ajuizada por Maria de Fátima Torres Feitosa em face de Condomínio Residencial Japurá para o fim de tornar definitivas as disposições da liminar concedida (fls. 36), determinando que o réu contrate empresa especializada e inicie as obras de reparo para eliminação das infiltrações provenientes da fachada e do telhado da unidade 33 do bloco Candiru, no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária a ser fixada em cumprimento de sentença. Ainda, julgo IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. Por fim, por força da sucumbência recíproca, cada parte arcará com as despesas e custas processuais na proporção de 50% e com honorários advocatícios da parte adversa, ora arbitrados em R$1.500,00 para cada. Oportunamente, comunique-se a extinção com as anotações de praxe e arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: ISMAR GERALDO LOPES DOS SANTOS (OAB 268419/SP), MATHEUS ALMEIDA EZIDIO (OAB 408064/SP)